Khóa luận tốt nghiệp hoàn thiện việc vận dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá thế kỷ

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC THĂNG LONG -o0o - KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN VIỆC VẬN DỤNG QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ SINH VIÊN THỰC HIỆN : NGUYỄN THỊ KIM DUNG MÃ SINH VIÊN : A19902 CHUYÊN NGÀNH : TÀI CHÍNH HÀ NỘI – 2014 BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC THĂNG LONG -o0o - KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN VIỆC VẬN DỤNG QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ Giáo viên hƣớng dẫn : ThS Trần Thị Thùy Linh Sinh viên thực : Nguyễn Thị Kim Dung Mã sinh viên : A19902 Chuyên ngành : Tài HÀ NỘI – 2014 Thang Long University Library LỜI CẢM ƠN Trước tiên, em xin chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn – Thạc sĩ Trần Thị Thùy Linh tận tình bảo, hướng dẫn em suốt thời gian nghiên cứu thực khóa luận Ngồi ra, em mong muốn thơng qua khóa luận này, gửi lời cám ơn sâu sắc đến thầy cô giáo giảng dạy trường Đại Học Thăng Long, người trực tiếp truyền đạt cho em kiến thức kinh tế từ mơn học nhất, giúp em có tảng chuyên ngành học để hồn thành đề tài nghiên cứu Bên cạnh đó, em xin cảm ơn anh chị phịng nghiệp vụ Cơng ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỉ tạo điều kiện, giúp đỡ cung cấp số liệu, thơng tin tận tình hướng dẫn em suốt thời gian làm khóa luận Cuối cùng, em xin cám ơn thành viên gia đình người bạn ln bên cạnh, giúp đỡ ủng hộ em suốt thời gian qua Em xin chân thành cảm ơn ! Hà Nội, ngày 15 tháng 10 năm 2014 Sinh viên Nguyễn Thị Kim Dung LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các tài liệu, trích dẫn, kết nêu khóa luận có nguồn gốc rõ ràng trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế Cơng ty Tơi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm lời cam đoan Hà Nội, ngày 15 tháng 10 năm 2014 Sinh viên Nguyễn Thị Kim Dung Thang Long University Library MỤC LỤC CHƢƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan bất động sản thẩm định giá bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.2 Thẩm định giá bất động sản 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 1.2.2 Vai trò thẩm định giá bất động sản 1.2.3 1.2.4 Cơ sở thẩm định giá bất động sản Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 1.2.5 1.2.6 Quy trình thẩm định giá bất động sản 10 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 15 1.2.7 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc vận dụng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản 24 CHƢƠNG THỰC TRẠNG VIỆC VẬN DỤNG QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ 28 2.1 Khái quát hình thành phát triển Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ 28 2.1.1 Sự đời phát triển Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ 28 2.1.2 Cơ cấu tổ chức Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ 31 2.2 Thực trạng việc vận dụng quy trình phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ 33 2.2.1 Các sở pháp lý hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ 33 2.2.2 Thực trạng việc vận dụng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ 34 2.2.3 Nghiên cứu tình huống: Định giá BĐS qua hợp đồng cụ thể Công ty Thẩm định giá Thể Kỷ 37 2.3 Đánh giá quy trình phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản đƣợc Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ 47 2.3.1 Những kết đạt việc dụng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ 47 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân hạn chế việc vận dụng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ ………………………………………………………………………… …48 CHƢƠNG GIẢI PHÁP HỒN THIỆN VIỆC VẬN DỤNG QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ 53 3.1 Định hƣớng phát triển công ty thời gian tới 53 3.1.1 Công tác chuyên môn 53 3.1.2 Các công tác khác 54 3.2 Giải pháp hồn thiện việc vận dụng quy trình phƣơng pháp Thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ 54 3.2.1 Hoàn thiện việc vận dụng phương pháp 54 3.2.2 Hoàn thiện việc vận dụng quy trình 59 3.2.3 Các giải pháp khác 63 3.3 Một số kiến nghị 65 3.3.1 Kiến nghị phía Nhà nước 65 3.3.2 Kiến nghị phía Bộ Tài 67 Thang Long University Library DANH MỤC VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Tên đầy đủ BĐS Bất động sản CTXD Cơng trình xây dựng TĐV Thẩm định viên TSTĐ Tài sản thẩm định TSSS Tài sản so sánh TĐG Thẩm định giá NVL Nguyên vật liệu DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH, SƠ ĐỒ Bảng 2.2.2.3: Kết hoạt động thẩm định giá Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ……………………………………………………………………………… 32 Bảng 2.2.3.2: Đánh giá chất lượng lại BĐS nhà 31/9 – Trần Quốc Hoàn…45 Bảng 3.2.1.2: Bảng so sánh điều chỉnh BĐS theo đơn giá cho thuê/ tháng………56 Hình 2.2.2.1: Quy trình thẩm định giá Bất Động Sản Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ…………………………………………………………………………… 35 Sơ đồ 2.1.2.1 Sơ đồ cấu tổ chức Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ….31 Thang Long University Library LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005, bất động sản bao gồm đất đai vật tự nhiên khác gắn liền với đất cối, khống sản, cơng trình đất tịa nhà, cơng trình xây dựng Đây nguồn tài sản lớn quốc gia nói chung cá nhân nói riêng Do nên cần có tổ chức trung gian, độc lập, khách quan để đưa giá trị thị trường bất động sản nhằm phục vụ cho nhiều mục đích khác như: mua, bán, lý, góp vốn, liên doanh, chấp,… Do công tác định giá giai đoạn đầu q trình hình thành phát triển nên ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp, ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động thị trường bất động sản Bởi vậy, việc nghiên cứu vấn đề tồn công tác định giá nước ta quan trọng cấp thiết để từ đưa giải pháp khắc phục hạn chế khó khăn Cơng ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE) trực thuộc tập đoàn CENGROUP có đội ngũ chuyên viên thẩm định đào tạo chuyên nghiệp Do vậy, Công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ công ty có uy tín, dẫn đầu chất lượng tổng doanh thu hoạt động thẩm định giá Trong trình học tập trường Đại học Thăng Long với thời gian thực tập Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ, em nhận thức tầm quan trọng việc nâng cao chất lượng cơng tác thẩm định giá Việt Nam nói chung Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ nói riêng Do vậy, em lựa chọn đề tài: “Hồn thiện việc vận dụng quy trình phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu hoạt động định giá Công ty tập trung giải mục tiêu sau đây:  Hệ thống, khái quát hóa vấn đề lý luận chung, nghiên cứu sở khoa học thẩm định giá BĐS  Nêu phân tích thực trạng việc vận dụng quy trình phương pháp thẩm định giá BĐS Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ  Đề xuất giải pháp để hồn thiện việc vận dụng quy trình phương pháp thẩm định giá BĐS Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ có nhiều hoạt động thẩm định giá như: định giá bất động sản, máy móc, thiết bị, dự án, giá trị doanh nghiệp Tuy nhiên với đề tài này, tập trung vào việc vận dụng quy trình áp dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản công ty Phƣơng pháp phạm vi nghiên cứu Phương pháp chủ yếu khóa luận phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh khái qt hóa, nghiên cứu tình dựa số liệu cung cấp tình hình thực tế Công ty Phạm vi nghiên cứu khóa luận dựa vào tình thực tế Cơng ty Kết cấu khóa luận Khóa luận tốt nghiệp bao gồm chương Chƣơng 1: Lý luận chung quy trình phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản Chƣơng 2: Thực trạng việc vận dụng quy trình phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện việc vận dụng quy trình phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ.cnềiịeionckeon Thang Long University Library mơi trường, UBND cấp, quan thuế, hải quan để nắm bắt kịp thời thông tin phục vụ cho công tác thẩm định giá Ngồi ra, CENVALUE cần có mối liên hệ mật thiết với quan, tổ chức khác Đồng thời tăng cường đối thoại với đơn vị kết thẩm định hoạt động Điều có ý nghĩa to lớn việc gắn bó, hỗ trợ đơn vị góp phần hạn chế tối đa rủi ro biến động giá BĐS thị trường 3.2.3.2 Nâng cao chất lượng thẩm định viên Chất lượng TĐV yếu tố quan trọng, mang tính định thành công hay thất bại trình thẩm định giá Mặc dù hầu hết thẩm định viên Công ty đào tạo lĩnh vực định giá trường đại học có uy tín, nhiên kiến thức lĩnh vực liên quan kiến trúc, xây dựng, phong thủy, … hạn chế Để nâng cao chất lượng TĐV, đặc biệt cần ý tới số vấn đề sau: Thứ nhất, chuyên viên thẩm định giá cần thường xuyên cập nhật văn quy phạm pháp luật, thông tư định liên quan đến thẩm định giá BĐS lĩnh vực chuyên môn liên quan khác như: đất đai, thuế, xây dựng, quy hoạch,…Trên sở đó, tiến hành phân tích vận dụng cách linh hoạt văn hồn cảnh cụ thể Từ đó, thẩm định viên tự rút lợi ích bất cấp văn bản, đồng thời rút kinh nghiệm cho thân Để có kiến thức hệ thống định luật phát, công văn, giấy tờ pháp lý, Công ty nên tạo điều kiện cho nhân viên thường xuyên tham gia lớp tập huấn pháp luật, chí mời chun gia luật giảng dạy cho nhân viên Công ty Thứ hai, công ty cần thường xuyên tổ chức tập huấn, đào tạo nâng cao kiến thức cho chuyên viên thẩm định giá Các lớp đào tạo ngắn hạn dài hạn cho phù hợp với chuyên viên Nếu có điều kiện cử chuyên viên giỏi học khóa tập huấn nước ngồi để nâng cao kiến thức mời chuyên gia nước hội thảo công ty để giải đáp phần vướng mắc chuyên viên Thứ ba, cơng ty phải có quy định cụ thể trách nhiệm chuyên môn TĐV hành nghề thẩm định giá Đồng thời tạo môi trường điều kiện làm việc tốt để chuyên viên thẩm định giá phát huy lịng nhiệt tình, sáng tạo hiệu làm việc cao Đồng thời, đưa hệ thống tiêu chuẩn để đánh giá nhân viên, tạo động lực cho nhân viên không ngừng phấn đấu 64 Thang Long University Library Có thể nói, lực chun mơn kinh nghiệm nghề nghiệp yêu cầu đầu tiên, quan trọng chuyên viên định giá Đó điều kiện cần để đảm bảo thực tốt quy trình phương pháp định giá Công ty Tuy nhiên vấn đè phức tạp tương đối nhạy cảm, muốn thực địi hỏi phải có nỗ lực ban lãnh đạo toàn nhân viên Công ty khoảng thời gian định 3.3 Một số kiến nghị Thẩm định giá không vấn đề giai đoạn nay, song nhận thức kinh nghiệm lĩnh vực Việt Nam nhiều hạn chế Để hồn thiện cơng tác thẩm định vận dụng cách rộng rãi thực tiễn khơng phải đơn vị làm mà địi hỏi phải có phối hợp cấp, ngành, đặc biệt Nhà nước Bộ tài lãnh đạo tổng cơng Sau số kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị phía Nhà nƣớc Với tư cách chủ thể quản lý vĩ mô kinh tế, Nhà nước tham gia quản lý mặt kinh tế quốc dân thẩm định giá khơng nằm ngồi hệ thống Để hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS, thời gian tới Nhà nước cần phải có biện pháp tích cực hơn, cụ thể:  Hồn thiện khung pháp lý cho hoạt động định giá BĐS