Phương pháp nghiên cứu thị trường bất động sản phần 9 pps

Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 V trí 3ị : Bao g m các lô đ t có m t ti n các đ ng ph v a và nh cácồ ấ ặ ề ở ườ ố ừ ỏ ngõ l n có v trí ít thu n l i trong giao d ch, buôn bán và các ho t đ ng kinh tớ ị ậ ợ ị ạ ộ ế khác. T i các lô đ t này kh năng sinh l i không ph i là y u t hàng đ u cácạ ấ ả ờ ả ế ố ầ nhân t d ng nh m t m c không chênh l ch nhau nhi u ố ườ ư ở ộ ứ ệ ề V trí 4ị : G m các khu đ t có v trí hoàn toàn không thu n l i trong giao d ch,ồ ấ ị ậ ợ ị buon bán, d ch v , s n xu t và các ho t đ ng kinh t khác. Đó là các lô đ tị ụ ả ấ ạ ộ ế ấ n m sâu trong ngõ nh các h m nh ch xe thô s đi vào đ cằ ỏ ẻ ỏ ỉ ơ ượ Các lô đ t này không phù h p v i vi c buôn bán mà ch thích h p cho vi c ấ ợ ớ ệ ỉ ợ ệ ở do v y y u t kh năng sinh l i không đ c đ t lên hàng đ u mà đây ng iậ ế ố ả ợ ượ ặ ầ ở ườ mua quan tâm đ n kh năng h p th c hoá c a đ t cũng nh m t s các y u tế ả ợ ứ ủ ấ ư ộ ố ế ố khác nh tâm lý, thói quen, s thích…ư ở Đ đánh giá nh h ng c a các nhân t t i gía đ t ta chia làm 2 tr ng h p:ể ả ưở ủ ố ớ ấ ườ ợ • Đ i v i ng i mua đ t nh m m c đích kinh doanh ố ớ ườ ấ ằ ụ • Đ i v i nh ng ng i mua đ t đ ố ớ ữ ườ ấ ể ở ♣ Đ i v i nh ng ng i mua đ t nh m m c đích kinh doanhố ớ ữ ườ ấ ằ ụ : Qua phân tích t i các v trí trên ta th y đ i v i nh ng ng i mua đ t nh mạ ị ấ ố ớ ữ ườ ấ ằ m c đích kinh doanh thì t m quan tr ng c a các y u t đ c đánh giá nh sau:ụ ầ ọ ủ ế ố ượ ư • Kh năng sinh l i c a đ t: r t quan tr ngả ờ ủ ấ ấ ọ • Kh năng h p th c hoá: bình th ngả ợ ứ ườ • C s h t ng: quan tr ngơ ở ạ ầ ọ • Cung c u nhà đ t: r t quan tr ngầ ấ ấ ọ • Tăng tr ng kinh t : quan tr ngưở ế ọ • Các nhân t khác bình th ngố ườ V y ta có b ng đánh gía t m quan tr ng c a các ch tiêu nh sau:ậ ả ầ ọ ủ ỉ ư 137 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 K 1 K 2 K 3 K 4 K 5 K 6 ∑ W i K 1 2 3 3 2 4 4 18 0.25 K 2 1 2 2 1 3 3 12 0.167 K 3 1 2 2 1 3 3 12 0.167 K 4 2 3 3 2 4 4 18 0.25 K 5 0 1 1 0 2 2 6 0.083 K 6 0 1 1 0 2 2 6 0.083 H s K đ c tính nh sau:ệ ố ượ ư W PK i i ijj ∗= ∑ = 6 1 3.11 Trong đó: K j : H s đi u ch nh đ t t i v trí jệ ố ề ỉ ấ ạ ị P ij : nh h ng c a nhân t i t i v trí j đã làm m t đ n v đoả ưở ủ ố ạ ị ấ ơ ị W i : m c đ nh h ng c a nhân t i đ i v i h s kứ ộ ả ưở ủ ố ố ớ ệ ố i: s nhân t nh h ng t i giá đ tố ố ả ưở ớ ấ j: s v trí đ tố ị ấ Đánh giá nh h ng c a các nhân t t i t ng v trí b ng ph ng phápả ưở ủ ố ạ ừ ị ằ ươ chuyên gia. S đi m t i đa cho t ng nhân t là 10 đi m. Đi m c a các v tríố ể ớ ừ ố ể ể ủ ị li n k nhau cách nhau 2 đi m. Căn c vào t ng v trí ta s cho đi m nh sau:ề ế ể ứ ừ ị ẽ ể ư V trí Iị V trí IIị V trí IIIị V trí IVị Kh năng sinh l iả ờ 9 7 5 3 Kh năng h p th c hoáả ợ ứ 7 7 7 7 C s h t ngơ ở ạ ầ 8 6 4 2 Cung c u nhà đ tầ ấ 6 6 6 6 Tăng tr ng kinh tưở ế 6 6 6 6 138 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Các nhân t khácố 5 5 5 5 Ta ch n h ng c a các nhân t theo h ng càng l n càng t tọ ướ ủ ố ướ ớ ố V y Pậ ij c a các nhân t kh năng sinh l i, kh năng h p th c hoá, c s hủ ố ả ờ ả ợ ứ ơ ở ạ t ng tính nh