PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐIỂN HÌNH
5.2. PHÂN TÍCH KINH TẾ, TÀI CHÍNH DỰ ÁN
5.2.1. Phân tích độ nhạy
a. Aûnh hưởng của tỉ lệ tăng giá bán :
Tỉ lệ tăng giá bán còn gọi là giá chuyển nhượng tăng thêm. Giá bán tăng thêm này chỉ dùng cho bán căn hộ kinh doanh. Còn căn hộ cho tái định cư vẫn giữ nguyên với giá 6.500.000 đồng/m2.
Kết quả tính toán gồm NPV, IRR của tài chính kinh tế dự án . Bảng 5.1. : Ảnh hưởng của tỉ lệ tăng giá bán
Tốc độ tăng giá bán 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0%
NPV 23.114 28.723 34.401 40.147 45.963 51.850 57.808 63.839 69.942 76.120 82.372
IRR 28,9% 32,3% 35,6% 38,7% 41,7% 44,7% 47,6% 50,4% 53,1% 55,8% 58,5%
LUẬN VĂN THẠC SĨ Chương 5: Phân tích dự án điển hình ---
Ảnh hưởng của tốc độ tăng giá bán
- 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000
0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0%
Tốc độ tăng giá bán
NPV
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
70,0%
IRR
NPV ( triệu đồng ) IRR
Hình 5.1 : Đồ thị quan hệ giữa tỉ lệ tăng giá bán và chỉ tiêu NPV, IRR
Nếu chúng ta tăng giá bán hằng năm thì NPV của dự án tăng lên rất đáng kể.
Chẳng hạn, nếu không tăng giá bán thì NPV = 23,114 tỉ đồng và IRR = 28,9%. Nếu chúng ta tăng giá bán căn hộ kinh doanh 3% mỗi năm thì NPV = 57,808 tỉ đồng và IRR = 47,6% và nếu tăng giá bán 5% thì NPV = 83,372 tỉ đồng, IRR = 58,5%. Điều này chứng tỏ khi tăng giá bán hằng năm thì hiệu quả kinh tế – tài chính của dự án taêng leân raát cao.
b. Aûnh hưởng của giá bán căn hộ tái định cư :
Căn hộ tái định cư trong dự án này xác định giá bán 6.500.000 đồng/m2. Tuy nhiên để xem xét giá trên có khả thi hay không chúng ta phân tích độ nhạy của chúng để thấy rõ hơn mức độ ảnh hưởng.
Bảng 5.2 : Ảnh hưởng của giá bán căn hộ tái định cư.
Giá bán tái định cư: 5.000 5.500 6.000 6.500 7.000 7.500 8.000 NPV ( triệu đồng ) 44.641 49.119 53.597 58.075 62.553 67.031 71.509
IRR 39,01% 41,89% 44,81% 47,77% 50,78% 53,85% 56,96%
LUẬN VĂN THẠC SĨ Chương 5: Phân tích dự án điển hình ---
Ảnh hưởng của tăng giá bán căn hộ tái định cự
- 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000
- 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000
Tăng giá bán
NPV ( trieọu ủoàng )
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
IRR
NPV ( triệu đồng ) IRR
Hình 5.3 : Đồ thị quan hệ giữa giá bán căn hộ tái định cư và chỉ tiêu NPV, IRR Khi giá bán tăng từ 5.000.000 đồng/m2 đến 9.000.000 đồng/m2 thì NPV cũng tăng nhanh từ 44,641 tỉ lên 71,509 tỉ và IRR tăng từ 39,01% lên đến 56,96%. Trong khoảng giá bán căn hộ tái định cư như trên thì NPV, IRR đều mang giá trị dương và có giá trị rất tốt. Tuy nhiên để phù hợp với nhu cầu chung của xã hội thì không nên tăng cao giá bán căn hộ tái định cư mà nên tăng giá bán căn hộ kinh doanh.
c. Aûnh hưởng của giá bán căn hộ kinh doanh :
Giá bán căn hộ kinh doanh rất nhạy cảm và quyết định tính khả thi của dự án đang xét . Vì đây là nguồn thu chính của dự án và mang tính chất thị trường rất cao.
Bảng 5.3 : Ảnh hưởng của giá bán căn hộ kinh doanh
Giá bán kinh doanh 7.000 7500 8000 8500 9000 9500 10000
NPV ( triệu đồng ) (33.582) (3.030) 27.522 58.075 88.627 119.180 149.732
IRR -9,46% 10,07% 28,53% 47,77% 68,82% 92,61% 120,19%
LUẬN VĂN THẠC SĨ Chương 5: Phân tích dự án điển hình ---
Ảnh hưởng của tăng giá bán căn hộ kinh doanh
(50.000) - 50.000 100.000 150.000 200.000
- 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000
Tăng giá bán
NPV ( trieọu ủoàng )
-20,00%
0,00%
20,00%
40,00%
60,00%
80,00%
100,00%
120,00%
140,00%
IRR
NPV ( triệu đồng ) IRR
Hình 5.5 : Đồ thị quan hệ giữa giá bán căn hộ kinh doanh và chỉ tiêu NPV, IRR Với giá bán càng cao thì NPV và IRR càng cao. Nhưng trong mọi trường hợp
giá bán căn hộ kinh doanh không được dưới 8.000.000 đồng/m2 vì khi ấy NPV sẽ mang giá trị âm .
d. Aûnh hưởng giá bán căn hộ tái định cư và căn hộ kinh doanh : Bảng 5.4 : Ảnh hưởng của giá bán căn hộ đến NPV.
NPV= 58.074.793 5000 5500 6000 6500 7000 7500 8000
7000 (47.016.346) (42.538.348) (38.060.351) (33.582.353) (29.104.356) (24.626.358) (20.148.361) 7500 (16.463.964) (11.985.966) (7.507.969) (3.029.971) 1.448.026 5.926.024 10.404.021 8000 14.088.418 18.566.416 23.044.413 27.522.411 32.000.408 36.478.405 40.956.403 8500 44.640.800 49.118.798 53.596.795 58.074.793 62.552.790 67.030.787 71.508.785 9000 75.193.182 79.671.180 84.149.177 88.627.175 93.105.172 97.583.169 102.061.167 9500 105.745.564 110.223.562 114.701.559 119.179.557 123.657.554 128.135.551 132.613.549 10000 136.297.946 140.775.944 145.253.941 149.731.939 154.209.936 158.687.933 163.165.931
Giá bán tái định cư
Giá bán KD
LUẬN VĂN THẠC SĨ Chương 5: Phân tích dự án điển hình ---
Bảng 5.5 : Ảnh hưởng của giá bán căn hộ đến IRR
IRR= 47,77% 5000 5500 6000 6500 7000 7500 8000
7000 -19,53% -15,95% -12,62% -9,46% -6,43% -3,49% -0,61%
7500 1,86% 4,62% 7,35% 10,07% 12,78% 15,49% 18,20%
8000 20,34% 23,05% 25,78% 28,53% 31,30% 34,11% 36,95%
8500 39,01% 41,89% 44,81% 47,77% 50,78% 53,85% 56,96%
9000 59,07% 62,26% 65,51% 68,82% 72,21% 75,67% 79,20%
9500 81,43% 85,07% 88,80% 92,61% 96,52% 100,52% 104,63%
10000 107,07% 111,33% 115,70% 120,19% 124,80% 129,55% 134,43%
Giá bán tái định cư
Giá bán KD
e. Aûnh hưởng của tăng giá thép :
Bảng 5.6 : Ảnh hưởng của tăng giá thép
0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% 16,0% 18,0% 20,0%
NPV ( triệu đồng ) 58.075 56.498 54.921 53.345 51.768 50.191 48.614 47.037 45.461 43.884 42.307 IRR 47,77% 46,60% 45,44% 44,29% 43,16% 42,05% 40,94% 39,85% 38,77% 37,71% 36,65%
Tốc độ tăng giá thép
Khi giá thép tăng thì NPV, IRR giảm tương đối nhiều. Chẳng hạn khi giá thép tăng 10% thì NPV của dự án giản từ 58,08 tỉ xuống còn 50,19 tỉ và IRR giảm từ 47,77%
xuống còn 42,05%. Trong thời gian qua giá thép thay đổi rất lớn có khi tăng 30% - 40%. Nếu giá thép tăng 20 thì NPV giảm đi 15,77 tỉ và IRR giảm 11,12%. Đây là một con số đáng kể, đáng quan tâm đối với nhà thầu lẫn chủ đầu tư.
Ảnh hưởng của tốc độ tăng giá thép
- 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000
0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0%
Tốc độ tăng giá thép
NPV ( trieọu ủoàng )
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
IRR
NPV ( triệu đồng ) IRR
Hình 5.6 : Đồ thị quan tương quan giữa tốc độ tăng giá thép và chỉ tiêu NPV, IRR
LUẬN VĂN THẠC SĨ Chương 5: Phân tích dự án điển hình ---
f. Aûnh hưởng của tăng giá ximăng : Bảng 5.7 : Ảnh hưởng của tăng ximăng
0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 8,0% 9,0% 10,0%
NPV ( triệu đồng ) 58.075 57.655 57.235 56.39456.815 55.974 55.554 55.134 54.714 54.294 53.874
IRR 47,77% 47,46% 47,14% 46,83% 46,52% 46,21% 45,90% 45,59% 45,29% 44,98% 44,68%
Tốc độ tăng giá ximăng
Ảnh hưởng của tốc độ tăng giá ximăng
53.500 54.000 54.500 55.000 55.500 56.000 56.500 57.000 57.500 58.000 58.500
0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0%
Tốc độ tăng giá ximăng
NPV ( trieọu ủoàng )
44,50%
45,00%
45,50%
46,00%
46,50%
47,00%
47,50%
48,00%
IRR
NPV ( triệu đồng ) IRR
Hình 5.8: Đồ thị quan tương quan giữa tốc độ tăng giá ximăng và chỉ tiêu NPV, IRR Tỉ lệ ảnh hưởng của giá ximăng thấp hơn so với giá thép vì tỉ trọng của nó thấp hơn. Nếu ximăng tăng giá 10% thì NPV giảm 4,2 tỉ và IRR giảm 3,09%. Như vậy giá ximăng cũng ảnh hưởng đến tính khả thi dự án nhưng với mức độ thấp hơn. Chúng ta cũng nên quan tâm nhiền vì nếu giá ximăng tăng đột ngột vì tỉ lệ tăng cao như năm 1995 thì ảnh hưởng rất lớn đến dự án.