Thị trường BĐS ln tốn khó cho nhà quản lý, để làm minh bạch thị trường bình ổn thị trường việc hồn thiện văn pháp luật liên quan tới BĐS biện pháp cốt lõi Thẩm định giá mảng quan trọng góp phần tạo nên hoạt động thơng suốt minh bạch cho thị trường BĐS, để làm tốt công tác định giá cần đưa quy định nhằm điều tiết hoạt động hiệu Bên cạnh kết đạt trình phát triển, mặt hạn chế thị trường BĐS thẩm định BĐS chưa có chuẩn mực rõ ràng cho công tác quản lý, phương pháp nguyên tắc thẩm định giá BĐS chưa đồng để làm sở cho việc xem xét kết cơng tác thẩm định Do có nhiều ý kiến xung quanh tính hợp lý kết thẩm định giá BĐS biến động không ngừng thị trường BĐS Các sách thay đổi quản lý, quy hoạch đất đai làm cho tính xác kết thẩm định giá BĐS trở nên bền vững Cụ thể hoạt động thẩm định giá hệ thống văn pháp lý sách đất đai, văn quy phạm pháp luật việc sử dụng đất, hệ thống nguyên tắc, phương pháp định giá, tiêu chuẩn định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam thơng lệ quốc tế Đây vấn đề khó khăn cần phải có 65 sách định hướng vĩ mô Nhà nước, trợ giúp nhiều tổ chức quốc tế thơng qua q trình học tập kinh nghiệm lâu dài từ nước giới Đặc biệt lấy ý kiến doanh nghiệp trực tiếp hoạt động lĩnh vực thẩm định giá, có họ nhận điểm hạn chế cách thực tế tiếp xúc với văn nhiều  Thành lập quan kiểm tra, giám sát lĩnh vực thẩm định giá Thực tế nước ta chưa thức có quan chun mơn tiến hành hoạt động kiểm tra, giám sát việc hành nghề định giá tổ chức định giá nhằm phát thiếu sót, sai phạm doanh nghiệp thẩm định giá hay nhằm giải tranh chấp, mâu thuẫn doanh nghiệp thẩm định giá khách hàng Hơn nữa, hoạt động thẩm định giá chịu chi phối nhiều văn pháp luật quan có thẩm quyền ban hành: Bộ Tài chính, Bộ xây dựng, Bộ Tài nguyên Mơi trường…Do quan giám sát hoạt động định giá Nhà nước thiết lập cần thiết, tạo tính lành mạnh hoạt động định giá Cơ quan kiểm tra, giám sát phải lập người có kiến thức chuyên sâu, kinh nghiệm, trung thực thực gắn bó với nghề…  Xây dựng hệ thống thông tin, ngân hàng liệu chung phục vụ hoạt động thẩm định giá Trên sở nhận thức tầm quan trọng thông tin hoạt động định giá, Nhà nước cần tiến hành xây dựng ngân hàng sở liệu phục vụ cho hoạt động định giá Việc tổ chức lưu trữ sở liệu BĐS giao dịch: lịch sử giao dịch bất động sản, mức giá giao dịch…sẽ tác động tích cực đến hoạt động định giá, thúc đẩy hoạt động định giá phát triển toàn diện, đồng thời cầu nối khách hàng tổ chức định giá Để làm điều này, cần:  Thứ nhất, phân vùng lưu trữ liệu bất động sản vùng, địa phương cụ thể Ở địa phương, quan lưu trữ phải quản lý, giám sát Sở Tài nguyên Môi trường  Thứ hai, yêu cầu doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực định giá bất động sản kinh doanh bất động sản xây dựng, hồn thiện hệ thống thơng tin nhằm tạo ngân hàng liệu hoàn chỉnh  Liên kết hoạt động định giá tổ chức định giá tổ chức khác có liên quan Thực tiễn cho thấy thẩm định giá Việt Nam hình thành thể rõ vai trị, tầm quan trọng kinh tế thị trường Do mở rộng hoạt động thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng chiều 66 Thang Long University Library rộng chiều sâu cần thiết Cần liên kết tổ chức định giá với với tổ chức khác tổ chức tín dụng, công ty bảo hiểm, công ty luật, trường học… Nhà nước cần tiến hành biện pháp nhằm:  Tạo đội ngũ thẩm định viên tương lai có chun mơn cao cách ghép vào chương trình đào tạo đại học, cao đẳng số tiết học định thực tế công ty định giá Cho sinh viên tiếp xúc sớm với công việc tạo kết đào tạo cao  Tạo điều kiện cho nhà định giá phát triển tốt khả định giá thơng qua hỗ trợ so sánh với hoạt động định giá Nhà