HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH VƢƠNG MINH PHƢƠNG HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Mã số: 62.34.02.01 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI – 2018 CƠNG TRÌNH ĐƢỢC HỒN THÀNH TẠI HỌC VIỆN TÀI CHÍNH Người hướng dẫn khoa học: PGS.,TS Ngơ Trí Long PGS.,TS Phạm Ngọc Ánh Phản biện 1: Phản biện 2: Phản biện 3: Luận án đƣợc bảo vệ Hội đồng chấm luận án cấp Học viện họp Học viện Tài Vào hồi …giờ 00 ngày … tháng … năm 2017 Có thể tìm hiểu luận án tại: - Thư viện Quốc gia - Thư viện Học viện Tài DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ CĨ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 1.Vương Minh Phương (2017), “Thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhượng bất động sản thị trường bất động sản Hà Nội” đăng Tạp chí Tài kế tốn, số (162) 2017, trang 32 Vương Minh Phương (2017), “Hình thành quỹ tín thác đầu tư bất động sản – Những vấn đề đặt ra” đăng Tạp chí Thanh tra tài số 175 + 176 ( + – 2017), trang 78 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài luận án Thị trường bất động sản (TTBĐS) thị trường nguồn lực đầu vào quan trọng kinh tế quốc dân Phát triển TTBĐS lành mạnh, phù hợp với mơ hình kinh tế - xã hội nhiệm vụ vô quan trọng giai đoạn nay, đặc biệt Việt Nam trình hội nhập quốc tế Thủ Hà Nội trung tâm trị - kinh tế - văn hóa nước Hoạt động TTBĐS Hà Nội ngồi điểm chung, cịn có điểm riêng đặc thù so với tỉnh thành phố khác nước Đây thị trường lớn có tác động mạnh mẽ đến TTBĐS Mặc dù TTBĐS Hà Nội thời gian qua đạt thành tựu định nhiều hạn chế nguyên nhân khách quan chủ quan như: hệ thống văn pháp lý chưa hồn chỉnh, sách thị trường cịn thiếu chưa đồng bộ; cấu tổ chức máy quản lý nhà nước TTBĐS yếu,… Nhìn chung, thị trường phát triển cịn thiếu ổn định, phát triển q "nóng", lúc "đóng băng", đầu tư bất động sản (BĐS) cịn mang tính tự phát, theo phong trào, lệch pha cung - cầu, giá BĐS cao so với mức thu nhập người dân Một nguyên nhân tình trạng hệ thống sách tài mà Nhà nước sử dụng nhằm để quản lý phát triển TTBĐS Việt Nam nói chung TTBĐS thành phố Hà Nội nói riêng hạn chế, đến bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý như: sách thuế, phí liên quan đến BĐS chưa thực cơng cụ góp phần công khai, minh bạch điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ; hệ thống định chế ngân hàng chưa hoàn thiện thiếu nguồn vốn trung dài hạn cho TTBĐS Đặc biệt cần hạn chế phụ thuộc TTBĐS vào nguồn vốn hệ thống ngân hàng Vốn vay ngân hàng chủ yếu huy động từ nguồn vốn ngắn hạn vay dài hạn Vì thế, nguồn vốn khơng ổn định có độ rủi ro cao mặt sách Để tạo lập dịng vốn bền vững cần phát triển thêm định chế phi ngân hàng như: tạo quỹ đầu tư, đặc biệt quỹ đầu tư tín thác, quỹ bảo hiểm, quỹ tiết kiệm hưu trí, trái phiếu BĐS Đây vốn vấn đề mới, đề cập trước đến nhiều vướng mắc Sự vướng mắc chủ yếu đến từ nhận thức tâm lý e ngại nhà đầu tư doanh nghiệp nước Đồng thời, qua nghiên cứu sách tài TTBĐS, tác giả nhận thấy nghiên cứu cung cấp nhiều luận khoa học cho quan quản lý nhà nước Tuy nhiên, nghiên cứu sách tài TTBĐS Việt Nam nói chung TTBĐS thành phố Hà Nội nói riêng cịn nhiều hạn chế, có số hạn chế lớn như: số vấn đề lý luận cịn chưa làm rõ mang tính hệ thống, chưa đưa giải pháp cụ thể sách tài TTBĐS Vì vậy, trước địi hỏi q trình hội nhập phát triển kinh tế việc đổi mới, hồn thiện mặt lý luận thực tiễn việc hồn thiện sử dụng sách tài nhằm phát triển TTBĐS xu tất yếu Nghiên cứu sách tài tác động sách đến TTBĐS để từ đề giải pháp tài cần thiết nhằm thúc đẩy TTBĐS thành phố Hà Nội phát triển ổn định bền vững đặt cấp thiết lý luận thực tiễn Với lý đây, tác giả chọn đề tài: “Hồn thiện sách tài phát triển thị trường bất động sản Hà Nội” làm đề tài luận án tiến sỹ Tổng quan cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án 2.1 Những cơng trình nghiên cứu nước Luận án đề cập tới hội thảo, đề tài nghiên cứu cấp Bộ, luận án tiến sĩ, sách báo có liên quan với góc nhìn khác Trong thời gian qua Việt Nam có khơng hội thảo khoa học cơng trình nghiên cứu khoa học vấn đề như: Hội thảo “Thị trường bất động sản Việt Nam nay” trường Đại học Kinh tế Quốc dân phối hợp với Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam tổ chức (2014); Hội thảo “Tìm kiếm nguồn vốn cho thị trường bất động sản năm 2016” Báo Lao Động phối hợp với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức (2016); Hội thảo “Triển vọng thị trường bất động sản 2017 - tác động sách” (2016) Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với