1. Lý do lựa chọn đề tài Đất đai, nhà ở là nguồn tài nguyên, tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, mỗi gia đình. Để sử dụng và khai thác hiệu quả nguồn tài nguyên này, mỗi quốc gia, mỗi gia đình đều có sự quản lý, điều hành khác nhau. Ví như ở những nước phát triển, thị trường bất động sản (BĐS) đã đi trước chúng ta trên 100 năm, thì một hành lang pháp lý hoàn chỉnh được thiết lập với sự quản lý rất chặt chẽ. Còn ở Việt Nam, nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, bắt đầu đổi mới từ năm 1986 thì thị trường BĐS cũng manh nha hình thành năm 1987. Nhưng chính thức từ năm 1993, sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, thì khuôn khổ pháp lý ban đầu cho thị trường quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mới được thiết lập và có đặc thù rất riêng như hình thức đa sở hữu về đất đai, trên thế giới hình thức này chỉ còn vài nước áp dụng. Sau hơn 30 năm hình thành và phát triển, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua không ít những thăng trầm và chứng kiến sự thay đổi chóng mặt. Giống như một quy luật chu kỳ, thị trường bất động sản từ năm 1987 đến nay trải qua các giai đoạn phát triển: tăng trưởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng trở lại. Trải qua bao giai đoạn khó khăn, thị trường đã sự biến đổi chất và đang dần trở nên chuyên nghiệp hơn nhờ sự hỗ trợ của hành lang pháp lý (HoREA, 2020a). Tuy nhiên, trong giai đoạn 05 năm trở lại đây kể từ sau đợt đóng băng lần thứ ba, thị trường BĐS Việt Nam đã phát triển trở lại với một vận tốc phi mã. Trong khi đó hành lang pháp lý còn quá chậm, lại thường xuyên thay đổi, nhiều loại nhà còn chưa có khái niệm, các quy định dưới luật có phần chưa rõ ràng, thiếu minh bạch, gây ra những hiểu lầm, tranh chấp, khiếu kiện, ảnh hưởng đến nền kinh tế của quốc gia và của mỗi gia đình là không hề nhỏ. Thời gian gần đây, tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp của công dân trong lĩnh vực đất đai diễn ra gay gắt, phức tạp ở hầu hết các địa phương trong cả nước, nhiều nơi đã trở thành điểm nóng, đơn thư chiếm 80% so với các tranh chấp khác. Đơn cử theo thống kê mới nhất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA, 2020b) thì chỉ trên địa bàn TP.HCM đã có 53 dự án của 12 doanh nghiệp đang bị chậm cấp sổ hồng cho cư dân với gần 30.000 căn hộ, như vậy cả nước có trên 50.000 căn hộ bị vướng thủ tục pháp lý chưa, thậm chí là không thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Tình trạng chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) cho khách hàng mua nhà, tại các dự án nhà ở trên địa bàn thành phố, đã xảy ra trong nhiều năm qua, dẫn đến nhiều hệ lụy. Trước hết là không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho người mua nhà. Đã có một số trường hợp người mua nhà khiếu kiện gay gắt, phát sinh tụ tập đông người, căng băng rôn, biểu ngữ, ảnh hưởng đến an ninh trật tự. Đồng thời làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Cụ thể, số thu tiền sử dụng đất bị sụt giảm liên tục từ năm 2018 đến nay. Năm 2018, chỉ thu 16.493 tỷ đồng, giảm 21,2%; Năm 2019, chỉ thu 14.650 tỷ đồng, giảm 11,2% so với năm trước; 08 tháng đầu năm 2020, chỉ thu 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với 08 tháng đầu năm 2019. Ngoài ra, việc “tắc tiền sử dụng đất” dẫn đến “tắc sổ hồng” cho người mua nhà còn làm thiệt hại cho chủ đầu tư dự án, vì chẳng những không thu được 5% giá trị hợp đồng (còn lại), lại bị mang tiếng “bội tín” với khách hàng (HoREA, 2020b). Quá trình đô thị hóa tại các địa phương được thể hiện thông qua tốc độ gia tăng theo thời gian của hai yếu tố dân số đô thị và diện tích đô thị (Trần Minh Tùng, 2019). Ngân hàng Thế giới (WB, 2011) cho rằng đô thị hóa tại Việt Nam gắn kết mật thiết với 5 yếu tố chuyển đổi, là hành chính, không gian, kinh tế, dân số và phúc lợi. Những chuyển đổi trên đã làm thay đổi mạnh mẽ diện mạo vật chất lẫn phi vật chất của các khu vực đô thị. Sự gia tăng mật độ nhà ở, dự án chung cư tại khu vực nội đô và dự án nhà ở tại các khu đô thị mới ven đô, được xem như là hệ quả tất yếu của quá trình đô thị hóa. Đô