Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở việt nam

đại học quốc gia hà nội khoa luật trần ngọc tú thống pháp luật đăng ký bất động sản việt nam luận văn thạc sĩ luật học Hà nội - 2007 đại học quốc gia hà nội khoa luật trần ngọc tú thống pháp luật đăng ký bất động sản việt nam Chuyên ngành : LuËt kinh tÕ M· sè : 60 38 50 luận văn thạc sĩ luật học Ng-ời h-ớng dẫn khoa häc: TS Ngun Thóy HiỊn Hµ néi - 2007 MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA VIỆC THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 Khái quát chung pháp luật đăng ký bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Đăng ký bất động sản 10 1.1.3 Các hệ thống đăng ký bất động sản 17 1.2 Một số quan niệm nguyên tắc thống pháp luật 20 1.3 Tiền đề kinh tế xã hội để thống pháp luật đăng ký bất động sản 24 1.3.1 Tiền đề kinh tế - xã hội, yêu cầu xu hướng phát triển hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam trình hội nhập 24 1.3.2 Chính sách pháp luật - sở để hoàn thiện hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản 27 Pháp luật đăng ký bất động sản lịch sử 29 1.4.1 Pháp luật đăng ký bất động sản thời kỳ phong kiến 29 1.4.2 Pháp luật đăng ký bất động sản thời kỳ Pháp thuộc 34 1.4.3 Pháp luật đăng ký bất động sản từ năm 1945 đến trước năm 2003 37 1.4 1.5 Kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản số nước giới 45 1.5.1 Pháp luật đăng ký bất động sản Nhật Bản 45 1.5.2 Pháp luật đăng ký bất động sản Hàn Quốc 47 1.5.3 Pháp luật đăng ký bất động sản Canada 50 1.5.4 Pháp luật đăng ký bất động sản Anh 52 1.5.5 Một số nhận xét, đánh giá pháp luật đăng ký bất động sản nước 54 Chương 2: THỰC TRẠNG VỀ TÍNH THỐNG NHẤT CỦA PHÁP 56 LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1 Pháp luật đăng ký bất động sản hành 56 2.1.1 Pháp luật đăng ký đất đai 56 2.1.2 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng 62 2.1.3 Pháp luật đăng ký quyền sử dụng rừng quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng 69 Tính thiếu thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam 71 2.2.1 Sự thiếu thống quy định hành đăng ký bất động sản 72 2.2.2 Sự phân tán quan đăng ký bất động sản 77 2.2 2.3 Ảnh hưởng phân tán pháp luật đăng ký bất động sản thực tiễn 79 2.3.1 Công tác đăng ký bất động sản 79 2.3.2 Cung cấp thơng tin tình trạng pháp lý bất động sản 84 2.3.3 Tranh chấp giải tranh chấp bất động sản Chương 3: PHƢƠNG HƢỚNG CƠ BẢN NHẰM THỐNG NHẤT 86 91 PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 3.1 Yêu cầu lý luận thực tiễn việc thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam 91 3.2 Phương hướng giải pháp thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam 93 3.2.1 Cần ban hành đạo luật chung điều chỉnh tổng thể, đồng bộ, thống công tác đăng ký bất động sản 93 3.2.2 Thống quan quản lý nhà nước đăng ký bất động sản 95 3.2.3 Tách bạch�u, nào…), người sử dụng đất có yêu cầu Tuy nhiên, việc ghi nhận điều kiện để đất tham gia vào thị trường bất động sản, hay nói cách khác, người sử dụng đất thực quyền dân quyền sử dụng đất (thực chất đất đai) đăng ký quan đăng ký bất động sản Trên sở đăng ký lần đầu quyền sử dụng đất quan đăng ký bất động sản, quyền phát sinh liên quan đến bất động sản thị trường thứ cấp (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền địa dịch, quyền ưu tiên liên quan đến quyền sử dụng đất, v.v…) đạo luật chung điều chỉnh Về quyền nghĩa vụ bên giao dịch dân đất đai quy định Luật kinh doanh bất động sản áp dụng quy định tương ứng Bộ luật dân (hiện Luật Đất đai không quy định vấn đề nữa) 3.2.4 Hình thành hệ thống hồ sơ pháp lý thống loại bất động sản quan quản lý để đáp ứng yêu cầu hoạt động phát triển thị trƣờng bất