Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất tại công ty cổ phần tư vấn xây dựng và thương mại Cát Lợi .doc

Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất tại công ty cổ phần tư vấn xây dựng và thương mại Cát Lợi .doc

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hoạt động kinh doanh đầu tư đóng góp một phần không nhỏ trong sự phát triển của nền kinh tế đất nước Nó được coi như chìa khóa, tiền đề cho sự phát triển Thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất là một khâu trọng yếu trong quá trình chuẩn bị dự án đầu tư có sử dụng đất Việc ra quyết định đầu tư hoặc cấp giấy phép đầu tư phụ thuộc vào công tác thẩm định có chất lượng cao hay không mà khâu quan trọng nhất xuyên suốt dự án đầu tư là thẩm định tài chính của dự án Từ khâu thẩm định tài chính của dự án giúp doanh nghiệp có thể ngăn chặn các dự án xấu, bảo vệ các dự án không bị bác bỏ, xác định các thành phần của dự án có thống nhất với nhau hay không, đánh giá nguồn và độ lớn của rủi ro từ đó có cách thức để giảm rủi ro và chia sẽ rủi ro một cách hữu hiệu Như vậy chất lượng thẩm định tài chính trực tiếp tác động lên các quyết định đầu tư là cấp phép đầu tư và hiệu quả của đầu tư vì thế mà nó đóng vai trò vô cùng quan trọng trong đầu tư.

Nhận rõ được tầm quan trọng của thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất đối với sự phát triển kinh tế cũng như sau quá trình thực tập tìm hiểu tại

công ty cổ phần tư vấn xây dựng và thương mại Cát Lợi em đã chọn đề tài: ‘Hoàn

thiện công tác thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất tại công ty cổ phần tư vấn xây dựng và thương mại Cát Lợi (lấy ví dụ thẩm định dự án nhà máy Phôi & cán thép Đắk Ý )’ làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình.

2 Mục tiêu nghiên cứu:

Mục tiêu nghiên cứu của chuyên đề là:

Nghiên cứu cơ sở khoa học của thẩm định tài chính của dự án đầu tư.

Tìm hiểu thực trạng của công tác thẩm định tài chính tại các công ty cổ phần ở Việt Nam mà tiêu biểu là công ty cổ phần tư vấn thiết kế xây dựng và thương mại Cát Lợi

Phương hướng và kiến nghị nhằm thực hiện công tác thẩm định tài chính có hiệu quả hơn.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

Thẩm định dự án đầu tư gồm: Thẩm định tài chính, thẩm định kỹ thuật, thẩm định kinh tế xã hội, thẩm định khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự Tuy nhiên trong quá trình thực hiện đề tài đi sâu vào nghiên cứu:Công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất tại công ty tư vấn thiết kế xây dựng và thương mại Cát Lợi Chuyên đề lấy ví dụ : Thẩm định tài chính dự án xây dựng nhà máy sản xuất phôi & cán thép Đăk – Ý để minh họa cho quá trình nghiên cứu.

4 Phương pháp nghiên cứu:

Trong quá trình thực hiện chuyên đề ,các phương pháp được sử dụng đó là: Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, toán học, thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh, khảo cứu tài liệu…

5 Kết cấu, nội dung của đề tài: Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, phụ lục và tài liệu

tham khảo nội dung chuyên đề được chia thành 3 chương:

Chương I: Thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất- Những vấn đề cơ bản

Chương II: Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất tại công ty Cát Lợi

Chương III: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất tại công ty Cát Lợi trong những năm tới

Trong quá trình phân tích, do còn thiếu kinh nghiệm và hạn chế về mặt nhận thức chuyên đề thực tập của em không thể tránh khỏi sai sót Em rất mong sự đóng ý kiến của các thầy cô để chuyên đề của em được ngày càng hoàn thiện hơn Xin cảm ơn Th.s Nguyễn Thị Hải Yến đã tận tình giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực tập.

CHƯƠNG I: THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT- NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN

1.1 DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT

1.1.1 KHÁI NIỆM DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT

Đầu tư có vai trò hết sức quan trọng không chỉ đối với chủ đầu tư mà còn liên quan tới rất nhiều các chủ thể khác nhau, trên nhiều phương diện và ở mức độ khác nhau Đây là một trong những lí do quan trọng để tiến hành các hoạt động đầu tư theo dự án Đó cũng lại là lí do giải thích có nhiều khái niệm về dự án đầu tư có sử dụng đất nhưng người ta vẫn chưa đưa ra một định nghĩa thật hoàn chỉnh và chính xác Mỗi chủ thể liên quan đến hoạt động đầu tư dưới những góc độ khác nhau sẽ đưa ra xem xét những định nghĩa khác nhau về dự án đầu tư.Theo luật đầu tư năm 2005: Dự án đầu tư có sử dụng đất là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định

Dự án đầu tư có sử dụng đất còn có thể được xem xét từ nhiều góc độ:

Về mặt hình thức: Dự án đầu tư có sử dụng đất là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.

Xét trên góc độ quản lý: Dự án đầu tư có sử dụng đất là một công cụ quan lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong một thời gian dài.

Trên góc độ kế hoạch hóa: Dự án đầu tư có sử dụng đất là một công cụ thể hiện kế hoạch, chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội, là tiền đề để ra quyết định đầu tư và tài trợ vốn Xét theo góc độ này dự án đầu tư là một hoạt động kinh tế nhỏ nhất trong công tác kế hoạch hóa nền kinh tế nói chung (một đơn vị sản xuất kinh doanh cùng một thời kỳ có thể thực hiện dự án).

Xét về mặt nội dung: Dự án đầu tư có sử dụng đất là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai

Như vậy, một dự án đầu tư bao gồm 4 thành phần chính:- Mục tiêu của dự án được thể hiện ở hai mức:

+ Mục tiêu phát triển thể hiện sự đóng góp của dự án vào việc thực hiện các mục tiêu chung của một quốc gia Mục tiêu này được thực hiện thông qua những lợi ích dự án mang lại cho nền kinh tế xã hội.

+ Mục tiêu trực tiếp của chủ đầu tư: Đó là các mục tiêu cụ thể cần đạt được của việc thực hiện dự án Mục tiêu này được thực hiện thông qua những lợi ích tài chính mà chủ đầu tư thu được từ các dự án.

- Các kết quả: Đó là những kết quả cụ thể, có thể định lượng được tạo ra từ các hoạt động khác nhau của dự án Đây là điều kiện cần thiết để thực hiện các mục tiêu của dự án

- Các hoạt động: :là những nhiệm vụ hoặc hành động được thực hiện trong dự án để tạo ra các kết quả nhất định Những nhiệm vụ hoặc hành động này cùng với một lịch biểu và sự phân công trách nhiệm cụ thể của các bộ phận thực hiện sẽ tạo thành kế hoach làm việc của dự án.

- Các nguồn lực: về vật chất, tài chính và con người cần thiết để tiến hành các hoạt động của dự án Giá trị hoặc chi phí của các nguồn lực này chính là vốn đầu tư cần cho dự án.

1.1.2 VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT

Trong thực tế, dự án đầu tư có sử dụng đất có vai trò hết sức to lớn đối với rất nhiều chủ thể kinh tế khác nhau Dự án đầu tư là căn cứ, cơ sở tốt nhất giúp các nhà đầu tư, các ngân hàng thương mại, các cơ quan quản lí Nhà nước có thể dưa ra các quyết định đầu tư đúng đắn.

Đối với chủ đầu tư, dự án đầu tư là căn cứ để quyết định có đầu tư hay không, đầu tư theo kế hoạch như thế nào Đồng thời đây cũng là tài liệu quan trọng nhất để nhà đầu tư có thể huy động các nguồn tài trợ cho dự án trong trường hợp họ không muốn hoặc không đủ khả năng tài trợ cho dự án Có thể đó là nguồn tài trợ từ các

ngân hàng, các đối tác cùng góp vốn Bên cạnh đó, dự án là cơ sở để xin phép nhập khẩu máy móc thiết bị, chuyển giao công nghệ hoặc hưởng các khoản ưu đãi của Nhà nước.

Đối với các nhà tài trợ nói chung, với các ngân hàng thương mại nói riêng thì dự án đầu tư là một trong những cơ sở quan trọng nhất để họ xem xét có nên tài trợ cho dự án hay không Trong trường hợp chấp thuận tài trợ, dự án là cơ sở tính toán khoản tài trợ, kế hoạch cấp vốn cũng như thu hồi vốn và lãi.

Đối với các cơ quan quản lí Nhà nước, dự án đầu tư là cơ sở để xem xét, phê duyệt, cấp phép, và cấp vốn đầu tư Dự án còn là cơ sở để giải quyết mối quan hệ về quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên tham gia liên doanh, giữa liên doanh và Nhà nước Việt Nam.

1.2 THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT1.2.1 Khái niệm thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất1.2.1.1 Khái niệm thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất

Phần trên chúng ta đã xem xét khái quát về dự án đầu tư cũng như vai trò của nó Nổi bật nhất đó là nó góp phần không nhỏ để ra quyết định đầu tư, cho phép đầu tư hoặc tài trợ vốn cho dự án Muốn vậy, một công việc không thể thiếu được đó là phải tiến hành thẩm định dự án đầu tư Vậy thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất là gì? Thực chất đây là việc tổ chức xem xét, đánh giá một cách khách quan, khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thực hiện và hiệu quả của dự án đầu tư có sử dụng đất để từ đó ra quyết định đầu tư, cho phép đầu tư hoặc tài trợ vốn cho dự án Đây là quá trình kiểm tra đánh giá các nội dung cơ bản của dự án một cách độc lập, tách biệt với quá trình soạn thảo dự án Thẩm định dự án là yếu tố không thể thiếu, tạo cơ sở vững chắc cho hoạt động đầu tư có hiệu quả Khi nói dự án đầu tư là cơ sở để quyết định đầu tư, cho phép đầu tư hoặc tài trợ vốn cho dự án có nghĩa là dự án ấy đã được thẩm định một cách khách quan và chính xác Tóm lại thẩm định là cơ sở để đưa ra quyết định có nên thực hiện dự án đầu tư hay không.

1.2.1.2 Mục đích, ý nghĩa thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất:

Mục đích cuối cùng của thẩm định dự án đầu tư là nhằm lựa chọn được dự án có tính khả thi cao, nghĩa là dự án đó thực hiện được, có hiệu quả và hiệu quả phải

vững chắc.Vì thế có thể thấy những mục đích cụ thể mà công tác thẩm định cần đạt được:

-Đánh giá tính hợp lí của dự án dược thể hiện qua từng nội dung và cách thức tính toán của dự án.

-Đánh giá tính hiệu quả của dự án: hiệu quả về tài chính cũng như hiệu quả kinh tế xã hội của dự án.

-Đánh giá khả năng thực hiện của dự án: tính hợp lí, hiệu quả, kế hoạch tổ chức thực hiện, môi trường pháp lý của dự án…

Các mục đích thẩm định nói trên có thể coi như bất kì một chủ thể nào liên quan đến dự án đều phải đảm bảo khi thẩm định Song tùy từng chủ thể, từng dự án cụ thể mà mục đích này có thể được coi trọng hơn mục đích kia hoặc nội dung nào đó có thể bị xem nhẹ Lí do là các quyết định của các chủ thể khác nhau căn cứ trên kết quả thẩm định là khác nhau

1.2.1.3 Khái niệm thẩm định tài chính của dự án đầu tư có sử dụng đất

Thẩm định tài chính của dự án có sử dụng đất là một nội dung kinh tế quan trọng trong dự án Thẩm định tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính thông qua việc:

- Đánh giá nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có hiệu quả dự án đầu tư

- Xem xét các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án trên góc độ hạch toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án Có nghĩa là xem xét những chi phí sẽ phải thực hiện kể từ khi bắt đầu cho đến lúc kết thúc dự án, xem xét những lợi ích mà đơn vị thực hiện dự án sẽ thu được do thực hiện dự án Trên cơ sở đó xác định các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án.

- Thẩm định độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư Độ an toàn về mặt tài chính được thể hiện:

+ An toàn về nguồn vốn huy động

+ An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ

+ An toàn cho các kết quả tính toán hay nói một cách khác là xem xét tính chắc chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án khi các yếu tố khách quan tác động theo hướng không có lợi.

1.2.2 Mục tiêu và vai trò của thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất1.2.2.1 Mục tiêu của thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất là:

Kiểm tra nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có hiệu quả dự án đầu tư.

Kiểm tra tình hình, kết quả hoạt động kinh doanh của dự án để đánh giá khả năng sinh lời của vốn đầu tư, thời gian hoàn vốn, mức độ rủi do của dự án…

Thẩm định tài chính sẽ tập trung đi sâu phân tích khía cạnh tài chính của dự án để có được quyết định cuối cùng Nhưng nói như vậy không có nghĩa là chỉ quan tâm đến thẩm định tài chính mà bỏ qua các nội dung khác của thẩm định mà cần phải quan tâm đến tất cả các nội dung của thẩm định bởi đó là căn cứ cho thẩm định tài chính

1.2.2.2 Vai trò của thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất

Tùy thuộc vào chủ thể thẩm định thì sẽ có những quan điểm khác nhau và dựa trên các tiêu chí khác nhau để đánh giá vai trò của dự án đầu tư

- Đối với chủ đầu tư:

Thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất cung cấp các thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa ra quyết định có nên đầu tư không vì mục tiêu của các tổ chức và các cá nhân đầu tư là việc lựa chọn đầu tư vào đâu để đem lại lợi nhuận thích đáng nhất Ngay cả đối với các tổ chức kinh doanh phi lợi nhuận, thẩm định cũng là một nội dung được quan tâm Các tổ chức này cũng muốn chọn những giải pháp thuận lợi dựa trên cơ sở tài chính rẻ nhất nhằm đạt được mục tiêu cơ bản của mình Ví dụ: Trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ y tế, công việc quản lý thường đòi hỏi các phương pháp chăm sóc và nơi cư trú của bệnh nhân có giá rẻ nhất Lực lượng quốc phòng lựa chọn những giải pháp có sẵn dựa trên cơ sỏ chi phí tài chính rẻ nhất nhằm đạt được mục tiêu cơ bản của mình

- Đối với ngân hàng:

Ngân hàng quan tâm đến kết quả tài chính, kết quả này phải minh chứng được khả năng trả nợ Ngân hàng quan tâm đến lợi nhuận + Trích khấu hao: Đây là những khoản mà chủ đầu tư dùng để trả cho ngân hàng.

- Đối với nhà nước nói chung:

+ Dự án sử dụng vốn ngân sách: Cơ quan quản lý quan tâm đến kết quả mà dự án mang lại

+ Dự án không sử dụng vốn ngân sách: Không thẩm định về mặt tài chính Cơ quan quản lý không quan tâm đến kết quả mà dự án mang lại vì dự án không sử dụng vốn ngân sách của nhà nước.

1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất

Nhân tố con người: không chỉ trong lĩnh vực thẩm định tài chính dự án đầu tư

có sử dụng đất mà trong bất kì lĩnh vực nào, con người bao giờ cũng là nhân tố quyết định Công tác thẩm định tài chính dự án của doanh nghiệp phụ thuộc rất lớn vào những nhân viên trong doanh nghiệp đặc biệt là những người trực tiếp thực hiện công việc thẩm định tài chính.

Con người là nhân tố trung tâm chi phối mọi hoạt động thẩm định Nhân viên thẩm định của doanh nghiệp là người quyết định các công việc như: lấy thông tin gì, ở đâu, chất lượng như thế nào, áp dụng các quy trình và phương pháp thẩm định nào? Từ đó cho thấy quy trình nội dung phương pháp thẩm định tài chính phải phụ thuộc vào trình độ khả năng của người thẩm đinh Thực tế, không phải cứ áp dụng công nghệ tiên tiến nhất, nội dung chi tiết nhất là sẽ có được những kết quả tốt nhất của công tác thẩm định Điều quan trọng hơn vẫn là trình độ và ý thức của cán bộ thẩm định Do vậy, muốn nâng cao chât lượng công tác thẩm định thì điều đầu tiên là phải nâng cao năng lực và ý thức của cán bộ thẩm định Cần có chính sách đào tạo chuyên môn, pháp luật, đạo dức nghề nghiệp cũng như đảm bảo chế độ chính sách, dời sống của cán bộ phụ trách công việc thẩm định.

Thông tin và trang thiết bị thông tin:

Đây là nội dung không kém phần quan trọng vì thực chất thẩm định là quá trình phân tích, xử lý các thông tin để đưa ra quyết đinh Vậy thông tin chính là nguyên liệu của một quá trình ra quyết định và chất lượng thông tin phần nào đó quyết định chất lượng quyết định cho vay hay chính là chất lượng công tác thẩm định.

Việc hỗ trợ tìm kiếm và xử lý thông tin bằng các phương tiện hiện đại cũng ngày càng trở nên quan trọng Nó không chỉ giúp công tác thẩm định thêm chính xác mà còn nhanh chóng, kịp thời.

1.2.3.2 Các nhân tố khách quan:

Các nhân tố khách quan cũng ảnh hưởng lớn tới công tác thẩm định.

Hành lang pháp lý, cơ chế chính sách của Nhà nước:

Hành lang pháp lý, cơ chế chính sách là khuôn khổ định hướng cho hoạt động thẩm định đầu tư của các chủ thể liên quan chứ không chỉ riêng các doanh nghiệp Điều này nhằm quản lý hoạt động đầu tư để phục vụ mục tiêu chung của xã hội.

Khi các cơ chế chính sách của Nhà nước ngày càng hoàn thiện và đồng bộ, hợp lý thì công tác thẩm định của doanh nghiệp sẽ thuận tiện cũng như sẽ nghiêm túc hơn.

Sự phát triển của nền kinh tế xã hội:

Điều này gián tiếp ảnh hưởng tới công tác thẩm định thông qua việc nâng cao sự hiểu biết và năng lực chung của các chủ thể trong nền kinh tế về việc lập cũng như thẩm định dự án đầu tư Bên cạnh đó, khi nền kinh tế phát triển và vận hành hiệu quả thì mức độ công khai minh bạch ngày càng được đảm bảo, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thẩm định đạt kết qủa.

Chủ đầu tư:

Chủ đầu tư là nhân tố ảnh hưởng không nhỏ đến công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất Tất nhiên, yêu cầu khách quan là điều cần được đảm bảo và do đó không thể có sự ảnh hưởng từ áp lực về vị thế của chủ đầu tư đối với nhân viên thẩm định Song ảnh hưởng muốn nói tới ở đây là việc chủ đầu tư có thái độ hợp tác và trung thực, kịp thời trong việc cung cấp thông tin hay không? Điều đó ảnh hưởng luôn tới công tác thẩm định vì thông tin do chủ đầu tư cung cấp là nguồn chủ yếu để doanh nghiệp tổ chức thẩm định.

1.2.4 Nội dung của thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất

1.2.4.1 Các nội dung thực hiện khi tiến hành thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất

a, Dự tính tổng mức vốn đầu tư và nguồn vốn huy động của dự án

- Tổng mức đầu tư của dự án là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình được ghi trong quyết định đầu tư Tổng mức đầu tư là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình.

Theo tính chất của các khoản chi phí, tổng mức đầu tư bao gồm:

+ Chi phí cố định gồm: Chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác.

Các khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và các chi phí khác tuy không trực tiếp tạo ra tài sản cố định nhưng là các khoản chi phí gián tiếp hoặc có liên quan đến việc tạo ra và vận hành khai thác các tài sản đó để đạt được mục tiêu đầu tư Các chi phí này thường được thu hồi đều trong một số năm đầu dự án đi vào hoạt động.

+ Vốn lưu động ban đầu: gồm các chi phí để tạo ra các tài sản lưu động ban đầu (cho một chu kỳ sản xuất kinh doanh hay trong vòng một năm) đảm bảo cho dự án có thể đi vào hoạt động theo các điều kiện kinh tế kỹ thuật đã dự tính:

• Tài sản lưu động sản xuất• Tài sản lưu động lưu động

+ Vốn dự phòng: gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh chưa lường trước được khi lập dự án và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án.

- Phương pháp xác định tổng mức đầu tư

Phương pháp 1: Xác định theo thiết kế cơ sở của dự án

Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức: V= GXD+ GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP

Trong đó:

V: Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trìnhGXD:Chi phí xây dựng của dự án

GTB: Chi phí thiết bị của dự án

GGPMB: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cưGQLDA: Chi phí quản lý dự án

GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựngGK: Chi phí khác của dự án

∑Trong đó:

G : Chi phí đầu tư xây dựng công trình hạng mục công trình tương ứng đã thực hiện thứ i của dự án

Hi: Hệ số quy đổi về thời điểm xây dựng dự án

I ICT CTTT

G − : Những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình tương tư thực hiện thứ i

Trường hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của các công trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện chỉ có thể xác định được chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của các công trình và quy đổi các chi phí này về thời điểm lập dự án.

Phương pháp 4: Kết hợp các phương pháp trên để xác định tổng mức đầu tư

Sau khi xác đinh được tổng mức chi phí đầu tư cần lập bảng tổng mức đầu tư phân theo các yếu tố cấu thành và xác định cơ cấu sử dụng vốn của dự án.

Bảng 1: Tổng mức đầu tư đầu tư theo các yếu tố cấu thành Đơn vị: Triệu đồng

- Chi phí xây dựng và lắp đặt- Chi phí mua sắm thiết bị- Vốn dự phòng

II Vốn lưu động- Vốn sản xuất- Vốn lưu thôngTổng mức đầu tư

Để đảm bảo cho quá trình huy động vốn đáp ứng nhu cầu sử dụng vốn, tổng mức đầu tư còn được dự tính cho từng giai đoạn của quá trình thực hiện đầu tư Việc xác định nhu cầu vốn đầu tư cho từng giai đoạn của quá trình thực hiện đầu tư dựa trên tiến độ thực hiện các công việc chủ yếu đã nêu trong phần phân tích kỹ thuật.

Bảng 2: Tiến độ thực hiện đầu tư

Đơn vị: Triệu đồng

Tên công việc

Chi phí vốn đầu tư

- Đào tạo công nhân- Sản xuất thửTổng mức đầu tư

b, Dự tính doanh thu từ hoạt động của dự án

Sau khi thẩm định được tổng mức đầu tư, cơ cấu nguồn vốn và tiến độ huy động vốn Bước tiếp theo là thẩm định các chỉ tiêu kinh tế tài chính của dự án Để các nhà đầu tư có thể đầu tư dự án thì phải xem xét dự tính doanh thu hoạt động của dự án.

Doanh thu từ hoạt động của dự án bao gồm doanh thu do bán sản phẩm chính, sản phẩm phụ, phế liệu, phế phẩm và từ dịch vụ cung cấp bên ngoài Doanh thu của dự án được tính cho từng năm hoạt động Dự tính doanh thu của dự án được

thực hiện theo bảng sau:

Bảng 3:Bảng dự tính doanh thu

Đơn vị: Triệu đồng

A Doanh thu từ sản phẩm chínhB Doanh thu từ sản phẩm phụC Doanh thu từ phế liệu, phế phẩmD Dịch vụ cung cấp cho bên ngoàiTổng doanh thu chưa có thuế VAT

Bảng 4: Bảng xác định kế hoạch trả nợ

Đơn vị: Triệu đồng

Năm xây dựng

3 Trả nợ gốc hàng năm

4 Trả lãi vay hàng năm

6 Tổng tiền trả nợ hàng năm

c, Dự tính mức lãi lỗ của dự án

Trên cơ sở số liệu dự tính về tổng doanh thu, chi phí từng năm tiến hành dự tính mức lãi lỗ hàng năm của dự án Đây là chỉ tiêu quan trọng, nó phản ánh hiệu quả tuyệt đối trong từng năm hoạt động của đời dựa án Bảng dự trù lỗ lãi được tiến hành theo bảng dưới đây:

Bảng 5: Bảng dự trù lỗ lãi

Đơn vị: Triệu đồng

d, Dự tính cân đối dòng tiền của dự án

Quá trình thực hiện một dự án đầu tư thường kéo dài trong nhiều năm, trong các năm

đó thường phát sinh các khoản thu và chi Những khoản thu và chi trong từng năm của dự án đã tạo thành dòng tiền thu và chi của dự án Dòng tiền ròng của dự án là mức chênh lệch giữa các khoản thu và các khoản chi trong từng năm hoạt động của dự án Dòng tiền được sử dụng để tính các chỉ tiêu hiệu quả là dòng tiền sau thuế.Dòng tiền sau thuế được xác định = Dòng tiền ròng – Dòng thuế

Xác định dòng tiền của dự án theo bảng sau:

7 Doanh thu chịu thuế (3-4-5-6)

8 Thuế thu nhập doanh nghiệp (6x % thuế suất)

9 Thu nhập sau thuế (7-8)

Các tỷ lệ tài chính

1 Vòng quay của vốn lưu động2 Lợi nhuận thuần/ doanh thu thuần3 Lợi nhuận thuần / vốn chủ sở hữu4 Lợi nhuận thuần / tổng mức đầu tư

1 (1)

- Doanh thu khác(giá trị thanh lý tài sản cố định, thu hồi vốn lưu động)

2 Dòng tiền ra- Vốn đầu tư

- Chi phí hoạt động hàng năm( Gồm chi phí hoạt động thường xuyên)

3 Dòng tiền ròng trước thuế

1.2.4.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án đầu tư

a, Nhóm các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp

- Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay: Hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng 1 Đối với dự

án có triển vọng, hiệu quả thu được là rõ ràng thì hệ số này có thể nhỏ hơn 1, vào khoản 2/3 thì dự án thuận lợi.

- Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư phải lớn hơn hoặc bằng 50% Đối với các dự án có triển vọng, hiệu quả rõ ràng thì tỷ trọng này có thể là 40%, thì dự án thuận lợi

- Tỷ lệ tài sản lưu động có / tài sản lưu động nợ phải lớn hơn 2 thì dự án thuận lợi.Như vậy các chỉ tiêu trên nói lên tiềm lực tài chính đảm bảo cho dự án thực hiện thuận lợi.

b, Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án đầu tưb1, Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng (Net Present Value – NPV):

Giá trị hiện tại ròng của một dự án đầu tư là chênh lệch giữa giá trị hiện tại của các dòng tiền thu được trong từng năm thực hiện dự án với vốn đầu tư bỏ ra được hiện tại hoá ở mốc năm 0 Giá trị hiện tại ròng đo lường lợi nhuận của dự án đầu tư sau khi đã bù đắp rủi ro và vốn bỏ ra ban đầu.

Trong đó: + CF0: Vốn đầu tư bỏ ra ban đầu

+ CFt: Dòng tiền suất hiện tại năm thứ t của dự án.+ n: Vòng đời của dự án.

+ k: lãi suất chiết khấu của dự án.Nếu dự án có giá trị thu hồi thì:

NPV< 0 : Không chấp nhậnNếu dự án loại trừ lẫn nhau:NPV> 0 và chọn NPV max

Nếu các dự án phụ thuộc lẫn nhau:

Chấp nhận dự án có NPV≥ 0 và NPV max

b2, Chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội tại: (Internal Rate of Return – IRR)

Chỉ tiêu này còn được gọi là suất thu lợi nội tại, tỷ suất nội hoàn, suất thu nội bộ.Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ là mức lãi suất nếu dùng nó làm tỷ suất chiết khấu để tính chuyển các khoản thu, chi của dự án về cùng mặt bằng thời gian hiện tại thì tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi.

Chỉ tiêu này chỉ ra tỉ lệ sinh lời của dự án mang lại Nếu dùng tỉ lệ này để chiết khấu các dòng tiền của dự án thì NPV = 0

NPV r rIRR r

−= +

-Thử dần các giá trị của tỷ suất chiếu khấu r ( 0< r < ∞) vào vị trí của IRR trong công thức trên Trị số nào của r làm cho nhận được công thức trị số r đó chính là IRR cần tìm Phương pháp này mất nhiều thời gian và có tính mò mẫm.

-Phương pháp đồ thị

-Phương pháp nội suy: Tức là phương pháp xác định một giá trị cần tìm giữa hai giá trị đã chọn.Theo phương pháp này cần tìm 2 tỷ suất chiết khấu r1 và r2 ta có NPV <0 IRR cần tìm (ứng với NPV = 0) sẽ nằm giữa hai tỷ suất chiết khấu r1và r2 Việc nội suy giá trị thứ 3(IRR) giữa hai tỷ suất chiếu khấu trên được thực hiện theo công thức sau:

Trong đó NPV1 lớn hơn và gần 0 NPV2 nhỏ hơn và gần 0 r2> r1

r2 – r1≤ 5%

Theo phương pháp nội suy, người ta sẽ chọn r1, r2 sao cho NPV1 >0 và NPV2< 0.Dự án được chọn là dự án có IRR lớn hơn lãi suất chiết khấu của dự án Dự án có IRR càng lớn thì khả năng sinh lời càng cao, do vậy càng được chấp nhận đầu tư Tuy nhiên, để so sánh đánh giá lựa chọn giữa các dự án với nhau thì không thể chỉ dùng một chỉ tiêu IRR để so sánh mà cần kết hợp với chỉ tiêu NPV và các chỉ tiêu khác.

b3, Thời gian hoàn vốn đầu tư (T):

Thời gian hoàn vốn đầu tư là thời gian để chủ đầu tư thu hồi được số vốn đã đầu tư vào dự án Các ngân hàng và các doanh nghiệp sử dụng thời gian hoàn vốn để đánh giá dự án bằng cách thiết lập chỉ tiêu thời gian hoàn vốn cần thiết và thời gian hoàn vốn tối đa có thể chấp nhận của dự án Những dự án có thời gian hoàn vốn lớn hơn thời gian cho phép tối đa sẽ bị loại Với những dự án loại trừ nhau thì dự án thoả mãn là dự án có T nhỏ nhất và nhỏ hơn quy định.

∑

Trong đó CFi đều đặn hằng năm

Tính nhanh và đơn giản

Dễ được chấp nhận trong trường hợp có nhiều dự án loại trừ lẫn nhau

Nhà đầu tư quan tâm tới dòng tiền của dự án đến thời điểm thu hồi nên không cần dự toán dòng tiền trong thời gian lâu hơn thời gian thu hồi vốn.

- Nhược điểm:

Đối với dự án cần mở rộng đầu tư thì không áp dụng được chỉ tiêu này

Nếu nhà đầu tư quan tâm đến dòng tiền tạo ra của toàn bộ dự án thì chỉ tiêu này không cung cấp được cơ sở để ra quyết định đầu tư

Thời gian tính vốn đầu tư có tính đến giá trị thời gian của dòng tiền.

b4, Tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư

- Tỷ suất lợi nhuận đầu tư chưa tính đến giá trị thời gian của tiền

Lợi nhuận/ Vốn đầu tư = Ri/IV0

Đây là một khái niệm quen thuộc với các nhà đầu tư, các nhà quản lý nên dễ được chấp nhận Nếu nhà quản lý tin rằng việc đánh giá tỷ suất lợi nhuận đầu tư là nhân tố quan trọng của việc thẩm định họ có dự án đầu tư nên họ có xu hướng quan tâm chỉ tiêu này hơn

Các cổ đông thương quan tâm đến chỉ tiêu này để đánh giá công tác quản lý của dự án.

Nhược điểm:

Chúng ta không có sự thống nhất trong cách tính vốn đầu tư vì vậy người ta có thể lợi dụng chỉ tiêu này để làm điều không rõ ràng.

Chỉ tiêu này tính bằng % do đó nó không nói lên quy mô của dự án

Phương pháp này sử dụng lợi nhuận hạch toán của một năm cụ thể hoặc bình quân của dự án, không tính đến giá trị thời gian của tiền nên không đánh giá đầy đủ khả năng sinh lợi của dự án vì vậy chỉ sử dụng phương pháp này trong đánh giá tiền khả thi, đánh giá cơ hội đầu tư

-Lợi nhuận của vốn đầu tư có tính đến giá trị thời gian của tiền

Đối với những dự án loại trừ lẫn nhau nếu chỉ dùng đơn thuần chỉ tiêu PI thì có thể dẫn đến sai lầm vì sẽ nó sẽ không nói đến quy mô của dự án

Đối với dự án độc lập: Có thể sử dụng nguyên tắc này.Chỉ tiêu này sẽ cho chúng ta kết quả giống như kết quả NPV

Trong trường hợp không có vốn đầu tư ban đầu thì chúng ta không thể áp dụng được chỉ tiêu này.

b5, Điểm hòa vốn

Điểm hòa vốn là điểm mà tại đó doanh thu của dự án vừa đủ trang trải các khoản chi phí phải bỏ ra Tại điểm hòa vốn tổng doanh thu bằng tổng chi phí do đó tại đây dự án chưa có lãi nhưng cũng không bị lỗ Bởi vậy, chỉ tiêu này cho biết khối lượng sản phẩm hoặc mức doanh thu (do bán sản phẩm đó) thấp nhất cần phải dạt được của dự án để đảm bảo bù đắp được chi phí bỏ ra.

Điểm hòa vốn được biểu hiện bằng chỉ tiêu hiện vật (sản lượng mà tại đó điểm hòa vốn) và chỉ tiêu giá trị (doanh thu tại điểm hòa vốn) Nếu sản lượng hoặc doanh thu của cả đời dự án lớn hơn sản lượng hoặc doanh thu tại điểm hòa vốn có lãi, ngược lại nếu đạt được thấp hơn thì dự án bị lỗ Do đó, chỉ tiêu điểm hòa vốn càng nhỏ càng tốt, mức độ an toàn của dự án càng cao, thời hạn thu hồi vốn càng ngắn.

P VC

Trong đó: FC : Định phíVC : Biến phíP : Giá sản phẩm

Sản lượng hòa vốn x tỷ lệ thuận với FC, tỷ lệ nghịch với P- VCi Người đầu tư quan tâm x dần đến min Muốn vậy, phải tìm mọi biện pháp nhằm giảm FC, tăng P, giảm VCi Tuy nhiên, mọi sự thay đổi FC, P, VCi chỉ có thể trong giới hạn thị trường và người đầu tư chấp nhận được.

- Doanh thu hòa vốn:

VCP V

Nếu công ty sản xuất nhiều sản phẩm thì:

P VC

1.2.4.3 Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư có sử dụng đất

Độ an toàn về mặt tài chính của dự án là một nội dung cần xem xét trong quá trình lập và thẩm định tài chính dự án đầu tư Nó là một căn cứ quan trọng để đánh giá tính khả thi về tài chính của dự án.

Tính khả thi về tài chính của dự án được đánh giá không chỉ qua các chỉ tiêu phản ánh tài chính của dự án như: IRR, NPV…mà còn được thể hiện thông qua việc xem xét độ an toàn về tài chính Độ an toàn về mặt tài chính của dự án được thể hiện trên các mặt sau:

• An toàn về nguồn vốn

• An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ.

• An toàn cao cho các chỉ tiêu hiệu quả tính toán (tính chắc chắn của các chỉ tiêu hiệu quả dự kiến của dự án) Sự phân tích này được thực hiện thông qua phân tích độ nhạy của dự án.

An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn được thể hiện thông qua việc xem xét chỉ tiêu: Tỷ lệ giữa tài sản lưu động so với nợ ngắn hạn (còn được gọi là tỷ lệ khả năng thanh toán hiện hành) = Tài sản lưu động/ Nợ ngắn hạn.

Tỷ lệ khả năng thanh toán hiện hành phản ánh khả năng thanh toán ngắn hạn cho doanh nghiệp Tỷ lệ này phải ≥1 và được xem xét cụ thể cho từng ngành nghề kinh doanh.

Đối với các dự án vay vốn để đầu tư cần phải xem xét khả năng trả nợ Khả năng trả nợ của dự án được đánh giá trên cơ sở nguồn thu và nợ (nợ gốc và lãi) phải trả hàng năm của dự án Việc xem xét này được thể hiện thông qua bảng cân đối thu chi và tỷ số khả năng trả nợ của dự án.

Tỷ số khả năng trả nợ của dự án = Nguồn trả nợ hàng năm của dự án/ Nợ phải trả hàng năm (gốc và lãi)

Nguồn trả nợ hàng năm của dự án gồm lợi nhuận (sau khi trừ thuế thu nhập), khấu hao cơ bản và lãi phải trả hàng năm.

Tỷ số khả năng trả nợ của dự án được so sánh với mức quy định chuẩn Mức này được xác định theo từng ngành nghề Dự án được đánh giá có khả năng trả nợ khi tỷ số khả năng trả nợ của dự án phải đạt được mức quy định chuẩn Ngoài ra khả năng trả nợ của dự án còn được đánh giá thông qua việc xem xét sản lượng và doanh thu tại điểm hoà vốn trả nợ Khả năng trả nợ của dự án đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đồng thời cũng là chỉ tiêu được các nhà cung cấp tín dụng cho dự án đặc biệt quan tâm và coi như là một trong các tiêu chuẩn để chấp nhận cung cấp tín dụng cho dự án hay không.

1.2.5 Các phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất1.2.5.1 Phương pháp phân tích độ nhạy:

Phương pháp này thường được dùng để kiểm tra tính vững chắc về hiệu quả tài chính của dự án đầu tư.

Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án khi các yếu tố có liên quan thay đổi Phân tích độ nhạy nhằm xem

xét khả năng mức độ nhạy cảm của dự án đối với sự biến động của các yếu tố liên quan Điều này giúp chủ đầu tư có biện pháp ngăn ngừa những yếu tố ảnh hưởng mạnh đến hiệu quả của dự án đồng thời cho phép lựa chọn những dự án có độ an toàn cao.

Muốn thực hiện phương pháp này, trước hết phải xác định những yếu tố nào gây ảnh hưởng tới các chỉ tiêu hiệu quả tài chính Sau đó dự kiến một số tình huống có thể xảy ra trong tương lai theo chiều hướng xấu Đánh giá tác động của các yếu tố đó đến hiệu quả tài chính dự án Mức sai lệch so với dự kiến của các yếu tố ảnh hưởng đến dự án thường được chọn từ 10% đến 20% dựa trên phân tích những tình huống đã xảy ra trong quá khứ và hiện tại cũng như các dự báo trong tương lai Nếu dự án vẫn đạt hiệu quả ngay cả trong trường hợp nhiều bất trắc phát sinh đồng thời thì đó là dự án có độ an toàn cao Trường hợp ngược lại cần xem xét các biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục các tình huống xấu đó.

1.2.5.2 Phương pháp dự báo:

Đầu tư là hoạt động mang tính lâu dài Do đó việc vận dụng các phương pháp dự báo để đánh giá chính xác tính khả thi của dự án là vô cùng quan trọng Nội dung của phương pháp này là sử dụng các số liệu điều tra thống kê để kiểm tra tính chính xác của các yếu tố đầu vào ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi của dự án, ví dụ: cung cầu về sản phẩm của dự án, giá cả sản phẩm, thiết bị, nguyên vật liệu…

Các phương pháp dự báo thường được thực hiện là: phương pháp ngoại suy, phương pháp sử dụng hệ số co dãn của cầu, phương pháp định mức, phương pháp lấy ý kiến chuyên gia.

1.2.5.3 Phương pháp triệt tiêu rủi ro:

Dự án càng có thời gian dài và vốn thực hiện càng lớn thì càng có nhiều rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện Để đảm bảo tính vững chắc cho dự án, phải dự đoán một số rủi ro có thể xảy ra để có biện pháp hạn chế thấp nhất tác động của rủi ro hoặc phân tán rủi ro.

Theo giai đoạn thực hiện, ta có thể phân chia rủi ro như sau sau:Giai đoạn thưc hiện sự án:

+Rủi ro chậm tiến độ thi công Để hạn chế rui ro này phải kiểm tra toàn bộ kế hoạch đấu thầu, chọn thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, cam kết hỗ trợ giải phóng mặt bằng của chính quyền địa phương.

+Rủi ro vượt tổng mức đầu tư Để hạn chế rủi ro này, phải kiểm tra hợp đồng giá.

+Rủi ro về cung cấp dịch vụ kỹ thuật - công nghệ không đúng tiế độ và chất lượng không đảm bảo Để hạn chế rủi ro này phải kiểm tra chặt chẽ các hợp đồng, các điều khoản hợp đồng và bảo lãnh hợp đồng.

+Rủi ro về tài chính (thiếu vốn, giải ngân không đúng tiến độ) Để hạn chế rủi ro này, cần kiểm tra các cam kết đảm bảo nguồn vốn của bên góp vốn, bên cho vay hoặc bên tài trợ vốn.

+Rủi ro bất khả kháng Để hạn chế, cần kiểm tra các hợp đồng bảo hiểm.Giai đoạn sau khi dự án đi vào hoạt động:

+Rủi ro về cung cấp các yếu tố đầu vào( cung cấp không đầy đủ, không kịp thời) Để hạn chế rủi ro này phải xem xét các hợp đồng cung cấp dịch vụ dài hạn với các công ty cung ứng uy tín, các điều khoản thảo thuận về giá đông thời xem xét phương án dự phòng nguồn cung ứng.

+Rủi ro về tài chính như thiếu vốn kinh doanh Để hạn chế rủi ro này, cần kiểm tra các cam kết tài trợ vốn.

+Rủi ro về quản lý điều hành Để hạn chế rủi ro này, cần đánh giá năng lực quản lý hiện tại của doanh nghiệp, cơ cấu tổ chức và các hợp đồng thuê quản lý dự phòng.

+Rủi ro bất khả kháng Để hạn chế, cần kiểm tra các hợp đồng bảo hiểm (bảo hiểm tài sản và bảo hiểm kinh doanh).

Hiện nay để ngăn ngừa, giảm thiểu các tác động của rủi ro mang tính chủ quan, Nhà nước cũng đã đề ra một số biện pháp bắt buộc như: đấu thầu, bảo hiểm xây đựng, bảo lãnh hợp đồng Bên cạnh đó cũng cần lưu ý rằng việc áp dụng biện pháp nào cũng còn tùy thuộc vào nội dung thẩm định, nguồn số liệu của dự án…Các ngân hàng khi cho vay cần phải có sự phân tích rủi ro của dự án để so sánh với những gì khách hàng đưa ra, đồng thời cũng là cơ sở để đưa ra các biện pháp hạn chế rủi ro và yêu cầu các khách hàng phải thực hiện.

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CỦA CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY CÁT LỢI

2.1 Khái quát chung về công ty cổ phần tư vấn thiết kế xây dựng và thương mại Cát Lợi

2.1.1 Tên công ty

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG VÀ THƯƠNG MẠI CÁT LỢI

Kinh doanh các mặt hàng điện tử điện lạnh và đồ điện gia dụng Công ty được phép hoạt động trong những lĩnh vực sau:

1 Thiết kế kết cấu: đối với công trình dân dụng, công nghiệp

2 Tư vấn thẩm tra hồ sơ thiết kế kết cấu đối với công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp

3 Tư vấn giám sát công trình xây dựng dân dụng và công nghiệp;

4 Thi công các công trình xây dựng dân dụng và công trình hạ tầng, giao thông, thủy lợi;

5 Mua bán máy móc, thiết bị thi công xây dựng, giao thông;

6 Mua bán vật tư, vật liệu cho lĩnh vực xây dựng, giao thông, trang thiết bị nội thất công trình;

7 Mua bán các mặt hàng điệ tử gia dụng, điện lạnh, trang thiết bị điện tử, tin học, viễn thông;

8 Kinh doanh nhà hàng, khách sạn, nhà nghỉ;9 Du lịch lữ hành nội địa, quốc tế;

10 Vận tải hàng hóa, vận chuyển hành khách;11 Đại lý mua, đại lý bán, ký gửi hàng hóa;

12 Thiết kế cấp điện: đối với công trình XD dân dụng, công nghiệp;13 Thiết kế quy hoạch tổng mặt bằng, kiến trúc, nội ngoại thất đối với

công trình dân dụng, công nghiệp;

14 Thiết kế cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy: đối với các công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp, lâm nghiệp, văn hóa thể thao, công trình kỹ thuật hạ tầng về cấp thoát nước, xử lý nước trong khu đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao;

15 Lập tổng dự toán các công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi, cơ sở hạ tầng;

16 Thẩm tra tổng dự toán các công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi, cơ sở hạ tầng;

17 Lập dự án đầu tư xây dựng, báo cáo đầu tư, báo cáo kinh tế kỹ thuật;18 Quản lý dự án xây dựng, lập dự toán, tiền lương, quản lý giá trị sinh

lời và thuật đàm phán, thẩm định hợp đồng;19 Thẩm định dự án đầu tư, tư vấn quản lý dự án;

20 Tư vấn đấu thầu, chọn thầu, các hợp đồng xây lắp và mua sắm thiết bị.21 Lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu;

22 Thiết kế công trình thông tin, bưu chính viễn thông;

23 Thẩm tra hồ sơ thiết kế công trình thông tin, bưu chính viễn thông;24 Chứng nhận sự phù hợp chất lượng công trình;

25 Dịch vụ môi giới thương mại (không bao gồm tư vấn tài chính)

26 Dịch vụ đấu giá, quảng cáo, quản lý bất động sản, tư vấn về bất động sản.

27 Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về quản lý bất động sản (không bao gồm kinh doanh bất động sản và chỉ hoạt động sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép)

28 Môi giới, định giá bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

Khi cần thiết, đại hội đồng cổ đông công ty quyết định việc chuyển hay mở rộng các lĩnh vực hoạt động của công ty phù hợp với quy định của pháp luật.

2.1.3 Tổ chức bộ máy công ty,

Phòng kinh doanh BDS

Hội đồng quản trị

Sơ đồ tổ chức bộ máy công ty

2.2 Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất tại công ty Cát Lợi

Thẩm định tài chính dư án đầu tư có sử dụng đất là một khâu rất quan trọng trong việc có nên quyết định đầu tư dự án hay không Vì vậy chất lượng thẩm định đóng vai trò hết sức quan trọng Nhận thức được điều đó, công ty cổ phần tư vấn thiết kế xây dựng và thương mại Cát Lợi rất chú trọng đến chất lượng của công tác thẩm định dự án đầu tư Hiện nay tại công ty Cát Lợi đội ngũ nhân viên thẩm định dự án đầu tư là những người có trình độ chuyên môn cao và có trách nhiệm với công việc Từ khi thành lập đến nay công ty đã đạt được rất nhiều thành tích đáng kể Nhờ vậy mà công ty Cát Lợi đã giúp cho chủ đầu tư có được những quyết định đúng khi đầu tư dự án

Để có thể hiểu rõ hơn về công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất,

chúng ta cùng nghiên cứu dự án : “Thẩm định tài chính dự án xây dựng nhà máy

sản xuất phôi & cán thép Đăk – Ý”

2.2.1 Sự cần thiết phải đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất phôi & cán thép Đăk – ý

Căn cứ vào các chỉ tiêu kinh tế hiện nay của Việt Nam và dự kiến tỷ lệ tăng trưởng trong những năm tới có thể dự báo nhu cầu tiêu thụ thép trên thị trường sẽ tăng từ 18- 20%/năm Cùng với sự tăng trưởng kinh tế ở Việt Nam và diễn biến thất thường của thị trường thép thế giới trong thời gian gần đây đã đặt việc sản xuất và

tiêu thụ thép ở Việt Nam trước những thời cơ mới và thử thách gay gắt Việc mất cân đối cung cầu hiện nay giữa cán thép và sản xuất phôi thép, công nghệ lạc hậu dẫn đến tiêu hao vật tư nhiên liệu lớn, chất lượng của sản phẩm không đảm bảo…đã tác động tới giá cả và tình hình sản xuất, tiêu thụ thép ở Việt Nam Trước tình hình đó và xuất phát từ nhu cầu tiêu thụ thép tại chỗ của tỉnh Đăk Nông và khu vực Tây Nguyên trong thời gian tới Công ty cổ phần thép Đăk – Ý nhận thấy việc đầu tư sản xuất thép xây dựng bằng công nghệ sản xuất là rất cần thiết để ổn định và phát triển thị trường tiêu thụ thép của khu vực Tây Nguyên bằng các sản phẩm có chất lượng cao, giá thành hạ Ngoài ra, việc đầu tư phát triển công nghiệp luyện kim ở Đăk Nông sẽ góp phần quan trọng vào việc thực hiện các chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế của tỉnh giai đoạn 2006-2020 và kèm theo sự phát triển về kinh tế là các vấn đề về xã hội, an ninh- quốc phòng của khu vực Tây Nguyên sẽ được đảm bảo.

2.2.2 Các điều kiện thuận lợi và khó khăn- Điều kiện thuận lợi

• Dự án dự kiến xây dựng tại xã Cư K’Nia, huyện Cư Jut, tỉnh Đăk Nông thuộc danh mục địa bàn ưu đãi đầu tư theo Nghị định số 108/2006 ngày 22/09/2006 của Chính phủ

• Chính phủ và các các cấp chính quyền đã và đang có nhiều chính sách ưu đãi cho phát triển kinh tế khu vực Tây Nguyên, đặc biệt trong lĩnh vực công nghiệp có sử dụng trang thiết bị và công nghệ tiên tiến, hiện đại.

• Có nhu cầu về diện tích sử dụng đất, về công suất tiêu thụ điện của dự án hoàn toàn được đáp ứng ở Đăk – Nông.

• Kỹ thuật luyện và cán thép tiên tiến của DANIELI có thể sản xuất được các loại sản phẩm có chất lượng, chi phí sản xuất thấp và sản phẩm có khả năng cạnh tranh trên thị trường.

• Đăk Nông gần các trung tâm kinh tế lớn của khu vực và tỉnh Mundunkiri của nước bạn Campuchia rất thuận lợi cho việc giao thương, phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm Khu vực dự kiến xây dựng nhà máy nằm cận kề tỉnh Đăk Lắc cách trung tâm Thủ phủ của 05 tỉnh Tây Nguyên – thành phố Buôn Ma Thuột khoảng 25km Đây là vị trí có nhiều lợi thế về địa lý, kinh tế.

-Điều kiện khó khăn

• Vốn đầu tư cho dự án lớn (khoảng 2.253 tỷ đồng), vốn tự có của công ty chỉ đáp ứng được 30,3%; 69,7% còn lại là vốn vay với lãi suất ưu đãi thương mại• Do nhà máy sử dụng công nghệ và trang thiết bị tiên tiến, đòi hỏi công nhân

kỹ thuật có trình độ tay nghề cao.

• Diễn biến của thị trường sản xuất và tiêu thụ thép ở Việt Nam phụ thuộc nhiều vào biến động của thị trường nguyên vật liệu và sắt thép thế giới sẽ ảnh hưởng nhất định đến hoạt động sản xuất của nhà máy.

• Hạ tầng kỹ thuật tại khu vực dự án chưa phát triển đồng bộ Hệ thống cấp điện hạ thế, cấp nước sạch, đường vào khu đất ở dự án phải đầu tư xây dựng mới làm tăng tổng vốn đầu tư cho dự án

Dưới đây là các số liệu liên quan đến dự án:

Tổng vốn cố địnhTrong đó:

2.157.767 Tr.đồng324.542 Tr.đồng

Vốn lưu động (Năm đầu tiên) : 96.215 Tr.đồng

- Cơ cấu nguồn vốnVốn tự có

652.734 Tr.đồng ( 30,3%)

- Hiệu quả đầu tư

Các số liệu cơ bản để phân tích hiệu quả kinh tế

+ Thời gian dự kiến đầu tư xây dựng CSHT: 3 năm

• Năm thực hiện xây dựng: năm 2009

• Năm hoàn thành xây dựng: năm 2012+ Thời gian bắt đầu hoạt động : năm 2012+ Thời gian kết thúc khảo sát hiệu quả kinh tế: năm 2038+ Tổng doanh thu: 142.443.000 Tr.đồng + Lãi suất vay ưu đãi bằng ngoại tệ: 7,80%/năm

+ Lãi suất vay thương mại : 21.00%/năm + Thời hạn trả nợ vay vốn đầu tư: 7 năm+ Thuế thu nhập doanh nghiệp: 10%+ Thời hạn khấu hao TB: Phần xây lắp 20 năm

Phần thiết bị 10 năm Phần TSCĐ khác 20 năm+ Sản phẩm của dự án:

Thép cây (gai) D10 – D32 mm 125.000 Tấn/năm Thép cuộn (trơn) D5,5 – D12 mm 125.000 Tấn/ năm+ Giá bán sản phẩm của dự án:

Thép cây (gai) D10 – D32 mm 17.000.000 đồng/tấn Thép cuộn (trơn) D5,5 – D12mm 17.000.000 đồng/tấn

Các bảng biểu: