Nghiên cứu xây dựng tiến độ hợp lý dự án chung cư nhà cao tầng tòa 105 tại ban quản lý dự án HPC landmark

BẢN CAM KẾT Kính gửi: Khoa Cơng Trình – Trường Đại học Thủy Lợi Tên tác giả: Nguyễn Văn Thảnh Học viên lớp cao học: 24QLXD12 Người hướng dẫn: GS.TS Vũ Thanh Te Tên đề tài Luận văn: “Nghiên cứu xây dựng tiến độ hợp lý dự án chung cư nhà cao tầng tòa 105 Ban quản lý dự án HPC Landmark” Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi Các thơng tin, tài liệu trích dẫn luận văn ghi rõ nguồn gốc Kết nêu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình trước Hà nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả Nguyễn Văn Thảnh i LỜI CẢM ƠN Sau thời gian thu thập tài liệu, nghiên cứu thực hiện, đến tác giả hoàn thành luận văn thạc sĩ với đề tài luận văn: “ Nghiên cứu xây dựng tiến độ hợp lý dự án chung cư nhà cao tầng tòa 105 Ban quản lý dự án HPC Landmark”, chuyên ngành Quản lý xây dựng Tác giả xin trân trọng cảm ơn thầy giáo GS.TS Vũ Thanh Te nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ để hoàn thành tốt nhiệm vụ luận văn đặt Tác giả xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Thủy Lợi, Thầy, Cơ phòng đào tạo đại học sau đại học, Cô thư viện, Khoa Công trình, Khoa Kinh tế Quản lý tạo điều kiện, nhiệt tình giúp đỡ cho tác giả trình làm luận văn Cuối cùng, tác giả xin chân thành cảm ơn người thân gia đình, bạn bè đồng nghiệp giúp đỡ, động viên, khích lệ suốt q trình học tập hồn thành luận văn Mặc dù luận văn hoàn thiện với tất cố gắng, nhiệt tình lực thân, nhiên tránh khỏi thiếu sót Vì vậy, tác giả mong nhận góp ý, bảo q thầy đồng nghiệp, giúp đỡ q báu mà tác giả mong muốn để cố gắng hoàn thiện q trình nghiên cứu cơng tác sau Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả Nguyễn Văn Thảnh ii MỤC LỤC DANH MỤC HÌNH ẢNH v DANH MỤC BẢNG BIỂU vi DANH MỤC KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ KẾ HOẠCH TIẾN ĐỘ TRONG XÂY DỰNG 1.1 Tổng quan dự án đầu tư xây dựng cơng trình 1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng cơng trình 1.1.2 Trình tự thực dự án đầu tư xây dựng cơng trình 1.2 Tổng quan kế hoạch tiến độ thi công xây dựng 1.2.1 Khái niệm tiến độ thi cơng xây dựng cơng trình [1] .5 1.2.2 Phân loại kế hoạch tiến độ thi cơng xây dựng cơng trình 1.2.3.Vai trò kế hoạch tiến độ[2] .6 1.2.4 Nội dung kế hoạch tiến độ [3] 1.2.5.Tầm quan trọng tiến độ thi cơng xây dựng cơng trình 1.2.6 Các phương pháp lập tiến độ thi cơng xây dựng cơng trình 1.3 Tình hình lập quản lý tiến độ nước ta tồn công tác quản lý tiến độ xây dựng 11 1.3.1 Tình hình lập quản lý tiến độ nước ta 11 1.3.2 Những tồn công tác quản lý tiến độ xây dựng .18 1.4 Những vấn đề đặt cần giải luận văn 19 Kết luận chương I 19 CHƯƠNG II: CƠ SỞ KHOA HỌC TRONG LẬP KẾ HOẠCH TIẾN ĐỘ XÂY DỰNG 21 2.1 Cơ sở khoa học lập kế hoạch tiến độ 21 2.1.1 Các nguyên tắc lập kế hoạch tiến độ 21 2.1.2 Lập kế hoạch tiến độ 23 2.1.3 Quản lý tiến độ 26 2.2 Các nguyên nhân ảnh hưởng đến tiến độ thi cơng thi cơng xây dựng cơng trình 32 iii 2.2.1 Đặc điểm kết cấu cơng trình: 32 2.2.2 Các nguyên nhân khách quan: 33 2.2.2 Các nguyên nhân chủ thể tham gia 34 2.3 Ảnh hưởng tiến độ đến chất lượng an tồn chi phí cơng trình 36 2.3.1 Ảnh hưởng tiến độ đến chất lượng, an tồn cơng trình 36 2.3.2 Ảnh hưởng tiến độ đến chi phí cơng trình 37 2.4 Giới thiệu mô hình tốn lập điều khiển kế hoạch tiến độ (Project)[4] 38 2.4.1 Giới thiệu Microsoft 38 2.4.2 Nội dung Microsoft Project 38 2.4.3 Trình tự lập kế hoạch tiến độ cho dự án[5] 40 2.4.3 Mối quan hệ công việc 43 CHƯƠNG III: XÂY DỰNG TIẾN ĐỘ HỢP LÝ CHO DỰ ÁN CHUNG CƯ CAO TẦNG TÒA 105 TẠI BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN HPC LANDMARK 46 3.1 Tổng quan dự án “ Chung cu cao tầng tòa 105” 46 3.1.1 Giới thiệu chung dự án 46 3.1.2 Sơ đồ tổ chức chức nhiệm vụ Ban quản lý dự án 48 3.3 Các rủi ro gặp phải xây dựng tiến độ chung cư cao tầng tòa 105 52 3.4 Xây dựng kế hoạch tiến độ theo kịch có xét đến yếu tố rủi ro 53 3.5 Đánh giá độ tin cậy kịch từ lựa chọn tiến độ hợp lý 63 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 iv DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 1.1 Phân cấp theo phương pháp WBS Hình 1.2 Sơ đồ đường thẳng 10 Hình 1.3 Hình ảnh dự án Roal city 12 Hình 1.4 Hình ảnh dự án Times city 12 Hình 1.5 Hình ảnh dự án The Pride Hà Đông 13 Hình 1.7 Hình ảnh tòa nhà Vinhom Trần Duy Hưng 14 Hình 1.8 Hình ảnh dự án Sun Square 14 Hình 1.9 Hình ảnh dự án sky Garden Towers Định Cơng ( Hồng Mai, Hà Nội ) 15 Hình 1.10 Hình ảnh chung cư tòa 104 Usilk city ( Hà Đông, Hà Nội ) 16 Hình 1.11 Hình ảnh dự án Sky view Trần Thái Tơng 17 Hình 1.12 Hình ảnh dự án Hà Nội landmark 51 18 Hình 2.1 Tiến độ cấp vốn theo thời gian 23 Hình 2.2 Sơ đồ bước lập kế hoạch tiến độ 25 Hình 2.3 Chu trình quản lý dự án 29 Hình 2.4 Kiểm tra tiến độ đường tích phân 30 Hình 2.5 Kiểm tra tiến độ thi công đường phần trăm 31 Hình 2.6 Biểu đồ nhật ký cơng việc 32 Hình 3.1 Vị trí dự án HPC Landmark 105 47 48 Hình 3.2 Phối cảnh dự án HPC Landmark 105 48 Hình 3.3 Sơ đồ tổ chức Ban quản lý dự án 48 Hình 3.3 Đường cong phân bố xác suất thời gian hồn thành cơng việc 61 Hình 3.4 Xác suất gặp thời gian mong muốn T S 61 Hình 3.5 Biểu đồ dòng tiền cấp vốn 67 Hình 3.6 Biểu đồ dòng tiền 69 Hình 3.7.Bảng biểu đồ dòng tiền 73 v DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1 Tổng định mức xây dựng cơng trình 54 Bảng 3.2 Giá trị hạng mục phần xây dựng 55 Bảng 3.3 Tỉ lệ phần trăm giá trị hạng mục 55 Bảng 3.4 Quy hoạch diện tích mật độ tồn nhà 56 Bảng 3.5 Kế hoạch doanh thu bán hàng 57 Bảng 3.6 Tiến độ thi công lập chưa xét đến yếu tố rủi ro 57 Bảng 3.7 Bảng thời gian trung bình mong muốn phương sai 62 Bảng 3.8 Bảng xác suất hoàn thành kế hoạch 62 Bảng 3.9 Các hạng mục công việc điều chỉnh thời gian xây dựng 63 Bảng 3.10 Tiến độ thi công lập xét đến yếu tố rủi ro 64 Bảng 3.11 Dòng tiền cơng việc theo q 67 Bảng 3.12 Kế hoạch bán thu tiền 68 Bảng 3.13 Dòng tiền cấp cho cơng trình 69 Bảng 3.14 Bảng tiến độ điều chỉnh theo phương án 69 Bảng 3.15 Bảng tiến bán thu tiền theo phương án 73 Bảng 3.16 Giá vay vốn ngân hàng phần móng doanh thu phần thân 73 Bảng 3.17 Tiến độ điều chỉnh theo phương án 74 vi DANH MỤC KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT MP 2010 : Microsoft project 2010 SĐM : Sơ đồ mạng KHTD : Kế hoạch tiến độ MP : Microsoft project ĐM : Định mức ĐV : Đơn vị BQLDA : Ban quản lý dự án VNĐ : Việt Nam đồng ( đơn vị tiền tệ) WBS : Cơ cấu phân tích cơng việc GĐDA : Giám đốc dự án CPM : Phương pháp đường găng (CPM-Critical Path Method) PERT : Phương pháp ước lượng (Program Evaluation and Review TechniqueCPM ) vii MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Quản lý dự án q trình phức tạp khơng có lặp lại Nó khác hồn tồn so với việc quản lý thông thường nhà hàng, công ty sản xuất tính lặp lặp lại, diễn theo quy tắc chặt chẽ xác định rõ cơng việc Trong cơng việc quản lý dự án thay đổi mang tính nhất, khơng lặp lại, khơng xác định rõ ràng khơng có dự án giống dự án Mỗi dự án có đặc điểm khác nhau, khơng gian thời gian khác nhau, chí q trình thực dự án có thay đổi mục tiêu, ý tưởng từ chủ đầu tư Cho nên việc điều hành quản lý dự án thay đổi linh hoạt, khơng có cơng thức định Trong khoảng thập niên trở lại đây, với xu hướng hội nhập khu vực hóa lĩnh vực kinh tế lĩnh vực đầu tư xây dựng, công tác quản lý đầu tư xây dựng ngày phức tạp đòi hỏi phải có phối hợp nhiều cấp, nhiều ngành, nhiều đối tác nhiều môn liên quan Do cơng tác quản lý dự án đầu tư xây dựng đòi hỏi phải có phát triển sâu rộng mang tính chun nghiệp đáp ứng nhu cầu xây dựng cơng trình dân dụng nước ta thời gian tới Điều khơng đòi hỏi nỗ lực Đảng Nhà Nước, mà phụ thuộc phấn đấu khơng ngừng nâng cao chất lượng chuyên môn thân doanh nghiệp xây dựng, nhằm tạo hiệu cao cho dự án xây dựng cơng trình, đem lại nhiều lợi ích kinh tế xã hội cho đất nước Tuy nhiên tình hình triển khai thực dự án đầu tư xây dựng có nhiều bất cập, đặc biệt tiến độ thi công cơng trình đa phần khơng đáp ứng tiến độ đề ra, trước tình hình số vấn đề đặt là: - Tiến độ thi công cơng trình khơng theo tiến độ đề ra, dẫn tới chi phí tăng lên, bỏ lỡ hội đầu tư có hiệu - Tiến độ thi cơng kéo dài có nhiều ngun nhân gây Chủ đầu tư Nhà thầu thi công yếu - Giải pháp khắc phục tình trạng kéo dài tiến độ thi công, đảm bảo xây dựng tiến độ thi công hợp lý Yếu tố rủi ro xây dựng tiến độ thi công không hợp lý dẫn tới chi phí đầu tư tăng lên, cơng tác an tồn chất lượng cơng trình khơng đảm bảo hạn chế hiệu đầu tư dự án… Xuất phát từ vấn đề nêu trên, em chọn đề tài: “ Nghiên cứu xây dựng tiến độ hợp lý dự án chung cư nhà cao tầng tòa 105 Ban quản lý dự án HPC Landmark” làm luận vãn Thạc sỹ Mục đích đề tài Đánh giá yếu tố tác động đến tiến độ xây dựng Từ phân tích xây dựng tiến độ hợp lý xây dựng dự án chung cư cao tầng tòa 105 Ban quản lý dự án HPC Landmark Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Xây dựng kế hoạch tiến độ hợp lý cho cơng trình - Phạm vi nghiên cứu: Cơng trình tòa 105 Ban quản lý dự án HPC Landmark Cách tiếp cận phương pháp nghiên cứu Cách tiếp cận: - Trên sở khoa học tổ chức quản lý khoa học - Thông qua cơng trình thực tế nghiên cứu, phân tích để giải đáp mục tiêu đề đề tài Các phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp thu thập kế thừa nghiên cứu có - Nghiên cứu sở lý thuyết phân tích rủi ro lập tiến độ - Phương pháp chuyên gia Ý nghĩa khoa học ý nghĩa thực tiễn - Ý nghĩa khoa học: Hệ thống hóa sở lý luận lập quản lý tiến độ có xét đến yếu tố rủi ro trình đảm bảo tiến độ thi công lập Bước 1: Dựa vào bảng tiến độ ta biết phần trăm hoàn thành q: Bảng 3.11 Dòng tiền cơng việc theo quý Nội dung Stt Tỷ lệ Gía trị ( đồng ) Q1/2015 0% Q2/2015 3% 21,424,368,117 Q3/2015 35% 257,092,417,406 Q4/2015 47% 342,789,889,874 Q1/2016 59% 428,487,362,343 Q2/2016 71% 514,184,834,811 Q3/2016 88% 642,731,043,514 Q4/2016 100% 728,428,515,983 Bước 2: Dựng biểu đồng dòng tiền cấp vốn: Hình 3.5 Biểu đồ dòng tiền cấp vốn Đây phương án lý tưởng nguồn vồn đáp ứng hồn tồn nhu cầu thi cơng cơng trường 67 b) Phương án 2: Công tác bán hàng không hiệu không đảm bảo doanh thu để đưa vốn vào cơng trình Bài tốn đặt để có vốn tiếp tục triển khai doanh nghiệp phải vay ngân hàng Với cơng trình nhà chung cư hạng mục phải hồn thành xong cos 0.00 lúc doanh nghiệp bán hàng Do tiến độ thi cơng phần móng không bị ảnh hưởng nguồn tiền, tiến độ thi công phần thân bị ảnh hưởng công tác bán hàng không hiệu với kết bán hàng doanh thu sau: Bảng 3.12 Kế hoạch bán thu tiền 2015 Phần trăm Tiến độ bán hàng, thu tiền Tiến độ bán hàng CT2-105 Căn hộ 28% Đợt Căn hộ 0% Đợt Căn hộ 0% Tiến độ bán hàng lũy kế 28% CT2-105 Q3 Q4 30% giá trị HĐ 30% Thanh toán lần 20% giá trị HĐ 30% Thanh toán lần 10% giá trị HĐ 30% Thanh toán lần 30% giá trị HĐ 5% Tiến độ thu tiền khách hàng lũy kế Q1 Q2 2017 Q3 Q4 0% Q1 Q2 2018 Q3 Q4 1.4% 0.0% Q1 Q2 Q3 Q4 0% 28% 0% 0% 28% 8.4% Thanh toán lần Tiến độ theo năm Q2 28% Đợt Tiến độ thu tiền khách hàng Q1 2016 28% 8.4% 8.4% 8.4% 28% 0.0% 0.0% 0.0% 8.4% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 8.4% 0.0% 0.0% 1.400% 0.000% 8.4% 16.8% 25.2% 25.2% 0.0% 25.2% 26.6% 26.6% 26.6% 2015 2016 2017 2018 Tổng 28% 0% 0% 0% 28% 17% 8% 1% 1% 27% Tiến độ bán hàng CT2-105 Tiến độ thu tiền khách hàng CT2-105 ( vnđ) 421,196,160,000 210,598,080,000 35,099,680,000 12,535,600,000 679,429,520,000 68 Bảng 3.13 Dòng tiền cấp cho cơng trình Stt Nội dung Q1/2015 Q2/2015 Q3/2015 Q4/2015 Q1/2016 Q2/2016 Q3/2016 Q4/2016 Q1/2017 Tỷ lệ 0% 3% 35% 47% 50% 60% 75% 85% 100% Gía trị ( đồng ) Vay ngân hàng ( đồng ) 0 21,424,368,117 257,092,417,406 0 342,789,889,874 364,214,257,991 -64,273,104,351 437,057,109,590 -77,127,725,222 546,321,386,987 -96,409,656,527 619,164,238,585 -109,264,277,397 728,428,515,983 800,000,000,000 700,000,000,000 600,000,000,000 500,000,000,000 Phương án 400,000,000,000 Phương án 300,000,000,000 Phương án 200,000,000,000 100,000,000,000 Hình 3.6 Biểu đồ dòng tiền Do khâu bán hàng không hiệu nên kế hoạch thi công bị kéo dài sang quý năm 2017 Do ta xây dựng lại tiến độ phần thân Bảng 3.14 Bảng tiến độ điều chỉnh theo phương án TEN CONG VIEC BAT DAU KET THUC Duration V tiÕn ®é thi công tòa nhà 105-ct2 Sat 6/20/15 Wed 12/6/17 880 d A Công tác thi công phần ngầm Sat 6/20/15 Wed 12/9/15 173 d Thi công phần cọc Ðp cõ larsen Sat 6/20/15 Tue 8/11/15 53 d 69 Thi công phần cọc đại trà Sat 6/20/15 Wed 8/5/15 47 d Thi c«ng Ðp cõ larsen Fri 7/17/15 Tue 8/11/15 26 d Wed 8/12/15 Wed 12/9/15 120 d Thi công đào đất Wed 8/12/15 Tue 9/1/15 21 d Đập ®Çu cäc Sun 8/23/15 Tue 9/8/15 17 d Fri 9/4/15 Sat 10/10/15 37 d Thi công bê tông lót tầng hầm B2 Wed 10/7/15 Tue 10/13/15 7d Thi công chèng thÊm nỊn tÇng hÇm B2 Sun 10/11/15 Sat 10/17/15 7d Thi công BTCT hầm B2 Thu 10/15/15 Tue 11/10/15 27 d Thi công BTCT cột, vách, dầm, sàn tÇng hÇm Thu 11/12/15 Wed 11/25/15 14 d Thi công BTCT cột, vách, dầm, sàn tầng Thu 11/26/15 Wed 12/9/15 14 d Thu 12/17/15 Fri 2/3/17 405 d Thu 12/17/15 Tue 2/2/16 48 d Thi c«ng BTCT cét vách tầng dầm sàn tầng Thu 12/17/15 Fri 1/1/16 16 d Thi công BTCT cột vách tầng dầm sàn tầng Sat 1/2/16 Sun 1/17/16 16 d Thi công BTCT cột vách tầng dầm sàn tầng Mon 1/18/16 Tue 2/2/16 16 d Sun 2/7/16 Fri 2/3/17 357 d Sun 2/7/16 Mon 3/7/16 24 d Thi công BTCT cột vách tầng dầm sàn tầng Sun 2/7/16 Mon 2/22/16 10 d Thi c«ng BTCT cét vách tầng dầm sàn tầng Tue 2/23/16 Tue 3/1/16 8d Thi công BTCT cột vách tầng dầm sàn tầng Sun 2/7/16 Sat 2/20/16 8d Thi công BTCT cột vách tầng dầm sàn tầng Sun 2/21/16 Sun 2/28/16 8d Thi công BTCT cột vách tầng dầm sàn tầng Mon 2/29/16 Mon 3/7/16 8d Tue 3/8/16 Mon 4/4/16 28 d Thi c«ng BTCT cét vách tầng dầm sàn tầng 10 Tue 3/8/16 Mon 3/14/16 7d Thi công BTCT cột vách tầng 10 dầm sàn tầng 11 Tue 3/15/16 Mon 3/21/16 7d Thi công BTCT cột vách tầng 11 dầm sàn tầng 12 Tue 3/22/16 Mon 3/28/16 7d Thi công BTCT cột vách tầng 12 dầm sàn tầng 13 Tue 3/22/16 Mon 3/28/16 7d Thi công BTCT cột vách tầng 13 dầm sàn tầng 14 Tue 3/29/16 Mon 4/4/16 7d Tue 4/5/16 Mon 5/9/16 35 d Tue 4/5/16 Mon 4/11/16 7d 2.Thi công đào đất kết cấu móng tầng hầm Thi công kết cấu móng B Công tác thi công phần thô phần thân Thi công kết cấu phần thô khối đế Thi công kết cấu phần thô tầng điển hình Thi công kết cấu BTCT cột vách tầng 4, dầm sàn tầng đến Thi công kết cấu BTCT cột vách tầng 9, dầm sàn tầng 10 đến 14 Thi công kết cấu BTCT cột vách tầng 14, dầm sàn tầng 15 đến 19 Thi công BTCT cột vách tầng 14 dầm sàn tầng 15 70 Thi công BTCT cột vách tầng 15 dầm sàn tầng 16 Tue 4/12/16 Mon 4/18/16 7d Thi công BTCT cột vách tầng 16 dầm sàn tầng 17 Tue 4/19/16 Mon 4/25/16 7d Thi c«ng BTCT cét vách tầng 17 dầm sàn tầng 18 Tue 4/26/16 Mon 5/2/16 7d Thi công BTCT cột vách tầng 18 dầm sàn tầng 19 Tue 5/3/16 Mon 5/9/16 7d Tue 5/10/16 Mon 7/18/16 70 d Thi công BTCT cột vách tầng 19 dầm sàn tầng 20 Tue 5/10/16 Mon 5/16/16 7d Thi công BTCT cột vách tầng 20 dầm sàn tầng 21 Tue 5/17/16 Mon 5/23/16 7d Thi c«ng BTCT cét vách tầng 21 dầm sàn tầng 22 Tue 5/24/16 Mon 5/30/16 7d Thi công BTCT cột vách tầng 22 dầm sàn tầng 23 Tue 5/31/16 Mon 6/6/16 7d Thi công BTCT cột vách tầng 23 dầm sàn tầng 24 Tue 6/7/16 Mon 6/13/16 7d Tue 6/14/16 Mon 7/18/16 35 d Thi công BTCT cột vách tầng 24 dầm sàn tầng 25 Tue 6/14/16 Mon 6/20/16 7d Thi c«ng BTCT cét vách tầng 25 dầm sàn tầng 26 Tue 6/21/16 Mon 6/27/16 7d Thi công BTCT cột vách tầng 26 dầm sàn tầng 27 Tue 6/28/16 Mon 7/4/16 7d Thi công BTCT cột vách tầng 27 dầm sàn tầng 28 Tue 7/5/16 Mon 7/11/16 7d Thi công BTCT cột vách tầng 28 dầm sàn tầng 29 Tue 7/12/16 Mon 7/18/16 7d Tue 7/19/16 Mon 8/22/16 35 d Thi c«ng BTCT cét vách tầng 29 dầm sàn tầng 30 Tue 7/19/16 Mon 7/25/16 7d Thi công BTCT cột vách tầng 30 dầm sàn tầng 31 Tue 7/26/16 Mon 8/1/16 7d Thi công BTCT cột vách tầng 31 dầm sàn tầng 32 Tue 8/2/16 Mon 8/8/16 7d Thi công BTCT cột vách tầng 32 dầm sàn tầng 33 Tue 8/9/16 Mon 8/15/16 7d Thi công BTCT cột vách tầng 33 dầm sàn tầng 34 Tue 8/16/16 Mon 8/22/16 7d Tue 8/23/16 Fri 2/3/17 165 d Tue 8/23/16 Sat 10/1/16 40 d Thi c«ng BTCT cột vách tầng 34 dầm sàn tầng 35 Tue 8/23/16 Tue 8/30/16 8d Thi công BTCT cột vách tầng 35 dầm sàn tầng 36 Wed 8/31/16 Wed 9/7/16 8d Thi công BTCT cột vách tầng 36 dầm sàn tầng 37 Thu 9/8/16 Thu 9/15/16 8d Thi c«ng BTCT cét vách tầng 37 dầm sàn tầng 38 Fri 9/16/16 Fri 9/23/16 8d Thi công BTCT cột vách tầng 38 dầm sàn tầng 39 Sat 9/24/16 Sat 10/1/16 8d Thi công kết cấu BTCT cột vách tầng 19, dầm sàn tầng 20 đến 24 Thi công kết cấu BTCT cột vách tầng 24, dầm sàn tầng 25 đến 29 Thi công kết cấu BTCT cột vách tầng 29, dầm sàn tầng 30 đến 34 Thi công kết cấu BTCT cột vách tầng 34 đến dầm sàn tầng mái Thi công kết cấu BTCT cột vách tầng 34 dầm sàn tầng 35 tầng 39 71 Thi công BTCT cột vách tầng 39 dầm sàn tầng 40 Sun 10/2/16 Thu 11/10/16 40 d Thi công BTCT cột vách tầng 39 dầm sàn tầng 40 Sun 10/2/16 Sun 10/9/16 8d Thi c«ng BTCT cét vách tầng 40 dầm sàn tầng 41 Mon 10/10/16 Mon 10/17/16 8d Thi công BTCT cột vách tầng 41 dầm sàn tầng 42 Tue 10/18/16 Tue 10/25/16 8d Thi công BTCT cột vách tầng 42 dầm sàn tầng 43 Wed 10/26/16 Wed 11/2/16 8d Thi công BTCT cột vách tầng 43 dầm sàn tầng 44 Thu 11/3/16 Thu 11/10/16 8d Fri 11/11/16 Sun 12/25/16 45 d Thi c«ng BTCT cét vách tầng 44 dầm sàn tầng 45 Fri 11/11/16 Sat 11/19/16 9d Thi công BTCT cột vách tầng 45 dầm sàn tầng 46 Sun 11/20/16 Mon 11/28/16 9d Thi công BTCT cột vách tầng 46 dầm sàn tầng 47 Tue 11/29/16 Wed 12/7/16 9d Thi công BTCT cột vách tầng 47 dầm sàn tầng 48 Thu 12/8/16 Fri 12/16/16 9d Thi công BTCT cột vách tầng 48 dầm sàn tầng 49 Sat 12/17/16 Sun 12/25/16 9d Mon 12/26/16 Fri 2/3/17 40 d Mon 12/26/16 Sat 1/14/17 20 d Sun 1/15/17 Fri 2/3/17 20 d Tue 3/8/16 Wed 12/6/17 628 d đến tầng 44 Thi công BTCT cột vách tầng 44 dầm sàn tầng 45 đến tầng 49 Thi công BTCT cột vách tầng 49 dầm sàn tầng 50 đến tầng mái Thi công BTCT cột vách tầng 49 dầm sàn tầng 50 Thi công BTCT cột vách tầng 50 dầm sàn tầng áp mái C Thi công phần hoàn thiện tầng đến mái c) Phng ỏn 3: Tin triển khai thi cơng phần móng bị chậm dòng tiền không cấp kịp thời Để tiến độ thi công phần kết cấu thân đảm bảo, ta xây dựng phương án bán hàng đảm bảo doanh thu như đề 2015 Phần trăm Tiến độ bán hàng, thu tiền Tiến độ bán hàng CT2-105 Căn hộ 70% Đợt Căn hộ 20% Đợt Căn hộ 10% Tiến độ thu tiền khách hàng Q3 Q4 Q1 Q2 2017 Q3 20% Q4 Q1 Q2 21.0% 21.0% 27.0% 6.0% 9.0% 6.0% 3.0% Thanh toán lần 20% giá trị HĐ 30% Thanh toán lần 10% giá trị HĐ 30% Thanh toán lần 30% giá trị HĐ 5% 6.5% 4.0% Q1 Q2 Q3 Q4 10% 21.0% 30% Q4 20% 90% 30% giá trị HĐ Q3 70% 70% CT2-105 2018 10% 100% Thanh toán lần Tiến độ thu tiền khách hàng lũy kế Q2 70% Đợt Tiến độ bán hàng lũy kế Q1 2016 21.0% 100% 6.0% 21.0% 3.0% 6.0% 3.0% 3.500% 1.000% 21.0% 42.0% 72 69.0% 75.0% 0.5% 84.0% 90.5% 94.5% 0.5% 95.0% Bảng 3.15 Bảng tiến bán thu tiền theo phương án Tiến độ theo năm 2015 2016 2017 2018 Tổng 70% 20% 10% 0% 100% 42% 33% 20% 1% 95% Tiến độ bán hàng CT2-105 Tiến độ thu tiền khách hàng CT2-105 ( vnđ) 1,052,990,400,000 827,349,600,000 488,888,400,000 12,535,600,000 2,381,764,000,000 Bảng 3.16 Giá vay vốn ngân hàng phần móng doanh thu phần thân Stt Nội dung Tỷ lệ Vay ngân hàng Gía trị ( đồng ) ( đồng ) Q1/2015 0% 0 Q2/2015 2% 17,139,494,494 -4,284,873,623 Q3/2015 28% 205,673,933,925 -51,418,483,481 Q4/2015 38% 274,231,911,899 -68,557,977,975 `5 Q1/2016 65% 470,050,636,490 Q2/2016 74% 556,090,898,849 Q3/2016 94% 683,865,830,299 Q4/2016 100% 728,428,515,983 Hình 3.7.Bảng biểu đồ dòng tiền 73 Dựa vào bảng dòng tiền ta điều chỉnh lại tiến độ phần móng rấp rút thi cơng tiến độ phần thân để đảm bảo tiến độ cuối không đổi Bảng 3.17 Tiến độ điều chỉnh theo phương án TEN CONG VIEC BAT DAU KET THUC Duration V tiÕn độ thi công tòa nhà 105-ct2 Sat 6/20/15 Wed 12/6/17 880 d A Công tác thi công phần ngầm Sat 6/20/15 Mon 1/4/16 199 d Thi công phần cäc vµ Ðp cõ larsen Sat 6/20/15 Sun 8/23/15 65 d Thi công phần cọc đại trà Sat 6/20/15 Thu 8/13/15 55 d Thi c«ng Ðp cõ larsen Sat 7/25/15 Sun 8/23/15 30 d Mon 8/24/15 Mon 1/4/16 134 d Thi công đào đất Mon 8/24/15 Wed 9/16/15 24 d Đập đầu cọc Mon 9/7/15 Sat 9/26/15 20 d Thi c«ng kÕt cÊu mãng Tue 9/22/15 Thu 11/5/15 45 d Thi công bê tông lót tầng hầm B2 Mon 11/2/15 Sun 11/8/15 7d Thi công chống thấm tầng hầm B2 Fri 11/6/15 Thu 11/12/15 7d Thi công BTCT nỊn hÇm B2 Tue 11/10/15 Sun 12/6/15 27 d Thi công BTCT cột, vách, dầm, sàn tầng hầm Tue 12/8/15 Mon 12/21/15 14 d Thi công BTCT cột, vách, dầm, sàn tầng Tue 12/22/15 Mon 1/4/16 14 d Tue 1/12/16 Tue 1/3/17 348 d Tue 1/12/16 Sun 3/6/16 45 d Thi công BTCT cột vách tầng dầm sàn tầng Tue 1/12/16 Tue 1/26/16 15 d Thi công BTCT cột vách tầng dầm sàn tầng Wed 1/27/16 Sat 2/20/16 15 d Thi c«ng BTCT cét vách tầng dầm sàn tầng Sun 2/21/16 Sun 3/6/16 15 d Mon 3/7/16 Tue 1/3/17 303 d Mon 3/7/16 Thu 3/24/16 18 d Thi công BTCT cột vách tầng dầm sàn tầng Mon 3/7/16 Mon 3/14/16 8d Thi công BTCT cột vách tầng dầm sàn tầng Tue 3/15/16 Sun 3/20/16 6d Thi công BTCT cột vách tầng dầm sàn tầng Mon 3/7/16 Sat 3/12/16 6d Thi công BTCT cột vách tầng dầm sàn tầng Sun 3/13/16 Fri 3/18/16 6d Thi công BTCT cột vách tầng dầm sàn tầng Sat 3/19/16 Thu 3/24/16 6d Fri 3/25/16 Sun 4/17/16 24 d 2.Thi công đào đất kết cấu móng tầng hầm B Công tác thi công phần thô phần thân Thi công kết cấu phần thô khối đế Thi công kết cấu phần thô tầng điển hình Thi công kết cấu BTCT cột vách tầng 4, dầm sàn tầng đến Thi công kết cấu BTCT cột vách tầng 9, dầm sàn tầng 10 đến 14 74 Thi công BTCT cột vách tầng dầm sàn tầng 10 Fri 3/25/16 Wed 3/30/16 6d Thi công BTCT cột vách tầng 10 dầm sàn tầng 11 Thu 3/31/16 Tue 4/5/16 6d Thi công BTCT cột vách tầng 11 dầm sàn tầng 12 Wed 4/6/16 Mon 4/11/16 6d Thi công BTCT cột vách tầng 12 dầm sàn tầng 13 Wed 4/6/16 Mon 4/11/16 6d Thi công BTCT cột vách tầng 13 dầm sàn tÇng 14 Tue 4/12/16 Sun 4/17/16 6d Mon 4/18/16 Tue 5/17/16 30 d Thi công BTCT cột vách tầng 14 dầm sàn tầng 15 Mon 4/18/16 Sat 4/23/16 6d Thi công BTCT cột vách tầng 15 dầm sàn tầng 16 Sun 4/24/16 Fri 4/29/16 6d Thi công BTCT cột vách tầng 16 dầm sàn tầng 17 Sat 4/30/16 Thu 5/5/16 6d Thi công BTCT cột vách tầng 17 dầm sàn tầng 18 Fri 5/6/16 Wed 5/11/16 6d Thi công BTCT cột vách tầng 18 dầm sàn tầng 19 Thu 5/12/16 Tue 5/17/16 6d Wed 5/18/16 Sat 7/16/16 60 d Thi công BTCT cột vách tầng 19 dầm sàn tầng 20 Wed 5/18/16 Mon 5/23/16 6d Thi công BTCT cột vách tầng 20 dầm sàn tầng 21 Tue 5/24/16 Sun 5/29/16 6d Thi công BTCT cột vách tầng 21 dầm sàn tầng 22 Mon 5/30/16 Sat 6/4/16 6d Thi công BTCT cột vách tầng 22 dầm sàn tầng 23 Sun 6/5/16 Fri 6/10/16 6d Thi công BTCT cột vách tầng 23 dầm sàn tầng 24 Sat 6/11/16 Thu 6/16/16 6d Fri 6/17/16 Sat 7/16/16 30 d Thi công BTCT cột vách tầng 24 dầm sàn tầng 25 Fri 6/17/16 Wed 6/22/16 6d Thi công BTCT cột vách tầng 25 dầm sàn tầng 26 Thu 6/23/16 Tue 6/28/16 6d Thi công BTCT cột vách tầng 26 dầm sàn tầng 27 Wed 6/29/16 Mon 7/4/16 6d Thi công BTCT cột vách tầng 27 dầm sàn tầng 28 Tue 7/5/16 Sun 7/10/16 6d Thi công BTCT cột vách tầng 28 dầm sàn tầng 29 Mon 7/11/16 Sat 7/16/16 6d Sun 7/17/16 Sat 8/20/16 35 d Thi công BTCT cột vách tầng 29 dầm sàn tầng 30 Sun 7/17/16 Sat 7/23/16 7d Thi công BTCT cột vách tầng 30 dầm sàn tầng 31 Sun 7/24/16 Sat 7/30/16 7d Thi công BTCT cột vách tầng 31 dầm sàn tầng 32 Sun 7/31/16 Sat 8/6/16 7d Thi công BTCT cột vách tầng 32 dầm sàn tầng 33 Sun 8/7/16 Sat 8/13/16 7d Thi công BTCT cột vách tầng 33 dầm sàn tầng 34 Sun 8/14/16 Sat 8/20/16 7d Thi công kết cấu BTCT cột vách tầng 34 đến dầm Sun 8/21/16 Tue 1/3/17 136 d Thi công kết cấu BTCT cột vách tầng 14, dầm sàn tầng 15 đến 19 Thi công kết cấu BTCT cột vách tầng 19, dầm sàn tầng 20 đến 24 Thi công kết cấu BTCT cột vách tầng 24, dầm sàn tầng 25 đến 29 Thi công kết cấu BTCT cột vách tầng 29, dầm sàn tầng 30 đến 34 75 sàn tầng mái Thi công kết cấu BTCT cột vách tầng 34 dầm sàn Sun 8/21/16 Sat 9/24/16 35 d Thi công BTCT cột vách tầng 34 dầm sàn tầng 35 Sun 8/21/16 Sat 8/27/16 7d Thi công BTCT cột vách tầng 35 dầm sàn tầng 36 Sun 8/28/16 Sat 9/3/16 7d Thi công BTCT cột vách tầng 36 dầm sàn tầng 37 Sun 9/4/16 Sat 9/10/16 7d Thi công BTCT cột vách tầng 37 dầm sàn tầng 38 Sun 9/11/16 Sat 9/17/16 7d Thi công BTCT cột vách tầng 38 dầm sàn tầng 39 Sun 9/18/16 Sat 9/24/16 7d Sun 9/25/16 Sat 10/29/16 35 d Thi công BTCT cột vách tầng 39 dầm sàn tầng 40 Sun 9/25/16 Sat 10/1/16 7d Thi công BTCT cột vách tầng 40 dầm sàn tầng 41 Sun 10/2/16 Sat 10/8/16 7d Thi công BTCT cột vách tầng 41 dầm sàn tầng 42 Sun 10/9/16 Sat 10/15/16 7d Thi công BTCT cột vách tầng 42 dầm sàn tầng 43 Sun 10/16/16 Sat 10/22/16 7d Thi công BTCT cột vách tầng 43 dầm sàn tầng 44 Sun 10/23/16 Sat 10/29/16 7d Sun 10/30/16 Thu 12/8/16 40 d Thi công BTCT cột vách tầng 44 dầm sàn tầng 45 Sun 10/30/16 Sun 11/6/16 8d Thi công BTCT cột vách tầng 45 dầm sàn tầng 46 Mon 11/7/16 Mon 11/14/16 8d Thi công BTCT cột vách tầng 46 dầm sàn tầng 47 Tue 11/15/16 Tue 11/22/16 8d Thi công BTCT cột vách tầng 47 dầm sàn tầng 48 Wed 11/23/16 Wed 11/30/16 8d Thi công BTCT cột vách tầng 48 dầm sàn tầng 49 Thu 12/1/16 Thu 12/8/16 8d Fri 12/9/16 Tue 1/3/17 26 d Fri 12/9/16 Tue 12/20/16 12 d Wed 12/21/16 Tue 1/3/17 14 d Sun 3/20/16 Wed 12/6/17 616 d tÇng 35 tÇng 39 Thi công BTCT cột vách tầng 39 dầm sàn tầng 40 đến tầng 44 Thi công BTCT cột vách tầng 44 dầm sàn tầng 45 đến tầng 49 Thi công BTCT cột vách tầng 49 dầm sàn tầng 50 đến tầng mái Thi công BTCT cột vách tầng 49 dầm sàn tầng 50 Thi công BTCT cột vách tầng 50 dầm sàn tầng áp mái C Thi công phần hoàn thiện tầng đến mái Tỏc gi ó trỡnh by ba phương án lập tiến độ xét theo nhiều khía cạnh góc độ mặt hợp lý thi cơng hợp lý dòng tiền cấp cho cơng trình với thời điểm cụ thể để không làm ảnh hưởng tiến độ dự án Ta nhận thấy phương pháp có ưu điểm riêng cách khắc phục để đáp ứng tiến độ phê duyệt Phương án 1: phương án lý tưởng tiến độ xây dựng đáp ứng tiến độ 76 dòng tiền đầy đủ Đây phương án xẩy vốn dự án tư nhân với biến động thị trường dòng vay vốn ngân hàng Phương án cho ta thấy để đủ điều kiện bán hàng chủ đầu tư phải thi công xong cos 0.00, dòng tiền thu từ bán hàng khơng đủ để đáp ứng tiến độ thi công công trường gây tiến độ thi công chậm phần thân, để khắc phục tiến độ chậm tác trình bày bày dòng tiền vay ngân hàng thời điểm để cấp cho cơng trình xây dựng lại tiến độ thi công hợp lý Phương án kịch nguồn vốn khơng đáp ứng đủ thi cơng phần móng dẫn tới tiến độ thi công bị chậm không đảm bảo thời hạn thi công xong cos 0.00 ảnh hưởng tới khâu bán hàng chủ đầu tư Bài tốn đặt để khắc phục, tác giả trình bầy phương án dòng tiền vay ngân hàng thời điểm xây dựng lại tiến độ phần móng đẩy nhanh tiến độ thi công phần thân công trường với nguồn dòng tiền hợp lý Kết luận chương Trong chương này, tác giả tiến hành phân tích kế hoạch tiến độ xét nhiều góc độ từ hợp lý công trường hợp lý dòng tiền tiền cấp cho dự án Việc áp dụng phương pháp PERT cho ta ước lượng thời gian hoàn thành dự án công việc không đủ kiện thời gian hồn thành Do việc tính tốn liệu công việc quan trọng Công việc khơng người lập nắm vững quy trình cơng nghệ thi cơng mà phải dày dặn kinh nghiệm để đưa tính tốn xác để đảm bảo tiến độ thi công công trường thời hạn Thơng qua phương pháp phân tích đánh giá tiến độ thi cơng hợp lí cơng trường để khẳng định việc ứng dụng phần mềm Microsoft Project vào tính tốn chọn phương án thi cơng cho ta tiện ích hợp lý Việc lập kế hoạch tiến độ thi công phần mềm Microsoft Project giúp cho nhà quản lý dễ dàng nắm bắt tình hình thi cơng có đảm bảo tiến độ đề hay khơng, từ có biện pháp xử lí cơng việc kịp thời sở vào lực thi công thực tế Nhà thầu theo kế hoạch ban đầu đảm bảo thời gian thi công 77 Khi xây dựng tiến độ thi công hợp lý cơng trường để đảm bảo tiến độ nguồn vốn cấp cho công trường phải hợp lý Do tiến độ dự án hợp lý đảm bảo thời hạn tiến độ thi cơng tiến độ dòng tiền phải hợp lý khả quan 78 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Những kết đạt Luận văn khái quát tranh tổng thể công tác quản lý tiến độ thi công dự án nhà cao tầng Việt Nam Trình bày sở lý thuyết quản lý tiến độ thi cơng Trình bày phương pháp PERT để xác định rủi ro công việc ứng dụng phần mềm Microsoft Project để lập kế hoạch tiến độ thi công hợp lý dự án chung cư nhà cao tầng tòa 105 Trình bày rủi ro dòng tiền thời điểm từ xây dựng tiến độ hợp lý dòng tiền cấp cho dự án Kiến nghị Công tác quản lý tiến độ thực cần thiết trình quản lý dự án, quản lý tiến độ nhằm giảm thiểu sai sót chậm trễ cơng việc, giúp cho nhà quản lý có nhìn tổng thể dự án đảm bảo dự án hoàn thành với kế hoạch tiến độ đề Để đáp ứng điều người quản lý cần thiết phải đánh giá xác mối liên hệ, phụ thuộc lẫn tiêu kế hoạch tiến độ ( chi phí, thời gian, nguồn lực) đồng thời phải đánh giá yếu tố ảnh hưởng tới kế hoạch tiến độ Từ tiến hành điều khiển kế hoạch tiến độ theo kỳ vọng ban đầu đề Xác định rõ nguyên nhân yếu tố ảnh hưởng giúp cho người quản lý có biện pháp điều chỉnh, phương án thay đổi hợp lý Từ kết nghiên cứu, nhận định, tác giả đưa số kiến nghị sau: - Công tác lập quản lý tiến độ cần phải tiếp tục nghiên cứu phát triển nữa, cung cấp tài liệu kiến thức chuyên môn nhằm áp dụng cho cơng trình thực tế nhu cầu đào tạo đội ngũ cán bộ, kỹ sư chun mơn hóa cao 79 - Công tác quản lý tiến độ phải thực sở khoa học để đạt kết quả, xác nhằm thực tốt công tác quản lý dự án nói chung quản lý tiến độ nói riêng 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1].TS.Nguyễn Đình Thám, Th.s Nguyễn Ngọc Thanh (2001), Lập kế hoạch, tổ chức đạo thi công, Nhà xuất khoa học kỹ thuật [2].PGS.TS Nguyễn Trọng Tư ( 2012), Bài giảng kế hoạch tiến độ, trường Đại học Thủy Lợi Hà Nội [3].TS Bùi Ngọc Toàn (2008), Các Nguyên Lý Quản Lý Dự Án, Nhà xuất giao thông vận tải [4].Lương Văn Cảnh, Hướng dẫn sử dụng MS Project 2010 [5] Nguyễn Thị Như Hải (2014) MS Project 2010 ứng dụng quản lý xây dựng, Nhà xuất xây dựng 81 ... đề tài Đánh giá yếu tố tác động đến tiến độ xây dựng Từ phân tích xây dựng tiến độ hợp lý xây dựng dự án chung cư cao tầng tòa 105 Ban quản lý dự án HPC Landmark Đối tượng phạm vi nghiên cứu -... III: XÂY DỰNG TIẾN ĐỘ HỢP LÝ CHO DỰ ÁN CHUNG CƯ CAO TẦNG TÒA 105 TẠI BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN HPC LANDMARK 46 3.1 Tổng quan dự án “ Chung cu cao tầng tòa 105 46 3.1.1 Giới thiệu chung dự án ... bảo hạn chế hiệu đầu tư dự án Xuất phát từ vấn đề nêu trên, em chọn đề tài: “ Nghiên cứu xây dựng tiến độ hợp lý dự án chung cư nhà cao tầng tòa 105 Ban quản lý dự án HPC Landmark làm luận vãn