Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất tại công ty cổ phần tư vấn xây dựng và thương mại cát lợi

s MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hoạt động kinh doanh đầu tƣ đóng góp phần không nhỏ phát triển kinh tế đất nƣớc Nó đƣợc coi nhƣ chìa khóa, tiền đề cho phát triển Thẩm định dự án đầu tƣ có sử dụng đất khâu trọng yếu trình chuẩn bị dự án đầu tƣ có sử dụng đất Việc định đầu tƣ cấp giấy phép đầu tƣ phụ thuộc vào công tác thẩm định có chất lƣợng cao hay không mà khâu quan trọng xuyên suốt dự án đầu tƣ thẩm định tài dự án Từ khâu thẩm định tài dự án giúp doanh nghiệp ngăn chặn dự án xấu, bảo vệ dự án không bị bác bỏ, xác định thành phần dự án có thống với hay không, đánh giá nguồn độ lớn rủi ro từ có cách thức để giảm rủi ro chia rủi ro cách hữu hiệu Nhƣ chất lƣợng thẩm định tài trực tiếp tác động lên định đầu tƣ cấp phép đầu tƣ hiệu đầu tƣ mà đóng vai trò vô quan trọng đầu tƣ Nhận rõ đƣợc tầm quan trọng thẩm định tài dự án đầu tƣ có sử dụng đất phát triển kinh tế nhƣ sau trình thực tập tìm hiểu công ty cổ phần tƣ vấn xây dựng thƣơng mại Cát Lợi em chọn đề tài: „Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tƣ có sử dụng đất công ty cổ phần tƣ vấn xây dựng thƣơng mại Cát Lợi (lấy ví dụ thẩm định dự án nhà máy Phôi & cán thép Đắk Ý )’ làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu: Mục tiêu nghiên cứu chuyên đề là: Nghiên cứu sở khoa học thẩm định tài dự án đầu tƣ Tìm hiểu thực trạng công tác thẩm định tài công ty cổ phần Việt Nam mà tiêu biểu công ty cổ phần tƣ vấn thiết kế xây dựng thƣơng mại Cát Lợi Phƣơng hƣớng kiến nghị nhằm thực công tác thẩm định tài có hiệu s Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu: Thẩm định dự án đầu tƣ gồm: Thẩm định tài chính, thẩm định kỹ thuật, thẩm định kinh tế xã hội, thẩm định khía cạnh tổ chức quản lý nhân Tuy nhiên trình thực đề tài sâu vào nghiên cứu:Công tác thẩm định tài dự án đầu tƣ có sử dụng đất công ty tƣ vấn thiết kế xây dựng thƣơng mại Cát Lợi Chuyên đề lấy ví dụ : Thẩm định tài dự án xây dựng nhà máy sản xuất phôi & cán thép Đăk – Ý để minh họa cho trình nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu: Trong trình thực chuyên đề ,các phƣơng pháp đƣợc sử dụng là: Phƣơng pháp vật biện chứng, vật lịch sử, toán học, thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh, khảo cứu tài liệu… Kết cấu, nội dung đề tài: Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, phụ lục tài liệu tham khảo nội dung chuyên đề đƣợc chia thành chƣơng: Chƣơng I: Thẩm định tài dự án đầu tƣ có sử dụng đất- Những vấn đề Chƣơng II: Thực trạng công tác thẩm định tài dự án đầu tƣ có sử dụng đất công ty Cát Lợi Chƣơng III: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài dự án đầu tƣ có sử dụng đất công ty Cát Lợi năm tới s CHƢƠNG I: THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT- NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN 1.1 DỰ ÁN ĐẦU TƢ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 KHÁI NIỆM DỰ ÁN ĐẦU TƢ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT Đầu tƣ có vai trò quan trọng không chủ đầu tƣ mà liên quan tới nhiều chủ thể khác nhau, nhiều phƣơng diện mức độ khác Đây lí quan trọng để tiến hành hoạt động đầu tƣ theo dự án Đó lại lí giải thích có nhiều khái niệm dự án đầu tƣ có sử dụng đất nhƣng ngƣời ta chƣa đƣa định nghĩa thật hoàn chỉnh xác Mỗi chủ thể liên quan đến hoạt động đầu tƣ dƣới góc độ khác đƣa xem xét định nghĩa khác dự án đầu tƣ Theo luật đầu tƣ năm 2005: Dự án đầu tƣ có sử dụng đất tập hợp đề xuất bỏ vốn trung dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tƣ địa bàn cụ thể, khoảng thời gian xác định Dự án đầu tƣ có sử dụng đất đƣợc xem xét từ nhiều góc độ: Về mặt hình thức: Dự án đầu tƣ có sử dụng đất