Thị trường bất động sản Việt Nam có nguồn vốn tín dụng chiếm tới 70%. Bài viết nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp tăng cường hiệu quả huy động và sử dụng vốn tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản Việt Nam.
NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ, BỀN VỮNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP KHƠI DỊNG VỐN TÍN DỤNG CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NGÔ THU GIANG, ĐẶNG ANH TUẤN Thị trường bất động sản Việt Nam có nguồn vốn tín dụng chiếm tới 70% Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn cho thị trường tiền tệ thị trường bất động sản, từ ngày 1/1/2019, quy định siết lại, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn ngân hàng giảm từ 45% xuống 40% hệ số rủi ro khoản cho vay bất động sản từ 150% tăng lên 200% Điều chắn ảnh hưởng tới nguồn vốn chảy vào bất động sản ảnh hưởng tới tăng trưởng thị trường bất động sản Để hiểu rõ vấn đề này, viết nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp tăng cường hiệu huy động sử dụng vốn tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản Việt Nam Từ khóa: Bất động sản, nguồn vốn tín dụng, khoản vay REALITY AND SOLUTIONS OF BANKING CREDIT CAPITAL FOR REAL ESTATE MARKET Ngo Thu Giang, Dang Anh Tuan Vietnam real estate market has a credit capital of up to 70% However, to ensure the safety of the monetary market and real estate market, from January 1, 2019, regulations have been tightened, the rate of using short-term capital for medium and long-term loans at commercial banks will decrease from 45% to 40% and the risk factor for real estate loans increase from 150% to 200% This shall certainly affects the capital flowing into real estate and may affect the growth of the real estate market To understand this issue, the paper studies the situation and proposes solutions to enhance the efficiency of mobilizing and using bank credit for Vietnam's real estate market Keywords: Real estate, credit capital, loans Ngày nhận bài: 10/6/2019 Ngày hoàn thiện biên tập: 5/7/2019 Ngày duyệt đăng: 10/7/2019 Tổng quan nghiên cứu Cấu trúc thị trường tín dụng bất động sản cơng cụ tài Thị trường tín dụng bất động sản (BĐS) cấu thành thị trường sơ cấp thứ cấp, với tham gia nhiều chủ thể công ty BĐS, tổ chức cung 16 ứng tín dụng ban đầu, tổ chức bảo lãnh khoản vay; công ty quản lý, đánh giá thẩm định BĐS; tổ chức cho vay sơ cấp tổ chức cho vay đảm bảo BĐS thứ cấp Cấu trúc thành phần tham gia thị trường, chế vận hành cơng cụ huy động vốn tín dụng cho thị trường Peter S.Rose, Richard L Haney (1990), Thierry Theurillat cộng (2014) mô tả tóm tắt lại sau: Thị trường tín dụng BĐS sơ cấp: Các giao dịch cho vay đảm bảo BĐS thực trực tiếp tổ chức tài khách hàng Trước định cấp tín dụng, ngân hàng tiến hành thẩm định khoản vay dựa tiêu chí: lực pháp luật hành vi, lịch sử tín dụng khách hàng; mục đích vay vốn, hiệu phương án/dự án vay vốn; khả tài tương lai khách hàng; tài sản đảm bảo BĐS Điểm quan trọng giao dịch xác định tính