thị hóa tại Việt Nam diễn ra với tốc độ rất nhanh, cùng với sức ép dân số gia tăng, đang cũng dồn gánh nặng nhà ở lên các đô thị (Trần Ngọc Chính, 2019). Một phần là do thiếu sự định hướng, thiếu quy hoạch, hành lang pháp luật chưa đầy đủ, các thủ tục quản lý, cấp phép còn yếu và thiếu, phương án huy động nguồn vốn còn chậm, làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án, và phát sinh chi phí đầu tư. Phần lớn các đô thị tại Việt Nam hiện đang đối mặt với tình trạng phát triển mất cân đối giữa nguồn cung nhà ở sẵn có với việc đáp ứng nhu cầu thực tế (JLL, 2020), tạo ra độ trễ quá lớn giữa cung và cầu. Nhu cầu nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp có nhiều nhưng nguồn cung hiện đang còn thiếu, trong khi đó lượng cung tại phân khúc căn hộ hạng trung, cao cấp và sang trọng hiện đang còn tồn đọng khá cao. Theo ước tính của JLL thì mật độ căn hộ cao cấp trên đầu người tại thành phố Hồ Chí Minh đạt mức 3 căn/1000 dân, gần tương đương mức ở BangKok, Thái Lan. Mặc dù nguồn cung thị trường đang là rất lớn nhưng theo thông tin từ phía Bộ Xây dựng tại thời điểm cuối năm 2019, thị trường bất động sản (BĐS) vẫn còn lượng tồn kho khá lớn (khoảng 22.976 tỷ đồng). Thực tế này cho thấy một điều là nguồn cung sản phẩm BĐS nhà ở khu vực đô thị Việt Nam hiện nay chưa thực sự chưa chạm tới cầu của thị trường, nghĩa là nhu cầu thì có sẵn nhưng có rất nhiều nhân tố tác động khiến cho cho người mua nhà còn rất do dự, băn khoăn.
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN TRẦN XUÂN LƯỢNG CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA NHÀ Ở CỦA NGƯỜI DÂN KHU VỰC ĐÔ THỊ VIỆT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH Hà Nội, 2021 iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG BIỂU vii DANH MỤC HÌNH VẼ viii MỞ ĐẦU 1 Lý lựa chọn đề tài Câu hỏi nghiên cứu Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu 5 Tóm tắt phương pháp nghiên cứu 6 Đóng góp luận án CHƯƠNG TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CÁC MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN 1.1 Hành vi người tiêu dùng 1.2 Hành vi người tiêu dùng sản phẩm nhà 10 1.3 Mô hình hành vi người 11 1.3.1 Mơ hình kinh tế Marshal 12 1.3.2 Mơ hình tâm lý xã hội Veblenia 13 1.3.3 Mơ hình học tập Pavlov .14 1.3.4 Mơ hình phân tâm học Freud .16 1.3.5 Lý thuyết thứ bậc nhu cầu Maslow 18 1.4 Các mơ hình hành vi người tiêu dùng 21 1.4.1 Khái niệm mô hình hành vi người tiêu dùng .21 1.4.2 Mục đích ưu điểm mơ hình hành vi người tiêu dùng 22 1.4.3 Mơ hình xử lý thơng tin Bettman 24 1.4.4 Mơ hình Nicosia 27 1.4.5 Mơ hình Howard Sheth 28 1.4.6 Mơ hình Howard 29 1.4.7 Mơ hình Engel- Blackwell-Miniard (EBM) 31 1.4.8 Mô hình hành động hợp lý (TRA) hành vi có kế hoạch (TPB) 32 iv 1.5 Mơ hình hành vi có kế hoạch (TPB) ý định mua nhà 37 1.5.1 Mơ hình TPB nghiên cứu ý định mua nhà 37 1.5.2 Mơ hình TPB nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng tới ý định mua nhà 40 1.6 Kết luận khoảng trống nghiên cứu 51 1.6.1 Một số kết luận tổng quan nghiên cứu 51 1.6.2 Khoảng trống nghiên cứu .52 CHƯƠNG GIẢ THUYẾT VÀ KHUNG LÝ THUYẾT 57 2.1 Tổng quan khu vực nghiên cứu 57 2.1.1 Khu vực đô thị Việt Nam .57 2.1.2 Nhà khu vực đô thị Việt Nam 57 2.1.3 Đặc điểm nhà khu vực đô thị Việt Nam .59 2.2 Giả thuyết nghiên cứu thang đo nhân tố 65 2.2.1.Nhân tố Ý định mua 65 2.2.2 Nhân tố Thái độ 67 2.2.3 Nhân tố Chuẩn chủ quan 68 2.2.4 Nhân tố Nhận thức kiểm soát hành vi 69 2.2.5 Nhân tố Vị trí nhà .70 2.2.6 Nhân tố Tính pháp lý 71 2.2.7 Đặc điểm nhân học người mua nhà 74 2.3 Mơ hình nghiên cứu 77 2.3.1 Mơ hình 77 2.3.2 Các biến mơ hình nghiên cứu .78 CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 79 3.1 Quy trình nghiên cứu 79 3.2 Phương pháp thu thập liệu 80 3.2.1 Thu thập liệu thứ cấp .80 3.2.2 Thu thập liệu sơ cấp 82 3.3 Phương pháp phân tích liệu 85 3.3.1 Kiểm định thang đo phân tích nhân tố khám phá 85 3.3.2 Phân tích hồi quy đa biến bội .87 3.3.3 Phương pháp kiểm định T-test .87 3.3.4 Phương pháp phân tích phương sai 88 3.3.5 Phương pháp thống kê, so sánh 90 v CHƯƠNG KẾT QUẢ KHẢO SÁT VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA NHÀ Ở CỦA NGƯỜI DÂN KHU VỰC ĐÔ THỊ VIỆT NAM 91 4.1 Thống kê mẫu khảo sát 91 4.2 Phân tích kết khảo sát 93 4.2.1 Đánh giá chất lượng độ tin cậy thang đo 93 4.2.2 Ý định mua nhà chung cư người dân khu vực đô thị Việt Nam 98 4.2.3 Ý định mua nhà riêng người dân khu vực đô thị Việt Nam 109 4.2.4 Kiểm định giả thuyết mơ hình nghiên cứu 117 4.3 Đánh giá kết khảo sát 118 4.3.1 Một số kết luận thơng qua phân tích kết khảo sát .118 4.3.2 Đánh giá nhân tố ảnh hưởng 119 4.3.3 Đánh giá đặc điểm nhân học 127 4.4 Đánh giá sách vĩ mơ ảnh hưởng tới ý định mua nhà người dân khu vực đô thị Việt Nam 128 CHƯƠNG KHUYẾN NGHỊ ĐẾN CÁ NHÂN TỔ CHỨC CÓ LIÊN QUAN 130 5.1 Dự báo tình hình nhà khu vực thị Việt Nam giai đoạn tới 130 5.1.1.Định hướng, triển vọng thị hóa, thị trường bất động sản chuyển dịch đất đai 130 5.1.2 Xu hướng thị trường bất động sản năm 2020 – 2021 giai đoạn tiếp sau 132 5.2 Một số vấn đề khu vực thị tình hình nhà khu vực đô thị Việt Nam 136 5.2.1 Chiến lược phát triển không gian đô thị nhà thị 136 5.2.2 Chính sách nhà khu vực đô thị Việt Nam .138 5.3 Một số khuyến nghị nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà người dân khu vực đô thị Việt Nam 140 5.3.1 Khuyến nghị người tiêu dùng 140 5.3.2 Khuyến nghị chủ đầu tư khu đô thị 148 5.3.3 Khuyến nghị quan quản lý nhà nước Trung ương địa phương 154 KẾT LUẬN 157 KIẾN NGHỊ CHO NHỮNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO DANH MỤC NHỮNG CƠNG TRÌNH CƠNG BỐ CỦA TÁC GIẢ 161 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 162 PHỤ LỤC 173 vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 So sánh số khác biệt bản, tương đối “nhà riêng” “chung cư” phân khúc giá từ 3-5 tỷ 63 Bảng 2.2 Thang đo nhân tố Ý định mua nhà khu vực đô thị Việt Nam .67 Bảng 2.3 Thang đo nhân tố Thái độ 68 Bảng 2.4 Thang đo nhân tố Chuẩn chủ quan 69 Bảng 2.5 Thang đo nhân tố Nhận thức kiểm soát hành vi .69 Bảng 2.6 Thang đo nhân tố Vị trí nhà 71 Bảng 2.7 Thang đo nhân tố Tính pháp lý 73 Bảng 2.8 Các đặc điểm nhân học người mua nhà 75 Bảng 2.9 Các biến mô hình nghiên cứu 78 Bảng 4.1 Thống kê mô tả mẫu khảo sát 91 Bảng 4.2 Kết phân tích nhân tố khám phá 94 Bảng 4.3 Độ tin cậy thang đo 96 Bảng 4.4 Kết kiểm định nhân tố ảnh hưởng tới ý định mua nhà chung cư khu vực đô thị Việt Nam 99 Bảng 4.5 Kết kiểm định giới tính ý định mua chung cư 101 Bảng 4.6 Kết kiểm định tuổi ý định mua chung cư 102 Bảng 4.7 Kết kiểm định nghề nghiệp ý định mua chung cư 103 Bảng 4.8 Kết kiểm định trình độ giáo dục ý định mua chung cư .104 Bảng 4.9 Kết kiểm định trình độ giáo dục ý định mua chung cư .106 Bảng 4.10 Kết kiểm định quy mô hộ gia đình ý định mua chung cư 107 Bảng 4.11 Kết kiểm định nhân tố ảnh hưởng tới ý định mua nhà riêng khu vực đô thị Việt Nam .109 Bảng 4.12 Kết kiểm định giới tính ý định mua nhà riêng 111 Bảng 4.13 Kết kiểm định tuổi ý định mua nhà riêng 113 Bảng 4.14 Kết kiểm định nghề nghiệp ý định mua nhà riêng 114 Bảng 4.15 Kết kiểm định trình độ giáo dục ý định mua nhà riêng 115 Bảng 4.16 Kết kiểm định quy mơ hộ gia đình ý định mua nhà riêng .116 Bảng 4.17 Kết kiểm định giả thuyết nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà người dân khu vực đô thị Việt Nam .117 viii DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 1.1 Tháp nhu cầu Maslow 19 Hình 1.2 Mơ hình lý thuyết hành động hợp lý 33 Hình 1.3 Mơ hình lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB) 35 Hình 2.1 Mơ hình nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà người dân khu vực đô thị Việt Nam 77 Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu cho luận án .79 Hình 4.1 Top 10 chủ đầu tư bất động sản uy tín năm 2020 142 MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài Đất đai, nhà nguồn tài nguyên, tài sản vô quý giá quốc gia, gia đình Để sử dụng khai thác hiệu nguồn tài nguyên này, quốc gia, gia đình có quản lý, điều hành khác Ví nước phát triển, thị trường bất động sản (BĐS) trước 100 năm, hành lang pháp lý hồn chỉnh thiết lập với quản lý chặt chẽ Còn Việt Nam, kinh tế thị trường định hướng XHCN, bắt đầu đổi từ năm 1986 thị trường BĐS