Phương pháp nghiên cứu thị trường bất động sản phần 9 pps

V trí 3 ị : Bao g m các lô đ t có m t ti n các đồ ấ ặ ề ở ường ph v a và nh cácố ừ ỏ ngõ l n có v trí ít thu n l i trong giao d ch, buôn bán và các ho t đ ng kinh tớ ị ậ ợ ị ạ ộ ế khác T i các lô đ t này kh năng sinh l i không ph i là y u t hàng đ u cácạ ấ ả ờ ả ế ố ầ nhân t dố ường nh m t m c không chênh l ch nhau nhi u ư ở ộ ứ ệ ề

V trí 4 ị : G m các khu đ t có v trí hoàn toàn không thu n l i trong giao d ch,ồ ấ ị ậ ợ ị buon bán, d ch v , s n xu t và các ho t đ ng kinh t khác Đó là các lô đ tị ụ ả ấ ạ ộ ế ấ

n m sâu trong ngõ nh các h m nh ch xe thô s đi vào đằ ỏ ẻ ỏ ỉ ơ ược

Các lô đ t này không phù h p v i vi c buôn bán mà ch thích h p cho vi c ấ ợ ớ ệ ỉ ợ ệ ở

do v y y u t kh năng sinh l i không đậ ế ố ả ợ ược đ t lên hàng đ u mà đây ngặ ầ ở ườ i mua quan tâm đ n kh năng h p th c hoá c a đ t cũng nh m t s các y u tế ả ợ ứ ủ ấ ư ộ ố ế ố khác nh tâm lý, thói quen, s thích…ư ở

Đ đánh giá nh hể ả ưởng c a các nhân t t i gía đ t ta chia làm 2 trủ ố ớ ấ ường h p:ợ

• Đ i v i ngố ớ ười mua đ t nh m m c đích kinh doanh ấ ằ ụ

• Đ i v i nh ng ngố ớ ữ ười mua đ t đ ấ ể ở

♣ Đ i v i nh ng ng ố ớ ữ ườ i mua đ t nh m m c đích kinh doanh ấ ằ ụ :

Qua phân tích t i các v trí trên ta th y đ i v i nh ng ngạ ị ấ ố ớ ữ ười mua đ t nh mấ ằ

m c đích kinh doanh thì t m quan tr ng c a các y u t đụ ầ ọ ủ ế ố ược đánh giá nh sau:ư

• Kh năng sinh l i c a đ t: r t quan tr ngả ờ ủ ấ ấ ọ

• Kh năng h p th c hoá: bình thả ợ ứ ường

• C s h t ng: quan tr ngơ ở ạ ầ ọ

• Cung c u nhà đ t: r t quan tr ngầ ấ ấ ọ

• Tăng trưởng kinh t : quan tr ngế ọ

• Các nhân t khác bình thố ường

V y ta có b ng đánh gía t m quan tr ng c a các ch tiêu nh sau:ậ ả ầ ọ ủ ỉ ư

K1 K2 K3 K4 K5 K6 ∑ Wi

H s K đệ ố ược tính nh sau:ư

K P W i

=

6

1

3.11

Trong đó:

Kj : H s đi u ch nh đ t t i v trí jệ ố ề ỉ ấ ạ ị

Pij : nh hả ưởng c a nhân t i t i v trí j đã làm m t đ n v đoủ ố ạ ị ấ ơ ị

Wi : m c đ nh hứ ộ ả ưởng c a nhân t i đ i v i h s kủ ố ố ớ ệ ố

i: s nhân t nh hố ố ả ưởng t i giá đ tớ ấ

j: s v trí đ tố ị ấ

Đánh giá nh hả ưởng c a các nhân t t i t ng v trí b ng phủ ố ạ ừ ị ằ ương pháp chuyên gia S đi m t i đa cho t ng nhân t là 10 đi m Đi m c a các v tríố ể ớ ừ ố ể ể ủ ị

li n k nhau cách nhau 2 đi m Căn c vào t ng v trí ta s cho đi m nh sau:ề ế ể ứ ừ ị ẽ ể ư

