THỰC TRẠNGHUYĐỘNGVỐN TỪ THỊTRƯỜNGBẤTĐỘNGSẢN Ở VIỆTNAMHIỆN NAY Vốn là một câu chuyện thường xuyên làm đau đầu các doanh nghiệp. Vốn đối với doanh nghiệp quan trọng như huyết mạch trong cơ thể con người. Vì vậy, huyđộngvốn là một vấn đề vô cùng quan trọng đối với doanh nghiệp. Hiện nay, có nhiều kênh huyđộngvốn khác nhau, trong đó thịtrườngbấtđộngsản là một trong những kênh huyđộngvốn đang nhận được sự quan tâm từ nhiều phía. Vậy thực trạnghuyđộngvốn từ thịtrườngbấtđộngsảnởViệtNamhiện nay ra sao? Có thể nhận thấy rằng thịtrườngbấtđộngsản là một loại hình thịtrường quan trọng. Đối với các nước công nghiệp, hoạt động của thịtrườngbấtđộngsản thường chiếm khoảng 30% GDP. Cũng có rất nhiều quốc gia có nguồn thu thuế cho Ngân sách Nhà nước từ đất đai và bấtđộngsản chiếm 50%-70% tổng thu. Sự ra đời và phát triển của loại hình thịtrường này đã có những đóng góp không nhỏ vào sự phát triển kinh tế xã hội của nước ta trong thời gian qua bởi nó là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Việc phát triển thịtrườngbấtđộngsản tạo ra những kích thích cho đầu tư vào đất đai, sự chuyển dịch năng động về lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ; chuyển bấtđộngsản thành tàisảntài chính để thu hút vào hoạt động các nguồn lực tài chính cho nền kinh tế…. Và thịtrườngbấtđộngsảnthực sự là một kênh huyđộngvốn hiệu quả cho các doanh nghiệp. Điều này được thể hiện rất rõ thông qua tình hình huyđộng nguồn vốntừ đất đai cho Ngân sách Nhà nước sẽ gián tiếp tác động tới nguồn vốn cho doanh nghiệp. Cụ thể trong thời gian qua, các khoản thu từ đất đai luôn là một nguồn thu ổn định và chiếm từ 8- 9,5% tổng số thu của Ngân sách Nhà nước. Đó là chưa tính đến lệ phí trước bạ khi chuyển quyền sử dụng đất và các khoản thu gián tiếp thông qua góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất… cũng làm tăng các khoản thu khác của Ngân sách Nhà nước. Điều này được thể hiện số thu cho Ngân sách Nhà nước từ đất đai qua các năm như sau: Trong số 12 nội dung thu nội địa của năm 2006, thu từthịtrườngbấtđộngsản có số thu cao đứng thứ 6. Theo thông kê của Tổng cục Thuế, các khoản thu Ngân sách có liên quan đến nhà, đất hàng nămở nước ta bình quân khoảng 20.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 7% GDP và thời gian qua, thịtrườngbấtđộngsản đã trở thành một một trong những thịtrường quan trọng của nền kinh tế. Và như vậy, thông qua các giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp góp vốn của thịtrường này… các nguồn vốn sẽ được huyđộng cho hoạt động SXKD. Tuy nhiên, khả năng huyđộngvốn cho các doanh nghiệp (gián tiếp lẫn trực tiếp) qua thịtrườngbấtđộngsảnViệtNamhiện nay vẫn còn hạn chế. Theo số liệu thông kê thìnăm 2007, kiểm toán Nhà nước đã kiểm tra và thu hồi về cho Ngân sách Nhà nước là 11.600 tỷ đồngtừ các doanh nghiệp, trong đó có một phần là do hiện tượng đầu cơ bấtđộng sản, trốn thuế khi giao dịch bấtđộng sản. Ngoài hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào các dự án liên doanh, bấtđộngsản hầu như chưa được chuyển hoá thành tàisảntài chính dành cho phát triển kinh tế, xã hội. Vì sao vậy? Thứ nhất, tình hình huyđộngvốn trực tiếp của các doanh nghiệp từthịtrườngbấtđộngsản vẫn chưa hiệu qua vì các doanh nghiệp nước ta vẫn chưa thực sự coi thịtrường này là một nơi thu hút vốn hiệu quả. Việc khai thác nguồn lực tài chính từbấtđộngsản chủ yếu qua các hình thức: cho thuê, mua bán, luân chuyển bấtđộng sản, góp vốn liên doanh, thế chấp vay vốn… Thứ hai, thịtrườngbấtđộngsản vẫn còn nhiều hạn chế: - Thịtrườngbấtđộngsản còn diễn ra nhiều nghịch lý, nhiều bất cập. Hiện nay, vẫn khoảng 70- 80% là giao dịch ngầm, không đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước, do đó tác dụng huyđộngvốn không những kém mà còn gây nhiều tác động tiêu cực. Sỡ dĩ như vậy là vì thủ tục hành chính còn rườm rà, phiền phức, mất nhiều thời gian và tốn kém chi phí. - Tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới bấtđộngsản hình thành và phát triển tự phát. Bên cạnh các tổ chức có đăng ký ngành nghề môi giới nhà đất, còn có nhiều hộ gia đình, nhóm người, cá nhân tự treo biển quảng cáo môi giới nhà đất. Những trung tâm môi giới nhà đất hiện nay chủ yếu chỉ là môi giới giữa người mua và người bán, chưa cung cấp được cho người mua những thông tin cần thiết về bấtđộng sản. Vẫn còn nhiều trường hợp hoạt động chưa đăng ký hành nghề, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Việc mua