Tài liệu CÔNG CỤ TÀI CHÍNH – TÍN DỤNG VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN pptx

CÔNG CỤ TÀI CHÍNH – TÍN DỤNG VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TS. TRẦN DU LỊCH …“Khi nền kinh tế xuất hiện một ngành đầu tư tạo ra siêu lợi nhuận gây mất thăng bằng trong phát triển, đe dọa nguy cơ khủng hoảng, thì nhà nước cần nhanh chóng có giải pháp tài chính để điều tiết đầu tư. Trong lĩnh vực đất đai, lâu nay chúng ta chủ yếu áp dụng biện pháp hành chính, nhưng không mang lại hiệu quả, trong khi đó lại thiếu công cụ tài chính để điều tiết”… Thị trường bất động sản: con ngựa bất kham Nếu tính từ năm 1991 đến nay, trong vòng 15 năm, nền kinh tế nước ta trải qua hai “cơn sốt” lớn về thị trường bất động sản (TTBĐS). Cơn sốt thứ nhất, cao điểm vào các năm từ 1992 đến 1994 và cơn sốt thứ hai, từ cuối năm 2001 đến cuối năm 2003, làm gia tăng đột biến giá đất đô thị và các địa bàn đang được đô thị hóa. Điểm giống nhau của cả hai cơn sốt là: tác động mạnh bởi yếu tố đầu cơ và sau mỗi lần tăng giá đột biến, một mặt bằng giá cả mới được hình thành, sau đó tiếp tục tăng nhẹ, chứ không có hiện tượng giảm giá như các cơn sốt vàng, đô la hay các loại hàng hóa khác. Còn điểm khác nhau là ở chỗ: đối với cơn sốt thứ nhất, chủ yếu do các doanh nghiệp “ đi trước thời cuộc ” đầu cơ đất đô thị và dựa phần lớn vào nguồn vốn tín dụng thương mại, từ đó kéo theo sự đầu cơ riêng rẽ của một bộ phận dân chúng; còn cơn sốt thứ hai thì phổ biến là tình trạng “ người người kinh doanh đất, nhà nhà kinh doanh đất” và đánh dấu sự bùng nổ các công ty kinh doanh bất động sản (BĐS), thực chất là kinh doanh đất; đồng thời hình thành xu hướng biến đất đai thành nguồn vốn cất trữ, để dành. Để cắt cơn sốt thứ nhất, Chính phủ ban hành Nghị định 18/CP (với nội dung pháp nhân chỉ được thuê đất, không giao đất) và cắt cơn sốt thứ hai bằng Luật đất đai năm 2003, mà cụ thể nhất là Nghị định 181/CP, với nội dung là cấm phân lô bán nền. Các liều thuốc cắt sốt của Chính phủ đều mang lại kết quả tức thì, rất hiệu nghiệm: giảm sốt; nhưng bệnh thì vẫn còn nguyên . Luật đất đai năm 2003 góp phần lành mạnh hóa TTBĐS, nhưng nếu chỉ có Luật đất đai, và ngay cả khi có Luật kinh doanh BĐS, cũng không đủ để điều trị căn bệnh của TTBĐS Việt Nam hiện nay, vốn đang như con ngựa bất kham. Vấn đề đặt ra là, phải có hệ thống chính sách quản lý đồng bộ liên quan đến luật pháp trong nhiều lĩnh vực. Xét về lý thuyết, mức cung về đất đai gắn với các nhân tố hữu hạn (diện tích, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng của nhà nước), còn nhu cầu về đất đai gắn với các yếu tố vô hạn như kinh tế phát triển, tăng dân số, tốc độ đô thị hoá, mức sống dân cư thay đổi… nhưng trên thực tế, mối quan hệ giữa sức cung và sức cầu để hình thành giá cả thị trường chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố, mà nổi bật nhất là yếu tố đầu cơ tác động đến sức cầu, và vai trò của nhà nước (pháp luật về đất đai, quy hoạch và quản lý sử dụng đất…) tác động đến sức cung. Sự tăng giá đất đô thị vừa qua, chỉ một phần do nhu cầu của người sử dụng gây áp lực lên sức cầu, còn lại là trong từng thời điểm, ở từng địa bàn, phần lớn do những người đầu cơ đất đai tạo ra. Mặt khác, trước khi ban hành Luật đất đai năm 2003, nhà nước không thừa nhận việc mua – bán quyền sử dụng đất (mặc dù thừa nhận giá trị của nó) nên các quan hệ giao dịch phải thông qua nhà nước với thủ tục rất phức tạp (ví dụ, thay vì chuyển dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự giữa các bên giao dịch, thì nhà nước can thiệp bằng cách thu hồi và giao lại…). Chính quan hệ hành chính – nhà nước trong giao dịch, tạo ra các “ức chế” đối với thị trường, tạo kẽ hở phát sinh tiêu cực. Luật đất đai năm 2003 đã khắc phục được tồn tại trên, thừa nhận quyền sử dụng đất như một loại hàng hoá tham gia TTBĐS, nhưng bản thân đạo luật này không thể điều tiết mọi hoạt động của TTBĐS, nên vẫn ít tác dụng trong việc điều tiết cả thị trường sơ cấp lẫn thị trường thứ cấp. Nhà nước đầu tư hạ tầng kỹ thuật và xã hội nhưng thiếu công cụ tài chính để điều tiết thị trường và giá trị gia tăng của đất Trong nhiều năm qua, kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận siêu ngạch, nên đã thu hút quá nhiều pháp nhân và cá nhân đầu tư vào các dự án nhà ở tại hầu hết các đô thị. Sự bùng nổ đất dự án đã bất chấp nhu cầu thực tế của thị trường. Trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh, chỉ trong vòng vài ba năm đã ra đời đến hơn 4.000 doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thu hút một lượng rất lớn nguồn vốn đầu tư của xã hội vào các dự án đất đai, nhưng phần lớn mới tạo ra bán thành phẩm cho TTBĐS. Khi một nền kinh tế xuất hiện một ngành đầu tư tạo ra siêu lợi nhuận gây mất thăng bằng trong phát triển, đe dọa nguy cơ khủng hoảng, thì nhà nước cần nhanh chóng có giải pháp tài chính để điều tiết đầu tư. Trong lĩnh vực đất đai, lâu nay chúng ta chủ yếu áp dụng biện pháp hành chính, nhưng không mang lại hiệu quả, trong khi đó lại thiếu công cụ tài chính để điều tiết. Các luật liên quan đến thuế chuyển mục đích sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất… hiện hành không đủ để điều tiết lợi nhuận siêu ngạch trong thời gian qua và càng thiếu biện pháp tài chính để hạn chế đầu cơ đất. Các công trình đầu tư hạ tầng của nhà nước đã làm tăng giá trị sử dụng đất, đôi khi gấp nhiều lần giá cũ (trước khi đầu tư), nhưng nhà nước hầu như không có một chính sách điều tiết, để vừa tạo nguồn thu cho ngân sách vừa tạo công bằng xã hội. Chính người đầu cơ đất săn lùng thông tin quy hoạch, nhất là quy hoạch giao thông là nhằm đến lợi nhuận siêu ngạch từ khoản địa tô cấp sai do nhà nước đầu tư tạo ra. Đây là một khiếm khuyết rất lớn về các công cụ tài chính điều tiết vĩ mô trong quản lý TTBĐS. Chính sách phát triển hài hoà ba bộ phận của TTBĐS TTBĐS thông thường bao gồm 3 loại: (1) thị trường mua bán chuyển dịch; (2) thị trường cho thuê và (3) thị trường thế chấp. Ba thị trường này có mối quan hệ hữu cơ. Thực tế ở nước ta trong những năm qua, sự sôi động hay “đóng băng” TTBĐS đều diễn ra chủ yếu ở thị trường mua bán chuyển nhượng, còn đối với thị trường cho thuê và thị trường thế chấp thì phát triển rất chậm và có nhiều nhân tố cản trở. Đây là sự phát triển méo mó của TTBĐS. Đối với thị trường cho thuê: Đây là một bộ phận quan trọng của TTBĐS, có quan hệ trực tiếp với thị trường mua bán và chuyển dịch. Giá cho thuê gắn liền với giá mua bán chuyển dịch. Nếu căn cứ vào tổng sản phẩm nội địa GDP/người của nước ta so với các nước trong khu vực, thì giá cho thuê nhà các loại ở các đô thị lớn của nước ta như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh còn rất cao. Đây là yếu tố bất lợi để phát triển kinh tế. Các nhà đầu tư tài chính tính toán rằng, một dự án đầu tư BĐS (như xây cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, hạ tầng khu công nghiệp…) thường dựa trên thời gian thu hồi vốn khoảng 100 tháng (hơn 8 năm). Muốn giảm giá thuê để phát triển thị trường cho thuê cần phải giảm chi phí đầu vào và được hưởng ưu đãi trong các chính sách tài chính, tín dụng. Do đó, chúng tôi đề nghị Quốc hội nghiên cứu ban hành chính sách thuế ưu đãi có thời hạn (ví dụ 05 năm) như giảm thuế VAT, thuế thu nhập, thuế chuyển mục đích sử dụng đất, giá thuê đất… để khuyến khích các doanh nghiệp và cá nhân đầu tư các công trình kiến trúc cho thuê. Phân cấp cho chính quyền địa phương quyền tự chủ trong việc định giá thuê đất tuỳ theo lĩnh vực khuyến khích đầu tư cho thuê. Đối với những nhà đầu tư xây dựng căn hộ cho thuê cho những người có thu nhập thấp hoặc thuộc diện hưởng chính sách xã hội, cho phép chính quyền địa phương có thẩm quyền quy định việc miễn giảm tiền sử dụng đất, giá thuê đất tùy thuộc vào tính chất của dự án. Chính sách trên áp dụng cho mọi nhà đầu tư không phân biệt thành phần kinh tế, mà chỉ phân biệt lĩnh vực đầu tư và tính chất của dự án. Đối với các quỹ đầu tư, nếu đầu tư vào các dự án cho thuê nêu trên, thì cũng được hưởng quyền lợi như các nhà đầu tư trực tiếp. Đối với các ngân hàng thương mại, đề nghị ngân hàng nhà nước nên có chính sách rõ ràng về khuyến khích các ngân hàng tài trợ cho các dự án xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc cho thuê khác. Các chính sách tài chính và tín dụng đều hướng vào mục tiêu tạo sự hấp dẫn, thu hút các nhà đầu tư vào thị trường cho thuê và nhờ đó, thị trường sẽ kéo giá thuê tiếp cận với mặt bằng chung của nền kinh tế; hướng các nhà đầu tư chuyển từ thị trường mua bán sang thị trường cho thuê. Đối với thị trường thế chấp: Đây là thị trường quan trọng để chuyển từ “vốn chết” BĐS sang “vốn sống” hoạt động trong thị trường tín dụng. Để phát triển thị trường này, trước hết, đề nghị Chính phủ cho rà soát lại tất cả quy trình thủ tục liên quan đến thế chấp BĐS từ giai đoạn thế chấp đến giai đoạn sai áp phát mãi BĐS (nếu người vay nợ có tài sản thế chấp không có khả năng thanh toán) mà hiện nay còn rất phức tạp, làm nản lòng nhiều tổ chức tín dụng. Mặc dù vấn đề này đã được chế định trong luật dân sự và luật đất đai, nhưng trên thực tế những thủ tục liên quan đến xác định giá trị BĐS, công chứng, phát mãi, đấu giá… đều rất phức tạp đối với cả người thế chấp lẫn người nhận thế chấp. Tiếp đến, đề nghị Quốc hội chỉ đạo nghiên cứu để áp dụng một hình thức hối phiếu có bảo đảm bằng BĐS nhằm tạo thanh khoản cho ngân hàng khi nhận thế chấp BĐS. Ví dụ, khi người chủ sở hữu BĐS thế chấp BĐS tại ngân hàng, thì ngân hàng sẽ phát hành một hối phiếu ghi rõ số nợ, thời gian trả nợ, trị giá BĐS thế chấp… và người thế chấp sẽ chuẩn nhận hối phiếu đó. Hối phiếu có giá trị để đòi nợ khi đáo hạn và ngân hàng có thể chiết khấu và giao dịch trên thị trường tiền tệ. Đây là loại hối phiếu được bảo đảm bằng BĐS, nên tính rủi ro thấp và sẽ trở thành một công cụ của thị trường tiền tệ. Nếu phát triển được thị trường thế chấp sẽ tạo ra một kênh huy động vốn rất quan trọng cho nền kinh tế, góp phần phát triển thị trường tài chính. Đây cũng là cách khai thông giữa TTBĐS với thị trường vốn. Chính sách thuế và phí: Là công cụ để điều tiết khối cung lẫn khối cầu và chống đầu cơ. Cho đến nay, về mặt vĩ mô, nhà nước chưa có chính sách tài chính đồng bộ để điều tiết TTBĐS. Chưa sử dụng công cụ thuế và phí để điều tiết lợi nhuận siêu ngạch trong kinh doanh BĐS trong nhiều năm và chống đầu cơ đất. Các công