sau:ầ ư 100 4 1 ×= ∑ = j ij ij ij C C P 3.12 Các nhân t còn l i theo h ng càng nh càng t t nên Pố ạ ướ ỏ ố ij tính toán nh sau:ư 100 1 1 4 1 ×= ∑ = j ij ij ij C C P 3.13 V y ta tính toán đ c Pậ ượ ij nh sau:ư V trí Iị V trí IIị V trí IIIị V trí IVị Kh năng sinh l iả ờ 37,5 29,17 20,83 12,5 Kh năng h p th c hoáả ợ ứ 25 25 25 25 C s h t ngơ ở ạ ầ 40 30 20 10 Cung c u nhà đ tầ ấ 25 25 25 25 Tăng tr ng kinh tưở ế 25 25 25 25 Các nhân t khácố 25 25 25 25 V y ta tính đ c: Kậ ượ 1 = 30,63 K 2 = 26,88 K 3 = 23,12 K 4 = 19,37 139 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 ♣ Đ i v i đ i t ng mua nhà không nh m m c đích kinh doanhố ớ ố ượ ằ ụ Nh ng đ i t ng này không đánh gía cao nhân t kh năng sinh l i c a đ t.ữ ố ượ ố ả ờ ủ ấ T m quan tr ng c a các nhân t đ c đánh giá nh sau ầ ọ ủ ố ượ ư (qua kh o sát t i m tả ạ ộ s trung tâm nhà đ t t i Hà N i)ố ấ ạ ộ • Kh năng sinh l i c a đ t: bình th ngả ờ ủ ấ ườ • Kh năng h p th c hoá: r t quan tr ngả ợ ứ ấ ọ • C s h t ng: quan tr ngơ ở ạ ầ ọ • Cung c u nhà đ t: r t quan tr ngầ ấ ấ ọ • Tăng tr ng kinh t : quan tr ngưở ế ọ • Các nhân t khác: quan tr ngố ọ B ng cho đi m c a các nhân t nh sau:ả ể ủ ố ư K 1 K 2 K 3 K 4 K 5 K 6 å W i K 1 2 0 1 0 1 1 5 0.069 K 2 4 2 3 2 3 3 17 0.236 K 3 3 1 2 1 2 2 11 0.153 K 4 4 2 3 2 3 3 17 0.236 K 5 3 1 2 1 2 2 11 0.153 K 6 3 1 2 1 2 2 11 0.153 Ch tiêu Pỉ ij v n xác đ nh nh trên ẫ ị ư V y ta tính đ c : Kậ ượ 1 = 28,16 K 2 = 26,05 K 3 = 23,95 K 4 = 21,84 140 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 H Ö sè k cña tõng vÞ trÝ 0 5 10 15 20 25 30 35 40 VÞ trÝ I VÞ trÝ II VÞ trÝ III VÞ trÝ IV VÞ trÝ M øc ®é ¶nh h ëng Víi ng êi m ua nh»m môc ®Ých kinh doanh- Víi ng êi m ua kh«ng nh»m môc ®Ých kinh doanh- N u ta ch n v trí 4 là c s đ so sánh và g i ế ọ ị ơ ở ể ọ H s nh h ng c a v trí Iệ ố ả ưở ủ ị γ 1 = H s nh h ng c a v trí IVệ ố ả ưở ủ ị H s nh h ng c a v trí IIệ ố ả ưở ủ ị γ 2 = H s nh h ng c a v trí IVệ ố ả ưở ủ ị H s nh h ng c a v trí IIIệ ố ả ưở ủ ị γ 3 = H s nh h ng c a v trí IVệ ố ả ưở ủ ị V y ta tính đ c các h s ậ ượ ệ ố γ đ i v i t ng tr ng h p nh sau:ố ớ ừ ườ ợ ư 141 ỏn tt nghip V Th Thu Trang - 44KT2 i v i i t ng mua nh nh m m c ớch kinh doanh i v i i t ng mua nh ngoi m c ớch kinh doanh 1 1,58 1,29 2 1,39 1,19 3 1,19 1,09 4 1 1 Nh n xột: Hi n nay theo khung giỏ t c a Nh n c s p ban hnh thỡ chờnh l ch gi a giỏ t t i v trớ I, II, III so v i v trớ IV l n l t l 2,86; 2 v 1,43. Nh v y con s ny l n h n so v i s ó tớnh ra trờn. Do th i gian lm ỏn ng n nờn cú th ch a kh o sỏt h t cỏc nhõn t nh h ng hay vi c kh o sỏt m c quan tr ng c a cỏc nhõn t ch a chớnh xỏc do v y ti s nghiờn c u thờm ra s li u chớnh xỏc nh t. M t khỏc cỏc c quan Nh n c cng c n xem xột i u ch nh l i cỏc h s trờn H ệ số điều chỉnh giá đất của các vị trí so với vị trí IV 1 1.19 1.39 1.58 1 1.09 1.19 1.29 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 1.4 1.6 1.8 Vị trí IV Vị trí III Vị trí II Vị trí I Vị trí H ệ số điều chỉnh Đ ối với đối t ợng m ua nhà nhằm m ục đích kinh doanh- Đ ối với đối t ợng m ua nhà ngoài m ục đích kinh doanh- 142 