manh nha hình thành năm 1987 Nhưng thức từ năm 1993, sau Quốc hội thông qua Luật Đất đai Pháp lệnh Nhà ở, khn khổ pháp lý ban đầu cho thị trường quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thiết lập có đặc thù riêng hình thức đa sở hữu đất đai, giới hình thức cịn vài nước áp dụng Sau 30 năm hình thành phát triển, thị trường BĐS Việt Nam trải qua khơng thăng trầm chứng kiến thay đổi chóng mặt Giống quy luật chu kỳ, thị trường bất động sản từ năm 1987 đến trải qua giai đoạn phát triển: tăng trưởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng phục hồi tăng trưởng trở lại Trải qua bao giai đoạn khó khăn, thị trường biến đổi chất dần trở nên chuyên nghiệp nhờ hỗ trợ hành lang pháp lý (HoREA, 2020a) Tuy nhiên, giai đoạn 05 năm trở lại kể từ sau đợt đóng băng lần thứ ba, thị trường BĐS Việt Nam phát triển trở lại với vận tốc phi mã Trong hành lang pháp lý chậm, lại thường xuyên thay đổi, nhiều loại nhà cịn chưa có khái niệm, quy định luật có phần chưa rõ ràng, thiếu minh bạch, gây hiểu lầm, tranh chấp, khiếu kiện, ảnh hưởng đến kinh tế quốc gia gia đình khơng nhỏ Thời gian gần đây, tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp cơng dân lĩnh vực đất đai diễn gay gắt, phức tạp hầu hết địa phương nước, nhiều nơi trở thành điểm nóng, đơn thư chiếm 80% so với tranh chấp khác Đơn cử theo thống kê Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA, 2020b) địa bàn TP.HCM có 53 dự án 12 doanh nghiệp bị chậm cấp sổ hồng cho cư dân với gần 30.000 hộ, nước có 50.000 hộ bị vướng thủ tục pháp lý chưa, chí khơng thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Tình trạng chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) cho khách hàng mua nhà, dự án nhà địa bàn thành phố, xảy nhiều năm qua, dẫn đến nhiều hệ lụy Trước hết không đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp, đáng cho người mua nhà Đã có số trường hợp người mua nhà khiếu kiện gay gắt, phát sinh tụ tập đông người, căng băng rôn, biểu ngữ, ảnh hưởng đến an ninh trật tự Đồng thời làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước Cụ thể, số thu tiền sử dụng đất bị sụt giảm liên tục từ năm 2018 đến Năm 2018, thu 16.493 tỷ đồng, giảm 21,2%; Năm 2019, thu 14.650 tỷ đồng, giảm 11,2% so với năm trước; 08 tháng đầu năm 2020, thu 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với 08 tháng đầu năm 2019 Ngoài ra, việc “tắc tiền sử dụng đất” dẫn đến “tắc sổ hồng” cho người mua nhà làm thiệt hại cho chủ đầu tư dự án, khơng thu 5% giá trị hợp đồng (còn lại), lại bị mang tiếng “bội tín” với khách hàng (HoREA, 2020b) Q trình thị hóa địa phương thể thơng qua tốc độ gia tăng theo thời gian hai yếu tố dân số thị diện tích thị (Trần Minh Tùng, 2019) Ngân hàng Thế giới (WB, 2011) cho thị hóa Việt Nam gắn kết mật thiết với yếu tố chuyển đổi, hành chính, khơng gian, kinh tế, dân số phúc lợi Những chuyển đổi làm thay đổi mạnh mẽ diện mạo vật chất lẫn phi vật chất khu vực đô thị Sự gia tăng mật độ nhà ở, dự án chung cư khu vực nội đô dự án nhà khu đô thị ven đô, xem hệ tất yếu q trình thị hóa Đơ thị hóa Việt Nam diễn với tốc độ nhanh, với sức ép dân số gia tăng, dồn gánh nặng nhà lên đô thị (Trần Ngọc Chính, 2019) Một phần thiếu định hướng, thiếu quy hoạch, hành lang pháp luật chưa đầy đủ, thủ tục quản lý, cấp phép yếu thiếu, phương án huy động nguồn vốn chậm, làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án, phát sinh chi phí đầu tư Phần lớn đô thị Việt Nam đối mặt với tình trạng phát triển cân đối nguồn cung nhà sẵn có với việc đáp ứng nhu cầu thực tế (JLL, 2020), tạo độ trễ lớn cung cầu Nhu cầu nhà xã hội, nhà thu nhập thấp có nhiều nguồn cung cịn thiếu, lượng cung phân khúc hộ hạng trung, cao cấp sang trọng tồn đọng cao Theo ước tính JLL mật độ hộ cao cấp đầu người thành phố Hồ Chí Minh đạt mức căn/1000 dân, gần tương đương mức BangKok, Thái Lan Mặc dù nguồn cung thị trường lớn theo thơng tin từ phía Bộ Xây dựng thời điểm cuối năm 2019, thị trường bất động sản (BĐS) lượng tồn kho lớn (khoảng 22.976 tỷ đồng) Thực tế cho thấy điều nguồn cung sản phẩm BĐS nhà khu vực đô thị Việt Nam chưa thực chưa chạm tới cầu thị trường, nghĩa nhu cầu có sẵn có nhiều nhân tố tác động khiến cho cho người mua nhà dự, băn khoăn Theo tính tốn JLL (2020) cho thấy, tùy thuộc vào vị trí, quy mô, tiện nghi dự án, mức giá bán phải thấp 1.200 USD (tương đương 27.000.000 VND) mét vng tính nhà bình dân Đây mức giá cao so với mặt thu nhập bình quân đầu người thủ đô Hà Nội năm 2019 với mức 120.000.000 VND/người/năm Chính mà thị trường BĐS khu vực đô thị Việt Nam chủ yếu hộ hạng trung cao cấp, hầu hết phục vụ cho tầng lớp trung lưu xã hội Trung lưu, theo khái niệm World Bank (2015), người có mức sống cao 15 USD/người/ngày, tức tương đương mức 10,6 triệu đồng/người/tháng tính theo tỷ giá đầu năm 2020 Đối tượng Việt Nam gia tăng nhanh năm trở lại đây, chiếm 15% dân số vào năm 2019 (tương đương khoảng 14,4 triệu người) ước tính tới 20%, 25% Đây tầng lớp đóng vai trị quan trọng phát triển kinh tế, thúc đẩy sức cầu nhờ tiêu dùng lớn, góp phần tạo thêm cơng ăn việc làm cho xã hội giúp kinh tế giảm phụ thuộc vào đầu tư nước (Đặng Hoàng Hải Anh, 2020) Tầng lớp trung lưu coi khách hàng mục tiêu thị trường BĐS Việt Nam, mua nhà điều quan trọng sống người (Felicia cộng sự, 2014) Bởi, mua nhà trình định phức tạp, minh chứng tốn kém, không thường xuyên, rủi ro, tự thể cao khác biệt đáng kể nhận thức người (Manivannan cộng sự, 2014) Hành vi mua nhà đồng thời coi định đầu tư dài hạn điểm ảnh hưởng đến mức sống người dân từ hai khía cạnh vĩ mơ vi mô (Paul cộng sự, 2019) Theo tháp nhu cầu Maslow đối tượng trung lưu cho người có nhu cầu cao hơn, tầm nhận thức địi hỏi sản phẩm có chất lượng, mà với sản phẩm quan trọng, có giá trị cao nhà lại trở nên thận trọng Nhà thực tế có nhiều phân cấp, hạng nhà chủng loại nhà khác như: nhà tạm, nhà cấp I, cấp II, cấp III, cấp IV; theo hạng Bình dân, Trung cấp, Cao cấp…; theo chủng loại Biệt thự, Biệt thự đơn lập, Biệt thự song lập, Nhà liền kề, Nhà phố, Nhà riêng lẻ, Nhà thương mại, Nhà chung cư, Nhà tái định cư, Nhà công vụ, Penshouse, Shophouse, Townhouse; Condotel, Officetel, Duplex… Chung quy lại xét góc độ đa số, điển hình góc độ pháp lý quyền sở hữu, quyền sử dụng có 02 loại nhà bản, khu vực thị Một nhà riêng (có thể gọi nhà đất), nhà trực tiếp gắn liền với đất; có đầy đủ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất ghi giấy chứng nhận sổ đỏ, sổ hồng; thường xa trung tâm Hai chung cư, nhà gián tiếp với đất, thường có quyền sở hữu nhà, thường gần trung tâm chúng xét mức giá với nhà riêng Mỗi loại hình nhà có ưu điểm, hạn chế khác nên để lựa chọn loại nhà phù hợp với nhu cầu, điều kiện sinh sống, với tính chất cơng việc, đặc điểm cá nhân, quan điểm, văn hóa, tâm linh v.v việc khơng đơn giản, kể có điều kiện tài tốt Xu thời đại nói chung, Chủ trương Nhà nước ta nói riêng tập trung phát triển loại hình nhà Chung cư để tiết kiệm quỹ đất, tiết kiệm nguồn tài nguyên, chi phí xây dựng, đáp ứng số đơng nhu cầu, thực tế sản phẩm chủ yếu thị trường BĐS khu vực đô thị nhà Chung cư, tiếp đến nhà liền kề, nhà phố v.v Đây sản phẩm có giá trị lớn, lại định vị phân khúc hạng trung cao cấp giai đoạn vừa qua, khiến cho việc định trở nên khó khăn Vấn đề đặt là, nhu cầu nhà nhiều, nguồn cung sẵn có, lượng tồn kho đặc biệt với sản phẩm chung cư lớn Liệu yếu tố pháp lý hay yếu tố khác có làm cho ý định mua nhà người tiêu dùng bị hạn chế cung cầu mức cao? Tìm hiểu nghiên cứu ý định mua (YĐM) nhà tác giả nước cho thấy, có số nghiên cứu tác giả giới đối tượng khách hàng loại hình nhà hay BĐS khác nhau, nhiên Việt Nam lại cịn q ỏi đa phần tập trung vào nghiên cứu nhà xã hội nhà thu nhập thấp – nguồn sản phẩm BĐS cịn Việt Nam Như thấy, lý luận thực tiễn thể cấp thiết cần phải có nghiên cứu khoa học YĐM mua nhà mối quan hệ với yếu tố quan trọng pháp lý hay yếu tố khác phù hợp với thực tế tập khách hàng thị trường Việt Nam Trong bối cảnh này, NCS lựa chọn nội dung “Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà người dân khu vực đô thị Việt Nam” để làm đề tài cho luận án tiến sĩ Trong tập trung nghiên cứu vào YĐM nhà tầng lớp trung lưu Việt Nam, với 02 loại hình nhà nhà riêng chung cư đặc biệt trọng tới yếu tố pháp lý tác động tới YĐM nhà khách thể nghiên cứu Câu hỏi nghiên cứu - Những nhân tố ảnh hưởng đến YĐM nhà tầm giá từ 3-5 tỷ đồng tập khách hàng trung lưu khu vực đô thị Việt Nam? - Có khác mức độ ảnh hưởng nhân tố lên YĐM nhà chung cư YĐM nhà riêng có mức giá 3-5 tỷ đồng khu vực độ thi Việt Nam khách hàng trung lưu? 247 Regression Variables Entered/Removeda Model Variables Entered Variables Removed NT, TUOI, QUYMOGD, Method Enter TRINHDO, CQ, GTINH, NGHE, TĐb a Dependent Variable: YĐM b All requested variables entered Model Summaryb Model R 705a R Square Adjusted R Square 497 STĐ Error of the Estimate 479 Durbin-Watson 47910 2.090 a Predictors: (Constant), NT, TUOI, QUYMOGD, TRINHDO, CQ, GTINH, NGHE, TĐ b Dependent Variable: YĐM ANOVAa Sum of Model Squares df Mean Square Regression 50.671 6.334 Residual 51.187 223 230 101.858 231 Total F 27.594 Sig .000b a Dependent Variable: YĐM b Predictors: (Constant), NT, TUOI, QUYMOGD, TRINHDO, CQ, GTINH, NGHE, TĐ 248 Coefficientsa Unstandardized Coefficients Model B Standardized Coefficients STĐ Error (Constant) 1.224 300 GTINH -.052 067 TUOI 014 NGHE Beta t Sig 4.080 000 -.038 -.778 437 044 016 329 743 008 042 009 186 853 TRINHDO -.006 047 -.006 -.130 896 QUYMOG D -.011 065 -.009 -.178 859 TĐ 226 038 315 5.958 000 CQ 027 051 026 520 603 NT 372 036 529 10.237 000 a Dependent Variable: YĐM Residuals Statisticsa Minimum Maximum Predicted Value Mean STĐ Deviation N 1.9051 4.1442 3.1286 46835 232 -1.87631 1.05927 00000 47073 232 STĐ Predicted Value -2.612 2.168 000 1.000 232 STĐ Residual -3.916 2.211 000 983 232 Residual a Dependent Variable: YĐM 249 Regression Variables Entered/Removeda Model Variables Entered Variables Removed Method VT, TRINHDO, TUOI, QUYMOGD, CQ, GTINH, NGHE, TĐ, Enter NTb a Dependent Variable: YĐM b All requested variables entered Model Summaryb Model R 782a R Square Adjusted R Square 611 STĐ Error of the Estimate 595 Durbin-Watson 42234 1.977 a Predictors: (Constant), VT, TRINHDO, TUOI, QUYMOGD, CQ, GTINH, NGHE, TĐ, NT b Dependent Variable: YĐM ANOVAa Sum of Squares Model df Mean Square Regression 62.259 6.918 Residual 39.599 222 178 101.858 231 Total F 38.782 Sig .000b a Dependent Variable: YĐM b Predictors: (Constant), VT, TRINHDO, TUOI, QUYMOGD, CQ, GTINH, NGHE, TĐ, NT 250 Coefficientsa Model Unstandardized Standardized Coefficients Coefficients B STĐ Error (Constant) 862 268 GTINH 006 060 TUOI 031 NGHE Beta t Sig 3.213 002 004 097 923 039 034 809 419 -.007 037 -.009 -.195 846 TRINHDO -.001 041 -.001 -.033 974 QUYMOG D 006 057 005 107 915 TĐ 199 034 277 5.904 000 CQ 049 045 048 1.078 282 NT 206 038 293 5.408 000 VT 273 034 424 8.060 000 a Dependent Variable: YĐM Residuals Statisticsa Minimum Maximum Predicted Value Mean STĐ Deviation N 1.7787 4.1755 3.1286 51915 232 -1.76666 88330 00000 41403 232 STĐ Predicted Value -2.600 2.017 000 1.000 232 STĐ Residual -4.183 2.091 000 980 232 Residual a Dependent Variable: YĐM 251 Regression Variables Entered/Removeda Model Variables Entered Variables Removed PL, NGHE, GTINH, TRINHDO, Method Enter QUYMOGD, TUOI, TĐ, CQ, NT, VTb a Dependent Variable: YĐM b All requested variables entered Model Summaryb Model R 870a R Square Adjusted R STĐ Error of Square the Estimate 757 746 Durbin-Watson 33439 2.002 a Predictors: (Constant), PL, NGHE, GTINH, TRINHDO, QUYMOGD, TUOI, TĐ, CQ, NT, VT b Dependent Variable: YĐM ANOVAa Sum of Squares Model df Mean Square Regression 77.147 10 7.715 Residual 24.711 221 112 101.858 231 Total F 68.996 Sig .000b a Dependent Variable: YĐM b Predictors: (Constant), PL, NGHE, GTINH, TRINHDO, QUYMOGD, TUOI, TĐ, CQ, NT, VT 252 Coefficientsa Model Unstandardized Standardized Coefficients Coefficients B (Constant) STĐ Error 304 218 -.043 047 TUOI 039 NGHE Beta t Sig 1.396 164 -.031 -.902 368 031 043 1.281 202 -.009 030 -.011 -.296 767 TRINHDO -.020 033 -.020 -.602 548 QUYMOG D -.035 045 -.026 -.763 446 TĐ 177 027 247 6.624 000 CQ 044 036 043 1.210 228 NT 204 030 290 6.769 000 VT 175 028 272 6.213 000 PL 306 027 419 11.539 000 GTINH a Dependent Variable: YĐM Residuals Statisticsa Minimum Maximum Predicted Value Mean STĐ Deviation N 1.6641 4.3753 3.1286 57790 232 -1.41610 90948 00000 32707 232 STĐ Predicted Value -2.534 2.157 000 1.000 232 STĐ Residual -4.235 2.720 000 978 232 Residual a Dependent Variable: YĐM 253 Regression Variables Entered/Removeda Model Variables Entered Variables Removed PL, CQ, TĐ, NT, VTb Method Enter a Dependent Variable: YĐM b All requested variables entered Model Summaryb Model R 868a R Square Adjusted R Square 754 STĐ Error of the Estimate 748 Durbin-Watson 33322 1.954 a Predictors: (Constant), PL, CQ, TĐ, NT, VT b Dependent Variable: YĐM ANOVAa Sum of Squares Model df Mean Square Regression 76.764 15.353 Residual 25.094 226 111 101.858 231 Total a Dependent Variable: YĐM b Predictors: (Constant), PL, CQ, TĐ, NT, VT F 138.272 Sig .000b 254 Coefficientsa Model Unstandardized Standardized Coefficients Coefficients B STĐ Error (Constant) 246 162 TĐ 179 026 CQ 038 NT Beta t Sig 1.517 131 249 6.888 000 034 038 1.120 264 199 030 283 6.744 000 VT 179 028 277 6.450 000 PL 301 026 412 11.477 000 a Dependent Variable: YĐM Residuals Statisticsa Minimum Maximum Predicted Value Mean STĐ Deviation N 1.6792 4.3249 3.1286 57647 232 -1.48308 89376 00000 32959 232 STĐ Predicted Value -2.514 2.075 000 1.000 232 STĐ Residual -4.451 2.682 000 989 232 Residual a Dependent Variable: YĐM Kiểm định biến kiểm soát Bằng kỹ thuật kiểm định giá trị trung bình hai tổng thể - mẫu độc lập (Independence Sample T-test) kiểm định phương sai yếu tố (One-Way ANOVA) kiểm định tác động khác biệt nhóm đặc điểm định tính nghề nghiệp, giới tính, độ tuổi… Biến định tính có giá trị - Dùng kiểm định Independent Sample T-Test 255 Biến định tính giá trị - Dùng kiểm định One - Way ANOVA Kết kiểm định One-Way ANOVA, bảng Test of Homogeneity of Variances, giá trị sig Kiểm định Levene (Levene Statistic) chia thành hai trường hợp: Trường hợp1 Trường hợp sig lớn 0.05 Nếu sig kiểm định Homogeneity of Variances > 0.05 phương sai lựa chọn biến định tính khơng khác xem xét tiếp đến kiểm định One-Way ANOVA Nếu sig bảng ANOVA < 0.05, kết luận: Có khác biệt có ý nghĩa thống kê trạng thái QĐM đáp viên thuộc nhóm khác Nếu sig bảng ANOVA >= 0.05, kết luận: Chưa có sở kết luận khác biệt trạng thái QĐM đáp viên thuộc nhóm khác Trường hợp Trường hợp sig nhỏ 0.05 Trường hợp sig kiểm định Homogeneity of Variances nhỏ 0.05, phương sai khác sau nên sử dụng bảng ANOVA để kết luận mà chuyển sang sử dụng kết kiểm định Post Hoc (thống kê Tamhane's T2) Kiểm định Post Hoc kiểm định khác biệt giá trị trung bình biến định lượng cặp thuộc tính biến định tính Nếu có cặp có khác biệt giá trị trung bình (sig < 0.05) theo thuộc tính biến định tính kết luận có khác biệt giá trị trung bình biến định lượng theo thuộc tính biến định tính Các giá trị sig bảng Post Hoc cần nhìn vào cột sig có giá trị < 0.05 kết luận ngay: Có khác biệt có ý nghĩa thống kê QĐM đáp viên thuộc nhóm khác Ngược lại, trường hợp cột giá trị sig bảng Post Hoc có sig >= 0.05, kết luận: Chưa có sở kết luận có khác biệt có ý nghĩa thống kê QĐM đáp viên thuộc nhóm khác Kiểm định tác động khác giới tính Biến định tính có giá trị - Dùng kiểm định Independent Sample T-Test Nếu giá trị Sig kiểm định Levene (kiểm định F) < 0.05 phương sai tổng thể khác nhau, ta sử dụng kết kiểm định t dịng Equal variances not assumed Nếu Sig ≥ 0.05 phương sai tổng thể không khác nhau, ta sử dụng kết kiểm định t dòng Equal variances assumed 256 Group Statistics GTINH YĐM Nam N Mean STĐ Deviation STĐ Error Mean 149 3.1421 63594 05210 83 3.1044 71507 07849 Nu Bảng cho thấy giá trị Sig kiểm định F = 0.228 > 0.05 nên chấp nhận giả thuyết H0: khơng có khác phương sai tổng thể => nên sử dụng kết dòng Equal variances assumed Independent Samples Test Levene's Test for t-test for Equality Equality of Variances of Means F YĐM Equal variances assumed Sig 1.133 t 288 Equal variances not assumed df 413 230 400 153.649 Independent Samples Test t-test for Equality of Means Sig (2tailed) Mean Difference STĐ Error Difference 95% Confidence Interval of the Difference Lower YĐ M Equal variances assumed Equal variances not assumed 680 03764 09111 -.14188 690 03764 09421 -.14847 257 Giá trị sig dòng Equal variances assumed = 0.680 > 0.05, kết luận khơng có khác biệt có ý nghĩa thơng ý định mua nhà đáp viên có giới tính khác Kiểm định theo quy mơ gia đình Group Statistics QUYMOGD YĐM N Mean STĐ Deviation STĐ Error Mean Gia dinh hat nhan 101 3.1403 69870 06952 Gia dinh da the he 131 3.1196 63860 05579 Bảng cho thấy giá trị Sig kiểm định F = 0.577 > 0.05 nên chấp nhận giả thuyết H0: khơng có khác phương sai tổng thể => sử dụng kết dòng Equal variances assumed Independent Samples Test Levene's Test for Equality of t-test for Equality Variances of Means F Equal variances YĐM assumed Equal variances not assumed Sig .311 t 577 df 235 230 232 204.909 Giá trị sig dòng Equal variances assumed = 0.0.815 > 0.05, kết luận khơng có khác biệt có ý nghĩa thơng ý định mua nhà đáp viên có giới tính khác 258 Independent Samples Test t-test for Equality of Means Sig (2tailed) Mean Difference STĐ Error Difference 95% Confidence Interval of the Difference Lower YĐM Equal variances assumed 815 02067 08811 -.15294 Equal variances not assumed 817 02067 08914 -.15508 Independent Samples Test t-test for Equality of Means 95% Confidence Interval of the Difference Upper YĐM Equal variances assumed 19428 Equal variances not assumed 19643 Kiểm định tác động khác biệt theo độ tuổi Kết kiểm định One-Way ANOVA, bảng Test of Homogeneity of Variances, giá trị Sig Kiểm định Levene (Levene Statistic) = 0.787 > 0.05, sử dụng kết bảng ANOVA 259 Test of Homogeneity of Variances YĐM Kiểm định Levene (Levene Statistic) df1 df2 239 Sig 229 787 Giá trị Sig bảng ANOVA = 0.648 > 0.05, kết luận: Chưa có sở kết luận khác biệt trạng thái QĐM đáp viên thuộc nhóm tuổi khác ANOVA YĐM Sum of Squares Between Groups df Mean Square 385 193 Within Groups 101.473 229 443 Total 101.858 231 F Sig .435 648 Kiểm định khác biệt theo nghề nghiệp ONEWAY YĐM BY NGHE Kết kiểm định One-Way ANOVA, bảng Test of Homogeneity of Variances, giá trị Sig Kiểm định Levene (Levene Statistic) = 0.834 > 0.05, sử dụng kết bảng ANOVA Test of Homogeneity of Variances YĐM Kiểm định Levene df1 df2 Sig (Levene Statistic) 288 228 834 260 Giá trị Sig bảng ANOVA = 0.547 > 0.05, kết luận: Chưa có sở kết luận khác biệt trạng thái ý định mua đáp viên có nghề nghiệp khác ANOVA YĐM Sum of df Mean Square F Sig Squares Between Groups 943 314 Within Groups 100.916 228 443 Total 101.858 231 710 547 Kiểm định khác biệt theo trình độ Descriptives YĐM N Mean STĐ STĐ 95% Confidence Deviation Error Interval for Mean Lower Bound Tot nghiep cap tro xuong Dai hoc Sau dai hoc Total 49 3.0340 79857 11408 2.8046 124 3.1573 64718 05812 3.0422 59 3.1469 57493 07485 2.9971 232 3.1286 66404 04360 3.0427 261 Descriptives YĐM 95% Confidence Interval for Mean Minimum Maximum Upper Bound Tot nghiep cap tro 3.2634 1.33 4.67 Dai hoc 3.2723 1.33 4.67 Sau dai hoc 3.2967 2.00 4.67 Total 3.2145 1.33 4.67 xuong Test of Homogeneity of Variances YĐM Kiểm định Levene df1 df2 Sig (Levene Statistic) 4.012 229 019 Kết kiểm định One-Way ANOVA, bảng Test of Homogeneity of Variances, giá trị Sig Kiểm định Levene (Levene Statistic) = 0.19 < 0.05, không sử dụng kết bảng ANOVA mà phải kiểm định Welch sử dụng kết bảng Robust Tests of Equality of Means Robust Tests of Equality of Means YĐM Statistica Welch 474 df1 df2 106.410 Sig .624 a Asymptotically F distributed Giá trị Sig bảng Robust Tests of Equality of Means = 0.624 > 0.05, khơng có khác biệt có ý nghĩa thống kê YĐM nhà người có trình độ giáo dục khác ... 5.2.2 Chính sách nhà khu vực thị Việt Nam .138 5.3 Một số khuyến nghị nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà người dân khu vực đô thị Việt Nam 140 5.3.1 Khuyến nghị người tiêu dùng... độ ảnh hưởng nhân tố đến YĐM nhà người dân khu vực đô thị Việt Nam Cụ thể là: So sánh khác mức độ ảnh hưởng nhân tố lên YĐM khách hàng trung lưu 02 loại nhà chung cư nhà riêng khu vực độ thi Việt. .. KHUNG LÝ THUYẾT 57 2.1 Tổng quan khu vực nghiên cứu 57 2.1.1 Khu vực đô thị Việt Nam .57 2.1.2 Nhà khu vực đô thị Việt Nam 57 2.1.3 Đặc điểm nhà khu vực đô thị Việt