ĐỀ TÀI KHOA HỌC CẤP BỘ CÁC GIẢI PHÁP ĐỂ HOÀN THIỆN THỂ CHẾ THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM. TS. Đinh Thị Mai Phương

BỘ TƯ PHÁP ĐỀ TÀI KHOA HỌC CẤP BỘ CÁC GIẢI PHÁP ĐỂ HOÀN THIỆN THỂ CHẾ THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Chủ nhiệm: TS Đinh Thị Mai Phương Phó chủ nhiệm: Chu Thị Hoa Thư ký: Phạm Văn Bằng HÀ NỘI-2012 MỤC LỤC BÁO CÁO PHÚC TRÌNH NỘI DUNG Số trang Mục lục i-vi Danh sách cán thực Đề tài iv Hệ thống chuyên đề Đề tài v Danh mục chữ viết tắt Đề tài vi PHẦN MỞ ĐẦU 2-8 CHƯƠNG I 9-46 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỂ CHẾ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I Một số khái niệm bất động sản thị trường bất động sản 9-12 Khái niệm bất động sản Thị trường bất động sản 12 II Thể chế thị trường bất động sản 20-35 Khái niệm thể chế thị trường bất động sản 20 Các yếu tố ảnh hưởng đến thể chế thị trường bất động sản 23 Một số loại thể chế thị trường bất động sản 24 Vai trò quan quản lý nhà nước thị trường bất động sản 30 Một số tiêu chí đánh giá mức độ hồn thiện thể chế thị trường bất 34 động sản III Thể chế thị trường bất động sản số nước học cho 36-47 Việt Nam Thể chế sở hữu bất động sản 36 Thể chế tài bất động sản 38 Thể chế quy hoạch bất động sản 40 Thể chế đăng ký bất động sản 43 Thể chế việc phát triển nhà xã hội 45 CHƯƠNG II 48-109 THỂ CHẾ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY I Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 48-54 II Thực trạng thể chế bất động sản Việt Nam 55-109 Thể chế chủ thể tham gia thị trường bất động sản 55 Thể chế hàng hóa thị trường bất động sản thể chế liên quan đến 67 hàng hóa thị trường bất động sản Thể chế giao dịch bất động sản 81 Thể chế quản lý nhà nước thị trường bất động sản 100 CHƯƠNG III GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THỂ CHẾ THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM I Quan điểm, định hướng hoàn thiện II Một số giải pháp chủ yếu hoàn thiện thể chế thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản giai đoạn 2010-2020 Giải pháp hoàn thiện pháp luật 113 Xây dựng hoàn thiện quy định nghĩa vụ, trách nhiệm đạo 129 đức nghề nghiệp cán bộ, công chức, tổ chức, cá nhân cung ứng dịch vụ trung gian cho thị trường Hoàn thiện quan quản lý nhà nước thị trường bất động sản 130 Một số điều kiện đảm bảo thực đề xuất sách phát triển 134 thị trường bất động sản KẾT LUẬN Hệ thống chuyên đề Đề tài Danh mục tài liệu tham khảo Mẫu phiếu khảo sát Bảng kết xử lý phiếu khảo sát 137-139 DANH SÁCH CÁN BỘ THAM GIA NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI “CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA VIỆC HOÀN THIỆN THỂ CHẾ THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG GIAI ĐOẠN 2010-2020” CHỦ NHIỆM: PHÓ CHỦ NHIỆM TS Đinh Thị Mai Phương Trưởng ban, Ban nghiên cứu pháp luật Dân - Kinh tế, Viện Khoa học Pháp lý, Bộ Tư pháp NCS Chu Thị Hoa Phó trưởng ban, Ban nghiên cứu Chiến lược xây dựng, thi hành pháp luật Quản lý ngành, Viện Khoa học Pháp lý, Bộ Tư pháp THƯ KÝ CN Phạm Văn Bằng Nghiên cứu viên, Ban nghiên cứu pháp luật Dân - Kinh tế, Viện Khoa học Pháp lý, Bộ Tư pháp CÁN BỘ THAM GIA: PGS.TS Dương Đăng Huệ, Vụ trưởng, Vụ pháp luật Dân - Kinh tế, Bộ Tư pháp TS Trần Kim Chung, Trưởng ban, Ban nghiên cứu sách đầu tư, Viện Quản lý Kinh tế trung ương TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng môn luật đất đai, Trường Đại học luật Hà Nội ThS Trần Thị Quang Hồng - Phó ban, Ban nghiên cứu pháp luật Dân - Kinh tế, Viện Khoa học Pháp lý, Bộ Tư pháp ThS Dương Minh Thúy, Vụ pháp chế, Bộ Tài nguyên Môi trường ThS Nguyễn Anh Tú, Chánh văn phòng Hiệp hội bất động sản Việt Nam ThS Hồ Quang Huy, Trưởng phòng, Phòng quản lý đăng ký giao dịch, tài sản, Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp CN.Nguyễn Mai Trang, Nghiên cứu viên, Ban nghiên cứu pháp luật quốc tế, luật so sánh quyền người, Viện Khoa học Pháp lý, Bộ Tư pháp HỆ THỐNG CÁC CHUYÊN ĐỀ CỦA ĐỀ TÀI Chuyên đề: Cơ sở lý luận thị trường bất động sản sách phát triển thị trường bất động sản Chuyên đề: Pháp luật thị trường bất động sản Việt Nam kinh tế thị trường1 Trên sở ý kiến thành viên phản biện Hội đồng nghiệm thu sở cho có chép chuyên đề chuyên đề phần Đề tài TS Doãn Thị Hồng Nhung – Khoa luật Đại học Quốc gia Hà Nội, Chun đề: Qúa trình phát triển thị trường bất động sản từ năm 2004 đến nay, pháp luật vai trò quan quản lý nhà nước Chuyên đề: Những bất cập, hạn chế sách phát triển thị trường bất động sản nước ta số định hướng