Phương pháp nghiên cứu thị trường bất động sản phần 7 ppsx

Nghiên c u phát tri n th tr ng BĐS – nhà đ t đòi h i ph i xém xét đ nứ ể ị ườ ấ ỏ ả ế quy ho ch phát tri n kinh t – xã h i vì: ạ ể ế ộ  Quy ho ch phát tri n kinh t – xã h i ngoài vi c nêu ra các quan đi m,ạ ể ế ộ ệ ể m c tiêu, ph ng h ng và các gi i pháp phát tri n các ngành các lĩnhụ ươ ướ ả ể v c, còn đ a ra các ph ng án s dung qu đ t cũng nh danh m c cácự ư ươ ử ỹ ấ ư ụ công trình và d án đ u t c th cho t ng ngành (công nghi p, nôngự ầ ư ụ ể ừ ệ nghi p, k t c u h t ng…) mà công trình, d án đ u t trong này chính làệ ế ấ ạ ầ ự ầ ư nh ng b t đ ng s n trong t ng lai chính chúng là nh ng đ i t ngữ ấ ộ ả ươ ữ ố ượ chính c a th tr ng nhà đ t.ủ ị ườ ấ  Nhà n c khuy n khích m i thành ph n kinh t tham gia nghiên c u vàướ ế ọ ầ ế ứ th c hi n các quy ho ch phát tri n. Đi u này cũng có nghĩa là các ch thự ệ ạ ể ề ủ ể giao d ch nhà đ t trong t ng lai s r t đa d ng và phong phú, vai trò c aị ấ ươ ẽ ấ ạ ủ các ch th thay đ i r t nhi u trong quá trình tham gia l p và th c hi nủ ể ổ ấ ề ậ ự ệ quy ho ch. Đó chính là v n đ xã h i hoá đ i v i th tr ng nhà đ t.ạ ấ ề ộ ố ớ ị ườ ấ  Th c t cho th y quy mô, ch t l ng c a các giao d ch nhà đ t ph thu cự ế ấ ấ ượ ủ ị ấ ụ ộ r t l n vào các BĐS – nhà đ t đã đ c quy ho ch ch a. Nh v y quyấ ớ ấ ượ ạ ư ư ậ h ach có tác đ ng tr c ti p đ n ch t l ng c a th tr ng BĐS – nhàọ ộ ự ế ế ấ ượ ủ ị ườ đ t.ấ  BĐS - nhà đ t có đ c đi m khác bi t so v i hàng hoá khác đó là tính cấ ặ ể ệ ớ ố đ nh, ít có kh năng di d i. Do v y, vi c phân b các ngành các lĩnh v cị ả ờ ậ ệ ố ự trong c n c, trên các vùng trong chi n l c và quy ho ch phát tri n đ tả ướ ế ượ ạ ể ấ n c là nhân t quan tr ng tác đ ng quy t đ nh đ n tính sôi đ ng c a thướ ố ọ ộ ế ị ế ộ ủ ị tr ng BĐS – nhà đ t t i các vùng đ t n c. M t khác, xã h i chúng taườ ấ ạ ấ ướ ặ ộ l a ch n là xã h i ch nghĩa, chi n l c và quy ho ch phát tri n kinh tự ọ ộ ủ ế ượ ạ ể ế – xã h i c a đát n c là tài li u v ch ra m c tiêu c th , các gi i pháp cộ ủ ướ ệ ạ ụ ụ ể ả ơ b n đ đ a đ t n c chúng ta t ng b c th c hi n thành công conả ể ư ấ ướ ừ ướ ự ệ đ ng đã l a ch n. M t trong nh ng nhi m v mà chi n l c quy ho chườ ự ọ ộ ữ ệ ụ ế ượ ạ phát tri n kinh t – xã h i đã l a ch n là ph i gi i quy t là h ng t i xâyể ế ộ ự ọ ả ả ế ướ ớ d ng m t xã h i công b ng và đi u này đ c th hi n trong các m c tiêuự ộ ộ ằ ề ượ ể ệ ụ c th nh m c chênh l ch giàu nghèo, m c chênh l ch vùng… mà cácụ ể ư ứ ệ ứ ệ 103 chi n l c quy ho ch đã đ ra. BĐS – nhà đ t là m t hi n t ng kinh tế ượ ạ ề ấ ộ ệ ượ ế – xã h i, quá trình th c hi n các giao d ch BĐS th hi n m i quan hộ ự ệ ị ể ệ ố ệ gi a ng i v i ng i trong xã h i. Đ i v i Vi t nam, quá trình phát tri nữ ườ ớ ườ ộ ố ớ ệ ể th tr ng BĐS ph i mang đ c tính xã h i ch nghĩa, đó là ph i b o đ mị ườ ả ặ ộ ủ ả ả ả nguyên t c công b ng, ti n b , không chênh l ch gìau nghèo, b t bìnhắ ằ ế ộ ệ ấ đ ng trong b t đ ng s n quá l n. Chính vì v y đ thúc đ y s phát tri nẳ ấ ộ ả ớ ậ ể ẩ ự ể c a th tr ng BĐS – nhà đ t ph i đ a ra các đ nh h ng, khung chínhủ ị ườ ấ ả ư ị ướ sách và các chính sách c th nh m đ m b o cho th tr ng BĐS – nhàụ ể ằ ả ả ị ườ đ t không ch phát tri n không ng ng mà còn đ m b o công b ng trongấ ỉ ể ừ ả ả ằ th nh p, gi m b t chênh l ch gi a các t ng l p dân c , gi a các vùngụ ậ ả ớ ệ ữ ầ ớ ư ữ lãnh th . Đi u này ch có th th c hi n đ c khi chúng ta g n th tr ngổ ề ỉ ể ự ệ ượ ắ ị ườ BĐS – nhà đ t v i các chi n l c và quy ho ch phát tri n.ấ ớ ế ượ ạ ể Hi n nay công tác quy ho ch m i ch chú tr ng vào quy ho ch t ng th màệ ạ ớ ỉ ọ ạ ổ ể ch a chú tr ng đ n quy ho ch chi ti t do v y khi đi vào th c hi n các đ n vư ọ ế ạ ế ậ ự ệ ơ ị thi u căn c th c hi n d n đ n quy ho ch l n x n không đúng. Trình đ c aế ứ ự ệ ẫ ế ạ ộ ộ ộ ủ các nhà quy h ach Vi t Nam còn kém nên khi th c hi n m i th y nhi u thi uọ ệ ự ệ ớ ấ ề ế xót, ng i dân không đ c tham gia vào quy h ach vì v y nguy n v ng và nhuườ ượ ọ ậ ệ ọ c u c a ng i dân không đ c đáp ng d n đ n nh ng khi u ki n đ c bi t làầ ủ ườ ượ ứ ẫ ế ữ ế ệ ặ ệ v n đ đ n bù gi i phóng đ t đai d n đ n nhi u quy ho ch th c hi n khôngấ ề ề ả ấ ẫ ế ề ạ ự ệ đúng ti n đ , tình tr ng khi u ki n kéo dài. Quy h ach nhi u l n ch a có sế ộ ạ ế ệ ọ ề ầ ư ự g n k t c a các ngành có liên quan gi a nhà , giao thông, xây d ng nên ch aắ ế ủ ữ ở ự ư t o ra s đ ng b trong quy ho ch. Quy ho ch m i ch chú tr ng t i các khuạ ự ồ ộ ạ ạ ớ ỉ ọ ớ dân c t p trung mà không chú tr ng t i các phát tri n c s h t ng xã h iư ậ ọ ớ ể ơ ở ạ ầ ộ kèm theo. Năm 2001 UBND thành ph Hà N i đã công b quy ho ch chi ti t các qu nố ộ ố ạ ế ậ huy n trong thành ph . Theo b n công b này thì qu n n i thành nào cũng cóệ ố ả ố ậ ộ hàng ch c đ ng ph c n m r ng. C thành ph s có trên trăm con đ ngụ ườ ố ầ ở ộ ả ố ẽ ườ n m trong di n quy ho ch. Do v y s h dân c n di d i lên đ n hành ch cằ ệ ạ ậ ố ộ ầ ờ ế ụ 104 ngàn h . Trong khi đó có các khu đô th m i nh Đ nh Công, B c Linh Đàm,ộ ị ớ ư ị ắ qu c t Thăng Long … đang tăng t c xây d ng cũng ch cung c p ch a t iố ế ố ự ỉ ấ ư ớ 1000 căn h (vào th i đi m tháng 9/2001). Còn các khu di dân khác ho c ra đ iộ ờ ể ặ ờ s m h n đã kín ng i ho c m i xây d ng c s h t ng thì khó có th đáp ngớ ơ ườ ặ ớ ự ơ ở ạ ầ ể ứ đ nhu c u tăng lên không ng ng c a ng i dân.ủ ầ ừ ủ ườ Theo quy đ nh quy ho ch chi ti t t ng qu n, huy n không ch đ c công bị ạ ế ừ ậ ệ ỉ ượ ố mà theo quy đ nh còn ph i đ c thông báo đ n t ng ng i dân, tuy nhiên khôngị ả ượ ế ừ ườ th ai cũng ti p c n đ y đ chính xác thông tin quy ho ch này b i l khôngể ế ậ ầ ủ ạ ở ẽ m y ai có đ trình đ chuyên môn v quy ho ch, đ a chính và th m quy n gi iấ ủ ộ ề ạ ị ẩ ề ả thích c n k cho ng i dân hi u khi mà đa ph n cán b đ a chính c p ph ngặ ẽ ườ ể ầ ộ ị ấ ườ chuyên môn ch a cao. H n n a m c dù đã có quy ho ch chi ti t t ng qu nư ơ ữ ặ ạ ế ừ ậ huy n nh ng vi c xác đ nh ch gi i, c m m c các d án m đ ng, các khu đôệ ư ệ ị ỉ ớ ắ ố ự ở ườ th m i còn r t ch m nên ng i dân không xác đ nh đ c rõ con đ ng đ cị ớ ấ ậ ườ ị ượ ườ ượ m r ng quy ho ch đ n đâu. Th i đi m tri n khai d án còn không xác đ nh.ở ộ ạ ế ờ ể ể ự ị Nh ng b t c p này làm cho ng i dân c m th y b t n, bán không dám bán,ữ ấ ậ ườ ả ấ ấ ổ xây không dám xây vì s đ p b .ợ ậ ỏ Trong quy ho ch đ t đai và chi n l c phát tri n đ t đai, đi u quan tr ng làạ ấ ế ượ ể ấ ề ọ Nhà n c xác đ nh rõ m c đích c a vi c s d ng đ t khi Nhà n c chuy n đ iướ ị ụ ủ ệ ử ụ ấ ướ ể ổ m c đích s d ng đ t theo yêu c u phát tri n kinh t xã h i thì c n ph i có kụ ử ụ ấ ầ ể ế ộ ầ ả ế ho ch phù h p thu h i l i đ t đã giao ho c cho thuê theo m c đích s d ng cũạ ợ ồ ạ ấ ặ ụ ử ụ (có b i th ng ho c không có b i th ng) đ ti n hành vi c giao và cho thuêồ ườ ặ ồ ườ ể ế ệ đ t theo m c đích s d ng m i. Ngoài ra đi u không kém ph n quan tr ng làấ ụ ử ụ ớ ề ầ ọ Nhà n c ph i giám sát vi c th c hi n các quy ho ch, k ho ch đ t đai ra saoướ ả ệ ự ệ ạ ế ạ ấ tránh tình tr ng đ “quy ho ch treo” nh trong th i gian qua t i m t s đ aạ ể ạ ư ờ ạ ộ ố ị ph ng.ươ Quy ho ch kinh t – xã h i là m t trong nh ng y u t có tác đ ng toàn di n,ạ ế ộ ộ ữ ế ố ộ ệ sâu s c t i th tr ng BĐS – nhà đ t trong t ng lai. Phát tri n th tr ng BĐSắ ớ ị ườ ấ ươ ể ị ườ 105 – nhà đ t ph i có t m nhìn dài và t ng th . Mu n có t m nhìn dài và t ngấ ả ầ ở ổ ể ố ầ ổ th đòi h i ph i có t m nhìn dài và toàn di n các y u t c u thành th tr ngể ỏ ả ầ ệ ế ố ấ ị ườ BĐS – nhà đ t:ấ - Các BĐS nh : đ t đai, nhà , công trình xây d ng g n li n v i đ t…ư ấ ở ự ắ ề ớ ấ - Các ch th tham gia th tr ng BĐS – nhà đ tủ ể ị ườ ấ - Các quan h giao d ch v BĐS – nhà đ t nh : chuy n nh ng, cho thuê,ệ ị ề ấ ư ể ượ th ch p và các d ch v h tr nh môi gi i, t v n… gi a các ch th .ế ấ ị ụ ỗ ợ ư ớ ư ấ ữ ủ ể Trong xây d ng quy ho ch c n:ự ạ ầ • Hình thành h th ng văn b n quy ho ch nh m t công c đ Nhàệ ố ả ạ ư ộ ụ ể n c qu n lý đ t đai và xây d ng.ướ ả ấ ự • S a đ i, b sung quy trình l p, thông qua các lo i văn b n quy ho ch,ử ổ ổ ậ ạ ả ạ xác l p m t c quan đ u m i ch u trách nhi m v tính th ng nh tậ ộ ơ ầ ố ị ệ ề ố ấ trong h th ng văn b n quy ho ch và qu n lý vi c th c hi n quyệ ố ả ạ ả ệ ự ệ ho ch.ạ • Nghiên c u áp d ng ph ng pháp quy ho ch m i theo h ng v a đápứ ụ ươ ạ ớ ướ ừ ng đ c nhu c u v đ u t kinh doanh BĐS ngày càng tăng các đôứ ượ ầ ề ầ ư ở th v a t o đ đi u ki n cho vi c tăng c ng qu n lý đ u t và phátị ừ ạ ủ ề ệ ệ ườ ả ầ ư tri n các đô th .ể ị • Nâng cao tính pháp lý, tính kh thi c a h th ng các văn b n quaả ủ ệ ố ả ho ch nh t là các văn b n quy ho ch không do Th t ng Chính phạ ấ ả ạ ủ ướ ủ phê duy t.ệ • Ban hành c ch đ nh ng công dân và t ch c có l i ích và tráchơ ế ể ữ ổ ứ ợ nhi m trong vùng quy ho ch đ c tham gia thi t th c vào vi c xâyệ ạ ượ ế ự ệ d ng, th m đ nh, đi u ch nh quy ho ch.ự ẩ ị ề ỉ ạ • Quy đ nh các hình th c phù h p đ ph bi n công khai, minh b ch,ị ứ ợ ể ổ ế ạ đ y đ các thông tin c n thi t v quy ho ch cho m i ng i bi t vàầ ủ ầ ế ề ạ ọ ườ ế tuân th .ủ • Tăng c ng và c ng c ch c năng qu n lý và thanh tra vi c tuân thườ ủ ố ứ ả ệ ủ quy ho ch và có bi n pháp kiên quy t c ng ch …ạ ệ ế ưỡ ế 106 Đ quy ho ch h p lý tr c tiên ta ph i có k h ach phân ph i đ t đai xâyể ạ ợ ướ ả ế ọ ố ấ d ng đô th , đi u này d a trên vi c đánh giá hi u qu s d ng đ t c a cácự ị ề ự ệ ệ ả ử ụ ấ ủ d ng ho t đ ng khác nhau.ạ ạ ộ • Hàm đ nh giá thuê đ t cho các doanh nghi p s n xu t công nghi pị ấ ệ ả ấ ệ Đ ti n hành các ho t đ ng s n xu t c a mình, các doanh nghi p côngể ế ạ ộ ả ấ ủ ệ nghi p c n đ t đ thi t đ t máy móc thi t b s n xu t, xây d ng nhà kho, nhàệ ầ ấ ể ế ặ ế ị ả ấ ự làm vi c, bãi đ u xe. Ngoài ra, các doanh nghi p còn c n lao đ ng, nguyên v tệ ậ ệ ầ ộ ậ li u. Đ có đ t, các doanh nghi p ph i thuê m n. Giá thuê đ t hay chi phíệ ể ấ ệ ả ướ ấ thuê đ t là m t hàm s ph thu c nhi u y u t . Các y u t đó s p x p t oấ ộ ố ụ ộ ề ế ố ế ố ắ ế ạ thành m t hàm g i là hàm đ nh giá thuê đ t c a các doanh nghi p.ộ ọ ị ấ ủ ệ L i nhu n c a công ty nói chung là chênh l ch gi a giá bán s n ph m v iợ ậ ủ ệ ữ ả ẩ ớ các chi phí s n xu t, v n chuy n và thuê đ t, l i nhu n đ c tính nh sau:ả ấ ậ ể ấ ợ ậ ượ ư DGuQtCpQLN ∗−∗∗−−∗= 3.1 Vì th tr ng c nh tranh hoàn h o, l i nhu n kinh t t i đi m cân b ng c aị ườ ạ ả ợ ậ ế ạ ể ằ ủ m i công ty b ng 0 nên:ỗ ằ 0 =∗−∗∗−−∗ DGuQtCpQ 3.2 Suy ra D uQtcpQ G ∗∗−−∗ = 3.3 Trong đó G: giá thuê đ tấ Q: kh i l ng s n ph mố ượ ả ẩ p: giá bán 1 đ n v s n ph mơ ị ả ẩ 107 c: Chi phí kinh t (bao g m t t c các chi phí đ u vào m c sinh l iế ồ ấ ả ầ ứ ợ liên quan, không k đ t đai) trong th i gian s n xu t ra Q kh i l ng s nể ấ ờ ả ấ ố ượ ả ph m.ẩ t: C c phí v n chuy nướ ậ ể u: kho ng cách t i trung tâmả ớ D: quy mô di n tích đ t s d ngệ ấ ử ụ • Hàm đ nh giá thuê đ t cho khu v c s nghi p (công s )ị ấ ự ự ệ ở Các công s có đ c tr ng:ở ặ ư - H ph i thu th p, x lý và phân ph i các thông tin m t cách trungọ ả ậ ử ố ộ th c s không có hi u qu , không k p th i s b , không đ y đ s gi mự ẽ ệ ả ị ờ ẽ ị ế ầ ủ ẽ ả gía tr .ị - C n thi t ph i quan h tr c ti p v i khách hàng đ có th đánhầ ế ả ệ ự ế ớ ể ể giá thái đ c a h , th m tra l i thông tin và cho ra các quy t đ nh t v nộ ủ ọ ẩ ạ ế ị ư ấ đúng đ n.ắ - S n ph m c a hãng là nh ng cu c t v n, gi s m i hãng trongả ẩ ủ ữ ộ ư ấ ả ử ỗ năm th c hi n đ c A cu c t v n. T ng chi phí th ng xuyên không ph iự ệ ượ ộ ư ấ ổ ườ ả là đ t là C.ấ - Các nhà t v n ph i đi t công s c a mình đ n trung tâm thànhư ấ ả ừ ở ủ ế ph đ t v n cho khách. Th i gian đi 1 km t phút/km. Cho phí đi l i c h iố ể ư ấ ờ ạ ơ ộ c a các nhà t v n đ c xác đ nh b ng ti n l ng cho 1 phút và b ng W đ/ủ ư ấ ượ ị ằ ề ươ ằ km. N u công s cách trung tâm thành ph k km thì chi phí đi l i c a hãngế ở ố ạ ủ là TC đ c xác đ nh b i công th c:ượ ị ở ứ TC = A * u * t* W 3.4 N u giá c a m i cu c t v n là p thì vi c xác đ nh hàm thuê đ t c a cácế ủ ỗ ộ ư ấ ệ ị ấ ủ công s cũng t ng t nh hàm thuê đ t c a các doanh nghi p công nghi pở ươ ự ư ấ ủ ệ ệ D WtuAcpA G ∗∗∗−−∗ = 3.5 108 • Hàm đ nh giá thuê đ t cho dân c đô th ị ấ ư ị Tr ng h p 1:ườ ợ Ta coi nhà nh các hàng hoá khác có các y u t đ u vàoở ư ế ố ầ c a s n xu t xây d mg không đ i, hàng năm ngành xây d ng xây đ c Q mủ ả ấ ự ổ ự ượ 2 nhà v i gía nhà là p đ/mở ớ 2 . L i nhu n xây d ng b ng t ng thu nh p tr đi các kho n chi phíợ ậ ự ằ ổ ậ ừ ả LN = Q * p(u) – C – G * D 3.6 Trong đó các ký hi u nh các hàm trênệ ư ở V y hàm thuê đ t có d ng sau:ậ ấ ạ D cupQ G −∗ = )( 3.7 Tr ng h p 2ườ ợ : Khi các y u t đ u vào thay đ i, các công ty xây d ng cácế ố ầ ổ ự ngôi nhà cao h trong các trung tâm v i nh ng k thu t hi n đ i, v t li u rơ ớ ữ ỹ ậ ệ ạ ậ ệ ẻ h n, do đó h s n sàng tr giá thuê đ t cao h n khu v c trung tâm và v nơ ọ ẵ ả ấ ơ ở ự ẫ đ m b o l i nhu n kinh t b ng không. Đ ng th i giá đ t xa trung tâm sả ả ợ ậ ế ằ ồ ờ ấ ẽ gi m nhanh chóng làm cho hàm đ nh giá thuê đ t có đ d c l n h n và congả ị ấ ộ ố ớ ơ h n theo ki u hàm đ nh giá c a doanh nghi p.ơ ể ị ủ ệ G u 1 u 2 u 3 u 109 1 2 3 4 1: Hàm đ t giá thuê đ t c a công s ặ ấ ủ ở 2: Hàm đ t giá thuê đ t c a dân c ặ ấ ủ ư 3: Hàm đ t giá thuê đ t c a doanh nghi p công nghi pặ ấ ủ ệ ệ 4: Hàm đ t giá thuê đ t c a nhà n cặ ấ ủ ướ Theo s phân b nh trên ự ố ư - Vùng đ t có bán kính uấ 1 dành cho ho t đ ng th ng m i và công s giaoạ ộ ươ ạ ở d chị - Vùng đ t có bán kính uấ 2 – u 1 là vùng đ t xây d ng nhà khu dân c đô thấ ự ở ư ị - Vùng đ t có bán kính uấ 3 – u 2 là vùng đ t dành cho phát tri n các khu CNấ ể - Vùng đ t có bán kính t uấ ừ 3 tr đi dành cho s n xu t nông nghi pở ả ấ ệ Sau khi xác đ nh đ c vùng đ t đ quy ho ch ti n hành theo các b c sau:ị ượ ấ ể ạ ế ướ Hi n nay trong quy h ach chúng ta m i chú tr ng t i quy h ach vùng vàệ ọ ớ ọ ớ ọ quy h ach chung mà ít quan tâm t i quy ho ch chi ti t do v y trong qúa trìnhọ ớ ạ ế ậ th c hi n g p không ít khó khăn.ự ệ ặ Quy h ach chi ti tọ ế là c th hoá ý đ c a quy ho ch chung xây d ng đôụ ể ồ ủ ạ ự th . Đ án quy ho ch chi ti t phân chia và quy đ nh c th ch đ s d ng đ tị ồ ạ ế ị ụ ể ế ộ ử ụ ấ 110 Quy hoạch vùng Quy hoạch chung xây dựng đô thị Quy hoạch chi tiết Quy hoạch hành động đai cho t ng ch c năng công c ng ho c riêng l , xác đ nh ch gi i xây d ng,ừ ứ ộ ặ ẻ ị ỉ ớ ự phân rõ ch c năng c th và t tr ng xây d ng cho t ng lo i đ t theo c c uứ ụ ể ỉ ọ ự ừ ạ ấ ơ ấ th ng nh t. Ngoài ra, nó còn nghiên c u b trí các h ng m c công trình xâyố ấ ứ ố ạ ụ d ng trong t ng lô đ t nh m nêu rõ ý đ v b c c không gian ki n trúc quyự ừ ấ ằ ồ ề ố ụ ế h ach.ọ Quy h ach hành đ ngọ ộ (Action planning) là m t lo i quy ho ch chi ti tộ ạ ạ ế th hi n cao tính khoa h c trong vi c phân tích và l a ch n ph ng án. Nguyênể ệ ọ ệ ự ọ ươ t c c a quy ho ch hành đ ng hi n đ i đ c đúc k t qua kinh nghi m trongắ ủ ạ ộ ệ ạ ượ ế ệ kho ng 12 năm g n đây các n c phát tri n. Nó đang tr thành m t lo i hìnhả ầ ở ướ ể ở ộ ạ quy ho ch có n i dung và ch t l ng cao, h tr tích c c cho vi c quy t đ nhạ ộ ấ ượ ỗ ợ ự ệ ế ị các ph ng án đ u t phù h p v i tình hình và đi u ki n th c t có s n đ aươ ầ ư ợ ớ ề ệ ự ế ẵ ở ị ph ng, bao g m các khía c nh k thu t, tài chính và th ch . Nó h ng t iươ ồ ạ ỹ ậ ể ế ướ ớ s hành đ ng nhanh đ gi i quy t các v n đ đã nh t trí.ự ộ ể ả ế ấ ề ấ Quá trình c a quy ho ch hành đ ng đ c bi u hi n t :ủ ạ ộ ượ ể ệ ừ • Đ t v n đ .ặ ấ ề • L p c c u t ch cậ ơ ấ ổ ứ • Đ t m c tiêu ngu n l c và d ánặ ụ ồ ự ự • Phân tích l a ch n u tiênự ọ ư • L p k ho ch và th c hi n ph ng ánậ ế ạ ự ệ ươ Quá trình này di n ra m t các khoa h c theo ph ng pháp phân tích đ i l c,ễ ộ ọ ươ ố ự ph ng pháp so sánh. Đây là m t lo i quy ho ch m i ch a có trong quy ho chươ ộ ạ ạ ớ ư ạ đô th n c ta, nó r t th c t và đã giúp các nhà quy ho ch và qu n lý đô thị ở ướ ấ ự ế ạ ả ị m t ph ng pháp nghiên c u tiên ti n. Quy ho ch hành đ ng có th góp ph nộ ươ ứ ế ạ ộ ể ầ gi i quy t nhi u v n đ b c bách c a t ng b ph n quy ho ch, t ng đ a đi mả ế ề ấ ề ứ ủ ừ ộ ậ ạ ừ ị ể c th c a đô th k c khi ch a có quy ho ch t ng th .ụ ể ủ ị ể ả ư ạ ổ ể 3.Bi n pháp nh m t o l p và phát tri n hàng hoá cho th tr ng BĐS.ệ ằ ạ ậ ể ị ườ Đi u ki n đ BĐS – nhà đ t tr thành hàng hoáề ệ ể ấ ở 111 M t là:ộ Đ c a c i nói chung tr thành hàng hoá c n ph i có hai đi u ki n:ể ủ ả ở ầ ả ề ệ - Có s phân công lao đ ng xã h i đ n m c nh t đ nhự ộ ộ ế ứ ấ ị - Có tính cách bi t t ng đ i gi a ch th s n xu tệ ươ ố ữ ủ ể ả ấ Hai là: Đ t đai là lo i tài s n đ c bi t nên ph i có các đi u ki n đ c bi tấ ạ ả ặ ệ ả ề ệ ặ ệ nh sau:ư - Đ t ph i là s n ph m c a lao đ ng do lao đ ng con ng i ph i đ m hôiấ ả ả ẩ ủ ộ ộ ườ ả ổ ồ khai phá, đ x ng máu gi gìn m i cóổ ươ ữ ớ - Đ t ph i có quy n s h u, quy n s d ng tách bi t m t cách rõ ràng đ cấ ả ề ở ữ ề ử ụ ệ ộ ượ pháp lu t th a nh n m i đem trao đ i giao d ch đ c nh đem cho thuê, đemậ ừ ậ ớ ổ ị ượ ư chuy n nh ng th ch p…ể ượ ế ấ Trong lu t đ t đai (d th o s a đ i) năm 2003 chu n b trình Qu c h i kỳậ ấ ự ả ử ổ ẩ ị ố ộ h p th 4 s p t i ọ ứ ắ ớ Đi u 64ề : Lo i đ t đ c tham gia th tr ng BĐS g mạ ấ ựơ ị ườ ồ : -Đ t do t ch c, h gia đình, cá nhân s d ng mà lu t này cho phépấ ổ ứ ộ ử ụ ậ chuy n quy n s d ng đ t.ể ề ử ụ ấ -Đ t do t ch c cá nhân, h gia đình, cá nhân thuê mà trên đó có tài s nấ ổ ứ ộ ả đ c pháp lu t cho phép tham gia th tr ng BĐS.ượ ậ ị ườ Đi u 65ề : Ghi đi u ki n đ đ t tham gia th tr ng BĐS: G m hai đi u ki nề ệ ể ấ ị ườ ồ ề ệ - Có gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t và không có tranh ch p.ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ấ - Đ t mà Nhà n c giao, cho thuê đ th c hi n các d án đ u t và đ tấ ướ ể ự ệ ự ầ ư ấ theo đúng d án đã đ c c quan Nhà n c có th m quy n xét duy t.ự ựơ ơ ướ ẩ ề ệ Đ có th tr ng c n có hàng hoá. Theo quy ho ch t nay đ n năm 2010ể ị ườ ầ ạ ừ ế nhu c u v đ t r t l n đ phát tri n kinh t xã h i. Hàng hoá BĐS trên đ t đ aầ ề ấ ấ ớ ể ể ế ộ ấ ư ra giao d ch trên th tr ng tr c h t ph thu c kh năng cung c u v đ t hàngị ị ườ ướ ế ụ ộ ả ầ ề ấ hoá. Hi n t i, đ t hàng hoá do ch a đ c t o l p đ y đ k p th i có ch tệ ạ ấ ư ựơ ạ ậ ầ ủ ị ờ ấ l ng nên vi c t o l p các BĐS trên đ t đ đáp ng nhu c u c a ng i sượ ệ ạ ậ ấ ể ứ ầ ủ ườ ử d ng tr c ti p g p nhi u khó nhăn, tr ng i, ách t c. Đ th tr ng BĐS cóụ ự ế ặ ề ở ạ ắ ể ị ườ nhi u hàng hoá c n:ề ầ • Kh n tr ng hoàn thành vi c l p h s đ a chínhẩ ươ ệ ậ ồ ơ ị 112 [...]... dân sự - Hoàn thiện và đổi mới hệ thống thể chế tư pháp Hiện nay các tổ chức tham gia thị trường BĐS – nhà đất có thể khái quát theo sơ đồ sau: 115 Thị trường tài chính Thị trường tiêu dùng Các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS Nhà nước Người tiêu dùng BĐS Thị trường BĐS -nhà đất Thị trường chứng khoán Xây dựng năng lực các thể chế và tổ chức tham gia thị trường BĐS gồm các việc như sau:  Nhà nước cần... các đối tượng được tham gia thị trường BĐS như các doanh nghiệp, các cơ quan công quyền, các tổ chức sự nghiệp, các cá nhân và tổ chức nước ngoài Quy định cơ chế, thủ tục rõ ràng nhằm đáp ứng những nhu cầu mang tính chất động như nhu cầu chuyển mục đích kinh doanh, phá sản, di dời chuyển đổi trụ sở, cho thuê lại v.v… • Mở rộng hơn nữa sự tham gia của người nước ngoài vào thị trường BĐS, đặc biệt là vấn... kinh doanh BĐS, trong đó có việc phát triển thị trường chứng khoán BĐS • Đẩy nhanh việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo hướng phân định phạm vi các chính sách xã hội và phạm vi các chính sách thị trướng trong việc cho thuê, bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước Theo hướng này, các đối tượng chính sách xã hội được hưởng trợ cấp, còn thuê và mua nhà theo nguyên tắc thị trường • Mở rộng phạm vi giao dịch dân sự... thầu tiêu cực Trong trường hợp cần có sự tồn tại độc quyền tự nhiên thì phải có cơ chế kiểm soát các tổ chức độc quyền này 116  Đa dạng hoá các tổ chức tài chính và ban hành cơ chế để các tổ chức này tham gia thị trường BĐS  Ban hành cơ chế chính sách thu hút đầu tư trực tiếp từ dân cư và các tổ chức kinh tế vào việc tạo lập và kinh doanh BĐS, trong đó có việc phát triển thị trường chứng khoán BĐS... nước ngoài vào thị trường BĐS Để tổ chức và quản lý tốt thị trường, Nhà nước cần tổ chức sàn giao dịch BĐS, các giao dịch về BĐS Nhà nước bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch BĐS nhà đất, sàn giao dịch này có thể thực hiện trực tiếp và đưa lên mạng để người giao dịch có thể giao dịch thông qua Internet UBND các tỉnh, thành phố B ê n c u n g B ê n Các điề u kiệ n đượ c Sàn giao dịch BĐS 1 17 Các điề u... nước ngoài vào thị trường BĐS, đặc biệt là vấn đề mua nhà ở, xây nhà để bán và cho thuê 4.Xây dựng năng lực các thể chế và tổ chức tham gia thị trường BĐS Theo định nghĩa thể chế trong báo cáo năm 2002 của ngân hàng thế giới mang tên “Xây đựng thể chế trợ lực thị trường “Thể chế là các quy tắc, cơ chế thi hành và các tổ chức …khác với chính sách gồm có các mục tiêu và kết quả mong muốn, thể chế là những... biến, tạo cơ sở cho thị trường BĐS – nhà đất phi chính thức hoạt động mạnh Đồng thời, việc mua bán trao tay cũng gây thất thu cho ngân sách Nhà nước về thuế, phí liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khi chuyển quyền sử dụng đất (từ 2% đến 4%), còn người mua nộp lệ phí trứoc bạ (1%) Hai khoản nộp này từ 3% đến 5% là khá nặng đối với cả người bán và người mua, nhất là đối với hoạt động kinh doanh... đơn vị lực lượng vũ trang, các doanh nghiệp không hoạt động ở lĩnh vực thương mại, ngân hàng, tài chính, dịch vụ… di chuyển khỏi các trung tâm thương mại, dịch vụ…Nhu cầu sử dụng BĐS tại các trung tâm thương mại và dịch vụ là rất cao Tuy nhiên hiện nay nhìêu cơ quan Nhà nước, nhiều đơn vị hoạt động sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, doanh nghiệp sản xuất kinh doanh (không kinh doanh trong lĩnh vực... dịch thông qua Internet UBND các tỉnh, thành phố B ê n c u n g B ê n Các điề u kiệ n đượ c Sàn giao dịch BĐS 1 17 Các điề u kiệ n đượ c c ầ u Dự báo 118 5 Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện pháp tài chính 5.1 Thu tiền sử dụng đất Hiện nay tiền sử dụng đất được thu tuỳ theo loại đất Để giảm hiện tượng đầu cơ đất Nhà nước nên thu tiền sử dụng đất luỹ tiến theo diện tích sử... cần có chính sách hỗ trợ bằng cách chỉ thu tiền sử dụng đất khi các cá nhân hay doanh nghiệp đã chuyển nhượng BĐS Biện pháp này nhằm hỗ trợ vốn ban đầu cho các cá nhân và doanh nghiệp có điều kiện tập trung đầu tư xây dựng các công trình để đưa vào kinh doanh, tạo hàng hoá cho thị trường BĐS 5.2 Đổi mới chính sách thuế quỳền sử dụng đất và lệ phí Các khoản thuế và phí phải nộp khi thực hiện việc chuyển . ổ ứ đ c quy n này.ộ ề 116 Thị trường tiêu dùng Người tiêu dùng BĐS Các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS Thị trườ ng BĐS -nhà đất Nhà nước Thị trường tài chính Thị trườ ng chứng khoán . ớ ư ạ đô th n c ta, nó r t th c t và đã giúp các nhà quy ho ch và qu n lý đô thị ở ướ ấ ự ế ạ ả ị m t ph ng pháp nghiên c u tiên ti n. Quy ho ch hành đ ng có th góp ph nộ ươ ứ ế ạ ộ ể ầ gi. n ph ng ánậ ế ạ ự ệ ươ Quá trình này di n ra m t các khoa h c theo ph ng pháp phân tích đ i l c,ễ ộ ọ ươ ố ự ph ng pháp so sánh. Đây là m t lo i quy ho ch m i ch a có trong quy ho chươ ộ ạ