Đánh giá sự ảnh hưởng của một số yếu tố đến giá đất trên địa bàn huyện cao lộc tỉnh lạng sơn giai đoạn 2011 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM HỒNG THỊ DỊU Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ SỰ ẢNH HƢỞNG CỦA MỘT SỐ YẾU TỐ ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CAO LỘC, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2011 - 2014” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 - 2015 Thái Nguyên, 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM HỒNG THỊ DỊU Tên đề tài “ĐÁNH GIÁ SỰ ẢNH HƢỞNG CỦA MỘT SỐ YẾU TỐ ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CAO LỘC, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2011 - 2014” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chuyên ngành Lớp Khoa Khóa học Giảng viên hƣớng dẫn : Chính quy : Quản lý đất đai : K43A - QLĐĐ : Quản lý tài nguyên : 2011 - 2015 : TS Nguyễn Thị Lợi Thái Nguyên, 2014 i LỜI CẢM ƠN Đƣợc giới thiệu Ban giám hiệu nhà trƣờng, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, em thực tập Phịng Tài ngun Mơi trƣờng huyện Cao Lộc - tỉnh Lạng Sơn Đến hồn thành q trình thực tập tốt nghiệp khóa luận tốt nghiệp Lời em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: Ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Ban chủ nhiệm khoa tập thể thầy cô giáo khoa Quản lý tài nguyên tận tình giảng dạy giúp đỡ em suốt trình học tập Ban lãnh đạo tồn thể cán cơng nhân viên Phịng Tài ngun Mơi trƣờng huyện Cao Lộc tiếp nhận tạo điều kiện giúp đỡ em thời gian thực tập sở Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn quan tâm đạo tận tình giảng viên hƣớng dẫn: TS Nguyễn Thị Lợi giúp đỡ em trình thực đề tài hồn thành khóa luận tốt nghiệp Em bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè ủng hộ, động viên giúp đỡ em suốt trình học tập Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày …tháng …năm 2015 Sinh viên Hoàng Thị Dịu ii DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1: Tốc độ tăng trƣởng cấu kinh tế huyện Cao Lộc giai đoạn 2011 - 2014 30 Bảng 4.2: Hiện trạng dân số huyện Cao Lộc năm 2014 31 Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất huyện Cao Lộc năm 2013 35 Bảng 4.4: Giá đất quy định thị trấn Cao Lộc giai đoạn 2011 - 2014 36 Bảng 4.5: Giá đất quy định thị trấn Đồng Đăng giai đoạn 2011-2014 37 Bảng 4.6: Giá Đất khu vực giáp ranh thị trục giao thơng 38 Bảng 4.7: Giá đất quy định xã thuộc Khu vực II địa bàn huyện Cao Lộc 39 Bảng 4.8: Giá đất quy định xã thuộc Khu vực III địa bàn huyện Cao Lộc 39 Bảng 4.9: So sánh giá đất giao dịch thị trƣờng với giá đất Nhà nƣớc quy định địa bàn thị trấn Cao Lộc 40 Bảng 4.10: So sánh giá đất giao dịch thị trƣờng với giá đất Nhà nƣớc quy định địa bàn thị trấn Đồng Đăng 43 Bảng 4.11: So sánh giá đất giao dịch thị trƣờng với giá đất Nhà nƣớc quy định Khu vực giáp ranh đô thị tuyến đƣờng giao thơng 45 Bảng 4.12: So sánh giá đất giao dịch thị trƣờng với giá đất Nhà nƣớc quy định Khu vực đất nông thôn 46 Bảng 4.13: Thông tin điều tra đất thị trấn Cao Lộc 50 Bảng 4.14 Bảng tổng hợp số phiếu nhóm yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất 56 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 2.1: Cung cầu đất đai Hình 4.1 Giá đất quy định thực tế địa bàn thị trấn Cao Lộc năm 2014 41 Hình 4.2 Giá đất quy định thực tế địa bàn thị trấn Đồng Đăng năm 2014 44 Hình 4.3 Giá đất quy định thực tế khu vực giáp ranh thị trục giao thơng năm 2014 45 Hình 4.4 Giá đất quy định thực tế khu vực đất nông thôn năm 2014 47 Hình 4.5 So sánh giá đất thực tế giá đất thị trƣờng theo vị trí ba tuyến đƣờng thị trấn Cao Lộc năm 2014.(Đƣờng Minh khai-Hợp Thành (VT1AI-VT4AI), đƣờng Mỹ Sơn(VT1BI-VT4BI), Đƣờng Na Làng (VT1CI-VT4CI)) 48 iv DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT Tên viết tắt Tên đầy đủ UBND : Ủy ban nhân dân HĐND : Hội đồng nhân dân TN&MT : Tài nguyên Môi trƣờng VT : Vị trí GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất VNĐ : Việt Nam đồng v MỤC LỤC Trang LỜI CẢM ƠN i DANH MỤC CÁC BẢNG ii DANH MỤC CÁC HÌNH iii DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT iv MỤC LỤC v PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích nghiên cứu đề tài 1.3 Yêu cầu 1.4 Ý nghĩa đề tài 1.4.1 Ý nghĩa khoa học 1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở lý luận đề tài 2.1.1 Giá đất định giá đất 2.1.1.1 Khái niệm giá đất 2.1.1.2 Các đặc điểm giá đất 2.1.2 Cơ sở khoa học để xác định giá đất 2.1.2.1 Địa tô 2.1.2.2 Lãi suất ngân hàng 2.1.2.3 Quan hệ cung cầu 2.1.3 Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất 2.1.3.1 Nhân tố thông thƣờng 2.1.3.2 Nhân tố khu vực 10 2.1.3.3 Nhân tố cá biệt 10 vi 2.1.4 Các nguyên tắc định giá đất 11 2.1.4.1 Nguyên tắc sử dụng hiệu 11 2.1.4.2 Nguyên tắc thay 12 2.1.4.3 Nguyên tắc biến động 12 2.1.5 Các phƣơng pháp định giá đất 12 2.1.5.1 Phƣơng pháp so sánh trực tiếp 12 2.1.5.2 Phƣơng pháp thu nhập 13 2.1.5.3 Phƣơng pháp chiết trừ 14 2.1.5.4 Phƣơng pháp thặng dƣ 15 2.2 Cơ sở thực tiễn đề tài 16 2.2.1 Cơ sở pháp lý 16 2.2.2 Công tác định giá đất Việt Nam 17 2.2.2.1 Công tác định giá đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn 17 2.2.2.2 Giá đất quy định địa bàn huyện Cao Lộc 18 2.3 Công tác quản lí giá đất số nƣớc giới học kinh nghiệm cho Việt Nam 19 2.3.1 Định giá đất Trung Quốc 19 2.3.2 Định giá đất Đức 20 2.3.3 Định giá đất Úc 21 2.3.4 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 22 PHẦN 3: ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 3.1 Đối tƣợng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu 24 3.2 Địa điểm thời gian tiến hành 24 3.3 Nội dung nghiên cứu 24 3.3.1 Đánh giá sơ lƣợc điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội địa bàn huyện Cao Lộc - tỉnh Lạng Sơn 24 vii 3.3.2 Đánh giá sơ lƣợc công tác quản lý sử dụng đất huyện Cao Lộc 24 3.3.3 Giá đất quy định Nhà nƣớc địa bàn huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn 25 3.3.4 So sánh giá đất quy định giá đất giao dịch thực tế thị trƣờng huyện Cao Lộc giai đoạn 2011-2014 25 3.3.5 Đánh giá ảnh hƣởng số yếu tố tới giá đất địa bàn huyện Cao Lộc 25 3.4 Phƣơng pháp nghiên cứu 25 3.4.1 Phƣơng pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 25 3.4.2 Phƣơng pháp điều tra vấn theo mẫu phiếu 25 3.4.3 Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu đại diện 26 3.4.4 Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp, phân tích xử lý số liệu 27 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn 28 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 28 4.1.1.1 Vị trí địa lý 28 4.1.1.2 Địa hình, địa mạo 29 4.1.1.3 Khí hậu 29 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 30 4.1.2.1 Tăng trƣởng chuyển dịch cấu kinh tế 30 4.1.2.2 Dân số lao động 30 4.1.2.3 Thực trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật 33 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 33 4.1.3.1 Lợi 33 4.1.3.2 Hạn chế 34 4.