Tiểu luận môn học quản lý chất lượng CTXD

Tiểu luận môn học Quản lý chất lượng công trình xây dựng Chất lượng của công tác quản lý chung cư Đối tượng được nghiên cứu như ở phần trên đã nói là chất lượng của công tác quản lý chung cư. Do đó, phạm vi nghiên cứu của để tài cần gắn bó mật thiết với “sự vật”, ở đây là các chung cư. Xét về phương diện khác, phạm vi nghiên cứu bao gồm các hoạt động quản lý chung cư từ khâu thiết kế, thi công…cho tới khâu vận hành, bảo hành và quản lý chung cư về sau. Tuy nhiên do thời lượng của chuyên đề không nhiều nên ta không đi quá sâu vào từng khía cạnh mà chỉ nêu những vấn đề cơ bản nhất, quan trọng nhất. Theo đó, ta cần giới thiệu sơ lược về các loại chung cư theo tiêu chuẩn hiện hành. Có tất cả bốn loại chung cư được phân hạng theo thông tư 142008TTBXD: Nhà chung cư cao cấp (hạng 1) là hạng có chất luợng cao nhất, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo. Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tuơng đối hoàn hảo. Nhà chung cư hạng 3 là nhà có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá. Nhà chung cư có chất luợng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng..

TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG Đề tài 12: Chất lượng công tác quản lý chung cư GVHD: PGS.TS LÊ HỒNG THÁI TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG Đề tài: Chất lượng cơng tác quản lý chung cư MỞ ĐẦU I Sự cần thiết phải nghiên cứu đề tài Hiện nay, việc xây dựng lên khu công nghiệp ngày nhiều chiếm phần lớn diện tích đất diện tích nhà người dân bị giải tỏa để phục vụ cho việc xây dựng Từ hàng loạt dự án xây dựng nhà ở, bao gồm khu chung cư cao cấp, trung cấp nhà xã hội, nhà cho công nhân, áp lực sốt giá nhà cung không đủ cầu bị đẩy lùi Việc xây dựng khu chung cư vấn đề cấp thiết khơng riêng quyền mà mối quan tâm nhiều người dân mà giá đất thổ cư mức cao, chưa phù hợp đại đa số người dân thành phố lớn Hà Nội, TP Hồ Chí Minh Giá hợp lý, thiết kế đại môi trường sống thoáng đãng khiến mặt hàng chung cư bán dù điều kiện thị trường nhà đất ảm đạm Trong khu chung cư xây dựng lên vấn đề đặt việc quản lý khu chung cư tiến hành nào? Bởi lẽ nước ta vụ tai nạn chung cư thường xuyên xảy hỏa hoạn, xuống cấp gây sập nhà, chung cư chất lượng thấp tuổi thọ không cao… vấn đề giải người biết đến trách nhiệm các quan hữu quan tới đâu? Quản lý chung cư lĩnh vực nhạy cảm phức tạp bao gồm nhiều cơng việc thời đoạn khác nhau, từ khâu thiết kế, thi công…cho tới khâu quản lý vận hành sử dụng Ngồi ra, hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhà chung cư độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị, nhà Trong lại có sở hữu riêng người mua, sở hữu riêng chủ đầu tư sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữu riêng quyền sử dụng chung chưa rõ Mặt khác, Luật Nhà ở, ban quản trị chủ sở hữu bầu, có trách nhiệm quyền hạn lớn thay mặt dân ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì; thu quản lý kinh phí vận hành; bàn giao quản lý tài khoản kinh phí bảo trì Nhưng Ban quản trị lại khơng có tư cách pháp nhân nên không đủ thẩm quyền giải vấn đề nảy sinh vận hành, thực tế chưa có chủ đầu tư dự án áp dụng quy định Ngoài bất cập quy định cịn có bất cập xuất phát từ thực tiễn Có thể thấy hầu hết nhà đầu tư dự báo sai không quan tâm xây dựng diện tích chung đủ đáp ứng nhu cầu người dân, quan quản lý địa phương chưa hướng dẫn, giám sát chặt chẽ, dẫn đến tình trạng thiếu chỗ để xe, nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp Phương tiện lại, dừng đỗ tùy tiện sân chơi, vỉa hè mà không tổ chức quản lý Trong khu chung cư liên tục xây dựng lên để giải vấn đề nhà việc tìm hiểu thực trạng quản lý đề giải pháp cho khu chung cư trở nên cấp thiết hết Thời gian qua phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan NGUYỄN XUÂN PHÚ _MHV: 1405254 _ LỚP: DAHN 1405-2 TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG Đề tài 12: Chất lượng công tác quản lý chung cư GVHD: PGS.TS LÊ HỒNG THÁI đến quản lý, sử dụng nhà chung cư việc giải lúng túng, chủ yếu văn pháp luật chưa đầy đủ, chưa phù hợp với điều kiện cụ thể thành phố Do đó, việc nghiên cứu chuyên đề chất lượng công tác quản lý chung cư cho ta nhìn thực tiễn, đầy đủ chi tiết vấn đề bản, thực trạng quản lý chung cư đề xuất số biện pháp để cải thiện chất lượng công tác quản lý chung cư II Đối tượng nghiên cứu đề tài Đề tài có đối tượng chất lượng cơng tác quản lý chủ đầu tư nhà nước khu nhà chung cư Chung cư loại nhà có nhiều hộ khép kín ( tức bảo đảm người thực hoạt động riêng tư đó) có khơng gian sử dụng chung hành lang, cầu thang, thang máy… tiện ích chung hệ thồng điện nước, nước, điện thoại v.v Chung cư có vai trị quan trọng phát triển đô thị đại, phát triển thị hóa tập trung dân cư đơng đúc lúc nảy sinh vấn đề, nhu cầu (bức xúc nhà ở, giá thành nhà ở, tiện ích cơng cộng khác ) Sự phát triển chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo hội nhà cho nhiều người tầng lớp khác III Phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu phần nói chất lượng cơng tác quản lý chung cư Do đó, phạm vi nghiên cứu để tài cần gắn bó mật thiết với “sự vật”, chung cư Xét phương diện khác, phạm vi nghiên cứu bao gồm hoạt động quản lý chung cư từ khâu thiết kế, thi công…cho tới khâu vận hành, bảo hành quản lý chung cư sau Tuy nhiên thời lượng chuyên đề không nhiều nên ta không sâu vào khía cạnh mà nêu vấn đề nhất, quan trọng Theo đó, ta cần giới thiệu sơ lược loại chung cư theo tiêu chuẩn hành Có tất bốn loại chung cư phân hạng theo thông tư 14/2008/TT-BXD: - Nhà chung cư cao cấp (hạng 1) hạng có chất luợng cao nhất, đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo - Nhà chung cư hạng hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tuơng đối hoàn hảo - Nhà chung cư hạng nhà có chất lượng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ - Nhà chung cư có chất luợng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng NGUYỄN XUÂN PHÚ _MHV: 1405254 _ LỚP: DAHN 1405-2 TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG Đề tài 12: Chất lượng công tác quản lý chung cư GVHD: PGS.TS LÊ HỒNG THÁI IV Mục đích nghiên cứu đề tài  Đề tài nghiên cứu với mục đích: Tìm hiểu việc thực cơng tác quản lý khu chung cư để đánh giá chất lượng, mặt tích cực mặt cịn tồn Trên sở đề xuất biện pháp để quản lý chung cư đạt hiệu cao  Yêu cầu Nắm vững nội dung nghị định 15/2013/NĐ-CP quản lý chất lượng cơng trình cụ thể quản lý chất lượng cơng tác quản lý chung cư Đảm bảo tính