Nghiên cứu vấn đề huy động vốn cho các dự án đầu tư Bất động sản tại công ty cổ phần tư vấn và đầu tư Đất vàng Kinh Đô (Kinhdoland) Trong từng doanh nghiệp, vấn đề huy động vốn luôn là một vấn đề quan trọng, góp phần cho phát triển hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh, đặc biệt là nguồn vốn cho đầu tư BĐS. Tiểu luận này nghiên cứu một số vấn đề về huy động nguồn vốn cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng các dự án BĐS, cụ thể là công ty cổ phần tư vấn và đầu tư Đất vàng Kinh Đô (Kinhdoland) – một nhà đầu tư non trẻ nhưng đã bước đầu thể hiện được vị thế của mình trong lĩnh vực BĐS. Để có được những thành hiện tại và tương lai, ta sẽ phân tích đánh giá và đưa ra các giải pháp huy động nguồn vốn hiệu quả của doanh nghiệp.
Tiểu luận Tài dự án GVHD: TS Nguyễn Văn Bảo TIỀU LUẬN TÀI CHÍNH DỰ ÁN Đề tài: Nghiên cứu vấn đề huy động vốn cho dự án đầu tư Bất động sản công ty cổ phần tư vấn đầu tư Đất vàng Kinh Đô (Kinhdoland) MỞ ĐẦU Trong năm gần đây, kinh tế nước ta có bước tiến vượt bậc, tốc độ tăng trưởng kinh tế năm sau cao năm trước Nước ta trình hội nhập kinh tế Thế giới theo chiều sâu chiều rộng Nhất gần nước ta gia nhập Tổ chức thương mại Thế giới (WTO), có nhiều hội thách thức cho tiến trình hội nhập kinh tế giới Việt Nam Việc tạo sở vật chất hạ tầng kỹ thuật để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội điều tất yếu, đôi với việc phát triển kinh tế cần trọng tới phát triển ngành phụ trợ cách đồng Vì vậy, việc phát triển thị trường bất động sản (BĐS) năm gần diễn mạnh mẽ sâu rộng Bên cạnh phát triển kinh tế nói chung thị trường BĐS Việt Nam đánh giá thị trường đầy tiềm hội Nhiều nhà đầu tư nước nước nhìn thấy nhiều hội đầu tư vào lĩnh vực Hiện nay, có nhiều dự án BĐS lớn thu hút nhà đầu tư nước nước ngồi Hàng loạt khu thị mới, siêu thị, khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê mọc lên thành phố lớn vừa đáp ứng nhu cầu ăn dịch vụ thiết yếu cho sống, vừa tạo diện mạo cảnh quan đô thị khang trang đẹp Trong doanh nghiệp, vấn đề huy động vốn ln vấn đề quan trọng, góp phần cho phát triển hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh, đặc biệt nguồn vốn cho đầu tư BĐS Tiểu luận nghiên cứu số vấn đề huy động nguồn vốn cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án BĐS, cụ thể công ty cổ phần tư vấn đầu tư Đất vàng Kinh Đô (Kinhdoland) – nhà đầu tư non trẻ bước đầu thể vị lĩnh vực BĐS Để có thành tương lai, ta phân tích đánh giá đưa giải pháp huy động nguồn vốn hiệu doanh nghiệp HVTH: Nguyễn Xuân Phú_MHV:1405254_LỚP: DAHN 1405.2 Tiểu luận Tài dự án GVHD: TS Nguyễn Văn Bảo CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ HUY ĐỘNG VỐN CHO HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.Vốn doanh nghiệp Trong Từ điển Longman rút gọn tiếng Anh kinh doanh, vốn định nghĩa: “ Vốn tài sản tích luỹ sử dụng vào sản xuất nhằm tạo lợi ích lớn hơn; yếu tố trình sản xuất ( yếu tố khác đất đai lao động) Trong kinh doanh, vốn coi giá trị tài sản hữu hình tính tiền, nghĩa tài sản dạng tiền nhà xưởng, máy móc thiết bị, dự trữ nguyên vật liệu” Các quan niệm nêu vốn phản ánh khía cạnh liên quan đến nguồn lực tài doanh nghiệp, nhiên, khái niệm trình bày góc nhìn khác mục tiêu nghiên cứu khác nhau, chưa thể cách nhìn tổng thể vốn doanh nghiệp Vốn có nhiều dạng khác phân nhóm thành hai loại: Vốn vật vốn tiền Vốn tiền coi nguồn tài doanh nghiệp Nguồn tài sở để có điều kiện sản xuất, tức yếu tố đầu vào nhà xưởng, địa điểm sản xuất kinh doanh, thiết bị, nguyên vật liệu điều kiện khác Vốn doanh nghiệp cịn hiểu theo nghĩa hẹp số tiền tài sản hữu hình khác, doanh nghiệp có nguồn tài mình, tức khơng tính đến nguồn tài doanh nghiệp có nhờ vay Tuy nhiên, thực tế, người ta thường dùng vốn theo nghĩa rộng để tồn nguồn lực tài doanh nghiệp, khơng phân biệt nguồn huy động Từ phân tích nêu, vốn doanh nghiệp ( theo cách hiểu vốn tài chính) coi giá trị tiền tất nguồn lực chuyển thành tiền doanh nghiệp nắm giữ sử dụng nhằm mục đích thu lợi ích lớn tương lai, khơng phân biệt nguồn gốc hình thành khơng phân biệt hình thái biểu Vốn doanh nghiệp hình thành từ thành lập doanh nghiệp biến đổi theo thời gian Với doanh nghiệp kinh doanh thành cơng, vốn doanh nghiệp có chiều hướng tăng trưởng, sau chu kỳ kinh doanh, vốn ban đầu lại bổ sung phần lợi nhuận thu ( lợi nhuận dùng để tái đầu tư ) Phần bổ sung nhiều hay phụ thuộc vào mức độ sinh lợi kinh doanh sách tăng trưởng doanh nghiệp Những doanh nghiệp có chiến lược phát triển dài hạn thường ý dùng lợi nhuận để tái đầu tư, khơng tăng cường tái đầu tư sớm hay muộn, doanh nghiệp thất bại Ngồi ra, nhu cầu đầu tư, trình sản xuất kinh doanh, vốn huy động bổ sung từ nguồn khác nhau, làm tăng vốn doanh nghiệp.Tuy vậy, với doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ nguồn vốn ban đầu bị giảm dần Tình trạng xảy với nhiều doanh nghiệp nhà nước, hai loại nguyên nhân: kinh doanh thua lỗ ( không thực tái đầu tư mở rộng) không thực đủ khấu hao tài sản cố định ( không đảm HVTH: Nguyễn Xuân Phú_MHV:1405254_LỚP: DAHN 1405.2 Tiểu luận Tài dự án GVHD: TS Nguyễn Văn Bảo bảo tái đầu tư giản đơn).Như vậy, vốn ban đầu doanh nghiệp tăng lên giảm hai nhóm yếu tố khách quan chủ quan, phụ thuộc vào mức độ hiệu sách đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Vốn doanh nghiệp thời điểm bao gồm vốn đầu tư ban đầu, vốn tích luỹ từ lợi nhuận vốn huy động bổ sung trình hoạt động doanh nghiệp 1.2 Các nguyên tắc huy động vốn 1.2.1.Nguyên tắc kịp thời Việc huy động vốn phải đảm bảo tính kịp thời Thơng thường, có nhu cầu vốn bổ sung, doanh nghiệp phải tìm nguồn vốn để giải nhu cầu đó, nhiên, việc cung ứng vốn không thời điểm, thời đầu tư nguồn vốn ý nghĩa, làm giảm khả thu lợi ích từ hoạt động đầu tư kinh doanh Vì vậy, cải tiến thủ tục hành phức tạp quy trình giao dịch vốn mong muốn doanh nghiệp Nhiều khi, số doanh nghiệp phải chấp nhận tỷ lệ lãi suất cao nhiều thị trường phi thức để có nguồn vốn kịp thờiNgun tắc hiệu khơng vay kịp vốn nguồn vốn rẻ trở nên đắt, làm cho kết dự tính phương án kinh doanh giảm doanh nghiệp gặp khó khăn việc trả nợ 1.2.2.Nguyên tắc hiệu Cần lựa chọn bảo đảm hiệu huy động vốn cao điều kiện định Như trình bày, điều kiện thị trường tài phát triển doanh nghiệp có nhiều hội tiếp cận với nguồn vốn khác để phục vụ cho sản xuất kinh doanh, cần lựa chọn nguồn vốn thích hợp nhằm mang lại hiệu cao việc huy động vốn Hiệu việc sử dụng hình thức huy động vốn hiệu đầu tư mà nguồn vốn mang lại, mà thể khả dễ dàng tiếp cận huy động nguồn vốn, lợi ích chủ doanh nghiệp sử dụng nguồn vốn đó, khả làm tăng lợi nhuận rịng doanh nghiệp lợi nhuận tích luỹ 1.2.3.Nguyên tắc số lượng thời gian Việc huy động vốn cần bảo đảm đáp ứng nhu cầu số lượng thời gian: ý đồ đầu tư, kinh doanh thực đủ lượng vốn định theo nhu cầu tính tốn, đó, huy động phải bảo đảm đủ số lượng tính tương thích thời gian Thực tế, số doanh nghiệp thường phải nâng mức nhu cầu ghi yêu cầu huy động vốn để có đủ số vốn cần thiết dự án phê chuẩn, điều làm cho dự án khơng cịn chặt chẽ Ngồi ra, nhiều trường hợp cách tính tốn thời gian cho vay ngân hàng thường cứng nhắc nên doanh nghiệp không bảo đảm hạn trả tiền, phải chịu lãi suất hạn, chi phí cao 1.2.4.Nguyên tắc giảm thiểu chi phí giao dịch Huy động vốn cần bảo đảm giảm thiểu chi phí giao dịch: Một nguồn vốn với lãi suất thấp đơi trở nên đắt chi phí liên quan đến giao dịch vốn cao Nguyên nhân chi phí giao dịch cao là: thủ tục hành phức tạp, HVTH: Nguyễn Xuân Phú_MHV:1405254_LỚP: DAHN 1405.2 Tiểu luận Tài dự án GVHD: TS Nguyễn Văn Bảo quy trình giải ngân phiền tối, chi phí tư vấn cao đơi quy mơ khơng thích hợp Vì vậy, doanh nghiệp cần tùy theo lượng vốn cần vay để chọn nguồn vốn phù hợp, nguồn vốn phức tạp làm cho chi phí giao dịch đồng vốn huy động cao lượng vốn huy động nhỏ Ngược lại, dự án lớn có lợi chi phí cho vốn tìm đến nguồn vốn có thủ tục phức tạp lại phải chịu lãi suất thấp 1.3.Các hình thức huy động vốn sử dụng phổ biến Doanh nghiệp huy động vốn từ nhiều nguồn để tài trợ cho dự án Có thể phân thành: Nguồn vốn chủ sở hữu Nguồn vốn nợ phải trả Nguồn vốn tự có huy động từ nguồn: quỹ khấu hao bản, quỹ tích lũy đầu tư điều chỉnh cấu tài sản nợ Nguồn vốn từ bên huy động từ nguồn ngắn hạn dài hạn Hình 1.1 Các hình thức huy động vốn phổ biến 1.4.Hoạt động kinh doanh bất động sản 1.4.1 Khái niệm phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS: a Khái niệm: Theo Luật Kinh doanh bất động sản hoạt động kinh doanh BĐS hiểu sau: Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS kinh doanh dịch vụ BĐS: − Kinh doanh BĐS việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi HVTH: Nguyễn Xuân Phú_MHV:1405254_LỚP: DAHN 1405.2 Tiểu luận Tài dự án GVHD: TS Nguyễn Văn Bảo − Kinh doanh dịch vụ BĐS hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS thị trường BĐS, bao gồm dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS b Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS: Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS quy định sau: + Tổ chức, cá nhân nước kinh doanh BĐS phạm vi sau đây: − Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th mua; − Mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; − Thuê nhà, công trình xây dựng thuê lại; − Đầu tư cải tạo đất đầu tư cơng trình hạ tầng đất thuê thuê đất có hạ tầng; − Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư cơng trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất có hạ tầng thuê lại + Tổ chức, cá nhân nước kinh doanh dịch vụ BĐS phạm vi sau đây: − Dịch vụ môi giới BĐS; − Dịch vụ định giá BĐS; − Dịch vụ sàn giao dịch BĐS; − Dịch vụ tư vấn BĐS; − Dịch vụ đấu giá BĐS; − Dịch vụ quảng cáo BĐS; − Dịch vụ quản lý BĐS 1.4.2 Phân loại kinh doanh BĐS: Kinh doanh BĐS phân chia sau : + Phân chia theo mục đích sử dụng BĐS: − Đầu tư kinh doanh nhà ở: nhà liên kế, nhà biệt thự, chung cư − Đầu tư kinh doanh văn phòng cao cấp − Đầu tư kinh doanh siêu thị, trung tâm thương mại − Đầu tư kinh doanh khách sạn − Đầu tư kinh doanh khu du lịch sinh thái − Đầu tư kinh doanh khu công nghiệp − Các khu vui chơi giải trí, thể thao: sân gơn, khu cơng viên… + Phân chia theo hình thức giao dịch: − Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua − Mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th mua − Th nhà cơng trình xây dựng thuê lại, − Đầu tư cải tạo đất đầu tư cơng trình hạ tầng đất thuê thuê đất có hạ tầng HVTH: Nguyễn Xuân Phú_MHV:1405254_LỚP: DAHN 1405.2 Tiểu luận Tài dự án GVHD: TS Nguyễn Văn Bảo Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư cơng trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất có hạ tầng thuê lại 1.5.Dự án đầu tư bất động sản 1.5.1 Khái niệm Dự án đầu tư BĐS việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi 1.5.2 Quy trình phát triển dự án kinh doanh bất động sản: Trên khu đất, nhà đầu tư đứng trước toán lựa chọn mơ hình đầu tư tối ưu số mơ hình Để thành cơng định lựa chọn mơ hình đầu tư quản lý khai thác hiệu quả, nhà đầu tư cần phải thực phân tích lựa chọn theo quy trình sau: Bước 1: Tìm kiếm đất khẳng định đất phù hợp: Tìm kiếm khu đất để đầu tư việc làm thường xuyên nhà đầu tư BĐS Khu đất kinh doanh BĐS có hai dạng: thứ đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác thuê đất thuộc quỹ quản lý nhà nước; thứ hai mua đất từ đối tác khác Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất đâu, giá bao nhiêu, mua dựa phù hợp khu đất Khu đất phụ hợp khu đất tọa lạc vị trí chiến lược phát triển kinh doanh nhiều loại hình dịch vụ (các loại hình dịch vụ định nghĩa trên) khả thi mặt pháp lý Một khu đất xem khả thi mặt pháp lý khu đất thuộc diện phép đầu tư khai thác kinh doanh quyền địa phương Hơn nữa, khu đất Việt Nam thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích định (quy hoạch cho mục đích kinh doanh, hoăc quy hoạch cho mục đich công, tiêu chuẩn kỹ thuật quy hoạch), địi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp thơng số quy hoạch với mục đích kinh doanh họ (với thơng số quy hoạch có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không) Để biết thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư tìm đến quan quản lý quy hoạch tỉnh sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môi trường chuyên viên phụ trách quy hoạch UBND tỉnh nới quản lý khu đất Trong trường hợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch từ UBND tỉnh nhà đầu tư phải gửi cơng văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch theo ý đồ họ Kết bước tìm kiếm khẳng định phù hợp khu đất nhà đầu tư phải ký hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác chấp thuận chủ trương quy hoạch UBND tỉnh nơi quản lý hành khu đất hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất nhà nước quản lý) Bước 2: Ý tưởng kinh doanh: Như trình bày bước 1, khu đất thông thường thuộc diện khống chế quy hoạch cho mục đích kinh tế hay mục địch xã hội Nhà đầu tư quan tâm đến khu − HVTH: Nguyễn Xuân Phú_MHV:1405254_LỚP: DAHN 1405.2 Tiểu luận Tài dự án GVHD: TS Nguyễn Văn Bảo đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời kinh doanh theo mơ hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm tầm nhìn họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh Dù kinh nghiệm tầm nhìn nhà đầu có khác họ sở chung dựa vào thị trường Khi đưa định đầu tư điều kiện thiếu liệu chắn thị trường định mơi trường có rủi ro Nhà đầu tư thận trọng họ thực nghiên cứu thị trường trước đưa định Bước 3: Nghiên cứu thị trường Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh việc chuyển từ định mơi trường có rủi ro sang định môi trường chắn chắn Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm thị trường cao ốc văn phòng, hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà Nghiên cứu thị trường phải dự báo triển vọng dung lượng loại thị trường dịch vụ Nghiên