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Cao Lộc 35 viii 4.3 Giá đất quy định Nhà nƣớc địa bàn huyện Cao Lộc 36 4.3.1 Đất đô thị 36 4.3.2 Đất nông thôn 39 4.4 So sánh giá đất quy định giá đất giao dịch thực tế thị trƣờng huyện Cao Lộc giai đoạn 2011 - 2014 40 4.4.1 Đất đô thị 40 4.4.2 Đất nông thôn 46 4.5 Các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất địa bàn huyện Cao Lộc 48 4.5.1 Yếu tố vị trí 48 4.5.2 Đặc điểm đất 50 4.5.2.1 Yếu tố hình thể, diện tích 51 4.5.2.2 Yếu tố độ sâu đất 51 4.5.2.3 Yếu tố chiều rộng mặt tiền 52 4.5.3 Cơ sở hạ tầng 52 4.5.4 Yếu tố pháp lý đất 53 4.5.5 Một số yếu tố khác 53 4.6 Đánh giá số yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất huyện Cao Lộc thông qua phiếu điều tra 55 4.6.1 Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu nhập ảnh hƣởng đến giá đất 56 4.6.2 Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hƣởng đến giá đất 57 4.6.3 Yếu tố pháp lý đất ảnh hƣởng đến giá đất 57 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 59 5.1 Kết luận 59 5.2 Kiến nghị 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO 49 Yếu tố vị trí đất yếu tố định theo lý thuyết thực tế Vị trí đƣợc xét bao gồm vị trí khu vực, vị trí tuyến đƣờng mối quan hệ tổng thể với tuyến đƣờng khác huyện, cuối vị trí tuyến đƣờng Các đất nằm dọc theo tuyến đƣờng VT1 thuận lợi cho kinh doanh, thƣơng mại có mức giá cao Thêm vào đó, đất lại gần cơng trình cơng cộng (trƣờng học, bệnh viện, chợ, trung tâm thƣơng mại, ) mức giá lại đẩy lên cao Cụ thể nhìn vào hình 4.5 ta thấy thị trấn Cao Lộc đƣờng Minh khai - Hợp Thành (VT1AI-VT4AI) có vị trí trung tâm huyện, sở hạ tầng phát triển với nhiều quan quan trọng huyện (UBND huyện, Chi cục thuế, bƣu điện ) nên giá đất đƣợc đánh giá cao địa bàn, giá thị trƣờng VT1AI 8050 nghìn đồng/m2 sau giảm dần theo vị trí theo tuyến đƣờng, đƣờng Mỹ Sơn Na Làng có giá thấp Yếu tố vị trí lý thuyết chung đặc trƣng cho đất, định tất môi trƣờng xung quanh kèm Về điều kiện sở hạ tầng kỹ thuật sở hạ tầng xã hội mang tính chất cộng hƣởng làm tăng giá trị đất, đời sống ngƣời dân ngày đƣợc nâng cao nhu cầu điều kiện sống đa dạng Điều mà ngƣời dân quan tâm lựa chọn mua đất vị trí tuyến đƣờng so sánh tƣơng quan giá khả sinh lời mà vị trí mang lại VT1 có giá cao gần mặt đƣờng lớn ngƣời dân trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh cho thuê làm tăng khả sinh lợi mảnh đất Các đất VT2, VT3 có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể chỗ gần đƣờng khu lân cận mức giá cao Khả sinh lợi thấy rõ VT1, VT2 Các đất VT3, VT4 chủ yếu dùng để Vì vậy, mức độ ảnh hƣởng yếu tố vị trí khơng thể rõ rệt loại vị trí Thực tế ngƣời dân sống vị trí trung tâm chấp nhận mơi trƣờng sống khói bụi, tiếng ồn nhƣng đất có khả sinh lợi cao, lƣợng khách hàng sử dụng dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh Huyện Cao Lộc cịn có lợi phát triển kinh tế thƣơng mại với điều kiện khu kinh tế cửa cộng thêm giao thông thuận 50 lợi nên việc bn bán, lƣu thơng hàng hóa sôi động Hoạt động thƣơng mại kết hợp với du lịch dịch vụ góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, nâng cao mức sống nhân dân kéo theo nhu cầu đất đai tăng lên làm tăng giá đất địa bàn huyện Khu vực I khu vực chịu ảnh hƣởng yếu tố vị trí rõ rệt khu vực có tuyến đƣờng trung tâm, sở hạ tầng tốt, gần cơng trình cơng cộng Chính lẽ đó, khu vực thuận tiện sinh hoạt nhƣ việc kinh doanh buôn bán ngƣời dân sinh sống 4.5.2 Đặc điểm đất Yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất đặc điểm đất nhƣ: Diện tích, độ rộng mặt tiền, hƣớng đất, hình thể Đây đặc điểm tự nhiên đất Chúng có ảnh hƣởng đến tâm lí ngƣời dân theo phong tục tập quán lâu đời Bảng 4.13: Thông tin điều tra đất thị trấn Cao Lộc Diện Mặt Độ Gqđ (Nghìn Gtt (nghìn tích tiền sâu đồng/m²) đồng/m²) VT1AI 70 11,6 CN 3500 8050 VT2AI 62 12,4 CN 1400 3400 VT3AI 85 21,2 CN 1050 2350 VT4AI 55 9,7 Thang 525 1835 VT1BI 62 15,5 CN 1500 3950 VT2BI 90 11 Tam giác 1000 2600 VT3BI 65 13 CN 750 1800 VT4BI 150 Khác 375 635 VT1CI 100 12,5 CN 1500 1800 VT2CI 86 6,2 13,8 CN 600 950 VT3CI 60 Thang 450 750 VT4CI 95 Khác 225 480 Mẫu Hình thể (Kết điều tra tổng hợp năm 2014) 51 4.5.2.1 Yếu tố hình thể, diện tích Hình thể góp phần sinh lợi cho chủ sở hữu đất, đƣợc thể chiều rộng, chiều sâu đất Tùy vào mục đích khác mà hình thể đất góp phần sinh lợi khác Thơng thƣờng, vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng có lợi Hình thể đất đẹp hình vng, hình chữ nhật, phải có hình thang có mặt đáy rộng Các hình thể xấu nhƣ đa giác, thắt hậu, chữ L hình thể khơng vng nhiều góc cạch chắn bán với giá thấp dù có vị trí đẹp Về diện tích, đất có quy mơ vừa khoảng 70 - 120m2 bán dễ dàng đất có diện tích lớn phù hợp với khả mua hầu hết ngƣời dân có nhu cầu xây nhà để Qua bảng số liệu ta thấy ngƣời mua thƣờng quan tâm tới diện tích hình thể đất, VT1AI hình chữ nhật có diện tích 70m2 có giá thị trƣờng 8050 nghìn đồng/m2, cịn VT4BI có hình thể khơng xác định diện tích 150m2 nên giá thị trƣờng 635 nghìn đồng/m2 Mặc dù khơng phải yếu tố ảnh hƣởng định nhƣng mức giá đất có hình thể đẹp đƣờng phố trung tâm có chênh lệch đất xấu 4.5.2.2 Yếu tố độ sâu đất Tại huyện Cao Lộc, chiều sâu đất lý tƣởng mảnh đất dƣới 20m Thực tế giao dịch cho thấy, mảnh đất có độ sâu dƣới 20m thƣờng có giá cao mảnh đất sâu (từ 21m), mảnh đất q sâu có giá bình qn khơng cao độ sâu lớn gây bất tiện muốn tận dụng tối đa công đất Nhƣ vậy, yếu tố độ sâu đất yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất địa bàn nghiên cứu 52 4.5.2.3 Yếu tố chiều rộng mặt tiền Yếu tố chiều rộng mặt tiền có tƣơng quan với giá đất, theo kết điều tra giá đất thị trƣờng Những đất có chiều rộng mặt tiền từ - 10m đƣợc ƣu tiên lựa chọn so với đất có chiều rộng mặt tiền nhỏ hay lớn với diện tích tƣơng đƣơng khoảng chiều rộng phù hợp cho việc thiết kế xây dựng đáp ứng tốt công sử dụng ngơi nhà, mảnh đất có mặt tiền q bé khó thiết kế xây dựng nhƣ sử dụng thuận tiện hơn, cịn mảnh đất có mặt tiền lớn có mức giá cao so với mảnh đất diện tích nhƣng có mặt tiền từ đến 10 mét nên đƣợc giao dịch 4.5.3 Cơ sở hạ tầng Cơ sở hạ tầng bao gồm: + Cơ sở hạ tầng kĩ thuật: đƣờng giao thơng, hệ thống dịch vụ, cấp nƣớc, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt chiếu sáng, hệ thống thông tin liên lạc + Cơ sở hạ tầng xã hội: trƣờng học, bệnh viện, chợ, khu vui chơi giải trí, quan hành Qua điều tra thực tế nhận thấy hầu hết khu vực điều tra bị ảnh hƣởng yếu tố sở hạ tầng cụ thể giá đất xã khu vực II khu vực III xã Hồng Phong, Thụy Hùng, Thạch Đạn, Mẫu Sơn có giá giao dịch giá quy định không cao sở hạ tầng yếu kém, chƣa đƣợc nâng cấp, đƣờng xá lại khó khăn nên giá đất thuộc hàng thấp khu vực Tại thị trấn Cao Lộc tuyến đƣờng Minh Khai - Hợp Thành thuộc trung tâm thị trấn có sở hạ tầng phát triển, đƣờng rộng rãi, gần quan quan trọng huyện, nhiều cửa hàng, trƣờng học nên khu vực trở thành nơi có giá đất cao nhì huyện 53 Việc đánh giá đất tăng khu vực có đầu tƣ kết cấu hạ tầng tốt chủ yếu tâm lý ngƣời sử dụng đất Khi mua nhà, đất ý đến hệ thống hạ tầng, đƣờng giao thơng hồn chỉnh đến mức nào? Hệ thống dịch vụ cấp thoát nƣớc đƣợc xây dựng sao? Hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt đƣợc lắp đặt