(Luận văn thạc sĩ) quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng theo pháp luật việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÊ THỊ THU HNG QUYềN Và NGHĩA Vụ CủA NGƯờI Sử DụNG ĐấT Là Vợ CHồNG THEO PHáP LUậT VIệT NAM LUT VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÊ THỊ THU HNG QUYềN Và NGHĩA Vụ CủA NGƯờI Sử DụNG ĐấT Là Vợ CHồNG THEO PHáP LUậT VIệT NAM Chuyờn ngnh: Luật kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬT VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hƣớng dẫn khoa học: PGS TS DOÃN HỒNG NHUNG HÀ NỘI - 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! TÁC GIẢ LUẬN VĂN Lê Thị Thu Hƣơng MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục chữ viết tắt MỞ ĐẦU Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT LÀ VỢ CHỒNG 1.1 Tổng quan ngƣời sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm người sử dụng đất 1.1.2 Nguyên tắc sử dụng đất 1.1.3 Các hình thức pháp lý xác lập quyền người sử dụng đất 10 1.2 Khái niệm, đặc trƣng quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất vợ chồng 16 1.2.1 Khái niệm quyền nghĩa vụ người sử dụng đất vợ chồng 16 1.2.2 Đặc trưng chế độ tài sản quyền sử dụng đất vợ chồng 20 1.3 Nội dung pháp luật quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất vợ chồng 23 Kết luận chƣơng 26 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT LÀ VỢ CHỒNG 27 2.1 Quyền nghĩa vụ chung ngƣời sử dụng đất 27 2.1.1 Quyền chung người sử dụng đất 27 2.1.2 Nghĩa vụ chung người sử dụng đất 41 2.2 Đánh giá quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất vợ chồng 43 2.2.1 Điều kiện chung chuyển quyền sử dụng đất 43 2.2.2 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất 48 2.2.3 Các quyền người sử dụng đất vợ chồng 53 2.2.4 Những vướng mắc, bất cập thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất vợ chồng 72 Kết luận chƣơng 77 Chƣơng 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT LÀ VỢ CHỒNG 78 3.1 Định hƣớng hoàn thiện nâng cao hiệu thực pháp luật quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất vợ chồng 78 3.1.1 Hoàn thiện quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất vợ chồng nhằm khắc phục bất cập, kẽ hở pháp luật vận dụng vào thực tế 78 3.1.2 Hoàn thiện quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất vợ chồng nhằm đảm bảo nhu cầu phát triển kinh tế lợi ích chung xã hội 79 3.1.3 Hoàn thiện quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất vợ chồng cần tạo tương thích với pháp luật nước điều kiện hội nhập quốc tế 80 3.2 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu thực pháp luật quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất vợ chồng 80 3.2.1 Thống qui định pháp luật thời điểm có hiệu lực giao dịch quyền sử dụng đất vợ chồng 80 3.2.2 Hoàn thiện qui định xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất vợ chồng 81 3.2.3 Hoàn thiện qui định pháp luật tính thuế thu nhập cá nhân vợ chồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 82 3.2.4 Kiến nghị biện pháp quản lý tài sản chung vợ chồng vợ, chồng có u cầu ly 83 3.2.5 Kiến nghị nâng cao hiệu thực pháp luật thông báo thơng tin tranh chấp đất đai tình trạng hôn nhân vợ chồng 85 3.2.6 Kiến nghị bổ sung thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vợ chồng 86 Kết luận chƣơng 88 KẾT LUẬN 89 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 90 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT CHXHCN: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa GCN: Giấy chứng nhận HN&GĐ: Hơn nhân gia đình KT – XH: Kinh tế - xã hội TNCN: Thu nhập cá nhân TW: Trung ương UBND: Uỷ ban nhân dân MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt; tài sản, nguồn lực to lớn đất nước Dưới góc độ kinh tế quyền sử dụng đất quyền tài sản đặc biệt quan trọng Nhà nước ngày mở rộng tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực quyền thơng qua hệ thống pháp luật Luật đất đai số 45/2013/QH13 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, có hiệu lực pháp luật từ ngày 01/7/2014 Sau gần năm thi hành Luật Đất đai năm 2013, đạt kết chủ yếu sau: Chính sách, pháp luật đất đai bước hoàn thiện, phổ cập toàn mặt xã hội, ý thức pháp luật đất đai xã hội nâng cao so với trước đây, đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế, góp phần giữ vững ổn định trị, đảm bảo an sinh xã hội; thu hẹp phân biệt nhà đầu tư nước nước việc tiếp cận đất đai; khắc phục bất cập bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất; đổi công tác giải tranh chấp, khiếu nại đất đai; Các quyền người sử dụng đất mở rộng Nhà nước bảo đảm thực làm cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh để tăng hiệu sử dụng đất; Thị trường bất động sản có quyền sử dụng đất tạo lập chế hoạt động, phát triển tương đối đồng bộ; bước hồn thiện sách tài đất đai theo hướng tiếp cận chế thị trường, huy động nguồn vốn xã hội cho thị trường, thu hút đầu tư cho phát triển, đưa đất đai trở thành nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển đất nước; cải cách thủ tục hành lĩnh vực đất đai đẩy mạnh Mặc dù đạt nhiều thành tựu quan trọng, nhiên lên số tồn tại, bất cập chủ yếu sau: Pháp luật đất đai pháp luật khác có liên quan đến đất đai quy định thiếu đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn dẫn đến việc áp dụng khó khăn Mặt khác, pháp luật đất đai số nội dung chưa rõ ràng, chưa phù hợp Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất nói chung, chủ thể vợ chồng nói riêng chưa quy định đầy đủ, điều kiện thực quyền Ở khía cạnh quan hệ nhân gia đình thấy quyền sử dụng đất quyền tài sản có giá trị lớn, phần lớn giao dịch liên quan đến đất đai quan hệ kinh doanh thương mại lại gắn liền với chủ thể vợ chồng Những giao dịch khơng chịu điều chỉnh pháp luật đất đai mà cịn phải chịu điều chỉnh pháp luật hôn nhân gia đình Vì vậy, nghiên cứu cách tổng quát, quan hệ biện chứng hai chế định nhằm đưa giải pháp, kiến nghị hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất góc độ tài sản vợ chồng thiết thực, có ý nghĩa thực tiễn cao Vì lí nên tơi chọn đề tài “Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất vợ chồng theo pháp luật Việt Nam” làm luận văn thạc sỹ luật học Tình hình nghiên cứu Trong năm gần đây, có số đề tài nghiên cứu vấn đề quyền nghĩa vụ người sử dụng đất nói chung chế độ tài sản vợ chồng như: Pháp luật quyền người sử dụng đất đề cập trong: Nguyễn Ngọc Điện – Tiến sĩ Luật học (1999), Nghiên cứu tài sản Luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, TP Hồ Chí Minh; Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai, Luận án tiến sĩ luật học; TS.Thẩm phán Nguyễn Văn Cường, TS Nguyễn Minh Hằng (2011), Giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu, pháp luật thực tiễn xét xử, Nxb thông tin truyền thông; PGS.TS Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ dân bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, Nxb trị quốc gia – thật; Cao Thu Phương(năm 2011), Sở hữu chung vợ, chồng quyền tài sản theo pháp luật Việt Nam, đề tài nghiên cứu khoa học ; PGS.TS Nguyễn Thị Hồng Nhung (2014), Bàn quyền sử dụng đất phép chuyển nhượng kinh doanh bất động sản Việt Nam, tạp chí Luật học số 6/2014, tr.40 – 47; Jack Thurston (December, 2006), The Fat of the Land, Prospect Magazine; Kevin Cahill (2006), Who owns the world: the hidden facts behind the landownership?, Mainstream Publishing.… Bên cạnh đó, có nhiều báo, nghiên cứu đăng tải tạp chí, báo viết, báo mạng phương tiện thông tin đại chúng khác nội dung liên quan đến chế độ tài sản vợ chồng, địa vị pháp lí người sử dụng đất,… Nhìn chung cơng trình nghiên cứu góp phần tạo nên sở lý luận vấn đề thực tiễn cho việc thực các quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Tuy nhiên, đề tài dừng lại quyền nghĩa vụ người sử dụng đất nói chung hay chế độ tài sản của vợ chồng mà chưa phân tích chuyên sâu vào quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản vợ chồng Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích đề tài: sở lí luận, qui định pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, chế độ tài sản vợ chồng mà từ tìm hiểu bất cập, chưa phù hợp với tình hình thực tiễn xu hướng phát triển xã hội để có nhận xét, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất vợ chồng theo pháp luật Việt Nam Để đạt mục đích trên, nhiệm vụ nghiên cứu luận văn là: Thứ nhất: nghiên cứu lý luận chung quyền sử dụng đất, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, chế độ tài sản vợ chồng Đây sở lý luận để hình thành qui định pháp luật quyền nghĩa vụ người sử dụng đất vợ chồng Thứ hai: nghiên cứu qui định hành quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất nói chung chủ thể vợ chồng nói riêng Luận văn sâu vào nghiên cứu quyền sử dụng đất tài sản hình thành thời kì nhân hợp pháp vợ chồng Đặc biệt trú trọng vào quyền quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất Tham khảo số qui định pháp luật giới việc pháp luật đất đai Trên sở thực tiễn xét xử Tòa án Đống Đa, Hà Nội để rút bất cập, hạn chế qui định pháp luật Thứ ba: tác giả đưa kiến nghị nhằm nâng cao hiệu thực pháp luật quyền nghĩa vụ người sử dụng đất vợ chồng Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Trong khuôn khổ luận văn thạc sỹ, với khả nghiên cứu nguồn tài liệu hạn chế, luận văn chưa thể nghiên cứu bao quát hết vấn đề quyền nghĩa vụ người sử dụng vợ chồng mà dừng lại tiếp cận, Pháp luật coi công cụ để nhà nước thực thi quyền quản lí Chức pháp luật thực xây dựng phù hợp với điều kiện cụ thể xã hội giai đoạn lịch sử định Sự thay đổi liên tục kinh tế thị trường đặt yêu cầu pháp luật cần phải đưa quy định phù hợp với thay đổi 3.1.3 Hồn thiện quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất vợ chồng cần tạo tương thích với pháp luật nước điều kiện hội nhập quốc tế Để đáp ứng nhu cầu giao lưu kinh tế quốc tế, tạo hấp dẫn đầu tư nước ngoài, Việt Nam cần đẩy mạnh quốc tế hóa pháp luật, có quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất vợ chồng Theo xu hướng hội nhập quốc tế quốc gia ví ngơi làng nhỏ Việc giao thoa văn hóa, kinh tế xu hướng tất yếu Pháp luật đất đai hành phần tạo hội nhập quốc tế tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam nước quyền sở hữu nhà ở, quyền thuê đất, quyền nhận vốn góp quyền sử dụng đất Tuy nhiên pháp luật đất đai Việt Nam không tương thích phù hợp với quy định văn pháp luật nước Do vậy, việc tham khảo quy định pháp luật nước sở nghiên cứu tình hình thực tiễn Việt Nam cần thiết Yêu cầu đòi hỏi phải nghiên cứu cách bản, có hệ thống kinh nghiệm lập pháp hệ thống pháp luật tiêu biểu giới khu vực, để chuyển hóa tiếp thu có chọn lọc quy định, tập quán quốc tế cho phù hợp với thực tiễn Việt Nam 3.2 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu thực pháp luật quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất vợ chồng 3.2.1 Thống qui định pháp luật thời điểm có hiệu lực giao dịch quyền sử dụng đất vợ chồng Thứ nhất: Bổ sung thêm quyền vợ chồng quyền sử dụng đất Ta biết theo Luật hôn nhân gia đình 2014 thừa nhận quan hệ chia, tách, khơi phục tài sản quyền sử dụng đất vợ chồng hệ thống luật đất đai, Bộ luật dân 80 năm 2005 lại ghi nhận quyền vợ chồng tài sản quyền sử dng t quyn chuyn i, chuyn nhng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp v gúp mà không ghi nhận ba quyền chủ thể sử dụng đất vợ chồng Vì vậy, cần hoàn thiện đồng qui định pháp luật Bổ sung ba quyền phạm vi quyền ng-ời sử dụng đất vợ chồng Th hai: thống thời điểm có hiệu lực giao dịch quyền sử dụng đất Theo phân tích mục 2.1.1 Bộ luật dân 2005, luật nhân gia đình, luật đất đai, luật nhà khơng qui định thống thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn… quyền sử dụng đất Có qui định thời điểm có hiệu lực thời điểm bên cơng chứng, chứng thực hợp đồng Nhưng theo qui định luật đất đai thời điểm có hiệu lực lại thời điểm đăng kí thay đổi quyền sử dụng đất Nhằm hạn chế rủi ro việc đất mà chủ thể giao dịch nhiều lần nên kiến nghị qui định thống chung thời điểm có hiệu lực giao dịch quyền sử dụng đất từ đăng kí Việc cơng chứng, chứng thực nắm bắt đất biến động nào, qua hệ thống đăng kí ta biết biến động này, nắm bắt thời điểm kí giao dịch xem quyền sử dụng đất có tranh chấp khơng? Xây dựng sở liệu chế quản lí, khai thác nguồn liệu bất động sản Hệ thống sở liệu xây dựng tập trung, thống nguồn thông tin đáng tin cậy cho tổ chức, cá nhân tham khảo trước tiến hành giao dịch liên quan đến bất động sản, đảm bảo quyền, lợi ích mình, dự kiến rủi ro gặp phải Việc xây hệ thống có sở liệu đầy đủ đồng thời giúp cho minh bạch hóa thị trường bất động sản nước ta 3.2.2 Hoàn thiện qui định xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất vợ chồng Pháp luật cần có quy định để tăng quyền chủ động quyền hạn để bên nhận chấp quyền sử dụng đất xử lý tài sản đảm bảo Xu hướng phát triển pháp luật giao dịch bảo đảm đại khuyến 81 khích chủ thể thỏa thuận phương thức xử lý tài sản bảo đảm ngồi Tịa án Điều 63 Nghị định số 163/2006/NĐ – CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 giao dịch đảm bảo cho phép bên nhận chấp quyền thu giữ tài sản để xử lý hết thời hạn thông báo mà bên giữ tài sản không chịu giao tài sản [12] Điều 12 BLDS năm 2005: “không dùng vũ lực đe dọa dùng vũ lực để giải tranh chấp dân sự” [36, Điều 12] điều hiển nhiên bên nhận chấp không pháp luật trao cho quyền cưỡng chế tài sản chấp bên chấp có hành vi chống đối không chịu giao tài sản chấp, không chịu rời khỏi nhà chấp Pháp luật cần trao quyền cho bên nhận chấp có quyền thu giữ tài sản chấp từ người thứ ba người mua, người nhận trao đổi tài sản chấp mà khơng có đồng ý bên chấp Nếu đăng ký thủ tục bắt buộc chấp việc thu giữ tài sản chấp từ người thứ ba quyền đương nhiên bên nhận chấp mà không cần đồng ý ai, không cần phải đến Tòa án Trong trường hợp bên chấp chống đối khơng chịu thực bên nhận chấp thơng qua quan, tổ chức có thẩm quyền để cưỡng chế Chính vậy, khoản Điều 20 Nghị định số 163/2006/NĐ – CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 giao dịch đảm bảo cần sửa đổi theo hướng thống với quy định Điều 138 Điều 258 BLDS năm 2005 trường hợp thu giữ tài sản chấp tài sản có đăng ký quyền sở hữu 3.2.3 Hồn thiện qui định pháp luật tính thuế thu nhập cá nhân vợ chồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo phân tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất cịn phải chịu khoản phí, lệ phí thuế thu nhập cá nhân mà nhà nước qui định Kể từ ngày 01/7/2013 Luật thuế Thu nhập cá nhân sửa đổi Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2013 Quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Luật Sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực, cá nhân chuyển nhượng quyền dụng đất lựa chọn cho hai cách thức để tính mức thuế suất thuế TNCN 25% 82 thu nhập tính thuế 2% giá chuyển nhượng [17] Dù cơng thức tính phụ thuộc vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vì nên thường dẫn đến việc bên thỏa thuận giá chuyển nhượng cho thấp để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế Pháp luật qui định giá chuyển nhượng giá thực tế ghi hợp đồng chuyển nhượng thời điểm chuyển nhượng Trường hợp không xác định giá thực tế giá ghi hợp đồng chuyển nhượng thấp giá đất UBND cấp tỉnh quy định thời điểm chuyển nhượng giá chuyển nhượng xác định theo Bảng giá đất UBND cấp tỉnh quy định Như có nghĩa nhà làm luật dự liệu trường hợp bên trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế Tuy nhiên hệ việc trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế cịn nhiều hệ lụy đằng sau việc thỏa thuận giả cách Thường để trốn thuế bên thỏa thuận hợp đồng giả tạo, với mức giá chuyển nhượng thấp để che dấu hợp đồng thật Tuy nhiên vấn đề đặt hai bên đồng thuận khơng xảy vấn đề sau Nhưng hai bên chủ thể mục đích khác mà không muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy tranh chấp liên quan đến việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu giả tạo Mà hậu hợp đồng vơ hiệu cịn thiệt hại nặng nề nhiều so với thiệt hại việc trốn thuế Vậy để hạn chế tình trạng kiến nghị nên tính mức thuế thu nhập cá nhân dựa mức giá đất địa phương thời điểm gần UBND cấp tỉnh qui định 3.2.4 Kiến nghị biện pháp quản lý tài sản chung vợ chồng vợ, chồng có yêu cầu ly hôn Theo Lut HN&GĐ năm 2014 pháp luật tố tụng dân sự, biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm bảo quản tài sản chung vợ chồng vợ chồng có yêu cầu ly hôn, chưa qui định rõ ràng nước ta, năm qua tình hình ly có chiều hướng gia tăng với nhiều nguyên nhân, lý đa dạng phức tạp Một thực tế cho thấy, vợ chồng có mâu thuẫn sâu sắc, tình nghĩa vợ chồng hết, ly hôn tất yếu Bản thân vợ, chồng thường có "toan tính" vấn đề tài 83 sản Nhiều trường hợp, người vợ, chồng lợi dụng hiểu biết pháp luật phía bên điều kiện, hồn cảnh gia đình mà vợ, chồng thực hành vi tẩu tán, giấu giếm tài sản chung, mưu cầu lợi ích cá nhân khơng đáng; ảnh hưởng đến quyền lợi phía bên Để bảo vệ quyền lợi đáng vợ chồng tài sản, quyền lợi người vợ chưa thành niên thành niên bị tàn tật, lực hành vi dân sự, khơng có khả lao động khơng có tài sản để tự ni mình; Luật HN&GĐ pháp luật tố tụng dân Nhà nước ta cần thiết phải qui định biện pháp khẩn cấp tạm thời, dự liệu vấn đề quản lý tài sản chung vợ chồng vợ chồng có yêu cầu ly hôn Việc quản lý tài sản chung vợ chồng có u cầu ly vợ chồng thỏa thuận Tòa án định giao tài sản chung cho vợ, chồng quản lý, bảo quản; niêm phong tài sản chung vợ chồng nhằm bảo đảm tình trạng tài sản, giá trị, cơng dụng tài sản để chia cho vợ, chồng ly hôn Đồng thời, Luật cần dự liệu cụ thể giao dịch vợ, chồng thực liên quan đến tài sản chung vợ chồng thời gian vợ, chồng có u cầu ly hơn: Trường hợp vợ, chồng thực không thực giao dịch Bởi lẽ, ngồi mục đích bảo vệ quyền lợi tài sản vợ, chồng tài sản chung, bảo đảm quyền lợi đáng người khác tham gia giao dịch liên quan trực tiếp đến tài sản chung vợ chồng Đối với tài sản quyền sử dụng đất vợ chồng – tài sản lớn nên việc quản lý tài sản thời kì ly cần thiết, kể quyền sử dụng đất tài sản riêng vợ chồng Theo qui định pháp luật tố tụng dân yêu cầu biện pháp đảm bảo bên yêu cầu phải đưa chứng minh có mối nguy hại đến tài sản Nhưng tranh chấp ly hôn việc chứng minh mối nguy hại khó có Vì vậy, kiến nghị không nên yêu cầu việc chứng minh người yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp quản lý tài sản Pháp luật nên đưa quyền mở cho đương sự, tức đương cảm thấy cần thiết phải quản lý tài sản u cầu Tịa án áp dụng biện pháp người yêu cầu phải chịu chi phi 84 3.2.5 Kiến nghị nâng cao hiệu thực pháp luật thông báo thông tin tranh chấp đất đai tình trạng nhân vợ chồng Thứ nhất: Qui định việc thông tin tranh chấp đất đai Pháp luật cần qui định việc thông tin tranh chấp đất hệ thống kí đất đai Cụ thể, Tịa án, quan thi hành án, ủy ban nhân dân cấp xã giải tranh chấp liên quan đến đất đai cần gửi thơng tin đến hệ thống đăng kí đất đai Từ hạn chế việc giao dịch quyền sử dụng đất có tranh chấp Thø hai: Qui nh v vic thụng tin tình trạng hôn nh©n Theo qui định Điều 38 Luật nhân gia đình năm 2014 thời kì nhân vợ chồng có quyền thỏa thuận chia phần toàn tài sản chung, trừ trường hợp chia tài sản chung nhằm trốn tránh thực nghĩa vụ hay ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích gia đình, [47, Điều 38] Đối với quyền sử dụng thỏa thuận chia làm tài sản riêng theo qui định Điều 39 Luật nhân gia đình 2014 thời điểm có hiệu lực thỏa thuận tuân thủ qui định hình thức mà pháp luật qui định [47, Điều 39] Thỏa thuận chia tài sản riêng quyền sử dụng đất phải cơng chứng theo qui định Theo Luật cơng chứng năm 2014 cơng chứng viên chứng nhận hình thức văn kể với điều kiện tiên quan hệ hôn nhân trì phương diện pháp lý Tuy nhiên việc xác định quan hệ hôn nhân trì hay khơng lại có số điểm khơng phù hợp Cụ thể: theo qui định Điều 40 Luật cơng chứng năm 2014 đề nghị cơng chứng loại hợp đồng, giao dịch phải nộp hồ sơ [46, Điều 40] Đối với giấy tờ, cơng chứng viên phải có u cầu người cơng chứng xuất trình gốc để đối chiếu Vậy để xác nhận việc chia tài sản có thời kì nhân hay khơng cơng chứng viên vào giấy đăng kí kết hơn, giấy đăng kí kết cấp lại Việc cấp lại giấy đăng kí kết thuộc thẩm quyền ủy ban nhân dân cấp xã phường Tuy nhiên UBND lại khơng nắm bắt tình trạng hôn nhân nêu bên vợ, chồng không tự nguyện khai báo thơng tin Luật nhân gia đình năm 2014, Bộ Luật tố tụng dân năm 2011 chưa có qui định bắt buộc việc khai báo lại tình trạng nhân vợ chồng ly hơn, dẫn đến tình 85 trạng vợ chồng ly đến UBND để xin cấp lại giấy chứng nhận hôn nhân Việc cấp trái qui định pháp luật kéo việc công chứng hợp đồng chia tài sản chung thời kì nhân khơng Như vậy, Kiến nghị qui định cần phải thông tin tình trạng nhân vợ chồng tới UBND cấp xã Tức sau có định, án giải việc ly có hiệu lực pháp luật gửi tới UBND xã phường nơi vợ chồng đăng kí kết hơn, nơi đăng kí hộ thường trú để theo dõi tình trạng nhân Tránh dẫn đến phát sinh tranh chấp giao dịch dân sau 3.2.6 Kiến nghị bổ sung thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vợ chồng Thứ nhất: kiến nghị bổ sung thông tin quyền sử dụng đất tài sản chung hay tài sản riêng vợ chồng GCN quyền sử dụng đất Khoản Điều 33 Luật nhân gia đình năm 2014 qui định: trường hợp khơng có để chứng minh tài sản mà vợ, chồng có tranh chấp tài sản riêng bên tài sản coi tài sản chung [47, Điều 33, khoản 3] Mặt khác pháp luật lại thừa nhận hình thức quyền sử dụng đất tài sản chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên vợ chồng Như để chứng minh quyền sử dụng đất tặng cho tài sản riêng thiết phải có chứng minh việc tặng cho riêng hợp đồng tặng cho, … Điều dẫn đến nhiều bất cập Thực tế, giao dịch liên quan đến quan hệ nhân thường mang nặng tính tình cảm, ví dụ bố mẹ đẻ, anh em cho tặng quyền sử dụng đất hay bố mẹ vợ, bố mẹ chồng cho đất để làm nhà Nên để kí kết hợp đồng tặng cho theo qui định pháp luật thường khơng có Nên có tranh chấp việc chứng minh khó khăn Trên sở trên, kiến nghị ghi nhận vấn đề tài sản chung, riêng vợ chồng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tránh dẫn đến tranh chấp tương lai Thứ hai: bổ sung thông tin điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất Việc tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng kí sang tên theo qui định ghi nhận Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà Tuy nhiên, 86 trường hợp tặng cho có điều kiện điều kiện lại khơng ghi nhận GCN quyền sử dụng đất Việc thực điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất điều kiện có hiệu lực hợp đồng tặng cho Nên người tặng cho chuyển nhượng QSDĐ, nhà cho người khác vi phạm vào điều kiện tặng cho (ví dụ: điều kiện tặng cho đưa không bán tài sản tặng cho; tặng cho để làm địa điểm kinh doanh; tặng nhà cho vừa để ở, vừa nơi để thờ cúng tổ tiên, cha mẹ ) đương nhiên hợp đồng khơng có hiệu lực Tuy nhiên thực tế trình công chứng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản tặng cho có điều kiện cơng chứng viên khơng bắt buộc phải kiểm tra điều kiện tặng cho mà chứng nhận việc chuyển nhượng Điều dẫn đến trường hợp người nhận quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện tặng cho vợ chồng quyền sử dụng đất chuyển nhượng cho người thứ ba phát sinh tranh chấp gây thiệt hại lớn cho người thứ ba tình Chính lẽ đó, kiến nghị việc bổ sung thơng tin điều kiện tặng cho GCN quyền sử dụng đất để tránh việc vi phạm điều kiện tặng cho hạn chế tranh chấp phát sinh sau Việc ghi nhận thể phụ lục kèm GCN quyền sử dụng đất ghi nhận mục thông tin biến động GCN 87 Kết luận chƣơng Trên sở yêu cầu đặt q trình hồn thiện pháp luật quyền nghĩa vụ người sử dụng đất vợ chồng để đưa kiến nghị nhằm hạn chế rủi ro vợ chồng việc thực quyền, nghĩa vụ với tư cách chủ thể sử dụng đất, mặt khác hạn chế tranh chấp phát sinh tương lai Chương đưa kiến nghị việc thời điểm có hiệu lực giao dịch liên quan đến đất đai, thống chung qui định pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, … Về thời điểm có hiệu lực chung từ đăng kí thay đổi quyền sử dụng đất; kiến nghị đưa yêu cầu bổ sung thêm quyền tách, nhập tài sản chung quyền sử dụng đất vợ chồng vào quyền người sử dụng đất theo qui định luật đất đai; cần qui định quyền tự xử lý tài sản chấp bên nhận chấp; kiến nghị việc xác nhận tình trạng nhân, khai báo thơng tin tranh chấp đất đai; quản lý tài sản chung vợ chồng, có tài sản đất đai vợ chồng ly hôn để nâng cao hiệu thực pháp luật Kiến nghị việc tính thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng tính thuế sở giá ủy ban nhân dân tỉnh đưa không mức giá giao dịch bên Hi vọng kiến nghị chương luận văn góp phần giải khó khăn, vướng mắc nâng cao hiệu áp dụng pháp luật việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất nói chung chủ thể vợ chồng nói riêng 88 KẾT LUẬN Trên sở nghiên cứu phân tích pháp luật Việt Nam hành quyền nghĩa vụ người sử dụng đất vợ chồng hoạt động thực tiễn áp dụng pháp luật thấy pháp luật địa vị pháp lý người sử dụng đất nói chung vợ chồng nói riêng đóng vai trị quan trọng Ngày đất đai ngày có giá trị cao tranh chấp đất đai lại gia tăng số lượng, phức tạp tính chất Để xảy tình trạng phần pháp luật hành nhiều bất cập Luật đất đai năm 2013, Luật nhân gia đình năm 2014… phần khắc phục thiếu sót hệ thống pháp luật cũ Tuy có bất cập, chưa thống trình đưa quyền sử dụng đất vào giao dịch kinh doanh, thương mại, dân Nhận thức vị trí, vai trị quan trọng gia đình tồn phát triển thịnh vượng xã hội, theo thời gian, Đảng Nhà nước ta giành quan tâm đặc biệt công xây dựng chế độ HN&GĐ XHCN Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai năm 2013 Luật Hôn nhân gia đình năm 2014 bước bảo vệ quyền nghĩa vụ người sử dụng đất vợ chồng Nhận thức tầm quan trọng đất đai gia đình nên luận văn đưa vấn đề lí luận