trình hạ tầng kỹ thuật xã hội nhà nước đầu tư nhằm chỉnh trang và phát triển đô thị, nâng giá trị sử dụng đất, tạo ra địa tô cấp sai rất lớn, nhưng người hưởng lợi không chịu một nghĩa vụ tài chính nào. Khi tiến hành quy hoạch thì nảy sinh vấn đề như sẽ có một số người hưởng lợi và sẽ có một số người bị thiệt hại một cách vô lý. Một số người có nhà đang ở trong hẻm được giải tỏa ra mặt tiền, khi đó giá đất và giá nhà tăng vọt, trong khi một số người đang ở mặt tiền thì bị giải tỏa với giá đền bù nhiều khi chưa bù đắp được giá cả theo hiện trạng. Đây là sự bất công. Hiện nay, chúng ta vẫn chưa có chính sách thuế và phí để điều tiết tình hình này. Ở nhiều nước trên thế giới, người ta sử dụng chính sách thuế và phí để giải quyết sự bất công đó. Theo Luật đất đai hiện hành, đề nghị sớm cụ thể Điểm c, Khoản 3, Điều 5 (quy định: “điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại”) thông qua chính sách thuế và phí. Hay như trong vấn đề chống đầu cơ nền nhà, nhiều nước quy định rất chặt chẽ và dùng chính sách thuế để buộc nhà đầu tư phải bảo đảm cơ sở hạ tầng công cộng được xây dựng hoàn thiện trước khi bán nền cho người xây dựng nhà ở và tăng thuế BĐS để chống lại hiện tượng mua đất bỏ hoang trong các khu đô thị, làm chậm tiến độ xây dựng theo quy hoạch. Do đó, chúng tôi đề nghị, về phương diện thuế, nhà nước cần nghiên cứu áp dụng loại thuế lũy tiến đánh vào các chủ dự án hoặc nhà đầu tư riêng rẽ cố tình đầu cơ nền nhà trong các dự án mà không xây dựng theo tiến độ của dự án đã được duyệt. Đề nghị phân cấp cho chính quyền địa phương, thẩm quyền HĐND được quyết định loại phí đánh vào việc đầu cơ nền nhà trong các dự án. Nếu mức phí ngang bằng hoặc cao hơn kỳ vọng sinh lời của việc đầu cơ đất, thì sẽ hạn chế hiện tượng đầu cơ nền nhà. Đồng thời, trong nội dung phê duyệt các dự án đầu tư khu đô thị cần có điều khoản chế tài về tài chính, nếu chủ đầu tư không tuân thủ tiến độ thực hiện dự án và không xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật xã hội đồng bộ. Nếu quy định chặt chẽ như vậy, chỉ có nhà đầu tư kinh doanh BĐS nào đủ khả năng dự báo thị trường đầu ra và năng lực huy động nguồn vốn đầu tư, thì mới có thể tiến hành dự án đầu tư và chấm dứt tình trạng chạy dự án tràn lan, phát triển các khu dân cư không dựa trên yếu tố thị trường về nhu cầu nhà đất, mà chỉ dựa trên yếu tố đầu cơ nhất thời của người đầu cơ đất; cạnh tranh nhau tạo áp lực tăng giá đất nông nghiệp gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc phát triển các ngành kinh tế khác và chính sách nhà ở cho người dân. Nói chung là, Quốc hội quy định việc phân cấp thêm thẩm quyền và trách nhiệm cho HĐND địa phương, nhất là các đô thị trong việc sử dụng các công cụ tài chính đề điều tiết TTBĐS và chống đầu cơ. *** Tóm lại, bên cạnh việc ban hành Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS v.v , cần phải pháp chế hóa một cách đồng bộ hơn các đạo luật liên quan đến thuế, phí, tín dụng… để sử dụng một cách hữu hiệu công cụ tài chính – tín dụng trong việc điều tiết và phát triển TTBĐS, khai thông các kênh dẫn giữa TTBĐS với thị trường vốn, đồng bộ hóa các nhân tố của kinh tế thị trường. . CÔNG CỤ TÀI CHÍNH – TÍN DỤNG VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TS. TRẦN DU LỊCH …“Khi nền kinh tế xuất hiện. phí, tín dụng để sử dụng một cách hữu hiệu công cụ tài chính – tín dụng trong việc điều tiết và phát triển TTBĐS, khai thông các kênh dẫn giữa TTBĐS với thị