PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐIỂN HÌNH
5.1. GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN
5.1.1. . Đơn vị chủ đầu tư:
Công ty Cổ phần Xây dựng Số 5 sẽ đầu tư xây dựng Khu chung cư 22 tầng hoàn chỉnh trên khu đất 32.775 m2, theo quy hoạch và thiết kế được duyệt. Trong đó sẽ giành ra khoảng 337 căn hộ để tái định cư tại chỗ cho 337 hộ dân có nhà và đất nằm trong ranh dự án bị giải tỏa. Phần căn hộ kinh doanh còn lại của công ty sẽ thực hiện theo Chỉ thị số 07/2003/CT-UB ngày 23/4/2003 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh, công ty sẽ dành 20% quỹ nhà giao cho UBND Thành phố để bố trí tái định cư với đơn giá theo nguyên tắc bảo toàn vốn và sẽ do cơ quan kiểm toán xác định sau khi công trình hoàn thành
5.1.2. Qui mô đầu tư
Đầu tư xây dựng 10 đơn nguyên với chiều cao của công trình là 22 tầng. Tổng số căn hộ khoảng 1911 căn.
Nội dung thực hiện của dự án bao gồm:
- Thực hiện các công tác chuẩn bị đầu tư, lập dự án đầu tư, thiết kế qui hoạch, thiết kế công trình, PCCC, vệ sinh môi trường…, theo quy định của UBND Thành phố, Sở Quy hoạch – Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh và các Sở ban ngành chức năng.
- San lấp mặt bằng và ổn định cao độ toàn khu.
- Xây dựng hệ thống giao thông, vỉa hè, công viên cây xanh và công trình công cộng.
- Xây dựng hệ thống cấp điện, cấp thoát nước toàn khu.
LUẬN VĂN THẠC SĨ Chương 5: Phân tích dự án điển hình ---
- Xây dựng khu chung cư 22 tầng.
- Bố trí tái định cư và kinh doanh nhà.
- Bảo hành các hạng mục công trình công cộng trước khi giao cho các cơ quan quản lý. Xây dựng chung cư đảm bảo kỹ mỹ thuật và chất lượng công trình.
- Nộp thuế theo quy định và làm nghĩa vụ đối với Nhà nước.
5.1.3. Mô tả dự án :
a. Đặc điểm về kinh tế: Toàn bộ khu đất nằm trong khu quy hoạch cải tạo và xây dựng Khu dân cư liên phường 19, 21 – Quận Bình Thạnh. Khu vực này đang được quy hoạch xây dựng thành khu dân cư mới, có hệ thống giao thông thuận lợi và phát triển, nhằm chỉnh trang khu dân cư và hệ thống giao thông khu vực. Khu chung cư xây dựng mới này sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển về xã hội và kinh tế của khu vực. Làm đẹp bộ mặt của cửa ngõ vào Thành phố.
b. Đặc điểm về quy hoạch: Khu chung cư cao tầng Phường 21 – Quận Bình Thạnh được quy hoạch là khu nhà ở 22 tầng gồm 10 đơn nguyên nằm trong khuôn viên đất rộng 32.775 m2 tại Phường 21 – Quận Bình Thạnh là khu dân cư tập trung mới được xây dựng phục vụ cho sự phát triển đô thị hóa của Quận Bình Thạnh, cũng như sự phát triển của Thành phố văn minh và hiện đại.
c. Diện tích cân bằng đất đai:
Diện tích khu đất : 32.775 m2, trong đó:
+ Đất xây dựng công trình : 7.680 m2 chiếm 23,43%
+ Khoảng lùi xây dựng : 8.083 m2 chiếm 24,66%
+ Đất công trình công cộng : 2.492 m2 chiếm 7,61%
+ Đất công viên cây xanh + TDTT : 3.672 m2 chiếm 11,20%
+ Đất giao thông + Bãi đậu xe : 10.848 m2 chiếm 33,10%
d. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật:
LUẬN VĂN THẠC SĨ Chương 5: Phân tích dự án điển hình ---
Xây dựng 10 đơn nguyên với chiều cao của công trình là 22 tầng. Tổng số căn hộ khoảng 1911 căn, cụ thể như sau:
- Diện tích đất xây dựng chung cư : 7.680,0 m2 - Mật độ xây dựng toàn khu : 25,77 %
+ Chung cử : 23,43%
+ Trường học : 2,34%
- Tầng cao xây dựng toàn khu:
+ Chung cử : 22 taàng
+ Trường học : 4 tầng
- Toồng soỏ ủụn nguyeõn : 10 ủụn nguyeõn
- Tổng số căn hộ : 1911 căn
- Dân số dự kiến : 7.644 người
5.1.4. Các giải pháp xây dựng
Theo quy hoạch của Sở Quy hoạch – Kiến trúc Thành Phố phê duyệt.
a/. Chung cư A, chung cư B: được qui hoạch thành 02 khối nhà gồm 06 đơn nguyên cao 22 tầng + 3 tầng hầm + mái che thang, kết cấu móng, cột khung sàn BTCT, tường gạch, sàn lát gạch Ceramic. Diện tích xây dựng là 2.320 m2/chung cư với các chức naêng sau:
- Tầng hầm diện tích xây dựng của 06 đơn nguyên là 11.788 m2, dùng làm bãi xe (do Chủ Đầu tư quản lý)
- Tầng trệt diện tích xây dựng của 06 đơn nguyên là 4.480 m2, bố trí dịch vụ công cộng, khu sinh hoạt cộng đồng, nhà trẻ
- Lầu 1- 22 diện tích xây dựng của 6 đơn nguyên là 2.320 m2 x 2 x 21 = 97.440 m2 Dùng làm căn hộ gồm 1.008 căn hộ với diện tích từ 60,72 m2 đến 113,20 m2
- Sân thượng diện tích xây dựng của 06 đơn nguyên là 4.640 m2
LUẬN VĂN THẠC SĨ Chương 5: Phân tích dự án điển hình ---
b/. Chung cư D, chung cư E: được qui hoạch thành 02 khối nhà gồm 04 đơn nguyên cao 22 tầng + 2 tầng hầm + mái che thang, kết cấu móng, cột khung sàn BTCT, tường gạch, sàn lát gạch Ceramic. Diện tích xây dựng là 1.520 m2/chung cư với các chức naêng sau:
Tầng hầm diện tích xây dựng của 4 đơn nguyên là 5.300 m2, dùng làm bãi xe (do Chủ Đầu tư quản lý).
Tầng trệt diện tích xây dựng của 4 đơn nguyên là 3.200 m2, bố trí dịch vụ công cộng, khu sinh hoạt cộng đồng, nhà trẻ.
Lầu 1- 22 diện tích xây dựng của 4 đơn nguyên là 1.520 m2 x 2 x 21 = 63.840m2 Dùng làm căn hộ gồm 903 căn hộ với diện tích từ 40,7m2 đến 102,91m2
Sân thượng diện tích xây dựng của 4 đơn nguyên là 3.040 m2 5.1.5. Tổ chức tái định cư
1. Về địa điểm bố trí tái định cư
Do đây là dự án xây dựng chung cư cao tầng nên việc bố trí tái định cư cho các hộ dân trong khu quy hoạch là bố trí tại chỗ, không gây xáo trộn dân, tránh làm ảnh hưởng đến sinh hoạt của người dân trong khu vực.
2. Về phương thức tái định cư
Các căn hộ tái định cư giao cho UBND Thành phố và UBND Quận Bình Thạnh sẽ tập trung vào 02 cụm chung cư D và E , được sắp xếp như sau:
a. 230 căn hộ tái định cư theo dự kiến bố trí vào đơn nguyên D2 (15 căn x 21 tầng = 315 căn) với diện tích căn hộ từ 40,7m2 đến 62,06 m2/căn.
15 taàng x 15 caên = 225 caên = 754,1 m2 x 15 taàng = 11.311,50 m2
230 – 225 = 5 caên = 41,58+53,4+41,7+40,7+49,17 = 226,03 m2 Tổng cộng 230 căn = 11.537,53 m2
LUẬN VĂN THẠC SĨ Chương 5: Phân tích dự án điển hình ---
b. 107 căn khu cư xá ngân hàng theo dự kiến bố trí vào đơn nguyên D1 (8 căn x 21 tầng) với diện tích căn hộ từ 75,24 m2 đến 102,91 m2/căn (có quy mô đính kèm). được sắp xếp như sau:
13 taàng x 8 caên = 104 caên = 707,96 m2 x 13 taàng = 9.203,48 m2
107 – 104 = 3 caên = 2 x 86,95 + 75,24 = 249,14 m2 Tổng cộng 107 căn = 9.452,62 m2
c. 20% căn hộ giao cho Thành phố theo chỉ thị số 07/2003/CT-UB ngày 23/04/2003 của UBND Thành phố như sau:
Tổng số căn hộ còn lại sau khi đền bù là 1911 – (230 + 107) = 1.574 căn
20% căn hộ giao theo chỉ thị 07/2003/CT-UB: 20% x 1574 căn = 314,8 ~ 315 căn dự kiến sắp xếp như sau:
∗ 85 căn vào số còn lại của đơn nguyên D2 (315căn – 230căn = 85 căn) với diện tích căn hộ từ 40,7m2 đến 62,06m2/căn
85 caên = (D2=754,1m2) x 21 taàng – 11.537,53m2 = 4.298,57 m2
∗ 315 – 85 = 230 căn dự kiến sắp xếp vào đơn nguyên E2 (12căn x 21 tầng = 252 căn) được sắp xếp như sau:
+ 19 taàng x 12 caên = 228 caên = 716,55 m2 x 19 taàng = 13.614,45 m2 + 230 – 228 = 2 caên = 56,05 + 50,55 = 106,60 m2
Cộng 230 căn = 13.721,05 m2
Tổng cộng 315 căn: 4.298,57 + 13.721,05 = 18.019,62 m2 d. Số căn hộ và diện tích tổng cộng giao tái định cư và giao Thành phố là:
Số căn hộ: 230 + 107 + 315 = 652 căn
Diện tích tương ứng: 11.537,53 + 9.452,62 + 18.019,62 = 39.009,77 m2 e. Số căn hộ và diện tích căn hộ Công ty Cổ phần Xây dựng Số 5 được phép kinh
doanh là:
LUẬN VĂN THẠC SĨ Chương 5: Phân tích dự án điển hình ---
Dieọn tớch 1911 caờn:
(2.191,67 x 2 + 1.462,06 + 1.475,65) x 21taàng = 153.741,21 m2
Diện tích còn lại của Công ty Cổ phần Xây dựng Số 5 kinh doanh (1259 căn) là:
153.741,21m2 – 39.009,77 = 114.731,44 m2 f. Tỷ lệ trên tổng số căn hộ 1.911 của toàn dự án:
Tỷ lệ % tính cho tái định cư và giao cho Thành phố:
652caên/1.911 caên = 34,12 %
Tỷ lệ % tính cho phần còn lại của công ty:
1.259caên/1911 caên = 65,88 % 3. Dự kiến kinh doanh
- Chuyển nhượng căn hộ nhà cao tầng: dự kiến kinh doanh giá bán ban đầu 8.500.000đ/m2, giá nhà giao cho quỹ nhà tái định cư cho quận và thành phố theo giá kiểm toán ước tính 6.500.000đ/m2. Dự kiến giá bán các căn hộ diện kinh doanh sẽ tăng liên tục 3%/ năm đối với căn hộ kinh doanh.
- Tiến độ kinh doanh chuyển nhượng căn hộ qua các năm được tính theo tiến độ kinh doanh các căn hộ mà công ty đã thực hiện.
- Doanh thu dự án được tính trên doanh thu thuần ( Doanh thu không tính thuế VAT ).
- Bảng tổng hợp doanh thu dự án được xác định theo bảng phụ lục 5.1.6. Chi phí đầu tư dự án
Cơ sở tính toán các chi phí đầu tư – đơn giá áp dụng: phụ lục
Chi phí đầu tư : Như đã trình bày, tiến độ đầu tư dự án từ năm 2005 đến năm 2011, dự án phân tích tính khả thi của dự án dưới góc độ của Tổng vốn đầu tư, dòng ngân lưu của dự án xét đến những chi phí đầu tư mà dự án phải gánh chịu .
LUẬN VĂN THẠC SĨ Chương 5: Phân tích dự án điển hình ---
Chi phí xây dựng cơ bản được tính toán dựa trên bộ đơn giá xây dựng cơ bản hiện hành của khu vực thành phố Hồ Chí Minh và tham khảo giá trị xây lắp thực tế của các công trình xây dựng mới tại các khu quy hoạch của công ty. Chi phí xây lắp của nhà ở cao tầng lấy theo chi phí thực tế qui ra đơn giá xây lắp của chung cư 22 tầng là 3.000.000đ/m2 sàn xây dựng đối với căn hộ tái định cư và 3.500.000đ/m2 sàn xây dựng đối với căn hộ kinh doanh của công ty. Với hệ số Fcăn hộ / Fsàn ta có chi phí xây lắp tính cho căn hộ:
Căn hộ tái định cư: 3.000.000đ/m2 / 0.75 = 4.000.000 đ/m2 căn hộ
Căn hộ của quỹ nhà TP: 3.000.000đ/m2 / 0.75 = 4.000.000 đ/m2 căn hộ
Căn hộ của công ty: 3.500.000đ/m2 / 0.73 = 4.794.520 đ/m2 căn hộ Dự phòng phí, chi phí quản lý dự án, lập báo cáo nghiên cứu khả thi, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, chi phí bảo hiểm… căn cứ vào thông tư số 09/2000/TT- BXD ngày 17/7/2000 của Bộ Xây Dựng
Chi phí quảng cáo dự án được tính toán dựa trên % doanh thu dự kiến bán các căn hộ từng năm 0.2% doanh thu
Thuế phải trả: Theo luật thuế hiện hành quy định chủ đầu tư phải chịu thuế GTGT, thuế suất 10% và thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế suất 28%
5.1.7. Kế hoạch vay vốn, trả nợ lãi vay và lãi vay
Tổng Vốn đầu tư của dự án - giai đoạn 1 : 979.434.368.000 đ (làm tròn) , trong đó:
Vốn tự của doanh nghiệp và các
nguồn vốn huy động khác (60%) : 587.660.620.800 đ
Vốn vay ngân hàng (40%) : 391.773.747.200 đ Công ty sử dụng khoản tiền thu từ khách hàng để bù đắp chi phí, tái đầu tư và thanh toán nợ.
LUẬN VĂN THẠC SĨ Chương 5: Phân tích dự án điển hình ---
5.1.8. Tyû suaát chieát khaáu i
Tỷ suất chiết khấu thực sử dụng trong phân tích tài chính dự án là14%, là tỷ suất chiết khấu thường được sử dụng trong các dự án khu quy hoạch dân cư ở nước ta hiện nay. Ta có công thức tính giásử dụng vốn bình quân có trọng số :
WACC = ( Re x E + Rd x D)/V
Rd : lãi suất vay vốn ngân hàng 8,8%/năm.
Re : suất chiết khấu của vốn chủ sở hữu 14%
⇒ WACC = 14% x 60% + 8,8%% x 40% = 11,9%.
5.1.9. Các số liệu tính toán các chỉ tiêu kinh tế – tài chính:
- Giá bán căn hộ tái định cư : 6.500.000 đồng/m2. - Giá bán căn hộkinh doanh : 8.500.000 đồng/m2 - Tỉ lệ tăng giá bán hàng năm : 3%
- NPV của dự án : 58,075 tỉ đồng - IRR của dự án : 47,77%