pháp lý giá trị tài sản đảm bảo Giá trị cho vay xác định dựa giá trị tài sản đảm bảo sách tín dụng hành ngân hàng Thị trường tín dụng BĐS thứ cấp: Trên thị trường diễn giao dịch mua bán khoản cho vay đảm bảo BĐS tổ chức tín dụng Các tài sản đảm bảo tổ chức tín dụng tập hợp thành nhóm tài sản đảm bảo sử dụng đảm bảo để tổ chức tín dụng phát hành trái phiếu Nguồn vốn huy động từ phát hành trái phiếu sử dụng làm nguồn vốn cung ứng tín dụng cho khách hàng sử dụng tài sản đến để đảm bảo cho khoản vay họ Như vậy, tài sản chấp chứng khốn hóa thành trái phiếu Đây cơng cụ tài TÀI CHÍNH - Tháng 07/2019 điều chỉnh hoạt động tổ chức tham gia, thực sách hỗ trợ nhà đầu tư/nắm giữ chứng khoán BĐS Akinwunmi A (2009) nghiên cứu tác động sách vĩ mơ tới hoạt động cho vay lĩnh vực BĐS ngân hàng thương mại Nhóm Nghiên cứu kết luận rằng, nước phát triển cần áp dụng sách đầu tư thân thiện sách vĩ mơ cẩn trọng, phát triển thị trường Nguồn: Peter S.Rose, Richard L Haney, 1990, Thierry Theurillat cộng sự, 2014 trái phiếu, quỹ lương hưu để cung cấp nguồn tài giao dịch hợp pháp thị trường cần thiết cho khu vực nhà Kim (1999) chứng khốn Thay thu hút nguồn vốn từ thị có đề xuất tương tự rộng trường để cung ứng vốn cho khoản vay, giải pháp cụ thể để phát triển thị trường trái phiếu tổ chức tín dụng huy động nguồn vốn từ đảm bảo khoản tín dụng BĐS cơng cụ chuẩn hóa thị trường tài trái Thực trạng tín dụng ngân hàng phiếu Điều làm tăng tính linh hoạt huy thị trường bất động sản Việt Nam động vốn cho tổ chức tín dụng Sự phát triển lĩnh vực BĐS xem Chính sách phát triển tín dụng bất động sản phận quan trọng tăng trưởng kinh tế Việt Đối với nước phát triển, có đặc điểm Nam Ba nhân tố thúc đẩy tăng trưởng thị thường thấy thị trường tín dụng BĐS chưa phát trường BĐS, đặc biệt phận nhà cho dân cư triển chưa hoàn thiện Do vậy, nhiều nghiên cứu lớp dân số trẻ, dòng vốn chảy vào lớn tập trung vào chiến lược giải pháp để phát triển sách hỗ trợ từ Chính phủ, đó, dịng vốn vào hồn thiện mảng thị trường Jaffee Renaud nhân tố định Dòng vốn đến thị trường BĐS (1997) nghiên cứu chiến lược phát triển thị trường Việt Nam đến chủ yếu từ: (1) Vay ngân hàng tín dụng BĐS nước có kinh tế chuyển đổi tổ chức tài chính; (2) Đầu tư trực tiếp nhà Nghiên cứu cho thấy, ngân hàng nước chuyển đầu tư nước ngồi; (3) kiều bào (Hình 2) đổi khơng có động lực để cung cấp khoản tín Nguồn vốn vay từ ngân hàng tổ chức dụng BĐS rủi ro từ khoản vay tạo nên Hoạt động tài đóng vai trị quan trọng việc cung thị trường tín dụng BĐS thứ cấp giải cấp vốn cho thị trường BĐS Việt Nam với lượng vấn đề Thị trường tín dụng BĐS thứ cấp mang vốn lớn, đặc biệt so sánh với dòng vốn lại lợi ích Thứ nhất, giúp loại bỏ rủi khác Lượng vốn vay tăng vòng 10 năm ro từ việc nắm giữ khoản tín dụng BĐS bảng trở lại Bên cạnh đó, lượng tiền đổ vào BĐS từ cân đối kế toán; Thứ hai, tạo tiêu chuẩn người Việt nước tăng rõ rệt đóng việc định giá khoản vay thủ tục đảm bảo làm tăng góp khơng nhỏ vào tổng lượng vốn đầu tư thị hiệu hoạt động thị trường tín dụng BĐS sơ trường Các dòng vốn tập trung chủ yếu vào cấp Để phát triển thị trường thứ cấp nói riêng thị khu vực nhà Ngược lại, vốn đầu tư nước ngồi trường tài nhà nói chung, vai trị Chính vào thị trường BĐS Việt Nam tăng lên phủ quan trọng Vai trị Chính phủ cần năm trở lại hầu hết tập trung vào phận thực nội dung sau: Chính phủ văn phòng, thương mại dịch vụ khách sạn đứng bảo lãnh cho tổ chức tín dụng hoạt động Tín dụng BĐS từ năm 2003 đến cuối năm 2005 thị trường tín dụng BĐS, thiết lập mơi trường tăng liên lục với tốc độ tăng bình quân khoảng hoạt động cho thành viên tham gia thị trường, 33%/năm, tới cuối năm 2007 đạt tăng 10,8%; dư nợ HÌNH 1: CƠ CHẾ VẬN HÀNH CỦA THỊ TRƯỜNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 17 NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ, BỀN VỮNG cho vay BĐS chiếm khoảng 135.000 tỷ đồng, tương đương 10,8% tổng dư nợ toàn hệ thống thời kỳ từ năm 2003 tới cuối năm 2006 thị trường BĐS “đóng băng” Điều thể nguy rủi ro tiềm ẩn lớn hệ thống ngân hàng Trong giai đoạn 2008, lạm phát tăng cao nguy “bong bóng” BĐS có dấu hiệu dần rõ ràng Các ngân hàng bắt đầu kiểm soát rủi ro cách siết chặt tín dụng BĐS Ngân hàng Nhà nước tăng lãi suất bản, tăng dự trữ bắt buộc phát hành tín phiếu kho bạc để “hút” tiền lưu thông, kiềm chế lạm phát Điều khả cung ứng tín dụng ngân hàng gặp khó khăn; ngân hàng giảm cho vay tập trung thực khế ước vay ký; tập trung thu hồi nợ Động thái dẫn đến dư nợ BĐS năm 2008 giảm mạnh Khó khăn tiếp tục tăng lên Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh lãi suất từ 8,25% lên tới 14%, dẫn đến lãi suất cho vay tăng tới 21-22% Lãi suất tăng cao gây khó khăn cho chủ thể vay, đặc biệt công ty kinh doanh BĐS, buộc họ phải hạ giá BĐS, bán nhanh thu hồi vốn để hoàn trả ngân hàng, giảm chi phí lãi vay Sang năm 2009, tình hình kinh tế vĩ mơ có nhiều thuận lợi Chỉ số giá tiêu dùng bình quân tăng 6,88% so với năm 2008 Trong tháng đầu năm, lạm phát giảm cầu đầu tư tiêu dùng giảm, đồng thời tác động suy thoái kinh tế giới lạm phát kỳ vọng giảm Tuy nhiên, từ tháng 4/2009 trở đi, tác động từ gói kích cầu Chính phủ điều chỉnh tăng lương tối thiểu, thị trường tài sản có dấu phục hồi khiến lạm phát kỳ vọng có xu hướng gia tăng Nhìn chung, tranh thị trường BĐS thời gian gam màu sáng tối xen kẽ nhau, với mức giá tăng cục số phân khúc, cịn lại phần lớn trấm lắng đóng băng Về việc tìm kiếm nguồn hỗ trợ tài mua nhà, người dân vay tiền từ ngân hàng thương mại từ quỹ phát triển nhà Chính phủ Lãi suất cho vay trung dài hạn giảm nhẹ xuống khoảng 12-16% Tăng trưởng dư nợ tồn hệ thống ngân hàng 31,19%, cịn dư nợ BĐS tăng 17,19%, tương đương với tốc độ tăng năm 2009 Sự gia tăng nhanh hoạt động cho vay từ năm 2009 dẫn tới tình trạng nợ xấu nghiêm trọng, đó, ngân hàng thương mại bắt đầu siết chặt cho vay với mục đích đầu tư đầu Các sản phẩm cho vay mua nhà ngân hàng thương mại Việt Nam vay chấp truyền thống với đặc điểm: khối lượng vay lớn, thời hạn vay dài, mức lãi suất thị trường 18 HÌNH 2: DỊNG VỐN CHẢY VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Nguồn: Tổng hợp tác giả, 2019 đảm bảo đất đai tài sản tạo nên từ khoản vay Năm 2011 năm 2012, tình hình kinh tế vĩ mơ tiếp tục bất ổn, lạm phát có xu hướng ngày tăng cao lên 18,13% Lãi suất tái chiết khấu lãi suất thị trường mở trì thấp so với lãi suất liên ngân hàng lãi suất huy động thị trường khiến nguồn vốn nằm khu vực ngân hàng không đến khu vực sản xuất Sự khan vốn đẩy lãi suất cho vay lên cao (19-23%) Phần lớn doanh nghiệp, đó, có doanh nghiệp BĐS, khó tiếp cận vốn ngân hàng tiếp cận chi phí lãi vay cao Điều khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào đình trệ phá sản, nguồn cung BĐS bị thắt chặt Tín dụng BĐS có mức tăng trưởng âm (Đoàn Thanh Hà, 2013) Giai đoạn từ cuối năm 2013 đến đầu năm 2014, kinh tế gặp khó khăn từ nợ xấu trên, Chính phủ cho phép loại BĐS khỏi lĩnh vực phi sản xuất cho đời Công ty Quản lý tài sản TCTD – VAMC nhằm tháo gỡ khó khăn cho sản xuất, giảm tỷ lệ nợ xấu xuống 3% Kể từ năm 2014 nay, lo ngại vấn đề cạnh tranh xuất ngày nhiều sản phẩm khác thị trường nhà (như sản phẩm hộ chung cư cho người có thu nhập thấp, hộ nhà cao cấp…), sách cho vay ngân hàng thương mại thay đổi để đáp ứng linh hoạt với nhu cầu đối tượng khách hàng khác Cụ thể, quy mô khoản vay điều chỉnh từ mức tối đa 70% tới mức 80% tổng giá trị đất đai nhà chấp; kỳ hạn vay vốn linh hoạt dựa mức thu nhập người vay; lãi suất thương lượng Để thuận lợi cho khách hàng, ngân hàng thương mại làm việc trực tiếp với chủ dự án nhà nhằm xây dựng chương trình cho vay cụ thể Về khoản trợ cấp mua nhà từ Chính phủ, Ngân TÀI CHÍNH - Tháng 07/2019 HÌNH 3: DƯ NỢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG CHO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN Nguồn: Tác giả tổng hợp, 2019 hàng Nhà nước ban hành Thông tư số 32/2014/ TT-NHNN Quyết định số 2788/QĐ-NHNN điều kiện xét duyệt mức lãi suất áp dụng với việc cho vay mua nhà gói hỗ trợ nhà Chính phủ Các quy định tạo điều kiện thuận lợi xét duyệt cho vay mức lãi suất vay với người thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà Đối tượng dân cư tiếp cận vay có trị giá thấp 1,05 tỷ VNĐ gói hỗ trợ 30.000 tỷ VNĐ, mức lãi suất hàng năm 5% mua nhà sửa chữa nhà cho mục đích định cư hay cho thuê Các khoản toán thực vòng từ 10 tới 15 năm Như vậy, sách xử lý nợ xấu kèm với gói kích cầu BĐS tác động tích cực mặt tâm lý giúp làm tăng số lượng giao dịch ngành Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước thực “kiểm sốt chặt tín dụng cho lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro có BĐS” với Thông tư số 06/2016/TT-NHNN, Thông tư số 19/2017/TT-NHNN Thông tư số 16/2018/TT-NHNN Năm 2016, năm 2017 2018, tỷ lệ tăng trưởng tín dụng BĐS đạt mức tương ứng 18%, 12% 5% (Đào Hưng, 2019) Quý II/năm 2019, dư nợ tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực BĐS kinh doanh tăng mạnh, đạt mức tăng trưởng 6,5% so với cuối năm 2018 (Nhuệ Mẫn, 2019) Kết luận giải pháp Từ phân tích trên, thấy, thị trường BĐS Việt Nam thu hút