Phân tích kinh tế tài chính có xét sự biến động giá vật tư đền tính khả thi các dự án chung cư nhà cao tầng

LUẬN VĂN THẠC SĨ Lời cảm tạ Lời cảm ơn Chân thành cảm ơn Tiến só Phạm Hồng Luân, Thạc só Lưu Trường Văn tận tình hướng dẫn đưa ý kiến q báo giúp hoàn thành tốt luận văn Chân thành cảm ơn Tất thầy cô thuộc Bộ môn thi công - Khoa Kỹ thuật xây dựng, Phòng Đào tạo Sau Đại học Trường Đại học Bách Khoa Tp.HCM thầy cô tham gia giảng dạy cho chương trình Cao học Công nghệ quản lý xây dựng tận tình truyền đạt kiến thức cho suốt thời gian qua Lương Thanh Dũng CBHD: TS PHẠM HỒNG LUÂN Trang Học viên thực hiện: LƯƠNG THANH DŨNG LUẬN VĂN THẠC SĨ Tóm tắt nôi dung luận văn TÓM TẮT NỘI DUNG LUẬN VĂN Giá vật liệu xây dựng có nhiều biến động thời gian vừa qua Khi giá vật liệu biến động ảnh hưởng nhiều đến tính khả thi dự án xây dựng nói chung xây dựng cư nhà cao tầng nói riêng Mục tiêu luận văn xem xét giá vật liệu xây dựng biến động nào, yếu tố ảnh hưởng đến giá vật liệu xây dựng ảnh hưởng biến động giá vật liệu xây dựng đến dự án chung cư nhà cao tầng Để đạt mục tiêu này, tiến hành thu tập số liệu thông tin từ nguồn mang tính chất định tính định lượng Định lượng số liệu giá vàng, USD, dầu hỏa, giá vật liệu xây dựng từ nguồn Bảng giá vật liệu xây dựng Sở tài vật giá Tp.HCM từ Báo Tin thị trường Số liệu dự án thu thập từ đơn vị tư vấn thiết kế từ chủ đầu tư Còn định tính thu thập liệu Phiếu khảo sát thông qua kết đánh giá chuyên gia hay người có nhiều kinh nghiệm ngành xây dựng Sau xử lý liệu thu thập để tìm kết mà nghiên cứu mong đợi Kết nghiên cứu cho thấy giá vật liệu xây dựng có nhiều biến động xác định yếu tố ảnh hưởng đến biến động Thấy ảnh hưởng giá vật liệu xây dựng nguyên nhân khác đến tính khả thi dự án chung cư nhà cao tầng Thấy tầm quan trọng công tác nghiên cứu thị trường vật liệu xây dựng để điều chỉnh, định hướng cho sản xuất vật liệu xây dựng Việt Nam Từ có số kiến nghị cho bên tham gia dự án chủ đầu tư, quan quản lý, đơn vị thiết kế nhà thầu xây dựng có cân nhắc xem xét khả trách nhiệm công tác đầu tư xây dựng chung cư Việt Nam CBHD: TS PHẠM HỒNG LUÂN Học viên thực hiện: LƯƠNG THANH DŨNG Luận văn thạc só Muïc luïc MỤC LỤC Chương 1: MỞ ĐẦU 1.1 Cơ sở nghiên cứu Trang 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Trang 1.3 Các vấn đề cần nghiên cứu Trang 1.4 Tầm quan trọng nghiên cứu Trang 1.5 Các giả thuyết cho luận văn Trang 1.6 Phaïm vi đối tượng nghiên cứu Trang 1.7 Giới hạn nghiên cứu Trang 1.8 Phương pháp nghiên cứu Trang Chương 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Một số vấn đề dân số thu nhập Trang 10 2.1.1 Tình hình tăng dân số: Trang 10 2.1.2 Thu nhập người dân Trang 14 2.2 Nhu cầu nhà ôû taïi Tp.HCM Trang 16 2.2.1 Tổng quan nhu cầu nhà Tp.HCM ( 1991 – 2003 ) Trang 16 2.2.2 Tình hình triển khai chương trình nhà TP.HCM năm qua Trang 17 2.2.3 Những tồn thực chương trình nhà Trang 19 2.2.4 Đánh giá trạng chung cư Tp.HCM Trang 20 2.2.5 Định hướng phát triển nhà đến năm 2010 Trang 23 2.3 Các vấn đề kinh tế xã hội ảnh hưởng đến ngành xây dựng Trang 29 2.3.1 Sự phát triển kinh teá Trang 29 2.3.2 Sự phát triển đầu tư xây dựng Trang 33 2.3.3 Sự phát triển đầu tư xây dựng chung cư cao tầng Tp.HCM Trang 36 2.3.4 Thị trường vật liệu xây dựng Việt Nam biến động bất thường năm qua Trang 38 2.4 Những vấn đề cần nghiên cứu luận văn Trang 45 CBHD: TS Phạm Hồng Luân Trang Luận văn thạc só Muïc luïc 2.4.1 Sự ảnh hưởng giá vàng, USD dầu hỏa đến giá vật liệu xây dựng Trang 45 2.4.2 Ảnh hưởng biến động giá vật liệu xây dựng đến tính khả thi dự án chung cư nhà cao tầng Trang 48 2.5 Kết luận Trang 49 Chương 3: THU THẬP SỐ LIỆU VÀ TIẾN HÀNH KHẢO SÁT 3.1 Phương pháp thu thập số liệu nguồn số liệu thống kê 3.1.1 Phương pháp đối tượng thu thập số liệu Trang 50 3.1.2 Số liệu thống kê: giá vàng, giá USD Trang 50 3.1.3 Số liệu thống kê: giá dầu hỏa Trang 50 3.1.4 Số liệu thống kê: giá vật liệu xây dựng Trang 51 3.1.5 Số liệu dự án chung cư Trang 51 3.2 Phương pháp nội dung thu thập số liệu bảng câu hỏi 3.2.1 Phương pháp đối tượng thu thập số liệu Trang 52 3.2.2 Các bước tiến hành khảo sát Trang 52 3.2.3 Lập phiếu khảo saùt Trang 54 3.2.4 Nội dung phiếu khảo sát Trang 55 3.2.5 Gởi nhận phiếu khảo sát Trang 61 3.3 Phương pháp thống kê phân tích 3.3.1 Đối với số liệu thống kê Trang 62 3.3.2 Đối với số liệu khảo sát Trang 62 3.3.3 Kieåm ñònh Chi-square Trang 62 3.3.4 Kết số liệu thống kê khảo saùt Trang 63 3.4 Phân tích kinh tế tài chính: 3.4.1 Phân tích tỉ trọng nhóm vật liệu dự án chung cư Trang 64 3.4.2 Phương pháp phân tích kinh tế – tài dự án Trang 65 3.4.3 Phân tích rủi ro Trang 67 3.4.4 Phần mềm mô Crytal Ball Trang 72 CBHD: TS Phạm Hồng Luân Trang Luận văn thạc só Muïc luïc Chương 4: XỬ LÝ DỮ LIỆU VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1 Xử lý liệu thống kê kết 4.1.1 Các bảng giá Trang 73 4.1.1.1 Giá vàng Trang 73 4.1.1.2 Giaù USD Trang 73 4.1.1.3 Giá dầu thô Trang 74 4.1.1.4 Giaù ximăng Hà Tiên loại Trang 75 4.1.1.5 Giá thép Việt Trang 77 4.1.1.6 Giá gạch ống Đồng Nai 8x8x18 Trang 78 4.1.1.7 Giá đá xanh 1x2 Biên Hòa: Trang 79 4.1.1.8 Giá đá xanh 4x6 Biên Hòa: Trang 81 4.1.1.9 Giá cát Tân Ba: Trang 82 4.1.1.10 Giá gỗ thoâng coppha: Trang 83 4.1.2 Hệ số tương quan nhân tố giá Trang 85 4.1.3 Phân tích tỉ trọng nhóm vật liệu Trang 86 4.2 Xử lý liệu phiếu khảo sát kết 4.2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thép Trang 88 4.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá ximăng Trang 91 4.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá gạch, cát, đá Trang 95 4.2.4 Những tác hại dự án xây dựng giá vật liệu dựng tăng đột ngột Trang 98 4.2.5 Những nguyên nhân ảnh hưởng đến dự án chung cư Trang 101 4.3 So sánh kết phân tích số liệu thống kê số liệu khảo sát bảng câu hỏi 4.3.1 Ảnh hưởng giá vàng Trang 107 4.3.2 Ảnh hưởng giá USD Trang 108 4.3.3 Ảnh hưởng giá xăng dầu, chất đốt Trang 108 CBHD: TS Phạm Hồng Luân Trang Luận văn thạc só Mục luïc Chương 5: PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐIỂN HÌNH CỤM CHUNG CƯ PHƯỜNG 21 – QUẬN BÌNH THẠNH – TP.HCM 5.1 Giới thiệu dự án 5.1.1 Đơn vị chủ đầu tö Trang 110 5.1.2 Qui mô đầu tư Trang 110 5.1.3 Mô tả dự án Trang 111 5.1.4 Các giải pháp xây dựng Trang 112 5.1.5 Tổ chức tái định cư Trang 113 5.1.6 Chi phí đầu tư dự án Trang 115 5.1.7 Keá hoạch vay vốn, trả nợ lãi vay vốn vay Trang 116 5.1.8 Tỉ suất chiết khaáu i Trang 117 5.1.9 Các số liệu tính toán tiêu kinh tế – tài Trang 117 5.2 Phân tích kinh tế, tài dự án 5.2.1 Phân tích độ nhạy Trang 117 5.2.2 Phaân tích tình Trang 122 5.2.3 Phân tích mô Trang 123 5.3 Kết luận Trang 127 Chương 6: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 6.1 Kết luận chung Trang 128 6.2 Kiến nghị chủ đầu tư dự án chung cư Trang 130 6.3 Kiến nghị nhà thầu xây dựng Trang 131 6.4 Kiến nghị quyền ngành chủ quản Trang 132 6.5 Các vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu Trang 132 Taøi liệu tham khảo Lý lịch khoa học Phần phụ lục CBHD: TS Phaïm Hồng Luân Trang LUẬN VĂN THẠC SĨ Chương 1: MỞ ĐẦU Chương MỞ ĐẦU 1.1 CƠ SỞ NGHIÊN CỨU: Ở vào vị trí địa lý đặc biệt, TP.HCM hội tụ nhiều điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh tế Lịch sử cho thấy, Sài gòn từ xưa địa bàn chiến lược quan trọng phía Nam, từ sớm trở thành đô thị, trung tâm thương mại sầm uất, cửa ngõ đầu mối giao dịch với nước Trên đường công nghiệp hóa, đại hóa đất nước nói chung, Tp.Hồ Chí Minh nói riêng, đến năm 2020, mặt thành phố nội ngoại thành chắn thay đổi hẳn : Sự bất cập việc phân lô hộ lẻ hàng loạt quy hoạch trước không Việc chỉnh trang đô thị hình thành hàng loạt khu đô thị quy mô khác dẫn đến nhiều chung cư cao tầng Điều dẫn đến đời thị 24/CT-UB ngày 31/08/2004, theo Tp.HCM phải xây dựng chung cư cao tầng dành cho tái định cư khu đô thị Gần năm 20042005 tiêu Tp Hồ Chí Minh 30.000 hộ Nếu lấy bình quân quy mô chung cư cao tầng khoảng 150 hộ năm 2004-2005 nhà đầu tư xây dựng phải thực khoảng 200 chung cư cao tầng Do dòi hỏi thành phố phải có cách nhìn cách làm việc mới, thông thoáng gọn nhẹ để thực mục tiêu Mặc khác kinh tế thị trường Việt Nam non trẻ nên thiếu tính chất ổn định Điều