Đang tải... (xem toàn văn)
Mục đích của luận văn nhằm đánh giá thực trạng hoạt động quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất qua một số dự án trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk, kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại; Tìm ra giải pháp để khắc phục những hạn chế, bất cập, nhằm tăng cường quản lý nhà nước về công tác đấu giá QSD đất nói chung và trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk nói riêng.
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA ……/…… NGUYỄN MINH ĐỨC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẦU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT- TỈNH ĐẮK LẮK Chuyên ngành: Quản lý Cơng Mã số: 60 34 04 03 TĨM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ CÔNG Đắk Lắk- 2017 MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài luận văn Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSD đất giải pháp quan trọng quy định từ có Luật Đất đai năm 2013 nhằm đảm bảo tính cơng khai, minh bạch quản lý, sử dụng đất Tuy nhiên, thực tế, việc triển khai thực nhiều bất cập, ví dụ quy định giá khởi điểm để đấu giá cịn mang nặng tính hành chính, chưa bám sát nhu cầu thị trường, thủ tục để đưa đất vào đấu giá phải qua nhiều khâu, nhiều công đoạn gây thời gian… Học viên chọn đề tài: “Quản lý nhà nước đấu giá QSD đất địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk”, làm luận văn thạc sỹ chuyên ngành Quản lý cơng Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn Chưa có đề tài nghiên cứu liên quan đến quản lý nhà nước đấu giá QSD đất thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk Mục đích nhiệm vụ luận văn 3.1 Mục đích: - Đánh giá thực trạng hoạt động quản lý nhà nước đấu giá QSD đất qua số dự án địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk, kết đạt hạn chế cịn tồn tại; - Tìm giải pháp để khắc phục hạn chế, bất cập, nhằm tăng cường quản lý nhà nước công tác đấu giá QSD đất nói chung địa bàn thành phố Bn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk nói riêng 3.2 Nhiệm vụ: - Nghiên cứu sở lý luận pháp lý đấu giá QSD đất nước ta - Điều tra, khảo sát thu thập tài liệu, số liệu đấu giá QSD đất; phân tích, đánh giá thực trạng đấu giá QSD đất địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk - Đưa giải pháp, kiến nghị nhằm khắc phục bất cập công tác đấu giá QSD đất thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk Đối tượng phạm vi nghiên cứu luận văn 4.1 Đối tượng nghiên cứu: 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu luận văn 5.1 Phương pháp luận Trong trình nghiên cứu, dựa sở lý luận chủ nghĩa Mác- Lê nin (chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử) , tư tưởng Hồ Chí Minh quan điểm Đảng sách đất đai 5.2 Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu: Điều tra thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất; Các văn liên quan đến công tác đấu giá QSD đất; thu thập tài liệu, số liệu liên quan đến dự án đấu giá QSD đất quy trình đấu giá, nguồn gốc đất, quy hoạch, bước xây dựng giá sàn, giá trúng đấu giá - Phương pháp phân tích tổng hợp: Kết hợp yếu tố định tính với định lượng, vấn đề vĩ mô vi mơ phân tích, mơ tả, so sánh đánh giá quy trình, hiệu cơng tác đấu giá QSD đất - Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn, nhà quản lý lĩnh vực BĐS, quy hoạch, xây dựng, tài quản lý sử dụng đất - Phương pháp xử lý số liệu phần mềm máy tính: Tổng hợp phân tích số liệu, thuộc tính phần mềm Excel Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Đề tài tổng kết phương diện lý luận, sở khoa học việc quản lý nhà nước đấu giá QSD đất, quy trình tổ chức, thực đấu giá QSD đất hoạt động quản lý quan nhà nước có thẩm quyền đấu giá QSD đất Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận đấu giá QSD đất quản lý nhà nước đấu giá QSD đất Chương 2: Thực trạng đấu giá QSD đất thực trạng quản lý nhà nước đấu giá QSD đất địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk Chương 3: Phương hướng giải pháp nâng cao hiệu quản lý nhà nước đấu giá QSD đất Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Một số khái niệm 1.1.1 Khái niệm đất Đất nông thôn đất thuộc phạm vi địa giới hành xã Đất đô thị đất thuộc phạm vi địa giới hành phường, thị trấn 1.1.2 Khái niệm đấu giá Theo điều 5, Luật đấu giá tài sản 2016, đấu giá tài sản hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự thủ tục quy định Đấu giá tài sản dịch vụ có từ lâu đời tương đối phát triển nước có kinh tế thị trường đầy đủ Tuy nhiên, nước ta, hoạt động đấu giá tài sản thực bắt đầu phát triển Đảng Nhà nước ta áp dụng sách mở cửa, chuyển đổi kinh tế từ chế tập trung, quan liêu, bao cấp sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa với hình thành phát triển pháp luật bán đấu giá tài sản qua giai đoạn khác 1.1.3 Khái niệm Đấu giá QSD đất Hiện nay, chưa đưa khái niệm thức đấu giá QSD đất Hà Nội địa phương đưa quan niệm đấu giá QSD đất Theo khoản 1, điều 1, Quyết định số 137/2005/QĐ-UB ngày 09/09/2005 UBND Thành phố Hà Nội việc đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội, theo “đấu giá QSD đất việc quan nhà nước có thẩm quyền cơng khai lựa chọn nhà đầu tư tổ chức, hộ gia đình nước thuộc thành phần kinh tế có đủ điều kiện vốn khả đảm bảo yêu cầu kỹ thuật dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội địa bàn Thành phố” [22] 1.1.4 Vai trò đấu giá QSD đất nhân tố ảnh hưởng đến đấu giá QSD đất Đấu giá QSD đất có 05 vài trò bản: Thứ nhất, đấu giá QSD đất mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào ngân sách nhà nước để đầu tư xây dựng cải tạo hạ tầng Đối tượng tham gia đấu giá không bị ràng buộc thành phần kinh tế, miễn đáp ứng đủ yêu cầu tài kỹ thuật dự án Do có nhiều nhà đầu tư tham gia đấu giá QSD đất đất, tạo canh tranh lành mạnh người tham gia đấu giá mức giá trúng sát với giá trị thực tế thị trường Chính địa phương tăng thu tối đa cho nguồn vốn, chủ động đầu tư xây dựng sở, hạ tầng phúc lợi xã hội địa phương tránh tình trạng trông chờ vào ngân sách nhà nước Thứ hai, đấu giá QSD đất chọn chủ đầu tư có đủ lực, góp phần nâng cao hiệu sử dụng đất, đảm bảo thực quy hoạch cách đồng Thứ ba, đấu giá QSD đất để Nhà nước xác định giá đất, góp phần tạo mặt giá bình ổn thị trường BĐS, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS cách lành mạnh Thứ tư, đấu giá QSD đất góp phần ổn định tình hình trị phát triển kinh tế cách bền vững Thứ năm, đấu giá QSD đất góp phần vào q trình cải cách hành Người tham gia đấu giá sai trúng đấu giá hỗ trợ cách tốt làm hồ sơ đất góp phần thúc đẩy q trình giải nhanh gọn thủ tục hành 1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá QSD đất bao gồm: Các sách Nhà nước: yếu tố gần quan trọng đấu giá QSD đất Mọi quan tâm, thu hút nhà đầu tư đấu giá chủ yếu phụ thuộc vào sách nhà nước ( quy hoạch, sách đầu tư nâng cấp, cải tạo hệ thống sở hạ tầng …) Công tác đấu giá QSD đất có phát huy hết vai trị hiệu hay khơng phụ thuộc nhiều vào sách Nhà nước 1.2 Quản lý nhà nước đấu giá QSD đất 1.2.1 Quan niệm quản lý quản lý nhà nước Thuật ngữ quản lý hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau, góc độ lĩnh vực sống Quản lý đối tượng nghiên cứu nhiều ngành khoa học tự nhiên xã hội Quản lý nhà nước dạng quản lý xã hội, mang tính quyền lực nhà nước, sử dụng quyền lực nhà nước để điều chỉnh quan hệ xã hội hành vi hoạt động người Trong chủ thể quản lý xã hội Nhà nước chủ thể quản lý xã hội toàn dân, toàn diện pháp luật Quản lý nhà nước tác động, điều chỉnh chủ thể mang quyền lực nhà nước 1.2.2 Khái niệm đặc điểm quản lý nhà nước đấu giá QSD đất Quản lý nhà nước tác động mang tính Quyền lực- Tổ chức quan quản lý nhà nước, cá nhân có thẩm quyền tới đối tượng bị quản lý nhằm đạt mục tiêu chủ thể quản lý nhà nước đặt Quản lý nhà nước đấu giá QSD đất lĩnh vực quản lý nhà nước Do đó, hiểu hoạt động quan quản lý nhà nước có thẩm quyền việc sử dụng phương pháp, cơng cụ quản lý thích hợp tác động, điều chỉnh tới trình hoạt động đấu giá QSD đất nhằm đảm bảo mục tiêu để hoạt động đấu giá QSD đất Theo điều 4- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 Thủ tướng Chính phủ quy định: “ Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật đất đai loại đất nào, dự án có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá loại đất đó, dự án đó” 1.2.3 Nội dung quản lý nhà nước đấu giá QSD đất Nhà nước quản lý hoạt động đấu giá QSD đất hệ thống văn quy phạm pháp luật, thông qua tổ chức, quan giao quyền cán bộ, cơng chức có chun mơn phù hợp, đảm bảo u cầu quy trình, thủ tục, tính khoa học hiệu 1.2.3.1 Ban hành văn quản lý nhà nước đấu giá QSD đất Xây dựng pháp luật đất đai, có pháp luật đấu giá QSD đất kết trình nhận thức vận động, phát triển quan hệ đất đai kinh tế thị trường định hướng XHCN 1.2.3.2 Tổ chức thực pháp luật đấu giá QSD đất Trước đất mang đấu giá, quan nhà nước có thẩm quyền phải tiến hành hoạt động sau: + Xác định địa giới hành chính, lập quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập đồ hành Lập quản lý hồ sơ địa giới hành chính: Lập đồ hành chính: Bản đồ hành đồ thể ranh giới đơn vị hành yếu tố địa lý, địa hình có liền quan đến mốc địa giới hành Thẩm quyền lập quản lý đồ hành phân cấp sau: - Bộ Tài nguyên Môi trường đạo việc lập đồ hành cấp phạm vi nước tổ chức thực việc lập đồ hành cấp quốc gia, cấp tỉnh - UBND cấp tỉnh tổ chức thực việc lập đồ hành cấp thành phố Bản đồ hành địa phương lập sở đồ địa giới hành địa phương Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất: Là công vệc công tác quản lý đất đai.Thông qua công tác Nhà nước nắm toàn vốn đất đai số lượng lẫn chất lượng đất xác định đất để mang đấu giá Bản đồ trạng sử dụng đất, đồ quy hoạch sử dụng đất: + Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: +Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,chuyển mục đích sử dụng đất Trong kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, mối quan hệ xã hội lĩnh vực đất đai phát triển đa dạng hơn, phức tạp Mối quan hệ đươc xây dựng sở phát triển lực lượng sản xuất phù hợp với tính chất trình độ lực lượng sản xuất Thực chủ trương sách Đảng, Nhà nước giao đất đến hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài ổn định để sản xuất nông nghiệp Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp giá trị QSD đất Thực việc giao đất: Nhà nước tiến hành giao đất hai hình thức: - Giao đất khơng thu tiền sử dụng đất: Các tổ chức trồng rừng bảo vệ rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; Các tổ chức Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức trị- xã hội sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc, sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phịng, xây dựng cơng trình thuộc ngành lĩnh vực nghiệp kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao; Hộ gia đình cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp mà nguồn sơng chủ yếu thu nhập có từ hoạt động sản xuất đó; Tổ chức sử dụng đất vào mục đích cơng cộng - Giao đất có thu tiền sử dụng đất: Đây hình thức giao đất thông qua đấu giá QSD đất cho hộ gia đình cá nhân có nhu cầu sử dụng đất làm nhà ở; Tổ chức kinh tế sử dụng đất đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê; Tổ chức kinh tế đầu xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê QSD đất gắn với kết cấu hạ tầng đó; Giao đất có thu tiền sử dụng đất số trường hợp để tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo dự án Thực đấu giá đất thực thông qua máy quản lý nhà nước Bộ Tài Ngun Mơi Trường chịu trách nhiệm trước phủ việc quản lý nhà nước đất đai Tương tự vậy, cấp tỉnh sở tài ngun mơi trường, cấp thành phố phịng tài nguyên môi trường, cấp xã cán địa tổ chức đấu giá quyến sử dụng đất mà đề nghị tổ chức phát triển quỹ đất cấp thành phố đấu giá QSD đất xã có quỹ đất cần đấu giá 1.2.3.3 Thanh tra, kiểm tra, giám sát giải khiếu nại, tố cáo đấu giá QSD đất Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật đất đai sau trúng giá QSD đất: Thanh tra đất đai việc xem xét cách khách quan hoạt động chấp hành, thi hành quy định pháp luật đất đai tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất quan quản lý đất đai nhằm đảm bảo cho quy định thực thực Việc giám sát thực bán đấu giá QSD đất thể Điều 11, thông tư 14/2015/TTLT-BNTMT-BTP, cụ thể: “1 Đơn vị thực bán đấu giá QSD đất có trách nhiệm thực bán đấu giá QSD đất với trình tự, thủ tục quy định pháp luật đấu giá tài sản nội dung cụ thể hợp đồng thuê thực bán đấu giá QSD đất Đơn vị tổ chức thực việc đấu giá QSD đất có trách nhiệm cử đại diện tham dự, giám sát việc thực bán đấu giá QSD đất Tùy trường hợp cụ thể, đơn vị tổ chức thực việc đấu giá QSD đất phối hợp với đơn vị thực bán đấu giá mời đại diện quan tài ngun mơi trường, tư pháp, tài chính, quyền địa phương nơi có đất bán đấu giá đại diện tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến tham dự, giám sát thực bán đấu giá QSD đất.” Khi giám sát, phát có sai phạm, người có liên quan có quyền yêu cầu Hội đồng bán đấu giá hủy kết bán đấu giá 1.3 Kinh nghiệm đấu giá QSD đất số địa phương Việt Nam Tuy sách đấu giá QSD đất triển khai thực số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đạt kết định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất Nhà nước Một số mơ hình đấu giá QSD đất áp dụng có quy mơ vừa nhỏ với loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác thành phố Hà Nội, thành phố Đà Nẵng Sau sơ lược tình hình đấu giá đất số địa phương thời gian qua 1.3.1 Đấu giá QSD đất thành phố Hà Nội 1.3.2 Đấu giá QSD đất thành phố Đà Nẵng Tiểu kết chương 1: Quản lý nhà nước đấu giá QSD đất lĩnh vực quản lý nhà nước Hoạt động quản lý nhà nước đấu giá QSD đất gồm ba lĩnh vực bản: Hoạt động ban hành văn quy phạm pháp luật; tổ chức thực văn hoạt động kiểm tra, giám sát việc thực quyền nghĩa vụ người trúng đấu giá QSD đất Như khung lý luận nguyên tắc, nội dung quản lý nhà nước đấu giá QSD đất, yếu tổ ảnh hưởng đến đấu giá QSD đất sở để đánh giá thực trạng quản lý nhà nước đấu giá QSD đất địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk Chương THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT 2.1 Khái quát đất đai sử dụng đất thành phố Buôn Ma Thuột 2.1.2.3 Xác định địa giới hành chính, lập quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập đồ hành Việc xác định địa giới hành chính, lập quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập đồ hành thực tốt theo Chỉ thị 364/HĐBT ngày 06/11/1991 Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay Thủ tướng Chính phủ) Đến thành phố xác định địa giới hành yếu tố mốc giới chuyển vẽ lên đồ, xác định ổn định khơng có tranh chấp; hồ sơ lưu trữ theo quy định 2.1.2.4 Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận QSD đất, lập quản lý hồ sơ địa Số giấy chứng nhận cấp tính đến 31/12/2016 80.103 giấy So sánh với giai đoạn trước nhận thấy tình hình cấp GCNQSDĐ quan tâm đẩy nhanh tiến độ nên kết đạt có chuyển biến tích cực Kết xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ theo hình thức tập trung triển khai xã, phường từ năm 2005 địa bàn thành phố: Tổng hồ sơ xã, phường đăng ký: 28.727 hồ sơ, hồ sơ đủ điều kiện giải quyết: 24.983 hồ sơ, hồ sơ không đủ điều kiện: 3.744 hồ sơ (trong hồ sơ đăng ký tập trung 13 phường: 25.977 hồ sơ, hồ sơ không đủ điều kiện 3.744 hồ sơ, hồ sơ đủ điều kiện 22.233 hồ sơ) 2.1.2.5 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Trong năm qua việc lập quy hoạch sử dụng đất kế hoạch sử dụng đất cấp thành phố cấp xã, phường triển khai đồng Hiện thành phố tiến hành lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm giai đoạn 2015-2020 hai cấp Đây nguồn tài liệu quan trọng làm sở pháp lý cho công tác quản lý, sử dụng đất đai địa bàn thành phố, tạo điều kiện cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào đất theo chiều sâu nhằm sử 2.1.2.6 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật đất đai; giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Công tác tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật đất đai xử lý vi phạm pháp luật đất đai thực thường xuyên nhiều hình thức thanh, kiểm tra theo kế hoạch đột xuất Công tác góp phần nâng cao ý thức chấp hành pháp luật đất đai cho người sử dụng đất, đưa đất đai vào sử dụng mục đích, bền vững, có hiệu Kiểm tra, xử lý trường hợp vi phạm khai thác nguồn nước, khai thác đá xây dựng sở sản xuất gây ô nhiễm môi trường địa bàn 11 2.1.2.4 Thực trạng tổ chức máy thực đấu giá QSD đất Trước năm 2011: Căn Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng 08 năm 2005 Thủ tướng Chính phủ việc ban hành quy chế đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất; Chỉ thị 18/2006/CT-TTg ngày 15/05/2006 việc tăng cường thực Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 Chính phủ bán đấu giá tài sản; Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng năm 2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Từ năm 2011 đến nay: Căn Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 17/8/2006 Chính phủ quy định quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm thực nhiệm vụ, tổ chức máy, biên chế tài đơn vị nghiệp công lập; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; Thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 08/01/2010 bộ: Tài ngun Mơi trường, Nội vụ, Tài hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cấu tổ chức chế tài tổ chức Phát triển quỹ đất 2.2 Thực trạng quản lý nhà nước đấu giá QSD đất thành phố Buôn Ma Thuột Đấu giá QSD đất để tạo vốn xây dựng sở hạ tầng chủ trương lớn Thành ủy, HĐND, UBND thành phố Buôn Ma Thuột tổ chức thực từ năm 2004 Nhưng từ năm 2007, Buôn Ma Thuột bắt đầu thực dự án đầu tư cải tạo, xây dựng sở hạ tầng, chuẩn bị điều kiện để hình thành khu dân cư hình thức đấu giá QSD đất triển khai thực mạnh mẽ nhằm tạo nguồn vốn đầu tư thực dự án Trong phạm vi nghiên cứu đề tài, tiến hành nghiên cứu quản lý nhà nước đấu giá QSD đất phường, xã từ năm 2012 đến cuối năm 2016 2.2.1 Các văn đấu giá QSD đất áp dụng thành phố Buôn Ma Thuột Trong thời gian qua, Chính phủ UBND tỉnh Đắk Lắk ban hành nhiều văn để đạo hướng dẫn tổ chức thực đấu giá QSĐ đất Tuy nhiên số văn khơng cịn phù hợp với thực tế thành phố Buôn Ma Thuột, bộc lộ nhiều mâu thuẩn, hạn chế nên thay điều chỉnh, bổ sung để phù hợp với thực tiễn công tác đấu giá QSD đất Hệ thống văn bao gồm (bảng 2.1) Bảng 2.1 Văn đấu giá QSD đất áp dụng thành phố Buôn Ma Thuột 12 Trung ương Năm ban Tên văn hành Ghi 1993 Luật đất đai năm 1993 Hết hiệu lực 2003 Luật đất đai năm 2003 Hết hiệu lực 2005 Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18 tháng 01 Hết hiệu lực năm 2005 Chính phủ bán đấu giá tài sản 2005 Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày tháng năm 2005 Bộ Tư pháp hướng dẫn số Hết hiệu lực quy định Nghị định số 05/2005/NĐ-CP 2005 Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng 08 năm 2005 Thủ tướng Chính phủ việc Hết hiệu lực ban hành quy chế đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 2006 Chỉ thị 18/2006/CT-TTg ngày 15/05/2006 việc tăng cường thực Nghị định số 05/2005/NĐHết hiệu lực CP ngày 18/01/2005 Chính phủ bán đấu giá tài sản 2010 2010 2012 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng năm 2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Cịn hiệu lực Thơng tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06 tháng 12 năm 2010 Bộ Tư pháp Quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ- Còn hiệu lực CP ngày 04 tháng năm 2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng năm 2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất Cịn hiệu lực cho thuê đất; 13 Luật Đất đai 2013 2013 Còn hiệu lực Địa phương Năm ban Tên văn hành Ghi 2004 Quyết định số 02/2004/QĐ-UBND ngày 07 tháng 01 năm 2004 việc ban hành Quy chế Hết hiệu lực đấu giá QSD đất để giao đất, cho thuê đất địa bàn tỉnh Đắk Lắk 2006 Quyết định số 52/2006/QĐ-UBND ngày 04 tháng 02 năm 2006 Về việc sửa đổi, bổ sung số điều Quy chế đấu giá QSD đất để Hết hiệu lực giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 2010 Quyết định số 20/2010/QĐ-UBND ngày 22 tháng năm 2010 việc ban hành Quy chế đấu Hết hiệu lực giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Đắk Lắk 2015 Nghị số 10/2015/NQ-HĐND ngày 12 tháng năm 2015 Hội đồng nhân dân tỉnh Đắk Lắk khoá XVI, kỳ họp thứ việc điều Còn hiệu lưc chỉnh, bãi bỏ số loại phí, lệ phí địa bàn tỉnh Đắk Lắk 2016 Quyết định Số: 09/2016/QĐ-UBND ngày 09 tháng năm 2016 UBND tỉnh Đắk Lắk việc ban hành quy chế đấu giá tài sản nhà nước Còn hiệu lực địa bàn tỉnh Đắk Lắk (Nguồn: Số liệu điều tra, năm 2017) Trong văn Trung ương có văn quy định chung cho công tác bán đấu giá tài sản Mặc dù đấu giá QSD đất thực thời gian dài hầu hết địa phương nước Chính phủ chưa có văn quy định riêng cho lĩnh vực để áp dụng thống nước Để tổ chức thực đấu giá QSD đất cho địa phương địa phương tự xây dựng quy chế việc tổ 14 chức thực có khác địa phương Riêng đấu giá QSD đất địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột thực dựa Quyết định số 09/2016/QĐ-UBND ngày 09 tháng năm 2016 việc ban hành ban hành quy chế đấu giá tài sản nhà nước địa bàn tỉnh Đắk Lắk 2.2.2 Quy trình đấu giá QSD đất áp dụng địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột Bước 1: Thành lập hội đồng đấu giá QSD đất Bước 2: Xây dựng giá khởi điểm để đấu giá Bước 3: Công bố, công khai đất, khu vực tổ chức đấu giá QSD đất phương tiện thông tin đại chúng (ít lần), thời gian từ lúc công khai đến lúc tổ chức đấu giá tối thiểu 30 ngày Bước 4: Tổ chức đăng ký tham gia đấu giá QSD đất: Bước 5: Tổ chức đấu giá công khai, bước thực xã, thị trấn nơi có đất đấu giá Bước 6: Phê duyệt kết trúng đấu giá QSD đất Bước 7: Lập thủ tục giao đất, cấp GCNQSD đất cho người trúng đấu giá Qua trình điều tra thực tế tham gia khảo sát phiên đấu giá cho thấy, quy trình thực hợp lý, giúp cho quan chuyên môn chủ động công tác tổ chức thực đấu giá 2.2.3 Quy chế đấu giá QSD đất áp dụng thành phố Buôn Ma Thuột Tài sản bán đấu giá giá khởi điểm tài sản: Đối tượng điều kiện đăng ký tham gia đấu giá QSD đất: Cách thức đăng ký tham gia đấu giá QSD đất: Cách thức đấu giá: Bước giá: Người tham gia đấu giá nhận lại tiền đặt trước trường hợp sau: Người tham gia đấu giá không nhận lại tiền đặt trước trường Các trường hợp không tiếp tục tham gia đấu giá: Một số trường hợp cụ thể: 11 Xử lý vi phạm: 15 2.2.4 Thực trạng kết đấu giá QSD đất số dự án thành phố Buôn Ma Thuột 2.2.4.1 Giới thiệu chung: Thực bán đấu giá trước chứng kiến hội đồng giám sát bán đấu giá QSD đất gồm có đại diện phịng Tài ngun Mơi trường thành phố, đại diện phịng Tài kế hoạch thành phố, đại diện Chi cục thuế thành phố, đại diện phòng Tư pháp thành phố Bn Ma Thuột Chủ tịch Phó chủ tịch UBND xã, phường nơi có đất 2.2.4.2 Kết đấu giá QSD đất phường Tân An, thành phố Buôn 2.2.4.3 Kết đấu giá QSD đất phường Tân Hịa, thành phố Bn Ma Thuột: 2.2.4.4 Kết đấu giá QSD đất phường Tân Lập, thành phố Buôn Ma Thuột: 2.2.4.5 Kết đấu giá QSD đất phường EaTam, thành phố Buôn Ma Thuột: 2.2.4.6 Kết đấu giá QSD đất xã Hịa Thuận, thành phố Bn Ma Thuột Bảng 2.2 Chênh lệch giá đất giá khởi điểm giá trúng đấu giá Đơn vị tính: Đồng STT Phường/xã Tân An Tân Hòa Năm Giá khởi điểm Giá trúng đấu giá Hệ số tăng 2012 6.000.000.000 7.120.000.000 1,18 2013 31.500.000.000 35.650.000.000 1,13 2014 40.165.350.000 42.200.000.500.000 1,05 2015 23.256.000.000 27.150.000.000 1,16 2016 31.350.000.000 35.156.500.000 1,12 2012 - - - 2013 - - 2014 12.250.000.000 12.750.000.000 1,04 2015 13.165.500.000 17.250.000.000 1,31 2016 18.400.325.000 18.952.165.000 1,02 16 Tân Lập EaTam Hòa Thuận 2012 8.250.165.000 12.365.125.000 1,49 2013 1.370.000.000 1.387.640.000 1,01 2014 6.500.125.000 3.812.500.000 1,04 2015 45.850.000.000 51.831.125.000 1,13 2016 17.563.000.000 19.250.000.000 1,09 2012 717.000.000 1.425.380.000 1,98 2013 600.000.000 1.320.650.000 2,22 2014 2.020.000.000 2.052.000.000 1,01 2015 1.250.725.000 1.370.500.000 1,09 2016 2.800.000.000 3.125.850.000 1,11 2012 1.600.000.000 2.415.650.000 1,52 2013 - - - 2014 - - 2015 6.000.000.000 7.125.450.000 1,18 2016 1.450.000.000 1.850.000.000 1,27 (Nguồn cung cấp: Điều tra thực tế) 2.3 Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSD đất thành phố Buôn Ma Thuột 2.3.1 Hiệu đạt Phương thức đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất chủ trương đắn Đảng, Nhà nước quyền địa phương cấp nhằm nâng cao giá trị tiềm đất đai giảm bớt tiêu cực việc giao đất có thu tiền sử dụng đất mang lại Đấu giá QSD đất mang lại nhiều kết khả quan đạt nhiều mặt nhiều lĩnh vực kinh tế, xã hội công tác quản lý đất đai Những ưu điểm vượt trội đấu giá QSD đất thể mặt sau 2.3.1.1 Hiệu kinh tế: Đối với Nhà nước: Khai thác hợp lý quỹ đất Huy động nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư xây dựng Nhà nước đầu tư cho vay để giải phóng mặt bằng, làm sở hạ tầng; đưa đấu giá người dân nhà đầu tư bỏ vốn để tham gia Số tiền 17 thu sử dụng vào việc trả nợ tiền vay Nhà nước, phát triển sở hạ tầng địa phương Tạo nguồn vốn từ đấu giá QSD đất để đầu tư cho dự án khác tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phương Nhà nước thu hồi đất để xây dựng cơng trình nói chung dự án đấu giá đất nói riêng Đối với người sử dụng đất: Đất để đấu giá đất phê duyệt quy hoạch nên tính an tồn cao, người mua Nhà nước bảo đảm tính pháp lý đất, đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ Nếu mua đất thị trường tự do, người mua thường phải nhiều cơng để tìm hiểu giấy tờ hay vị trí quy hoạch đất đưa định riêng đất đem đấu giá, yếu tố đảm bảo 2.3.1.2 Hiệu xã hội: Đấu giá QSD đất hình thức đảm bảo cho chủ trương “ đấu giá QSD đất để tạo vốn xây dựng sở hạ tầng” thực hiệu Ngoài khu vực đầu tư xây dựng hệ thống sở hạ tầng trước đưa vào đấu giá địa phương cịn sử dụng kinh phí từ đấu giá đất để tiếp tục đầu tư xây dựng sở hạ tầng Điển hình như, năm 2012 thành phố Bn Ma Thuột trích lại 40% tiền thu từ đấu giá QSD đất với tổng số tiền 88.591,52 triệu đồng để đầu tư xây dựng hệ thống sở hạ tầng mục tiêu phát triển kinh tế xã hội khác.[24] Điều tạo khu dân cư đồng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dần đáp ứng nhu cầu sinh hoạt người dân, phù hợp với quy hoạch chung địa phương, góp phần nâng cao đời sống vật chất, tinh thần nhân dân 2.3.1.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai Ngoài hiệu mặt kinh tế, xã hội, đấu giá quyền sữ dụng đất mang lại hiệu việc quản lý sử dụng đất đai 2.3.2 Hạn chế, tồn 2.3.2.1 Công tác tổ chức: Công tác bồi thường giải phóng mặt số dự án sử dụng quỹ đất để đầu tư sở hạ tầng nhiều bất cập Chẳng hạn, dự án thực đấu giá QSD đất lấy đất nông nghiệp hộ gia đình cá nhân có giá trị bồi thường khơng cao Trong đó, sau sở hạ tầng dự án hoàn thành khu vực đất có giá trúng đấu giá cao Điều làm cho nhân dân cảm thấy xúc, gây khó khăn giải phóng mặt số dự án 18 Việc xác định mức giá khởi điểm số tồn chưa có đội ngũ cán chuyên làm công tác định giá đất mà hầu hết thực kiêm nhiệm, chưa đào tạo chuyên nghiệp lĩnh vực định giá, khả hiểu phương pháp xác định giá đất chưa đầy đủ Những tồn làm cho việc xây dựng giá khởi điểm đấu giá QSD đất chưa khoa học, mang nặng tính hành dẫn đến giá khởi điểm để đưa đấu giá chưa thật sát với giá thị trường, tạo điều kiện cho số “cò” hoạt động lĩnh vực đấu giá đất tồn 2.3.2.2 Đối với công tác quản lý đất đai trật tự xây dựng: - Đối với dự án đấu giá QSD đất nhỏ lẻ không tạo mối liên kết hạ tầng khu vực xung quanh; thực quy hoạch không tốt dẫn đến tình trạng thị bị chia nhỏ theo kiểu phân Trong để khắc phục tình trạng : ”đơ thị bị băm nhỏ” Luật đất đai 2003 khơng cho phép hình thức phân lô bán trước Tiểu kết chương Phương thức đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất chủ trương đắn Đảng, Nhà nước quyền địa phương cấp nhằm nâng cao giá trị tiềm đất đai giảm bớt tiêu cực việc giao đất có thu tiền sử dụng đất mang lại Đấu giá QSD đất thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk mang lại nhiều kết mặt kinh tế tạo nguồn vốn từ đấu giá QSD đất để đầu tư cho dự án, tạo minh bạch, công khai cho người dân tham gia đấu giá QSD đất, phía quan nhà nước có thẩm quyền quản lý quỹ đất có hiệu quả, với quy hoạch duyệt Tuy nhiên, cơng tác tổ chức bán đấu giá cịn nhiều bất cập, cịn phải tiếp tục hồn thiện thời gian tới, ví dụ chưa có đội ngũ cán chuyên làm công tác định giá đất mà hầu hết thực kiêm nhiệm; công tác kiểm tra hồ sơ người tham gia đấu giá chưa chặt chẽ, tượng người thân gia đình (vợ chồng, cha con…), có tượng “dàn xếp” việc bỏ giá … 19 Chương 3: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT, TỈNH ĐẮK LẮK 3.1 Quan điểm 3.2 Giải pháp 3.2.1 Giải pháp nâng cao lực quản lý nhà nước đấu giá QSD đất 3.2.2 Giải pháp quy hoạch khu đất phục vụ đấu giá QSD đất 3.2.3 Giải pháp tổ chức đấu giá QSD đất 3.2.4 Giải pháp để hạn chế tượng thơng thầu q trình đấu giá QSD đất 20 3.2.5 Giải pháp bồi thường giải phóng mặt khu đất đấu giá phục vụ việc đấu giá QSD đất tạo vốn đầu tư sở hạ tầng Tiểu kết chương 3: Để công tác đấu giá QSD đất mang lại hiệu tích cực nhất, địi hỏi phải thực nhiều giải pháp đồng bước tháo gỡ vướng mắc bất cập, nhiên vấn đề chế sách phải tạo lập thị trường đất đai phải thị trường cạnh tranh, minh bạch có điều tiết Nhà nước Khi có thị trường đất đai, việc xác lập giá thị trường thuận lợi để Nhà nước quy định giá đất theo khung bảng giá phục vụ cho công tác quản lý đấu giá đất đai Với cách làm trên, công tác đấu giá QSD đất tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thực quyền nghĩa vụ đất đai, thúc đẩy phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS làm ăn chân chính, đồng thời hạn chế tình trạng chủ đầu tư dự án làm ăn chụp giật, manh mún làm ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống nhân dân lành mạnh thị trường BĐS Cách làm nhằm đáp ứng mục tiêu nhiệm vụ ngân sách mà nhà nước đặt thời kỳ hội nhập 21 KẾT LUẬN Đấu giá QSD đất thực chất