nhiều nguồn tài từ ngân hàng thương mại, từ đầu tư trực tiếp nước ngồi, kiều bào phận dân cư Tuy nhiên, nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng phổ biến Những kênh thu hút vốn khác quỹ đầu tư BĐS hay từ chứng khốn hóa gần khơng tồn Do vậy, chuyển động thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào sách tín dụng ngân hàng thương mại Khi ngân hàng thương mại theo đuổi sách tín dụng ngắn hạn, điều đồng nghĩa với việc nhà thầu xây dựng theo đuổi dự án dài hạn Thêm vào đó, thay đổi nhanh chóng lãi suất ngắn hạn gây nhiều khó khăn cho người mua nhà chủ thầu xây dựng, việc đưa định đầu tư đảm bảo tính bền vững cho khoản đầu tư Khi Chính phủ áp dụng cơng cụ sách tiền tệ điều chỉnh lãi suất hay hạn mức tín dụng, hoạt động ngân hàng thương mại, đặc biệt dịch vụ cho vay họ, trực tiếp bị ảnh hưởng Như vậy, để phát triển thị trường BĐS, Nhà nước cần thực giải pháp trọng tâm sau: (i) Cần có sách hỗ trợ điều kiện khuyến khích Chính phủ phát triển thị trường BĐS, tín dụng BĐS Có quy hoạch rõ ràng ổn định phát triển thị trường BĐS (ii) Tăng cường lực ổn định cho thị trường tín dụng BĐS nguồn lực tài cho thị trường tín dụng BĐS, hình thành thị trường cầm cố chấp thứ cấp (iii) Có tổ chức chuyên biệt quản lý BĐS áp dụng mơ hình Cơng ty tín thác đầu tư BĐS (Real Estate Investment Trust – REIT) (iv) Phát triển cơng cụ tài phát sinh thị trường cầm cố tín dụng BĐS như: Chứng khốn hóa khoản cho vay chấp cầm cố BĐS; Phát hành trái phiếu cơng trình cơng trình có nhu cầu vay vốn; Phát hành chứng BĐS phát hành chứng quỹ quỹ đầu tư ủy thác đầu tư BĐS. Tài liệu tham khảo: Ngân hàng Nhà nước (2016), Thông tư số 06/2016/TT-NHNN; Đào Hưng (2019), “Vốn cho bất động sản: Nhóm đuốc từ "đom đóm"”, http://vneconomy.vn/von-cho-bat-dong-san-nhom-duoc-tu-domdom-20190505231138307.htm; Đồn Thanh Hà, Lê Quang Ngọc (2013), “Mối quan hệ tín dụng ngân hàng giá nhà đất”, Tạp chí Phát triển Hội nhập, tháng 7-8/2013, số 11(21); Akinwunmi, A (2009), An Investigation into Factors Affecting Mortgage credit Supply in Emerging Economies: A Case Study of Nigeria PhD thesis, University of Wolverhampton; Jaffee, Dwight, and Bertrand Renaud (1997), “Strategies to Develop Mortgage Markets in Transition Economies.” World Bank Policy Research Working Paper No 1697 Thông tin tác giả: TS Ngô Thu Giang, Đại học Bách Khoa Hà Nội TS Đặng Anh Tuấn, Đại học Kinh tế Quốc dân Email: tuanda@neu.edu.vn 19 ... làm tăng tính linh hoạt huy thị trường bất động sản Việt Nam động vốn cho tổ chức tín dụng Sự phát triển lĩnh vực BĐS xem Chính sách phát triển tín dụng bất động sản phận quan trọng tăng trưởng... nhỏ vào tổng lượng vốn đầu tư thị hiệu hoạt động thị trường tín dụng BĐS sơ trường Các dịng vốn tập trung chủ yếu vào cấp Để phát triển thị trường thứ cấp nói riêng thị khu vực nhà Ngược lại, vốn. .. triển thị trường trái phiếu tổ chức tín dụng huy động nguồn vốn từ đảm bảo khoản tín dụng BĐS cơng cụ chuẩn hóa thị trường tài trái Thực trạng tín dụng ngân hàng phiếu Điều làm tăng tính linh