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Qua các s li u trên ta th y m c dù v trí I đ c đánh giá là cao nh tố ệ ở ấ ặ ị ượ ấ nh ng cũng không chênh l ch nhi u so v i các nhóm còn l i đ c bi t là cácư ệ ề ớ ạ ặ ệ nhóm đ i t ng mua đ t không nh m m c đích kinh doanh. V y trong khungố ượ ấ ằ ụ ậ giá c a Nhà n c (theo Ngh đ nh s 87/CP ngày 17/8/1994 c a Chính ph ) gíaủ ướ ị ị ố ủ ủ đ t t i các v trí li n nhau nh v trí I so v i II, v trí II so v i III, v trí III so v iấ ạ ị ề ư ị ớ ị ớ ị ớ IV th ng t 2 đ n 3 l n. M t khác ta có th dùng các s li u trên đ đi uườ ừ ế ầ ặ ể ố ệ ể ề ch nh các giá đ t khi c n thi t theo m c đ t ng quan gi a các v trí nh trên.ỉ ấ ầ ế ứ ộ ươ ữ ị ư Nh v y khi ph i đi u ch nh giá đ t cho phù h p v i th c t ta ch c n đi uư ậ ả ề ỉ ấ ợ ớ ự ế ỉ ầ ề ch nh v trí s IV các v trí còn l i đ c nhân v i h s nh trên.ỉ ị ố ị ạ ượ ớ ệ ố ư Đ ti n cho vi c xác đ nh các h s trên trong đi u ki n th tr ng có nhi uể ệ ệ ị ệ ố ề ệ ị ườ ề bi n đ ng ta có th l p m t ch ng trình xác đ nh các h s trên nh sau:ế ộ ể ậ ộ ươ ị ệ ố ư 143 ỏn tt nghip V Th Thu Trang - 44KT2 Begin j:=1 tong:=0 tong := tong+a[j][8]*c[j][i] j > n i > m m a trận d Ra kết quả Begin m a trận Ra kết quả i:=1 Sử dụng công thức 1 hay 2? ndtonhhang:=0 tonghang:=0 ch=1 j:=1 c[i][j]:=(b[i][j]/tonghang)*100 tonghang:=tonghang+b[i][j] j > m m a trận c Ra kết quả i:=1 i > n Nhập các phần tử cột m của ma trận 2 Nhập số hàng n, số j > (m-2) a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j-1])-(a[i-1][j-1]) tong:=2*(m -2)*(m-2) i:=1 j:=1 tonghang:=0 a[i][8]:=tonghang/tong a[i][7]:=tonghang tonghang:=tonghang+a[i][j] j > (m-2) i >n Ra kết quả i:=2 j:=i-1 a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j+1])-(a[i-1][j+1]) j < 1 j:=i+1 a[i][i]:=2 i > m -2 i:=1 Nhập hàng 1 Nhập số hàng n, số cột m của ma trận 1 d[i] := tong sai j:=j+1 ch:=reakey j:=j+1 i:=i+1 đúng sai đúng sai Tính tong tong:=tong+a[i][8]*c[j][i] Tính tonghang c[i][j]:=(b[i][j]/tonghang)*100 saisai đúng đúng sai j > m đúng sai j:=j+1 đúng c[i][j]:=(1/b[i][j]/tonghang)*100 tonghang:=tonghang+1/b[i][j] j:=1 ch=2 đúng j:=j+1 End Đua ra kết quả Đ ua ra kết quả Tính tonghang c[i][j]:=(1/b[i][j]/tonghang)*100 tong:=2*(m -2)*(m -2) Tính tonghang/tong Tính tonghang/tong đúng đúng sai sai j:=j+1 i:=i+1 i:=i+1 sai đúng j:=j+1 sai đúng sử dụng công thúc 1/2? phần tử của m a trận 2 Nhập giá trị của các Nhập số hàng n, số cột m của ma trận 2 Tính tonghang trận Tính các giá trị còn lại của ma i:=i+1 đúng sai m a trận a[i][i]:=2 cột m của ma trận 1 Gán giá trị cho đuơng chéo Nhập số hàng n, số Begin 144 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 uses crt; const max=10; var i,j,k:integer; n,m:integer; ch:char; a: array[1 max,1 max] of real; b: array[1 max,1 max] of real; c: array[1 max,1 max] of real; d: array[1 max] of real; tong,tonghang,ndtonghang:real; begin clrscr; write('Nhap so hang:');readln(n); write('Nhap so cot:');readln(m); for i:=1 to n do begin write('Nhap phan tu a[1',i,']');readln(a[1][i]); end; for i:=1 to (m-2) do a[i][i]:=2; for i:=2 to n do begin for j:=(i-1) downto 1 do a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j+1])-(a[i-1][j+1]); for j:=(i+1) to (m-2) do a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j-1])-(a[i-1][j-1]); end; tong:=2*(m-2)*(m-2); for i:=1 to n do begin tonghang:=0; for j:=1 to (m-2) do tonghang:=tonghang+a[i][j]; a[i][7]:=tonghang; a[i][8]:=tonghang/tong; end; writeln(tong:8:3); for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin 145 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 write(a[i][j]:8:3,' '); if j=m then writeln; end; write('Nhap so hang:');readln(n); write('Nhap so cot:');readln(m); for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write('Nhap phan tu b[',i,j,']');readln(b[i][j]); end; for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write(b[i][j]:8:3,' '); if j=m then writeln; end; writeln; for i:=1 to n do begin write('Su dung cong thuc 1/2?');ch:=readkey; tonghang:=0; ndtonghang:=0; if ch='1' then begin for j:=1 to m do tonghang:=tonghang+b[i][j]; for j:=1 to m do c[i][j]:=(b[i][j]/tonghang)*100; end; if ch='2' then begin for j:=1 to m do ndtonghang:=ndtonghang+(1/b[i][j]); for j:=1 to m do c[i][j]:=((1/b[i][j])/ndtonghang)*100; end; writeln; end; for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write(c[i][j]:8:3,' '); 146 [...]... vấn, dịch vụ mua bán BĐS Việc hình thành một hệ thống thông tin thường xuyên về thị trường BĐS cho phép thị trường hoạt động thông thoáng, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu quả hoạt động của thị trường và có thể giảm nguy cơ nền kinh tế “bong bóng” do đâù cơ Hiện tại các tổ chức này đang bước đầu được hình thành, hoạt động còn nhiều khó khăn, yếu kém, hạn chế Trong thời gian tới cần: - Xoá bỏ các cản... thông tin về pháp luật, cơ chế chính sách, quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến quản lý và phát triển thị trường BĐS lên phương tiện thông tin đại chúng và các trang Web 6.Biện pháp nhằm tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS Một hệ thống quản lý có hiệu lực sẽ phải tạo ra các lợi ích sau: • Tăng cường nhịp độ và bảo đảm an toàn cho các giao dịch trên thị trường BĐS –... chuyên gia, lao động chuyên nghiệp cho hoạt động của thị trường BĐS, đặc biệt là có các nghề đo đạc, lập bản đồ địa chính, lập hồ sơ địa bạ, xây dựng quy hoạch chi tiết phát triển đô thị, tư vấn, môi giới, định giá, trọng tài, thanh toán, tín dụng, thông tin …về giao dịch BĐS… Quan hệ chỉ đạo Quan hệ về chuyên môn Quan hệ phối hợp 150 151 Phòng qârn lý đô thị xây dựng Sở tài nguyên và môi trường Bộ tài... viên Kỹ sư trắc địa Cơ quan địa chính 6 Công bố chuyển văn bản công chứng UBND xã phường, thị trấn 7 Chuyển hàng năm Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 Quản lý biến động đất đai 4.Gia o văn bản công chứng 152 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 7.Biện pháp tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường BĐS Hiện nay chúng ta có rất nhiều trang Web thông tin về nhà đất dưới hình thức trung... chuyên gia định giá theo các phương pháp thông dụng trên thế giới (Bộ Tài chính nghiên cứu trình đề tài làm thí điểm trước tại 1 –2 thành phố năm 2002)  Đối với các lô đất có vị trí thuận tiện, có nhiều lợi thế, cho phép chính quyền địa phương thực hiện đấu giá, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tăng thu ngân sách 147 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 Hai... đất bị bỏ hoang hoá Nhà nước nên dùng biện pháp kinh tế như phạt luỹ tiến theo thời gia bỏ hoang hoặc chậm thực hiện dự án nếu không có lý do chính đáng Thứ tư, sắp xếp, điều chỉnh bộ máy quản lý Nhà nước về BĐS và thị trường BĐS Công tác này cần được triển khai theo hướng phân cấp tạo sự tự 1 49 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 chủ cho chính quyền địa phương ở Trung ương cần thành lập một Bộ... nhiều trang Web của các công ty TNHH hoạt động trong lĩnh vực này Tuy nhiên chưa có một trang Web chính thức dưới sự quản lý của các bộ, ngành, cơ quan có thẩm quỳên Để đảm bảo cho các bên giao dịch có những thông tin chắc chắn về BĐS, Nhà nước phải coi đây là trách nhiệm của mình để hướng dẫn thị trường BĐS hoạt động và phát triển lành mạnh Những thông tin về thị trường BĐS – nhà đất phải cung cấp cho... quy định bắt buộc các bên không phải là Nhà nước tham gia giao dịch trên thị trường BĐS phải tuân thủ khung giá quy định của Nhà nứơc  Hình thành và đưa vào hoạt động các trung tâm định giá BĐS Các trung tâm thẩm định giá (không phân biệt công, tư) dưới các công ty tư vấn về định gía đất và các công trình gắn liền với đất hoạt động theo một quy chế chung và đáp ứng nhu cầu sử dụng giá khác nhau theo... chấp BĐS – nhà đất 148 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 • Bảo vệ đất công • Giảm tranh chấp BĐS – nhà đất • Cải thiện quy hoạch và phát triển kết cấu hạ tầng • Cải thiện công tác thống kê Trọng tâm của giải pháp này là tạo ra những điều kiện cần thiết để thực hiện các chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm quản lý Nhà nước nhằm phát triển thị trường BĐS Thứ nhất, thực hiện đầy đủ trách... thiết về pháp luật, quy hoạch, kế hoạch, chính sách, cung cầu, giá cả, tài chính, tín dụng…đối với BĐS thông qua các tổ chức công và tư Tạo điều kiện về mặt pháp lý, quy chế tổ chức để các trung tâm địa ốc, siêu thị địa ốc, các trung tâm môi giới, dịch vụ vay, thanh toán được tiếp tục hình thành, củng cố, mở rộng và hoạt dộng có hiệu quả Khuyến khích sự hình thành các tổ chức môi giới có tư cách pháp nhân . m m c ớch kinh doanh i v i i t ng mua nh ngoi m c ớch kinh doanh 1 1,58 1, 29 2 1, 39 1, 19 3 1, 19 1, 09 4 1 1 Nh n xột: Hi n nay theo khung giỏ t c a Nh n c s p ban hnh thỡ chờnh l ch. l i cỏc h s trờn H ệ số điều chỉnh giá đất của các vị trí so với vị trí IV 1 1. 19 1. 39 1.58 1 1. 09 1. 19 1. 29 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 1.4 1.6 1.8 Vị trí IV Vị trí III Vị trí II Vị trí I Vị trí H. 25 25 25 25 V y ta tính đ c: Kậ ượ 1 = 30,63 K 2 = 26,88 K 3 = 23,12 K 4 = 19, 37 1 39 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 ♣ Đ i v i đ i t ng mua nhà không nh m m c đích kinh doanhố