hình thức chuyển nhượng quyền sữ dụng đất đặc biệt, Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách bên đối tác giao dịch BĐS Điểm khác biệt hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền sữ dụng đất thị trường không qua mặc mà thông qua chế đấu giá công khai để định giá bán Qua thực tiễn đấu giá QSD đất thời gian qua cho thấy: Hệ thống văn quy phạm pháp luật, sách pháp luật bán đấu giá tài sản nói chung đấu giá QSD đất nói riêng áp dụng địa bàn thành phố Bn Ma Thuột dần hồn thiện bảo đảm quan hệ đất đai Kiến nghị: Nhà nước cần nghiên cứu ban hành đồng văn pháp luật bán đấu giá tài sản nói chung đấu giá QSD đất nói riêng để dần khắc phục tồn đấu giá; cải cách hành lĩnh vực quản lý đất đai theo định hướng xã hội hóa cung cấp dịch vụ công lĩnh vực quản lý đất đai; xây dựng phát triển mơ hình cung cấp dịch vụ cơng tổ chức ngồi cơng lập, đặc biệt lĩnh vực điều tra bản, định giá đất, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đấu giá QSD đất, đăng ký đất đai; Đẩy mạnh ứng dụng tiến khoa học - công nghệ, đại hóa hệ thống quản lý đất đai cho công tác đấu giá quyền sử dung đất Phân cấp mạnh, triệt để thẩm quyền định lĩnh vực quản lý sử dụng đất đai đến cấp Nêu cao quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm quan, đơn vị việc tổ chức, triển khai thực nội dung Hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai, sở liệu đất đai hệ thống hồ sơ địa theo hướng đại, theo mơ hình tập trung, thống phạm vi tỉnh, thành phạm vi nước, phục vụ đa mục tiêu, đảm bảo công khai, minh bạch; chuyển dần hoạt động đăng ký, giao dịch lĩnh vực đất đai sang giao dịch điện tử Xây dựng thị trường BĐS lành mạnh, có tổ chức chuyên hoạt động lĩnh vực BĐS nói chung thị trường đất đai nói riêng, ví dụ trung tâm giao dịch BĐS, phát triển mạnh cấu tổ chức phát triển quỹ đất Trong thời gian vừa qua tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo “tin đồn”, “tâm lý đám đơng” cịn diễn nhiều nơi làm giá số khu vực tăng mạnh, số người môi giới, đầu đất đai lợi dụng hội “làm giá” để trục lợi, làm méo mó thị trường; Thiếu thông tin nguyên nhân khiến thị trường BĐS minh bạch khó bền vững Do đó, để nâng cao hiệu công tác đấu giá QSD đất cần phải minh 22 bạch thông tin thị trường đất đai BĐS Muốn cần phải: Hồn thành cơng tác đăng ký đất đai ban đầu thực đầy đủ việc đăng ký biến động đất đai; Hồn thiện cơng tác xây dựng công bố số đánh giá thị trường BĐS địa bàn; Phải thực công khai quy hoạch sử dụng đất phê duyệt để nhân dân biết, giám sát, kiểm tra thực hiện; Cần nâng cao chất lượng hoạt động sàn giao dịch BĐS dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS; Cần tăng cường tính chuyên nghiệp hoạt động dịch vụ thẩm định giá tư vấn giá đất; cần tập trung đạo, thực hiên việc giao đất bắt buộc phải thông qua đấu giá, đấu thầu QSD đất Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất Đấu giá QSD đất khẳng định hiệu lĩnh vực kinh tế, xã hội công tác quản lý đất đai thời gian tới thành phố Buôn Ma Thuột cần đẩy mạnh công tác đấu giá QSD đất địa bàn biện pháp cụ thể như: Củng cố tăng cường lực quản lý đất đai Phịng Tài ngun Mơi trường, cán địa xã, phường, thị trấn; Thường xuyên cập nhật ứng dụng công nghệ tiên tiến lĩnh vực quản lý đất đai; Tăng cường phối hợp hoạt động ngành với ngành, quan, tổ chức có liên quan; trọng phối hợp cấp, ngành công tác quản lý đất đai, đấu giá QSD đất; Thực dự án phát triển quỹ đất phù hợp với mục tiêu, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội ngành địa phương Thực đầu tư đồng tạo sở hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị, trụ sở làm việc, hội trường đấu giá cho Trung tâm phát triển quỹ đất; tạo chế ứng vốn đầu tư thực dự án phát triễn quỹ đất thành phố đảm bảo cho Trung tâm phát triển quỹ đất hoạt động có hiệu Hồn thiện nội dung, phương pháp, quy trình quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp, lồng ghép với nhiệm vụ phòng chống, giảm nhẹ thiên tai, ứng phó với biến đổi khí hậu; bảo vệ mơi trường đảm bảo quốc phịng - an ninh; phương pháp dự báo xác định nhu cầu sử dụng đất, làm sở xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất công tác đầu tư phát triển quỹ đất Kiểm tra, giám sát đánh giá tình hình thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hiệu dự án phát triển quỹ đất theo năm theo giai đoạn Đánh giá tác động kinh tế, xã hội, môi trường việc thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phát triển quỹ đất Kiểm tra rà sốt tình hình sử dụng đất tổ chức, cá nhân, kiên thu hồi diện tích sử dụng khơng pháp luật để tạo quỹ đất đưa đấu giá Di chuyển đơn vị sản xuất gây ô nhiễm khỏi khu vực dân cư, đô thi; gắn công tác phát triển quỹ đất với nhiệm vụ phịng chống, giảm nhẹ thiên tai, ứng phó với biến đổi khí hậu; bảo vệ mơi trường có giá trị cao, tuyệt đối không phát triển quỹ đất, tổ chức đấu giá QSD đất vùng bị 23 ô nhiểm môi trường Trong thời gian tới, tiếp tục kiểm tra, đạo đôn đốc sở gây ô nhiễm môi trường, bắt buộc phải di dời gắn với tiến độ cụ thể, đồng thời có kế hoạch quản lý sử dụng hiệu diện tích đất thu hồi theo hướng thực đầu tư hạ tầng phát triển quỹ đất theo quy hoạch, quy định Trước mắt, tập trung điều tra, rà soát trạng sử dụng đất mức độ gây ô nhiễm sở sản xuất kinh doanh có khả gây ô nhiễm, để lập công bố công khai danh mục sở phải di dời Đồng thời xây dựng lộ trình di dời cụ thể kiên xử lý trường hợp gây ô nhiễm nghiêm trọng không thực kế hoạch di dời biện pháp cưỡng chế buộc ngừng sản xuất thu hồi đất; đơn vị di dời sớm, kế hoạch đề xuất hỗ trợ, thưởng cho đơn vị Tăng cường công tác quản lý quy hoạch, cấp phép xây dựng để tránh tình trạng lấn chiếm xây dựng không quy hoạch khu vực đấu giá đất thời gian qua, khu vực khác; Thực nghiêm việc công bố, công khai đồ án quy hoạch xây dựng phê duyệt, đặc biệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; đồng thời tổ chức cắm mốc giới thực địa theo quy định để người dân, tổ chức doanh nghiệp biết, thực giám sát thực theo quy hoạch Tổ chức rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định địa phương công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch, đồng thời thực cơng khai thủ tục hành sở thực việc cấp Giấy phép xây dựng cho tổ chức, cá nhân đảm bảo thời gian, quy định Tăng cường đôn đốc, đạo Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn thường xuyên kiểm tra tình hình trật tự xây dựng địa bàn; ban hành kịp thời Quyết định đình thi cơng xây dựng, Quyết định cưỡng chế phá dỡ cơng trình vi phạm trật tự xây dựng, áp dụng biện pháp ngăn chặn theo thẩm quyền; tổ chức thực nghiêm việc cưỡng chế phá dỡ cơng trình vi phạm , xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị tất cơng trình, Nhà nước để tồn cơng trình xây dựng trái phép chủ cơng trình khác có so bì, dẫn đến lịng tin người dân vào cơng minh quyền, hệ thống quan thực thi pháp luật Quy định trách nhiệm cụ thể cho tổ chức, cá nhân công tác quản lý xây dựng địa bàn; kiên thực kiểm điểm, kỷ luật tổ chức, cá nhân có liên quan việc cấp Giấy phép xây dựng sai với quy định, để xảy vi phạm trật tự xây dựng mà không xử lý không xử lý kịp thời; Chịu trách nhiệm trước Chủ tịch UBND thành phố việc không phát hiện, xử lý nghiêm kịp thời hành vi vi phạm pháp luật trật tự xây dựng địa bàn quản lý Cơng tác tun truyền phải xác định khâu then chốt, tích cực phổ biến, giáo dục sách, pháp luật đất đai nhằm nâng cao nhận thức ý thức người có đất bị thu hồi thực dự án nói chung dự án phát triển quỹ đất để đấu giá nói riêng Do đó, cần tăng cường lãnh đạo 24 cấp uỷ đảng, cấp quyền, tổ chức quần chúng hệ thống trị từ thôn, xa đến thành phố tuyên truyền nhiều hình thức tới tồn thể cán đảng viên, nhân dân, đến thơn xóm, đến tổ dân cư nhu cầu sử dụng đất, cấu quỹ đất phục vụ cho nghiệp phát triển kinh tế thành phố, hiểu chủ trương, đường lối, sách pháp luật Nhà nước ý nghĩa, cần thiết phải thu hồi đất để thực dự án phát triển kinh tế- xã hội, an ninh quốc phịng Đẩy mạnh cơng tác tun truyền phổ biến pháp luật Luật Đất đai, Nghị định Chính phủ, Thơng tư hướng dẫn bộ, ngành hướng dẫn thi hành pháp luật đất đai, sách bồi thương, hỗ trợ tái định cư Tuyên truyền, vận động, thuyết phục nhiều hình thức tới đối tượng có đất bị thu hồi, trước hết cán bộ, đảng viên, quần chúng gương mẫu nhận thức rõ trách nhiệm, nghĩa vụ quyền lợi việc chấp hành chủ trương thu hồi đất Nhà nước Cần xây dựng đội ngũ báo cáo viên, tuyên truyền viên mạnh có kiến thức pháp luật, làm nịng cốt cho cơng tác tun truyền, thực sách, pháp luật đất đai, phát hành loại tài liệu tuyên truyền gọn nhẹ, dễ dọc, dễ hiểu tới tận tay người dân, từ sẻ nhận đồng thuận cạo người dân công tác tuân thủ quy hoạch, thu hồi đất, giải phóng mặt thực dự án phát triển kinh tế- xã hội, an ninh quốc phịng nói chung dự án phát triển quỹ đất tạo nguồn thu ngân sách địa phương Có chế phù hợp, tạo mơi trường đầu tư thuận lợi cho đơn vị hoạt động lĩnh vực đất đai nói chung BĐS nói riêng Thu hút tham gia ngân hàng vào dự án đấu giá để chia sẻ khó khăn tài trước dự án hồn thiện để đấu giá, có nguồn vốn vay ưu đải cho hộ thu nhập thấp để họ có điều kiện định đất hợp pháp thơng qua gia đấu giá QSD đất Ví dụ kêu gọi Ngân hàng cho vay tiền để thực khâu chuẩn bị dự án đầu tư làm quy hoạch, làm hạ tầng; để khuyến khích người mua, tổ chức tín dụng cần đưa chương trình cho vay với mức lãi suất thấp đưa kỳ hạn toán linh hoạt 25 ... thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk Chương THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT 2.1 Khái quát đất đai sử dụng đất thành phố Buôn Ma Thuột... QSD đất Như khung lý luận nguyên tắc, nội dung quản lý nhà nước đấu giá QSD đất, yếu tổ ảnh hưởng đến đấu giá QSD đất sở để đánh giá thực trạng quản lý nhà nước đấu giá QSD đất địa bàn thành phố. .. trạng đấu giá QSD đất thực trạng quản lý nhà nước đấu giá QSD đất địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk Chương 3: Phương hướng giải pháp nâng cao hiệu quản lý nhà nước đấu giá QSD đất Chương