V trí I ị V trí II ị V trí III ị V trí IV ị

Các nhân t khácố 5 5 5 5

Ta ch n họ ướng c a các nhân t theo hủ ố ướng càng l n càng t tớ ố

V y Pậ ij c a các nhân t kh năng sinh l i, kh năng h p th c hoá, c s hủ ố ả ờ ả ợ ứ ơ ở ạ

t ng tính nh sau:ầ ư

4 100

1

×

=

∑

=

ij ij

C

C

P 3.12

Các nhân t còn l i theo hố ạ ướng càng nh càng t t nên Pỏ ố ij tính toán nh sau:ư

100

1

1 4 1

×

=

∑

=

ij ij

C

C

P 3.13

V y ta tính toán đậ ược Pij nh sau:ư

V trí I ị V trí II ị V trí III ị V trí IV ị

Kh năng sinh l iả ờ 37,5 29,17 20,83 12,5

V y ta tính đậ ược: K1= 30,63

K2= 26,88

K3= 23,12

K4= 19,37

♣ Đ i v i đ i t ố ớ ố ượ ng mua nhà không nh m m c đích kinh doanh ằ ụ

Nh ng đ i tữ ố ượng này không đánh gía cao nhân t kh năng sinh l i c a đ t.ố ả ờ ủ ấ

T m quan tr ng c a các nhân t đầ ọ ủ ố ược đánh giá nh sau ư (qua kh o sát t i m t ả ạ ộ

• Kh năng sinh l i c a đ t: bình thả ờ ủ ấ ường

• Kh năng h p th c hoá: r t quan tr ngả ợ ứ ấ ọ

• C s h t ng: quan tr ngơ ở ạ ầ ọ

• Cung c u nhà đ t: r t quan tr ngầ ấ ấ ọ

• Tăng trưởng kinh t : quan tr ngế ọ

• Các nhân t khác: quan tr ngố ọ

B ng cho đi m c a các nhân t nh sau:ả ể ủ ố ư

Ch tiêu Pỉ ij v n xác đ nh nh trên ẫ ị ư

V y ta tính đậ ược : K1= 28,16

K2= 26,05

K3= 23,95

K4= 21,84

H ệ số k của từng vị trí

0

5

10

15

20

25

30

35

40

V ới ng ời m ua nhằm  m ục đích kinh doanh ư

V ới ng ời m ua không nhằm  m ục đích kinh doanh ư

N u ta ch n v trớ 4 là c s đ so sỏnh và g i ế ọ ị ơ ở ể ọ

H s nh hệ ố ả ưởng c a v trớ Iủ ị

γ1 =

H s nh hệ ố ả ưởng c a v trớ IVủ ị

H s nh hệ ố ả ưởng c a v trớ IIủ ị

γ2 =

H s nh hệ ố ả ưởng c a v trớ IVủ ị

H s nh hệ ố ả ưởng c a v trớ IIIủ ị

γ3 =

H s nh hệ ố ả ưởng c a v trớ IVủ ị

V y ta tớnh đậ ược cỏc h s ệ ố γ đ i v i t ng trố ớ ừ ường h p nh sau:ợ ư

Đ i v i đ i t ố ớ ố ượ ng mua nhà

nh m m c đớch kinh doanh ằ ụ

Đ i v i đ i t ố ớ ố ượ ng mua nhà ngoài m c đớch kinh doanh ụ

Nh n xột: ậ

Hi n nay theo khung giỏ đ t c a Nhà nệ ấ ủ ướ ắc s p ban hành thỡ chờnh l ch gi aệ ữ

giỏ đ t t i v trớ I, II, III so v i v trớ IV l n lấ ạ ị ớ ị ầ ượt là 2,86; 2 và 1,43 Nh v y conư ậ

s này l n h n so v i s đó tớnh ra trờn Do th i gian làm đ ỏn ng n nờn cúố ơ ơ ớ ố ở ờ ồ ắ

th ch a kh o sỏt h t cỏc nhõn t nh hể ư ả ế ố ả ưởng hay vi c kh o sỏt m c đ quanệ ả ứ ộ

tr ng c a cỏc nhõn t ch a chớnh xỏc do v y đ tài s nghiờn c u thờm đ ra sọ ủ ố ư ậ ề ẽ ứ ể ố

li u chớnh xỏc nh t M t khỏc cỏc c quan Nhà nệ ấ ặ ơ ước cũng c n xem xột đ đi uầ ể ề

ch nh l i cỏc h s trờnỉ ạ ệ ố

H ệ số điều chỉnh giá đất của các vị trí so với vị trí IV

1

1.19

1.39

1.58

0

0.2

0.4

0.6

0.8

1

1.2

1.4

1.6

1.8

H ệ số điều chỉnh

 Đ ối với đối t ợng m ua nhà nhằm  m ục đích kinh doanh ư  Đ ối với đối t ợng m ua nhà ngoài m ục đích kinh doanh ư

Qua các s li u trên ta th y m c dù v trí I đố ệ ở ấ ặ ị ược đánh giá là cao nh tấ

nh ng cũng không chênh l ch nhi u so v i các nhóm còn l i đ c bi t là cácư ệ ề ớ ạ ặ ệ nhóm đ i tố ượng mua đ t không nh m m c đích kinh doanh V y trong khungấ ằ ụ ậ giá c a Nhà nủ ước (theo Ngh đ nh s 87/CP ngày 17/8/1994 c a Chính ph ) gíaị ị ố ủ ủ

đ t t i các v trí li n nhau nh v trí I so v i II, v trí II so v i III, v trí III so v iấ ạ ị ề ư ị ớ ị ớ ị ớ

IV thường t 2 đ n 3 l n M t khác ta có th dùng các s li u trên đ đi uừ ế ầ ặ ể ố ệ ể ề

ch nh các giá đ t khi c n thi t theo m c đ tỉ ấ ầ ế ứ ộ ương quan gi a các v trí nh trên.ữ ị ư

Nh v y khi ph i đi u ch nh giá đ t cho phù h p v i th c t ta ch c n đi uư ậ ả ề ỉ ấ ợ ớ ự ế ỉ ầ ề

ch nh v trí s IV các v trí còn l i đỉ ị ố ị ạ ược nhân v i h s nh trên.ớ ệ ố ư

Đ ti n cho vi c xác đ nh các h s trên trong đi u ki n th trể ệ ệ ị ệ ố ề ệ ị ường có nhi uề

bi n đ ng ta có th l p m t chế ộ ể ậ ộ ương trình xác đ nh các h s trên nh sau:ị ệ ố ư

  j:=1 tong:=0

tong := tong+a[j][8]*c[j][i]

j > n

i > m

m a trận d

Ra kết quả

Begin

m a trận

Ra kết quả

i:=1

Sử dụng công thức 1 hay 2?

ndtonhhang:=0 tonghang:=0

ch=1

j:=1

c[i][j]:=(b[i][j]/tonghang)*100tonghang:=tonghang+b[i][j]

j > m

m a trận c

Ra kết quả

i:=1

i > n

Nhập các phần tử cột m  của m a trận 2 Nhập số hàng n, số 

j > (m ư2) a[i][j]:=(a[iư1][j]+a[i][jư1])ư(a[iư1][jư1])

tong:=2*(m ư2)*(m ư2)

i:=1

      j:=1 tonghang:=0

a[i][8]:=tonghang/tong  a[i][7]:=tonghang  tonghang:=tonghang+a[i][j] 

j > (m ư2)

i >n

Ra kết quả

i:=2 j:=iư1 a[i][j]:=(a[iư1][j]+a[i][j+1])ư(a[iư1][j+1])

j < 1

j:=i+1

a[i][i]:=2

i > m ư2

i:=1 Nhập hàng 1

Nhập số hàng n, số  cột m  của m a trận 1

d[i] := tong sai

j:=j+1 ch:=reakey

đúng sai

đúng sai

     Tính tong       tong:=tong+a[i][8]*c[j][i] 

       Tính tonghang c[i][j]:=(b[i][j]/tonghang)*100

sai sai

đúng

đúng

sai

j > m

đúng sai j:=j+1

đúng

c[i][j]:=(1/b[i][j]/tonghang)*100 tonghang:=tonghang+1/b[i][j]

j:=1

ch=2

đúng

j:=j+1

End       Đua ra kết quả

       Đua ra kết quả

       Tính tonghang  c[i][j]:=(1/b[i][j]/tonghang)*100

       tong:=2*(m ư2)*(m ư2)      

       Tính tonghang/tong

       Tính tonghang/tong

đúng

đúng sai sai

i:=i+1 sai

đúng

j:=j+1 sai

đúng

      sử dụng công thúc 1/2?

phần tử của m a trận 2 Nhập giá trị của các 

Nhập số hàng n, số  cột m  của m a trận 2

       Tính tonghang

       trận            Tính các giá trị còn lại của m a i:=i+1

đúng sai

m a trận     a[i][i]:=2

cột m  của m a trận 1

Gán giá trị cho đuơng chéo  Nhập số hàng n, số  Begin

uses crt;

const max=10;

var

i,j,k:integer;

n,m:integer;

ch:char;

a: array[1 max,1 max] of real;

b: array[1 max,1 max] of real;

c: array[1 max,1 max] of real;

d: array[1 max] of real;

tong,tonghang,ndtonghang:real;

begin

clrscr;

write('Nhap so hang:');readln(n);

write('Nhap so cot:');readln(m);

for i:=1 to n do

begin

write('Nhap phan tu a[1',i,']');readln(a[1][i]); end;

for i:=1 to (m-2) do

a[i][i]:=2;

for i:=2 to n do

begin

for j:=(i-1) downto 1 do

a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j+1])-(a[i-1][j+1]); for j:=(i+1) to (m-2) do

a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j-1])-(a[i-1][j-1]); end;

tong:=2*(m-2)*(m-2);

for i:=1 to n do

begin

tonghang:=0;

for j:=1 to (m-2) do

tonghang:=tonghang+a[i][j];

a[i][7]:=tonghang;

a[i][8]:=tonghang/tong;

end;

writeln(tong:8:3);

for i:=1 to n do

for j:=1 to m do

begin

write(a[i][j]:8:3,' ');

if j=m then writeln;

end;

write('Nhap so hang:');readln(n);

write('Nhap so cot:');readln(m);

for i:=1 to n do

for j:=1 to m do

begin

write('Nhap phan tu b[',i,j,']');readln(b[i][j]); end;

for i:=1 to n do

for j:=1 to m do

begin

write(b[i][j]:8:3,' ');

if j=m then writeln;

end;

writeln;

for i:=1 to n do

begin

write('Su dung cong thuc 1/2?');ch:=readkey; tonghang:=0;

ndtonghang:=0;

if ch='1' then

begin

for j:=1 to m do

tonghang:=tonghang+b[i][j];

for j:=1 to m do

c[i][j]:=(b[i][j]/tonghang)*100;

end;

if ch='2' then

begin

for j:=1 to m do

ndtonghang:=ndtonghang+(1/b[i][j]); for j:=1 to m do

c[i][j]:=((1/b[i][j])/ndtonghang)*100; end;

writeln;

end;

for i:=1 to n do

for j:=1 to m do

begin

write(c[i][j]:8:3,' ');

if j=m then writeln;

end;

for i:=1 to m do

begin

tong:=0;

for j:=1 to n do

tong:=tong + a[j][8]*c[j][i];

d[i]:=tong;

end;

writeln;

for i:=1 to m do

write(d[i]:8:3,' ');

readln;

end.

Đ đáp ng nhu c u c a qu n lý Nhà nể ứ ầ ủ ả ước cũng nh c a các l c lư ủ ự ượ ng tham gia th trị ường v giá BĐS trong th i gian t i c n:ề ờ ớ ầ

 Khung giá BĐS do Nhà nước ban hành ch áp d ng trong ph m vi giaoỉ ụ ạ

d ch gi a Nhà nị ữ ước v i các t ch c cá nhân trong vi c giao bán, khoán,ớ ổ ứ ệ cho thuê BĐS, thu thu , phí BĐS, b i thế ồ ường và h tr gi i phóng m tỗ ợ ả ặ

b ng Bãi b quy đ nh b t bu c các bên không ph i là Nhà nằ ỏ ị ắ ộ ả ước tham gia giao d ch trên th trị ị ường BĐS ph i tuân th khung giá quy đ nh c a Nhàả ủ ị ủ

nứơc

 Hình thành và đ a vào ho t đ ng các trung tâm đ nh giá BĐS Các trungư ạ ộ ị tâm th m đ nh giá (không phân bi t công, t ) dẩ ị ệ ư ưới các công ty t v n vư ấ ề

đ nh gía đ t và các công trình g n li n v i đ t ho t đ ng theo m t quyị ấ ắ ề ớ ấ ạ ộ ộ

ch chung và đáp ng nhu c u s d ng giá khác nhau theo nguyên t cế ứ ầ ử ụ ắ

hưởng phí d ch v Có h th ng c p ch ng ch cho các chuyên gia đ nhị ụ ệ ố ấ ứ ỉ ị giá theo các phương pháp thông d ng trên th gi i (B Tài chính nghiênụ ế ớ ộ

c u trình đ tài làm thí đi m trứ ề ể ướ ạc t i 1 –2 thành ph năm 2002).ố

 Đ i v i các lô đ t có v trí thu n ti n, có nhi u l i th , cho phép chínhố ớ ấ ị ậ ệ ề ợ ế quy n đ a phề ị ương th c hi n đ u giá, đ u th u công khai quy n s d ngự ệ ấ ấ ầ ề ử ụ

đ t nh m nâng cao hi u qu s d ng đ t và tăng thu ngân sách.ấ ằ ệ ả ử ụ ấ

Hai là, phát tri n h th ng thông tin, các t ch c môi gi i, t v n, d ch vể ệ ố ổ ứ ớ ư ấ ị ụ mua bán BĐS

Vi c hình thành m t h th ng thông tin thệ ộ ệ ố ường xuyên v th trề ị ường BĐS cho phép th trị ường ho t đ ng thông thoáng, gi m chi phí giao d ch, tăng hi uạ ộ ả ị ệ

qu ho t đ ng c a th trả ạ ộ ủ ị ường và có th gi m nguy c n n kinh t “bong bóng”ể ả ơ ề ế

do đâù c Hi n t i các t ch c này đang bơ ệ ạ ổ ứ ước đ u đầ ược hình thành, ho t đ ngạ ộ còn nhi u khó khăn, y u kém, h n ch Trong th i gian t i c n:ề ế ạ ế ờ ớ ầ

- Xoá b các c n tr trong vi c hành ngh c a các chuyên gia, khuy nỏ ả ở ệ ề ủ ế khích vi c hình thành các hi p h i ngh nghi p, ti n t i chuy n m t s ch cệ ệ ộ ề ệ ế ớ ể ộ ố ứ năng công sang t ch c t , h i ngh nghi p th c hi n…Đa d ng hoá các hìnhổ ứ ư ộ ề ệ ự ệ ạ

th c cung c p thông tin và t v n c n thi t v pháp lu t, quy ho ch, k ho ch,ứ ấ ư ấ ầ ế ề ậ ạ ế ạ chính sách, cung c u, giá c , tài chính, tín d ng…đ i v i BĐS thông qua các tầ ả ụ ố ớ ổ

ch c công và t T o đi u ki n v m t pháp lý, quy ch t ch c đ các trungứ ư ạ ề ệ ề ặ ế ổ ứ ể tâm đ a c, siêu th đ a c, các trung tâm môi gi i, d ch v vay, thanh toán đị ố ị ị ố ớ ị ụ ượ c

ti p t c hình thành, c ng c , m r ng và ho t d ng có hi u qu Khuy n khíchế ụ ủ ố ở ộ ạ ộ ệ ả ế

s hình thành các t ch c môi gi i có t cách pháp nhân.ự ổ ứ ớ ư

- Th c hi n đa d ng hoá, công khai, minh b ch thông tin Theo đó đ a thôngự ệ ạ ạ ư tin v pháp lu t, c ch chính sách, quy ho ch, k ho ch có liên quan đ nề ậ ơ ế ạ ế ạ ế

qu n lý và phát tri n th trả ể ị ường BĐS lên phương ti n thông tin đ i chúng vàệ ạ các trang Web

6.Bi n pháp nh m tăng c ệ ằ ườ ng hi u qu và năng l c qu n lý Nhà n ệ ả ự ả ướ c

đ i v i th tr ố ớ ị ườ ng BĐS.

M t h th ng qu n lý có hi u l c s ph i t o ra các l i ích sau:ộ ệ ố ả ệ ự ẽ ả ạ ợ

• Tăng cường nh p đ và b o đ m an toàn cho các giao d ch trên thị ộ ả ả ị ị

trường BĐS – nhà đ tấ

• H tr vi c thu thu BĐS – nhà đ t và đ nh gía BĐS – nhà đ tỗ ợ ệ ế ấ ị ấ

• Tăng cường quy mô cũng nh s an toàn c a vi c th ch p BĐS –ư ự ủ ệ ế ấ nhà đ tấ

• B o v đ t công.ả ệ ấ

• Gi m tranh ch p BĐS – nhà đ t.ả ấ ấ

• C i thi n quy ho ch và phát tri n k t c u h t ng.ả ệ ạ ể ế ấ ạ ầ

• C i thi n công tác th ng kê.ả ệ ố

Tr ng tâm c a gi i pháp này là t o ra nh ng đi u ki n c n thi t đ th cọ ủ ả ạ ữ ề ệ ầ ế ể ự

hi n các ch c năng, nhi m v , quy n h n và trách nhi m qu n lý Nhà nệ ứ ệ ụ ề ạ ệ ả ướ c

nh m phát tri n th trằ ể ị ường BĐS

Th nh t ứ ấ , th c hi n đ y đ trách nhi m cu Nhà nự ệ ầ ủ ệ ả ước trong vi c c p gi yệ ấ ấ

ch ng nh n quy n s d ng đ t và quy n s h u nhà cho các đ i tứ ậ ề ử ụ ấ ề ở ữ ố ượng sử

d ng đ t và s h u nhà.ụ ấ ở ữ

Th hai, ứ th c hi n vi c đăng ký tài s n BĐS thay th nhi u th t c hànhự ệ ệ ả ế ề ủ ụ chính trong giao d ch v BĐS hi n nay.ị ề ệ

Th ba, ứ c n x lý nhanh vi c s d ng đ t kém hi u qu qu đ t, nhàầ ử ệ ử ụ ấ ệ ả ỹ ấ

xưởng c a các doanh nghi p Nhà nủ ệ ước, tr s làm vi c và qu đ t c quanụ ở ệ ỹ ấ ơ nhà nước và l c lự ượng vũ trang

• Đ i v i các di n tích đ t, tr s làm vi c đang đố ớ ệ ấ ụ ở ệ ượ ử ục s d ng đúng m cụ đích t i các t ch c Nhà nạ ổ ứ ước thì ti n hành c p gi y ch ng nh n quy nế ấ ấ ứ ậ ề

s d ng đ t (trong đó có quy n s h u các tài s n g n li n v i đ t) choử ụ ấ ề ở ữ ả ắ ề ớ ấ các t ch c này.ổ ứ

• Đ i v i các di n tích đ t và nhà đã đang b t ch c qu n lý đem bán ho cố ớ ệ ấ ị ổ ứ ả ặ cho thuê, chuy n nhể ượng…sai chính sách thì ph i x lý sai ph m và cóả ử ạ

bi n pháp gi i quy t h u qu ệ ả ế ậ ả

• Giá tr c a nh ng di n tích đ t đã đị ủ ữ ệ ấ ược c p gi y ch ng nh n quy n sấ ấ ứ ậ ề ử

d ng đ t ph i đụ ấ ả ược xác đ nh và h ch toán vào t ng giá tr tài s n BĐSị ạ ổ ị ả

c a t ch c Nhà nủ ổ ứ ước

• Đ i v i các di n tích đ t b b hoang hoá Nhà nố ớ ệ ấ ị ỏ ước nên dùng bi n phápệ kinh t nh ph t lu ti n theo th i gia b hoang ho c ch m th c hi n dế ư ạ ỹ ế ờ ỏ ặ ậ ự ệ ự

án n u không có lý do chính đáng.ế

Th t , ứ ư s p x p, đi u ch nh b máy qu n lý Nhà nắ ế ề ỉ ộ ả ước v BĐS và thề ị

trường BĐS Công tác này c n đầ ược tri n khai theo hể ướng phân c p t o s tấ ạ ự ự