động sản Xét góc độ quản lý nhà nước, việc phân chia thẩm quyền quản lý chuyên ngành bất động sản mặt kỹ thuật, hành hợp lý có tính khả thi nhằm bảo đảm giám sát chặt chẽ Nhà nước tài nguyên Tuy nhiên, hồ sơ pháp lý bất động sản bị phân tán theo cấu nêu bất lợi cho hoạt động thị trường bất động sản, đặc biệt điều kiện quan quản lý chuyên ngành phối hợp chặt chẽ, đồng Vì vậy, việc đăng ký bất động sản chủ yếu ghi nhận nội dung mang tính pháp lý liên quan đến bất động sản Tuy nhiên, để xây dựng "lý lịch tư pháp" cho bất động sản, cơng việc phải ghi nhận "đặc điểm nhận dạng" bất động sản Cơng việc việc đăng ký nội dung mang tính kỹ thuật liên quan đến bất động sản (đo đạc, lập đồ trạng đất, ghi nhận trạng cơng trình sau hồn thành việc xây dựng …) Khác với việc đăng ký chế độ pháp lý bất động sản, việc đăng ký trạng bất động sản hoàn toàn xuất phát từ lợi ích Nhà nước, nhằm đáp ứng mục tiêu quản lý Nhà nước bất động sản Do đó, việc đăng ký trạng bất động sản phải mang tính chất mệnh lệnh hành (bắt buộc phải thực hiện) Chỉ có vậy, Nhà nước nắm cách cụ thể, rõ ràng, đầy đủ bất động sản tồn (vị trí, tình trạng vật chất…) Việc đăng ký trạng bất động sản quy định văn pháp luật chuyên ngành khác, cụ thể Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ phát triển rừng văn hướng dẫn Qua hoạt động khảo sát khẳng định việc đăng ký trạng bất động sản nội dung quản lý nhà nước lĩnh vực chuyên ngành, quan có thẩm quyền trọng giải Do vậy, cần thống quy định đăng ký quyền, giao dịch liên quan đến bất động sản mối quan hệ quan đăng ký bất động sản với quan quản lý nhà nước chuyên ngành khác (cơ quan nắm giữ thông tin trạng bất động sản), bảo đảm tính khả thi yêu cầu đặt quản lý nhà nước, đồng thời hạn chế trùng chéo, xáo trộn hệ thống pháp luật 3.2.5 Hạn chế can thiệp quan hành vào thủ tục xác lập quyền dân bất động sản ngƣời dân Quyền dân bất động sản người dân xác lập, thay đổi, chấm dứt theo quy định Bộ Luật Dân Việc quan hành nhà nước can thiệp vào quan hệ thơng qua cấp phép hạn chế trường hợp đặc biệt Hiện nay, pháp luật nội dung xây dựng đầy đủ cứ, điều kiện để xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền dân bất động sản người dân theo mong muốn, định hướng mà Nhà nước đề Do đó, việc quan hành đứng trực tiếp giải thủ tục đăng ký bất động sản, công nhận quyền dân bất động sản người dân không thực cần thiết nhiều trường hợp cịn có tác động tiêu cực phía Nhà nước người dân Ví dụ, trường hợp Nhà nước (đại diện quan hành chính) đứng xác nhận quyền dân bất động sản cho người, quyền lại bị bác bỏ Tịa án sau đó, thiệt hại mà người thứ ba phải gánh chịu việc xác lập quyền không bồi thường? Định hướng hoạt động đăng ký bất động sản theo nguyên tắc: - Các bên có liên quan phải xuất trình đầy đủ chứng sở để yêu cầu đăng ký, quyền yêu cầu đăng ký; - Cơ quan đăng ký có trách nhiệm thẩm tra, xác minh tính hợp lệ hình thức chứng xuất trình Quy định hiệu lực việc đăng ký bất động sản phải bảo đảm phù hợp với quy định Bộ Luật Dân vấn đề này, cụ thể: - Khoản Điều 168 Bộ luật dân năm 2005 quy định: "Việc chuyển quyền sở hữu bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác"; - Điều 692 Bộ luật dân năm 2005 quy định: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai" Tuy nhiên, nguyên tắc, quyền bất động sản xác lập theo Bộ Luật Dân quy định hiệu lực đồng thời với thời điểm xác lập Điều phù hợp với thực tế sống Ví dụ: trường hợp người xây dựng nhà ở, có quyền sở hữu ngơi nhà kể từ thời điểm ngơi nhà hình thành; người thừa kế nhà ở, có quyền sở hữu ngơi nhà kể từ thời điểm mở thừa kế Việc đăng ký bất động sản trường hợp nêu tạo hiệu lực đối kháng với người thứ ba Do vậy, cần quy định hai loại hiệu