giải pháp Chuyên đề: Thực trạng sách tài chính: giá, thuế, vốn việc hình thành phát triển thị trường bất động sản giải pháp Chuyên đề: Kinh nghiệm Trung Quốc học Việt Nam sách xây dựng phát triển thị trường bất động sản Chuyên đề: Kinh nghiệm Cộng hòa liên bang Đức, Hoa Kỳ việc phát triển thị trường bất động sản Chuyên đề: Hoàn thiện thể chế thị trường phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Chuyên đề: Đăng ký bất động sản vấn đề minh bạch hóa thơng tin tình trạng pháp lý Bất động sản 10 Chuyên đề: Pháp luật chấp quyền sử dụng đất thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp 11 Chuyên đề: Thực trạng chế quản lý nhà nước thị trường bất động sản phương hướng hoàn thiện Ban chủ nhiệm xây dựng lại chuyên đề DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CỦA ĐỀ TÀI Bất động sản: BĐS PHẦN MỞ ĐẦU Sự cần thiết nghiên cứu đề tài Bất động sản thị trường bất động sản phận quan trọng cấu thành kinh tế vận hành theo chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Lượng tài sản thị trường chiếm từ 50% đến 70% tổng tài sản quốc gia2 Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường sức lao động, thị trường hàng hóa, thương mại, dịch vụ đặc biệt thị trường tài Thị trường bất động sản phát triển kéo theo phát triển kinh tế quốc gia Được đánh giá giàu tiềm có nhiều đóng góp tích cực vào phát triển kinh tế xã hội 10 năm hình thành phát triển, nhiên, thị trường bất động sản nhiều bất ổn, tượng “nóng - lạnh” diễn biến phức tạp khiến cho thị trường gặp khơng khó khăn, giá bất động sản không phản ánh giá trị thật Đặc điểm thị trường bất động sản nước ta thị trường nhạy cảm, dễ biến động, chịu ảnh hưởng không nhỏ tin đồn không thông tin công khai, kịp thời Trong thời gian qua, Nhà nước có nhiều biện pháp nhằm tạo phát triển lành mạnh cho thị trường bất động sản, đưa thị trường hướng Tuy nhiên, biện pháp cịn nhiều hạn chế, quy định cịn chồng chéo, thiếu tính đồng Hành lang pháp lý thúc đẩy thị trường có nhiều chuyển biến cố gắng hồn thiện, song chưa đáp ứng nhu cầu phát triển với tốc độ nhanh biến động thị trường Hiện nay, thị trường bất ổn định phần lớn thị trường thiếu tính minh bạch, thiếu thơng tin, quan trọng cung cầu chưa gặp nhau, nguồn cung cịn ít, tình trạng đầu cơ, làm giá cịn diễn phổ biến Thuế phí áp dụng với bất động sản nhiều bất cập cần phải xem xét hoàn thiện Về mặt máy tổ chức quản lý hoạt động, thị trường bất động sản, đóng vai trị vơ lớn kinh tế xã hội, nhiên mặt tổ chức quản lý hoạt động thị TS Đinh Văn Ân (Chủ biên), Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam (Hà Nội: Nxb Chính trị Quốc gia, 2011) tr trường nước ta nhiều yếu Điều ảnh hưởng đến phát triển bền vững thị trường Chẳng hạn, quản lý, đạo quan Nhà nước việc lập quy hoạch sử dụng bất động sản chậm trễ, quy hoạch đơi khơng phù hợp với tình hình phát triển kinh tế- xã hội Các tổ chức quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản làm việc chưa hiệu quả, phần lớn hoạt động kinh doanh hoạt động ngầm Hoạt động kinh doanh bất động sản hoạt động lớn, nhiên diễn sàn giao dịch bất động sản nhỏ, lẻ nguồn nhân lực cung cấp thông tin, tư vấn cho nhà đầu tư hạn chế số lượng chất lượng, dẫn đến việc quản lý thị trường khó khăn Trước tình hình đó, việc nghiên cứu thực tiễn lý luận để hoàn thiện thể chế nhằm thúc đẩy thị trường quan trọng cần thiết Mặt khác, quy định pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản Việt Nam nằm nhiều văn pháp luật khác nhau: Bộ luật Dân 2005, Luật Đất đai 2003, Luật Nhà 2005, Luật Kinh doanh bất động sản 2006,…còn nhiều hạn chế, chồng chéo thiếu Yêu cầu xây dựng hệ thống quy định pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản đặt trước yêu cầu tình hình mới: đồng thống – minh bạch - tạo điều kiện phát triển bền vững Bên cạnh hệ thống quan quản lý nhà nước quản lý thị trường nhiều điểm hạn chế, mâu thuẫn thẩm quyền Bộ/Ngành… cần có hoàn thiện kịp thời Đề tài “Các giải pháp để hoàn thiện thể chế nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam” thực với mong muốn từ lý luận có, với việc tìm hiểu tình hình thực tế, giúp hồn thiện khung pháp lý, bên cạnh việc khắc phục yếu thị trường, thúc đẩy thị trường phát triển tiềm năng, đưa thị trường bất động sản theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Tình hình nghiên cứu Đề tài Liên quan đến nội dung nghiên cứu đề tài, có số cơng trình nghiên cứu, sách chuyên khảo, viết tiếp cận góc độ khác đề cập đến sở lý luận quản lý nhà nước thị trường bất động sản, 10