Chửụng 4 XỬ LÝ DỮ LIỆU VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.2. XỬ LÝ DỮ LIỆU PHIẾU KHẢO SÁT VÀ KẾT QUẢ
4.2.5. Những nguyên nhân chính ảnh hưởng đến dự án chung cư
Bảng 4.7 : Kết quả điểm những nguyên nhân ảnh hưởng đến tính khả thi của các dự án chung cư nhà cao tầng
LUẬN VĂN THẠC SĨ Chương 4: Xử lý dữ liệu & Kết quả nghiên cứu ---
III Những nguyên nhân chính ảnh hưởng đến các dự án chung cư nhà cao taàng
ẹieồm trung bình
Độ lệch chuaồn
Mức độ ảnh hưởng
1 Giá bán chung cư quá cao so với giá thực 3.99 0.93 79.72%
2 Đền bù giải tỏa không thỏa đáng 3.93 1.02 78.58%
3 Giá bán cao do bán qua tay nhiều lần 3.81 1.00 76.17%
4 Giá vật tư biến động lớn 3.67 0.99 73.33%
5 Giải tỏa nhưng không có tái định cư hay tái định cư không phù hợp 3.62 1.01 72.48%
6 Giá cả chưa hợp lý 3.57 0.98 71.49%
7 Thu nhập người dân thấp không đủ khả năng mua chung cư trả góp 3.55 1.15 71.06%
8 Chất lượng công trình kém 3.50 1.25 70.07%
9 Giá đền bù hay giá đất quá cao 3.41 1.07 68.23%
10 Vị trí chung cư không thuận tiện 3.34 1.12 66.81%
11 Không có kế hoạch bán trả góp 3.22 0.88 64.40%
12 Thiết kế không phù hợp với người sử dụng 3.18 1.19 63.69%
13 Ảnh hưởng tâm lý và tập quán của người dân 3.13 1.28 62.55%
14 Khả năng và chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư chưa phù hợp 3.07 0.99 61.42%
15 Cố tình gây khó khăn hay yêu sách quá đáng của người bị giải tỏa 3.06 1.10 61.14%
16 Thi công không đúng tiến độ 3.04 1.07 60.85%
17 Phụ phí khi ở chung cư quá cao 3.03 1.24 60.57%
18 Các nguyên nhân khác 1.99 1.02 39.72%
18 yếu tố được đem ra khảo sát để xem xét mức độ ảnh hưởng đến tính khả thi của các dự án chung cư. Kết quả có 8 yếu tố được đánh giá mức độ ảnh hưởng trên 70%. Cao nhất là yếu tố giá bán chung cư cao hơn giá thực 3,99 điểm tương ứng 79,72%. Điều này phản ánh tình trạng nâng giá bán chung cư trong thời gian qua của các chung cư dẫn đến giá rất cao và những người mua thì không ở và những người có nhu cầu ở thì không đủ tiền mua.
Tiếp theo là yếu tố đền bù giải tỏa không thỏa đáng ( 3,93 điểm tương ứng 78,58% ). Hiện nay chúng ta thấy rất nhiều chung cư giá đền bù giải tỏa cho người dân rất thấp và giá bán chung cư sau khi xây dựng lại rất cao. Do đó hầu như các chung cư sau khi xây dựng thì người địa phương không ở được mà phải đi đến nơi khác và gặp nhiều khó khăn vì không bắt được nhịp của cuộc sống.
Thứ ba là yếu tố giá bán cao do qua tay nhiều lần ( 3,81 điểm tương ứng 76,17% ). Điều này xảy ra tất cả các chung cư vì phần lớn người mua là kinh doanh
LUẬN VĂN THẠC SĨ Chương 4: Xử lý dữ liệu & Kết quả nghiên cứu ---
hơn là mua vì nhu cầu để ở. Hoặc là những người tham gai dự án đã “ xí phần “ và bán lại.
Yếu tố giá vật tư biến đổi đứng vị trí thứ tư với 3,67 điểm tương ứng 73,33%.
Thời gian qua yếu tố này thường xảy ra từ giá ximăng, giá thép đến các vật tư khác như cát, đá, vật tư điện, nước,... làm ảnh hưởng lớn đến các dự án chung cư nói riêng và ngành xây dựng nói chung.
Tiếp theo là yếu tố giải tỏa nhưng không có tái định cư hay có tái định cư nhưng không phù hợp, thu nhập của người dân còn thấp không đủ khả năng mua chung cư dù trả góp, chất lượng công trình kém, ...
LUẬN VĂN THẠC SĨ Chương 4: Xử lý dữ liệu & Kết quả nghiên cứu ---
79.72%
78.58%
76.17%
73.33%
72.48%
71.49%
71.06%
70.07%
68.23%
66.81%
64.40%
63.69%
62.55%
61.42%
61.14%
60.85%
60.57%
39.72%
0%10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90% Giá bán chung cư quaù cao so với giá thực
Đền bù giaûi toûa không thỏa đaùng Giá bán cao do baùn qua tay nhiều laàn Giỏ vật tư biến đoọng lơựn
Giaûi toûa nhưng không coù taùi định cư hay tái định cư không phù hợp Giá cả chưa hợp lý
Thu nhaọp người daõn thấp khụng đủ khaỷ naờng mua chung cư trả gúp
Chaát lượng coâng trình kém Giaù đền bù hay giá đaát quá cao
Vũ trớ chung cử khoõng thuaọn tieọn
Khụng cú kế hoaùch baựn traỷ gúp Thieát kế không phù hợp với người sử dụng Ảnh hưởng taõm lyự vaứ taọp quaựn cuỷa người daõn Khả naờng vaứ chieỏn lược kinh doanh của chủ đaàu tư chưa phự hợp Cố tình gaây khó khaên hay yêu saùch quaù đaùng cuûa người bị giaûi toûa Thi coâng không đúng tieán độ
Phụ phí khi ở chung cư quaù cao Caùc nguyeân nhaân khaùc
Hình 4.33 : Biểu đồ những nguyên nhân chính ảnh hưởng đến tính khả thi của các dự án chung cư nhà cao tầng.
LUẬN VĂN THẠC SĨ Chương 4: Xử lý dữ liệu & Kết quả nghiên cứu ---
79.0 9%
79.0 9%
74.55
% 77.27
% 78.18
%
64.5 5%
68.18
% 68.18
% 71.82
% 74.55
%
68.18
% 68.18
% 62.73
% 60.00
% 60.00
% 60.00
% 69.09
%
32.7 3%
78.71
% 73.55
% 74.19
% 74.8 4%
70.32
% 68.39
% 65.16
% 70.32
% 67.74
% 69.03
% 69.03
%
60.65
% 56.77
% 63.87
% 61.29
% 56.77
% 57.42
%
42.58
%
80.23
% 80.23
% 77.27
% 71.82
% 71.82
% 74.32
% 73.86
% 70.4 5%
67.50
% 64.09
% 61.82
% 63.64
% 64.5 5%
60.91
% 61.36
% 62.5 0%
59.55
%
40.45
%
0.00%
10.00%
20.00%
30.00%
40.00%
50.00%
60.00%
70.00%
80.00%
90.00% Giá bán chung cư quaù cao so vơùi giá thực
Đền bù giải tỏa không thỏa đaùng Giá bán cao do baùn qua tay nhiều laàn Giỏ vật tư biến đoọng lớn
Không coù taùi định cư hay tái định cư không phù hợp Giỏ cả chưa hơùp lý
Thu nhập thấp không đuû khả naêng mua chung cư trả goùp
Chaát lượng coâng trình keùm
Giaù đền bù hay giá đaát quaù cao
Vũ trớ chung cử khoõng thuaọn tieọn
Khoõng coự keỏ hoaùch baựn traỷ goựp Thiết kế không phù hợp với người sử dụng
Ảnh hưởng taõm lyự vaứ taọp quaựn cuỷa người daõn
Khả naờng vaứ chieỏn lược KD cuỷa chuỷ đaàu tư chưa phự hợp Cố tình gaây khó khaên hay yêu saùch quaù đaùng cuûa người Thi công không đúng tiến độ
Phuù phớ khi ụỷ chung cử quaự cao Caùc nguyeân nhaân khaùc
Nhaân vieânQuaûn lyù caáp thaápQuaûn lyù caáp cao
Hình 4.34 : Biểu đồ những nguyên nhân chính ảnh hưởng đến tính khả thi của các dự án chung cư nhà cao tầng phân theo cấp quản lý
LUẬN VĂN THẠC SĨ Chương 4: Xử lý dữ liệu & Kết quả nghiên cứu ---
76.36%
78.18%
74.09%
72.27%
70.00%
65.91%
66.36
% 68.18%
62.2 7%
63.64%
67.27%
65.45%
60.91%
60.91%
63.18%
55.91
% 60.91%
39.09%
81.37%
77.81%
77.26%
73.42%
72.88
% 76.44
% 75.07
% 69.32%
71.51%
67.95%
64.6 6%
61.64%
62.4 7%
62.19%
59.17%
63.01%
60.00%
40.00%
80.83%
81.67%
76.67
% 75.00
% 75.83%
66.67
% 67.50%
75.83%
69.17%
69.17%
58.33
% 66.67
% 65.83%
60.00%
63.33%
63.33%
61.67%
40.00%
0.00%
10.00%
20.00%
30.00%
40.00%
50.00%
60.00%
70.00%
80.00%
90.00% Giaù bán chung cư quaù cao so với giaù thực
Đeàn bù giaûi toûa không thỏa đaùng
Giaù bán cao do baùn qua tay nhieàu laàn
Giaự vật tư biến đoọng lơựn
Giaỷi toỷa nhưng khụng coự taựi định cư hay tỏi định cư khụng phuứ hợp
Giỏ cả chưa hơùp lý
Thu nhập người daân thấp khoâng đủ khaû naêng mua chung cư trả goùp
Chất lượng coâng trình keùm
Giá đền bù hay giá đất quaù cao
Vũ trớ chung cử khoõng thuaọn tieọn
Khụng coự kế hoaùch baựn traỷ gúp
Thieỏt kế khụng phự hơùp với ngươứi sưỷ dụng
Ảnh hưởng taõm lyự vaứ taọp quỏn cuỷa người daõn
Khả naờng vaứ chieỏn lược kinh doanh cuỷa chủ đaàu tư chưa phự hợp
Coá tình gaây khoù khăn hay yêu saùch quá đaùng cuûa người bị giaûi toûa
Thi coâng khoâng đuùng tieán độ
Phụ phí khi ở chung cư quaù cao
Các nguyên nhaân khaùc
Kinh nghieọm treõn 10 naờmKinh nghieọm 6 - 10 naờmKinh nghieọm 1 - 5 naờm
Hình 4.35 : Biểu đồ những nguyên nhân chính ảnh hưởng đến tính khả thi của các dự án chung cư nhà cao tầng phân theo năm kinh nghiệm
LUẬN VĂN THẠC SĨ Chương 4: Xử lý dữ liệu & Kết quả nghiên cứu ---
Khi phân tích kết quả theo các cấp quản lý thì kết quả cho thấy giá vật tư biến động ảnh hưởng nhiều hơn so với giá bán chung cư cao do qua tay nhiều lần.
Những người nhiều kinh nghiệm ( trên 10 năm ) cho rằng yếu tố đền bù giải tỏa không thỏa đáng quan trọng nhất còn những người ít kinh nghiệm hơn ( từ 5 đến 10 năm ) cho ngược lại.
Qua kết quả cho thấy rằng sự thành công của một dự án chung cư cao tầng phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Những yếu tố này có mức ảnh hưởng rất lớn nên các nhà đầu tư cũng như người thực hiện dự án cần thận trọng hơn nữa và cần sự quan tâm đúng mực của nhiều cấp, nhiều ngành nghề để cho lĩnh vực này thực hiện tốt mục tiêu phát triển nhà ở cho người dân mà Đảng và Nhà nước đã đề ra.
4.3.. SO SÁNH KẾT QUẢ PHÂN TÍCH GIỮA SỐ LIỆU THỐNG KÊ VÀ SỐ LIỆU KHẢO SÁT BẰNG BẢNG CÂU HỎI.