THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ở VIỆT NAM

PHẢN THỨ H AI THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRỂN THỊ• TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM • • 163 CHƯƠNG III THỰC TRẠNG PHẤT TRIỂN THỊTRUANG BỈTBỘNG s ả n ỞVIỆT ■ • • NAM I Q TRÌNH PHÁT TRIEN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT ♦ NAM TỪ NẢM 1986 ĐẾN NAY Giai đoan trước năm 1986 Sau hịa bình lập lại miền Bắc năm 1954, Nhà nước thực cải cách ruộng đất, giao quyền sở hữu ruộng đất cho nông dân Tuy nhiên, thịi kỳ này, xã hội chưa hình thành thị trường đâ't đai Nhà nước công nhận đất đai mặt vật, chưa cơng nhận mặt giá trị Trong thịi kỳ hợp tác hóa, sở hữu ruộng đất nơng dân bị xóa bỏ để xác lập sở hữu tập thể ruộng đất hợp tác xã Trong thòi kỳ này, nển kinh tế miền Bắc ỉựa chọn phát triển theo mơ hình kê hoạch hóa tập trung với kế hoạch năm lần thứ (1961-1965), kế hoạch chuyển hướng thời chiến (1966-1975) Sau Việt Nam thống nhất, kinh tế nước phát triển theo kế 165 hoạch năm lần thứ hai (1976-1980), lần thứ ba (19811985) Trong kỳ kế hoạch đó, thị trường bất động sản mà loại thị trường khác đểu không pháp luật thừa nhận Giai đoan từ năm 1986 đến năm 1993 Năm 1986, Đại hội đại biểu toàn quốc ỉần thứ VI Đảng định thực công Đổi toàn đời sống kinh tê - xã hội, lên hàng đầu chuyển kinh tế từ chế kê hoạch hóa tập trung quan liêu, bao cấp sang kinh tế hàng hoá nhiều thành phần (sau kinh tế thị trưòng định hướng xã hội chủ nghĩa) Đại hội VI tạo trị cao cho việc xuất yếu tố thị trường, loại thị trường kinh tế, có thị trường bất động sản Tuy nhiên, năm 1986 thấy xuất thực tế xã hội số loại thị trường thị trường hàng tiêu dùng, thị trường thiết bị máy móc Nhiều loại thị trường khác có thị trường bất động sản chưa thể hình thành năm 1986 nhiều năm sau bỏi có chủ trương, đường lối Đảng, thiếu pháp luật bảo đảm Trong năm này, Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực thi hành, quy định: “nền kinh tế quốc dân chủ yếu có hai thành phần: thành phần kinh tế quốc doanh thuộc sở hữu toàn dân thành phần kinh tế hợp tác xã thuộc sở hữu tập 166 thê nhân dán lao động” (Điều 18); “đất đai tài sản khác mà pháp luật quy định Nhà nước - đểu thuộc sỏ hữu toàn dân” (Điều 19); “Những tập thể cá nhân sử dụng đất đai tiếp tục sử dụng hưỏng kết lao động theo quy định pháp luật" (Điều 20) Việc Hiến pháp năm 1980 không công nhận mặt pháp lý thành phần kinh tế tư nhân, không thừa nhận có tách biệt quyền sỏ hữu đất đai với quyền sử dụng đất đai làm cho thị trường bất động sản thiếu pháp lý để hình thành cách hợp pháp Thay cho thị trường hợp pháp, thị trường bất động sản phi thức hình thành vổi quy mơ lỏn dần kinh tế đặc biệt lĩnh vực đất nhà Trong lĩnh vực này, nhu cầu xúc cải thiện điều kiện nhà ở, người dân nhiêu vùng, đặc biệt thành phơ thị xã, tìm cách có đất để làm nhà (như: mua đât người có đất thổ cư để làm nhà; tự làm nhà đất nông nghiệp; “nhảy dù” vào làm nhà khu đất công thiếu quản lý ), raua bán nhà vói giấy tị trao tay cho thị trường bất động sản phi thức nàv mặt phản ánh diện cách khách quan quan hệ cung - cầu vê bất động sản địi sơng kinh tế - xã hội, mặt khác phản ánh lạc hậu hệ thống pháp luật so với chủ trương, đưòng lối Đảng lĩnh vực phát triển yếu tô thị trường, loại thị 167 trường nói chung, thị trường bất động sản nói riêng năm từ 1986 Hiến pháp năm 1980 thay thê Hiến pháp năm 1992 Trong khuôn khổ Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai lần ban hành năm 1987 Một nhược điểm lón luật tiếp tục coi đất đai loại vật không mang giá trị Tuy nhiên, tiến triển quan trọng đất đai đường tiếp cận vói thị trường lại bổ khuyết thời gian này, việc ban hành Luật Đầu tư nước Việt Nam năm 1987 với điều khoản cho phép doanh nghiệp nhà nước góp vốn vào xí nghiệp liên doanh vái nưốc ngồi quỹ đất Với quy định pháp luật, đất đai rihiểu doanh nghiệp nhà nước tính thành tiền để góp vốn vói nhà đầu tư nước ngồi Trong năm 19871991, vơn từ quỹ đất chiếm tới 30% tổng vốn doanh nghiệp liên doanh Việt Nam với nhà đầu tư nước Việt Nam Các yếu tố nằm giai đoạn sơ khỏi thị trường bất động sản phải chò Hiến pháp năm 1980 thay mối có điều kiện pháp lý để đời cách hợp hiến Tuy nhiên, ỏ chò đợi này, bên tham gia thị trường bất động sản giữ kiên nhẫn mình, thị trưịng bất động sản khơng Trong thịi gian 1991-1992, thị trường bất động sản giai đoạn hình thành sơ khỏi bị “cơn sốt nóng" sau 168 nhiều năm hoạt động khơng thức, chí hoạt động hợp lý mà chưa pháp luật thừa nhận Đây “cơn sốt nóng” thị trường bất động sản Việt Nam với hệ là: đất từ chỗ khơng có giá trị, giá rẻ mức giá trị, trở thành loại hàng hóa đặc biệt, chí mặt “giá trị sử dụng” loại hàng hóa tỏ rấ t khan hiếm, ln bị săn đuổi thị trưòng, dẫn đến giá bị tăng cao đặc biệt vào năm 1991-1993 Sau đợt sốt nóng này, thị trường bất động sản bị trầm lắng lại vài năm Giai đoan từ năm 1993 đến nảm 2003 Hiến pháp năm 1980 thay Hiến pháp năm 1992 Lần (kể từ Hiến pháp năm 1959), Hiến pháp năm 1992 khẳng định: “Nhà nưổc phát triển nển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo chế thị trường có quản lý Nhà nước, theo định hướng xã hội chủ nghĩa” (Điều 15); đồng thời, thừa nhận “chế độ sỏ hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, sỏ hữu toàn dân sỏ hữu tập thể nển tảng” (Điều 15) Hơn nữa, chủ trương “Giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”; tổ chức cá nhân “chuyển sử dụng đất Nhà nước giao theo quy định pháp luật” (Điểu 18) Những đột phá Hiến pháp năm 1992 vể “nền kinh tế hàng hóa”, vể “sở hữu tư nhân”, “chuyển quyền sử dụng đất” tạo pháp lý cao để 169 hình thành cách hợp pháp yếu tô thị trường, loại thị trường thành phần từ thâ'p tới cao thị trường bất động sản, nhát từ sau Luật Đất đai năm 1993 ban hành tổ chức thực phạm vi nước Năm 1992 1993 mốc thịi gian đánh dấu hình thành thị trường bất động sản hệ thơng thị trường thơng (chính thức, hợp pháp) nển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam 3.1 Sự đời thi trường quyền sử dung đ ấ t mà bên cung Nhà nước Sau môc thời gian trên, thị trưịng bất động sản thơng bắt đầu hình thành với loại thị trường thành phần quan trọng hàng đầu, thị trường quyền sử dụng đất mà bên cung Nhà nưổc (thường gọi thị trường sơ cấp sử dụng đất) Đầy loại thị trường có vai trị mở đường cho việc hình thành loại thị trường thành phần khác thị trường bất động sản Tại thị trường sơ cấp quyền sử dụng đất Nhà nước giữ vai trò bên cung cho nhu cầu tồn xã hội loại hàng hóa đặc biệt (tức sử dụng đất) Hiến pháp năm 1992 cho phép Nhà nước “giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng ôn định lâu dài” Tuy nhiên, Luật Đất đai ban hành năm 1993 khẳng định Nhà nước giao “quyền sử dụng đất” cho tố chức, cá nhân: vê sỏ hữu đất thuộc “sỏ hữu tồn dân” Đặc biệt, Luật Đất đai năm 1993 cố quy 170 định mới, chưa có Hiến pháp năm 1992, quy định việc Nhà nước cho “thuê đất” (được hiểu cho thuê sử đụng đất) Từ sau luật này, việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất tạo loại thị trường mới: thị trường sơ cấp quyền sử dụng đất, Nhà nước đảm nhận vai trị bên cung, bên cầu nhu cầu sử dụng đất toàn xã hội Hiến pháp năm 1992 Luật Đất đai năm 1993 làm bùng nô thị trường sơ cấp vê quyền sử dụng đất liên tục nhiều năm Sự bùng nổ thể số động thái: Một là, Nhà nưốc thực việc giao đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình theo hình thức: khơng thu tiền có thu tiền sử dụng đất Việc giao đất không thu tiền sử dụng đất áp dụng chủ yếu giao đất nơng, lâm, ngư nghiệp có hạn mức cho hộ nơng dân, cơng trình xây dựng khơng nhằm mục tiêu kinh doanh; việc giao đất có thu tiên sử dụng đất áp dụng chủ yếu giao đất để xây dựng nhà ở, nhà kinh doanh (bán, cho thuê), đất có hạ tầng thuê Với hình thức này, đến năm 1998, Nhà nước hoàn thành việc giao đất trồng ngắn ngày (nhất đất lúa vùng đồng bằng) cho hộ nông dân Một tỷ lệ cao số cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất (Sổ đỏ) hộ Việc với chê “Khoán 10” theo Nghị số 10-NQ/TW Bộ Chính trị, ngày 5-4-1988 đổi quản lý kinh tê nông nghiệp tạo động lực quan trọng, thúc đẩy mạnh mẽ sản xuất nông nghiệp pói chung, lương thực nói riêng bình diện nưóc; 171 Hai là, Nhà nưốc bắt đầu việc cho thuê đất với quy định tổng quát về: đối tượng thuê đất, thời gian thuê đất, giá thuê đất , có việc cho thuê đất theo sách khu cơng nghiệp, khu chê xuất Chính sách cho th đất khu cơng nghiệp, khu chê xuất nhằm mục tiêu chủ yếu thu hút tổ chức kinh tê nưốc nưốc đầu tư vào địa bàn đó, giá cho th đất khơng thấp mà cịn miễn, giảm hấp dẫn nhà đầu tư; Ba là, đến năm 2000, Nhà nước hoàn thành việc giao đất, cho thuê đất đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất đô thị, đất ỏ nông thôn, đất chuyên dùng Bảng 111.1: Đất Nhà nước giao cho thuê Loai * đắt (1) TỔNG só I Đết chưa s dụng Đát sử dụng Diện tích tự 0i4n tích đỉ So sánh nhiỏn giao, cho thui m ĩ) (ha) (ha) (%) (2) 32.924.060 (3) (4) • 10.021.939 22.902.121 21.132.450 92,3 • Đất nơng nghiệp 9.345.345 9.345.345 100,0 • Đất lâm nghiệp 11.580.755 9.811.084 84,7 72.139 100,0 -Đátởđốthị 72.139 - Đát nông thôn 371.039 371.039 100,0 - Đất chuyẻn dùng 1.532.843 1.532.843 100,0 Nguồn: Tổng kiểm kê dất đai nảm 2000 Tổng cục Địa (tính đến ngày 31-12-2000) 172 1.5 Thị trường b ấ t đơng sản có quan hệ rỏ nét dối vịi m ót s ố th ị trường khác kinh t ế Bảng 111.20: Tưdng quan thị trường bất động sản số thị trưdng chúng khoán Thời gian Giá bất động sản VN-lndex Quý 1-2007 Tăng Tăng Quý 11-2007 Tăng mạnh Giảm Quý 111-2007 Ổn định Giảm Quý IV-2007 Tăng mạnh Giảm mạnh Nguồn: Trần Kim Chung, Hoàng Vãn Cương, 2008 Thị trường bất động sản có quan hệ vối thị trường khoa học công nghệ, đặc biệt công nghệ thông tin, rõ thị trường quyền sử dụng đất Đối với thị trường bất động sản, chiếm ưu thê thị trường đất đai nhà gắn liền đất Để tiếp cận thông tin nhà ở, khách sạn cho th, cho th văn phịng, V.V., người có nhu cầu sử dụng mạng Internet, mạng LAN với đầy đủ thuộc tính dể tra cứu thơng tin mua, bán, thuê, cho thuê, sử dụng Riêng thị trường đất đai phải thiết lập hệ thống sỏ liệu vể đ ất đai (thông tin địa chính), theo nội dung liên quan đến đất cập nhật thưòng xuyên (hồ sơ địa chính, đồ vị trí đất, giấy chứng nhận sử dụng đất, giá đất, trạng quy hoạch ) phục vụ cho công tác quản lý quyền sử dụng 225 đất Các thông tin phát triển theo thịi gian, khơng gian phải lưu thơng cơng khai, minh bạch hệ thống thơng tin địa thông tin kết xuâ't đáp ứng cho thị trường bất động sản Đối vối quản lý nhà nưóc, hệ thống thơng tin thị trường đất đai, bất động sản cơng cụ hữu ích phục vụ cho việc dự báo thị trường, từ nhà điểu hành xây dựng chế vĩ mô để điều hành thị trường không cần thiết phải can thiệp trực tiếp vào thị trường Thị trường bất động sản có tương quan với thị trường tài - tiên tệ nói chung, đặc biệt thị trường chứng khoán Mặc dù quy định pháp luật không đề cập đến mối quan hệ thị trường chứng khoán với thị trường bất động sản quan hệ tương quan hai thị trường rõ ràng Các tác động có chiều, lúc lại ngược chiều chịu nhiều ảnh hưởng yếu tố tâm lý Khi thị trường chứng khoán rơi vào trạng thái giảm sâu thời gian vừa qua, lượng giao dịch mức giá thị trường đất đai, bất động sản suy giảm mạnh Có thể nhận thấy thị trường bất động sản gần mối quan tâm thưòng trực cá nhân tiềm lực tài cải thiện vào lúc cần xếp lại cấu tài sản nắm giữ Đặc tính thể rõ kinh tế Việt Nam có bước tiến tích cực, cải tích lũy người dân nhiều Ngay thập kỷ 90 cửa kỷ XX ghi nhận việc xã hội xem 226 bất động sản phương tiện lưu trữ giá trị ưa thích bên cạnh vàng ngoại tệ mạnh Xu hướng tăng giá bất động sản động lực quan trọng khiến thị trường ngày sôi động lấn át hình thức đầu tư tiết kiệm truyền thống Thị trường chứng khoán thị trường bất động sản có chung đặc điểm vốn đầu tư phần lón thuộc nguồn vơn nhàn rỗi dân nên nhà đầu tư bất động sản giữ đất kiên không giảm giá Thực tê hoạt động chứng khoán cho thấy nhà đầu tư bán đất, bán vàng để đầu tư vào thị trường chứng khốn người tháo chạy khỏi sàn giao dịch Hoạt động kinh doanh bất động sản nhộn nhịp, không giới đầu tư, đầu cơ, kinh doanh bất động sản, mà quan cung cấp tài quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần Sự sụt giảm thị trường chứng khoán từ sau tháng 4-2007 buộc nhà đầu tư phải điều chỉnh mức kỳ vọng lợi nhuận đầu tư xem xét lại tiềm lực tài chính, cân nhắc hai lựa chọn là: bất động sản hay chứng khốn? Thịi điểm cuối năm 2007, đầu năm 2008, kết th ất vọng thị trường chứng khoán cổ vũ nhiều người chơi, nhiều nhà đầu tư chứng khốn tìm đến bất động sản Các đồng tiền đổ vào thị trường bất động sản cần nhiêu năm để chuyển hóa thành tài sản thực Trong 227 khoảng thời gian đó, lượng tiền quay vịng nhiều lần, khiến tổng cung tiền kinh tế tăng lên mạnh mẽ Từ đó, nguồn áp lực tỏi lạm phát hình thành dần lớn lên Ngoài ra, tác động lan truyền từ thị trường bất động sản sang thị trường tín dụng thị trường khác kinh tê bỏ qua Giám sát chặt chẽ biến động, xây dựng chế phòng ngừa rủi ro dựa nguyên lý vận động thị trường đẩy m ạnh cơng tác nghiên cứu, phân tích chun gia cần th iết để trì ổn định thị trường bất động sản, phát triển bền vững kinh tê Việt Nam Thị trường bất động sản thị trường lao động tác động tương hỗ lẫn Thị trường lao động Việt Nam, xét tổng thể, cung lớn cầu Tuy nhiên, nhò cấu kinh tê chuyển dịch mạnh theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa hội nhập đầy đủ vào kinh tê giới nên nển kinh tế thị trường Việt Nam phát triển giai đoạn cao hơn, tạo điều kiện cho thị trường lao động phát triển mạnh Trong điều kiện kinh tế thòi kỳ chuyển đổi, thị trường lao động phát triển không đồng đều, tồn phân tầng đa dạng, phức tạp Trong thời kỳ này, thị trường th ế giới tác động mạnh mẻ vào thị trường lao động Việt Nam làm cho cạnh tranh ngày gay gắt, kể thị trường lao động nước, khu vực quốc tế Mối quan hệ thị trưòng lao động 228 với thị trường bất động sản Việt Nam xem mối quan hệ “bắc cầu” tác động tương hỗ lẫn trình vận hành Năm 2007, số cung, ngành bất động sản nằm danh sách ngành tăng trưởng tốt vối mức tăng trưởng 36% quý IV-2007 Chỉ số cầu ngành tãng đặn suốt năm đạt mức tàng 9% quý cuối năm Nguồn lao động ngành xây dựng ước khoảng triệu người, cung cấp chủ yếu từ cổ sở đào tạo thuộc Bộ Xây dựng doanh nghiệp xây dựng Các sỏ cung ứng cho ngành gần 44.000 lao động/năm Nếu nhu cầu lao động ngành tăng 10%/năm (200.000 người), sở đào tạo thuộc Bộ Xây dựng phải tăng tiêu lên 10-12% Tuy nhiên, sô lao động qua đào tạo cung cấp cho ngành đáp ứng 25% nhu cầu Cơ cấu nguồn nhân lực ngành (tỷ lệ cấu kỹ sư, tru n g cấp chuyên nghiệp, công nhân học nghề) 1:1,3:3; với nước th ế giới, tỷ lệ 1:4:10 Với tỷ lệ này, ngành xây dựng tồn tình trạn g thiếu lao động trực tiếp Cùng với trìn h đẩy m ạnh cơng nghiệp hố thị hoá ỏ Việt Nam, khu vực thành thị tiếp tục mở rộng vùng nông thôn ngày bị thu hẹp lại Áp lực khu vực nơng thơn gia tăng vậy, khơng thể trá n h dòng di cư lao động lớn từ nông thôn th àn h thị thời gian tới Việc di 229 chuyển lao động nơng nghiệp làm cho thành phố lón q tải dân số, đặc biệt hộ gia đình, cá nhân ngoại tỉnh mua đất, mua nhà định cư ỏ thành phô' Hiện tượng tất yếu gây sô bất ổn xã hội có tác động lớn đến thị trường bất động sản quan hệ cung - cầu Tồn tại, yếu trình phát triển th ị trường bất động sản 2.1 chưa cao Tính m inh bach th ị trường bất dộng sản Năm 2006, thị trường bất động sản Việt Nam bị xếp hạng minh bạch, năm 2008 thị trường bị đánh giá nằm vùng minh bạch so với kinh tế giới Điều cho thấy dù có tiến thị trường bất động sản Việt Nam cần phải có chuyển biến nhiều để trỏ thành thị trường có độ minh bạch cần thiết1 Có nhiều nguyên nhân gây tính minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam, khách quan thị trường thức cơng nhận chậm so với thị trưịng phận khác trình hình thành minh bạch hóa cần phải có thời gian, chủ quan thị trưòng bất động sản điều tiết lượng tài Jones Lang La Salle, 2006, 2008 230 sản lớn lợi ích đem lại cao nên dễ nảy sinh tiêu cực minh bạch, lợi ích siêu ngạch lớn Thơng tin thị trường thông tin tiếp cận thị trường cịn chưa minh bạch, cơng tác dự báo cịn nhiều hạn chế Việc tiếp cận thông tin để tiến hành đầu tư khu đô thị mới, khu chung cư cao tầng phức tạp Việc tiếp cận thông tin để xúc tiến đầu tư nhà đầu tư nhằm hình thành dự án khu thị mới, chung cư cao tầng tồn lớn Dẫu nhiêu dự án phê duyệt, nhiêu cơng trình xây dựng nhiều dự án hoàn thành, triển khai triển khai thông tin vấn đề liên quan thiếu rõ ràng Theo Luật Đất đài năm 2003, đất để triển khai thực t m dự án phải qua đấu thầu Trong thực tế, hầu hết dự án Số liệu vể dự án đâu thầu chiếm tỷ lệ nhỏ số dự án triển khai Tuy nhiên, việc không xem xét, xử lý theo hướng công khai, minh bạch Hơn nữa, công tác dự báo định hưỏng phát triển cịn nhiều bất cập, nhiều nơi khơng phù hợp nguyên nhân dẫn tói việc phát triển thị trường khơng đồng đều, sản phẩm cho nhóm đối tượng phân khúc thị trường vừa thừa, vừa thiếu Có vài khu thị mới, đả xây xong phần thô nhiều năm chưa có cư dân sinh sống, vừa gây lãng phí vừa phá võ quy hoạch 231 2.2 Thị trường bất đông sản chưa có báo độ đo thức Hầu hết đợt tăng giá gọi “sốt nóng”, hay giảm giá, giao dịch ngưng trệ (cịn gọi “đóng băng”) thường nhận định sở quan sát phận thị trường, phân mảng thị trường nhận định định tính Cho đến nay, chưa có câu trả lời định lượng vấn đề cách khoa học, bản, tổng thể Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cho rằng, chưa có đủ tin cậy để tiến hành dự báo có thị trường bất động sản Việt Nam Mặc dù có nhiều cố gắng, đến cuối năm 2009, Bộ Xây dựng quan chịu trách nhiệm vể quản lý nhà nước thị trường bất động sản, chưa có số liệu thống, đủ tin cậy thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà đất nói riêng Hiện chưa có sơ" tối thiểu để đo lường thị trường bất động sản Trong đó, thê giới tồn nhiều số khác đo lưịng thị trường bất động sản nói chung thị trường nhà ở, khu thị nói riêng Chẳng hạn, số giá nhà (HPI), số giá bất động sản (RPI), số thị trường bất động sản (REMI) Nguyên nhân việc chưa đo số xuất phát từ việc thị trường bất động sản chưa phần công, phân cấp quản lý nhà nước cách dồng hệ thơng Bên cạnh có ngun nhân thị trường bất động sản hình thành thức, chưa có nhiều 232 nghiên cứu củng chưa có sức ép từ u cầu cung cấp thơng tin thân nhiều quan quản lý nhà nước; Tổng cục Thống kê chưa xác lập số báo cáo thống kê hàng năm 2.3 Thỉ trường bất dộng sản p h t triển không đồng ph ân khúc thị trường, địa bàn, chủ th ể dầu tư Về địa bàn, nhiều doanh nghiệp thành cơng khu vực phía Bắc thành cơng khu vực phía Nam ngược lại Ví dụ, Tổng công ty Xây dựng nhà đô thị (HUD) thành cơng địa bàn khu vực phía Bắc triển khai dự án khu đô thị phường Đơng Tăng Long, quận 9, thành phơ”Hồ Chí Minh chậm khó khăn Cũng vậy, doanh nghiệp Đất Lành thành phố Hồ Chí Minh tập trung triển khai dự án nhà chung cư địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh Hdn nữa, doanh nghiệp tập trung chủ yếu Đồng sông Hồng miền Đông Nam Bộ chiếm khoảng 70% số doanh nghiệp (cả đăng ký hoạt động) nước, có xu hướng tăng lên Trong đó, tỷ lệ doanh nghiệp vùng khác không tăng giảm xuống, vùng Tây Bắc, Đông Bắc vùng Đồng sông cửu Long, đó, giảm mạnh vùng Đồng sông Cửu Long, từ khoảng 27% năm 2000 xuống 12% năm 2006 Về sản phẩm, doanh nghiệp 233 thành cơng kinh doanh loại hình sản phẩm bất động sản Các doanh nghiệp thành cơng nhóm sản phẩm nhà khu đô thị nhà chung cư mặt số doanh nghiệp kinh doanh phát triển sở hạ tầng khu đô thị khu du lịch nghỉ dưõng ngược lại (đuy có Tập đồn Đầu tư phát triển Sài Gịn có sản phẩm ba nhóm sản phẩm) Về chủ thể đầu tư, doanh nghiệp ngồi nươc giao đất có thời hạn để phát triển dự án Trong chủ đầu tư nước giao đất dài hạn Đồng thời, việc thê chấp bất động sản chấp cho tổ chức tín dụng hoạt động lãnh thổ Việt Nam Vì vậy, có tình trạng người dân mua nhà doanh nghiệp nước cấp giấy chứng nhận sử dụng đất sở hữu nhà nêu mua chủ đầu tư nước ngồi phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất (trường hợp chủ đầu tư Phú Mỹ Hưng, thành phố Hồ Chí Minh) mua hộ thời gian dự án (trường hợp tịa nhà The Paciíìc Place - Hanoi) Nguyên nhân tồn thị trường bất động sản tùy thuộc vào chê xin cho (đất đai) nên chủ thể tiếp cận vói thị trường bất động sản địa bàn nước Nguyên nhân thứ hai thị trường bất động sản cịn non yếu nên khơng có chủ thể mạnh tất loại hình sản phẩm nguyên nhân thứ ba 234 cịn có khác biệt đối vói chủ thể nước nước 2.4 Thị trường bất động sản p h t triển, cồn non yếu, có thay đổi nhiều khơng kiểm sốt Thị trường bất động sản Việt Nam non yếu, dễ bị tác động ngoại cẩnh, đặc biệt sách tiền tệ, tín dụng từ năm 2004 đến Điển hình việc thị trường bị đình đơn vào năm 2008 Nhà nước thi hành mơt • loat • sách tiền tê• để bình ổn kinh tê vĩ mơ Với sách tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thể rõ quan điểm kìm hãm tín dụng đổ vào bất động sản Khả hạn mức dư nợ tín dụng dành cho khoản vay bất động sản áp dụng ngân hàng thương mại (tương tự với mức vay chứng khoán) cân nhắc Bên cạnh đó, cơng tác rà sốt, kiểm tra tín ' dụng bất động sản củng khuyến cáo cần thực liên tục ngân hàng thương mại Các sách thuế liên quan đến giao dịch đăng ký quyền sử dụng đất, sở hữu nhà đểu xem xét cơng cụ sử dụng nhằm bình ổn thị trường bất động sản Ngồi ra, quy định cho vay chặt chẽ giúp cải thiện đáng kể chất lượng tín đụng bất động sản ngân hàng thương mại Nhờ đó, không ngân hàng tránh nguy rủi ro mà người tiêu dừng khơng bị mắc kẹt cam kết toán với chủ đầu 235 tư lực tìm kiếm nguồn tài trợ Khả hạ thấp lãi suất tín dụng bất động sản cơng cụ phịng ngừa rủi ro thị trường bất động sản cân nhắc Giảm lãi suất mang lại tác động kép Vói nhà đầu tư bất động sản, mức lãi suất thấp làm giảm chi phí đầu tư, nhờ vậy, giá bán tài sản điều chỉnh xuống Với ngưịi có nhu cầu, chi phí huy động vốn tháp tạo hội lón để sử dụng hay sỏ hữu bất động sản Kết hợp hai tác động kỳ vọng tạo tính khoản cao cho giao dịch bất động sản Các nghiên cứu thực nghiệm thống kê kinh tê cần thiết để xác định mức lãi suất thấp hợp lý, bảo đảm hoạt động hiệu thị trường bất động sản toàn kinh tế Mặt khác, nhiều ngân hàng nưồc, ngân hàng khu vực đô thị lớn ngừng cho vay dự án bất động sản Những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản doanh nghiệp triển khai đầu tư dự án mối doanh nghiệp phải gánh chịu hậu nặng nề Hầu hết dự án doanh nghiệp vay vốn ngân hàng, có dự án vay đến 80%, trước vốh vay dễ, lãi suất thấp, doanh nghiệp mạnh đạn theo đuổi; vốn vay không nổi, lãi suất cao, doanh nghiệp trỏ nên khó khăn, Hậu vấn đề không dừng lại việc kinh doanh mà việc trả lãi Quy định Nhà nước dành 30% vốn ngắn hạn đầu tư cho dài hạn Việc quy định nhằm tránh rủi ro tài chính, tính tốn đầy đủ, song 236 khó khăn cho ngân hàng Ngần hàng Việt Nam hầu hết ngân hàng thương mại, chất đầu tư vốn ngắn hạn cho kinh doanh, thương mại Việc đầu tư cho bất động sản thực tế dựa tài ngân hàng, mà phải qua nhiều kênh huy động khác, lâu dài bền vững, mong tạo thị trường bất động sản phát triển tốt, tác động tốt đến tài chính, kinh tê - xã hội Trước biến động tăng giá kèm với giao dịch sôi động giá giảm kèm giao dịch ngừng trệ, hoạt động giao dịch thị trưòng bất động sản thường mang tính cục bộ, địa phương gắn liền vối nhân tơ" chủ quan, động thái, sách quản lý Nhà nước làm cho giá đất đai nói riêng giá bất động sản nói chung vượt giá trị thực chúng vượt sức chịu đựng kinh tế Đây đặc điểm bật, bao quát kéo dài suốt hàng chục năm qua, kể từ năm đầu thập kỷ 90 thê kỷ XX Thực tê cho thấy, mặt, hầu hết đợt sốt tăng giá bất động sản, giảm sút đóng băng giá cả, lẫn giao dịch thị trường bất động sản đểu có nguyên nhân trực tiếp từ điểu chỉnh lớn sách quản lý nhà nước đất đai nhà ở, cấp quốc gia lẫn phạm vi địa phương Ngoại trừ sốt giá bùng phát vào cuốĩ năm 1980 chuyển đổi chê toàn nển kinh tê kê hoạch hoá tập trung sang chê thị trường khiến giá nhà, đất đồng loạt tăng lên theo mặt chung giá lúc 237 giò (từ giá bao cấp thấp cách giả tạo phi kinh tế sang bước đầu theo giá thị trường ) Các sốt sau thị trường bất động sản không diễn đồng loạt, lúc phạm vi toàn quốc, tất phận thị trường bất động sản, chúng thường sản phẩm trực tiếp gián tiếp từ việc Nhà nước trì hai chê độ giá đền bù giải phóng mật theo chê bao cấp doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuât, từ việc Nhà nước dành sách ưu dai cho c » c „ ả r „ ghiệp kinh d„.nh b tt dộng sản nhà ỏ thương mại khu vực đô thị khu vực thị hố Tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản sách giá đất ưu đãi kiểu bao cấp vể đất cho doanh nghiệp đó, cho khu vực kinh tê nhà nước nói chung, gia tăng nhiều, vượt khỏi kiểm soát giới hạn đặt chủ yếu từ nguyên tắc đạo đức mục tiêu phát triển kinh tê ban đầu cộng hưỏng tình trạng khác 2.5 Sản ph ẩm thị trường bất động 8ỏn rấ t đa dang, đôi khỉ khác biệt thiếu liên thông Bên cạnh phát triển rầm rộ thị trường nhà chung cư, biệt thự cao cấp, nhà mặt phố nhà vườn trang trại , thị trưòng bất động sản Việt Nam có phát triển nhằm tạo cân xứng đồng phận thị trường nhà cho thuê, nhà dành cho người có 238 thu nhập thâ’p, nhà bán trả chậm, nhà chuyển đổi, thị trường bất động sản cầm cô, bất động sản dành cho người Việt Nam nước người nước Cung - cầu đểu gia tăng, nhà, mảnh đất trở thành hàng hóa giao dịch thị trường bất động sản ngày nhiều hơn, đa dạng tiện ích mẫu mã chủng loại, cơng năng, chát liệu, quy mô giá Những chủ thể tham gia thị trường khơng cịn tập trung vào phận người có thu nhập mức sơng trung lưu trở lên mà có tham gia ngày nhiều công ty, quỹ đầu tư, kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp, củng nơng dân thị dân có thu nhập thấp, người Việt Nam định cư ỏ nước người nưốc Bản thân Nhà nước, ngồi hoạt động quản lý nhà nước có liên quan đến thị trường bất động sản nêu trên, tham gia tích cực, chủ động hiệu vào thị trường theo cách thức mối thích hợp, mang tính thị trường 239 ... ữ ii, Mến d in x Ậ d tớ tk h c tỉnh sử dụng doanh phưởng, th ị ín Đát nơng nghiệp 9 .34 5 .34 5 8.0 13. 349 839 .30 8 7.585 36 4 .33 5 120.768 Tỷ lệ % 100,0 857 8,9 0,1 3, 8 1,5 Đất nồng thổn 37 1. 039 36 4. 635 ... (%) (2) 32 .924.060 (3) (4) • 10.021. 939 22.902.121 21. 132 .450 92 ,3 • Đất nơng nghiệp 9 .34 5 .34 5 9 .34 5 .34 5 100,0 • Đất lâm nghiệp 11.580.755 9.811.084 84,7 72. 139 100,0 -Đátởđốthị 72. 139 - Đát... chỉnh sảch * (2) (3) 900 3. 000 550 1500 1.500 8.000 55 160 32 86 5.200 14.800 - Dự án xảy dựng vườn ươm cày xanh Hóc Mồn (Thành phố So sánh PW2>(%) (4) 33 3 ,3 272,7 180,0 533 ,3 290,1 Hó Chí Minh)