Hiện nay bất động sản là ngành kinh doanh đang nhận được rất nhiều sự quan tâm bởi đây được xem là một trong những ngành có khả năng kiếm tiền nhiều nhất. Cũng như các ngành kinh doanh khác, pháp luật về kinh doanh bất động sản đặt ra những quyền và nghĩa vụ nhất định cho chủ thể khi tiến hành các hoạt động kinh doanh. Do vậy vấn đề pháp lý trong hoạt động kinh doanh bất động sản là một vấn đề quan trọng trong quá trình phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản. Để nắm rõ hơn về hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản ở nước ta hiện nay em xin chọn đề 15 làm bài tập học kì: “Anh (Chị) hãy đánh giá, bình luận về hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản ở nước ta dựa trên các tiêu chí: tính thống nhất, đồng bộ; tính công khai; tính khả thi?
DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT BĐS TTBĐS KDBĐS Bất động sản Thị trường bất động sản Kinh doanh bất động sản MỞ BÀI Hiện bất động sản ngành kinh doanh nhận nhiều quan tâm xem ngành có khả kiếm tiền nhiều Cũng ngành kinh doanh khác, pháp luật kinh doanh bất động sản đặt quyền nghĩa vụ định cho chủ thể tiến hành hoạt động kinh doanh Do vấn đề pháp lý hoạt động kinh doanh bất động sản vấn đề quan trọng trình phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản Để nắm rõ hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản nước ta em xin chọn đề 15 làm tập học kì: “Anh (Chị) đánh giá, bình luận hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản nước ta dựa tiêu chí: tính thống nhất, đồng bộ; tính cơng khai; tính khả thi?" NỘI DUNG I KHÁI QUÁT CHUNG VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Khái niệm kinh doanh bất động sản hiểu việc đầu tư vốn để thực hoạt động nhằm mục đích sinh lời1 Chủ thể thực hoạt động đòi hỏi phải đáp ứng yêu cầu tổng thể hệ thống pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản như: pháp luật KDBĐS, pháp luật doanh nghiệp, pháp luật đầu tư, pháp luật nhà ở… với quy định chặt chẽ dần bước đưa hoạt động KDBĐS vào chuẩn mực Thị trường bất động sản dần minh bạch, công khai đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước lĩnh vực này.2 Vậy nên pháp luật KDBĐS hiểu tổng hợp quy phạm pháp luật nhà nước ban hành, quy định quyền, nghĩa vụ tổ chức, cá nhân quản lý nhà nước hoạt động KDBĐS Căn cứ: khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 https://luatnqh.vn/binh-luan-ve-he-thong-phap-luat-ve-kinh-doanh-bat-dong-san-o-nuoc-ta Đặc điểm Thứ nhất, KDBĐS hoạt động đặc thù pháp luật điều chỉnh Do tính chất hàng hóa BĐS mà việc quản lý hạn chế việc tự kinh doanh cần thiết, yếu tố hạn chế hiểu quy định pháp lý nhằm tạo môi trường kinh doanh hoạt động phải có quản lý chặt chẽ nhà nước, điều thứ hai tính chất quan trọng BĐS kinh tế quốc dân an sinh xã hội đặt điều kiện lĩnh vực kinh doanh Thứ hai, hàng hóa đưa vào KDBĐS phải thỏa mãn tiêu chí pháp luật Hàng hóa BĐS hàng hóa đặc biệt, thể tính chất, đặt thù hàng hóa khơng di dời được, tiêu chí pháp luật hiểu quy định cụ thể để hàng hóa đưa vào kinh doanh Chính vậy, pháp luật cho phép kinh doanh BĐS có đủ giấy tờ xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS, khơng có tranh chấp BĐS phải thuộc nhóm kinh doanh nhà ở, quyền sử dụng đất, cơng trình xây dựng, khu cơng nghiêp, BĐS thuộc diện di tích lịch sử, an ninh quốc phòng, danh lam thắng cảnh,… Thứ ba, KDBĐS phải tuân thủ trình tự, thủ tục định BĐS tài sản lớn cá nhân, tổ chức trình tự thủ tục mua bán địi hỏi phải tn thủ quy định mang tính nguyên tắc như: hoạt động mua bán, cung cấp BĐS phải lập thành hợp đồn, số trường hợp phải có cơng chứng để xác định tính hợp pháp hợp đồng, tránh tình trạng xảy khiếu kiện, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng sử dụng đất Chủ th II ĐÁNH GIÁ HỆ THỐNG PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NƯỚC TA HIỆN NAY Tại Việt Nam, hệ thống thể chế quản lý thị trường bất động sản bước hoàn thiện tạo hành lang pháp lý điều tiết thị trường bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, quy định Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp, luật thuế Tuy nhiên, thực tế, thống nhất, đồng bộ,minh bạch, tính khả thi thị trường bất động sản đích khơng dễ đến Tính thống nhất, đồng Cùng với hình thành phát triển thị trường BĐS hệ thống văn pháp luật BĐS thị trường BĐS ban hành sửa đổi tác động mạnh đến định hướng tính chất hoạt động TTBĐS, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường bất động sản Tuy năm gần TTBĐS Việt Nam phải đối mặt với nhiều khó khăn đặc biệt hành lang pháp lý, vướng mắc thủ tục pháp lý,hệ thống pháp luật KDBĐS chưa có tính thống đồng Giai đoạn 2010-2015 nhiều dự án có nguồn gốc cơng sản bị soi xét lại, chí bị coi giao dịch khơng hợp pháp, bị hủy bỏ để tiến hành “bán đấu giá công khai” Đó chưa kể giao dịch chuyển nhượng dự án BĐS bị hủy bỏ, quyền lợi khách hàng, người thứ ba bị ảnh hưởng trực tiếp Những rủi ro pháp lý, thay đổi sách thực tế chối cãi Tuy nhạy bén, biết vận dụng giải pháp, chế thị trường để phát triển, doanh nghiệp vẫy vùng môi trường kinh doanh tạo dựng hành lang pháp lý, chế, sách pháp luật, nhà nước Nếu vào chi tiết, vào luật quy hoạch đô thị, luật xây dựng, luật Nhà nghị định, văn luật, thấy hệ thống pháp luật chưa thật đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn, chưa bảo đảm tính hệ thống, thống gây khó khăn cho doanh nghiệp Theo luật đầu tư công 2014 chủ đầu tư bao gồm “cơ quan , tổ chức” theo Luật Xây dựng 2014 chủ đầu tư bao gồm “cơ quan, tổ chức, cá nhân” Về nguồn vốn, theo Luật Đầu tư công, phải sử dụng vốn theo quy định Khoản 21, Điều 4, Luật Đầu tư công, cịn Luật Xây dựng khơng quy định phải sử dụng Căn cứ: Khoản Điều 4, Luật Đầu tư công năm 2014 Căn cứ: khoản điều Luật Xây dựng 2014 vốn Khoản 21, Điều 4, Luật Đầu tư cơng Theo luật xây dựng chủ đầu tư bao gồm cá nhân , trường hợp người dân xây nhà riêng lẻ công ty tự bỏ vốn để xây dựng công trình (nguồn vốn khơng liên quan đến quy định Khoản 21, Điều Luật Đầu tư cơng) coi chủ đầu tư có xác hay khơng? Một ví dụ khác, Theo luật Đầu tư, chủ doanh nghiệp nhà đầu tư, cịn theo luật Quy hoạch thị, họ chủ đầu tư với quan quản lý nhà nước, có hai khái niệm hiểu viện dẫn khác Điều dẫn đến tình dự án dù phê duyệt chủ trương đầu tư, cách hiểu nhà đầu tư dự án không chủ đầu tư theo luật Quy hoạch, nên họ khơng có quyền đề xuất quy hoạch chi tiết doanh nghiệp bất động sản đối diện với nhiều rủi ro, thách thức, chí có nguy dẫn đến bị phá sản, tính thiếu thống nhất,ổn định, khó đốn định sách pháp luật Tính cơng khai, minh bạch Trong pháp luật KDBĐS vấn đề cơng khai minh bạch yếu tố quan trọng để thị trường bất động sản hoạt động cách hiệu quả, quy luật vân động Công khi, minh bạch thị trường bất động sản q trình dài hơi, địi hỏi nhiều thời gian nỗ lực để thực thấy với đất nước phát triển, tỷ lệ dân số lớn, đòi hỏi nhu cầu nhà nhu cầu phát triển kinh tế lớn hoạt động kinh doanh bất động sản có tiềm năng, việc hoạch định sách phát triển, xây dựng cheesddeer hoạt động có hiểu vấn đề cấp thiết Dù năm gần hệ thống pháp luật KDBĐS có cải thiện tiến trình minh bạch hóa thị trường bất động sản Việt Nam chưa thực hiệu quả, thiếu đồng bộ, quán chưa triệt để trình thực giám sát Những quy định cụ thể cho tính xác thực cho thơng tin tính cơng cho doanh nghiệp cịn thiếu Đặc biệt, việc cơng bố dự án chấp ngân hàng Nhiều doanh nghiệp lên tiếng cho rằng, cần làm rõ mục đích việc chấp dự án Ví dụ chấp mảnh đất xây dựng dự án tài sản đảm bảo dự án để khách hàng yên tâm pháp lý, doanh nghiệp không mượn đất dự án chấp để làm dự án khác thiếu quy định bề việc xây dựng, lưu trữ, công bố hệ thống sở thông tin liệu thị trường bất động sản Các nhà đầu tư KDBĐS gặp nhiều khó khăn việc tiếp cận quy trình trình tự thủ tục, giao đất, cho thuê đất, lập dự án đầu tư Hơn nữa, tính khả thi số quy định pháp luật KDBĐS thấp nhà đầu tư KDBĐS gặp phải tình trạng nhũng nhiễu thực thủ tục hành liên quan đầu tư KDBĐS Bên cạnh tình trạng đầu tích chữ nhà đất, kích ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường bất động sản nóng lạnh thất thường, nhiều sốt giá nhà đất sảy só năm gần Thơng tin bất động sản không đủ, thiếu minh bạch, quyền nghĩa vụ bên tham gia giao dịch khơng đảm bảo Tính khả thi Pháp luật kinh doanh bất động sản góp phần tạo điều kiện cho hoạt động KDBĐS có tính khả thi cao tính bền vững cần có giải pháp tổng thể liên quan đến giao dịch, dịch vụ trung gian, quy hoạch thị sử dụng đất đai, tài chính, thuế bất đọng , sách điều tiết thị trường bất động sản Vì thực tế cịn tồn xung đột luật tính khả thi luật, dẫn đến có trường hợp luật khơng có tính khả thi từ bạn hành Ví dụ Luật doanh nghiệp năm 2014 có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 ban hành khơng có khái niệm vốn pháp định, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực vào ngày 1/7/2015 lại quy định vốn pháp định nhiên Luật không đưa khái niệm vốn pháp định Theo quy định khoản 1, Điều 10 luật Kinh doanh bất động quy định điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã (sau gọi chung doanh nghiệp) có vốn pháp định khơng thấp 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định khoản Điều này.” Theo khoản Điều Giải thích từ ngữ luật Kinh doanh bất động quy định “1 Kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.” Theo quy định nêu đối tượng văn phịng nhà đất, cơng ty tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản trước không yêu cầu vốn pháp định vốn pháp định tỷ đồng phải có vốn góp 20 tỷ Việc quy định chưa hợp lý nhu cầu sử dụng vốn doanh nghiệp cung cấp dịch vụ tư vấn, môi giới bất động sản không cần nhiều, Luật khái niệm là: Tư vấn bất động sản hoạt động trợ giúp vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản theo yêu cầu bên”, chi phí chủ yếu nhân cơng, chi phí văn phịng đơn (khơng trực tiếp tham gia đầu tư), khơng thiết phải có đến 20 tỷ tiền vốn Một bất động sản cấu thành từ nhiều yếu tố như: tình trạng pháp lý (hồ sơ, giấy tờ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản giấy tờ liên quan đến việc tạo lập bất động sản…); đặc điểm, tính chất, cơng sử dụng, chất lượng, hạn chế bất động sản, quy hoạch, thực trạng cơng trình hạ tầng, dịch vụ kỹ thuật xã hội có liên quan đến bất động sản…vì đồi hỏi phải có hệ thống pháp luật có đầy đủ tính thống đồng bộ, công khai, minh bạch.Khi trường hợp bất động sản thiếu tính thống nhất, đồng bộ, cơng khai, minh bạch , Nhà nước gặp nhiều khó khăn quản lý thuế Với sản phẩm hộ trước người cuối dọn vào để bán chuyển tay qua nhiều lần Nhà nước quản lý thu thuế KẾT LUẬN Như pháp luật KDBĐS Việt Nam tồn vấn đề tính thống nhất, đồng bộ; tính cơng khai; tính khả thi vậy, xây dựng pháp luật kinh doanh bất động sản phải theo hướng đảm bảo thống đồng bộ,công khai minh bạch hoạt động kinh doanh bất động sản DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Luật Đầu tư công năm 2014 Luật xây dựng năm 2014 Luật đất đai năm 2013 Bất động sản hành vi pháp lý https://forbesvietnam.com.vn/thao-luan/bat-dong-san-va-hanh-lang-phaply-8043.html Pháp luật kinh doanh bất động sản nước ta – vấn đề lí luận thực tiễn http://luanan.nlv.gov.vn/luanan? a=d&d=TTcFlGvLlqYe2012.1.4&e= -vi-20 img-txIN Xung đột pháp luật kinh doanh bất động sản http://vai.pro.vn/xung-dot-giua-cac-luat-va-tinh-kha-thi-cua-luat-kinhdoanh-bat-dong-san-2014-truoc-ngay-co-hieu-luc.html ... doanh nghiệp năm 2014 có hiệu lực từ ngày 1/7/2 015 ban hành khơng có khái niệm vốn pháp định, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực vào ngày 1/7/2 015 lại quy định vốn pháp định nhiên Luật không... lý, vướng mắc thủ tục pháp lý,hệ thống pháp luật KDBĐS chưa có tính thống đồng Giai đoạn 2010-2 015 nhiều dự án có nguồn gốc cơng sản bị soi xét lại, chí bị coi giao dịch không hợp pháp, bị hủy... doanh bất động sản Để nắm rõ hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản nước ta em xin chọn đề 15 làm tập học kì: “Anh (Chị) đánh giá, bình luận hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản nước