bán chủ yếu được thựchiện theo hình thức trao tay, không đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Đặc biệt, chính sách và biện pháp tài chính của Nhà nước chưa đủ mạnh để thúc đẩy sự phát triển của thịtrườngbấtđộng sản. Thịtrườngbấtđộngsản được hình thành và phát triển ở nước ta là cả một quá trình do nhiều yếu tố hợp thành, trong đó có yếu tố chính sách và biện pháp tài chính. Tuy nhiên, hệ thống chính sách và biện pháp tài chính hiện hành chưa đủ mạnh để thúc đẩy nhanh hơn sự hình thành và phát triển thịtrườngbấtđộng sản. Cụ thể như mức thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ cao, cũng như các biện pháp hỗ trợ tài chính còn đơn điệu chưa đủ mạnh để thúc đẩy kinh doanh phát triển bấtđộng sản. - Việc cung cấp thông tin chưa minh bạch, chưa công khai và tổ chức dịch vụ cho thịtrường còn nhiều hạn chế. Yếu tố thông tin về bấtđộngsản và thựchiện các dịch vụ tư vấn là rất cần thiết để đảm bảo độ an toàn cho các bên giao dịch tạithị trường. Các tổ chức môi giới về bấtđộngsản chưa làm được các dịch vụ trên đây, Nhà nước chưa thành lập tổ chức cung cấp thông tin và tổ chức cung cấp dịch vụ một cách đầy đủ cho thịtrườngbấtđộng sản. - Công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch phát triển khu dân cư thựchiện còn dàn trải, mới tập trung làm quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết và thường xuyên phải điều chỉnh. Nhìn chung, thịtrườngbấtđộngsảnở nước ta, đã có những bước phát triển nhất định, đáp ứng được một phần nhu cầu giao dịch bấtđộngsản của nền kinh tế đang trong quá trình đổi mới và hội nhập kinh tế. Tuy nhiên, còn trong giai đoạn sơ khai và nhiều bất cập trong hoạt động và quản lý nhà nước về lĩnh vực này. Do đó, đất đai bị sử dụng kém hiệu quả, sai mục đích và vi phạm pháp luật; nhiều loại bấtđộngsản chưa hoặc không chuyển được thành tàisản hợp pháp, vì vậy không phát huy được giá trị trong lưu thông; gây thất thu cho Ngân sách Nhà nước… Để tăng hiệu quả huyđộngvốn cho các doanh nghiệp từthịtrườngbấtđộngsảnthì điều đầu tiên là thịtrường này phải thực sự phát triển. Để thịtrườngbấtđộngsản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững, cần có các giải pháp đồng bộ, trong đó cần phải: Một là, Nhà nước cần tạo lập và phát triển hàng hoá cho thịtrườngbấtđộngsản thông qua việc đẩy mạnh hơn nữa quá trình cải cách thủ tục hành chính rườm rà trong lĩnh vực đất đai, sắp xếp lại quỹ đất. Hai là, cần phải nhanh chóng hoàn thiện hệ thống chính sách liên quan đến thịtrườngbấtđộng sản. Cụ thể, các chính sách và các quy định về thịtrườngbấtđộngsản phải đảm bảo tính nguyên tắc đồng bộ, không chồng chéo, ổn định bởi thịtrường này có mối ảnh hưởng đến rất nhiều lĩnh vực và nhiều loại hình thịtrường khác. Thứ ba, cần tạo môi trường và điều kiện thuận lợi nhằm thu hút đầu tư trên thịtrườngbấtđộng sản. Cần tạo ra một "sân chơi" lành mạnh, bình đẳng cho các chủ thể khi tham gia vào loại hình thịtrường này. Thứ tư, tiếp tục hoàn thiện chính sách thuế liên quan đến nhà đất để tránh chồng chéo, mâu thuẫn, tránh tạo điều kiện cho giới đầu cơ "lách" luật. Thứ năm, Nhà nước cần có tính nguyên tắc khi xây dựng các phương pháp định giá bấtđộng sản. Để thịtrườngbấtđộngsản ngày một phát triển hơn, để hạn chế sự lạm dụng, bóp méo, thao túng thịtrườngthì cần có sự quản lý của Nhà nước. Muốn vậy, Nhà nước cần phải xây dựng, chuẩn hoá các nguyên tắc, các phương pháp định giá bấtđộng sản, từ đó làm căn cứ cho việc tính giá trị bấtđộngsản phục vụ cho các hoạt độngtư vấn, thế chấp, mua, bán bấtđộng sản. Tóm lại, thịtrườngbấtđộngsản là một kênh huyđộngvốn quan trọng nhằm phục vụ cho quá trình hoạt độngsản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong thời gian qua thịtrườngbấtđộngsản đang đầy bất ổn, giá cả "nhảy múa", lên xuống thất thường, hết lên "cơn sốt" lại chuyển sang một giai đoạn "đóng băng", điều đó đã đóng góp vào sự "nghẽn mạch" của thịtrườngtài chính và gây nên sự bất ổn của thịtrường tiền tệ, đặc biệt đã hạn chế đến khả năng huyđộngvốn đối với các doanh nghiệp, ảnh hưởng đến sự tăng trưởng, phát triển nền kinh tế. . đó thị trường bất động sản là một trong những kênh huy động vốn đang nhận được sự quan tâm từ nhiều phía. Vậy thực trạng huy động vốn từ thị trường bất động. THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN TỪ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Vốn là một câu chuyện thường xuyên làm đau đầu các doanh nghiệp. Vốn đối