cứu thị trường kiểm định tính khả thi ý tưởng kinh doanh khuyến nghị hướng phát triển dự án Bước 4: Thiết kế ý tưởng Thiết kế ý tưởng dự án tiêu chí sau: − Xác lập mơ hình kinh doanh có hiệu quả; − Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp − Chứng minh hiệu đầu tư; − Đảm bảo chất lượng, tiến độ ngân sách trình xây dựng; − Đảm bảo nguồn thu lợi nhuận Dựa tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể đầy đủ nội dung sau: − Mơ hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội dịch vụ dự án cung cấp so với dịch vụ hữu thị trường nay; − Ý tưởng kiến trúc nào, độc đáo kiến trúc; − Các đặc điểm kỹ thuật; − Thị trường mục tiêu; − Quản lý đầu tư khác thác nào? Bước 5: Phân tích tài Phân tích tài nhằm xác định khả sinh lời dự án, bao gồm tiêu chủ yếu sau: − Ước tính tồn chi phí dự án − Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh; − Ước tính nguồn vốn vay; − Thiết lập mơ hình phân tích dựa giả định dự án; − Phân tích dịng tiền cho tồn dịng đời dự án bao gồm chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, số tài NPV, IRR, thời gian hoàn vốn HVTH: Nguyễn Xuân Phú_MHV:1405254_LỚP: DAHN 1405.2 Tiểu luận Tài dự án GVHD: TS Nguyễn Văn Bảo Phân tích độ nhạy với biến thiên suất đầu tư giá thuê dự kiến Bước 6: Tìm nguồn tài tài trợ cho dự án lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn triển khai dự án Theo thiết kế cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối nguồn vốn định huy động vốn tài trợ cho dự án Trên thị trường tài mở nhiều hội huy động vốn qua kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu công ty vay Tuy nhiên, với kênh huy động khả thi dự án cấp phép, phê duyệt chi tiết hạng mục đầu tư Để đạt cấp phép chủ đầu tư phải chứng minh lực tài nên dịi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước Việc huy động vốn giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua ký kết biên thỏa thuận (MOU) hợp tác đầu tư với nội dung sau: − Thỏa thuận chi phí; − Thỏa thuận thời gian; − Thỏa thuận nhân lực; − Thỏa thuận cách làm; Sau bên tham gia góp vốn ký kết văn hợp tác đầu tư (MOU), họ tiến hành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau: − Các đánh giá rải rác; − Đánh giá tiền khả thi; − Các tài liệu, văn ghi nhận trao đổi nội với đối tác; − Báo cáo khả thi xây dựng xác với dự án hoàn chỉnh Nhà đầu sử dụng hồ sơ dự án để thực hoạt động xin phép đầu tư, thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án Bước 7: Triển khai dự án Triển khai dự án gồm công việc sau: − Thiết kế chi tiết; − Đấu thầu chọn thầu xây dựng; − Vay vốn giải ngân vốn chủ sở hữu; − Phương án tổ chức giám sát, quản lý; Phương án tổ chức giám sát, quản lý khai thác dự án chủ đầu tư tự thực Nếu dự án có tính phức tạp cao nhân lực doanh nghiệp chủ đầu tư khơng đủ khả quản lý sử dụng đến dịch vụ tư vấn thực công việc sau: − Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng quản lý chất lượng); − Bán tiếp thị; − Tư vấn quản lý tài sản 1.5.3.Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu đầu tư kinh doanh BĐS Giá BĐS tuỳ thuộc phần lớn vào quan hệ cung - cầu thị trường Khi cầu lớn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, cầu thấp − HVTH: Nguyễn Xuân Phú_MHV:1405254_LỚP: DAHN 1405.2 Tiểu luận Tài dự án GVHD: TS Nguyễn Văn Bảo cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác yếu tố xuất phát từ khuyết tật thị trường “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có yếu tố xuất phát từ can thiệp Nhà nước đầu tư Nhà nước vào việc nâng cấp sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thơng, cấp nước, cấp điện ), tăng miễn giảm thuế cho doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, sách nhà cho người có thu nhập thấp ; có yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen người dân không muốn bán nhà đất cha ông để lại, không thích nhà chung cư, ham muốn có nhà nằm quốc lộ, tỉnh lộ Có nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng hiệu đầu tư kinh doanh BĐS nói chung, cụ thể là: Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS: a Nhóm yếu tố tự nhiên: − Vị trí BĐS: Khả sinh lời yếu tố vị trí BĐS mang lại cao giá trị BĐS lớn Mỗi BĐS đồng thời tồn hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tương đối Xét phương diện tổng qt, hai loại vị trí nói có vai trị quan trọng việc xác lập giá trị BĐS Những BĐS nằm trung tâm đô thị hay vùng có giá trị lớn BĐS nhà đất loại nằm vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm ngã hay ngã 3, trục lộ giao thơng quan trọng lại có giá trị cao BĐS nằm vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu vị trí BĐS quan trọng, đặc biệt việc xác định giá đất − Kích thước, hình thể, diện tích đất lơ đất: Một kích thước diện tích đất tối ưu thoả mãn loại nhu cầu cụ thể đa số dân cư vùng Ví dụ: Hà Nội, với nhu cầu để ở, loại kích thước diện tích tối ưu mặt tiền đất từ 4m-5m chiều sâu đất từ 10m-15m − Địa hình BĐS toạ lạc: Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với BĐS khác vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị tượng triều cường giá BĐS thấp, ngược lại giá cao − Hình thức (kiến trúc) bên BĐS (đối với BĐS nhà cơng trình xây dựng khác): Nếu hai BĐS có giá xây dựng nhau, BĐS có kiến trúc phù hợp với thị hiếu giá trị cao ngược lại − Đặc điểm mặt đất lòng đất (độ dày lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…) HVTH: Nguyễn Xuân Phú_MHV:1405254_LỚP: DAHN 1405.2 Tiểu luận Tài dự án GVHD: TS Nguyễn Văn Bảo Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ đất quan trọng giá trị đất sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, lại khơng quan trọng sử dụng đất cho xây dựng − Tình trạng mơi trường: Mơi trường lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS − Các tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên: Những BĐS nằm vùng thường hay bị cố thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm ngược lại b Nhóm yếu tố kinh tế: − Khả mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị BĐS Khi khả tạo thu nhập từ BĐS cao giá chuyển nhượng cao ngược lại − Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi đầy đủ chất lượng tốt làm cho giá trị BĐS gia tăng c Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường: − Tính hữu dụng BĐS − Nhu cầu loại BĐS thị trường Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS: a Tình trạng pháp lý BĐS: Các giấy tờ chứng thư pháp lý quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v có b Các quy định xây dựng kiến trúc gắn với BĐS, hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cơng trình xây dựng khác gắn với BĐS: Tình trạng cho thuê, chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng khu vực đường băng lên xuống máy bay không cao tầng…) Các yếu tố chung bên ngoài: a Các yếu tố trị pháp lý: Sự thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến hoạt động thị trường BĐS nói chung đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là: − Các sách có tác động gián tiếp như: Sự khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương làm tăng nhu cầu BĐS qua làm cho giá BĐS gia tăng − Các sách tác động trực tiếp như: HVTH: Nguyễn Xuân Phú_MHV:1405254_LỚP: DAHN 1405.2 Tiểu luận Tài dự án GVHD: TS Nguyễn Văn Bảo Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS Việt Nam Chính sách cho phép người khơng có hộ thành phố mua nhà thành phố Chính sách tài áp dụng người nhà nước giao đất, cho thuê đất… Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS Các sách thuế Nhà nước BĐS b Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mơ Đó yếu tố kinh tế liên quan như: − Tình hình cung-cầu BĐS khu vực; − Đặc điểm người tham gia thị trường BĐS khu vực; − Các điều kiện thị trường BĐS khu vực; − Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…); − Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm vùng; − Thu nhập bình quân hàng năm người dân vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với vùng khác; − Khả đáp ứng nhu cầu tín dụng hệ thống tín dụng vùng; − Số lượng lơ, đất trống vùng; − Mức giá bình quân loại đất vùng; − Tỷ lệ thuế mức thuế suất; − Mức độ lạm phát chung; − Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khốn, thị trường tín dụng vùng c Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá trị BĐS nơi tăng lên cân cung - cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân vùng có ảnh hưởng đến giá trị BĐS Tình trạng người sống BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp tình trạng việc làm, mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội người chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ HVTH: Nguyễn Xuân Phú_MHV:1405254_LỚP: DAHN 1405.2 Tiểu luận Tài dự án GVHD: TS Nguyễn Văn Bảo CHƯƠNG II THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VÀ SỬ DỤNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ ĐẦU TƯ ĐẤT VÀNG KINH ĐƠ 2.1 Giới thiệu cơng ty cổ phần tư vấn đầu tư Đất vàng kinh đô 2.1.1 Thông tin chung công ty - Tên Cơng ty: CƠNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ ĐẦU TƯ ĐẤT VÀNG KINH ĐƠ (KINHDOLAND) - Trụ sở chính: Tầng 2, tịa nhà 209 Trung Kính, Cầu Giấy, Hà Nội - Điện thoại: (04) 6329 6333 - Email: batdongsankinhdo@gmail.com - Website: http://datvangkinhdo.vn - Ngành nghề đầu tư kinh doanh: Đầu Tư, Mua bán, chuyển nhượng bất động sản; Môi giới bất động sản; Định giá bất động sản; Tư vấn bất động sản; Quản lý bất động sản; Quảng cáo bất động sản 2.1.2 Cơ cấu tổ chức cơng ty Hình 2.1 Cơ cấu tổ chức công ty 2.1.3 Các dự án tiêu biểu công ty Hiện nay, công ty làm chủ đầu tư số dự án xây dựng khu đô thị, khu nhà HVTH: Nguyễn Xuân Phú_MHV:1405254_LỚP: DAHN 1405.2 Tiểu luận Tài dự án GVHD: TS Nguyễn Văn Bảo - Dự án đầu tư xây dựng khu nhà khu đô thị Bắc Đại Kim mở rộng Khu đô thị Bắc Đại Kim mở rộng nằm phường Định Cơng, Quận Hồng Mai, Hà Nội, có diện tích khoảng 11 Theo quy hoạch, tổng mặt 1/500 phê duyệt dự án gồm có tịa chung cư gồm nhà A1 cao 17 tầng nhà A2 cao 15 tầng với tổng diện tích sàn khoảng 39000 m2 32 biệt thự nhà vườn cao tầng với tổng diện tích sàn khoảng 7160 m2, tổng mức đầu tư toàn dự án khoảng 285.613.208.000 đồng Hiện nay, dự án trình giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất nộp từ năm 2009, nhiên trình giải phóng mặt tồn khu thị gặp nhiều vướng mắc chưa thỏa thuận với người dân, nên dự án bị chậm tiến độ, ảnh hưởng tới kế hoạch kinh doanh,kế hoạch huy động vốn công ty - Dự án đầu tư xây dựng khu chung cư Kinh Đô – Dịch Vọng Dự án đầu tư xây dựng khu chung cư Kinh Đô – Dịch Vọng có diện tích 15.347 m2 nằm đô thị Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, Hà Nội Dự án gồm tòa nhà chung cư cao 12 tầng với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 6711 m2 Tổng mức đầu tư toàn dự án khoảng 580.000.000.000 đồng Hiện nay, dự án giải phóng mặt bằng, hạ tầng kỹ thuật xây dựng xong Dự kiến cuối 2016 hồn thành xây dựng thơ 32 biệt thự nhà vườn phần móng nhà chung cư 2.2 Thực trạng huy động sử dụng vốn cho dự án đầu tư bất động sản cơng ty 2.2.1 Các hình thức huy động vốn công ty sử dụng a Huy động vốn chủ sở hữu: Vốn chủ sở hữu nguồn vốn quan trọng, đánh giá mức độ mạnh Công ty, bước đầu hình thành từ nguồn vốn điều lệ để Công ty vào hoạt động, tăng dần từ nguồn tăng vốn điều lệ, thặng dư vốn cổ phần, lợi nhuận chưa phân phối quỹ trích lập Năm 2012 2013 2014 Vốn chủ sử hữu (đồng) 10.202.945.000 21.391.101.000 52.724.134.000 Bàng 2.1 Nguồn vốn chủ sở hữu b Huy động vốn nợ phải trả Đề đáp ứng nhu cầu vốn cho kinh doanh, công ty tiến hành huy động vốn nợ phải trả, vốn nợ phải trả công ty tài trợ nguồn sau: tín dụng ngân hàng, tín dụng thương mại số khoản khác HVTH: Nguyễn Xuân Phú_MHV:1405254_LỚP: DAHN 1405.2 Tiểu luận Tài dự án GVHD: TS Nguyễn Văn Bảo Năm Vốn điều lệ (đồng) 2012 2013 2014 10.000.000.000 20.000.000.000 50.000.000.000 Bảng 2.2 Vốn điều lệ 2.2.2 Phân tích, đánh giá huy động vốn công ty a Cơ cấu vốn Năm Tổng vốn huy động 2012 2013 2014 27.163.172.000 37.275.129.000 70.465.886.000 Năm sau tăng năm trước số tuyệt đối Số tương đối (%) (đồng) 10.111.957.000 33.190.737.000 37.2 89.04 Bảng 2.3 Tổng lượng vốn công ty qua số năm gần Tổng vốn năm 2013 tăng 37.2 % so với năm 2012, tốc độ tăng năm 2014 so với năm 2013 tăng vọt lên 89.04 %, nhu cầu vốn năm tới lớn với ước tính cơng ty cần khoảng 500 tỷ đồng năm 2015 để triển khai dự án bất động sản Năm 2012 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Hình 2.1 Cơ cấu vốn chủ sở hữu vốn nợ Từ biểu đồ ta thấy tỷ tệ vốn chủ sở hữu tăng lên theo năm từ 37.56 % năm 2012 lên 74.82 % năm 2014 Trong nguồn vốn chủ sở hữu thù phần lớn tài trợ tăng lên vốn điều lệ, tỷ trọng vốn điều lệ vốn chủ sở HVTH: Nguyễn Xuân Phú_MHV:1405254_LỚP: DAHN 1405.2 Tiểu luận Tài dự án GVHD: TS Nguyễn Văn Bảo hữu chiếm 90% tổng vốn chủ sở hữu, điều chứng tỏ công ty thành công việc huy động vốn từ cổ đông ĐVT: 1000 đồng Khoản mục Vốn điều lệ Thặng dư cổ phần Các quỹ Lợi nhuận chưa phân phối Tổng vốn chủ sở hữu 2012 10.000.000 140.522 62.423 10.202.945 2013 20.000.000 296.522 49.478 1.045.000 21.391.000 2014 50.000.000 764.522 829.605 1.130.007 52.724.134 Bảng 2.4 Cơ cấu vốn chủ sở hữu Khoản mục Nợ ngắn hạn Nợ dài hạn Phải trả người bán Người mua trả tiền trước Phải trả , phải nộp khác Tổng nợ phải trả 2012 3.994.035 7.148.296 2.328.310 2000 3.487.585 16.960.226 2013 3.374.069 4.698.105 2.433.347 126.434 5.252.073 15.884.028 ĐVT: 1000 đồng 2014 4.665.599 1.590.815 3.058.189 4.115.210 4.311.918 17.741.731 Bảng 2.5 Cơ cấu vốn nợ phải trả ĐVT: 1000 đồng Năm 2012 2013 2014 Tài sản ngắn hạn Tài sản dài hạn 9.835.480 17.327.691 18.245.416 19.029.713 18.308.590 52.157.275 Bàng 2.6 Cơ cấu tài sản công ty Tổng tài sản 27.163.171 37.275.129 70.465.865 b Độ rủi ro - Khả toán ngắn hạn Khả toán ngắn hạn lực đáp ứng nghĩa vụ toán thời gian