trung thực khách quan trình đánh giá chất lượng việc quản lý sử dụng đất đai đô thị V Phương pháp nghiên cứu  Phương pháp điều tra dự báo  Phương pháp phân tích tổng hợp  Phương pháp quy nạp diễn giải  Phương pháp diễn dịch NGUYỄN XUÂN PHÚ _MHV: 1405254 _ LỚP: DAHN 1405-2 TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG Đề tài 12: Chất lượng công tác quản lý chung cư GVHD: PGS.TS LÊ HỒNG THÁI CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ 1.1 Khái niệm quản lý chung cư (QLCC) Chung cư loại nhà có nhiều hộ khép kín ( tức bảo đảm người thực hoạt động riêng tư đó) có khơng gian sử dụng chung hành lang, cầu thang, thang máy… tiện ích chung hệ thồng điện nước, thoát nước, điện thoại v.v QLCC quản lý từ khâu chuẩn bị dự án, thực dự án đến đưa dự án vào vận hành sử dụng, bảo hành bảo trì phá dỡ Trong đó,khâu khảo sát , thiết kế, thi công quản lý theo nghị định 15/2013/NĐ-CP ngày 6-2-2013 Chính Phủ, khâu vận hành sử dụng bảo hành, phá dỡ cơng trình quản lý theo định 08/2008/QĐBXD ngày 28-5-2008 Bộ Xây Dựng 1.2 Chức nhiệm vụ công tác quản lý chung cư Đảm bảo chất lượng cơng trình chung cư theo tiêu chuẩn, quy định ban hành, nâng cao điều kiện sống, đảm bảo an toàn cho người sử dụng, đảm bảo an ninh trật tự; tạo lập nếp sống văn minh đô thị khu nhà chung cư; trì chất lượng, kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh - môi trường nhà chung cư 1.3 Nội dung công tác quản lý chung cư Nội dung quản lý chung cư nội dung lớn, bao gồm nhiều cơng việc, quy trình…từ khâu khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng…cho tới khâu vận hành sử dụng bảo hành cơng trình Nội dung nghiên cứu chuyên đề rộng nội dung quản lý sử dụng, vận hành chung cư quy định Quyết định 08/2008 xây dựng ban hành Do đó, nội dung cơng tác quản lý chung cư cụ thể hơn, chi tiết có nhiều vấn đề cần lưu ý Cụ thể, văn pháp quy quy định giai đoạn, ta chủ yếu quan tâm đến nghị định, văn liên quan tới chung cư, ngồi quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật nói chung ngành xây dựng: - Giai đoạn khảo sát xây dựng Điều 12-16 nghị định 15/2013/NĐ-CP - Giai đoạn thiết kế xây dựng Điều 17-22 nghị định 15/2013/NĐ-CP - Giai đoạn thi công Điều 23-33 nghị định 15/2013/NĐ-CP - Giai đoạn vận hành, sử dụng bảo hành công trình Quyết định 08/2008 XD Điều 34- 35 nghị định 15/2013/NĐ-CP 1.4 Chất lượng công tác quản lý chung cư 1.4.1 Khái niệm chất lượng công tác quản lý chung cư (CLCCTQLCC) CLCCTQLCC phù hợp quy định, yêu cầu công tác quản lý chung cư, phản ánh trình độ, kết đạt tồn công tác quản lý chung cư CLCCTALCC gắn liền với nhiệm vụ đặt công tác quản lý chung cư hay nói cách khác mức độ hồn thành nhiệm vụ quản lý chung cư phản ánh chất lượng công tác QLCC NGUYỄN XUÂN PHÚ _MHV: 1405254 _ LỚP: DAHN 1405-2 TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG Đề tài 12: Chất lượng công tác quản lý chung cư GVHD: PGS.TS LÊ HỒNG THÁI 1.4.2 Các tiêu chí tiêu đánh giá chất lượng công tác quản lý chung cư Cũng chủ thể “sự vật” chất lượng cơng tác quản lý chung cư có tiêu chí tiêu đánh giá Chủ thể “Công tác quản lý chung cư” nên tiêu chí tiêu đưa khó lượng hóa để thành nhóm cố định, mà ta gắn tiêu chí, tiêu vào tiêu tiêu chí chất lượng cơng trình hiệu quả, hiệu lực cơng tác quản lý Do đó, nên đưa tiêu chí “chất lượng tốt” “chất lượng chưa tốt” công tác quản lý chung cư a/ Một cách khái quát, tiêu chí bao gồm: - Tính phù hợp giải pháp quy hoạch, kiến trúc, kết cấu với công năng, pháp lý, môi trường, kinh tế thời gian - Tính khơng hỏng cơng trình, phận cơng trình - Tính bảo tồn phận cơng trình cơng trình nói chung - Sự cố ,mất khả làm việc cơng trình hay phận cơng trình mà khơng thể sửa chữa lại - Mức độ thực công việc định sẵn người trực tiếp làm nên sản phẩm b/ Các tiêu chất lượng công tác quản lý chung cư Tương tự trên, ta xây dựng tiêu dựa tiêu chất lượng cơng trình : ♦ Đối với Tiêu chí chất lượng thiết kế: - Giải pháp kiến trúc, kết cấu: Phù hợp với mục đích sử dụng, với môi trường cảnh quan khu vực xây dựng - Giải pháp vật liệu xây dựng: Bền, đẹp, sang trọng mà thông dụng, dễ kiếm ; - Giải pháp cơng nghệ thi cơng: Tính tiên tiến, tính phổ biến, tính đại khả thi kỹ thuật, phương pháp nguồn lực ♦ Đối với chất lượng thiết kế: - Tiêu chí “giải pháp thiết kế phù hợp”: + Mức độ sử dụng kết cấu điển hình, + Mơ-dul điển hình, + Diện tích khối tích cho đầu người sử dụng, + Mức độ an tồn kết cấu… - Về tiêu chí “vật liệu phù hợp”: + Mức độ thông dụng vật liệu, + Độ bền tương đối loại vật liệu đợc sử dụng, + Tính tiên tiến tổ hợp vật liệu dùng cơng trình - Về tiêu chí “cơng nghệ thi cơng”: + Tiên tiến, + Phổ cập + Khả thi (kinh nghiệm) v.v… , ♦ Đối với chất lượng thi công: NGUYỄN XUÂN PHÚ _MHV: 1405254 _ LỚP: DAHN 1405-2 TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG Đề tài 12: Chất lượng công tác quản lý chung cư GVHD: PGS.TS LÊ HỒNG THÁI - Tiêu chí “thi cơng thiết kế”: Độ sai lệch kích thước, diện tích, thể tích, độ bền, … chi tiết kết cấu, phận cơng trình tồn cơng trình nói chung - Tiêu chí “đúng kỹ thuật”: Tỉ lệ khối lượng cơng việc, kết cấu không đạt mức quy phạm kỹ thuật ấn định - Tiêu chí “tốt” “mỹ quan” : hồn tồn định tính - Tiêu chí đánh giá chất lượng lao động: + Số người làm sai, làm hỏng sản phẩm, + Lượng sản phẩm hỏng tay nghề, vô kỷ luật lao động, không quán triệt quy trình thi cơng, … 1.4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng công tác quản lý chung cư a Quy tắc 5-M - Con người (Men) bao hàm kiến thức, tay nghề, sức khoẻ, đạo đức; - Vật liệu (Materials) gồm tính năng, thành phần, hình thức ; - Máy móc (Machines) gồm chủng loại, mức độ tiên tiến ; - Phương pháp sản xuất (Methods) quy trình thao tác, cơng nghệ, phương pháp kiểm tra - Môi trường (Medium) nhiệt độ, độ ẩm, độ sạch, biện pháp an toàn ); b Tiếp cận quản lý: nhóm - Chất lượng cơng tác chuẩn bị + Lựa chọn huy động lao động (tay nghề, kỷ năng), + Chất lượng vẽ thi công (đúng, khoa học), + Chất lượng máy móc, thiết bị thi cơng (làm việc tốt, lựa chọn máy hợp lý), - Chất lượng vật liệu + Vật liệu đảm bảo đợc yêu cầu hoạt động cung ứng, + Tuân thủ theo tiêu chuẩn vật liệu nh quy phạm đặt - Chất lượng tác nghiệp + Trình độ tổ chức sản xuất (phương án tổ chức thi công) + Tổ chức công trường + Khả kỹ thuật nhà thầu., NGUYỄN XUÂN PHÚ _MHV: 1405254 _ LỚP: DAHN 1405-2 TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG Đề tài 12: Chất lượng công tác quản lý chung cư GVHD: PGS.TS LÊ HỒNG THÁI CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ 2.1 Tình hình phát triển chung cư đô thị Trong thời gian qua Việt Nam phát triển nhiều nhà chung cư cao tầng, giải chỗ cho phận dân cư với chất lượng tiện nghi ngày tiến Tình trạng lấn chiếm trái phép nhà chung cư chấm dứt Thông qua việc triển khai thực quy định quản lý sử dụng nhà trì chất lượng nhà chung cư, giữ gìn cảnh quan mơi trường, nâng cao điều kiện sống khu chung cư; đặc biệt góp phần hình thành nếp sống nhà chung cư theo hướng văn minh, đại Tuy nhiên, khu nhà chung cư cao tầng phát triển theo hình thức số lượng để cung cấp cho cho người dân, mà cịn coi nhẹ cơng tác quản lý, chí có nơi bị bng lỏng, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cao tầng chưa nghiêm cứu, ban hành phù hợp với thực tế Vì vậy, việc người dân trình sử dụng tuỳ tiện không chấp hành quy định nhà nước quản lý sử dụng nhà chung cư diễn phổ biến khu nhà chung cư cao tầng: mặt đô thị, cảnh quan khu vực bị xấu đi, tuổi thọ cơng trình giảm, vấn đề mang tính xã hội ngày phát sinh gay gắt cư dân sống nhà chung cư cao tầng, nhiều mâu thuẫn kéo dài không giải dứt điểm 2.2 Thực trạng công tác quản lý chung cư 2.2.1 Thực trạng quy hoạch Hiện nay, có thêm nhiều khu chung cư thương mại xây dựng lên khu vực xa trung tâm thành phố Việc góp phần tạo điều kiện cho nhiều người dân sở hữu hộ cho riêng mình, khơng phải chịu cảnh thuê nhà ở, nhà “siêu mỏng” chật chội Tuy nhiên, chủ đầu tư kiến trúc sư quy hoạch diện tích đất để xây dựng chung cư họ khơng tính đến hạ tầng sở Trong khu vực gần trung tâm thành phố ln xảy tượng tải trường học hay bệnh viện, tắc nghẽn giao thơng vào cao điểm số khu chung cư xây dựng xa trung tâm dường lại trái ngược với điều 2.2.2 Thực trạng mặt kỹ thuật  Thực trạng hạ tầng kĩ thuật khu chung cư cũ Hiện chưa có quy định rõ ràng việc quản lý sử dụng chung cư, cụ thể là: Chưa có quy định cụ thể thời gian định kỳ cho công tác trùng tu nhà chung cư cao tầng cơng trình hạ tầng kỹ thuật Do việc xây dựng kế hoạch trïng tu dự trù kinh phí cơng tác chưa thể Theo quy định hành việc trùng tu, sửa chữa phần nhà thuộc chủ sở hữu Tuy nhiên, phần diện tích sử dụng chung, cơng trình hạ tầng kỹ thuật chưa có văn cụ thể quy định mức đóng góp kinh phí để trùng tu, sửa chữa Mặt khác việc sửa chữa hộ tuỳ tiện Một số hộ dân tự đục phá kết cấu chịu lực gây nguy hiểm cho nhà, nhiều hộ dân tự cơi nới, lấn chiếm diện tích chung NGUYỄN XUÂN PHÚ _MHV: 1405254 _ LỚP: DAHN 1405-2 TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG Đề tài 12: Chất lượng công tác quản lý chung cư GVHD: PGS.TS LÊ HỒNG THÁI làm ảnh hưởng đến mỹ quan, gây khiếu kiện làm giảm tuổi thọ nhà Tại số khu nhà chung cư cao tầng quy định hộ dân phải đóng góp số tiền định hang tháng  Thực trạng hạ tầng kĩ thuật khu nhà tái định cư Ngay từ nhiều năm trước, khu chung cư cao tầng mọc lên vấn đề nhức nhối nảy sinh vấn đề lớn tồn đọng đến tận ngày mà nhà nước khơng kiểm sốt được: chất lượng nhà chung cư Đây vấn đề báo chí truyền hình đề cập đến nhiều Về vấn đề này, ta phải kể đến chất lượng khu nhà tái định cư Khi làm thủ tục nhận bàn giao hộ chung cư, dạng nhà tái định cư, người mua nhận biên bàn giao nhà với thông tin "vẻn vẹn" diện tích, thiết bị nội thất mà khơng có loại giấy tờ liên quan đến chất lượng cơng trình Thậm chí, nhiều khu tái định cư, dân đến thiếu hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy  Thực trạng hạ tầng kĩ thuật khu chung cư “bậc trung” Theo quy định nhà nước, cơng trình xây dựng có liên quan đến cộng đồng (bao gồm nhà cao tầng) phải có chứng nhận phù hợp chất lượng an toàn Tuy nhiên, thực tế, chủ đầu tư chung cư thực quy định Người mua nhà bất lợi (cung nhỏ cầu) nên khơng địi hỏi chủ đầu tư đáp ứng thủ tục Vì thế, khơng có nhà tái định cư chịu tiếng chất lượng mà chung cư gọi "bậc trung" phải đối mặt với tượng 2.2.3 Thực trạng mặt đảm bảo an toàn cho người dân khu chung cư Các khu chung cư chủ đâu tư xây dựng với số lượng tầng ngày cao thêm, Số lượng người chung cư tăng thêm Một vấn đề khơng việc đảm bảo an tồn khu chung cư cơng tác quản lý cư trú khu chung cư Hiện nay, khu chung cư cao tầng, công tác quản lý cư trú cịn bng lỏng Tình trạng lộn xộn số nhân khẩu, hộ khu nhà phức tạp Đặc biệt, năm qua, bố trí tái định cư cho người dân đến định cư khu chung cư, ta thấy chưa có phân loại thành phần dân cư, mà đưa cụm dân cư vào sống, gồm anh thợ hồ, chị giáo viên, nhà trí thức,… Các thành phần có nếp sống , sinh hoạt, nhận thức khác Nên khó hồ hợp thường xun xảy tranh chấp NGUYỄN XUÂN PHÚ _MHV: 1405254 _ LỚP: DAHN 1405-2 TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG Đề tài 12: Chất lượng công tác quản lý chung cư GVHD: PGS.TS LÊ HỒNG THÁI CHƯƠNG III GIẢI PHÁP HẠN CHẾ CÁC TỒN TẠI VÀ NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG QLCC Việc quản lý sử dụng vận hành nhà chung cư cao tầng lĩnh vực nhạy cảm phức tạp Hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhà chung cư độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị, nhà Trong lại có sở hữu riêng người mua, sở hữu riêng chủ đầu tư sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữu riêng quyền sử dụng chung chưa rõ Do thiếu pháp lý, chế độ sở hữu nên mâu thuẫn có liên quan đến chế độ sở hữu, quản lý, sử dụng nhà chung cư có tượng bị “ứ đọng”, không xử lý kịp thời vấn đề ngày trở nên phức tạp dễ dẫn đến bất ổn xã hội, mâu thuẫn triền miên nhà đầu tư với người sở hữu sử dụng hộ chung cư, gây cản trở cho việc triển khai sách nhà xã hội, nhà giá thấp, khơng kiểm sốt nạn đầu bất động sản nhà Một giải pháp mà cho ưu việt để khắc phục tình trạng nêu bắt tay vào việc xây dựng “Luật Chung cư” Luật xây dựng phát triển từ điều luật,quy định nghị định luật mà phủ ban hành từ trước 3.1 Quan điểm luật chung cư Sở hữu, sử dụng, quản lý khu chung cư theo hướng chất lượng cao đại vấn đề công tác lập pháp Việt Nam, khác hẳn với cách nhìn khu tập thể trước Phân định rõ phần thuộc sở hữu chung phần sở hữu riêng nhà chung cư với quyền lợi nghĩa vụ tương ứng Từng bước xoá bỏ kiểu nhà tập thể cũ để xây dựng thành khu nhà chung cư cao tầng đại phù hợp với tiêu chuẩn kỹ thuật Gắn liền với sách xã hội hố việc xây dựng nhà ở, nhà cho người có thu nhập thấp, nhà xã hội 3.2 Nội dung luật chung cư 3.2.1.Quy định chất lượng nhà chung cư trước đưa vào sử dụng Chất lượng tiêu chuẩn khu nhà chung cư: Về mặt quy hoạch : khu chung cư phải xây dưng gần khu trường học, chợ, siêu thị để tiện lợi cho gia đình sống Khơng để tình trạng chợ cóc tập trung khu chung cư làm cảch quan đô thị, Về mặt hạ tầng kĩ thuật: khâu kiểm sốt, giám sát cơng trình chủ đầu tư phải có ghi rõ điều khoản trách nhiêm cơng tác Nếu để người dân tố cáo chất lượng cơng trình chủ đầu tư phải chịu trách nhiêm trước pháp luật, phải bị tước giấy phép đầu tư Ngoài phải chịu trách nhiệm hình a Chế độ sở hữu nhà chung cư: Sở hữu chung: Chủ sở hữu cộng đồng chủ sở hữu hộ chung cư Phần diện tích nhà cịn lại nhà chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định phần sở hữu riêng NGUYỄN XUÂN PHÚ _MHV: 1405254 _ LỚP: DAHN 1405-2 TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG Đề tài 12: Chất lượng công tác quản lý chung cư GVHD: PGS.TS LÊ HỒNG THÁI Không gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, nước, bể phốt, thu lơi, cứu hoả phần khác không thuộc sở hữu riêng hộ Phần diện tích bên hộ, bao gồm diện tích ban cơng, lơgia gắn liền với hộ Phần diện tích khác nhà chung cư công nhận sở hữu riêng theo quy định pháp luật Sở hữu riêng: Chủ sở hữu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng b Chế độ sử dụng nhà chung cư Sử dụng phần thuộc sở hữu chung - bảo dưỡng vận hành trang thiết bị kỹ thuật chung nhà chung cư Các chủ đầu tư có quyền hạn trách nhiệm bảo dưỡng , vận hành trang thiết bị kĩ thuật chung khu nhà Bảo trì nhà chung cư bao gồm việc tu bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa sửa chữa lớn nhà chung cư nhằm trì chất lượng nhà chung cư Việc bảo trì áp dụng phát triển theo quy đinh thông tư số 08/2006/TT-BXD ngày 24/11/2006 Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng Việc bảo trì nhà chung cư phải tổ chức có tư cách pháp nhân có chức hoạt động xây dựng phù hợp với nội dung cơng việc bảo trì Sử dụng phần thuộc sở hữu riêng - giới hạn quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản hộ chung cư Các hộ gia đình khơng phép thay đổi kết câú hộ Cơi nới, chiếm dụng diện tích, khơng gian làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung phần sử dụng chung hình thức, đục phá, cải tạo, tháo dỡ làm thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên nhà chung cư c Chế độ quản lý nhà chung cư Quản lý Nhà nước nhà chung cư - xác lập quyền hạn trách nhiệm từ phía nhà nước Tư cách pháp nhân cộng đồng chủ sở hữu nhà chung cư :khi xảy vấn đề khu nhà liên quan đến luật pháp người đồng sở hữu có quyền hạn trách nhiêm Quản lý biến động quyền sở hữu nhà chung cư.,khơng để tình trạng đầu tích trữ tài sản :kẻ ăm không hết người lần không III.2.2 Các khoản thuế phí nhà chung cư a Tổ chức dịch vụ quản lý nhà chung cư Về mặt an ninh : khu chung cư phải đảm bảo an tồn cho nhứng người dân sống đó.Mỗi khu nhà chung cư cần có ban quản lý Ban quản lý không thực công việc trông xe, bảo vệ khu chung cư khỏi trộm cướp mà cần trải qua khoá đào tạo việc xử lý tình bất ngờ hoả hoạn động đất…Ngoài họ nên nắm rõ khách khách vào,đến nhà Nếu khu nhà tái định NGUYỄN XUÂN PHÚ _MHV: 1405254 _ LỚP: DAHN 1405-2 10 TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG Đề tài 12: Chất lượng công tác quản lý chung cư GVHD: PGS.TS LÊ HỒNG THÁI cư , khu nhà cho người có thu nhập thấp dành cơng việc cho hộ khó khăn Như vừa tạo việc làm cho người lao động vừa thắt chặt tình hàng xóm hữư nghị ngườ sống khu chung cư lại tạo yên tâm người sống b Đối với nguời dân sống khu chung cư Về mặt vệ sinh ,môi trường: Khu nhà phải có tầng hầm chứa rác don ngày.trước sân khu chung cư phải có vườn hoa xanh ban quản lí khu nhà chăm sóc Việc nhiều người sống đòi hỏi quy tắc trật tự cần thiết cho tất người Khu chung cư thật trở nên thân thuộc thành viên chung cư đếu gắng sức xây dựng sống chung tốt đẹp Bởi vậy, người dân thực hiên hành động sai , trái với điều nói phần nội dung luật phải chịu hình phạt hành c Đối với chủ đầu tư Chủ đầu tư gần đầu mối vấn đề chung cư hiên nay.Và chủ đầu tư muốn vi phạm pháp luật Đôi họ khơng biết phải làm giải tình theo cách có nhiều thơng tư,nghị đinh,…được ban hành mà có nhiều điểm khơng rõ luật chung cư nên quy định rõ chế tài xử phạt chủ đầu tư trường hợp phát sinh mặt hành hình 3.3 Các bước tiến hành Thành lập ban đạo gồm bộ, ngành có liên quan (Tài chính, Xây dựng, TN&MT, LĐTB&XH, Nội vụ)  Điều tra đánh giá trạng nhà chung cư  Số lượng nhà chung cư  Số lượng hộ gia đình, nhân hệ thống nhà chung cư  Những vấn đề tồn sở hữu, sử dụng, quản lý nhà chung cư phương án xử lý  Nghiên cứu kinh nghiệm nước ngồi  Hình thành dự thảo Nếu có luật rõ ràng trách nhiệm chủ đầu tư, nhà nước việc giải tình phát sinh gúp ích nhiều làm đơn giản hoá nhiều vấn đề cho tất người, ba phía chủ đầu tư, nhà nước người dân Bộ luật chung cư kim nam cho cá nhân có vấn đề phát sinh chung cư NGUYỄN XUÂN PHÚ _MHV: 1405254 _ LỚP: DAHN 1405-2 11 TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG Đề tài 12: Chất lượng công tác quản lý chung cư GVHD: PGS.TS LÊ HỒNG THÁI KẾT LUẬN- KIẾN NGHỊ Các chung cư xây dựng nên đáp ứng nhu cầu đáng người dân, giải vấn đề lớn đô thị nay, tình trạng cung cấp nhà cho người dân Trước thực trạng số cơng trình chưa đạt chất lượng xây dựng quản trị, đảm bảo đời sống an tồn, có chất lượng việc kiểm sốt chặt chẽ chất lượng cơng tác quản lý chung cư việc làm cần thiết cấp bách Chất lượng công tác quản lý chung cư cân thường xuyên nâng cao, rà sốt, đánh giá dựa tình hình thực tế để có nhận định đắn Trong tương lai, có thêm nhiều chung cư đời nữa, vai trị nhà nước việc ban hành quy định, quy chế quản lý chất lượng cơng trình quản lý sử dụng chung cư to lớn Ngoài ra, phải kể đến vai trò thân chủ đầu tư, ban quản trị chung cư công tác quản lý chung cư Có kết hợp đồng chặt chẽ nhà nước, chủ đầu tư người dân chất lượng công tác quản lý chung cư ngày nâng cao, đưa loại hình chung cư trở thành loại hình nhà ưu việt đại NGUYỄN XUÂN PHÚ _MHV: 1405254 _ LỚP: DAHN 1405-2 12 ... DAHN 1405-2 TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG Đề tài 12: Chất lượng công tác quản lý chung cư GVHD: PGS.TS LÊ HỒNG THÁI CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ 1.1 Khái niệm quản lý chung cư... LỚP: DAHN 1405-2 TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG Đề tài 12: Chất lượng công tác quản lý chung cư GVHD: PGS.TS LÊ HỒNG THÁI 1.4.2 Các tiêu chí tiêu đánh giá chất lượng công tác quản lý chung cư Cũng... 1405-2 TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG Đề tài 12: Chất lượng công tác quản lý chung cư GVHD: PGS.TS LÊ HỒNG THÁI CHƯƠNG III GIẢI PHÁP HẠN CHẾ CÁC TỒN TẠI VÀ NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG QLCC Việc quản lý sử