Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận hai bà trưng thành phố hà nội luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN THỊ THÚY ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƯNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: TS Đỗ Thị Đức Hạnh NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thúy i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc TS Đỗ Thị Đức Hạnh tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Khoa Quản lý đất đai, Bộ môn Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức Phịng Tài ngun mơi trường quận Hai Bà Trưng, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Hai Bà Trưng giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thúy ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Manh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 1.4.1 Những đóng góp đề tài 1.4.2 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất 2.1.1 Quyền sở hữu 2.1.2 Quyền sở hữu đất đai 2.1.3 Quyền sở hữu quyền sử dụng đất số nước giới 10 2.2.1 Quyền sở hữu sử dụng đất Thụy Điển 10 2.2.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất Ôxtrâylia 12 2.2.3 Quyền sở hữu, sử dụng đất Thái Lan 13 2.2.4 Quyền sở hữu sử dụng đất Trung Quốc 14 2.3 Cơ sở thực tiễn quyền sử dụng đất Việt Nam 16 2.3.1 Quá trình hình thành phát triển quyền sử dụng đất Việt Nam 16 2.3.2 Văn pháp quy liên quan đến việc thực quyền người sử dụng đất 20 2.3.3 Quyền người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 23 2.3.4 Tình hình thực quyền sử dụng đất Việt Nam thành phố Hà Nội 26 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 30 3.1 Địa điểm nghiên cứu 30 iii 3.2 Thời gian nghiên cứu 30 3.3 Đối tượng nghiên cứu 31 3.4 Nội dung nghiên cứu 31 3.4.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hai Bà Trưng 31 3.4.2 Kết thực quyền sử dụng đất địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2015 31 3.4.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất quận Hai Bà Trưng 31 3.4.4 Đề xuất số giải pháp góp phần nâng cao hiệu thực quyền sử dụng đất theo pháp luật 32 3.5 Phương pháp nghiên cứu 32 3.5.1 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp 32 3.5.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 32 3.5.3 Phương pháp so sánh, tổng hợp số liệu 32 3.5.4 Phương pháp thống kê xử lý số liệu 33 3.3.5 Phương pháp phân tích 33 Phần Kết nghiên cứu thảo luận 34 4.1 Điều kiện tự nhiê, kinh tế - xã hội quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội 34 4.1.1 Điều kiện tự nhiên quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội 34 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 36 4.1.3 Tình hình quản lý đất đai quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội năm 2015 39 4.1.4 Hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trưng 43 4.2 Kết thực quyền sử dụng đất địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 – 2015 46 4.2.1 Kết thực quyền sử dụng đất địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội 46 4.2.2 Kết thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 48 4.2.3 Kết thực thừa kế quyền sử dụng đất 51 4.2.4 Kết thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất 53 4.2.5 Kết thực quyền chấp giá trị QSDĐ 55 4.3 Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn quận Hai Bà Trưng 58 iv 4.3.1 Kết thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn quận Hai Bà Trưng 58 4.3.2 Về thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn quận Hai Bà Trưng 62 4.3.3 Về thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn quận Hai Bà Trưng 64 4.3.4 Về thực quyền chấp quyền sử dụng đất địa bàn quận Hai Bà Trưng 66 4.3.5 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn quận Hai Bà Trưng 68 4.4 Đề xuất số giải pháp góp phần nâng cao hiệu thực quyền sử dụng đất theo pháp luật 70 4.4.1 