ngắn doanh nghiệp Các số toán ngắn hạn xác định lực đáp ứng nghĩa vụ tài đến hạn doanh nghiệp Với dịng tiền đủ lớn, doanh nghiệp trang trải cho nghĩa vụ tài chính, nhờ mà khơng lâm vào tình cảnh vỡ nợ hay kiệt quệ tài Năm 2012 2013 HVTH: Nguyễn Xuân Phú_MHV:1405254_LỚP: DAHN 1405.2 2014 Tiểu luận Tài dự án GVHD: TS Nguyễn Văn Bảo Tài sản ngắn hạn 9.835.480.000 18.245.416.000 (đồng) Nợ ngắn hạn (đồng) 9.811.929.000 11.185.922.000 Khả toán 1.00 1.63 ngắn hạn (lần) Bảng 2.7 Khả toán ngắn hạn 18.308.590 16.202.292 1.13 Từ bảng ta thấy khả tốn ngắn hạn cơng ty tót, số khả tốn ngắn hạn ln lớn băng 1, năm 2013 tăng lên đến 1.63 lần, năm 2014 đtạ 1.13 lần Điều chứng tỏ lượng tài sản lưu động công ty đủ vượt khả trả khoản nợ ngắn hạn - Khả toán nhanh Khả toán nhanh hiểu khả doanh nghiệp dùng tiền tài sản chuyển đổi thành tiền để trả nợ đến hạn hạn Tiền tiền gửi, tiền mặt, tiền chuyển; tài sản khoản đẩu tư tài ngắn hạn (cổ phiếu, trái phiếu) Nợ đến hạn hạn phải trả nợ ngắn hạn, nợ dài hạn, nợ khác kể khoản thời hạn cam kết doanh nghiệp nợ Năm Tài sản ngắn hạn khơng có hàng tồn kho (đồng) Nợ ngắn hạn (đồng) 2012 6.253.609.000 2013 15.348.646.000 9.811.929.000 11.185.922.000 Khả toán (lần) 0.64 1.37 Bảng 2.8 Khả toán nhanh 2014 12.136.241.00 16.150.915.00 0.75 Ta thấy khả tốn nhanh cơng ty đnag dần cải thiện, đặc biệt năm 2013 số lớn Tuy nhiên năm 2014 lượn nợ ngắn hạn tăng, lượng tài sản ngắn hạn gần không đổi, lượng hàng tồn kho lại tăng mạnh dẫ n đến số khả tốn nhanh giảm xuống cịn 0.75 lần Điều có nghĩa cơng ty khơng đủ khả toán lập tưc khoản nợ ngắn hạn Trong thời gian tới, công ty cần nỗ lực để hạn chế hàng tồn kho, tăng cường tính khoản khoản mục tài sản ngắn hạn để đưa số khả toán nhanh lý tưởng - Khả cân đối vốn Trong năm gần đây, hệ số nợ công ty liên tục cải thiện, hệ số nợ thấp tạo tin tưởng, giúp cho công ty chủ động, thuận lợi việc huy động vốn từ nhà đầu tư, tổ chức tín dụng để đầu tư vào dự án Năm Nợ phải trả (đồng) 2012 16.960.226.000 2013 15.884.028.000 HVTH: Nguyễn Xuân Phú_MHV:1405254_LỚP: DAHN 1405.2 2014 17.741.731.000 Tiểu luận Tài dự án Tổng tài sản (đồng) Hệ số nợ (%) GVHD: TS Nguyễn Văn Bảo 27.163.172.000 62.44 37.275.129.000 42.61 70.465.866.000 25.18 Bảng 2.9 Hế số nợ 2.3 Nhận xét chung huy động sử dụng vốn 2.3.1 Điểm mạnh - Khả huy động vốn cổ phần tốt Là doanh nghiệp có vốn điều lệ ban đầu tỷ đồng, sau năm tới năm 2014 vốn điều lệ công ty tăng lên 50 tỷ đồng, tương đương 1000% Để huy động vốn đầu tư cổ đông, Công ty phải chứng minh chiến lược sản xuất kinh doanh khoản đầu tư hướng, tạo lợi nhuận tương lại Với việc tăng vốn điều lệ, chứng tỏ cổ đơng nhìn thấy tiềm năng, lợi ích khả phát triển tốt cơng ty tương lai - Rủi ro tín dụng thấp Một lợi lớn để cơng ty có tin tưởng từ đối tác , tổ chức tín dụng , tiêu đo lường rủi ro tín dụng cơng ty tốt, tiêu nợ phải trả tổng tài sản ngày giảm, năm 2014 25.18 % Khả toán hành năm 2014 đạt 1.13 lần , khả toán nhanh đạt 0.75 lần Điều chứng tỏ cơng ty đủ khả để phản ứng lại cú sốc tiền tệ, ln chủ động đảm bảo khả tốn 2.3.2 Điểm yếu nguyên nhân Hiện nay, điểm hạn chế công ty hiệu sử dụng vốn, hiệu sử dụng tài sản cải thiện mức thấp, dẫn đến việc lợi nhuận thu cổ đông năm qua chưa cao Nguyên nhân chủ yếu cơng ty q trình đầu tư địi hỏi lượng vốn lớn, không mang lại lợi nhuận tức thì, mà lợi ích thu tương lai Bên cạnh đó, thủ tục chuẩn bị đầu tư Việt Nam phức tạp, nhiều thời gian, phận công chức sở ngành chức quan liêu dẫn đến việc triển khai dự án chậm tốn CHƯƠNG III CÁC GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ ĐẦU TƯ ĐẤT VÀNG KINH ĐÔ 3.1 Đầu tư vốn chủ sở hữu HVTH: Nguyễn Xuân Phú_MHV:1405254_LỚP: DAHN 1405.2 Tiểu luận Tài dự án GVHD: TS Nguyễn Văn Bảo Đối với dự án phát triển nhà để bán, việc huy động vốn từ người mua nhà thuận lợi, nên cơng ty phải sử dụng vốn chủ sở hữu giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án: chi phí lập dự án đầu tư, khảo sáy địa chất, chi phí thiết kế kỹ thuật thi cơng, nộp phí xây dựng… Số vốn hoàn lại sau bắt đầu thu tiền ứng trước người mua nhà Nhưng dự án xây dựng văn phịng cho th, đầu tư vốn chủ sở hữu khó khăn, doanh nghiệp khơng chủ động nguồn vốn này, đầu tư vào dự án, vốn bị ứ đọng thu hồi khoảng 6-8 năm kể từ dự án vào hoạt động Bên cạnh đó, để điều hành hoạt động tòa nhà văn phòng cho thuê không đơn giản, đặc biệt văn phòng hạng B hạng A.Người quản lý tòa nhà phải đào tạo từ nước ngoài, huấn luyện đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, ln ln sẵn sàng tình để khách hàng hài lịng nhất, ln nỗ lực để thu hút tổ chức , doanh nghiệp quốc tế đến th văn phịng Do đó, cơng ty nên đầu tư vào dự án xây dựng văn phòng cho thuê thực mạnh vốn, đủ khả quản lý Tìm kiếm khu đất có vị trí đẹp: nằm khu trung tâm, thuận tiện giao thơng, diện tích lớn, mật độ xây dựng đất lớn…và dự án phải có tiêu tài nư NPV, IRR cao Đối với dự án chung cư Kinh Đô 2- Dịch Vọng dự án đầu tư xây dựng khu nhà khu đô thị Bắc Đại Kim mở rộng, công ty sử dụng vốn chủ sở hữu để đầu tư số chi phí giai đoạn chuẩn bị đầu tư 3.2 Huy động vốn từ khách hàng Huy động vốn từ khách hàng việc chủ đầu tư ký hợp đồng bán nhà cho thuê văn phịng dài hạn với khách hàng, quy định lần tạm ứng tiền theo tiến độ dự án kể từ khởi công xây dựng hồn thiện tịa nhà, bàn giao cho khách hàng sử dụng Theo quy định Luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà sau hồn thành việ xây dựng hạ tầng phần móng cơng trình Tùy vào tiến độ, quy mơ, tính chất mà cơng ty phân chia tiền bán nhà thành nhiều đợt khác nhau, thông thường, hộ chung cư, công ty nên phân thành đợt thu tiền sau: + Lần 1: Thu 25 % tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau hoàn thiện việc xây dựng hạ tầng phần móng cơng trình + Lần 2: Thu tiếp 25 % tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau tháng kể từ lần thu tiền thứ + Lần 3: Thu tiếp 25 % tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau xây xong phần thô + Lầm 4: Thu tiếp 20 % tổng giá trị hợp đồng sau hồn thiện tịa nhà bàn giao cho khách hàng + Lần 5: Thu hết phần lại hợp đồng sau hoàn thành nghĩa vụ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cho hộ HVTH: Nguyễn Xuân Phú_MHV:1405254_LỚP: DAHN 1405.2 Tiểu luận Tài dự án GVHD: TS Nguyễn Văn Bảo Trong dự án chung cư Kinh Đô 2- Dịch Vọng dự án nhà khu đô thị Bắc Đại Kim, cơng ty áp dụng phương thức để thu tiền người mua nhà 3.3 Huy động tín dụng ngân hàng Việc huy động tín dụng ngân hàng cho dự án phát triển nhà để bán thường huy động ngắn hạn để đáp ứng nhu cầu vốn tức cho việc nộp tiền sử dụng đất, toán số hợp đồng thiết kế, khảo sát địa chất, tạm ứng cho nhà thầu thi cơng xây dựng Phần tín dụng thương mại hoàn trả sau đợt thu tiền theo tiến độ hợp đồng từ người mua nhà Nguồn tín dụng ngân hàng chủ yếu tài trợ ngân hàng thương mại, cơng ty tài chính, ngồi huy động từ quỹ tín dụng Trong dự án nêu trên, áp dụng phương thức để vay tiền với tiến độ số lượng cụ thể sau: Dự án Kinh Đô - Dịch Vọng Giá trị (1000 Thời gian tín Khoản mục đồng) dụng Chi phí thiết kế 7.167.851 tháng Tiền sử dụng đất 167.150.200 tháng Chi phí GPMB, hạ tầng 30.694.000 tháng Dự án khu đô thị Đại Kim Giá trị (1000 Thời gian tín Khoản mục đồng) dụng Chi phí thiết kế 4.586.966 tháng Tiền sử dụng đất 24.228.000 tháng Chi phí GPMB, hạ tầng 4.494.000 tháng Bảng 2.10 Giá trị vay tín dụng ngân hàng dự án KẾT LUẬN Đối với doanh nghiệp hoạt động kinh doanh mục tiêu cuối lợi nhuận Tuy nhiên, để đạt điều khơng phải điều dễ dàng, phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: thị trường, kinh tế, trị, văn hố Nhất lĩnh vực kinh doanh bất động sản, lĩnh vực kinh doanh đem lại nhiều lợi nhuận khơng rủi ro Vì vậy, vấn đề tìm HVTH: Nguyễn Xuân Phú_MHV:1405254_LỚP: DAHN 1405.2 Tiểu luận Tài dự án GVHD: TS Nguyễn Văn Bảo hiểu, nghiên cứu thị trường bất động sản để có cách nhìn tổng thể cách khoa học, đánh giá định dạng thị trường bất động sản cách xác cơng việc mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phải làm Để từ có biện pháp huy động vốn hợp lý thúc đẩy hoạt động kinh doanh nhằm đạt mục tiêu đặt ra, tránh rủi ro không đáng có TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài Giảng Tài dự án – TS Nguyễn Văn Bảo – Đại học Xây dựng 2014 Tài doanh nghiệp – PGS TS Lưu Thị Hương – NXB Đại học Kinh tế quốc dân Báo cáo tài 2012, 2013, 2014 – Công ty cổ phần tư vấn đầu tư Đất vàng Kinh Đô HVTH: Nguyễn Xuân Phú_MHV:1405254_LỚP: DAHN 1405.2 Tiểu luận Tài dự án GVHD: TS Nguyễn Văn Bảo Mục Lục HVTH: Nguyễn Xuân Phú_MHV:1405254_LỚP: DAHN 1405.2 ... ĐVT: 10 00 đồng 2 014 4.665.599 1. 590. 815 3.058 .18 9 4 .11 5. 210 4. 311 . 918 17 .7 41. 7 31 Bảng 2.5 Cơ cấu vốn nợ phải trả ĐVT: 10 00 đồng Năm 2 012 2 013 2 014 Tài sản ngắn hạn Tài sản dài hạn 9.835.480 17 .327.6 91. .. để đầu tư vào dự án Năm Nợ phải trả (đồng) 2 012 16 .960.226.000 2 013 15 .884.028.000 HVTH: Nguyễn Xuân Phú_MHV :14 05254_LỚP: DAHN 14 05.2 2 014 17 .7 41. 7 31. 000 Tiểu luận Tài dự án Tổng tài sản (đồng)... Tài sản ngắn hạn khơng có hàng tồn kho (đồng) Nợ ngắn hạn (đồng) 2 012 6.253.609.000 2 013 15 .348.646.000 9. 811 .929.000 11 .18 5.922.000 Khả toán (lần) 0.64 1. 37 Bảng 2.8 Khả toán nhanh 2 014 12 .13 6.2 41. 00