nước Ở hoạt động định giá Nhà nước coi mẫu chuẩn cơng tác định giá, giúp doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực định giá thuận lợi hành nghề  Xây dựng mối liên hệ, hệ thống doanh nghiệp định giá để giúp đỡ trình định giá cần Một mặt giúp doanh nghiệp định giá hỗ trợ q trình định giá, mặt khác học hỏi kinh nghiệm lẫn nhằm ngày nâng cao chất lượng dịch vụ  Xác định rõ nhiệm vụ quyền hạn tổ chức định giá mối quan hệ tổ chức định giá Vì để phát triển hoạt động định giá Việt Nam trước yêu cầu cấp thiết thị trường Việt Nam cần tăng cường việc thiết lập mối quan hệ để học tập, trao đổi kinh nghiệm Mặt khác tranh thủ trợ giúp từ Chính phủ, từ tổ chức quốc tế thẩm định giá nói chung thẩm định giá nói riêng nhằm góp phần tạo tiền đề vững Việt Nam 3.3.2 Kiến nghị phía Bộ Tài Bộ Tài quan chủ quản hoạt động thẩm định giá Bộ Tài quản lý trực tiếp hoạt động Tổ chức Thẩm định giá, quy định cách thức hoạt động tổ chức này: tổ chức thi cấp thẻ TĐV giá, ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá, giám sát hoạt động doanh nghiệp thẩm định giá Tuy nhiên, thời gian vừa qua, việc quản lý bộc lộ số yếu định Để hạn chế yếu này, Bộ Tài cần có điều chỉnh kịp thời tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động thẩm định giá phát triển, cụ thể:  Thứ nhất, Bộ Tài cần phải ban hành thông tư hướng dẫn kịp thời, hướng dẫn cụ thể cho đơn vị thẩm định giá thực hiện, cụ thể:  Nội dung thông tư phải cụ thể, rõ ràng, dễ hiểu, tránh nhầm lẫn phù hợp với tình hình thực tế 67  Các thơng tư hướng dẫn phải thông báo rộng rãi đến tất quan, đơn vị, cá nhân có liên quan phương tiện thông tin đại chúng  Hướng dẫn, kiểm tra chặt chẽ việc áp dụng Thông tư đơn vị  Thứ hai, hồn thiện cơng tác kiểm tra chất lượng thẩm định giá Hiện nay, hầu hết chất lượng thẩm định giá đơn vị chưa kiểm soát chặt chẽ, chưa có quan chun trách đảm nhận cơng tác Do đó, Bộ nên thường xuyên tiến hành kiểm tra chất lượng thẩm định giá có biện pháp xử lý thích hợp trường hợp vi phạm  Thứ ba, tổ chức có hiệu công tác đào tạo thi cấp thẻ TĐV cho cá nhân Nhận thấy cần thiết thẩm định giá kinh tế nên năm gần nhu cầu học thi lấy thể TĐV giá ngày tăng, công ty BĐS Tuy nhiên số người cấp thẻ TĐV chưa nhiều, chất lượng đơi cịn chưa cao Trong thời gian tới, Bộ Tài cần có biện pháp để nâng cao số lượng chất lượng TĐV, cụ thể:  Trong trình đào tạo mời chun gia nước ngồi tham gia, vừa học viên học hỏi thêm kinh nghiệm, vừa để nâng cao chất lượng đào tạo  Tổ chức khóa học thời điểm khác nhau, tạo điều kiện cho nhiều người tham gia, đáp ứng nhu cầu ngày cao  Quản lý chặt chẽ hoạt động TĐV cấp thẻ để có biện pháp xử lý kịp thời trường hợp vi phạm Hiện nay, hoạt động tổ chức thi, cấp thẻ quản lý thẻ TĐV Bộ Tài đảm trách, hoạt động Bộ nhiều Để cơng tác đào tạo cấp thẻ có hiệu quả, Bộ Tài giao cơng tác cho Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam – tổ chức chuyên môn lĩnh vực thẩm định giá, nhờ vậy, việc quản lý sát mang lại hiệu cao Kết luận chƣơng Định giá BĐS trở thành nhu cầu cấp thiết, thiếu kinh tế thị trường đồng thời đặt yêu cầu ngày cao cơng tác định giá nói chung định giá BĐS nói riêng Do vậy, việc hồn thiện cơng tác định giá BĐS tổ chức định giá chuyên nghiệp cần thiết Từ hạn chế công tác định giá BĐS CENVALUE phân tích nguyên nhân, ta nhận thấy để giải vấn đề xem xét phạm vi doanh nghiệp mà cần có giải pháp tổng hợp từ quan Ban ngành Đồng thời phải có cải tổ từ xuống hoạt động định giá BĐS Cơng ty đề xuất giải pháp nhằm giải vấn đề tồn nội Công ty 68 Thang Long University Library KẾT LUẬN Có thể nói, ngành thẩm định giá Việt Nam có bước đầu tiên, muộn so với phát triển nước giới, song phát triển rộng khắp địa phương nước Với việc nghiên cứu, vận dụng có chọn lọc, sáng tạo, phù hợp với điều kiện kinh tế Việt Nam, ngành thẩm định giá Việt Nam phát triển nhanh, góp phần vào cơng hội nhập kinh tế quốc tế Thẩm định giá thước đo biểu giá trị tài sản thị trường, tránh tình trạng giá hàng hóa q cao thấp so với giá trị hàng hóa Việc nghiên cứu quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản góp phần làm hồn thiện cho phát triển thị trường bất động sản, giúp ích cho Thẩm định viên trình thẩm định giá bất động sản Luận văn đề cập tới số vấn đề lý luận chung quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản, vai trò thẩm định giá bất động sản kinh tế thị trường; phân tích thực trạng đánh giá việc vận dụng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản CENVALUE nhằm mục đích nâng cao chất lượng thẩm định giá cơng ty Tuy cịn số hạn chế định, xét cách tổng quát, cơng tác áp dụng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản CENVALUE thực cách khoa học, hợp lý; phù hợp với chuẩn mực thông lệ ban hành; phù hợp với sách, chế độ quản lý kinh tế hành Nhà nước Dịch vụ thẩm định giá bất động sản CENVALUE cung cấp có độ tin cậy cao khách hàng cấp quản lý Nhà nước tín nhiệm Khóa luận giải số vấn đề sau: Thứ nhất, khái quát vấn đề chung liên quan đến quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Thứ hai, trình bày thực trạng việc vận dụng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản CENVALUE Thứ ba,trên sở lý thuyết so sánh với thực trạng CENVALUE, em đưa số giải pháp để hoàn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản cơng ty, số kiến nghị nhằm góp phần nâng cao chất lượng thẩm định giá BĐS công ty Với giới hạn thời gian lực nghiên cứu nên luận văn dùng lại việc đưa giải pháp tổng quát, chưa có điều kiện sâu vào vấn đề cụ thể Các tài liệu, số liệu thu thập chưa đầy đủ, luận văn cịn khơng tránh 69 khỏi thiếu sót Em mong nhận bảo thầy giáo, cô giáo để luận văn em hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn hướng dẫn nhiệt tình Cô giáo ThS Trần Thị Thùy Linh anh chị Phòng Nghiệp vụ Thẩm định giá bất động sản thuộc Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành luận văn cách tốt Em xin chân thành cám ơn! Hà Nội, ngày 15 tháng 10 năm 2014 Sinh viên Nguyễn Thị Kim Dung 70 Thang Long University Library PHỤ LỤC Phụ lục số 01: Bảng xếp hạng văn phòng Phụ lục số 02: Bảng so sánh điều chỉnh sàn văn phòng Văn Quán Phụ lục số 03: Bảng so sánh điều chỉnh nhà 4,5 tầng – Trần Quốc Hoàn PHỤ LỤC SỐ 01 BẢNG XẾP HẠNG VĂN PHÕNG TIÊU CH VĂN PHÕNG HẠNG A VĂN PHÕNG HẠNG B Vị trí Nằm trung tâm kinh doanh (CBD), có tầm nhìn đẹp, dễ tiếp cận đường thuận tiện Nằm Các quận thành phố Vùng ngoại biên ven đô, đường vào tốt Kiến tr c – Xây dựng – Quản l Đơn vị Kiến trúc – Đơn vị xây dựng – Đơn vị phát triển – Đơn vị quản lý: đơn vị quốc tế Viện nghiên cứu địa chất công nhận Thiết kế ấn tượng – đại Đơn vị Kiến trúc – Đơn vị xây dựng – Đơn vị phát triển – Đơn vị quản lý: đơn vị quốc tế địa phương công nhận Kiến trúc đẹp Tổng diện tích từ 20.000m2 trở lên, Tổng diện tích 20.000 m2 Độ cao trần 2,65m – ốp đá; Độ cao trần 2,5m; Diện tích Diện tích trung bình 1000m2/phịng; Diện tích trung bình 500 – 1000m2/phòng; Chịu lực 500kg/m2; Chịu lực 300kg/ m2 Trên tầng Hành lang – Tiền sảnh Nội thất Internet Hành lang – tiền sảnh, phịng ngồi thiết kế ấn tượng trang trí đẹp, rộng tối thiểu 2,2m , sàn trải thảm Hành lang rộng tối thiểu 1,8m – thiết kế đẹp thuận tiện Tiền sảnh sang trọng trang bị điều hồ, có tầng hầm đỗ xe, ln ln bảo trì tốt, độ rộng 3m Nội thất văn phòng lắp đặt theo quy định cụ thể, tận dụng tối đa diện tích để làm việc; cửa vào mở rộng tối thiểu 900mm; nhà – tầng hầm láng kim loại; tường thạch cao dày Nội thất văn phòng lắp đặt theo quy định cụ thể, trí phù hợp để tận dụng tối đa diện tích làm việc; cửa vào mở rộng tối thiểu 900mm; nhà – tầng hầm láng kim loại; tường thạch cao; Internet băng thông rộng Internet băng thông rộng; Thang Long University Library Tối thiểu 25 watt/m2, hệ thống điện có chất lượng tốt ln ln bảo trì Điện Điện thoại Thang máy Tối thiểu 25 watt/m2, hệ thống điện có chất lượng tốt ln ln bảo trì Có máy phát điện dự phịng Có máy phát điện dự phịng Năng lượng dự phòng: đáp ứng 100% cho dịch vụ thiết yếu hệ thống thơng gió, 50% cho thắp sáng thang máy Năng lượng dự phòng: đáp ứng 100% cho dịch vụ thiết yếu hệ thống thơng gió, 50% cho thắp sáng thang máy Đường dây điện thoại IDD Đường dây điện thoại IDD Thang máy tối thiểu có sức chứa 16 người, tốc độ nhanh – Thời gian chờ không 25; Thang máy có sức chứa 12 – 16 người; tốc độ nhanh – thời gian chờ ngắn, Có phân chia thang vận chuyển thang cho khách; tối thiểu thang máy/4 tầng Tối thiểu thang máy/4 tầng, sản phẩm tiếng Thang máy có chất lượng cao có tiếng ồn thấp, phải sản phẩm tiếng Ít có thang riêng vận chuyển hàng hố Bảo vệ WC ĐHKK Điểm đỗ xe thuận tiện có bảo vệ 24h Điểm đỗ xe thuận tiện có bảo vệ 24h WC theo tiêu chuẩn WC theo tiêu chuẩn Hệ thống điều hòa khơng khí đại, Hệ thống điều hịa khơng khí đại Hệ thống thông thay đổi theo Ánh sáng Có chất lượng tốt Mức độ ánh sáng 400 lu-xơ Tổng trọng lượng tịnh 70 – 75% Mức độ ánh sáng 400 lu-xơ; tổng trọng lượng tịnh 70 – 75% Tổng trọng lượng tịnh 70 – 75% Không yêu cầu Dịch vụ công nghệ Hệ thống lị sưởi, thơng gió điều hồ: tổng diện tích xấp xỉ 70m2 với 25 watt/m2 cho thiết bị có hệ thống làm lạnh bổ sung, ngưng nước tự động (Nguồn: Phòng thẩm định CENVALUE) PHỤ LỤC SỐ 02 BẢNG SO SÁNH VÀ ĐIỀU CHỈNH SÀN VĂN PHÕNG VĂN QUÁN – HÀ ĐÔNG TT 10 Các tiêu chí so sánh Trục đường Vị trí Hạng VP BĐS thẩm định TT M/c Nguyễn Trãi 1,00 100,00% B 100,00% CC-VPLoại hình 100,00% TTTM Hồ sơ pháp lý Sổ hồng 100,00% Tương Hình dạng đối vng 100,00% vức Cơ sở hạ tầng Tương kỹ thuật, quy đối hoàn 100,00% hoạch thiện Mơi trường Bình 100,00% kinh doanh thường An ninh, mơi trường sống, Bình 100,00% sở hạ tầng thường xã hội Khá Giao thông 100,00% thuận tiện Tài sản So sánh Đ/c TT (%) Mễ Trì 1,00 -3,00% B 0,00% CC-VP0,00% TTTM Sổ hồng 0,00% Tương đối vuông 0,00% vức Tài sản So sánh Đ/c TT (%) Lê Văn Lương 1,00 -3,00% A -5,00% Sàn văn -2,00% phòng Sổ hồng 0,00% Tương đối vuông 0,00% vức Tài sản So sánh Đ/c TT (%) Khuất Duy Tiến 1,00 -4,00% A -5,00% CC- VP -4,00% Sổ hồng Tương đối vng vức 0,00% Khá hồn thiện -1,00% Khá hồn thiện -2,00% Khá hồn thiện -6,00% Khá hồn thiện -5,00% Bình thường 0,00% Bình thường 0,00% Tốt -2,00% Tốt -5,00% Rất tốt -2,00% Rất tốt -2,00% Rất tốt 2,00% Rất tốt -3,00% Thuận tiện -1,00% Thuận tiện -2,00% Thuận tiện -6,00% Thuận tiện -6,00% 0,00% Thang Long University Library Tài sản So sánh Đ/c TT (%) Trần Duy Hưng 1,00 -5,00% A -5,00% Sàn văn -2,00% phòng Sổ hồng 0,00% Tương đối vng 0,00% vức TT Các tiêu chí so sánh 11 Tính khả mại BĐS thẩm định TT Trung bình M/c Tài sản So sánh Đ/c TT (%) 100,00% Rất tốt Tổng chênh lệch với BĐS TĐ Đơn giá giao dịch thành công/thương lượng (VND/M2) Đơn giá quy BĐS thẩm định (VND/M2) Đơn giá quy BĐS thẩm định bình quân (VNĐ/M2) Tổng giá trị quyền sử dụng sàn VP (VNĐ) -2,00% Tài sản So sánh Đ/c TT (%) Rất tốt Tài sản So sánh Đ/c TT (%) 2,00% Tốt -2,00% Tài sản So sánh Đ/c TT (%) Rất tốt -4,00% 91,00% 82,00% 69,00% 65,00% 24.000.000 24.000.000 33.000.000 33.000.000 21.840.000 19.680.000 22.770.000 21.450.000 21.435.000 937,7 m2 x 21.435.000 = 20.099.599.500  Diễn giải: Đơn giá giao dịch quy BĐS thẩm định (VND/m2) tính theo cơng thức lấy đơn giá giao dịch thành công/thương lượng (VND/M2) nhân với tổng chênh lệch với BĐS thẩm định Đơn giá quy BĐS thẩm định (VND/M2) tính dựa trung bình cộng đơn giá quy BĐS thẩm định bốn tài sản so sánh PHỤ LỤC SỐ 03 BẢNG ĐIỀU CHỈNH VÀ SO SÁNH NHÀ 4,5 TẦNG – TRẦN QUỐC HOÀN BĐS thẩm định Mặt tiền (m) Tài sản So sánh Đ/c TT M/c TT (%) 30,855 100,00% 50 2,00% Nghách 15/9, Ngách 31/9, mặt Ngõ 37, mặt ngõ Ngách 3/9, ngõ mặt ngõ rộng 4,2 ngõ rộng 4,1m rộng m cách rộng 3,2m, cách m, cách đường cách mặt đường 100,00% mặt đường 2,00% -3,00 -2,00% đường Nguyễn Nguyễn Phong Nguyễn Phong Sắc Nguyễn Phong Phong Sắc 50m Sắc kéo dài 230m Sắc 250m 100m 3,74m 100,00% 5m -2,00% 4,2 -1,00% 4,2 -1,00% Loại hình Đất đô thị 100,00% Đất đô thị 0,00% Đất đô thị 0,00% Hồ sơ pháp lý Sổ đỏ chủ 100,00% Sổ đỏ chủ 0,00% Sổ đỏ chủ 0,00% Sổ đỏ chủ 0,00% Hình dạng Vng vức 100,00% Vng vức 0,00% Vng vức 0,00% Vng vức 0,00% 100,00% Hồn thiện 0,00% Hồn thiện 0,00% Hoàn thiện 0,00% 100,00% Rất tốt 0,00% Rất tốt 0,00% Rất tốt 0,00% 100,00% Rất tốt 0,00% Rất tốt 0,00% Rất tốt 0,00% TT Các tiêu chí so sánh Diện tích đất Vị Vị trí Cơ sở hạ tầng kỹ thuật, quy Hoàn thiện hoạch Môi trường Rất tốt kinh doanh An ninh, môi trường sống, Rất tốt sở hạ tầng xã hội Tài sản So sánh Đ/c TT (%) 40 1,00% Tài sản So sánh Đ/c TT (%) 52 2,00% Thang Long University Library Đất đô thị ,00% BĐS thẩm định Tài sản So sánh Đ/c TT (%) Tài sản So sánh Đ/c TT (%) TT Các tiêu chí so sánh 10 Giao thơng Thuận tiện 100,00% Thuận tiện 2,00% Thuận tiện 11 Phong thủy Hướng Nam 100,00% Hướng Nam 0,00% Hướng Nam 12 Tính khả mại Tốt 100,00% Tốt 0,00% Tốt Tổng chênh lệch với BĐS TĐ Đơn giá giao dịch thành công/thương lượng (VNĐ/M2) Đơn giá quy BĐS thẩm định (VNĐ/M2) Đơn giá quy BĐS thẩm định bình quân (VNĐ/M2) Tổng giá trị quyền sử dụng đất (VND) TT M/c 103,00% Tài sản So sánh Đ/c TT (%) -2,00% Thuận tiện -1,00% Hướng Bắc 2,00% 0,00 0,00% Tốt 96,00% 0,00% 100,00% 116.314.000 116.605.354 119.768.800 119.803.420 111.941.134 119.768.800 117.171.120 3.615.314.908 TÀI LIỆU THAM KHẢO 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Bộ tài ban hành TS Nguyễn Minh Hồng (2011), “ Giáo trình Định giá tài sản”, Nhà xuất tài Trang web: www.cengroup.vn Trang web: www.thamdinhgia.org Quyết định số 31/2010/QĐ-UB ngày 03 tháng 08 năm 2010 Ủy ban nhân dân TP Hà Nội Quyết định số 63/2013/QĐ-UBND ngày 25 tháng 12 năm 2013 giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2014 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội Quyết định 420/2013/QĐ-SXD ngày 17/01/2013 Sở Xây Dựng - UBND Thành phố Hà Nội việc ban hành giá xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc địa bàn Thành phố Hà Nội Thông tư liên tịch số 13/LB-TT xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định giá trị lại nhà Thang Long University Library ... trạng việc vận dụng quy trình phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ 33 2.2.1 Các sở pháp lý hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định. .. giá bất động sản Công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện việc vận dụng quy trình phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ. cnềiòeionckeon... động sản Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ 2.2.1 Các sở pháp lý hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ 2.2.1.1 Các văn pháp quy áp dụng thẩm định giá bất động