Giải pháp tuyên truyền giáo dục phổ biến pháp luật 70 4.4.2 Giải pháp quản lý hoạt động liên quan đến thực QSDĐ 70 4.4.3 Giải pháp đầu tư sở vật chất đội ngũ cán 71 4.4.4 Giải pháp sách 72 Phần Kết luận kiến nghị 73 5.1 Kết luận 73 5.2 Kiến nghị 74 Tài liệu tham khảo 75 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt ATGT An tồn giao thơng BĐS Bất động sản CP Chính phủ CHXHCNVN Cộng Hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam CNH Cơng nghiệp hố GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GTSX Giá trị sản xuất KCN Khu công nghiệp KTXH Kinh tế xã hội PTTH Phổ thông trung học QSDĐ Quyền sử dụng đất TTCN Tiểu thủ công nghiệp THCS Trung học sở UBND Uỷ ban nhân dân VH-TDTT Văn hóa – thể dục, thể thao VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Bảng 4.2 Bảng 4.3 Bảng 4.4 Bảng 4.5 Giá trị sản xuất ngành địa bàn quận Hai Bà Trưng 36 Hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trưng năm 2015 44 Kết thực quyền người SDĐ địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 – 2015 46 Kết thực quyền chuyển nhượng,thế chấp, thừa kế tặng cho QSDĐ địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 – 2015 48 Kết thực quyền chuyển nhượng QSDĐ địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 – 2015 50 Bảng 4.6 Kết thực quyền thừa kế QSDĐ quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 – 2015 52 Bảng 4.7 Tình hình thực quyền tặng cho địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 – 2015 54 Bảng 4.8 Kết thực quyền chấp giá trị QSDĐ quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 - 2015 56 Bảng 4.9 Đánh giá người dân thực chuyển nhượng QSDĐ địa bàn quận Hai Bà Trưng 59 Bảng 4.10 Tình hình thực quyền thừa kế QSDĐ địa bàn quận Hai Bà Trưng 63 Bảng 4.11 Tình hình thực quyền tặng cho QSDĐ địa bàn quận Hai Bà Trưng 65 Bảng 4.12 Tình hình thực chấp QSDĐ địa bàn quận Hai Bà Trưng 67 vii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1 Sơ đồ hành quận Hai Bà Trưng 30 Hình 4.1 Sơ đồ trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội năm 2015 40 Hình 4.2 Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 43 Hình 4.3 Kết thực quyền chuyển nhượng chấp, thừa kế tặng cho QSDĐ địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 – 2015 47 Hình 4.4 Kết thực quyền chuyển nhượng QSDĐ địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 – 2015 51 Hình 4.5 Kết thực quyền thừa kế QSDĐ địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 – 2015 53 Hình 4.6 Kết thực quyền tặng cho QSDĐ địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 – 2015 55 Hình 4.7 Kết thực quyền chấp QSDĐ địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 – 2015 58 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên học viên: Nguyễn Thị Thúy Tên luận văn: Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Tên sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam Mục đích, đối tượng nghiên cứu luận văn Mục đích nghiên cứu: Đánh giá thực trạng thực quyền người sử dụng đất địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 – 2015 để đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội Đối tượng nghiên cứu: Việc thực quyền theo quy định pháp luật hộ gia đình, cá nhân quận Hai Bà trưng giai đoạn 2011-2015, nghiên cứu sâu việc thực quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, quyền thừa kế, quyền chấp quyền sử dụng đất năm 2015 Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp: Thu thập số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, số liệu tình hình quản lý sử dụng đất, kết thực quyền người sử dụng đất - Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp: Số liệu sơ cấp thu thập thông qua điều tra, vấn trực tiếp với đối tượng có liên quan đến cơng tác quản lý biến động đất đai - Phương pháp so sánh, tổng hợp số liệu: Sử dụng để so sánh, tổng hợp nguồn tài liệu, số liệu có liên quan đến báo cáo, nhằm tìm hiểu quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất địa bàn quận qua thời điểm cụ thể, qua đánh giá việc thực quyền chủ sử dụng đất đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền chủ sử dụng đất địa bàn quận Hai Bà Trưng - Phương pháp thống kê xử lý số liệu: Sử dụng để thống kê xử lý toàn số liệu từ đối tượng điều tra theo tiêu Các số liệu thống kê, xử lý, tính tốn với hỗ trợ phần mềm excel Trên sở số liệu phân tích đánh giá đặc trưng tiêu biểu dự án vị trí, địa bàn khu vực ix Bảng 4.10 Tình hình thực quyền thừa kế QSDĐ địa bàn quận Hai Bà Trưng Số hộ điều tra Tỷ lệ Hộ % 30 100 30 100 Khai báo với CQNN thực quyền UBND phường 0 VPĐKĐĐ Hà Nội CN quận 30 100 Giấy tờ thực chuyển quyền Giấy tờ biết tay Văn khai nhận di sản thừa kế công chứng 30 100 Thực trạng giấy tờ thời điểm thực chuyển quyền GCN QSDĐ Quyết định giao Quyết định cấp đất tạm thời Giất tờ khác 30 0 100 0 Thủ tục thực Dễ hiểu Bình thường Phức tạp 11 17 6,67 36,66 56,67 Thời gian hoàn thành thủ tục CQNN Đúng hẹn Sai hẹn 25 83,3 16,7 Khả thực quy định pháp luật thừa kế Dễ thực Bình thường Khó thực 11 17 6,67 36,66 56,67 Mức phí, lệ phí, thuế chuyển quyền Cao Trung bình Thấp 28 6,67 93,33 10 Thái độ cán thực Nhiệt tính Vừa phải Gây khó khăn 25 13,33 83,34 3,33 Chỉ tiêu Tổng số phiếu điểu tra Mục đích thừa kế Phân chia tài sản 63 Thủ tục Văn phòng đăng ký đánh giá bình thường 36,66%, dễ hiểu 6,67%, 56,67% cho thủ tục thực chuyển quyền thừa kế phức tạp Về thời gian thực thủ tục chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Hai Bà Trưng, 30 trường hợp điều tra có 25 trường hợp đạt tỷ lệ 83,3% thực hẹn; 16,7% sai hẹn; Về khả thực quy định pháp luật chuyển QSDĐ 30 hộ điều tra hỏi, kết sau: có ý kiến cho quy định Luật đất đai dễ thực chiếm 6,67%, có 11 ý kiến cho khả thực quy định Luật đất đai bình thường, chiếm 36,66%, có 17 ý kiến cho khó thực hiện, chiếm 56,67% Về loại phí, lệ phí vấn đề người sử dụng đất quan tâm mà đa số trường hợp thừa kế miễn thuế thu nhập cá nhân Có trường hợp cho mức thu lệ phí cho thừa kế cao chiếm 6,67%, 28 trường hợp cho mức thu bình thường chiếm 93,33% Về thái độ cán thực hướng dẫn giải thủ tục 30 hộ điều tra: có ý kiến cho cán thực cơng việc nhiệt tình, có ý thức trách nhiệm cao với công việc, 25 ý kiến cho thái độ tiếp đón cơng dân vừa phải có ý kiến cho họ bị gây khó khăn đến đăng ký thực quyền 4.3.3 Về thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn quận Hai Bà Trưng Kết điều tra bảng hỏi cho 30 cá nhân, hộ gia đình có thực quyền tặng cho năm 2015 quận Hai Bà Trưng thể qua bảng 4.11 Qua kết điều tra 30 hộ gia đình cá nhân thực quyền tặng cho đất cho thấy 76,67% số trường hợp thực quyền tặng cho với mục đích phân chia tài sản ơng bà, bố mẹ cho cháu, cịn lại 23,33% trường hợp tặng cho với mục đích cho cháu đất để xây nhà 100% số trường hợp tặng khai báo thực Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Hà Bà Trưng Thực trạng giấy tờ thực quyền thời điểm tặng cho 100% số trường hợp có GCNQSDĐ 100% có hợp đồng tặng cho Thủ tục chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận đánh giá bình thường 70%, dễ hiểu 26,27%, có 3,33% cho thủ tục thực 64 chuyển quyền tặng cho phức tạp Về thời gian thực thủ tục Văn phòng đăng kí QSDĐ điều tra 30 hộ đánh giá tốt với 100% trường hợp thực hẹn Về khả thực quy định pháp luật tặng cho QSDĐ 30 hộ điều tra hỏi, kết sau: có ý kiến cho quy định Luật đất đai dễ thực chiếm 26,67%, có 21 ý kiến cho khả thực quy định Luật đất đai bình thường, chiếm 70,0%, có ý kiến cho khó thực hiện, chiếm 3,33% Các trường hợp tặng cho thực nằm trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền nên mức thu phí lệ phí người sử dụng đất quan tâm 63,33% cho mức thu phí lệ phí thực quyền tặng cho cao; 36,67% cho mức thu bình thường Bảng 4.11 Tình hình thực quyền tặng cho QSDĐ địa bàn quận Hai Bà Trưng Chỉ tiêu Số hộ điều tra Hộ 30 Tỷ lệ % 100 23 76,67 23,33 30 100 30 0 100 30 0 100 0 21 26,67 70,0 3,33 30 100 Tổng số phiếu điểu tra Mục đích tặng cho Phân chia tài sản Cho đất xây nhà Khai báo với CQNN thực quyền UBND phường VPĐKĐĐ Hà Nội CN quận Giấy tờ thực chuyển quyền Giấy tờ biết tay Hợp đồng Khơng có giấy tờ Thực trạng giấy tờ thời điểm thực chuyển quyền GCN QSDĐ Quyết định giao Quyết định cấp đất tạm thời Giất tờ khác Thủ tục thực Dễ hiểu Bình thường Phức tạp Thời gian hoàn thành thủ tục CQNN Đúng hẹn 65 Số hộ điều tra Hộ Sai hẹn Khả thực quy định pháp luật chuyển quyền Dễ thực Bình thường 21 Khó thực Mức phí, lệ phí, thuế chuyển quyền Cao 19 Trung bình 11 Thấp 10 Thái độ cán thực Nhiệt tính Vừa phải 25 Gây khó khăn Chỉ tiêu Tỷ lệ % 26,67 70,0 3,33 63,33 36,67 16,67 83,33 Về thái độ cán thực công tác chuyển quyền 30 hộ điều tra: có ý kiến cho cán thực cơng việc chuyển quyền nhiệt tình, có ý thức trách nhiệm cao với công việc, 25 ý kiến cho thái độ tiếp đón cơng dân vừa phải khơng có ý kiến cho họ bị gây khó khăn đến đăng ký thực quyền 4.3.4 Về thực quyền chấp quyền sử dụng đất địa bàn quận Hai Bà Trưng Kết điều tra bảng hỏi cho 30 cá nhân, hộ gia đình có thực quyền chấp năm 2015 quận Hai Bà Trưng thể quan bảng 4.12 Qua kết điều tra 30 hộ gia đình cá nhân thực quyền chấp đất cho thấy 50% số trường hợp thực quyền chấp với mục đích vay vốn với nhua cầu đầu tư hay mở rộng quy mô sản xuát kinh doanh, 33,33% trường hợp chấp với mục đích trả nợ, cịn lại 16,67% trường hợp chấp để đầu tư bất động sản 100% số trường hợp tặng khai báo thực Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Hà Bà Trưng Thực trạng giấy tờ thực quyền thời điểm chấp 100% số trường hợp có GCNQSDĐ 100% có hợp đồng chấp Thủ tục Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận Hai Bà Trưng đánh giá bình thường 16,67%, dễ hiểu 83,33%, ý kiến cho thủ 66 tục thực chuyển chấp phức tạp Có kết thủ tục đăng ký thực quyền chấp đơn giản, nhanh gọn, cần giấy tờ có liên quan trường hợp chuyển quyền lại Về thời gian thực thủ tục chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận điều tra 30 hộ đánh giá tốt với 100% trường hợp thực hẹn Về khả thực quy định pháp luật chấp QSDĐ 30 trường hợp điều tra hỏi, kết sau: có 25 ý kiến cho quy định Luật Đất đai dễ thực chiếm 83,33%, có ý kiến cho khả thực quy định Luật Đất đai bình thường, chiếm 16,67 %, ý kiến cho khó thực hiện, chiếm 0% Bảng 4.12 Tình hình thực chấp QSDĐ địa bàn quận Hai Bà Trưng Chỉ tiêu Tổng số phiếu điểu tra Mục đích chấp Vay vốn sản xuất Trả nợ Đầu tư bất động sản Khai báo với CQNN thực quyền UBND phường VPĐKĐĐ Hà Nội CN quận Giấy tờ thực chấp Giấy tờ biết tay Hợp đồng Khơng có giấy tờ Thực trạng giấy tờ thời điểm thực chấp GCN QSDĐ Quyết định giao Quyết định cấp đất tạm thời Giất tờ khác Thủ tục thực Dễ hiểu Bình thường Phức tạp Thời gian hồn thành thủ tục CQNN Đúng hẹn Sai hẹn Khả thực quy định pháp luật cấp Dễ thực 67 Số hộ điều tra Hộ 30 Tỷ lệ % 100 15 10 50 33,33 16,67 30 100 30 0 100 30 0 100 0 25 83,33 16,67 30 100 25 83,33 Chỉ tiêu Bình thường Khó thực Mức phí, lệ phí Cao Trung bình Thấp 10 Thái độ cán thực Nhiệt tính Vừa phải Gây khó khăn Số hộ điều tra Hộ Tỷ lệ % 16,67 0 30 100 25 83,33 16,67 100 % ý kiến cho mức phí, lệ phí thực quyền chấp trung bình; Về thái độ cán thực công tác hướng dẫn thực quyền chấp 30 trường hợp điều tra: có 25 ý kiến cho cán thực công việc nhiệt tình chiếm 83,33%, có ý thức trách nhiệm cao với công việc, ý kiến cho thái độ tiếp đón cơng dân vừa phải đạt tỷ lệ 16,67% 4.3.5 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn quận Hai Bà Trưng 4.3.5.1 Ưu điểm Nhìn chung, tác dụng tích cực việc thực quyền người sử dụng đất tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội địa bàn quận Hai Bà Trưng lớn, thể qua mặt sau đây: - Làm cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư đất đai - QSDĐ coi hàng hố đặc biệt, có giá trị trở thành nguồn lực tài quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh - Đất đai chuyển dịch hợp lý, tạo điều kiện cho việc tích tụ đất đai để phát triển sản xuất hàng hoá, tạo điều kiện để người sản xuất phát triển kinh tế trang trại với quy mô diện tích lớn - Chuyển đổi cấu sử dụng đất theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa, tạo điều kiện thuận lợi cho sở sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp có mặt bằng, nhà xưởng - Tỷ lệ thực QSDĐ người sử dụng đất, đặc biệt chuyển nhượng QSDĐ làm đầy đủ thủ tục với quan Nhà nước có thẩm quyền chưa đuwọc cao có biến chuyển theo chiều hướng tích cực, tỷ lệ 68 giai đoạn sau cao tỷ lệ giai đoạn trước Điều mặt phản ánh nhận thức người dân pháp luật đất đai ngày tiến hơn, mặt khác cho thấy công tác quản lý nhà nước đất đất đai địa bàn huyện có nhiều chuyển biến tích cực - Việc thực QSDĐ người sử dụng đất diễn địa bàn quận Hai Bà Trưng có khác biệt Có địa phương diễn sơi động có địa phương diễn trầm lắng Những địa phương diễn sơi động phường có tốc độ thị hóa cao phường Vĩnh tuy, Thanh Lương Ngoài quy hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng khơng nhỏ đến tình hình thực QSDĐ, đặc biệt quyền chuyển nhượng QSDĐ 4.3.5.2 Hạn chế Thứ nhất, việc thực quyền chấp yêu cầu bắt buộc bên tham gia chấp (ngân hàng, tổ chức tín dụng người sử dụng đất) phải khai báo với quan nhà nước có thẩm quyền, quyền cịn lại có tỷ lệ số vụ khơng khai báo cịn cao, phản ánh tình trạng phận khơng nhỏ người sử dụng đất chưa có ý thức chấp hành pháp luật đất đai khó khăn, cản trở mà không tạo điều kiện để thực quy định pháp luật kê khai, đăng ký biến động đất đai Tâm lý chung nhân dân ngại phải đến gặp quan nhà nước, người dân lấy tin tưởng chính, họ điều chỉnh quan hệ đất đai với mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống Việc điều chỉnh quan hệ đất đai theo cách có mặt tốt giữ truyền thống gắn bó đồn kết cộng đồng, ngày nay, chế thị trường với mối quan hệ ngày phức tạp việc điều chỉnh quan hệ đất đai dựa tin tưởng lẫn khơng cịn phù hợp, khơng trở thành nguyên nhân làm tăng số lượng vụ tranh chấp, khiếu kiện đất đai, gây ổn định xã hội Thứ hai, quy định nghĩa vụ tài trường hợp chuyển QSDĐ chưa hợp lý, thiếu cơng cịn mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách, đó, chưa khuyến khích người sử dụng đất đến làm thủ tục chuyển QSDĐ quan nhà nước, cụ thể là: + Về tiền sử dụng đất: Như phân tích trên, phận người sử dụng đất có nguồn gốc thừa kế cha ơng để lại khơng có giấy tờ 69 QSDĐ làm thủ tục để cấp GCNQSDĐ lại phải nộp tiền sử dụng đất Những người sử dụng đất rơi vào trường hợp thường không chấp nhận việc nộp tiền sử dụng đất lựa chọn việc chuyển QSDĐ trao tay + Về thuế thu nhập cá nhân: việc tính thuế thu nập cá nhân tính theo vụ việc mà khơng phân biệt trường hợp chuyển QSDĐ yêu cầu sản xuất đời sống với trường hợp đầu đất đai, kinh doanh bất động sản Từ khơng khuyến khích việc tập trung đất đai cho sản xuất cải thiện đời sống đa số nhân dân, không điều tiết thu nhập người đầu cơ, kinh doanh bất động sản, lợi dụng tình hình tăng giá đất để kiếm lời Thứ ba, công tác tổ chức quản lý việc thực QSDĐ (quản lý thị trường QSDĐ) nhiều hạn chế Qua kết điều tra nghiên cứu hạn chế, tồn chủ yếu sau đây: + Pháp luật đất đai chưa phổ biến đến sở thường xuyên, tài liệu cung cấp thông tin đất đai thiếu, thất lạc chưa kịp thời Một số trường hợp cán địa phường không nắm bắt đầy đủ hệ thống văn pháp luật hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành + Trình tự thủ tục đăng ký để thực QSDĐ người sử dụng đất cải cách người dân phải qua nhiều cửa, nhiều công đoạn 4.4 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT 4.4.1 Giải pháp tuyên truyền giáo dục phổ biến pháp luật Kết nghiên cứu cho thấy hiểu biết người dân đóng vai trị quan trọng việc thực quyền nghĩa vụ giao dịch QSDĐ Kết điều tra cho thấy nơi người dân có hiểu biết pháp luật tốt tự giác nghiêm túc thực QSDĐ Do đó, ngồi việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến phương tiện thông tin thực QSDĐ, cần xây dựng sở liệu pháp luật đất đai theo chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước đất đai để cung cấp cho nhân dân 4.4.2 Giải pháp quản lý hoạt động liên quan đến thực QSDĐ Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trước hết phải dựa sở hệ thống hàng hóa quan hệ trao đổi công khai, ổn định lành mạnh 70 hợp pháp Do vậy, việc tạo lập tính chất pháp lý cho hàng hóa bất động sản trước hết cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà, đóng vai trị quan trọng Qua thực tế cho thấy thủ tục không phức tạp, rõ ràng minh bạch làm cho giao dịch đất đai trở nên dễ dàng Thị trường đất đai trở nên thơng thống để có nhu cầu đáng dễ dàng mua có nhu cầu thay đổi, chuyển nhượng đất đai, nhà dễ dàng bán chuyển nhượng Quận Hai Bà Trưng không ngừng cải tiến, nâng cao việc áp dụng công nghệ thông tin vào chương trình quản lý tiếp nhận trả kết hồ sơ Tuy nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội ngày biến đổi khơng ngừng địi hỏi đáp ứng máy Nhà nước ngày tiến phát triển Do đó, khơng cải cách thủ tục hành khơng thể đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế Đặc biệt quận Hai Bà Trưng, nhu cầu thực QSDĐ cao, chuyển nhượng QSDĐ chấp QSDĐ Muốn giải tình trạng này, trước hết cần cải cách thủ tục hành chính, nghiên cứu đề xuất biện pháp thực nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện để người sử dụng đất thực quyền SDĐ thuận lợi, nhanh chóng Và thực dịch vụ cơng đất đai cung cấp thông tin quy hoạch, thông tin đất đai, hỗ trợ pháp lý giao dịch đất đai, việc thực thủ tục hành pháp lý chuyển nhượng đất đai 4.4.3 Giải pháp đầu tư sở vật chất đội ngũ cán Qua khảo sát thực tế quận Hai Bà Trưng cho thấy nơi làm việc chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận chật hẹp, cán thiếu so với khối lượng công việc tiếp nhận, giải hồ sơ nhà đất q nhiều Do Sở Tài ngun Mơi trường, Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Nội cần khẩn trương tiến hành đầu tư xây dựng sở vật chất, trang thiết bị cần thiết để mơi trường làm việc chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai quận rộng rãi Đối với cán địa phường phương tiện, trang thiết bị lại thiếu thốn Do cần có quy định dành tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phương đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, pháp luật , kịp thời động viên, khen thưởng cán thực hiện, giải tốt công tác quản lý đất đai 71 Ngoài ra, cần thường xuyên bồi dưỡng, đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán chuyên mơn, cán địa sở để nâng cao lực nghiệp vụ đảm bảo thực tốt chức năng, nhiệm vụ lĩnh vực nhà đất vốn phức tạp 4.4.4 Giải pháp sách Về quy hoạch: Cơng khai quy hoạch sử dụng đất cần hồn thiện; xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất khơng sử dụng vào mục đích khác Quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, hoạch định rõ khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất người sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ để đầu tư phát triển sản xuất Mặc dù quận công khai đồ quy hoạch sử dụng đất giao thông giai đoạn 2000 - 2020 tỷ lệ 1/2000 quận số đồ chi tiết tuyến đường thuộc phường tỷ lệ 1/500, q trình thực cịn nhiều dự án không khả thi, không phù hợp nên giai đoạn điều chỉnh, bổ sung Việc phương án không chắn thực gây cản trở định đến thị trường chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ Do đó, quận cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch, kích thích “cầu” đất phát triển Về việc thu tiền sử dụng đất: Bổ sung, sửa đổi sách thu tiền sử dụng đất trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất phi nông nghiệp Trong trường hợp họ nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước chênh lệch giá đất đất phi nông nghiệp với giá đất nông nghiệp, mà hưởng toàn giá trị quyền sử dụng đất Trong năm gần đây, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất quận diễn nhiều Song hầu hết trường hợp giải chậm, gây khó khăn cho người dân có nhu cầu thực QSDĐ Ngun nhân mặt sách pháp luật thay đổi thường xuyên, thẩm quyền thụ lý thẩm tra hồ sơ phân nhiều phịng chun mơn, khơng tập trung, cịn rườm rà (Phịng Tài ngun& Mơi trường - chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận; Kiểm tra, xác định giới quy hoạch; phịng Tài Kế hoạch hồn thiện sách thuế - họp thơng qua Hội đồng định giá…) Mặt khác giá đất tính nộp tiền sử dụng đất áp dụng cao, gần sát giá thị trường 72 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Quận Hai Bà Trưng nằm phía Đơng Nam trung tâm thành phố Hà Nội, diện tích tự nhiên 1025.80 Quận có vị trí địa lý tương đối thuận lợi với nhiều tuyến giao thơng quan trọng Với vị trí địa lý tạo điều kiện thuận lợi việc phát triển kinh tế, thương mại, du lịch dịch vụ, giao lưu văn hố với địa bàn lân cận Cơng tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn quận Hai Bà Trưng thực theo quy định Luật Đất đai Điều tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực QSDĐ Giai đoạn 2011-2015 có tổng số 23242 lượt thực quyền Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Hai Bà Trưng Tuy nhiên quyền chuyển đổi, cho thuê lại, góp vốn quyền sử dụng đất thực giai đoạn 2011-2015 Trong thời gian này, quyền chuyển đổi QSDĐ không thực hiện; quyền cho thuê có 21 lượt, quyền cho thuê lại có 12 lượt quyền góp vốn có lượt thực Trong quyền chuyển nhượng (9794 lượt), tặng cho (2061 lượt), thừa kế (3237 lượt), chấp (8113 lượt) chiếm tới 99,84% tổng số lượt thực quyền giai đoạn Kết điều tra quận Hai Bà Trưng cho thấy hộ gia đình, cá nhân chủ cho thấy: có 26,67% người hỏi cho thủ tục chuyển nhượng dễ hiểu, có có 25 trường hợp thực quyền thừa kế đạt tỷ lệ 83,3% thực hẹn; 3,33% người hỏi cho cho thủ tục thực chuyển quyền tặng cho phức tạp, 25/30 người thực chấp có ý kiến cho cán thực cơng việc nhiệt tình chiếm 83,33% Qua nghiên cứu tình hình thực quyền người sử dụng đất địa bàn quận Hai Bà Trưng đề xuất giải pháp hồn thiện chế sách để người dân thực tốt trách nhiệm nghĩa vụ Nhà nước thực QSDĐ Đó là: giải pháp tuyên truyền giáo dục phổ biến pháp luật, nhóm giải pháp quản lý hoạt động liên quan đến thực QSDĐ, giải pháp đầu tư sở vật chất đội ngũ cán bộ, giải pháp sách 73 5.2 KIẾN NGHỊ - Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân, đặc biệt giúp người dân hiểu biết đầy đủ quyền sử dụng đất lợi ích tham gia thực đăng ký thực quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền - Cần có sách thuế hợp lý phù hợp với thu nhập người sử dụng đất thực tốt quyền theo quy định pháp luật 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2012) Báo cáo tổng kết Nghị số 26-NQ/TW tiếp tục đổi sách pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, Hà Nội Chu Tuấn Tú (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai liên bang Malaixia, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc Tế Đào Trung Chính (2007) Sở hữu đất đai Dự thảo sửa đổi Hiến pháp Truy cập ngày 15/03/2016 http://baochinhphu.vn/Lay-y-kien-nhan-dan-ve-du-thaoLuat-dat-dai/So-huu-dat-dai-trong-Du-thao-sua-doi-Hienphap/163902.vgp Đào Trung Chính (2013) Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất động sản, Tạp chí Tài ngun Mơi trường Đinh Dũng Sỹ (2003) Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: Thực trạng kiến nghị Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10/2003) Hồng Huy Biều (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thái Lan, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Hoàng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS NXB Hồng Đức, Hà Nội Lê Xuân Bá (2003) Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội Lưu Quốc Thái (2006) Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc Tạp chí Tài ngun Mơi trường (8/2006) 10 Nguyễn Đình Bồng (2005) Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật đề tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai – Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội 11 Nguyễn Đình Bồng (2006) Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn nay, Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội 12 Nguyễn Đình Bồng (2009) Giáo trình hệ thống pháp luật quản lý đất đai thị trường bất động sản; Quản lý đất đai thị trường bất động sản 75 13 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 14 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 15 Nguyễn Thị Mai (2002) Hướng dẫn hoàn thiện pháp luật đất đai, Hội thảo Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 16 Phịng Tài ngun Mơi trường quận Hai Bà Trưng (2015) Báo cáo kết nhiệm vụ năm 2014, phương hướng nhiệm vụ năm 2015 17 Phòng Tài nguyên Môi trường quận Hai Bà Trưng (2016) Số liệu thống kê đất đai năm 2015 số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm 18 Quốc Hội nước CHXHCNVN (1987) Luật Đất đai, Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội 19 Quốc Hội nước CHXHCNVN (1993) Luật Đất đai; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998; 20 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2001) Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật Đất đai 2001, NXB Bản đồ, Hà Nội 21 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2003a) Luật Đất đai NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 22 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2003b) Luật Đất đai đổi chế tài đất đai thời gian tới, Trung tâm thông tin, tư vấn, dịch vụ tài sản bất động sản - Bộ Tài chính, Hà Nội 2004 23 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2005) Luật dân NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 24 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2013) Luật đất đai NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 25 Trần Thị Huệ (2008) Quyền sở hữu quyền chủ sở hữu, Khoa Luật Dân - Đại học Luật Hà Nội Truy cập ngày 01/02/2015 https://thongtinphapluatdansu.com/2008/01/03/35325/ 26 Trần Thị Minh Hà (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Ơxtrâylia, Báo cáo chun đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 76 27 UBND quận Hai Bà Trưng (2013) Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đai quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội đến năm 2020 Hà Nội 28 UBND quận Hai Bà Trưng (2015) Báo cáo tình hình kinh tế xã hội năm 2015 29 UBND quận Hai Bà Trưng (2016) Niên giám thống kê năm 2015 30 Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Hai Bà Trưng (2016) Báo cáo tình hình tổ chức hoạt động chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Hai Bà Trưng kết thực nhiệm vụ từ năm 2010 đến 77 ... Về thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn quận Hai Bà Trưng - Về thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn quận Hai Bà Trưng - Về thực quyền chấp quyền sử dụng đất địa bàn quận Hai Bà. .. sử dụng đất địa bàn quận Hai Bà Trưng 62 4.3.3 Về thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn quận Hai Bà Trưng 64 4.3.4 Về thực quyền chấp quyền sử dụng đất địa bàn. .. cho quyền sử dụng đất; − Kết thực quyền chấp giá trị QSDĐ 3.4.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất quận Hai Bà Trưng - Về thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn quận Hai Bà Trưng