Thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật việt nam hiện hành

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN QUANG HƯƠNG TRÀ ĐỀ TÀI THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI – 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN QUANG HƯƠNG TRÀ ĐỀ TÀI THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật dân tố tụng dân Mã số: 38 01 03 Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Trần Thị Huệ PGS TS Vũ Thị Hồng Yến HÀ NỘI – 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng Các kết nêu Luận án chưa công bố cơng trình khác Các số liệu Luận án trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn theo quy định Tôi xin chịu trách nhiệm tính xác trung thực Luận án Tác giả Luận án NGUYỄN QUANG HƯƠNG TRÀ LỜI CẢM ƠN Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Trần Thị Huệ, PGS TS Vũ Thị Hồng Yến thầy giáo, cô giáo hướng dẫn, bảo tận tình; xin cảm ơn bố Nguyễn Đức Quang, mẹ Hồ Thị Sen; xin cảm ơn bố chồng Trần Đức Lương, mẹ chồng Phan Thị Ngà; xin cảm ơn chồng Trần Nhật Hóa hai Trần Phúc Yên Thi, Trần Phúc Giang Thi; xin cảm ơn anh, chị, em, bạn bè, đồng nghiệp động viên, khuyến khích, giúp đỡ, đóng góp ý kiến q báu để tác giả hoàn thành Luận án Tác giả Luận án NGUYỄN QUANG HƯƠNG TRÀ DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS BLDS 2015 HĐTPTANDTC HTTTL VAMC Bất động sản Bộ luật Dân năm 2015 Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao Hình thành tương lai Cơng ty quản lý tài sản tổ chức tín dụng Việt Nam MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tiếp cận khoa học bất động sản bất động sản chấp 1.1.1 Quan niệm bất động sản 1.1.2 Khái niệm bất động sản chấp điều kiện để bất động sản trở thành đối tượng biện pháp chấp 17 1.1.2.1 Khái niệm bất động sản chấp 17 1.1.2.2 Điều kiện để bất động sản trở thành đối tượng biện pháp chấp 20 1.2 Tiếp cận khoa học chấp bất động sản 21 1.2.1 Cơ sở lý thuyết chấp bất động sản 21 1.2.2 Khái niệm chất chấp bất động sản 25 1.2.3 Đặc điểm pháp lý chấp bất động sản 28 1.2.3.1 Thế chấp bất động sản biện pháp bảo đảm đối vật 28 1.2.3.2 Thế chấp bất động sản biện pháp bảo đảm xác lập sở thỏa thuận bên hợp đồng chấp bất động sản 30 1.2.3.3 Thế chấp bất động sản biện pháp bảo đảm không mang tính chuyển giao tài sản 30 1.2.3.4 Thế chấp bất động sản biện pháp bảo đảm có tính chất trọng thức 31 1.2.3.5 Thế chấp bất động sản biện pháp bảo đảm chịu tác động ảnh hưởng phát triển thị trường bất động sản 34 1.2.3.6 Thế chấp bất động sản biện pháp bảo đảm chịu điều chỉnh chặt chẽ quy định pháp luật 35 1.2.4 Nội dung pháp lý biện pháp chấp bất động sản 36 1.2.4.1 Hiệu lực biện pháp chấp bất động sản 36 1.2.4.2 Yếu tố vật quyền biện pháp chấp bất động sản 41 1.2.4.3 Yếu tố trái quyền biện pháp chấp bất động sản 46 1.2.4.4 Xử lý bất động sản chấp 50 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 54 2.1 Quy định pháp luật số thành tựu lập pháp lĩnh vực chấp bất động sản 54 2.1.1 Về bất động sản chấp 54 2.1.1.1 Về bất động sản 54 2.1.1.2 Về loại bất động sản chấp 55 2.1.1.3 Về điều kiện bất động sản dùng để chấp 57 2.1.2 Về biện pháp chấp bất động sản 60 2.1.2.1 Về hiệu lực biện pháp chấp bất động sản 60 2.1.2.2 Về quyền bên nhận chấp biện pháp chấp bất động sản 64 2.1.2.3 Về xử lý bất động sản chấp 68 2.2 Nhận diện số hạn chế, bất cập pháp luật hành chấp bất động sản 71 2.2.1 Hạn chế lý thuyết tiếp cận cấu trúc hệ thống pháp luật chấp bất động sản 71 2.2.1.1 Hạn chế mơ hình lý thuyết xây dựng quy định pháp luật chấp bất động sản 71 2.2.1.2 Hạn chế cấu trúc pháp luật chấp bất động sản 74 2.2.2 Những hạn chế cụ thể quy định pháp luật hành chấp bất động sản 77 2.2.2.1 Hạn chế quy định pháp luật bất động sản chấp 77 2.2.2.2 Hạn chế quy định pháp luật biện pháp chấp bất động sản 90 CHƯƠNG THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 122 3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp chấp bất động sản 122 3.1.1 Nhận diện số tranh chấp điển hình chấp bất động sản 122 3.1.2 Một số nhận xét, đánh giá áp dụng pháp luật giải tranh chấp chấp bất động sản .126 3.1.2.1 Một số kết tích cực áp dụng pháp luật chấp bất động sản để giải tranh chấp .126 3.1.2.2 Một số hạn chế áp dụng pháp luật chấp bất động sản để giải tranh chấp 129 3.2 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam chấp bất động sản 139 3.2.1 Kiến nghị lý thuyết tiếp cận cấu trúc hệ thống pháp luật chấp bất động sản 139 3.2.1.1 Kiến nghị lý thuyết tiếp cận xây dựng quy định pháp luật chấp bất động sản .139 3.2.1.2 Kiến nghị hoàn thiện cấu trúc hệ thống pháp luật chấp bất động sản 140 3.2.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định cụ thể pháp luật chấp bất động sản 141 3.2.2.1 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật bất động sản chấp 141 3.2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật biện pháp chấp bất động sản 146 Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo Phụ lục Tổng quan vấn đề nghiên cứu Phụ lục Báo cáo số 10/BC-CĐKGDBĐ ngày 14/1/2019 kết khảo sát thực tiễn thi hành pháp luật giao dịch bảo đảm nhu cầu hoàn thiện Phụ lục Báo cáo ngày 23/02/2012 kết họp liên ngành xử lý vướng mắc áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Dưới giác độ trị - pháp lý, BĐS tài sản có giá trị đặc biệt, thể dấu ấn chủ quyền thiêng liêng quốc gia, dân tộc Trên phương diện kinh tế, BĐS tài sản lớn quốc gia kinh tế toàn cầu Dưới giác độ kinh tế vi mơ, BĐS tài sản có giá trị lớn gia đình doanh nghiệp Trong kinh tế thị trường, chức nơi ở, nơi tổ chức hoạt động sản xuất, kinh doanh, BĐS cịn nguồn vốn để đầu tư thơng qua hoạt động chấp Thực tiễn cho thấy, chấp BĐS có vai trị quan trọng việc giải nhu cầu vốn, phục vụ trình sản xuất, kinh doanh người dân mục tiêu nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội Nhà nước chuỗi cung ứng giá trị toàn cầu Ở Việt Nam, tỷ lệ cho vay có bảo đảm chấp BĐS ln chiếm tỷ lệ cao so với chấp động sản Theo thống kê FIAS (cơ quan tư vấn môi trường đầu tư) thì: “Hoạt động cấp tín dụng Việt Nam thiên sử dụng BĐS, với tỷ lệ ngân hàng nhận BĐS làm bảo đảm chiếm 93%.”1 Từ khía cạnh kinh tế cho thấy, chấp BĐS đóng vai trị quan trọng phát triển kinh tế - xã hội Nó phương thức đảm bảo việc huy động vốn, qua đó, tạo nguồn lực thúc đẩy sản xuất, kinh doanh phát triển Do vậy, việc hồn thiện khn khổ pháp luật chấp BĐS điều kiện xây dựng kinh tế thị trường nước ta yêu cầu nội tại, mang tính tất yếu, khách quan phát triển kinh tế - xã hội nhằm góp phần chuyển hóa BĐS thành nguồn tài dồi phục vụ cho mục tiêu phát triển Nhận thức tầm quan trọng hoạt động chấp BĐS, năm qua, Nhà nước ta có nhiều nỗ lực việc hồn thiện khuôn khổ pháp luật chấp BĐS nhằm tối đa hóa giá trị tiềm kinh tế BĐS thơng qua việc thúc đẩy tiến trình chất lượng “vốn hóa” loại hình tài sản Các văn quy phạm pháp luật BLDS 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà năm 2014… hệ thống văn hướng dẫn thi hành tạo tảng pháp lý quan trọng cho hoạt động chấp BĐS Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, khuôn khổ pháp luật chấp BĐS Nhà nước có nỗ lực đáng kể để hồn thiện, song, nhiều hạn chế, vướng mắc, ẩn chứa rủi ro, đồng thời chưa tương xứng với giá trị tiềm “vốn hóa” BĐS Về học thuyết pháp lý, pháp luật chấp BĐS thiếu dẫn dắt học thuyết pháp lý khoa học phù hợp, dẫn đến chế định chấp BĐS thiếu thiết kế có tính chất tổng thể qn cách tiếp cận vấn đề liên quan đến chấp BĐS Bên cạnh đó, thiếu phối hợp xây dựng sách xử lý sách dẫn đến số quy định pháp luật chấp BĐS thiếu đồng quán Thực tiễn pháp lý nêu cho thấy, việc nghiên cứu giải pháp để hoàn thiện pháp luật chấp BĐS bối cảnh nước ta đòi hỏi cấp thiết, khách quan Trước thực tế đó, có cơng trình khoa học nghiên cứu số khía cạnh pháp lý FIAS (2006), Việt Nam tăng cường hội tiếp cận tín dụng thơng qua cải cách giao dịch bảo đảm, Hà Nội thực tiễn chấp BĐS Tuy nhiên, chưa có cơng trình nghiên cứu chuyên sâu có hệ thống chấp BĐS phương diện lý luận thực tiễn, để từ xây dựng đề xuất hồn thiện khung pháp luật chấp BĐS, đặc biệt bối cảnh văn pháp luật liên quan đến chấp BĐS ban hành thời gian vừa qua Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà năm 2014, BLDS 2015, Bộ luật Tố tụng dân năm 2015, Nghị số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 Quốc hội thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng … Điều cho thấy, việc tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện quy định pháp luật chấp BĐS bối cảnh cần thiết Qua đó, khẳng định, việc lựa chọn nghiên cứu đề tài “Thế chấp bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam hành” làm Luận án tiến sĩ có giá trị lý luận thực tiễn sâu sắc mang tính ứng dụng cao Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài 2.1 Tình hình nghiên cứu nước nước Liên quan đến nội dung nghiên cứu đề tài, có số cơng trình khoa học nước ngồi nước2, kể đến cơng trình tiêu biểu như: Cuốn sách: “Dân luật lược giảng” tác giả Vũ Văn Mẫu, Quyển nhất, Sài Gòn, năm 1968; sách: “Một số suy nghĩ bảo đảm thực nghĩa vụ dân luật dân Việt Nam” Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện, Nhà xuất Trẻ Thành phố Hồ Chí Minh, năm 1999; sách chuyên khảo: “Pháp luật biện pháp hạn chế rủi ro hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam số nước giới” tập thể tác giả PGS.TS Lê Thị Thu Thủy chủ biên, Nhà xuất Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội, năm 2017; Luận án tiến sĩ: “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam” tác giả Nguyễn Thị Nga, Viện Nhà nước pháp luật, Hà Nội, năm 2008; Đề tài khoa học cấp trường: “Hoàn thiện chế định pháp luật giao dịch bảo đảm” Trường Đại học Luật Hà Nội Tiến sĩ Phạm Văn Tuyết làm chủ nhiệm đề tài, năm 2014; Đề tài khoa học cấp trường: “Bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng chấp BĐS theo quy định pháp luật Việt Nam hành” Trường Đại học Luật Hà Nội Tiến sĩ Vũ Thị Hồng Yến làm chủ nhiệm đề tài, năm 2017; Halbert C Smith, DAB, SREA, CRE, FCA, University of Florida and Jonh B Corgel, Ph.D, Georgia State University (1987), Real estate perspective, IRWIN; Jesse Dukeminier (2002), Property, Gilbert Law Summary, Thomson Bar/Bri… Các cơng trình nghiên cứu nói giải số vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến chấp BĐS Cụ thể: Thứ nhất, lý luận: - (i) Về khái niệm BĐS: Khi bàn khái niệm BĐS, cơng trình khoa học chủ yếu dựa vào tiêu chí “không di dời” tài sản để phân biệt BĐS với động sản Về tổng thể, có hai trường phái tiếp cận BĐS Trường phái thứ tiếp cận BĐS giác độ vật hữu hình Theo quan điểm này, BĐS tài sản có chất tự nhiên “không thể tự thân di Nội dung chi tiết thể Phụ lục Luận án dời” động sản gắn liền với BĐS có chất tự nhiên Trường phái thứ hai tiếp cận BĐS vừa giác độ vật hữu hình, vừa giác độ quyền (vật vơ hình) Theo đó, ngồi việc nhìn nhận BĐS trạng thái vật lý “hữu hình”, tác giả theo cách tiếp cận quan niệm, BĐS tồn dạng thức quyền - (ii) Về BĐS chấp: Một số cơng trình khoa học tiếp cận khái niệm tài sản (BĐS) chấp góc độ đối tượng hợp đồng chấp chưa thống chất tài sản chấp gì: quyền sở hữu tài sản hay giá trị tài sản hay hai Theo tác giả Nguyễn Ngọc Điện: “đối tượng hợp đồng chấp quyền sở hữu tài sản chấp, tài sản chấp”; tác giả Nguyễn Văn Hoạt lập luận: xác lập quan hệ chấp, bên hướng tới quan tâm không bên chấp có quyền sử dụng đất hay khơng mà giá trị quyền sử dụng đất Cùng với cách tiếp cận tác giả Nguyễn Thị Nga lại cho rằng, đối tượng quan hệ chấp quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất - (iii) Về khái niệm, đặc điểm nội dung pháp lý biện pháp chấp BĐS: Hiện có quan niệm khác chấp tài sản Các tác giả nhìn nhận chất chấp dựa chủ thuyết khác nhau, có tác giả nhìn nhận chất chấp quan hệ trái quyền, có tác giả nhìn nhận nhận chất chấp quan hệ vật quyền, có tác giả nhìn nhận quan hệ chấp kết hợp hài hòa quan hệ trái quyền quan hệ vật quyền Bên cạnh đó, chưa có cơng trình nghiên cứu khoa học đặc điểm nội dung pháp lý biện pháp chấp BĐS Thứ hai, pháp luật thực định, thực tiễn áp dụng kiến nghị hoàn thiện: Một số cơng trình khoa học có nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật hành chấp BĐS kiến nghị hoàn thiện Tuy nhiên, việc nghiên cứu pháp luật thực định kiến nghị hoàn thiện pháp luật chấp BĐS cơng trình chưa có tính hệ thống chuyên sâu soi chiếu với vấn đề lý luận chấp BĐS 2.2 Đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu Các cơng trình nghiên cứu nước nước liên quan đến chấp BĐS đem lại kết đáng ghi nhận Tuy nhiên, cơng trình chưa giải số vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật chấp BĐS Việt Nam cách hệ thống chuyên sâu tảng lý thuyết khoa học, phù hợp với chất chấp BĐS, từ đặt yêu cầu tiếp tục nghiên cứu Cụ thể: Thứ nhất, mặt tích cực: Về bản, cơng trình khoa học có phân tích định mặt lý luận pháp luật hành BĐS chấp BĐS Những phân tích nguồn tham khảo có giá trị cho tác giả việc triển khai nội dung nghiên cứu liên quan đề tài Thứ hai, mặt hạn chế: Những nghiên cứu BĐS chấp BĐS chưa giải phương diện lý luận thực tiễn vấn đề sau đây: móc, thiết bị (61/79 phiếu) Các loại động sản khác sử dụng làm tài sản bảo đảm (tàu biển 14/79 phiếu; phương tiện thủy nội địa 17/79 phiếu; quyền đòi nợ 20/79 phiếu; quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà 17/79 phiếu) Nguyên nhân chủ yếu phương tiện giao thông đường dây chuyền, máy móc, thiết bị tài sản chiếm tỉ lệ lớn giao dịch hoạt động kinh tế - xã hội dễ đưa vào giao dịch Do đó, tỷ lệ nhận bảo đảm loại tài sản chiếm tỷ lệ lớn hoạt động tín dụng ngân hàng Đối với loại tài sản quy định Bộ luật dân 2015 như: Quyền hưởng dụng, quyền bề mặt, 100% tổ chức tín dụng chưa thực nhận bảo đảm loại tài sản (79/79 phiếu) Lý chủ yếu lo ngại rủi ro chưa có chế pháp lý rõ ràng việc nhận bảo đảm quyền hưởng dụng, quyền bề mặt (61/79 phiếu), chưa có chế đăng ký rõ ràng (17/79 phiếu) Bên cạnh đó, tổ chức tín dụng cho biết thực tế cá nhân, pháp nhân chưa thực có nhu cầu sử dụng tài sản để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ Về biện pháp bảo đảm Các tổ chức tín dụng chủ yếu sử dụng biện pháp bảo đảm nhận chấp (79/79 phiếu), bao gồm chấp bất động sản (79/79 phiếu) cầm cố, chấp động sản (66/79 phiếu) Các biện pháp bảo đảm khác sử dụng (bảo lãnh 25/79 phiếu; tín chấp 19/79 phiếu) Đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản chấp tài sản để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ người khác, đa số tổ chức tín dụng thường xác định trường hợp chấp tài sản để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ người khác ký kết hợp đồng chấp sở nhận định (68/79 phiếu) Ít ý kiến xác định trường hợp chấp để thực nghĩa vụ bảo lãnh (11/79 phiếu) Tuy nhiên, trường hợp sử dụng tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác, có nhiều ý kiến cho quan hệ bảo lãnh (48/79 phiếu) Ngoài biện pháp bảo đảm quy định Bộ luật dân năm 2015, đa số tổ chức tín dụng khảo sát khơng sử dụng biện pháp bảo đảm khác (78/79 phiếu) Chỉ có 01 tổ chức tín dụng xác định có sử dụng biện pháp bảo đảm nằm biện pháp bảo đảm quy định Bộ luật dân năm 2015, không cho biết tên gọi nội dung biện pháp bảo đảm Về việc ký kết, thực hợp đồng bảo đảm, đăng ký biện pháp bảo đảm xử lý tài sản bảo đảm Đa số tổ chức tín dụng có tìm hiểu thơng tin tài sản bảo đảm trước tiến hành giao dịch (70/79 phiếu) Đồng thời, đa số tổ chức tín dụng cho việc tìm hiểu thơng tin trước tiến hành giao dịch giúp hạn chế rủi ro hoạt động tín dụng (72/79 phiếu) Trong số phiếu khảo sát, có trường hợp cho biết khơng tìm hiểu thơng tin tài sản bảo đảm trước tiến hành giao dịch, thừa nhận tác dụng hạn chế rủi ro hoạt động tín dụng việc tìm hiểu thơng tin Bên cạnh đó, cịn có ý kiến cho biết việc tìm hiểu thơng tin quan đăng ký biện pháp bảo đảm, đặc biệt Văn phịng đăng ký đất đai cịn gặp khó khăn, chưa có hợp tác Văn phịng đăng ký Đối với việc đăng ký biện pháp bảo đảm, tổ chức tín dụng khơng có nhu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm khác biện pháp bảo đảm quy định Nghị định số 102/2017/NĐ-CP (30/198 phiếu) Đối với hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, nhiều tổ chức tín dụng cho biết gặp khó khăn việc xác định chủ thể tham gia hợp đồng thực thể pháp lý khơng có tư cách pháp nhân hộ gia đình, doanh nghiệp tư nhân (27/198 phiếu) Nguyên nhân chủ yếu pháp luật hành có thiếu thống quy định tư cách chủ thể hộ gia đình, doanh nghiệp tư nhân ký kết hợp đồng bảo đảm Cụ thể theo quy định Điều 101 Bộ luật dân năm 2015 thành viên hộ gia đình, doanh nghiệp tư nhân, tổ chức khác khơng có tư cách pháp nhân chủ thể tham gia xác lập, thực giao dịch dân ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực giao dịch dân Tuy nhiên, theo quy định Luật đất đai năm 2013, hộ gia đình doanh nghiệp tư nhân người sử dụng đất Một số trường hợp tổ chức tín dụng cho khơng gặp khó khăn việc xác định chủ thể tham gia hợp đồng thực thể pháp lý khơng có tư cách pháp nhân hộ gia đình, doanh nghiệp tư nhân (3/198 phiếu) Nguyên nhân tổ chức hành nghề công chứng chịu trách nhiệm việc q trình thực cơng chứng hợp đồng Về xử lý tài sản bảo đảm, tổ chức tín dụng cho biết thời gian để xử lý tài sản bảo đảm thường bị kéo dài (từ 6-12 tháng: 6/198 phiếu; từ 12-24 tháng: 18/198 phiếu; 24 tháng: 9/198 phiếu) Cá biệt có trường hợp sau 06 năm chưa xử lý tài sản bảo đảm Việc kéo dài thời gian xử lý tài sản bảo đảm dẫn đến ảnh hưởng đến hoạt động tổ chức tín dụng (ảnh hưởng đáng kể: 13/198 phiếu; ảnh hưởng lớn: 21/198 phiếu) Bên cạnh thời gian xử lý tài sản bảo đảm bị kéo dài, việc xử lý tài sản bảo đảm tổ chức tín dụng gặp nhiều khó khăn (28/198 phiếu) Nguyên nhân chủ yếu bên bảo đảm không phối hợp, không giao tài sản bảo đảm để bên bảo đảm thực việc xử lý (27/198 phiếu) Các nguyên nhân khác khó khăn việc xác định thứ tự ưu tiên toán (6/198 phiếu) hay quan đăng ký yêu cầu phải có chữ ký bên bảo đảm hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài sản bảo đảm (2/198 phiếu) không phổ biến II Thực tiễn áp dụng pháp luật giao dịch bảo đảm hoạt động công chứng Về tài sản bảo đảm Các tổ chức hành nghề công chứng thường thực công chứng hợp đồng bất động sản (30/71 phiếu) Theo quan điểm tổ chức hành nghề công chứng, lý chủ yếu để tổ chức tín dụng có xu hướng ưu tiên nhận bảo đảm bất động sản lý sau: việc nhận bất động sản làm tài sản bảo đảm an tồn rủi ro nhận bảo đảm động sản (22/71 phiếu); bất động sản đăng ký sở hữu nên tổ chức tín dụng dễ dàng kiểm sốt thơng tin tình trạng pháp lý bất động sản, đặc biệt tình trạng chuyển dịch quyền sở hữu bất động sản dễ động sản (26/71 phiếu); việc truy đòi (thu giữ) bất động sản để xử lý tài sản bảo đảm thuận lợi so với động sản tính cố định; biến đổi, di chuyển bất động sản (19/71 phiếu); khuôn khổ pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ động sản, đặc biệt tài sản trí tuệ cịn chưa đầy đủ thiếu quy định chi tiết (9/71 phiếu) Trong loại bất động sản sử dụng làm tài sản bảo đảm, bất động sản thường sử dụng để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ quyền sử dụng đất (30/71 phiếu) nhà (30/71 phiếu) Các tài sản khác sử dụng làm tài sản bảo đảm như: cơng trình xây dựng khơng phải nhà (8/71 phiếu), dự án xây dựng (10/71 phiếu), rừng sản xuất rừng trồng, lâu năm (1/71 phiếu) Theo tổ chức hành nghề công chứng, nhiều trường hợp tài sản gắn liền với đất không coi tài sản bảo đảm, mà xác định phần giá trị tăng thêm quyền sử dụng đất chấp Nguyên nhân chủ yếu thực tiễn địa phương, tài sản gắn liền với đất đăng ký để chứng nhận quyền sở hữu Do đó, tổ chức tín dụng không nhận chấp loại tài sản thực đăng ký biện pháp bảo đảm Trong loại động sản sử dụng làm tài sản bảo đảm, tài sản thường sử dụng để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ phương tiện giao thông đường (30/71 phiếu) dây chuyền, máy móc, thiết bị (18/71 phiếu) Các loại động sản khác sử dụng làm tài sản bảo đảm (tàu biển 2/71 phiếu; phương tiện thủy nội địa 5/30; quyền đòi nợ 6/71 phiếu; quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà 7/71 phiếu) Về biện pháp bảo đảm Đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản chấp tài sản để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ người khác, đa số tổ chức hành nghề công chứng xác định trường hợp chấp tài sản để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ người khác ký kết hợp đồng bảo đảm sở (26/71 phiếu) Tuy nhiên, trường hợp sử dụng tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác, có trường hợp xác định quan hệ bảo lãnh (13/71 phiếu) Về tìm hiểu thơng tin cơng chứng hợp đồng bảo đảm Các tổ chức hành nghề công chứng không thực công chứng hợp đồng bảo đảm nằm biện pháp bảo đảm quy định Bộ luật dân năm 2015 (30/71 phiếu) Tuy nhiên, trước thực công chứng hợp đồng, tổ chức hành nghề cơng chứng thực tìm hiểu thông tin tài sản bảo đảm quan đăng ký biện pháp bảo đảm (13/71 phiếu) không nhận phối hợp từ quan đăng ký, đặc biệt từ phía Văn phịng đăng ký đất đai Việc tìm hiểu thơng tin tài sản bảo đảm chủ yếu thực cách tìm hiểu thơng tin Cơ sở liệu công chứng (22/71 phiếu) nguồn thông tin khác (30/71 phiếu) Đối với hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, đa số tổ chức tín dụng gặp khó khăn việc xác định chủ thể tham gia hợp đồng thực thể pháp lý khơng có tư cách pháp nhân hộ gia đình, doanh nghiệp tư nhân (25/71 phiếu) Nguyên nhân chủ yếu pháp luật hành có thiếu thống quy định tư cách chủ thể hộ gia đình, doanh nghiệp tư nhân ký kết hợp đồng bảo đảm Cụ thể theo quy định Điều 101 Bộ luật dân năm 2015 thành viên hộ gia đình, doanh nghiệp tư nhân, tổ chức khác khơng có tư cách pháp nhân chủ thể tham gia xác lập, thực giao dịch dân ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực giao dịch dân Tuy nhiên, theo quy định Luật đất đai năm 2013, hộ gia đình doanh nghiệp tư nhân người sử dụng đất (15/71 phiếu) III Thực tiễn áp dụng pháp luật giao dịch bảo đảm hoạt động xét xử Về tài sản bảo đảm Thực tiễn Tòa án giải nhiều tranh chấp liên quan nhiều loại tài sản bảo đảm Tuy nhiên, phổ biến tranh chấp liên quan đến tài sản bảo đảm bất động sản (26/26 phiếu) Trong số loại bất động sản có tranh chấp, chủ yếu quyền sử dụng đất (26/48 phiếu) nhà (18/48 phiếu) Tranh chấp liên quan đến bất động sản khác phổ biến: Liên quan đến cơng trình xây dựng gắn liền với đất nhà ở: 4/14 phiếu; liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở, cơng trình xây dựng khác: 4/14; liên quan đến rừng sản xuất rừng trồng (3/14 phiếu) Các tranh chấp liên quan đến động sản phổ biến (10/48 phiếu) Trong số loại động sản có tranh chấp, chủ yếu phương tiện giao thông đường (20/48 phiếu), dây chuyền, máy móc thiết bị (14/48 phiếu), quyền đòi nợ (6/48 phiếu) phương tiện thủy nội địa (3/48 phiếu) Về biện pháp bảo đảm đăng ký biện pháp bảo đảm Hiện tại, Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh Vĩnh Phúc chưa giải tranh chấp liên quan đến tài sản bảo đảm quyền hưởng dụng, quyền bề mặt (26/48 phiếu) Liên quan đến biện pháp bảo đảm áp dụng, Tòa án chủ yếu giải tranh chấp liên quan đến chấp bất động sản (26/48 phiếu) chấp động sản (23/23 phiếu) Bên cạnh đó, Tịa án cịn giải tranh chấp liên quan đến biện pháp bảo đảm khác phổ biến, cụ thể là: đặt cọc: 4/48 phiếu; ký cược: 2/48 phiếu; bảo lãnh: 3/12 phiếu Trong cách tranh chấp liên quan đến giao dịch bảo đảm, chủ yếu tranh chấp xử lý tài sản bảo đảm (26/48 phiếu), tranh chấp tài sản bảo đảm để xử lý (18/48 phiếu) tranh chấp xác định hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên không thực thủ tục công chứng, đăng ký theo quy định pháp luật (5/48 phiếu) Ngồi ra, cịn có trường hợp tranh chấp xác định hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất đồng chủ sử dụng đất không ký vào hợp đồng (6/48 phiếu) Trong trường hợp chủ sở hữu chấp tài sản để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ người khác (bên bảo đảm bên có nghĩa vụ 02 chủ thể khác nhau), Tòa án thường xác định hợp đồng bảo đảm hợp đồng chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác (26 /48 phiếu) Tuy nhiên, trường hợp dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ người khác mà không chuyển giao tài sản cho bên nhận bảo đảm, đa số thẩm phán, thư ký tòa, thẩm tra viên khảo sát xác định quan hệ bảo lãnh (20/48 phiếu) Đồng thời, biện pháp bảo đảm quy định Bộ luật dân năm 2015, có trường hợp Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc giải tranh chấp biện pháp bảo đảm khác (2/48 phiếu); cụ thể giải tranh chấp liên quan đến việc cá nhân giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất để “làm tin” nhằm bảo đảm cho việc tốn tiền vay Trong q trình giải tranh chấp, thẩm phán, thư ký tòa Tịa án thường gặp khó khăn việc xác định chủ thể tham gia hợp đồng chấp quyền sử dụng đất trường hợp bên chấp hộ gia đình (21/48 phiếu) Nguyên nhân chủ yếu pháp luật hành có thiếu thống quy định tư cách chủ thể hộ gia đình, doanh nghiệp tư nhân ký kết hợp đồng bảo đảm Theo quy định Điều 101 Bộ luật dân năm 2015 thành viên hộ gia đình, doanh nghiệp tư nhân, tổ chức khác khơng có tư cách pháp nhân chủ thể tham gia xác lập, thực giao dịch dân ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực giao dịch dân Tuy nhiên, theo quy định Luật đất đai năm 2013, hộ gia đình doanh nghiệp tư nhân người sử dụng đất (21/48 phiếu) Đồng thời, trường hợp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có bên chấp gồm 02 người (vợ chồng) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đứng tên 01 người (vợ chồng), đa số thẩm phán, thư ký tòa, thẩm tra viên Tòa án xác định hợp đồng chấp có hiệu lực pháp lý (25/48 phiếu) Nguyên nhân chủ yếu trường hợp này, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất xác định tài sản chung hai vợ chồng nên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có bên chấp gồm hai vợ chồng phù hợp Nếu quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thuộc sở hữu riêng hai người, việc hợp đồng chấp có thêm người khơng ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng Đánh giá thực trạng giải tranh chấp liên quan đến giao dịch bảo đảm, Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh Vĩnh Phúc cho việc giải tranh chấp liên quan đến giao dịch bảo đảm diễn biến phức tạp (19/25 phiếu) Nguyên nhân chủ yếu có nhiều chủ thể có quyền, nghĩa vụ liên quan (14/19 phiếu); tài sản bị chuyển nhượng (13/19 phiếu), nguyên nhân khác có chủ thể chết định cư nước ngồi gây khó khăn cho việc lấy lời khai giải vụ án (3/19 phiếu) Đồng thời, q trình giải tranh chấp, Tịa án thường gặp vướng mắc việc xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất xung đột quy định Luật công chứng Luật đất đai (16/48 phiếu) Đa số xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm đăng ký theo quy định Luật đất đai năm 2013 (14/48 phiếu); nhiên, có quan điểm cần xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm công chứng theo quy định Luật cơng chứng (10/48 phiếu) Ngồi ra, Tịa án gặp vướng mắc việc xác định bên thực 2/3 nghĩa vụ để công nhận hiệu lực hợp đồng trường hợp hợp đồng vi phạm quy định công chứng, chứng thực bắt buộc (3/12 phiếu), vướng mắc việc xác định thứ tự ưu tiên bên nhận bảo đảm bên khác có liên quan (8/48 phiếu) Thông thường, tranh chấp liên quan đến giao dịch bảo đảm thường giải thời hạn 6-12 tháng (13/48 phiếu); số tranh chấp giải thời hạn tháng (6/48 phiếu) từ 12-18 tháng (11/48 phiếu) Cá biệt, có trường hợp tranh chấp giải thời hạn 24 tháng (1/48 phiếu) Đồng thời, trình giải tranh chấp liên quan đến giao dịch bảo đảm, thường thẩm phán, cán Tịa án có tìm hiểu thông tin quan đăng ký biện pháp bảo đảm sử dụng kết đăng ký biện pháp bảo đảm làm chứng (23/48 phiếu) Lý chủ yếu để đảm bảo tính xác thực tài sản bảo đảm, giao dịch bảo đảm bên tham gia giao dịch Bên cạnh đó, có trường hợp cho biết khơng tìm hiểu thơng tin quan đăng ký biện pháp bảo đảm (1/48 phiếu) bên thừa nhận có giao dịch bảo đảm Tương ứng với việc tìm hiểu thơng tin, đa số cho kết đăng ký, cung cấp thơng tin biện pháp bảo đảm giúp ích việc giải tranh chấp liên quan đến giao dịch bảo đảm (23/48 phiếu), kết đăng ký, cung cấp thông tin chứng để xác định hiệu lực thứ tự ưu tiên giao dịch bảo đảm IV Những tồn tại, hạn chế thực tiễn thi hành pháp luật giao dịch bảo đảm đăng ký biện pháp bảo đảm theo phản ánh trực tiếp tổ chức tín dụng, tổ chức hành nghề cơng chứng tịa án Đối với tổ chức tín dụng Các tổ chức tín dụng cho biết địa bàn địa phương, tài sản gắn liền với đất chứng nhận quyền sở hữu Do đó, tổ chức tín dụng khơng thể nhận tài sản gắn liền với đất làm tài sản bảo đảm, coi tài sản gắn liền với đất phần giá trị tăng thêm nhận bảo đảm quyền sử dụng đất Các tổ chức tín dụng chủ yếu gặp phải vướng mắc trình thực đăng ký biện pháp bảo đảm Theo phản ánh tổ chức tín dụng, địa bàn tỉnh, Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh chưa thống việc áp dụng pháp luật, quan có cách hiểu áp dụng khác nên gây khó khăn cho tổ chức tín dụng thực đăng ký Trong hoạt động đăng ký biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tổ chức tín dụng thường gặp phải số khó khăn, vướng mắc sau: - Đối với trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất ghi tên người số vợ chồng, có Chi nhánh văn phòng đăng ký chấp nhận đơn yêu cầu đăng ký kê khai tên bên bảo đảm vợ chồng, có Chi nhánh Văn phịng đăng ký chấp nhận đơn yêu cầu đăng ký kê khai tên bên bảo đảm người có tên Giấy chứng nhận - Có trường hợp người địa phương khác tới sinh sống mua nhà địa phương, chứng minh nhân dân hết hạn thực xin cấp cước công dân Đến thực đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Văn phòng đăng ký đất đai từ chối thực đăng ký với lý thông tin số giấy tờ xác định tư cách pháp lý (căn cước công dân) không phù hợp với thông tin Giấy chứng nhận (CMND) yêu cầu có văn chứng minh hai loại giấy tờ một, dù người chấp cịn giữ cước cơng dân chứng minh nhân dân - Đối với trường hợp thay đổi địa theo định hành chính, có Chi nhánh Văn phòng đăng ký yêu cầu phải đăng ký biến động, có Chi nhánh Văn phịng đăng ký không yêu cầu thực đăng ký dẫn đến chủ thể tham gia giao dịch gặp khó khăn việc thực đăng ký thay đổi nội dung đăng ký Ngồi ra, tổ chức tín dụng gặp phải số vướng mắc trình xử lý tài sản bảo đảm sau: - Do đặc thù địa phương tỉnh Quảng Ninh có nhiều hoạt động ngành than, dẫn đến có nhiều trang thiết bị đặc thù, phương tiện giao thông vận tải hoạt động nội mỏ nên không chủ phương tiện đăng ký lưu hành Đối với loại tài sản này, tổ chức tín dụng gặp nhiều khó khăn xử lý tài sản bảo đảm - Có trường hợp bên bảo đảm vi phạm việc thực nghĩa vụ dẫn đến phải xử lý tài sản có người khiếu kiện, tranh chấp quyền sở hữu tài sản nên quan thi hành án xử lý tài sản - Một số trường hợp nhận chấp Dự án xây dựng nhà ở, Dự án xây dựng cơng trình khác, chủ đầu tư Dự án không thực tiến độ vi phạm quy định pháp luật dẫn đến bị thu hồi đất Đối với trường hợp này, tổ chức tín dụng xử lý tài sản bảo đảm gây ảnh hưởng đến hoạt động - Một số trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cấp khơng thẩm quyền, tổ chức tín dụng xử lý tài sản bảo đảm gây ảnh hưởng đến hoạt động Đối với tổ chức hành nghề công chứng Theo tổ chức hành nghề công chứng, việc công chứng hợp đồng bảo đảm thực nghĩa vụ thường gặp phải số khó khăn sau: - Các văn quy phạm pháp luật chuyên ngành thiếu đồng bộ, thống với Bộ luật dân năm 2015, dẫn đến khó khăn việc áp dụng pháp luật Bộ luật dân khơng có quy định cụ thể nội dung hợp đồng chấp, tên gọi hợp đồng chấp dẫn đến tổ chức tín dụng tự xây dựng mẫu hợp đồng chấp riêng nên nội dung khơng thống Đồng thời, tên gọi hợp đồng chấp “Hợp đồng chấp bất động sản”, “Hợp đồng chấp tài sản”… bị Văn phịng đăng ký đất đai Chi nhánh từ chối đăng ký - Hiện tại, nhiều trường hợp khó xác định tài sản sử dụng để bảo đảm thực nghĩa vụ Ví dụ trường hợp định giao đất giao rừng để phát triển hoạt động lâm nghiệp, có định giao đất để trồng (ví dụ keo) Trường hợp người dân có nhu cầu chấp để vay vốn công chứng viên không xác định đâu tài sản chấp nên ngân hàng cho vay dễ gặp rủi ro - Những trường hợp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai, hay tài sản gắn liền với đất hình thành khơng chứng nhận quyền sở hữu gây khó khăn việc xác định tài sản dẫn đến công chứng viên phải cân nhắc kỹ lưỡng trước công chứng khơng cơng chứng - Các cơng chứng viên cịn gặp khó khăn việc xác định chủ thể hộ gia đình tham gia giao dịch, chưa có quy định cụ thể cách xác định thành viên hộ gia đình Ngồi ra, cịn có trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung vợ chồng tổ chức tín dụng yêu cầu người phải ủy quyền cho người để chấp vay vốn với tư cách cá nhân Hoặc trường hợp không xác định chủ thể Văn phịng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận cho người, dẫn đến cơng chứng viên sai sót thực công chứng theo Giấy chứng nhận Đối với tòa án Theo thẩm phán, thư ký tòa án, thẩm tra viên, việc giải tranh chấp liên quan đến giao dịch bảo đảm thường gặp phải số khó khăn, vướng mắc sau: - Khó khăn việc xác định chủ thể tham gia giao dịch trường hợp bảo đảm quyền sử dụng đất hộ gia đình, chưa có quy định cụ thể phương thức xác định thành viên hộ gia đình Đồng thời, trường hợp chủ thể tham gia giao dịch hộ gia đình, Tịa án cịn gặp khó khăn giải tranh chấp có trường hợp thành viên hộ gia đình định cư nước ngồi khơng có mặt nơi cư trú gây khó khăn việc lấy lời khai giải tranh chấp - Đối với tranh chấp liên quan đến việc bên vay giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất để bảo đảm cho việc trả nợ, Tịa án 10 khơng xác định biện pháp cầm cố, chấp biện pháp bảo đảm Hiện cịn có quan điểm không thống việc xác định trường hợp hợp đồng bảo đảm vô hiệu không tuân thủ quy định biện pháp bảo đảm Bộ luật dân năm 2015 hay cần tôn trọng thỏa thuận bên tham gia giao dịch - Hợp đồng vơ hiệu phần thường khó xử lý Theo quy định Bộ luật dân năm 2015 trường hợp có thành viên hộ gia đình khơng ký vào hợp đồng hợp đồng coi vô hiệu phần Tuy nhiên, trường hợp thường khó xác định phần quyền người V Đánh giá kiến nghị hoàn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm Đánh giá chung Đa số ý kiến cho pháp luật hành giao dịch bảo đảm nhiều bất cập, cụ thể chưa có đồng văn quy phạm pháp luật, mâu thuẫn, chồng chéo quy định Bộ luật dân năm 2015 pháp luật chuyên ngành (179/198 phiếu); quy định phân tán, rải rác nhiều văn quy phạm pháp luật khác dẫn đến khó khăn việc áp dụng pháp luật (161/198 phiếu) Thiểu số cho pháp luật giao dịch bảo đảm điều chỉnh bao quát vấn đề liên quan đến giao dịch bảo đảm thuận tiện cho việc áp dụng pháp luật (10/198 phiếu) Kiến nghị 2.1 Về số biện pháp bảo đảm Đối với việc cầm cố bất động sản, đa số tổ chức tín dụng cho pháp luật không nên quy định cho phép cầm cố bất động sản (64/79 phiếu) phức tạp việc bàn giao tốn chi phí cho bên nhận bảo đảm việc quản lý, giữ gìn tài sản bảo đảm Tuy nhiên, tổ chức hành nghề cơng chứng tịa án cho nên quy định cho phép cầm cố bất động sản để đảm bảo quyền người dân tạo điều kiện thuận tiện cho việc tiếp cận nguồn vốn (tổ chức hành nghề cơng chứng: 64/71 phiếu; tịa án: 45/48 phiếu) Đối với biện pháp tín chấp, đa số cho cần thiết trì biện pháp tín chấp (173/198 phiếu; tổ chức tín dụng: 69/79 phiếu; tổ chức hành nghề cơng chứng: 63/71 phiếu, tịa án: 41/48 phiếu) Lý trì biện pháp bảo đảm nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, đáp ứng yêu cầu tiếp cận nguồn vốn nhu cầu thực tế xã hội Bên cạnh đó, có số cán Tịa án cho khơng nên trì biện pháp tín chấp (7/48 phiếu) dễ phát sinh tranh chấp khó xử lý trường hợp có vi phạm 2.2 Về thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm Hầu kiến cho cần quy định đăng ký thủ tục bắt buộc điều kiện có hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất (177/198 phiếu; tổ chức tín dụng: 66/79 phiếu; tổ chức hành nghề cơng chứng: 63/71 phiếu; tịa án: 48/48 phiếu) Nguyên nhân 11 để đảm bảo việc đăng ký thực chặt chẽ, quy định