tập hồ sơ tài liệu trình bày cách chi tiết có hệ thống hoạt động chi phí theo kế hoạch nhằm đạt đƣợc kết thực đƣợc mục tiêu định tƣơng lai Xét góc độ quản lý: Dự án đầu tƣ có sử dụng đất công cụ quan lý việc sử dụng vốn, vật tƣ, lao động để tạo kết tài chính, kinh tế xã hội thời gian dài Trên góc độ kế hoạch hóa: Dự án đầu tƣ có sử dụng đất công cụ thể kế hoạch, chi tiết công đầu tƣ sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội, tiền đề để định đầu tƣ tài trợ vốn Xét theo góc độ dự án đầu tƣ hoạt động kinh tế nhỏ công tác kế hoạch hóa kinh tế nói chung (một đơn vị sản xuất kinh doanh thời dự án) Xét mặt nội dung: Dự án đầu tƣ có sử dụng đất tổng thể hoạt động chi phí cần thiết, đƣợc bố trí theo kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian địa s điểm xác định để tạo mới, mở rộng cải tạo sở vật chất định nhằm thực mục tiêu định tƣơng lai Nhƣ vậy, dự án đầu tƣ bao gồm thành phần chính: - Mục tiêu dự án đƣợc thể hai mức: + Mục tiêu phát triển thể đóng góp dự án vào việc thực mục tiêu chung quốc gia Mục tiêu đƣợc thực thông qua lợi ích dự án mang lại cho kinh tế xã hội + Mục tiêu trực tiếp chủ đầu tƣ: Đó mục tiêu cụ thể cần đạt đƣợc việc thực dự án Mục tiêu đƣợc thực thông qua lợi ích tài mà chủ đầu tƣ thu đƣợc từ dự án - Các kết quả: Đó kết cụ thể, định lƣợng đƣợc tạo từ hoạt động khác dự án Đây điều kiện cần thiết để thực mục tiêu dự án - Các hoạt động: :là nhiệm vụ hành động đƣợc thực dự án để tạo kết định Những nhiệm vụ hành động với lịch biểu phân công trách nhiệm cụ thể phận thực tạo thành kế hoach làm việc dự án - Các nguồn lực: vật chất, tài ngƣời cần thiết để tiến hành hoạt động dự án Giá trị chi phí nguồn lực vốn đầu tƣ cần cho dự án 1.1.2 VAI TRÕ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƢ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT Trong thực tế, dự án đầu tƣ có sử dụng đất có vai trò to lớn nhiều chủ thể kinh tế khác Dự án đầu tƣ cứ, sở tốt giúp nhà đầu tƣ, ngân hàng thƣơng mại, quan quản lí Nhà nƣớc dƣa định đầu tƣ đắn Đối với chủ đầu tƣ, dự án đầu tƣ để định có đầu tƣ hay không, đầu tƣ theo kế hoạch nhƣ Đồng thời tài liệu quan trọng để nhà đầu tƣ huy động nguồn tài trợ cho dự án trƣờng hợp họ không muốn không đủ khả tài trợ cho dự án Có thể nguồn tài trợ từ ngân hàng, đối tác góp vốn Bên cạnh đó, dự án sở để xin phép nhập máy móc thiết bị, chuyển giao công nghệ hƣởng khoản ƣu đãi s Nhà nƣớc Đối với nhà tài trợ nói chung, với ngân hàng thƣơng mại nói riêng dự án đầu tƣ sở quan trọng để họ xem xét có nên tài trợ cho dự án hay không Trong trƣờng hợp chấp thuận tài trợ, dự án sở tính toán khoản tài trợ, kế hoạch cấp vốn nhƣ thu hồi vốn lãi Đối với quan quản lí Nhà nƣớc, dự án đầu tƣ sở để xem xét, phê duyệt, cấp phép, cấp vốn đầu tƣ Dự án sở để giải mối quan hệ quyền lợi nghĩa vụ bên tham gia liên doanh, liên doanh Nhà nƣớc Việt Nam 1.2 THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1 Khái niệm thẩm định tài dự án đầu tƣ có sử dụng đất 1.2.1.1 Khái niệm thẩm định dự án đầu tƣ có sử dụng đất Phần xem xét khái quát dự án đầu tƣ nhƣ vai trò Nổi bật góp phần không nhỏ để định đầu tƣ, cho phép đầu tƣ tài trợ vốn cho dự án Muốn vậy, công việc thiếu đƣợc phải tiến hành thẩm định dự án đầu tƣ Vậy thẩm định dự án đầu tƣ có sử dụng đất gì? Thực chất việc tổ chức xem xét, đánh giá cách khách quan, khoa học toàn diện nội dung có ảnh hƣởng trực tiếp đến khả thực hiệu dự án đầu tƣ có sử dụng đất để từ định đầu tƣ, cho phép đầu tƣ tài trợ vốn cho dự án Đây trình kiểm tra đánh giá nội dung dự án cách độc lập, tách biệt với trình soạn thảo dự án Thẩm định dự án yếu tố thiếu, tạo sở vững cho hoạt động đầu tƣ có hiệu Khi nói dự án đầu tƣ sở để định đầu tƣ, cho phép đầu tƣ tài trợ vốn cho dự án có nghĩa dự án đƣợc thẩm định cách khách quan xác Tóm lại thẩm định sở để đƣa định có nên thực dự án đầu tƣ hay không 1.2.1.2 Mục đích, ý nghĩa thẩm định dự án đầu tƣ có sử dụng đất: Mục đích cuối thẩm định dự án đầu tƣ nhằm lựa chọn đƣợc dự án có tính khả thi cao, nghĩa dự án thực đƣợc, có hiệu hiệu phải vững chắc.Vì thấy mục đích cụ thể mà công tác thẩm định cần đạt đƣợc: s - Đánh giá tính hợp lí dự án dƣợc thể qua nội dung cách thức tính toán dự án - Đánh giá tính hiệu dự án: hiệu tài nhƣ hiệu kinh tế xã hội dự án - Đánh giá khả thực dự án: tính hợp lí, hiệu quả, kế hoạch tổ chức thực hiện, môi trƣờng pháp lý dự án… Các mục đích thẩm định nói coi nhƣ chủ thể liên quan đến dự án phải đảm bảo thẩm định Song tùy chủ thể, dự án cụ thể mà mục đích đƣợc coi trọng mục đích nội dung bị xem nhẹ Lí định chủ thể khác kết thẩm định khác 1.2.1.3 Khái niệm thẩm định tài dự án đầu tƣ có sử dụng đất Thẩm định tài dự án có sử dụng đất nội dung kinh tế quan trọng dự án Thẩm định tài nhằm đánh giá tính khả thi dự án mặt tài thông qua việc: - Đánh giá nhu cầu đảm bảo nguồn lực tài cho việc thực có hiệu dự án đầu tƣ - Xem xét khoản chi phí, lợi ích hiệu hoạt động dự án góc độ hạch toán kinh tế đơn vị thực dự án Có nghĩa xem xét chi phí phải thực kể từ bắt đầu lúc kết thúc dự án, xem xét lợi ích mà đơn vị thực dự án thu đƣợc thực dự án Trên sở xác định tiêu phản ánh hiệu tài dự án - Thẩm định độ an toàn mặt tài dự án đầu tƣ Độ an toàn mặt tài đƣợc thể hiện: + An toàn nguồn vốn huy động + An toàn khả toán nghĩa vụ tài ngắn hạn khả trả nợ + An toàn cho kết tính toán hay nói cách khác xem xét tính chắn tiêu hiệu tài dự án yếu tố khách quan tác động theo hƣớng lợi 1.2.2 Mục tiêu vai trò thẩm định tài dự án đầu tƣ có sử dụng đất s 1.2.2.1 Mục tiêu thẩm định tài dự án đầu tƣ có sử dụng đất là: - Kiểm tra nhu cầu đảm bảo nguồn lực tài cho việc thực có hiệu dự án đầu tƣ - Kiểm tra tình hình, kết hoạt động kinh doanh dự án để đánh giá khả sinh lời vốn đầu tƣ, thời gian hoàn vốn, mức độ rủi dự án… Thẩm định tài tập trung sâu phân tích khía cạnh tài dự án để có đƣợc định cuối Nhƣng nói nhƣ nghĩa quan tâm đến thẩm định tài mà bỏ qua nội dung khác thẩm định mà cần phải quan tâm đến tất nội dung thẩm định cho thẩm định tài 1.2.2.2 Vai trò thẩm định tài dự án đầu tƣ có sử dụng đất Tùy thuộc vào chủ thể thẩm định có quan điểm khác dựa tiêu chí khác để đánh giá vai trò dự án đầu tƣ - Đối với chủ đầu tƣ: Thẩm định tài dự án đầu tƣ có sử dụng đất cung cấp thông tin cần thiết để chủ đầu tƣ đƣa định có nên đầu tƣ không mục tiêu tổ chức cá nhân đầu tƣ việc lựa chọn đầu tƣ vào đâu để đem lại lợi nhuận thích đáng Ngay tổ chức kinh doanh phi lợi nhuận, thẩm định nội dung đƣợc quan tâm Các tổ chức muốn chọn giải pháp thuận lợi dựa sở tài rẻ nhằm đạt đƣợc mục tiêu Ví dụ: Trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ y tế, công việc quản lý thƣờng đòi hỏi phƣơng pháp chăm sóc nơi cƣ trú bệnh nhân có giá rẻ Lực lƣợng quốc phòng lựa chọn giải pháp có sẵn dựa sỏ chi phí tài rẻ nhằm đạt đƣợc mục tiêu - Đối với ngân hàng: Ngân hàng quan tâm đến kết tài chính, kết phải minh chứng đƣợc khả trả nợ Ngân hàng quan tâm đến lợi nhuận + Trích khấu hao: Đây khoản mà chủ đầu tƣ dùng để trả cho ngân hàng - Đối với nhà nƣớc nói chung: + Dự án sử dụng vốn ngân sách: Cơ quan quản lý quan tâm đến kết mà dự án mang lại s + Dự án không sử dụng vốn ngân sách: Không thẩm định mặt tài Cơ quan quản lý không quan tâm đến kết mà dự án mang lại dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nƣớc 1.2.3 Các nhân tố ảnh hƣởng đến thẩm định tài dự án đầu tƣ có sử dụng đất 1.2.3.1 Các nhân tố chủ quan - Quy trình, nội dung, phƣơng pháp thẩm định tài dự án đầu tƣ có sử dụng đất Các yếu tố ảnh hƣởng lớn tới chất lƣợng thẩm dự án Quy trình, nội dung, phƣơng pháp thẩm định phù hợp, khách quan, khoa học đầy đủ sở đảm bảo cho công tác thẩm định tài đạt chất lƣợng tốt Việc tổ chức thực thẩm định tài dự án ngày đƣợc đòi hỏi cao Điều gián tiếp ảnh hƣởng tới chất lƣợng công tác thẩm định Nếu tiến hành thẩm định theo quy trình khoa học, nghiêm túc đồng thời doanh nghiệp gắn kết cá nhân , phận công ty, phát huy tối đa nguồn lực, điểm mạnh hạn chế đƣợc rủi ro chuyên môn nhƣ đạo đức Ngƣợc lại, quy trình, nội dung, phƣơng pháp thẩm định không hợp lý, không đầy đủ trƣớc hết gây khó khăn cho cán thẩm định sau làm giảm chất lƣợng công tác thẩm định Khi doanh nghiệp dựa vào kết thẩm định để đƣa định mình, công tác thẩm định trở nên vô nghĩa gây lãng phí cho doanh nghiệp - Nhân tố ngƣời: không lĩnh vực thẩm định tài dự án đầu tƣ có sử dụng đất mà lĩnh vực nào, ngƣời nhân tố định Công tác thẩm định tài dự án doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào nhân viên doanh nghiệp đặc biệt ngƣời trực tiếp thực công việc thẩm định tài Con ngƣời nhân tố trung tâm chi phối hoạt động thẩm định Nhân viên thẩm định doanh nghiệp ngƣời định công việc nhƣ: lấy thông tin gì, đâu, chất lƣợng nhƣ nào, áp dụng quy trình phƣơng pháp thẩm định nào? Từ cho thấy quy trình nội dung phƣơng pháp thẩm định tài phải phụ thuộc vào trình độ khả ngƣời thẩm đinh Thực tế, áp dụng công nghệ tiên tiến nhất, nội dung chi tiết có đƣợc kết tốt s công tác thẩm định Điều quan trọng trình độ ý thức cán thẩm định Do vậy, muốn nâng cao chât lƣợng công tác thẩm định điều phải nâng cao lực ý thức cán thẩm định Cần có sách đào tạo chuyên môn, pháp luật, đạo dức nghề nghiệp nhƣ đảm bảo chế độ sách, dời sống cán phụ trách công việc thẩm định - Thông tin trang thiết bị thông tin: Đây nội dung không phần quan trọng thực chất thẩm định trình phân tích, xử lý thông tin để đƣa đinh Vậy thông tin nguyên liệu trình định chất lƣợng thông tin phần định chất lƣợng định cho vay chất lƣợng công tác thẩm định Việc hỗ trợ tìm kiếm xử lý thông tin phƣơng tiện đại ngày trở nên quan trọng Nó không giúp công tác thẩm định thêm xác mà nhanh chóng, kịp thời 1.2.3.2 Các nhân tố khách quan: Các nhân tố khách quan ảnh hƣởng lớn tới công tác thẩm định - Hành lang pháp lý, chế sách Nhà nƣớc: Hành lang pháp lý, chế sách khuôn khổ định hƣớng cho hoạt động thẩm định đầu tƣ chủ thể liên quan không riêng doanh nghiệp Điều nhằm quản lý hoạt động đầu tƣ để phục vụ mục tiêu chung xã hội Khi chế sách Nhà nƣớc ngày hoàn thiện đồng bộ, hợp lý công tác thẩm định doanh nghiệp thuận tiện nhƣ nghiêm túc - Sự phát triển kinh tế xã hội: Điều gián tiếp ảnh hƣởng tới công tác thẩm định thông qua việc nâng cao hiểu biết lực chung chủ thể kinh tế việc lập nhƣ thẩm định dự án đầu tƣ Bên cạnh đó, kinh tế phát triển vận hành hiệu mức độ công khai minh bạch ngày đƣợc đảm bảo, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thẩm định đạt kết qủa s - Chủ đầu tƣ: Chủ đầu tƣ nhân tố ảnh hƣởng không nhỏ đến công tác thẩm định tài dự án đầu tƣ có sử dụng đất Tất nhiên, yêu cầu khách quan điều cần đƣợc đảm bảo có ảnh hƣởng từ áp lực vị chủ đầu tƣ nhân viên thẩm định Song ảnh hƣởng muốn nói tới việc chủ đầu tƣ có thái độ hợp tác trung thực, kịp thời việc cung cấp thông tin hay không? Điều ảnh hƣởng tới công tác thẩm định thông tin chủ đầu tƣ cung cấp nguồn chủ yếu để doanh nghiệp tổ chức thẩm định 1.2.4 Nội dung thẩm định tài dự án đầu tƣ có sử dụng đất 1.2.4.1 Các nội dung thực tiến hành thẩm định tài dự án đầu tƣ có sử dụng đất a, Dự tính tổng mức vốn đầu tƣ nguồn vốn huy động dự án - Tổng mức đầu tƣ dự án toàn chi phí dự tính để đầu tƣ xây dựng công trình đƣợc ghi định đầu tƣ Tổng mức đầu tƣ sở để chủ đầu tƣ lập kế hoạch quản lý vốn thực đầu tƣ xây dựng công trình Theo tính chất khoản chi phí, tổng mức đầu tƣ bao gồm: + Chi phí cố định gồm: Chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thƣờng giải phóng mặt bằng, tái định cƣ, chi phí quản lý dự án, chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng, chi phí khác Các khoản chi phí bồi thƣờng giải phóng mặt bằng, tái định cƣ, chi phí quản lý dự án, chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng chi phí khác không trực tiếp tạo tài sản cố định nhƣng khoản chi phí gián tiếp có liên quan đến việc tạo vận hành khai thác tài sản để đạt đƣợc mục tiêu đầu tƣ Các chi phí thƣờng đƣợc thu hồi số năm đầu dự án vào hoạt động + Vốn lƣu động ban đầu: gồm chi phí để tạo tài sản lƣu động ban đầu (cho chu kỳ sản xuất kinh doanh hay vòng năm) đảm bảo cho dự án vào hoạt động theo điều kiện kinh tế kỹ thuật dự tính:  Tài sản lƣu động sản xuất  Tài sản lƣu động lƣu động s + Vốn dự phòng: gồm chi phí dự phòng cho khối lƣợng công việc phát sinh chƣa lƣờng trƣớc đƣợc lập dự án chi phí dự phòng cho yếu tố trƣợt giá thời gian thực dự án - Phƣơng pháp xác định tổng mức đầu tƣ Phƣơng pháp 1: Xác định theo thiết kế sở dự án Tổng mức đầu tƣ dự án đầu tƣ xây dựng công trình đƣợc tính theo công thức: V= GXD+ GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP Trong đó: V: Tổng mức đầu tƣ dự án đầu tƣ xây dựng công trình GXD:Chi phí xây dựng dự án GTB: Chi phí thiết bị dự án GGPMB: Chi phí bồi thƣờng giải phóng mặt tái định cƣ GQLDA: Chi phí quản lý dự án GTV: Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng GK: Chi phí khác dự án GDP: Chi phí dự phòng Phƣơng pháp 2: Tính theo diện tích công suất sử dụng công trình giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tƣ xây dựng công trình Phƣơng pháp 3: Xác định theo số liệu công trình xây dựng có tiêu kinh tế - kỹ thuật tƣơng tƣ thực n V= G i 1 CTTTI x Hi x HKV  n G i 1 CT CTTI Trong đó: GCTTTI : Chi phí đầu tƣ xây dựng công trình hạng mục công trình tƣơng ứng thực thứ i dự án Hi: Hệ số quy đổi thời điểm xây dựng dự án GCT CTTTI I : Những chi phí chƣa tính tính chi phí đầu tƣ xây dựng công trình, hạng mục công trình tƣơng tƣ thực thứ i Trƣờng hợp với nguồn số liệu chi phí đầu tƣ xây dựng công trình, hạng mục công trình xây dựng có tiêu kinh tế - kỹ thuật tƣơng tự thực có s thể xác định đƣợc chi phí xây dựng chi phí thiết bị công trình quy đổi chi phí thời điểm lập dự án Phƣơng pháp 4: Kết hợp phƣơng pháp để xác định tổng mức đầu tƣ Sau xác đinh đƣợc tổng mức chi phí đầu tƣ cần lập bảng tổng mức đầu tƣ phân theo yếu tố cấu thành xác định cấu sử dụng vốn dự án Bảng 1: Tổng mức đầu tƣ đầu tƣ theo yếu tố cấu thành Đơn vị: Triệu đồng Năm thực … n Thành phần vốn đầu tƣ I Vốn cố định Chi phí trƣớc vận hành Chi phí xây lắp mua sắm - Chi phí xây dựng lắp đặt - Chi phí mua sắm thiết bị - Vốn dự phòng II Vốn lƣu động - Vốn sản xuất - Vốn lƣu thông Tổng mức đầu tƣ Để đảm bảo cho trình huy động vốn đáp ứng nhu cầu sử dụng vốn, tổng mức đầu tƣ đƣợc dự tính cho giai đoạn trình thực đầu tƣ Việc xác định nhu cầu vốn đầu tƣ cho giai đoạn trình thực đầu tƣ dựa tiến độ thực công việc chủ yếu nêu phần phân tích kỹ thuật s Bảng 2: Tiến độ thực đầu tƣ Đơn vị: Triệu đồng Chi phí vốn đầu tƣ Tên công việc … n - San lấp mặt - Xây dựng hạng mục công trình - Mua sắm thiết bị - Lắp đặt thiết bị công trình - Đào tạo công nhân - Sản xuất thử Tổng mức đầu tƣ b, Dự tính doanh thu từ hoạt động dự án Sau thẩm định đƣợc tổng mức đầu tƣ, cấu nguồn vốn tiến độ huy động vốn Bƣớc thẩm định tiêu kinh tế tài dự án Để nhà đầu tƣ đầu tƣ dự án phải xem xét dự tính doanh thu hoạt động dự án Doanh thu từ hoạt động dự án bao gồm doanh thu bán sản phẩm chính, sản phẩm phụ, phế liệu, phế phẩm từ dịch vụ cung cấp bên Doanh thu dự án đƣợc tính cho năm hoạt động Dự tính doanh thu dự án đƣợc thực theo bảng sau: s Bảng 3:Bảng dự tính doanh thu Đơn vị: Triệu đồng Năm hoạt động Chỉ tiêu … n A Doanh thu từ sản phẩm B Doanh thu từ sản phẩm phụ C Doanh thu từ phế liệu, phế phẩm D Dịch vụ cung cấp cho bên Tổng doanh thu chƣa có thuế VAT Bảng 4: Bảng xác định kế hoạch trả nợ Đơn vị: Triệu đồng Năm TT Khoản mục xây dựng Năm trả nợ … n Vốn vay cố định lãi vay - Nguồn - Nguồn 2 Số dƣ nợ đầu năm Trả nợ gốc hàng năm Trả lãi vay hàng năm Số dƣ nợ cuối năm Tổng tiền trả nợ hàng năm c, Dự tính mức lãi lỗ dự án Trên sở số liệu dự tính tổng doanh thu, chi phí năm tiến hành dự tính mức lãi lỗ hàng năm dự án Đây tiêu quan trọng, phản ánh hiệu s tuyệt đối năm hoạt động đời dựa án Bảng dự trù lỗ lãi đƣợc tiến hành theo bảng dƣới đây: Bảng 5: Bảng dự trù lỗ lãi Đơn vị: Triệu đồng Năm … n Các tiêu Tổng doanh thu Thuế giá trị gia tăng (VAT) Doanh thu (1-2) Chi phí hoạt động Khấu hao Trả lãi vay Doanh thu chịu thuế (3-4-5-6) Thuế thu nhập doanh nghiệp (6x % thuế suất) Thu nhập sau thuế (7-8) Các tỷ lệ tài Vòng quay vốn lƣu động Lợi nhuận thuần/ doanh thu Lợi nhuận / vốn chủ sở hữu Lợi nhuận / tổng mức đầu tƣ d, Dự tính cân đối dòng tiền dự án Quá trình thực dự án đầu tƣ thƣờng kéo dài nhiều năm, năm thƣờng phát sinh khoản thu chi Những khoản thu chi năm dự án tạo thành dòng tiền thu chi dự án Dòng tiền ròng dự án mức chênh lệch khoản thu khoản chi năm hoạt động dự án Dòng tiền đƣợc sử dụng để tính tiêu hiệu dòng tiền sau thuế s Dòng tiền sau thuế đƣợc xác định = Dòng tiền ròng – Dòng thuế Xác định dòng tiền dự án theo bảng sau: Bảng 6: Bảng xác định dòng tiền dự án Đơn vị: Triệu đồng Năm … n Các tiêu Dòng tiền vào - Doanh thu sản phẩm - Doanh thu sản phẩm phụ - Doanh thu khác(giá trị lý tài sản cố định, thu hồi vốn lƣu động) Dòng tiền - Vốn đầu tƣ - Chi phí hoạt động hàng năm( Gồm chi phí hoạt động thƣờng xuyên) Dòng tiền ròng trƣớc thuế 1.2.4.2 Các tiêu đánh giá hiệu tài dự án đầu tƣ a, Nhóm tiêu đánh giá tiềm lực tài doanh nghiệp - Hệ số vốn tự có so với vốn vay: Hệ số phải lớn Đối với dự án có triển vọng, hiệu thu đƣợc rõ ràng hệ số nhỏ 1, vào khoản 2/3 dự án thuận lợi - Tỷ trọng vốn tự có tổng vốn đầu tƣ phải lớn 50% Đối với dự án có triển vọng, hiệu rõ ràng tỷ trọng 40%, dự án thuận lợi - Tỷ lệ tài sản lƣu động có / tài sản lƣu động nợ phải lớn dự án thuận lợi s Nhƣ tiêu nói lên tiềm lực tài đảm bảo cho dự án thực thuận lợi b, Các tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập dự án đầu tƣ b1, Chỉ tiêu giá trị ròng (Net Present Value – NPV): Giá trị ròng dự án đầu tƣ chênh lệch giá trị dòng tiền thu đƣợc năm thực dự án với vốn đầu tƣ bỏ đƣợc hoá mốc năm Giá trị ròng đo lƣờng lợi nhuận dự án đầu tƣ sau bù đắp rủi ro vốn bỏ ban đầu n NPV   t 1 Trong đó: CFt  CFo (1  k )t + CF0: Vốn đầu tƣ bỏ ban đầu + CFt: Dòng tiền suất năm thứ t dự án + n: Vòng đời dự án + k: lãi suất chiết khấu dự án Nếu dự án có giá trị thu hồi thì: n NPV = Bi  Ci  (1  r ) i 1 i  IV0  SV 1  r  n Ý nghĩa tiêu: NPV phản ánh kết lỗ lãi dự án theo giá trị sau tính đến yếu tố chi phí hội vốn đầu tƣ Nguyên tắc định lựa chọn đầu tƣ: Nếu dự án độc lập: NPV  0: Chấp nhận NPV< : Không chấp nhận Nếu dự án loại trừ lẫn nhau: NPV> chọn NPV max Nếu dự án phụ thuộc lẫn nhau: Chấp nhận dự án có NPV  NPV max b2, Chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội tại: (Internal Rate of Return – IRR) Chỉ tiêu đƣợc gọi suất thu lợi nội tại, tỷ suất nội hoàn, suất thu nội s Tỷ lệ hoàn vốn nội mức lãi suất dùng làm tỷ suất chiết khấu để tính chuyển khoản thu, chi dự án mặt thời gian tổng thu cân với tổng chi Chỉ tiêu tỉ lệ sinh lời dự án mang lại Nếu dùng tỉ lệ để chiết khấu dòng tiền dự án NPV = Nguyên tắc định: Nếu ngƣời đầu tƣ đƣa lợi nhuận định mức ta chấp nhận tất dự án có IRR  % lợi nhuận định mức trƣờng hợp dự án độc lập Trong trƣờng hợp dự án loại trừ lẫn chấp nhận dự án có IRR lớn Phƣơng pháp xác định tiêu IRR: - Sử dụng vi tính có chƣơng trình phần mềm ứng dụng - Thử dần giá trị tỷ suất chiếu khấu r ( 0< r < ∞) vào vị trí IRR công thức Trị số r làm cho nhận đƣợc công thức trị số r IRR cần tìm Phƣơng pháp nhiều thời gian có tính mò mẫm - Phƣơng pháp đồ thị - Phƣơng pháp nội suy: Tức phƣơng pháp xác định giá trị cần tìm hai giá trị chọn.Theo phƣơng pháp cần tìm tỷ suất chiết khấu r1 r2 ta có NPV r1 r2 – r1  5% Theo phƣơng pháp nội suy, ngƣời ta chọn r1, r2 cho NPV1 >0 NPV2< Dự án đƣợc chọn dự án có IRR lớn lãi suất chiết khấu dự án Dự án có IRR lớn khả sinh lời cao, đƣợc chấp nhận đầu tƣ Tuy nhiên, để so sánh đánh giá lựa chọn dự án với s dùng tiêu IRR để so sánh mà cần kết hợp với tiêu NPV tiêu khác b3, Thời gian hoàn vốn đầu tƣ (T): Thời gian hoàn vốn đầu tƣ thời gian để chủ đầu tƣ thu hồi đƣợc số vốn đầu tƣ vào dự án Các ngân hàng doanh nghiệp sử dụng thời gian hoàn vốn để đánh giá dự án cách thiết lập tiêu thời gian hoàn vốn cần thiết thời gian hoàn vốn tối đa chấp nhận dự án Những dự án có thời gian hoàn vốn lớn thời gian cho phép tối đa bị loại Với dự án loại trừ dự án thoả mãn dự án có T nhỏ nhỏ quy định T IVo=  CFi i 1 Trong CFi đặn năm T IV0 CFi Nghịch đảo 1/T khả sinh lời dự án - Ứng dụng công thức: Trong trƣờng hợp có từ hai dự án trở lên định lựa chọn dự án theo tiêu nhƣ sau: Chấp nhận dự án có thời gian thu hồi vốn thấp hai dự án loại trừ cho Chấp nhận tất dự án có thời gian T < T0 (Thời gian hoàn vốn tối thiểu chấp nhận đƣợc dự án loại trừ cho - Ƣu điểm: Tính nhanh đơn giản Dễ đƣợc chấp nhận trƣờng hợp có nhiều dự án loại trừ lẫn Nhà đầu tƣ quan tâm tới dòng tiền dự án đến thời điểm thu hồi nên không cần dự toán dòng tiền thời gian lâu thời gian thu hồi vốn - Nhƣợc điểm: Đối với dự án cần mở rộng đầu tƣ không áp dụng đƣợc tiêu Nếu nhà đầu tƣ quan tâm đến dòng tiền tạo toàn dự án tiêu không cung cấp đƣợc sở để định đầu tƣ s Thời gian tính vốn đầu tƣ có tính đến giá trị thời gian dòng tiền b4, Tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tƣ - Tỷ suất lợi nhuận đầu tƣ chƣa tính đến giá trị thời gian tiền Lợi nhuận/ Vốn đầu tƣ = Ri/IV0 Nguyên tắc định: Chỉ chấp nhận dự án có lợi nhuận/vốn đầu tƣ cao trƣờng hợp dự án loại trừ lẫn Nếu nhà đầu tƣ đặt tỷ suất lợi nhuận/vốn đầu tƣ tối thiểu chấp nhận tất dự án có tiêu cao mức tối thiểu Ƣu điểm: Đây khái niệm quen thuộc với nhà đầu tƣ, nhà quản lý nên dễ đƣợc chấp nhận Nếu nhà quản lý tin việc đánh giá tỷ suất lợi nhuận đầu tƣ nhân tố quan trọng việc thẩm định họ có dự án đầu tƣ nên họ có xu hƣớng quan tâm tiêu Các cổ đông thƣơng quan tâm đến tiêu để đánh giá công tác quản lý dự án Nhƣợc điểm: Chúng ta thống cách tính vốn đầu tƣ ngƣời ta lợi dụng tiêu để làm điều không rõ ràng Chỉ tiêu tính % không nói lên quy mô dự án Phƣơng pháp sử dụng lợi nhuận hạch toán năm cụ thể bình quân dự án, không tính đến giá trị thời gian tiền nên không đánh giá đầy đủ khả sinh lợi dự án sử dụng phƣơng pháp đánh giá tiền khả thi, đánh giá hội đầu tƣ - Lợi nhuận vốn đầu tƣ có tính đến giá trị thời gian tiền n PI  Pv. i 1 LNi IV0 Nguyên tắc định: Dự án đƣợc chấp nhận khi: PI  Nếu PI < không chấp nhận dự án Đối với dự án loại trừ lẫn dùng đơn tiêu PI dẫn đến sai lầm sẽ không nói đến quy mô dự án [...]... mức đầu tƣ của dự án đầu tƣ xây dựng công trình GXD:Chi phí xây dựng của dự án GTB: Chi phí thiết bị của dự án GGPMB: Chi phí bồi thƣờng giải phóng mặt bằng và tái định cƣ GQLDA: Chi phí quản lý dự án GTV: Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng GK: Chi phí khác của dự án GDP: Chi phí dự phòng Phƣơng pháp 2: Tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình và giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tƣ xây. .. để chủ đầu tƣ thu hồi đƣợc số vốn đã đầu tƣ vào dự án Các ngân hàng và các doanh nghiệp sử dụng thời gian hoàn vốn để đánh giá dự án bằng cách thiết lập chỉ tiêu thời gian hoàn vốn cần thiết và thời gian hoàn vốn tối đa có thể chấp nhận của dự án Những dự án có thời gian hoàn vốn lớn hơn thời gian cho phép tối đa sẽ bị loại Với những dự án loại trừ nhau thì dự án thoả mãn là dự án có T nhỏ nhất và nhỏ... đã tính trong chi phí đầu tƣ xây dựng công trình, hạng mục công trình tƣơng tƣ thực hiện thứ i Trƣờng hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tƣ xây dựng của các công trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tƣơng tự đã thực hiện chỉ có s thể xác định đƣợc chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của các công trình và quy đổi các chi phí này về thời điểm lập dự án Phƣơng pháp 4: Kết...s + Vốn dự phòng: gồm chi phí dự phòng cho khối lƣợng công việc phát sinh chƣa lƣờng trƣớc đƣợc khi lập dự án và chi phí dự phòng cho yếu tố trƣợt giá trong thời gian thực hiện dự án - Phƣơng pháp xác định tổng mức đầu tƣ Phƣơng pháp 1: Xác định theo thiết kế cơ sở của dự án Tổng mức đầu tƣ dự án đầu tƣ xây dựng công trình đƣợc tính theo công thức: V= GXD+ GTB + GGPMB + GQLDA... NPV1 >0 và NPV2< 0 Dự án đƣợc chọn là dự án có IRR lớn hơn lãi suất chiết khấu của dự án Dự án có IRR càng lớn thì khả năng sinh lời càng cao, do vậy càng đƣợc chấp nhận đầu tƣ Tuy nhiên, để so sánh đánh giá lựa chọn giữa các dự án với nhau thì không thể s chỉ dùng một chỉ tiêu IRR để so sánh mà cần kết hợp với chỉ tiêu NPV và các chỉ tiêu khác b3, Thời gian hoàn vốn đầu tƣ (T): Thời gian hoàn vốn đầu. .. tổng hợp, suất vốn đầu tƣ xây dựng công trình Phƣơng pháp 3: Xác định theo số liệu của các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tƣơng tƣ đã thực hiện n V= G i 1 CTTTI x Hi x HKV  n G i 1 CT CTTI Trong đó: GCTTTI : Chi phí đầu tƣ xây dựng công trình hạng mục công trình tƣơng ứng đã thực hiện thứ i của dự án Hi: Hệ số quy đổi về thời điểm xây dựng dự án GCT CTTTI I : Những chi phí... tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án đầu tƣ b1, Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng (Net Present Value – NPV): Giá trị hiện tại ròng của một dự án đầu tƣ là chênh lệch giữa giá trị hiện tại của các dòng tiền thu đƣợc trong từng năm thực hiện dự án với vốn đầu tƣ bỏ ra đƣợc hiện tại hoá ở mốc năm 0 Giá trị hiện tại ròng đo lƣờng lợi nhuận của dự án đầu tƣ sau khi đã bù đắp rủi ro và vốn bỏ ra ban đầu. .. pháp trên để xác định tổng mức đầu tƣ Sau khi xác đinh đƣợc tổng mức chi phí đầu tƣ cần lập bảng tổng mức đầu tƣ phân theo các yếu tố cấu thành và xác định cơ cấu sử dụng vốn của dự án Bảng 1: Tổng mức đầu tƣ đầu tƣ theo các yếu tố cấu thành Đơn vị: Triệu đồng Năm thực hiện 1 2 … n Thành phần vốn đầu tƣ I Vốn cố định 1 Chi phí trƣớc vận hành 2 Chi phí xây lắp và mua sắm - Chi phí xây dựng và lắp đặt -... này có thể nhỏ hơn 1, vào khoản 2/3 thì dự án thuận lợi - Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tƣ phải lớn hơn hoặc bằng 50% Đối với các dự án có triển vọng, hiệu quả rõ ràng thì tỷ trọng này có thể là 40%, thì dự án thuận lợi - Tỷ lệ tài sản lƣu động có / tài sản lƣu động nợ phải lớn hơn 2 thì dự án thuận lợi s Nhƣ vậy các chỉ tiêu trên nói lên tiềm lực tài chính đảm bảo cho dự án thực hiện thuận lợi. .. kinh tế tài chính của dự án Để các nhà đầu tƣ có thể đầu tƣ dự án thì phải xem xét dự tính doanh thu hoạt động của dự án Doanh thu từ hoạt động của dự án bao gồm doanh thu do bán sản phẩm chính, sản phẩm phụ, phế liệu, phế phẩm và từ dịch vụ cung cấp bên ngoài Doanh thu của dự án đƣợc tính cho từng năm hoạt động Dự tính doanh thu của dự án đƣợc thực hiện theo bảng sau: s Bảng 3:Bảng dự tính doanh thu Đơn