có quy mơ khơng? Hệ thống thông tin liên lạc nhƣ nào? Hay đất có gần trƣờng học cho học khơng? Đó nhân tố tác động trực tiếp đến nhiều giá trị sử dụng vị trí đất đai khu vực 4.5.4 Yếu tố pháp lý đất Mục đích sử dụng đất yếu tố mang tính chất pháp lý đƣợc ghi rõ GCNQSDĐ Những đất có đầy đủ yếu tố pháp lý, có giá trị cao GCNQSDĐ số giấy tờ đƣợc công nhận tƣơng đƣơng giá đất cao Thực tế ngƣời dân đƣợc tuyên truyền nên tâm lý chung họ thấy cần có đảm bảo chắn pháp lý sử dụng đất Trong đất đƣợc điều tra có lƣợng khơng nhỏ ngƣời dân kết hợp mục đích để sản xuất kinh doanh Điều khơng trái luật giá đất đƣợc đẩy lên cao Yếu tố thể rõ rệt tất đoạn đƣờng tiến hành điều tra Các giao dịch ngầm khơng thơng qua quyền đất khơng có đầy đủ pháp lý ln thành cơng mức giá thấp so với đất có điều kiện tƣơng tự nhƣng có đầy đủ giấy tờ hợp pháp Mặt dân trí nâng cao có tác động tích cực, ngƣời dân tự giác chấp hành sách Nhà nƣớc họ hiểu quyền lợi đƣợc đảm bảo 4.5.5 Một số yếu tố khác Ngoài yếu tố điển hình nêu chi tiết, cịn nhiều yếu tố khác ảnh hƣởng đồng thời tới giá đất Yếu tố ổn định trị - an ninh xã hội: Những khu vực có cơng tác đảm bảo an ninh tốt, dịch vụ xã hội đầy đủ, phong tục tập quán có truyền 54 thống tốt đẹp tác động đến tâm lý ngƣời mua, làm cho nhiều ngƣời muốn ổn định chỗ ở, khu vực tăng lên khiến giá đất tăng theo Yếu tố quy hoạch: Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá đất nơi tăng lên cân cung - cầu bị phá vỡ Qua điều tra cho thấy, khu vực có dự án quy hoạch, khu đô thị, xây dựng trƣờng học, chợ, làm cho mật độ dân số khu vực tăng lên, kèm theo giá đất tăng theo Trƣớc quy hoạch, giá đất tƣơng đƣơng cao không đáng kể so với giá quy định Nhà nƣớc, biết có dự án quy hoạch, giá thị trƣờng bắt đầu tăng lên cao, thời gian quy hoạch thời gian thị trƣờng mua bán khu quy hoạch diễn sôi động Sau hoàn thành quy hoạch, khu quy hoạch gần nhƣ có sở hạ tầng tƣơng đối hồn thiện, giá thị trƣờng đƣợc đẩy lên cao, kể khu vực lân cận dự án giá đất tăng lên Yếu tố tâm lý: Đây yếu tố có ảnh hƣởng khơng nhỏ đến giá đất chuyển nhƣợng địa bàn nói riêng ngƣời dân Việt Nam nói chung Họ thƣờng nóng vội đám đông, giá đất lên cao thƣờng đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị ngƣời khác mua, đẩy giá lên cao hơn, gây lên tƣợng sốt đất Nhƣng giá đất mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua đƣợc đất khác với giá rẻ điều dẫn tới thị trƣờng BĐS bị đóng băng Mặt khác, giá đất bị ảnh hƣởng giá mặt hàng khác thị trƣờng, đặc biệt ảnh hƣởng giá vàng Việc giá vàng liên tục tăng lên qua năm dẫn đến số phận ngƣời dân có xu hƣớng đầu cơ, tích lũy vàng nhằm thu lợi nhanh thuận tiện giao dịch Một yếu tố tâm lý quan trọng ngƣời Việt Nam thích nhà có hƣớng Đơng, Đơng Nam hƣớng Tây, Tây Bắc Do đó, đất có hƣớng Tây thƣờng có giá chuyển nhƣợng thấp Những định mức giá đƣợc đƣa dựa đánh giá thông tin 55 trạng thái tâm lý định Đó cịn quan niệm suy nghĩ cá nhân cần đƣợc xác định cụ thể Yếu tố hƣớng đất: Hƣớng đất yếu tố đƣợc nhiều ngƣời quan tâm, Hƣớng đất thƣờng đƣợc quan tâm theo hai chiều hƣớng, thứ hợp với tuổi gia chủ (tƣơng tự với yếu tố tâm lý tâm linh), thứ hai thuận lợi cho việc sinh hoạt, đất có hƣớng Nam, Đơng Nam nhìn chung có giá cao mảnh đất cao đất điều kiện nhƣng có hƣớng Bắc Đông Bắc (do hƣớng chịu ảnh hƣởng nhiều thời tiết khu vực) Nhƣ vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học nhằm đƣa mức giá xác sát với giá thị trƣờng 4.6 Đánh giá số yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất huyện Cao Lộc thông qua phiếu điều tra Các yếu tố có mối quan hệ qua lại với trực tiếp gián tiếp định đến giá đất Các yếu tố đƣợc tổng hợp từ phiếu điều tra gồm có yếu tố sau: Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, diện tích, hình thể, vị trí, khoảng cách từ đất đến đƣờng phố gần nhất, gần cơng trình cơng cộng, bất động sản gắn liền, giá đất hàng năm nhà nƣớc yếu tố pháp lý đất Qua yếu tố nêu ta chia chúng làm nhóm nhƣ sau: - Nhóm 1: Nhóm thơng tin chung bao gồm: Tuổi, nghề nghiệp, trình độ - Nhóm 2: Nhóm thơng tin sử dụng đất bao gồm: Diện tích, hình thể, vị trí, khoảng cách từ đất đến đƣờng phố gần nhất, BĐS gắn liền 56 - Nhóm 3: Nhóm pháp lý bao gồm câu hỏi có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nƣớc, có thƣờng xuyên tiếp cận với văn Nhà nƣớc giá đất yếu tố pháp lý đất Bảng 4.14 Bảng tổng hợp số phiếu nhóm yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất STT Yếu tố Số phiếu % 20-30 13/84 16/100 30-50 61/84 68/100 >50 10/84 17/100 CB, công nhân viên chức 41/84 49/100 Buôn bán 24/84 29/100 nghiệp Lao động tự 10/84 12/100 Khác 9/84 11/100 Tuổi Nghề Trình độ 69/84 82/100 Diện tích 72/84 86/100 Hình thể 67/84 80/100 Vị trí 84/84 100/100 Khoảng cách 67/84 80/100 BĐS gắn liền 79/84 94/100 10 Đồng ý với bảng giá 5/84 6/100 11 Tiếp cận với giá đất 8/84 10/100 12 Yếu tố pháp lý 72/84 86/100 (Kết điều tra tổng hợp 2014) 4.6.1 Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu nhập ảnh hưởng đến giá đất Qua bảng ta thấy tiêu tuổi, nghề nghiệp trình độ có ảnh hƣởng lớn đến giá đất hàng năm Nhà nƣớc qui định Điều chứng tỏ tiêu có mối quan hệ với Qua điều tra thực tế nhận thấy 57 ngƣời dân khu vực điều tra chủ yếu độ tuổi 30-50 chiếm 61/84 phiếu, công chức hay làm việc lĩnh vực kinh doanh buôn bán thƣờng quan tâm, tiếp cận đến giá đất ngƣời làm cơng việc hầu hết đất đƣợc sử dụng để ở, mua bán Tuy nhiên hầu hết số hộ đƣợc vấn không đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nƣớc lý đƣợc đƣa thấp so với giá thị trƣờng 4.6.2 Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng đến giá đất Qua số liệu ta thấy, nhóm vị trí, khoảng cách đến đƣờng phố gần nhất, yếu tố liên quan tới đất, tiêu có mối quan hệ mật thiết với giá đất đƣợc thiết lập yếu tố liên quan đến đất Qua điều tra thực tế, nhận rõ đƣợc điều phân tích cụ thể phần - yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất 4.6.3 Yếu tố pháp lý đất ảnh hưởng đến giá đất Qua điều tra thực tế, có 90% số hộ gia đình đƣợc điều tra không đồng ý với giá đất hàng năm qui định Nhà nƣớc lý giá đất Nhà nƣớc quy định thƣờng thấp chƣa sát với giá thị trƣờng Trong nhóm yếu tố pháp lý có yếu tố khác đƣợc điều tra yếu tố pháp lý liên quan đến đất Có 04 nhóm tình trạng pháp lý liên quan đến đất đƣợc đƣa để điều tra có 02 nhóm đƣợc ngƣời dân đánh giá cao trƣờng hợp có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, nhƣng chƣa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trƣờng hợp thứ hai có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong đó, trƣờng hợp thứ hai đƣợc đánh giá cao chiếm 81% tổng số hộ điều tra Điều chứng tỏ, ngƣời dân nhận thức rõ quyền lợi giá trị đất đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất 58 Nhận xét: Từ kết điều tra yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất tơi nhận thấy tất yếu tố điều ảnh hƣởng tới giá đất nhƣng mức độ khác Tâm lý ngƣời dân theo hƣớng điều kiện cho có lợi ích cho mục đích sử dụng yếu tố vị trí đất để tạo điều kiện sinh lời tốt điều kiện hàng đầu Các yếu tố nhƣ sở hạ tầng kĩ thuật, sở hạ tầng xã hội đƣợc xem trọng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ảnh hƣởng nhiều tới giá đất Ngoài chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ngƣời mua ngƣời bán quan tâm đến yếu tố quy hoạch sử dụng đất giá đất sau quy hoạch cao giá trƣớc quy hoạch nhiều Sự ảnh hƣởng giá đất đến khu vực khác điều kiện sở hạ tầng, điều kiện kinh tế xã hội huyện Cao Lộc khác vùng huyện 59 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Huyện Cao Lộc có vị trí thuận lợi nằm trung tâm tỉnh Lạng Sơn, nơi có tuyến đƣờng giao thông quan trọng liên kết tất huyện địa bàn tỉnh với thủ đô Hà Nội với tỉnh Đồng Bằng Bắc Bộ Huyện có mức độ tăng trƣởng kinh tế mức hệ thống sở hạ tầng không ngừng củng cố phát triển Trong tƣơng lai huyện định hƣớng chuyển dịch cấu theo hƣớng cơng nghiệp hóa - đại hóa Giá đất quy định địa bàn có xu hƣớng tăng dần từ năm 2011 đến năm 2014, năm 2011 mức giá đất quy định cao 4,0 triệu đồng trên/m2 thấp 30 ngàn đồng/m2 Giá đất thị trƣờng địa bàn huyện Cao Lộc có xu ln cao so với giá đất Nhà nƣớc quy định, mức độ chênh lệch giá giảm dần theo khu vực tuyến đƣờng Giá đất khu vực trung tâm huyện cao giảm dần khu vực lân cận Khu vực trung tâm cao 8.050 nghìn đồng/m2, thấp 1.640 nghìn đồng/m2 Khu vực cận trung tâm cao 3.950 nghìn đồng/m2, thấp 540 nghìn đồng/m2 Khu vực ven thị trấn cao 1.800 nghìn đồng/m2, thấp 230 nghìn đồng/m2 Việc giá đất thực tế cao không phản ánh giá trị thực đất đai phát triển kinh tế nhƣ chƣa thực phù hợp với mức thu nhập ngƣời dân Sự chênh lệch giá đất thực tế giá đất Nhà nƣớc quy định gây khó khăn cơng tác quản lý Nhà nƣớc đất đai việc thực sách có liên quan nhƣ: Cơng tác giải phóng 60 mặt bằng, thu hồi đất, thực nghĩa vụ tài đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, việc định giá tài sản nhà đất phục vụ cho công tác thi hành án Giá đất địa bàn huyện Cao Lộc phụ thuộc vào nhóm yếu tố nhƣ: vị trí, địa hình, sở hạ tầng, khả sinh lợi, hình thể diện tích đất số yếu tố khác yếu tố vị trí yếu tố ảnh hƣởng sâu sắc tới giá chuyển nhƣợng đất 5.2 Kiến nghị Qua trình điều tra, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất địa bàn huyện Cao Lộc, xuất phát từ thực trạng cơng tác quản lý đất đai nói chung công tác quản lý Nhà nƣớc đất đai nói riêng địa bàn huyện tơi xin đƣa số kiến nghị sau: - Phải có thị trƣờng đất đai công khai, minh bạch, đƣợc tổ chức quản lý chặt chẽ, UBND huyện Cao Lộc cần xây dựng đội ngũ cán có chun mơn tăng cƣờng công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá đất sát với giá thi trƣờng - Phải điều chỉnh giá quy định sát với giá thị trƣờng - Về công tác định giá đất: để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dƣ luận giá cả, môi giới, để thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trƣờng cần thành lập tổ chức từ trung ƣơng tới địa phƣơng - Từng bƣớc hoàn thiện chế sách đất đai nói chung thi trƣờng bất động sản nói riêng cho phù hợp với xu hƣớng phát triển kinh tế thị trƣờng - Nâng cao hiệu quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập chung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai công tác quản lý đất đai nhà nƣớc - Cần thành lập quan chuyên môn hoạt động lĩnh vực giá đất - UBND tỉnh cần có biện pháp cân đối cung - cầu sử dụng đất để tránh tình trạng cầu vƣợt cung giá đất bị đẩy lên cao TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2004), Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ Tài Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2007), Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài ngun Mơi trƣờng, Bộ Tài (2010), Thơng tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 Liên Bộ Tài ngun Mơi trường Bộ Tài hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Chính phủ nƣớc cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ nƣớc cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghi định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ nƣớc cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai 2003 Hội đồng Lý luận Trung ƣơng (2004), Giáo trình Kinh tế học Chính trị Mác - Lênin NXB Chính trị Quốc gia - Sự thật Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2005), Giáo trình Định giá đất, NXB Nông nghiệp Mai Văn Cầu, Tôn Giá Huyên Nguyễn Đăng Huỳnh (2003), Lý luận phƣơng pháp định giá đất (Dịch từ tiếng Trung Quốc) 10 Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng, (2008), giáo trình định giá đất, Trƣờng Đại học Nơng Lâm Thái Nguyên 11 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nơng nghiệp 12 Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2012), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011 13 Quốc hội nƣớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992), Hiến pháp 1992 NXB Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh 14 Quốc hội nƣớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993), Luật Đất đai năm 1993 NXB Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh 15 Quốc hội nƣớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Đất đai năm 2003 NXB Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh 16 Quốc hội nƣớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi từ Luật Đất đai 2003) NXB Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh 17 Thông tƣ số 36/6/2014 Bộ Tài Nguyên Môi Trƣờng quy định chi tiết phƣơng pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh bảng giá đất, quy định giá đất cụ thể tƣ vấn xây dựng giá đất 18 Trịnh Hữu Liên Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ Quản lý đất đai định giá đất NXB Nông nghiệp 19 Uỷ ban nhân dân huyện Cao Lộc (2013), Kết thống kê đất đai năm 2013 20 Uỷ ban nhân tỉnh Lạng sơn (2011), Quyết định số 18/2010/QĐ - UBND ngày 22 tháng 12 năm 2010 việc qui định giá loại đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2011 21 Uỷ ban nhân tỉnh Lạng sơn (2013), Quyết định số 28/2013/QĐ - UBND ngày 20 tháng 12 năm 2012 việc qui định giá loại đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2013 22 Uỷ ban nhân tỉnh Lạng sơn (2014), Quyết định số 27/2013/QĐ - UBND ngày 21 tháng 12 năm 2013 việc qui định giá loại đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2014 23 Vũ Anh Tuấn, Phạm Quang Phân, Tơ Đức Hạnh(2007), Kinh tế trị Mác-Leenin (In lần thứ có sửa chữa, bổ sung), Nhà xuất Tổng hợp, TP Hồ Chí Minh ... ? ?Đánh giá ảnh hưởng số yếu tố đến giá đất địa bàn huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011- 2014? ?? 1.2 Mục đích nghiên cứu đề tài Đánh giá trạng xác định giá đất khu vực đặc trƣng huyện Cao Lộc, ... NƠNG LÂM HỒNG THỊ DỊU Tên đề tài “ĐÁNH GIÁ SỰ ẢNH HƢỞNG CỦA MỘT SỐ YẾU TỐ ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CAO LỘC, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2011 - 2014? ?? KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chuyên... định giá đất UBND tỉnh - Các số liệu tài liệu chuẩn xác phản ánh xác yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất - Đánh giá thực trạng biến động giá đất yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất huyện Cao Lộc - tỉnh Lạng Sơn