pháp luật dễ xử lý có tranh chấp Đồng thời, hợp đồng bảo đảm nói chung, có nhiều ý kiến cho nên quy định việc đăng ký điều kiện làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba (93/198 phiếu; tổ chức tín dụng: 35/79 phiếu; tổ chức hành nghề cơng chứng: 38/71 phiếu; tịa án: 20/48 phiếu) Bên cạnh đó, cịn nhiều ý kiến cho cần quy định đăng ký điều kiện phát sinh hiệu lực hợp đồng bảo đảm (105/198 phiếu; tổ chức tín dụng: 44/79 phiếu; tổ chức hành nghề cơng chứng: 33/71 phiếu; tịa án: 28/48 phiếu) 2.3 Về xử lý tài sản bảo đảm Để khắc phục khó khăn, vướng mắc gặp phải, qua tăng cường hiệu việc xử lý tài sản bảo đảm để thực nghĩa vụ, tổ chức tín dụng, tổ chức hành nghề cơng chứng có quan điểm cho cần có thêm chế để tạo điều kiện thuận tiện cho việc xử lý tài sản bảo đảm, cụ thể là: chế tiếp cận tài sản bảo đảm để quản lý xử lý tài sản trường hợp bên bảo đảm chết, tích vắng mặt nơi cư trú (tổ chức tín dụng: 73/79 phiếu; tổ chức hành nghề cơng chứng: 64/71 phiếu); chế thu giữ tài sản bảo đảm (tổ chức tín dụng: 66/79 phiếu; tổ chức hành nghề công chứng: 59/71 phiếu); chế cho phép bên nhận bảo đảm bán chuyển nhượng tài sản bảo đảm mà khơng cần có đồng ý bên bảo đảm (tổ chức tín dụng: 56/79 phiếu; tổ chức hành nghề công chứng: 50/71 phiếu); thủ tục tố tụng rút gọn giải yêu cầu giao tài sản bảo đảm (tổ chức tín dụng: 74/79 phiếu; tổ chức hành nghề công chứng: 64/71 phiếu) Đối với việc thu giữ tài sản bảo đảm, đa số ý kiến thống cho cần cho phép bên nhận bảo đảm thu giữ tài sản bảo đảm đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật quy định (190/198 phiếu; tổ chức tín dụng: 75/79 phiếu; tổ chức hành nghề cơng chứng: 68/71 phiếu; tịa án: 47/48 phiếu) Lý việc thu giữ tài sản bảo đảm đẩy nhanh trình xử lý tài sản bảo đảm, qua tạo điều kiện thuận tiện cho tổ chức tín dụng việc thu hồi vốn, đảm bảo quyền lợi bên, đảm bảo tôn trọng thỏa thuận bên giảm tải cho việc xét xử tòa án thi hành án Tuy nhiên, cịn có tổ chức tín dụng cho không cần thiết cho phép bên nhận bảo đảm thu giữ tài sản bảo đảm gặp chống đối bên bảo đảm (4/79 phiếu) Đồng thời, đa số ý kiến thống cho cần cho phép áp dụng thủ tục tố tụng rút gọn để giải yêu cầu giao tài sản bảo đảm (184/198 phiếu; tổ chức tín dụng: 72/79 phiếu; tổ chức hành nghề cơng chứng: 66/71 phiếu; tịa án: 46/48 phiếu) Lý chế đảm bảo đẩy nhanh trình xử lý tài sản bảo đảm, hạn chế kéo dài thời gian giải vụ án, thúc đẩy bên bảo đảm thực nghĩa vụ Nhu cầu hồn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm Đa số ý kiến cho cần xây dựng Nghị định giao dịch bảo đảm (thay Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Nghị định số 11/2012/NĐ-CP) (180/198 phiếu; tổ 12 chức tín dụng: 69/79 phiếu; tổ chức hành nghề cơng chứng: 66/71 phiếu; tòa án: 45/48 phiếu) Nguyên nhân chủ yếu quy định pháp luật xác lập, thực giao dịch bảo đảm xử lý tài sản chưa đầy đủ, chưa giải đầy đủ vấn đề phát sinh thực tiễn Việc xây dựng Nghị định góp phần đảm bảo tính đồng quy định pháp luật giao dịch bảo đảm, tạo điều kiện thuận tiện cho việc theo dõi áp dụng Về lâu dài, đa số ý kiến cho cần xây dựng đạo luật riêng thống giao dịch bảo đảm, điều chỉnh tập trung nội dung giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm, đăng ký biện pháp bảo đảm… (198/198 phiếu; tổ chức tín dụng: 76/79 phiếu; tổ chức hành nghề cơng chứng: 70/71 phiếu; Tòa án: 48/48 phiếu) Lý văn đảm bảo tính đồng bộ, thống quy định pháp luật giao dịch bảo đảm; thuận tiện cho việc theo dõi áp dụng; thuận lợi cho việc xử lý tài sản bảo đảm tạo điều kiện cho tòa án giải tranh chấp giao dịch bảo đảm xác, khách quan … PHỤ LỤC BÁO CÁO NGÀY 23/2/2012 CỦA CỤC ĐĂNG KÝ QUỐC GIA GIAO DỊCH BẢO ĐẢM VỀ KẾT QUẢ CUỘC HỌP LIÊN NGÀNH VỀ XỬ LÝ VƯỚNG MẮC TRONG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI KHÁC (TRÍCH) … 2.1 Vướng mắc áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ người thứ ba Tại họp, đa số ý kiến phát biểu cho rằng, nay, thiếu thống quy định pháp luật, đặc biệt quy định Luật Đất đai 2003 Bộ luật Dân 2005 chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ người thứ ba nên thực tiễn phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắc, chí rủi ro hoạt động tài trợ vốn tổ chức tín dụng Sự việc TAND tỉnh Quảng Ngãi tuyên vô hiệu số hợp đồng ký hình thức với lý hình thức hợp đồng (thế chấp quyền sử dụng đất người thứ ba) không phù hợp với nội dung hợp đồng (bảo lãnh quyền sử dụng đất) ảnh hưởng lớn đến hoạt động tổ chức tín dụng, đặc biệt hoạt động xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi vốn Bởi lẽ, từ “hiệu ứng” án tuyên vô hiệu TAND tỉnh Quảng Ngãi, hàng loạt hợp đồng chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ người thứ ba nói chung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ người thứ ba nói riêng có nguy bị tun vơ hiệu khoản vay có bảo đảm tổ chức tín dụng trở thành khoản vay khơng có bảo đảm Mặt khác, bên có nghĩa vụ hợp đồng chấp quyền sử dụng đất người thứ ba nhiều khả dựa phán tuyên TAND tỉnh Quảng Ngãi để “bội ước” với thỏa thuận giao kết với tổ chức tín dụng cách yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng ký hình thức vơ hiệu Nếu điều xảy dẫn đến bất ổn giao lưu dân sự, ảnh hưởng đến vận hành bình thường thị trường tài chính, tín dụng Thực tế nêu cho thấy cần thiết phải có hướng dẫn áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất người thứ ba hoạt động xét xử tòa án 2.2 Cách hiểu chấp bảo lãnh Tại họp có 02 quan điểm khác vấn đề này: Quan điểm thứ (của đại diện Tòa Dân TANDTC, Vụ Kiểm sát việc giải vụ án hành - kinh tế - lao động Vụ pháp luật Văn phòng Quốc hội) cho việc người dùng tài sản (quyền sử dụng đất) để bảo đảm việc thực nghĩa vụ người khác quan hệ bảo lãnh, khơng phải quan hệ chấp Vì theo Điều 342 (quy định chấp tài sản), Điều 361 (quy định bảo lãnh), khoản 2 Điều 718 (quy định quyền nhận tiền vay chấp quyền sử dụng đất theo phương thức thoả thuận bên nhận chấp) Bộ luật Dân 2005, chấp hiểu quan hệ bảo đảm bên (bên chấp (bên có nghĩa vụ) bên nhận chấp, cịn bảo lãnh hiểu quan hệ bảo đảm bên (bên bảo lãnh (bên bảo đảm), bên bảo lãnh (bên có nghĩa vụ), bên nhận bảo lãnh (bên nhận bảo đảm)) Mặt khác, Luật Đất đai 2003 sử dụng thuật ngữ hợp đồng chấp, hợp đồng bảo lãnh hồ sơ đăng ký chấp, bảo lãnh (Điều 130) độc lập Từ phân tích trên, đại diện quan theo quan điểm nêu cho rằng, khơng có khái niệm chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ người thứ ba Theo đó, quan hệ hiểu quan hệ bảo lãnh Do đó, việc bên ký kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để thỏa thuận việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ cho người khác có khơng phù hợp hình thức nội dung hợp đồng Vì vậy, việc Tịa án tun vơ hiệu hợp đồng ký hình thức có pháp luật Ngồi ra, Tịa dân TANDTC cịn cho rằng, khoản Điều 72 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm khoản Điều 31 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai có quy định việc bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hiểu chấp quyền sử dụng đất cho người thứ ba theo quy định Bộ luật Dân sự; nhiên, Tòa án quy định Bộ luật Dân năm 2005, Luật Đất đai năm 2003 để xác định biện pháp bảo lãnh phù hợp Quan điểm thứ hai (của Cục Đăng ký, Vụ Pháp luật Dân sự, Kinh tế, Cục Kiểm tra VBQPPL, Vụ pháp luật Văn phịng Chính phủ) cho việc Tịa án tun vơ hiệu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất người thứ ba có lý xuất phát từ thiếu thống quy định pháp luật vấn đề Tuy nhiên, tịa án nên cân nhắc việc tun vơ hiệu hợp đồng ký hình thức ảnh hưởng khơng tốt hoạt động tổ chức tín dụng Chế định bảo lãnh quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2003 xây dựng dựa sở quy định bảo lãnh Bộ luật Dân 1995 Theo quy định khoản Điều 366 Bộ luật Dân 1995, “Người bảo lãnh bảo lãnh tài sản thuộc sở hữu việc thực cơng việc.” Tuy nhiên, đến Bộ luật Dân 2005 (thay Bộ luật Dân 1995), bảo lãnh khơng cịn biện pháp bảo đảm tài sản cụ thể quy định Bộ luật Dân 1995 mà hiểu bảo đảm toàn tài sản bên bảo lãnh Do đó, áp dụng Điều 83 Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật1, vụ việc yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ người thứ ba, quan có thẩm quyền cần áp dụng quy định Bộ luật Dân 2005 bảo lãnh chấp để giải Cụ thể là, trường hợp tổ chức, cá nhân dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực nghĩa vụ vay vốn người khác (bên bảo đảm bên có nghĩa vụ 02 chủ thể khác nhau) hợp đồng cần xác định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nghĩa vụ vay vốn bên vay bảo đảm thực tài sản cụ thể quyền sử dụng đất bên chấp Theo quan điểm Vụ Pháp luật Dân sự, Kinh tế, Cục Kiểm tra VBQPPL Bộ luật Dân 2005, cụ thể Điều 342 không cấm việc người chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác Do đó, nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận quy định Điều 4, Điều 389 Bộ luật Dân 2005 quan có thẩm quyền nên thừa nhận tính hợp pháp giao dịch Mặt khác, việc xem xét hợp đồng chấp quyền sử dụng đất người thứ ba có vơ hiệu hay khơng cần phải vào Điều 122, Điều 127 trường hợp cụ thể giao dịch dân vô hiệu quy định Điều 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135 Bộ luật Dân 2005 Căn vào điều luật nêu Bộ luật Dân 2005, lý tuyên vô hiệu hợp đồng (nếu có) giả tạo Tuy nhiên, áp dụng Điều 126 Bộ luật Dân 2005 giải thích giao dịch dân sự, trường hợp nội dung hợp đồng hiểu theo nhiều nghĩa khác (thế chấp, bảo lãnh) nên việc giải thích hợp đồng theo ý muốn đích thực bên xác lập giao dịch Trong đó, hợp đồng này, bên hoàn toàn tự nguyện giao kết điều khoản hợp đồng thể thống ý chí bên việc người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ cho người khác, đó, hợp đồng cần hiểu hợp đồng chấp Mặt khác, Bộ luật Dân 2005 khơng có quy định cấm việc người chấp tài sản (quyền sử dụng đất) để bảo lãnh cho việc thực nghĩa vụ người khác Về áp dụng pháp luật, Cục Kiểm tra VBQPPL cho rằng, Nghị định Chính phủ ban hành thuộc hệ thống văn quy phạm pháp luật, quan nhà nước (trong có Tòa án) buộc phải áp dụng quy định Nghị định Đồng thời, người dân, doanh nghiệp thực theo quy định Nghị định quan có thẩm quyền khơng thể nói vi phạm pháp luật tuyên vô hiệu giao dịch mà họ xác lập Điều 83 Luật Ban hành VBQPPL quy định: “Trong trường hợp văn quy phạm pháp luật quan ban hành mà có quy định khác vấn đề áp dụng quy định văn ban hành sau” Theo quan điểm Vụ pháp luật (Văn phịng Chính phủ), việc tun vô hiệu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất người thứ ba “lỗi” hệ thống pháp luật Theo quan niệm truyền thống, chấp hiểu quan hệ 02 bên (bên chấp đồng thời bên có nghĩa vụ bên nhận chấp), bảo lãnh hiểu quan hệ 03 bên (bên bảo lãnh, bên bảo lãnh (bên có nghĩa vụ) bên nhận bảo lãnh Tuy nhiên, quy định Bộ luật Dân 2005 chấp (Điều 342) chưa thực rõ ràng việc quan hệ chấp gồm có 02 bên hay 03 bên Do đó, cần sớm có hướng dẫn thống áp dụng pháp luật vấn đề theo hướng có lợi cho người dân, khơng làm xáo trộn quan hệ kinh doanh, thương mại, tránh tình trạng bên có nghĩa vụ hợp đồng chấp quyền sử dụng đất người thứ ba ký từ bỏ trách nhiệm trả nợ vốn vay quan hệ bảo đảm cách u cầu Tịa án tun vơ hiệu hợp đồng Trên tinh thần đó, Vụ pháp luật - Văn phịng Chính phủ cho rằng, việc hướng dẫn áp dụng pháp luật không nên theo hướng tuyên vô hiệu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ người thứ ba … ... chế cụ thể quy định pháp luật hành chấp bất động sản 77 2.2.2.1 Hạn chế quy định pháp luật bất động sản chấp 77 2.2.2.2 Hạn chế quy định pháp luật biện pháp chấp bất động sản 90... thống pháp luật chấp bất động sản 140 3.2.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định cụ thể pháp luật chấp bất động sản 141 3.2.2.1 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật bất động sản chấp ... VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tiếp cận khoa học bất động sản bất động sản chấp 1.1.1 Quan niệm bất động sản 1.1.2 Khái niệm bất động sản chấp điều kiện để bất động sản