lực việc đăng ký bất động sản: - Trong trường hợp Bộ Luật Dân quy định, việc đăng ký có hiệu lực xác lập quyền; - Trong trường hợp lại, việc đăng ký có hiệu lực đối kháng với người thứ ba 3.2.6 Xác định thẩm quyền đăng ký bất động sản theo tiêu chí thẩm quyền theo địa hạt Quán triệt quan điểm "cần có quy định thống việc có quan quản lý" đăng ký bất động sản, cần quy định tập trung, thống việc quản lý vào đầu mối cấp trung ương địa phương, cụ thể giao cho Bộ chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực quản lý nhà nước đăng ký bất động sản phạm vi nước địa phương giao cho quan chuyên môn giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực chức quản lý nhà nước đăng ký bất động sản Việc xây dựng mơ hình quan đăng ký bất động sản cần phân tích, xem xét mức độ tập trung hóa thẩm quyền đăng ký bất động sản: đăng ký tập trung quyền, giao dịch liên quan đến bất động sản sở tách biệt với hoạt động đăng ký mang tính kỹ thuật liên quan đến bất động sản Cơ quan đăng ký bất động sản thực việc ghi nhận chế độ pháp lý bất động sản cách tập trung, thống bất động sản Cịn việc ghi nhận mang tính kỹ thuật trạng loại bất động sản quan quản lý chuyên ngành thực nhằm phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước loại bất động sản Như vậy, hệ thống Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất xây dựng (cơ sở vật chất, người, kinh nghiệm…) thay đổi quan hệ tổ chức, quản lý hoạt động thay đổi tên gọi thành Văn phòng đăng ký bất động sản cho phù hợp với thay đổi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn Cơ quan có thẩm quyền đăng ký bất động sản theo địa hạt không theo đối tượng đăng ký KẾT LUẬN Quá trình nghiên cứu phân tích cho thấy chất việc đăng ký bất động sản thống Đó gắn kết chặt chẽ hai hoạt động đăng ký trạng đăng ký quyền với chung mục đích xác lập trạng, lý lịch bất động sản cơng khai hóa thơng tin phục vụ cho thị trường bất động sản Việc phân chia quy định đăng ký bất động sản nằm rải rác nhiều văn khác nhau, điều chỉnh loại bất động sản khác nhau, theo nguyên tắc khác tạo mâu thuẫn, bất cập thiếu thống thân hệ thống Đó nguyên nhân dẫn đến khó khăn lúng túng q trình thực thi, làm giảm hiệu điều chỉnh pháp luật Sự thiếu thống pháp luật đăng ký bất động sản cịn tạo mơi trường pháp lý thiếu minh bạch, hạn chế phát triển giao dịch, kìm hãm thị trường thức dẫn đến người dân lựa chọn giao dịch ngầm mang nhiều rủi ro Thực trạng pháp luật đăng ký bất động sản địi hỏi phải có giải pháp giải cách phù hợp triệt để mâu thuẫn mặt lý luận thực tiễn nhằm tạo hệ thống thống nhất, hiệu cao Đây yêu cầu khách quan pháp luật Việt Nam trình hội nhập quốc tế tự hóa thương mại Trước thực tế phát triển Việt Nam, hội thách thức gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), sở khoa học lý luận đăng ký bất động sản kinh nghiệm lập pháp tiếp thu từ nhiều quốc gia, giải pháp để thống pháp luật đăng ký bất động sản phải đáp ứng yêu cầu đặt từ lý luận thực tiễn Cần xóa bỏ phân chia pháp luật đăng ký bất động sản theo ... triển hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam trình hội nhập 24 1.3.2 Chính sách pháp luật - sở để hồn thiện hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản 27 Pháp luật đăng ký bất động sản lịch... xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản số nước giới 45 1.5.1 Pháp luật đăng ký bất động sản Nhật Bản 45 1.5.2 Pháp luật đăng ký bất động sản Hàn Quốc 47 1.5.3 Pháp luật đăng ký bất động sản Canada... 1.5.4 Pháp luật đăng ký bất động sản Anh 52 1.5.5 Một số nhận xét, đánh giá pháp luật đăng ký bất động sản nước 54 Chương 2: THỰC TRẠNG VỀ TÍNH THỐNG NHẤT CỦA PHÁP 56 LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT