PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐIỂN HÌNH
5.2. PHÂN TÍCH KINH TẾ, TÀI CHÍNH DỰ ÁN
5.2.3. Phân tích mô phỏng
LUẬN VĂN THẠC SĨ Chương 5: Phân tích dự án điển hình ---
a. Aûnh hưởng của tăng tỉ lệ giá bán và giá bán căn hộ :
Phân tích mô phỏng cho 3 biến đầu vào là : Tỉ lệ tăng giá bán căn hộ kinh doanh, giá bán căn hộ tái định cư và giá bán căn hộ kinh doanh bằng phần mềm Crystal Ball với 10.000 lần chúng ta có kết quả như sau :
Bảng 5.10 : Kết quả phân tích mô phỏng theo tăng tỉ lệ giá bán và giá bán
Chỉ tiêu Kỳ vọng Phương sai Độ lệch chuẩn Min Max
NPV ( 1000 VND ) 58.380.955 6,56E+14 25.612.434 -15.055.976 140.987.208
IRR 47,91% 2,43% 15,60% 0,92% 97,70%
Kết quả cho thấy NPV của dự án khá cao với 58,38 tỉ và IRR = 47,91%. Điều này khẳng định tính khả thi dự án khá cao khi chỉ xét 3 biến rủi ro bên trên. Từ đây cho chúng ta thấy được dự án này hoàn toàn có khả năng giảm giá bán căn hộ tái định cư để cho mục đích phục vụ xã hội tốt hơn mà tính hiệu quả kinh tế vẫn đạt mong muốn của chủ đầu tư.
Tuy nhiên NPV và IRR cũng bị ảnh hưởng khá lớn bởi giá bán và tỉ lệ tăng giá bán. Trong điều kiện rủi ro nhiều nhất thì NPV có thể hạ xuống mức tối đa Min = - 15,06 tỉ đồng và trong điều kiện tốt nhất thì NPV sẽ tiến đến giá trị Max = 140,99 tỉ đồng. Độ lệch chuẩn 25,61 tỉ đồng chiếm khoảng 50% kỳ vọng của dự án. Điều này càng khẳng định tính khả thi của dự án phụ thuộc khá lớn vào giá bán căn hộ và tỉ lệ tăng giá bán.
b. Aûnh hưởng của giá thép
Bảng 5.11 : Kết quả phân tích mô phỏng theo giá thép xây dựng
Chỉ tiêu Kỳ vọng Phương sai Độ lệch chuẩn Min Max
NPV ( 1000 VND ) 57.862.951 5E+12 2.308.980 43.905.962 69.151.308
IRR 47,61% 0,03% 1,73% 37,72% 56,47%
Kết quả mô phỏng 10.000 lần cho thấy rủi ro lớn nhất của dự án khi giá thép tăng cao thì NPV ở mức 43,91 tỉ đồng. Còn trường rủi ro về ảnh hưởng giá thép không xảy ra thì NPV đạt đến 69,15 tỉ đồng. Như vậy nếu rủi ro xảy lớn nhất đối với giá thép thì NPV giảm so với kỳ vọng dự án ( 57,86 tỉ đồng ) là 13,95 tỉ đồng. Giá trị mất mát của dự án này sẽ nhiều ( khoảng 1,42% ) so với tổng vốn đầu tư dự án và cũng sẽ rất
LUẬN VĂN THẠC SĨ Chương 5: Phân tích dự án điển hình ---
c. Aûnh hưởng của giá ximăng
Bảng 5.12 : Kết quả phân tích mô phỏng theo giá ximăng
Chỉ tiêu Kỳ vọng Phương sai Độ lệch chuẩn Min Max
NPV ( 1000 VND ) 58.093.402 7E+11 863.044 54.397.527 61.076.081
IRR 47,79% 0,00% 0,65% 45,06% 50,05%
Giá ximăng trong thời gian qua khá ổn định. Giá ximăng tăng rất cao vào thời điểm năm 1995 và sau đó hạ dần xuống và trong khoảng 1 năm trở lại đây mới tăng trở lại . Mặc dù vậy, giá ximăng hiện nay cũng chỉ bằng giá năm 1996. Chính vì thế mà mức độ rủi ro do ximăng trong dự án này hầu như không xảy ra. Trong trường hợp xấu nhất thì NPV của dự án thấp nhất so với trung bình là 3,7 tỉ đồng chỉ chiếm 0,38%
so với tổng vốn đầu tư.
d. Aûnh hưởng của giá vật liệu xây dựng
Bảng 5.13 : Kết quả phân tích mô phỏng theo giá vật liệu xây dựng
Chỉ tiêu Kỳ vọng Phương sai Độ lệch chuẩn Min Max
NPV ( 1000 VND ) 57.750.591 9,98E+13 3.127.236 46.347.064 70.681.239
IRR 47,53% 0,05% 2,34% 39,38% 57,74%
Giá vật liệu xem xét ở đây bao gồm : giá ximăng, thép, gạch xây, cát, đá 1x2, đá 4x6, gỗ thông coppha
Kết quả cho thấy giá vật liệu ảnh hưởng khá lớn đến các chỉ tiêu kinh tế. Kỳ vọng của NPV khi có rủi ro vật liệu xây dựng là 57,75 tỉ đồng. Độ lệch chuẩn là 3,13 tỉ đồng. Khả năng giá trị NPV luôn luôn lớn hơn 46,35 tỉ đồng và nhỏ hơn 70,68 tỉ đồng. Như vậy ảnh hưởng của vật liệu làm giảm NPV so với kỳ vọng là 19,74% ; so với tổng vốn đầu tư dự án là 1,16% và so với giá trị xây dựng là 1,49%. Về giá trị thì rủi ro do vật liệu làm giảm NPV xuống 11,4 tỉ đồng. Giá trị này không phải quá lớn đối với toàn dự án nhưng lại không nhỏ đối với nhà thầu xây dựng. Tùy theo loại hợp đồng là trọn gói hay điều chỉnh giá mà phần thiệt hại này sẽ do nhà thầu hay chủ đầu tư gánh chịu. Dù bên nào gánh chịu đi nữa thì dự án vẫn chịu ảnh hưởng nhiều dưới các hình thức khác nhau.
LUẬN VĂN THẠC SĨ Chương 5: Phân tích dự án điển hình ---
Dự án Cụm Chung cư Phường 21 Bình Thạnh có NPV và IRR rất cao ( NPV = 58,07 tỉ đồng ; IRR = 47,77% . Chính vì thế mà khi xét các rủi ro vật liệu làm cho các chỉ tiêu trên giảm xuống nhưng tính khả thi của dự án vẫn còn. Nếu các chỉ tiêu trên ở mức thấp hơn thì khi xem xét rủi ro vật liệu nhiều khả năng làm cho dự án từ khả thi sang không khả thi.
e. Aûnh hưởng của nhiều yếu tố
Bảng 5.14 : Kết quả phân tích mô phỏng theo tất cả các biến
Chỉ tiêu Kỳ vọng Phương sai Độ lệch chuẩn Min Max
NPV ( 1000 VND ) 57.706.336 6,91E+14 26.289.246 -23.880.555 153.335.843
IRR 47,53% 2,60% 16,12% -6,29% 109,00%
Khi xét rủi ro cả các yếu tố giá bán và vật liệu xây dựng thì tính khả thi của dự án dao động khá mạnh. Cả 2 chỉ tiêu NPV và IRR đều có thể xảy ra giá trị âm. Kỳ vọng NPV = 57,71 tỉ đồng. Khi rủi ro xảy ra hoàn toàn thì NPV có thể âm ( NPVmin = - 23,88 tỉ đồng ). Trong điều kiện tốt nhất NPV tăng cao rất lớn ( NPVmax = 153,34 tỉ đồng ). Còn chỉ số IRR cũng tương tự có thể âm và cũng có thể dương và độ lệch chuẩn khá cao 16,12%.
Như đã đề cặp bên trên dự án này có tính khả thi khá cao khi chưa xét các rủi ro. Kết quả mô phỏng có thể nói là chúng ta phải xem xét lại tính khả thi này của dự án. Bởi vì trong các điều kiện rủi ro hiện có thì dự án có khả năng không khả thi nữa bởi vì nếu không tăng giá bán hay giá vật liệu xây dựng tăng cao thì cả NPV và IRR đều có khả năng xảy ra giá trị âm mặc dù xác suất không cao. Với độ tin cậy 70% thì NPV = 43,28 tỉ đồng ; IRR = 38,82%. Với độ tin cậy 90% thì NPV = 23,68 tỉ đồng ; IRR = 26,94%. Với độ tin cậy 95% thì cả NPV và IRR đều gần bằng giá trị không.