dẫn đến biến động giá vật tư lớn dó nhiên ảnh hưởng đến tiến trình thực dự án xây dựng nói chung dự án chung cư cao tầng Tp Hồ Chí Minh nói riêng Sự biến động giá nguyên nhân tính thị trường không ổn định sở sản xuất cung ứng vật liệu xây dựng chưa đáp ứng tốc độ phát triển xã hội Tính khả thi dự án chung cư phụ thuộc vào nhiều yếu tố Nó yếu tố mang tính xã hội mà yếu tố mang tính kinh tế -CBHD: TS PHẠM HỒNG LUÂN Trang Học viên thực hiện: LƯƠNG THANH DŨNG LUẬN VĂN THẠC SĨ Chương 1: MỞ ĐẦU Như vậy, có số vấn đề mà cần quan tâm ảnh hưởng lớn đến tính khả thi dự án dầu tư xây dựng sau: Thứ nhất, nguyên nhân làm cho giá vật liệu xây dựng biến động ? Nhất vật liệu ximăng, thép, gạch, cát, đá, gỗ, coppha, Trong nguyên nhân làm cho biến động giá vật liệu xây dựng giá vàng, dầu hỏa, giá USD có ảnh hưởng hay không ? Nếu có ảnh hưởng mức độ ? Thứ hai, năm qua giá vật liệu xâ dựng biến động ? Trong năm tới giá vật liệu xây dựng có biến động hay không? Khả xảy biến động nhiều hay ? Biện pháp ngăn chặn biến động ? Thứ ba, lập dự án đầu tư xây dựng vào giá vật liệu xây dựng giá cấu kiện xây dựng để xác định khoản chi dòng tiền tệ dự án Từ xác định tiêu kinh tế quan trọng trình so sánh lựa chọn phương án đầu tư IRR, NPV, AW, B/C, hay thời gian hoàn vốn đầu tư Như vậy, giá vật liệu xây dựng biến động tiêu kinh tế nói thay đổi Khi chưa xét đến yếu tố biến động giá vật tư dự án khả thi xem xét đến yếu tố liệu khả thi hay không ? Mức độ thay đổi giá vật tư làm cho dự án từ khả thi sang không khả thi ngược lại ? Những nội dung luận văn nghiên cứu thông qua việc tập hợp, thống kê, khảo sát số liệu từ dự án chung cư nhà cao tầng Tp.HCM, đơn giá số vật tư , vật liệu khảo sát đánh giá ý kiến người có kinh nghiệm lónh vực đầu tư xây dựng, quản lý dự án kinh doanh vật liệu xây dựng Sau số nguyên nhân ảnh hưởng đến tính khả thi dự án chung cư cao tầng Tp Hồ Chí Minh Đối với qủan lý Nhà nước: - Tính đồng Chính sách pháp luật đầu tư phát triển -CBHD: TS PHẠM HỒNG LUÂN Trang Học viên thực hiện: LƯƠNG THANH DŨNG LUẬN VĂN THẠC SĨ Chương 1: MỞ ĐẦU - Tính chất gọn nhẹ thủ tục hành chánh, quy hoạch chuẩn xác , tính quán cấp lãnh đạo - Phát huy lực làm việc trách nhiệm cán quản lý cấp - Có kế hoạch tái định cư tốt để giai đoạn đền bù giải tỏa thực tốt thỏa đáng đôi bên Đối với người dân : - Còn lực lượng lớn người dân chưa hòa vào sống công nghiệp thích sống hộ riêng lẻ - Thu nhập người dân thấp mà giá chung cư lại cao nên khó mua hộ chung cư - Chưa có nhiều chung cư trả góp điều kiện linh hoạt tiêu chuẩn để giới trẻ mua chung cư họ có nhu cầu điều kiện để toán - Sự ảnh hưởng tâm lý người dân hạn chế chung cư chất lượng thấp tồn trước Đối với Công ty tư vấn thiết kế xây dựng: - Các công ty đầu tư quan tâm nhiều đến lợi nhuận mà quên lợi ích kinh tế xã hội dự án chung cư - Sản phẩm xây dựng không bán trực tiếp cho người sử dụng mà thông thường bán qua tay nhiều người trước klhi đến người có nhu cầu thật nên giá đẩy lên cao so với giá gốc ban đầu - Năng lực đội ngũ thiết kế ảnh hưởng đến tính: thích dụng – thẩm mỹ – bền vững – tiết kiệm công trình - Mặc dù đơn giá thiết kế thấp người kỹ sư kiến trúc sư trực tiếp thiết kế lại nhận không nhiều Mà thiết kế linh hồn công trình Do không tránh khỏi tình trạng người thiết kế tính đến số lượng mà quên yêu cầu hàng đầu chất lượng -CBHD: TS PHẠM HỒNG LUÂN Trang Học viên thực hiện: LƯƠNG THANH DŨNG LUẬN VĂN THẠC SĨ Chương 1: MỞ ĐẦU - Đơn vị thi công quan tâm nhiều đến lợi nhuận nên đẩy chất lượng công trình xuống thấp - Không có chế độ bảo hành bảo dưỡng công trình tái định cư không xem trọng chất lượng mà dừng mức số lượng tiêu đề Đối với tình hình kinh tế thị trường giá vật liệu xây dựng: - Chỉ số lạm phát cao không ổn định - Tính kinh tế thị trường chưa cao nên giá vật tư hay biến động hưởng đến tính khả thi cuả dự án - Cở sở sản xuất vật liệu xây dựng phân bố chưa đồng nên dẫn đến tình trạng khan dư thừa số vật liệu - Khi lập dự án chung cư có xét đến IRR, NPV, B/C, lạm phát chưa xét đến tính biến động giá vật tư nên có thay đổi đột ngột giá số vật tư ximăng, thép, gạch, nhựa , … dự án gặp khó khăn chậm tiến độ hoàn thành công trình 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Nghiên cứu thuộc loại nghiên cứu ứng dụng Mục tiêu việc nghiên cứu nhằm giúp cho nhà đầu tư nhà quản lý Nhà nước thấy thuận lợi khó khăn việc đầu tư xây dựng chung cư nhà cao tầng xét đến yếu tố biến động giá vật tư Từ giúp cho nhà thẩm định có thêm tiêu quan trọng đánh giá xem xét tính khả thi dự án chung cư nhà cao tầng Mong muốn tác giả tương lai kiểm soát biến động giá vật liệu xây dựng giảm thiểu hậu xấu xảy có dao động giá vật tư xây dựng 1.3 CÁC VẤN ĐỀ CẦN NGHIÊN CỨU Nội dung nghiên cứu luận văn bao gồm: -CBHD: TS PHẠM HỒNG LUÂN Trang Học viên thực hiện: LƯƠNG THANH DŨNG Luận văn thạc só Phụ lục Kết Mô Crystal Ball Forecast: NPV (thực @11,90%) = (cont'd) Cell: C93 Percentiles: Ngàn đồng -15.055.976 25.508.377 36.301.810 44.093.026 51.452.402 58.380.955 65.220.614 72.331.844 80.979.406 92.165.356 140.987.208 Percentile 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% End of Forecast Forecast: IRR (thực) Summary: Display Range is from 10,29% to 88,13% % Entire Range is from 0,92% to 97,70% % After 10.000 Trials, the Std Error of the Mean is 0,16% Cell: C94 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Range Minimum Range Maximum Range Width Mean Std Error Value 10000 48,20% 47,91% 15,60% 2,43% 0,08 2,67 0,32 0,92% 97,70% 96,78% 0,16% Forecast: IRR (thực) 10.000 Trials Frequency Chart 9.922 Displayed ,021 209 ,016 156,7 ,010 104,5 ,005 52, 25 ,000 10,29% 29,75% 49,21% 68, 67% 88, 13% % CBHD: TS Phạm Hồng Luân Trang 28 Luận văn thạc só Phụ lục Kết Mô Crystal Ball Forecast: IRR (thực) (cont'd) Cell: C94 Percentiles: Percentile 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% % 0,92% 28,18% 34,60% 39,33% 43,73% 47,91% 52,06% 56,49% 61,76% 68,84% 97,70% End of Forecast Assumptions Assumption: - Giá hộ giao cho TP ( Ngàn đồng ) Cell: C48 Triangular distribution with parameters: Minimum 5.850,00 Likeliest 6.500,00 Maximum 7.150,00 Selected range is from 5.850,00 to 7.150,00 - Giá hộ giao cho TP ( Triệu đồ Mean = 500,00 5.850, 00 6.175,00 CBHD: TS Phạm Hồng Luân 6.500, 00 6.825, 00 7.150,00 Trang 29 Luận văn thạc só Phụ lục Kết Mô Crystal Ball Assumption: - Giá hộ kinh doanh ( Ngàn đồng ) Cell: C49 Triangular distribution with parameters: Minimum 7.650,00 Likeliest 8.500,00 Maximum 9.350,00 Selected range is from 7.650,00 to 9.350,00 Assumption: - Giá hộ kinh doanh ( Ngàn đồng ) (cont'd) Cell: C49 - Giá hộ kinh doanh ( Triệu ñoàn Mean = 500,00 7.650, 00 8.075,00 8.500, 00 8.925, 00 9.350,00 Assumption: - % Giá chuyển nhượng tăng theâm Cell: C47 Triangular distribution with parameters: Minimum 0,0% Likeliest 3,0% Maximum 6,0% Selected range is from 0,0% to 6,0% - % Giá chuyển nhượng tăng thêm Mean = 3,0% 0,0% 1,5% 3,0% 4,5% 6,0% End of Assumptions CBHD: TS Phạm Hồng Luân Trang 30 Phụ lục Phần Mô Crystal Ball Luận văn thạc só PHÂN KỲ CHI PHÍ ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN ĐVT: 1000VN đồng STT Diễn giải Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 I Cơ sở hạ tầng 5.624.534 5.624.534 5.624.534 5.662.149 San lấp mặt Đường giao thông Hệ thống thoát nước Hệ thống cấp nước 1.715.771 663.454 386.571 540.166 1.715.771 663.454 386.571 540.166 1.715.771 663.454 386.571 540.166 1.715.771 663.454 386.571 540.166 663.454 386.571 540.166 Heä thống cấp điện 2.297.143 2.297.143 2.297.143 2.297.143 II III 3.946.378 Năm 2011 Cộng 3.946.378 34.374.885 663.454 386.571 540.166 663.454 386.571 540.166 6.863.085 4.644.180 2.706.000 3.781.160 2.297.143 2.297.143 2.297.143 16.080.000 37.615 21.429 2.689.994 129.160.415 15% 37.615 21.429 2.689.994 52.406.805 5% 37.615 21.429 2.689.994 52.406.805 5% 150.460 150.000 21.519.950 837.686.100 100% 21.429 2.689.994 153.507.220 20% 21.429 2.689.994 153.507.220 20% 21.429 2.689.994 167.537.220 20% 37.615 21.429 2.689.994 129.160.415 15% 153.507.220 153.507.220 153.507.220 14.030.000 115.130.415 14.030.000 115.130.415 14.030.000 38.376.805 14.030.000 38.376.805 14.030.000 767.536.100 70.150.000 IV Chuẩn bị đầu tư Chi phí lập báo cáo khả thi Chi phí lệ phí thẩm định báo cáo khả thi 1.663.795 1.346.059 90.163 227.573 227.573 227.573 227.573 227.573 227.573 3.029.235 1.346.059 90.163 V Chi phí quảng cáo dự án Thực đầu tư 227.573 7.390.673 227.573 7.256.937 227.573 6.926.564 227.573 3.705.317 227.573 2.057.117 227.573 2.057.117 227.573 2.057.117 1.593.013 31.450.843 Chi phí tạm cư cho 107 hộ Chi phí hỗ trợ tạm cư cho 223 hộ Chi phí khảo sát xây dựng 577.800 1.070.400 1.067.886 577.800 1.070.400 1.067.886 577.800 1.070.400 1.067.886 577.800 1.070.400 Chi phí thuế sử dụng đất 656.071 656.071 656.071 656.071 Chi phí thiết kế công trình 2.153.361 2.153.361 2.153.361 Chi phí lập hồ sơ mời thầu xây lắp 98.714 98.714 Chi phí giám sát thi công xây dựng 429.673 429.673 Chi phí lập hồ sơ mời thầu mua sắm thiết bị 10 11 12 Hệ thống xanh Hệ thống xử lý môi trường Đấu nối hạ tầng Xây dựng + Thiết bị Tỷ lệ đầu tư xây lắp 3.946.378 Năm 2010 Nhà chung cư công trình phụ Thiết bị 2.311.200 4.281.600 3.203.658 656.071 656.071 656.071 4.592.500 6.460.084 197.427 429.673 429.673 429.673 429.673 429.673 3.007.709 58.264 58.264 Chi phí giám sát thi công lắp đặt thiết bị Chi phí Ban quản lý dự án Chi phí lập thẩm tra dự tổng dự toán 75.472 550.333 109.770 550.333 109.770 75.472 3.852.328 219.540 Chi phí thẩm định thiết kế kỹ thuật 121.889 121.889 CBHD: TS Phạm Hồng Luân 550.333 550.333 550.333 550.333 550.333 243.778 Trang Phụ lục Phần Mô Crystal Ball Luận văn thạc só 13 Chi phí bảo hiểm công trình 421.040 421.040 421.040 421.040 421.040 421.040 421.040 2.947.281 0 879.060 1.080.011 200.951 1.080.011 200.951 1.080.011 200.951 1.080.011 200.951 5.199.104 803.804 879.060 879.060 879.060 879.060 879.060 4.395.300 5.829.966 5.829.966 5.829.966 5.829.966 5.829.966 5.829.966 5.829.966 46.639.732 VI Kết thúc xây dựng, đưa dự án vào sử dụng Chi phí thẩm tra duyệt Quyết Toán công trình Chi phí lập hồ sơ xin số nhà VII Dự phòng phí Tổng cộng: 174.016.189 172.446.231 187.024.918 145.665.432 142.301.460 65.547.850 65.547.850 979.899.848 XÁC ĐỊNH DOANH THU CỦA DỰ ÁN ĐVT: 1000VN đồng STT Căn hộ chung cư cao tầng - Tiến độ kinh doanh - % Giá chuyển nhượng tăng thêm Năm 2005 10% Năm 2006 20% Naêm 2007 20% Naêm 2008 Naêm 2009 20% 15% Năm 2010 10% Năm 2011 5% Cộng 100% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% - Giá hộ giao cho TP ( Triệu đồng/m2 ) 6.500,00 6.500,00 6.500,00 6.500,00 6.500,00 6.500,00 6.500,00 - Giá hộ kinh doanh ( Triệu đồng/m2 ) 8.500,00 8.755,00 9.017,65 9.288,18 9.566,82 9.853,83 10.149,44 - Diện tích hộ giao cho Thành phố 1.802 3.604 3.604 3.604 2.703 1.802 901 18.019,62 11.473 22.946 22.946 22.946 17.210 11.473 5.737 114.731,44 - Diện tích hộ kinh doanh - Doanh thu từ quỹ nhà Thành phoá 11.712.753 23.425.506 23.425.506 23.425.506 17.569.130 11.712.753 5.856.377 117.127.530 - Doanh thu hộ kinh doanh 97.521.724 200.894.751 206.921.594 213.129.242 164.642.339 113.054.406 58.223.019 1.054.387.076 - Tổng doanh thu ( không tính thuế VAT ) 99.304.070 203.927.507 209.406.455 215.049.771 165.646.790 113.424.690 58.253.996 1.065.013.278 KẾ HOẠCH VAY VỐN VÀ TRẢ LAÕI VAY STT Công việc Vốn vay Trả nợ vay cuối năm Vốn vay đầu năm Trả lãi vay cuối năm Vốn đầu tư chủ đầu tư Tổng vốn đầu tư Tỷ suất nợ vốn D/V Kỳ vọng D/V Kỳ vọng E/V CBHD: TS Phạm Hồng Luân Năm 2005 Năm 2006 ĐVT: 1000VN đồng Năm 2011 Cộng Năm 2007 Naêm 2008 Naêm 2009 Naêm 2010 70.000.000 60.000.000 150.000.000 70.000.000 70.000.000 150.000.000 61.773.747 80.000.000 131.773.747 186.192 131.959.939 131.773.747 391.959.939 391.959.939 120.000.000 70.000.000 50.000.000 140.000.000 10.560.000 80.000.000 150.000.000 12.320.000 90.000.000 160.000.000 13.200.000 90.000.000 160.000.000 13.200.000 90.000.000 160.000.000 11.596.090 80.000.000 141.773.747 11.596.090 107.939.909 108.126.101 76.872.180 587.939.909 979.899.848 47% 44% 44% 44% 44% 0% 50.000.000 70.000.000 50.000.000 4.400.000 50.000.000 100.000.000 50% 40% 60% Trang Phụ lục Phần Mô Crystal Ball Luận văn thạc só 10 WACC 11,9% BÁO CÁO THU NHẬP ĐVT: 1000VN đồng STT Công việc Doanh thu hàng năm Chi phí hàng năm Lợi nhuận trước thuế Lãi vay Lợi nhuận chịu thuế Thuế thu nhập Doanh nghiệp (28%) Lợi nhuận sau thuế Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Cộng 99.304.070 174.016.189 (74.712.119) 4.400.000 (79.112.119) (22.151.393) (56.960.726) 203.927.507 172.446.231 31.481.276 10.560.000 20.921.276 5.857.957 15.063.319 209.406.455 187.024.918 22.381.536 12.320.000 10.061.536 2.817.230 7.244.306 215.049.771 145.665.432 69.384.339 13.200.000 56.184.339 15.731.615 40.452.724 165.646.790 142.301.460 23.345.329 13.200.000 10.145.329 2.840.692 7.304.637 113.424.690 65.547.850 47.876.840 11.596.090 36.280.750 10.158.610 26.122.140 58.253.996 1.065.013.278 65.547.850 952.549.931 (7.293.854) 112.463.347 11.596.090 76.872.180 (18.889.944) 35.591.167 (5.289.184) 9.965.527 (13.600.760) 25.625.640 Naêm 2009 165.646.790 142.301.460 23.345.329 2.840.692 20.504.637 13.077.711 37.331.251 Naêm 2010 113.424.690 65.547.850 47.876.840 10.158.610 37.718.230 21.498.139 58.829.390 ĐVT: 1000VN đồng Năm 2011 Cộng 58.253.996 1.065.013.278 65.547.850 952.549.931 (7.293.854) 112.463.347 (5.289.184) 9.965.527 (2.004.670) 102.497.820 (1.021.086) 57.808.304 57.808.304 BAÙO CÁO NGÂN LƯU Công việc Doanh thu hàng năm Chi phí hàng năm NGÂN LƯU RÒNG(trước thuế) Thuế thu nhập doanh nghiệp (28%) NGÂN LƯU RÒNG(sau thuế) Hiện Giá ngân lưu ròng Tích lũy NPV (thực @11,90%) = IRR (thực) CBHD: TS Phạm Hồng Luân Năm 2005 99.304.070 174.016.189 (74.712.119) (22.151.393) (52.560.726) (52.560.726) (52.560.726) Naêm 2006 Naêm 2007 Naêm 2008 203.927.507 209.406.455 215.049.771 172.446.231 187.024.918 145.665.432 31.481.276 22.381.536 69.384.339 5.857.957 2.817.230 15.731.615 25.623.319 19.564.306 53.652.724 22.898.408 15.624.433 38.291.424 (29.662.318) (14.037.884) 24.253.540 57.808.304 47,57% Trang Phụ lục Phần Mô Crystal Ball Luận văn thạc só ẢNH HƯỞNG GIÁ VẬT LIỆU XÂY DỰNG ĐẾN DỰ ÁN Stt Tên vật liệu Tỉ trọng Tốc độ tăng giá Tỉ lệ tăng chi phí XD Ximăng 9,57% 0,0499% 0,0048% AC Thép xây dựng Gạch xây Cát xây dựng Ñaù xanh 1x2 17,95% 2,98% 1,48% 1,80% 0,2401% -1,4496% 2,4095% -0,1155% 0,0431% X -0,0432% AH 0,0356% AR -0,0021% AL Đá xanh 4x6 0,09% 0,8249% 0,0007% AO Gỗ thông coppha 3,88% 0,5620% 0,0218% AU Tổng cộng: 0,0607% CBHD: TS Phạm Hồng Luân Trang Phu lục Phần Phiếu khảo sát Luận văn thạc só DANH SÁCH NGƯỜI ĐƯC KHẢO SAÙT Stt 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 Tên người khảo sát Trần Bạch Đằng Trần Duy Nguyễn Văn Hà Lê Trung Hiếu Lê Phú Hà Nguyễn Can Trường Dương Thành Tâm Nguyễn Hải Đăng Lê Văn Tường Nguyễn Chí Cường Lươn Thành Đạt Đoàn Thị Hiền Hoàng Tiến Dũng Nguyễn Danh Thái Lý Trường Nguyên Tô Ngọc Minh Nguyễn Hữu Hóa Đào Quốc Anh Lê Thị Kim Chuyền Nguyễn Thành Duy Nguyễn Kim Ngân Lê Quang Phương Nguyễn Thế Đệ Vương Bảo Long Lê Thanh Tùng Trương Vũ Khang Trần Hữu An Tôn Thất Hoàng Lân Nguyễn Minh Đông Nguyễn Linh Chương Trần Minh Tùng Nguyễn Hữu Thoại Nguyễn Long Giang Bùi Minh Châu Huỳnh Hữu Vinh Tạ Cao Thái Nguyễn Tuấn Kiệt Đỗ Hoàng Hải Trần Việt Trung Trần Tá Bình CBHD: TS Phạm Hồng Luân Cấp công tác PGD TK GD TC GS TP DT DT PGD KH PGD TP GS TP GD DT PP TP TP KS KS PGD NV P.Kỹ thuật Giám sát thi công NV P.Kỹ thuật NV P.Kỹ thuật GPD TP NV P.Kỹ thuật NV P.Kỹ thuật Giảng viên ĐH TĐT GD NV P.Kỹ thuật CB K.thuật G.sát T.công CB K.thuật NV P.Kỹ thuật PGD TP PGD Cấp công tác Năm kinh nghiệm 3 10 3 12 7 3 11 16 3 3 6 4 3 3,5 3 14 13 Trang Phu lục Phần Phiếu khảo sát Luận văn thạc só Stt 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 Tên người khảo sát Nguyễn Chiến Thắng Hoàng Đức Thịnh Lê Văn Đoàn Đặng Văn Viên Trần Anh Khiêm Nguyễn Hữu Danh Nguyễn Văn Hậu Nguyễn Huy Thông Hồ Nguyên Huy Nguyễn Thành Lợi Lê Tấn Nhẫn Hà Minh Hiệp Mai Hồng Sơn Hà Duy Hy Phạm Quang Trí Đỗ Quang Trung Nguyễn Xuân Trường Huỳnh Văn Thắng Nguyễn Thành An Nguyễn Nam Trung Trương Thành Tuấn Đoàn Nga My Nguyễn Văn Vinh Trương Văn Tâm Nguyễn Văn Dũng Trịnh Hoàng Vũ Trần Minh Quang Nguyễn Thị Tố Uyên Lâm Đình Hiếu Dương Thị Phương Vận Phạm Phước Hưng Đào Đình Nhân Huỳnh Đỗ Ngọc Quyên Trương Quốc Tuệ Trà Thanh Tú Trần Văn Phúc Lê Ngọc Tuấn Trần Hoài Anh Nguyễn Duy Hùng Lê Hồng Sơn Nguyễn Chí Kiên CBHD: TS Phạm Hồng Luân Cấp công tác NV P.Kỹ thuật KTS KSXD KTS GD G.sát T.công GS NV P.Kỹ thuật CB K.thuật TP KSXD PP KSXD CB K.thuật TK P.dự toán P.dự toán TP NV P.Kỹ thuật KSXD TP chuyen viên KSXD PGD Nhân viên TP TC KH TP P.dự toán p.Kỹ thuật TP CB K.thuật KSXD Nhân viên PGD KSXD TK CBQLCL KSXD KSXD Cấp công tác Năm kinh nghiệm 3 3 3 3 3 3 3 3 20 4 3 3 10 3 3 12 Trang Phu lục Phần Phiếu khảo sát Luận văn thạc só Stt 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 Tên người khảo sát Trương Võ Tuấn Phạm Đông Thành Lương Văn Ngạn Phan Đình Phúc Phạm Mạnh Cường Châu Viết Bửu Ngô Văn Hiệp Tạ Việt Hưng Phạm Hữu Hoàng Dân Tống Ngọc Toán Nguyễn Bá Duy Nguyễn Nhật Linh Thiều Quang Tân Trương Văn Minh Đỗ Thanh Thùy Hồ Quang Minh Nguyễn Sơn Lâm Lương Công Lũy Huỳnh Tấn Tài Hồ Nguyên Trọng Lê Kim Anh Huỳnh Minh Trí Trần Thu Trang Lê Huỳnh Luân Trần Quang Lâm Mai Thế Bình Nguyễn Đăng Phi Vũ Nguyễn Anh Quân Trần Minh Mẫn Nguyễn Phát Huy Chu Trần Đình Trần Cẩm Nguyễn Đức Huy Nguyễn Thanh Phương Bùi Văn Thông Trần Quý Tâm Đỗ Nguyên Thế Lê Chí Thịnh Phạm Cẩm Tú Thái Quốc Việt Trần Nguyên Duy CBHD: TS Phạm Hồng Luân Cấp công tác PGD KSXD QLDA CB K.thuật KSXD PP CB K.thuật PP TP TK TC GS Phòng kế hoạch Kiểm toán Kiểm toán PP GD KS KS KS KS KS KS KS KS PGD NV KTS PP KS TP GD PGD KTS TP TP KS CNĐA KS Giám sát thi công PGD Cấp công tác Năm kinh nghiệm 13 22 3 10 12 18 5 11 3 12 10 3 3 13 3 16 11 18 24 15 12 17 6 Trang Phu lục Phần Phiếu khảo sát Luận văn thạc só Stt 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 Tên người khảo sát Lê Thuận Nguyên Nguyễn Hoàng Bảo Đỗ Thanh Cương Lã Chung Hiếu Võ Hoàng Khánh Bùi Đức Minh Trần Đức Mạnh Trần Phương Nam Nguyễn Hoàng Nghóa Lý Thành Nhân Đàm Duy Sơn Lý Anh Thi Phạm Nhật Tuân Nguyễn Quang Vũ Đặng Ngọc Lâm Nguyễn Thái Tuấn Lê Tất Thiếu Nguyễn Đăng Thắng Phan Hồng Quang Cấp công tác NV P.Kỹ thuật NV P.Kỹ thuật TP KSXD GD G.sát T.công PGD NV P.Kỹ thuaät CB K.thuaät GD QLDA CB K.thuaät GD TK TK PP TK PP TK Cấp công tác Năm kinh nghiệm 4 2 3 3 1 3 13 22 1 10 3 12 10 2 Ghi chuù: Lãnh đạo cấp cao Lãnh đạo cấp thấp Nhân viên kỹ thuật CBHD: TS Phạm Hồng Luân Trang LUẬN VĂN THẠC SĨ Phụ lục Phiếu khảo sát PHIẾU KHẢO SÁT CÁC NGUYÊN NHÂN ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ VLXD ẢNH HƯỞNG CỦA BIẾN ĐỘNG GIÁ VLXD ĐẾN CÁC DỰ ÁN CHUNG CƯ NHÀ CAO TẦNG Kính chào quý vị! Tôi tên Lương Thanh Dũng học viên Cao học khóa 14, ngành Công Nghệ Quản lý XD Trường Đại Học Bách Khoa Tp.HCM Tôâi quan tâm lónh vực kinh tế đầu tư quản lý dự án nên thực đề tài nghiên cứu khoa học vấn đề Cụ thể nghiên cứu Biến động giá VLXD ảnh hưởng đến dự án chung cư nhà cao tầng nói riêng ngành xây dựng nói chung Quý vị cầm tay “Phiếu khảo sát CÁC NGUYÊN NHÂN ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ VLXD VÀ ẢNH HƯỞNG CỦA BIẾN ĐỘNG GIÁ VLXD ĐẾN CÁC DỰ ÁN CHUNG CƯ NHÀ CAO TẦNG ” Phiếu đánh giá mức độ ảnh hưởng nguyên nhân đến giá vật liệu xây dựng, ảnh hưởng nhân tố đến tính khả thi dự án chung cư nhà cao tầng theo mức độ từ đến nhiều ( điểm không ảnh hưởng -> điểm có ảnh hưởng lớn ) Mong quý vị giành chút thời gian để giúp đánh giá tác động nguyên nhân Các thông tin quý vị cung cấp sử dụng cho đề tài nghiên cứu khoa học, không sử dụng cho mục đích khác Tôi xin chân thành cảm ơn quý vị Trân trọng kính chào! Trong trường hợp có thông tin cần làm rõ quý vị trực tiếp gửi lại Phiếu khảo sát, quý vị vui lòng liên lạc gửi thư cho: LƯƠNG THANH DŨNG Giảng viên khoa Xây Dựng - Trường ĐH Kiến Trúc Tp.HCM ĐCCQ: Số 196 Pasteur - Phường - Quận - Tp.HCM ĐCNR: Số 73 Đường 47- Phường Hiệp Bình Chánh – Thủ Đức – Tp.HCM ĐT: 08.4035863 - 0989116347 Email: luongdung6@yahoo.com CBHD: TS Phạm Hồng Luân Trang 1/4 LUẬN VĂN THẠC SĨ Phụ lục Phiếu khảo sát Quý vị khoanh tròn gạch chéo vào ô điểm mà theo quý vị mức độ ảnh hưởng đến giá vật liệu xây dựng I Các nguyên nhân ảnh hưởng đến giá Vật liệu xây dựng : TT Các nguyên nhân ảnh hưởng giá VLXD A THÉP XÂY DỰNG : 10 11 12 Giá vàng, giá USD Giá dầu hỏa, than chất đốt Giá nhập phôi thép biến đổi Mất cân cung cầu Sự độc quyền lủng đoạn nhà máy thép lớn, nhà kinh doanh Sự phá sản, thành lập, tăng suất nhà máy thép Ứng dụng công nghệ Ảnh hưởng trị Dự báo cung cầu không xác Nền kinh tế thiếu ổn định Giao thông trở ngại chi phí vận chuyển cao Các nguyên nhân khác B XI MĂNG : 10 11 12 Giá vàng, giá USD Giá dầu hỏa, than chất đốt Giá nguyên liệu flinke biến đổi Mất cân cung cầu Sự độc quyền lủng đoạn nhà máy ximăng lớn, nhà kinh doanh Sự phá sản, thành lập, tăng suất nhà máy ximăng Ứng dụng công nghệ Ảnh hưởng trị Dự báo cung cầu không xác Nền kinh tế thiếu ổn định Giao thông trở ngại chi phí vận chuyển cao Các nguyên nhân khác C GẠCH, CÁT, ĐÁ : Giá vàng, giá USD Giá dầu hỏa, chất đốt Cạn kiệt nguồn nguyên vật liệu Yếu tố địa điểm khu vực Mất cân cung cầu 6 CBHD: TS Phạm Hồng Luân 0-không ảnh hưởng 5-ảnh hưởng lớn 0 0 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 5 0 0 0 1 1 1 2 2 2 3 3 3 4 4 4 5 5 5 0 0 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 5 0 0 0 1 1 1 2 2 2 3 3 3 4 4 4 5 5 5 0 0 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 Trang 2/4 LUẬN VĂN THẠC SĨ TT Các nguyên nhân ảnh hưởng giá VLXD 10 11 12 Sự độc quyền nhà khai thác hay cung cấp Ứng dụng công nghệ, máy móc đại Ảnh hưởng trị Dự báo cung cầu không xác Nền kinh tế thiếu ổn định Giao thông trở ngại chi phí cao Các nguyên nhân khác Phụ lục Phiếu khảo sát 0-không ảnh hưởng 5-ảnh hưởng lớn 5 5 5 II Ảnh hưởng việc tăng đột ngột giá vật tư đến dự án chung cư nhà cao tầng dự án xây dựng khác TT Những tác hại dối với dự án chung cư giá 0-không xảy vật tư tăng đột biến Nhà thầu kéo dài thời gian thi công chờ ổn định giá vật tư Chất lượng công trình giảm Dể xảy xung đột nhà thầu chủ đầu tư Nhà thầu tìm cách phát sinh để bù đắp khoảng lổ giá vật tư tăng Xảy tiêu cực người tham gia dự án Không đủ vật tư để tiếp tục thực dự án Nhà thầu phá sản dự án không hoàn thành Các tác hại khác 5-chắc chắn xảy 2 3 4 5 2 2 3 3 4 4 5 5 II Những nguyên nhân ảnh hưởng đến tính khả thi dự án chung cư : TT 10 Những nguyên nhân ảnh hưởng đến tính 0-không ảnh khả thi dự án chung cư nhà cao tầng Đền bù giải tỏa không thỏa đáng Giải tỏa tái định cư hay tái định cư không phù hợp Cố tình gây khó khăn hay yêu sách đáng người bị giải tỏa Thiết kế không phù hợp với người sử dụng Giá bán chung cư cao so với giá thực Giá đền bù hay giá đất cao Thi công không tiến độ Giá vật tư biến động lớn Phụ phí chung cư cao Chất lượng công trình CBHD: TS Phạm Hồng Luân hưởng 5-ảnh hưởng lớn 5 2 2 2 3 3 3 4 4 4 5 5 5 Trang 3/4 LUẬN VĂN THẠC SĨ TT 11 12 13 14 15 16 17 18 Phụ lục Phiếu khảo sát Những nguyên nhân ảnh hưởng đến tính 0-không ảnh khả thi dự án chung cư nhà cao tầng Ảnh hưởng tâm lý tập quán người dân Vị trí chung cư không thuận tiện Giá chưa hợp lý Không có kế hoạch bán trả góp Thu nhập người dân thấp không đủ khả mua chung cư dù trả góp Giá bán cao bán qua tay nhiều lần Khả chiến lược kinh doanh chủ đầu tư chưa phù hợp Các nguyên nhân khác hưởng 5-ảnh hưởng lớn 5 5 5 5 CHÂN THÀNH CÁM ƠN SỰ HP TÁC GIÚP ĐỢ CỦA QUÝ VỊ ! TÔI MONG SỚM NHẬN ĐƯC PHIẾU PHÚC ĐÁP CỦA QUÝ VỊ ! Thông tin quý vị: Họ tên : Chức vụ, công việc : Cơ quan, Công ty : Caùc dự án hay chung cư mà quý vị hay ñang tham gia : Kinh nghiệm làm việc quý vị ngành xây dựng : năm CBHD: TS Phạm Hồng Luân Trang 4/4 ... liệu dự án xây dựng chung cư nhà cao tầng Từ đưa tỉ trọng nhóm vật liệu tổng giá trị đầu tư xây dựng chung cư cao tầng - Phân tích đánh giá tính khả thi dự án chung cư nhà cao tầng xem xét đến... giá xem xét tính khả thi dự án chung cư nhà cao tầng Mong muốn tác giả tư? ?ng lai kiểm soát biến động giá vật liệu xây dựng giảm thi? ??u hậu xấu xảy có dao động giá vật tư xây dựng 1.3 CÁC VẤN ĐỀ... cho nhà đầu tư xây dựng nói chung chung cư nhà cao tầng nói riêng đánh giá dự án chuẩn bị đầu tư khách quan có lựa chọn phương án đầu tư mang tính khả thi thị trường vật liệu xây dựng biến động