Báo Đầu tư, Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức Các tham luận hội thảo tập trung nghiên cứu nguyên nhân, hạn chế thị trường qua năm, nguyên nhân đồng thời đưa định hướng phát triển, đề xuất giải pháp để khắc phục hạn chế phát triển lành mạnh TTBĐS Đề tài khoa học cấp Bộ: “Hồn thiện chế sách thu tài đất đai Việt Nam” (1999), “Chính sách tài khai thác nguồn lực đất đai bất động sản nhà nước phục vụ cơng nghiệp hố đại hoá đất nước” (2003) PTS Phạm Đức Phong, Cục trưởng Cục Quản lý công sản thuộc Bộ Tài làm chủ nhiệm đề tài; PGS.TS Nguyễn Văn Thạo chủ nhiệm đề tài với chủ đề “Thực trạng vấn đề sở hữu phương hướng giải nước ta nay” (2005); đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ thuộc Bộ Tài TS Hà Quý Tình chủ nhiệm với chủ đề “Lý luận địa tô vận dụng để giải số vấn đề đất đai Việt Nam” (2005), “Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” (2011) TS Đinh Văn Ân Các luận án gần tiếp tục nghiên cứu vấn đề liên quan đến TTBĐS như: quản lý nhà nước TTBĐS, tượng bong bóng BĐS, xây dựng số nghiên cứu thị trường, phát triển sản phẩm tài cho TTBĐS Việt Nam Cụ thể sau: Nghiên cứu sinh Nguyễn Thị Dung, “Quyền sử dụng đất thị trường BĐS Việt Nam - vấn đề lý luận thực tiễn” (2011) ; “Quản lý nhà nước thị trường BĐS địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” (2011) nghiên cứu sinh Nguyễn Văn Điển; Luận án tiến sĩ “Bong bóng bất động sản nhà đất để ở” Lê Thanh Ngọc (Đại học ngân hàng thành phố Hồ Chí Minh), (2014); “Nghiên cứu xây dựng số thị trường bất động sản ứng dụng thành phố Hồ Chí Minh” NCS Lê Văn Cư (Viện nghiên cứu quản lý trung ương), (2015) Bên cạnh nghiên cứu chung TTBĐS quản lý TTBĐS đề cập tới trên, có khơng cơng trình nghiên cứu sâu mặt tài thị trường, có sách tài chính: Nghiên cứu sinh Đỗ Thanh Tùng với luận án “Chính sách tài nhà địa bàn đô thị Hà Nội” (Đại học kinh tế quốc dân 2010); Luận án tiến sỹ Nguyễn Hồ Phi Hà với đề tài:“Huy động nguồn lực tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” (Học viện tài 2012); Luận án tiến sĩ Lê Hải “Phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Việt Nam” (Học viện hậu cần 2016); Luận án tiến sỹ Lê Văn Bình: “Giải pháp tài phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” Một số đề tài đề cập sách thuế BĐS như: Luận án tiến sỹ Lê Xn Trường với đề tài: “Hồn thiện sách thuế nhằm nâng cao lực cạnh tranh doanh nghiệp công nghiệp Việt Nam ” (Học viện tài 2006); luận án tiến sĩ Nguyễn Đình Chiến với đề tài: “Hồn thiện sách thuế đánh vào tài sản Việt Nam” (Học viện tài 2008); luận án: “ Chính sách thuế phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” NCS Nguyễn Thị Mỹ Linh (Đại học Kinh tế Quốc dân năm 2012); NCS Phạm Văn Bình với đề tài: “Chính sách thuế nhà ở, đất Việt Nam” (Đại học Kinh tế Quốc dân năm 2013); luận án tiến sỹ Nguyễn Thủy Chung với đề tài: “Hoàn thiện sách thu Việt Nam” (Học viện tài 2009) Ngoài mảng nghiên cứu trên, số nhà khoa học cịn có cơng trình vào vấn đề nhỏ đề tài nghiên cứu, như: vấn đề liên quan đến thu hút vốn, phát triển thị trường tài chính, sách liên quan đến ngân sách nhà nước Bản thân NCS bước đầu nghiên cứu vấn đề sách tài “Thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhượng bất động sản thị trường BĐS Hà Nội” đăng Tạp chí Tài kế tốn, số (162) 2017, trang 32; “Quản lý, cho thuê chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu Nhà nước thành phố Hà Nội” đăng Tạp chí Con số kiện – Tạp chí Tổng cục thống kê, số 11 năm 2016, trang 36; “Hình thành quỹ tín thác đầu tư bất động sản - Những vấn đề đặt ra” đăng Tạp chí Thanh tra tài số 175 + 176 ( + – 2017), trang 78 2.2 Những cơng trình nghiên cứu nước ngồi Nghiên cứu khái quát TTBĐS, số tác giả nước ngồi có nghiên cứu chun sâu hoạt động tài TTBĐS Ủy Ban Châu Âu xuất “Các hệ thống tài nhà quốc gia chuyển đổi - Lý thuyết Thực tiễn” (Housing financesystems for countries in transition principles and examples) (2005), tác giả Miller, NG and Sklarz, “Integrating real estate market into Home price forecast system” (Tích hợp tình hình thị trường bất động sản vào hệ thống dự báo giá nhà) , Housing Research Review, (2012), (Tạp chí Nghiên cứu Nhà , 21: 2, pp 183-213); Terry Boyd, “Phân tích thị trường bất động sản - Chìa khóa để tìm kiếm phía trước”, (2014), Zhang, Ye Xin, Wang Jie, (2011), “Tác động sách lãi suất bất động sản, nghiên cứu tác động khoản vay ngân hàng Trung Quốc giá nhà đất môi trường kinh tế vĩ mơ” Bên cạnh đó, số sách nghiên cứu vấn đề liên quan đến TTBĐS, mối quan hệ BĐS với kinh tế vĩ mơ, sách tài BĐS (thuế, cung cầu BĐS…), bất động sản thương mại từ góc độ đầu tư như: Pirounakis, (2013), Bất động sản Kinh tế, Routledge, Oxford, Vương quốc Anh; Geltner, Miler, Clayton, Eichhoitz, Commercial Real Estate Analysis and Investments (Phân tích đầu tư bất động sản thương mại), (2014); Tác giả Roger Staiger (Author), Foundations of Real Estate Financial Modelling (Các sở Mơ hình Tài Bất động sản), (2009), MikeE.Miles (Author), Laurence M Netherton (Author), Schmitz (Author) Adrienne, Real Estate Development (Phát triển bất động sản), (2015) Một số sách nghiên cứu sách tài nhà ở, qui định, mơ hình, quản lý rủi ro sách tài nhà Edited Loic Chiquier and Michael Lea World bank , Housing Finance Policy in Emerging Markets (Chính sách tài nhà ở), (2014); Eugenio Cerutti, Jihad Dagher, Giovanni Dell'Aricc, Housing Finance and Real-Estate (Tài nhà đầu tư bất động sản), (2015)… 2.3 Đánh giá tổng quan cơng trình nghiên cứu cơng bố Nhìn chung, cơng trình nghiên cứu nhà khoa học nước liên quan tới việc phát triển TTBĐS sách tài phần giúp hoàn thiện hệ thống lý luận, thực tiễn TTBĐS Việt Nam Các cơng trình nghiên cứu phương diện nhiều thực tế, nguyên nhân tồn hoạt động chưa hiệu TTBĐS sách tài Tuy nhiên, cịn số hạn chế nghiên cứu sau: + Những nghiên cứu đề cập chủ yếu đến kiến thức chung bất động sản, TTBĐS số khái quát mảng hoạt động TTBĐS, chưa vào phân tích cụ thể sách tài chính, nghiên cứu sách góc độ định như: Thuế BĐS, sách tài nhà ở, vấn đề tài đầu tư BĐS + Các tác giả bước đầu nghiên cứu giải pháp tài việc phát triển TTBĐS, nhiên nghiên cứu vừa chưa hệ thống mang tính đơn lẻ, vừa chưa đầy đủ, lại chưa xem xét đến mối quan hệ với nhau, có lại đề cập đến số hàng hóa TTBĐS, việc nghiên cứu hướng nhiều sang hoạt động kinh doanh BĐS việc phát triển tầm vĩ mô mảng thị trường + Do khác biệt trình độ phát triển kinh tế, văn hố- xã hội nên có điểm khơng tương đồng cách nhìn nhận, đánh giá BĐS, TTBĐS, sách tài chính… Việt Nam số nước phát triển giới Như thấy rằng, khoảng trống nghiên cứu chưa có đề tài luận án nghiên cứu cách khái quát, toàn diện đầy đủ sách tài TTBĐS thành phố Hà Nội Đây thị trường có nhiều nét đặc trưng riêng biệt, có ảnh hưởng trực tiếp mạnh mẽ đến TTBĐS Việt Nam Đặc biệt nghiên cứu sách tài tình hình TTBĐS có nhiều thay đổi phát triển kinh tế điều kiện hội nhập, đạo luật với văn hướng dẫn thi hành liên quan đến TTBĐS có hiệu lực như: Luật Xây dựng 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà 2014 Đồng thời, nước ta, TTBĐS phận kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc trưng riêng có Việt Nam Vì hệ thống sách phát triển thị trường có đặc thù riêng Về lâu dài TTBĐS phát triển với hoàn thiện thể chế thị trường Việc đưa giải pháp hồn thiện sách tài nhằm phát triển tốt TTBĐS Việt Nam nói chung TTBĐS thành phố Hà Nội nói riêng tạo thuận lợi để thu hút đầu tư thực có kết tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, đồng thời góp phần huy động nguồn nội lực to lớn để phát triển kinh tế xã hội thủ đất nước Thơng qua cơng trình nghiên cứu liên quan đến sách tài phát triển TTBĐS nước mà nghiên cứu sinh tiếp cận được, Tác giả Luận án rút vấn đề nhà khoa học giải cần kế thừa vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu đồng thời khẳng định rõ luận án mà nghiên cứu sinh thực khơng có tính trùng lắp với cơng trình nghiên cứu thực trước phạm vi, không gian, thời gian nghiên cứu Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu luận án là: Xây dựng khung lý luận sở thực tiễn cho việc hoàn thiện sách tài phát triển TTBĐS Hà Nội đến 2025 năm 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Luận án có nhiệm vụ nghiên cứu sau: - Nghiên cứu hệ thống hóa vấn đề lý luận sách tài phát triển TTBĐS - Phân tích đánh giá thực trạng sử dụng sách tài phát triển TTBĐS Hà Nội thời gian qua, từ đánh giá thành công tồn nguyên nhân - Căn vào định hướng phát triển TTBĐS, luận án đề xuất hệ thống giải pháp để hồn thiện sách tài phát triển TTBĐS Hà Nội đến năm 2025 năm Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Do đề tài hồn thiện sách tài đề tài rộng phức tạp nên luận án nghiên cứu góc độ Nhà nước sử dụng sách tài tác động đến TTBĐS Hà Nội Hệ thống sách tài đa dạng phong phú, tác động đến nhiều lĩnh vực khác TTBĐS nói riêng kinh tế nói chung Luận án tập trung nghiên cứu đề giải pháp hồn thiện sách tài tác động trực tiếp lên TTBĐS Hà Nội bao gồm: - Chính sách tài việc huy động, khai thác nguồn lực tài chính: + Chính sách thuế BĐS + Chính sách tài q trình giao đất + Chính sách tài việc cho thuê chuyển nhượng BĐS - Chính sách tài phân phối, sử dụng nguồn lực tài + Chính sách đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất + Chính sách ưu đãi, hỗ trợ phát triển TTBĐS + Chính sách tài cho định chế tài phi ngân hàng nhằm hỗ trợ phát triển cho TTBĐS - Chính sách giá BĐS 4.2 Phạm vi nghiên cứu + Về khơng gian: Tập trung nghiên cứu sách tài TTBĐS Hà Nội + Về thời gian: Chủ yếu phân tích việc sử dụng hồn thiện sách tài phát triển TTBĐS giai đoạn 1993 - 2017, tập trung phân tích giai đoạn từ 2003 đến 2017 (tức sau Luật đất đai 2003 sửa đổi 2013, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản quốc hội thông qua có hiệu lực thi hành ) Từ đề xuất giải pháp hồn thiện sách tài phát triển TTBĐS Hà Nội đến năm 2025 năm Phƣơng pháp nghiên cứu Luận án vận dụng lý luận phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng, vật lịch sử, phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, suy luận logic phương pháp khác Luận án sử dụng nguồn số liệu thứ cấp, chủ yếu khai thác từ báo cáo thơng tin qua nguồn thức quan quản lý Nhà nước (Bộ tài chính, Bộ xây dựng, Tổng cục thống kê, Bộ kế hoạch đầu tư…), cơng trình nghiên cứu khoa học, sách, giáo trình, tạp chí, trang thơng tin điện tử, cơng ty uy tín như: CBRE, Savil Đóng góp luận án Trên sở nghiên cứu sâu lý luận phân tích đánh giá tình hình thực tiễn đề xuất giải pháp, luận án có đóng góp sau: 6.1 Những đóng góp lý luận Về mặt lý luận: Hệ thống hóa số vấn đề lý luận bất động sản TTBĐS, sách tài nói chung sách tài phát triển TTBĐS Hà Nội Phân tích kinh nghiệm sử dụng số nước như: Trung Quốc, Singapore, Nhật Bản, Đức, Mỹ…về việc sử dụng sách tài phát triển TTBĐS, đặc biệt qua NCS tổng hợp để rút học kinh nghiệm cho Việt Nam nói chung TTBĐS Hà Nội nói riêng Từ làm để phân tích đánh giá thực tiễn việc sử dụng sách tài TTBĐS Hà Nội 6.2 Những đóng góp phân tích đánh giá thực trạng Về mặt thực tiễn: Luận án phân tích, chi tiết, đầy đủ thực trạng TTBĐS thành phố Hà Nội, tác động sách tài với thị trường từ 1993 đến đánh giá tổng kết thành công, hạn chế nguyên nhân hạn chế Từ đó, luận án đề xuất kiến nghị định hướng giải pháp cụ thể hồn thiện sách tài phát triển TTBĐS Hà Nội, giúp TTBĐS phát triển lành mạnh, tương xứng với vị trí vốn có kinh tế thị trường hội nhập 6.3 Những đóng góp giải pháp đề xuất Trên sở nhận thức quan điểm, định hướng phát triển TTBĐS Hà Nội, định hướng hồn thiện sách tài thời gian tới, kết hợp với dự báo phát triển thị trường tương lai, luận án đề xuất hệ thống giải pháp gồm nhóm : nhóm giải pháp hồn thiện sách tài việc huy động, khai thác nguồn lực tài chính; nhóm giải pháp hồn thiện sách tài việc phân phối, sử dụng nguồn lực tài , nhóm giải pháp sách giá BĐS nhóm giải pháp hỗ trợ phát triển TTBĐS Hà Nội đặt điều kiện thực tế Các giải pháp xây dựng sở phân tích tác động sách tài có TTBĐS, tồn cần khắc phục TTBĐS phù hợp với mục tiêu, quan điểm Đảng Nhà nước phát triển TTBĐS thành phố Hà Nội nói riêng Việt Nam nói chung đến năm 2025 năm Đồng thời với giải pháp hồn thiện sách tài chính, luận án đưa giải pháp hỗ trợ phát triển TTBĐS thành phố Hà Nội Kết cấu luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, luận án kết cấu thành chương: Chƣơng 1: Cơ sở lý luận sách tài phát triển thị trường bất động sản Chƣơng 2: Thực trạng sách tài phát triển thị trường bất động sản Hà Nội Chƣơng 3: Giải pháp hồn thiện sách tài phát triển thị trường bất động sản Hà Nội Cụ thể sau: Chƣơng I: Cơ sở lý luận sách tài phát triển thị trƣờng bất động sản Trong chương I, luận án nghiên cứu nội dung sau: Những vấn đề thị trƣờng bất động sản Luận án nghiên cứu hệ thống hóa vấn đề lí luận BĐS, TTBĐS khái niệm, đặc điểm, phân loại, giá cả, quan hệ cung cầu BĐS, TTBĐS, khoản thu khác liên quan đến BĐS, Chính sách giá BĐS Đồng thời, luận án nghiên cứu tác động sách TTBĐS Chính sách tài phát triển thị trƣờng bất động sản Chính sách tài đóng vai trị quan trọng việc phục hồi phát triển TTBĐS giới nói chung Việt Nam nói riêng Chính sách thể quan điểm, định hướng, can thiệp Nhà nước việc sử dụng phạm trù tài TTBĐS Thơng qua sách tài bảo đảm TTBĐS phát triển ổn định thông suốt hiệu Luận án đưa khái niệm chung sách tài TTBĐS là: Chính sách tài phát triển thị trường bất đông sản tổng thể mục tiêu giải pháp việc huy động, khai thác, phân phối sử dụng nguồn lực tài để phát triển TTBĐS lành mạnh, minh bạch hiệu nhằm đạt mục tiêu kinh tế - xã hội đặt giai đoạn định * Mục tiêu sách tài phát triển TTBĐS là: + Ổn định giá TTBĐS + TTBĐS phát triển, tăng trưởng ổn định + Phát triển TTBĐS lành mạnh, minh bạch bền vững + Từng bước nâng cao chất lượng đời sống xã hội Luận án vào phân tích nội dung sách tài Nhà nước TTBĐS sách tài việc huy động, khai thác nguồn lực tài (chính sách thuế BĐS, Chính sách tài q trình giao đất, sách tài việc cho thuê chuyển nhượng BĐS) ; sách tài việc phân phối, sử dụng nguồn lực tài (chính sách đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất, sách ưu đãi, hỗ trợ phát triển TTBĐS, sách tài cho định chế tài phi ngân hàng); sách giá BĐS Đồng thời, luận án nghiên cứu vai trò, đối tượng, mục tiêu tác động sách TTBĐS Kinh nghiệm số nƣớc việc sử dụng sách tài để phát triển thị trƣờng bất động sản Thơng qua nghiên cứu kinh nghiệm số nước giới Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản, Đức Mỹ sách tài để phát triển TTBĐS, luận án rút số học kinh nghiệm có giá trị tham khảo tốt Việt Nam thành phố Hà Nội Chƣơng 2: Thực trạng sách tài phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội Tổng quan hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội Quá trình hình thành phát triển TTBĐS thành phố Hà Nội gắn liền với hệ thống sở pháp lý, văn pháp lý liên quan đến sách phát triển sách tài sách quan trọng tác động trực tiếp đến TTBĐS Luận án phân tích giai đoạn phát triển TTBĐS thành phố Hà Nội Có thể thấy bên cạnh kết đạt được, nhiều bất cập, hạn chế như: giá hàng hóa lên xuống thất thường lúc nóng lúc lạnh, tượng đầu cơ, tham nhũng nhiều… Thực trạng sách tài phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội Luận án phân tích rõ thực trạng sách tài khía cạnh như: sách tài việc huy động, khai thác nguồn lực tài (chính sách thuế BĐS, sách tài q trình giao đất, sách tài việc cho thuê chuyển nhượng BĐS) ; sách tài việc phân phối, sử dụng nguồn lực tài (chính sách đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất, sách ưu đãi, hỗ trợ phát triển TTBĐS, sách tài cho định chế tài phi ngân hàng); sách giá BĐS Đánh giá tác động sách tài thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội thời gian qua Luận án phân tích, đánh giá tác động tích cực sách tài đến việc tăng cung, kích cầu giúp Nhà nước quản lý, kiểm soát, thúc đẩy phát triển TTBĐS Hà Nội - Những tác động tích cực * Tác động tích cực đến việc tăng cung thị trường bất động sản thành phố Hà Nội - Các sắc thuế lĩnh vực bất động sản góp phần khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hồn thành thủ tục giấy tờ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Hà Nội, để hình thành giao dịch thức thị trường - Các sắc thuế BĐS góp phần làm cho giao dịch BĐS TTBĐS thành phố Hà Nội trở nên minh bạch hơn, tạo tính cơng nghĩa vụ thu nhập đầu tư bất động sản ngành khác hạn chế giao dịch ngầm, thúc đẩy thị trường thức hoạt động mạnh mẽ hơn, tăng thu ngân sách nhà nước - Các sắc thuế lĩnh vực BĐS động viên phần thu nhập người sử dụng đất vào NSNN, đảm bảo nguồn thu ổn định cho ngân sách thành phố, qua số liệu thống kê phần thực trạng cho thấy số thu liên quan đến BĐS ngày tăng - Chính sách tài hồn thiện theo hướng khuyến khích chủ thể tham gia đầu tư để tăng nguồn cung cho TTBĐS, nhằm góp phần bình ổn thị trường Từng bước tạo điều kiện khuyến khích nhà đầu tư nước tham gia vào thị trường theo hướng bình đẳng, sân chơi với nhà đầu tư nước - Về sách phát triển nhà xã hội, chế hỗ trợ tăng lên nhiều so với trước Quy định mở rộng diện mua nhà xã hội, thu hẹp bớt điều kiện, tiêu chí mua, bán nhà; khu vực phát triển nhà xã hội trích 20% quỹ đất để làm nhà thương mại, bán theo giá nhà thương mại để bù đắp chi phí xây dựng nhà xã hội; cho phép địa phương hỗ trợ hạ tầng phạm vi dự án - Chính sách đền bù giải tỏa thu hồi đất , hỗ trợ tái định cư phát huy nhiều tác động tích cực phân phối lại quĩ đất, thúc đẩy TTBĐS hoạt động mạnh mẽ - Từ việc khắc phục lệch pha cung – cầu hàng hóa TTBĐS, chủ động bình ổn thị trường tái cấu TTBĐS, phát triển đa dạng hóa loại hàng hóa bất động sản, nhà cho phù hợp với nhu cầu thị trường, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế đảm bảo an sinh xã hội Nhà nước chủ động điều tiết cung hàng hóa BĐS thơng qua qui hoạch phát triển, qui hoạch đô thị đặc biệt nguồn cung đất đai cho TTBĐS sơ cấp thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất - Hiện nay, định chế tài để phát triển cơng cụ tài cho TTBĐS Quỹ Tiết kiệm nhà ở, Quỹ đầu tư bất động sản, Cơ quan tái chấp nhà nhằm tạo nguồn vốn trung dài hạn cho TTBĐS sớm hoàn thiện Đây yếu tố kỳ vọng tạo đà cho TTBĐS chuyển động theo hướng tích cực * Tác động tích cực đến việc kích cầu bất động sản thị trường bất động sản thành phố Hà Nội TTBĐSHà Nội tác động sách tài có chuyển động tích cực, phát triển ổn định Hệ thống sách như: Luật đất đai 2013; Luật nhà ở; Luật kinh doanh bất động sản…và sách tài phát huy tác dụng thực tế bước vào sống - Luật Nhà sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ 1/7/2015 với quy định nới lỏng điều kiện sở hữu nhà Việt Nam người nước ngồi góp phần thúc đẩy TTBĐS sơi động - Thực tế cho thấy, giải pháp tài tháo gỡ khó khăn cho TTBĐS thời gian qua Chính phủ đắn như: cho phép chuyển nhượng nhà xã hội, chủ động tháo gỡ nút thắt nghẽn thị trường nhà xã hội nói chung TTBĐS nói riêng thơng qua tiếp tục rà sốt, hồn thiện quy hoạch có phương án tích cực xử lý tình trạng dự án bỏ hoang, khó thu hồi, ảnh hưởng lớn đến q trình phát triển kinh tế - xã hội - Chính sách tài hình thành phát triển kênh cung ứng vốn ổn định thị trường yếu tố quan trọng thúc đẩy hoạt động kinh doanh BĐS kết nối người sản xuất, xây dựng, chuyển quyền sử dụng đất Chính sách hỗ trợ khai thác nguồn lực doanh nghiệp ngồi nước đầu tư BĐS góp phần làm TTBĐS thêm sơi động - Chính sách tài phần cải thiện giá bất động sản sở giảm bớt khâu trung gian, tiết kiệm chi phí kinh doanh đồng thời bảo vệ quyền lợi người mua BĐS trì động lực thúc đẩy thị trường - Triển khai hình thức chứng khốn BĐS hình thức huy động vốn cho TTBĐS phù hợp với chủ đầu tư điều kiện thiếu vốn nước ta Hình thức phần thu hút lượng vốn lớn dân cư đầu tư vào BĐS cách chuyên nghiệp, đồng thời tạo hành lang pháp lý để thu hút nguồn vốn đầu tư gián tiếp thay thu hút hầu hết đầu tư trực tiếp vào TTBĐS nay, tạo nguồn vốn phát triển TTBĐS khơng hồn tồn phụ thuộc vào ngân hàng đa số nhà đầu tư nước ta * Chính sách tài tác động tích cực giúp Nhà nước quản lý, kiểm soát thúc đẩy thị trường bất động sản thành phố Hà Nội phát triển lành mạnh - Chính sách thu bất động sản quy định đầy đủ, tạo hành lang pháp lý chung để Nhà nước thực quản lý BĐS, khuyến khích việc khai thác sử dụng tài nguyên đất đai, bất động sản tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ, hạn chế việc sử dụng lãng phí đất đai, khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, góp phần thể chế hóa chủ trương, sách Đảng Nhà nước vào sống - Góp phần huy động nguồn thu hợp lý từ BĐS cho ngân sách nhà nước (NSNN) góp phần tái đầu tư phát triển kinh tế - xã hội, đầu tư xây dựng sở hạ tầng tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển; Nâng cao hiệu suất sử dụng đất khai thác hiệu nguồn lực tiềm từ đất đai, bất động sản; Khuyến khích TTBĐS phát triển lành mạnh, định hướng điều tiết TTBĐS phát triển theo mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội - Về bản, sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước phù hợp với chế thị trường; huy động nguồn lực tài quan trọng cho NSNN để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật quản lý tài đất đai đưa Luật đất đai năm 2013 vào thực tiễn sống Trong đó, thống sách tài đất đai với sách đầu tư nước đầu tư nước ngoài; giải hài hồ lợi ích nhà nước với nhà đầu tư; ổn định chi phí đất doanh nghiệp Thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất theo chế thị trường bước hạn chế tình trạng tiêu cực việc giao đất, thuê đất; bảo đảm công khai minh bạch Đồng thời, sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước thể sách ưu đãi khuyến khích đầu tư Nhà nước đối tượng sử dụng đất cần ưu đãi khuyến khích đầu tư theo pháp luật đầu tư chủ trương xã hội hoá - Chính sách thu tiền SDĐ bước hồn thiện theo chế thị trường quan hệ đất đai, xoá bỏ dần chế “xin – cho” đất đai qua chế “một giá đất” trở thành công cụ để Nhà nước thực vai trị chủ sở hữu đất đai Mặt khác, với việc thu tiền SDĐ, Nhà nước tạo điều kiện quan hệ đất đai vận động người giao đất có quyền, có quyền chuyển nhượng QSD đất, QSD đất trở thành hàng hóa thực tế, thị trường QSD đất đất ngày phát triển, góp phần hình thành phát triển TTBĐS - Các sắc thuế tác động tích cực đến việc đẩy mạnh giao dịch thức TTBĐS giúp Nhà nước kiểm tra kiểm soát hoạt động TTBĐS, thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh, đồng thời qua đảm bảo cơng giao dịch sử dụng BĐS tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước - Các sắc thuế lĩnh vực BĐS giúp Nhà nước nắm tỉnh hình sử dụng chuyển dịch BĐS kinh tế thực chức kiểm tra, kiểm soát hoạt động TTBĐS Nhờ việc triển khai quản lý chặt chẽ luật thuế SDĐ nông nghiệp, thuế nhà đất, thuế chuyển QSD đất, lệ phí trước bạ nhà đất nên quan thuế giúp cho Chính phù UBND cấp nắm cách đầy đủ Quỹ đất Nhà nước địa bàn thành phố Hà Nội tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, tình hình chuyển dịch QSD đất Điều giúp Nhà nước mà trực tiếp UBND thành phố Hà Nội phát việc làm sai trái, vi phạm pháp luật tổ chức, cá nhân việc sử dụng chuyển nhượng đất đai, phát khó khăn, vướng mắc thực tiễn để kịp thời xử lý tháo gỡ - Chính sách thu tiền bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê: tạo điều kiện cho phận người dân (chủ yếu cán bộ, công chức) quyền sở hữu, tự cải thiện nhà từ giảm gánh nặng trì, bảo dưỡng từ NSNN góp phần chỉnh trang thị - Cơng tác đền bù giải phóng mặt thành phố đạt kết khả quan đồng thời giúp quản lý đất đai, dự án hợp lý, hiệu Đạt kết thành phố tập trung đạo ưu tiên vốn cho cơng tác đền bù GPMB - Chính quyền thành phố bên cạnh việc thực quy định Luật đất đai năm 2013, Nghị định hướng dẫn thi hành, dựa vào tình hình thực tế địa phương để ban hành văn pháp luật, làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hợp lý đạt hiệu cao Chẳng hạn như: Quyết định 143/QĐ-UB sửa đổi bổ sung số vấn đề bồi thường, Quyết định số 03/2013/QĐ-UB UBND thành phố Hà Nội… Do vận dụng sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng nên việc thu hồi đất tiến hành bình thường, cịn khiếu nại số khơng gây trở ngại đáng kể trình thực - Về sách giá đất: + Đơn giản hóa việc xác định giá đất để tính tiền thuê đất Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất Quy định phương pháp xác định giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất mang lại hiệu cao trình thực Thực tế hầu hết địa phương sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất: k1, k2, để định giá đất tính nghĩa vụ tài tiền thuê đất Hệ số điều chỉnh để điều tiết lợi ích phát sinh yếu tố quy hoạch mà có hệ số sử dụng đất (bao gồm mật độ sử dụng đất chiều cao cơng trình) cao hay thấp Việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất thời gian qua cho thấy góp phần thực cải cách thủ tục hành chính, giảm chi phí vật chất, giảm áp lực cho quan Nhà nước thực công khai, minh bạch, khách quan, cơng bằng, xảy thắc mắc, tránh tuỳ tiện việc áp giá đất để xác định nghĩa vụ tài đất đai nói chung đơn giá thuê đất nói riêng - Việc quy định giá đất có nhiều đổi rõ ràng theo loại khung giá đất Chính phủ ban hành năm lần, có biến động lên xuống 20% phải điều chỉnh; bảng giá đất UBND cấp tỉnh ban hành áp dụng cho số trường hợp liên quan đến thu tiền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất, tính phí lệ phí, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính…; giá đất cụ thể sử dụng để tính tiền thuê đất, tính tiền bồi thường thu hồi đất tính giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước phải định giá đất cụ thể Như vậy, trường hợp Nhà nước cho thuê đất, bồi thường Nhà nước thu hồi đất việc xác định giá đất tiến gần với giá thị trường, hạn chế tình trạng tiêu cực xác định giá, đồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước - Quy định tổ chức sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê tổ chức, cá nhân nước thu hẹp bất bình đẳng người sử dụng đất nước nước ngồi đồng thời góp phần hồn thiện chế sách Việt Nam theo xu hướng chung giới - Về giá chuyển nhượng bất động sản: đánh giá chung thấy việc tính tốn số, Savills sử dụng rổ dự án cố định cập nhật thường xuyên Tỉ số khoản nhạy cảm với biến động thị trường tự thân tỉ số sử dụng cơng cụ đánh giá để từ quản lý TTBĐS phát triển thông suốt lành mạnh hữu hiệu - Những hạn chế nguyên nhân hạn chế Qua việc phân tích vấn đề thực tiễn, đề tài hạn chế, nguyên nhân hạn chế sách tài TTBĐS Hà Nội + Về sách tài việc huy động, khai thác nguồn lực tài (chính sách thuế BĐS, Chính sách tài q trình giao đất, sách tài việc cho thuê chuyển nhượng BĐS) + Về sách tài việc phân phối, sử dụng nguồn lực tài (chính sách đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất, sách ưu đãi, hỗ trợ phát triển TTBĐS, sách tài cho định chế tài phi ngân hàng) + Về sách giá BĐS - Nguyên nhân hạn chế * Yếu tố pháp lý Thứ nhất: Hệ thống pháp luật điều chỉnh TTBĐS, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch BĐS đến quản lý sử dụng BĐS chậm hồn thiện, cịn chồng chéo Thứ hai: Chính sách phát triển TTBĐS chưa thật phù hợp, vai trò Nhà nước kiểm soát điều tiết thị trường bất động sản thông qua thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp chưa hiệu Chính sách tài đất đai thời gian qua cịn thiếu qn, chưa rõ ràng Thứ ba: Hệ thống tài bất động sản cịn thiếu đồng Thứ tư: Cơng tác tra, kiểm tra xử lý vi phạm lĩnh vực BĐS, quản lý sử dụng đất đai, giao dịch BĐS chưa thường xuyên, liên tục Thủ tục hành liên quan đến TTBĐS thủ tục đầu tư, giao đất, hoạt động xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất… phức tạp, kéo dài làm ảnh hưởng chung đến TTBĐS Thứ năm: Các qui định liên quan đến TTBĐS, sách tài TTBĐS nằm văn luật khác như: Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật doanh nghiệp…do sách phát triển TTBĐS có sách tài khơng phân tán cịn thiếu đồng bộ, nhiều sách quan chưa nghiên cứu hoàn chỉnh để ban hành * Yếu tố thị trƣờng bất động sản Thứ nhất: Hiện nay, thành phố chưa có biện pháp cụ thể để điều tiết thị trường nhà nhằm bảo đảm cho TTBĐS phát triển cân bằng, nên cân loại BĐS, giá cao so với thực tế Thứ hai: Đa số nhà đầu tư trọng đến sản phẩm có lợi nhuận cao mà chưa quan tâm đến sản phẩm phù hợp với nhiều đối tượng, đặc biệt đối tượng có thu nhập thấp Thứ ba: Các thị trường khác có tính chất hỗ trợ, kết hợp với TTBĐS như: thị trường vốn, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường xây dựng, thị trường lao động phát triển chưa đồng bộ, chưa tương thích với TTBĐS, chưa hỗ trợ cho thị trường phát triển cách ổn định Thứ tư: Hệ thống thông tin, dự báo TTBĐS không thống nhất, thiếu tin cậy gây khó khăn cho cơng tác quản lý nhà nước, bảo đảm tính cơng khai, minh bạch TTBĐS Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện sách tài phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội Dự báo định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội đến năm 2025 năm Trên sở nhận thức vấn đề nghiên cứu nói trên, kết hợp với tình hình thực tế TTBĐS Hà Nội định hướng phát triển TTBĐS thời gian tới, kết hợp với dự báo tương lai, luận án đưa dự báo xu hướng phát triển quan điểm hồn thiện sách tài phát triển TTBĐS Hà Nội Giải pháp hồn thiện sách tài phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội đến năm 2025 năm Luận án đề xuất hệ thống giải pháp gồm nhóm : nhóm giải pháp hồn thiện sách tài việc huy động, khai thác nguồn lực tài chính; nhóm giải pháp hồn thiện sách tài việc phân phối, sử dụng nguồn lực tài , nhóm giải pháp sách giá BĐS nhóm giải pháp hỗ trợ phát triển TTBĐS Hà Nội đặt điều kiện thực tế Các giải pháp xây dựng sở phân tích tác động sách tài có TTBĐS, tồn cần khắc phục TTBĐS phù hợp với mục tiêu, quan điểm Đảng Nhà nước phát triển TTBĐS thành phố Hà Nội nói riêng Việt Nam nói chung đến năm 2025 năm * Nhóm giải pháp hồn thiện sách tài việc huy động, khai thác nguồn lực tài chính: bao gồm giải pháp sách thuế BĐS (Chính sách thuế sử dụng đất nơng nghiệp; Chính sách thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp; Chính sách thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS; Hoàn thiện khoản thu lệ phí trước bạ thành Luật đăng kí tài sản; Nghiên cứu ban hành luật thuế Nhà; Hoàn thiện sách tài giao đất; Hồn thiện sách tài việc cho thuê chuyển nhượng BĐS) * Nhóm giải pháp hồn thiện sách tài việc phân phối, sử dụng nguồn lực tài chính: bao gồm sách tài đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất; sách tài ưu đãi; định chế tài phi ngân hàng phát triển TTBĐS Hà Nội * Nhóm giải pháp sách giá bất động sản: giá đất giá chuyển nhượng BĐS * Nhóm giải pháp hỗ trợ đặt điều kiện thực tế - Hoàn thiện hệ thống văn pháp luật tạo điều kiện vận hành hiệu khuyến khích phát triển TTBĐS Hà Nội - Giải pháp chế sách thơng thống để tạo lập hàng hóa thúc đẩy phát triển TTBĐS Hà Nội - Giải pháp để cải thiện nguồn vốn đầu tư cho dự án BĐS - Giải pháp hoàn thiện máy tăng cường lực cán quản lý TTBĐS Hà Nội - Giải pháp hồn thiện hệ thống thơng tin cho TTBĐS Hà Nội - Giải pháp tăng cường lực dịch vụ khác hỗ trợ TTBĐS Hà Nội * Điều kiện thực giải pháp Luận án đưa ba điều kiện cần thiết để thực thành cơng giải pháp sách tài chính, tạo mơi trường thuận lợi thúc đẩy TTBĐS Hà Nội nói riêng Việt Nam nói chung phát triển - Hồn thành việc lập hồ sơ địa chính, tháo gỡ vướng mắc, - Hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Tăng cường công tác tra, kiểm tra giải tranh chấp TTBĐS Với nội dung đề cập luận án trên, tác giả hy vọng đóng góp phần nhỏ việc hoàn thiện giải pháp tài phát triển TTBĐS Hà Nội từ đến 2025 năm