qui phạm pháp luật lồng ghép hai yếu tố nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật để việc thực quyền người sử dụng đất vợ chồng đảm bảo, hiệu quả, hạn chế tranh chấp phát sinh, bình ổn quan hệ tranh chấp đất đai kéo dài nhiều năm nước ta Cao tạo sân chơi pháp lý lành mạnh, dân chủ nhằm đáp ứng nhu cầu đất nước thời kì đổi hội nhập quốc tế 89 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tài liệu tiếng Việt Bộ Tài (2013), Thơng tư số 34/2013/TT-BTC ngày 28/3/2013 việc sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 Bộ Tài hướng dẫn lệ phí trước bạ, Hà Nội Bộ Tài Chính (2014), Cơng văn số 17526/BTC-TCT ngày 01/12/2014 V/v triển khai thực số nội dung Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế, Hà Nội Bộ tài nguyên mơi trường (2012), Báo cáo kinh nghiệm nước ngồi quản lí pháp luật đất đai, Hà Nội Bộ tài nguyên môi trường (2012), Báo cáo tổng kết thi hành Luật đất đai năm 2003 định hướng sửa đổi Luật đất đai, Hà Nội Bộ tài nguyên môi trường (2012), Báo cáo số 193/BC-BTNMT ngày 06 tháng năm 2012 tổng kết tình hình thi hành Luật đất đai, Hà Nội Bộ tài ngun mơi trường (2013), Báo cáo tổng kết tình hình thực nhiệm vụ công tác năm 2013 kế hoạch công tác năm 2014 ngành tài nguyên môi trường, Hà Nội Bộ tài nguyên môi trường (2013), Báo cáo ngày 30 tháng 12 năm 2013 tình hình thực cơng tác năm 2013 qua năm thực Nghị số 30/2012/QH13 Quốc hội đạo Thủ tướng Chính phủ, Hà Nội Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên Môi trường (2011), Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT – BTP – BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp - Toà án Nhân dân Tối cao - Viện kiểm sát Nhân dân Tối cao (2010), Thông tư liên tịch 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC ngày 26 tháng năm 2010 Bộ Tư pháp, Toà án Nhân dân Tối cao, Viện kiểm sát Nhân dân Tối cao hướng dẫn số vấn đề thủ tục thi hành án dân phối hợp liên ngành thi hành án dân sự, Hà Nội 90 10 Bộ Tư pháp (2010), Thông tư số 22/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 Bộ Tư pháp hướng dẫn đăng ký, cung cấp thông tin trực tuyến giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án, Hà Nội 11 Bộ Tư pháp (2011), Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/02/2011 Bộ Tư pháp hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử Trung tâm Đăng ký giao dịch bảo đảm, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, Hà Nội 12 Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ – CP ngày 19/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 13 Chính phủ (2008), Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày tháng năm 2008 quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân, Hà Nội 14 Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ – CP ngày 04/3/2010 bán đấu giá tài sản, Hà Nội 15 Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ – CP ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 16 Chính phủ (2011), Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 lệ phí trước bạ, nâng mức thu lệ phí trước bạ, Hà Nội 17 Chính phủ (2013), Nghị định số 65/2013/NĐ-CP Chính phủ ngày 27 tháng năm 2013 quy định chi tiết số điều Luật thuế thu nhập cá nhân Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế thu nhập cá nhân, Hà Nội 18 Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật đất đai, Hà Nội 19 Chính phủ (2015), Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 qui định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật thi hành án dân quy định quyền sử dụng đất kê biên, đấu giá để đảm bảo thi hành án, Hà Nội 20 Nguyễn Văn Cừ (2000), “Chia tài sản chung vợ chồng hôn nhân tồn tại”, Tạp chí tịa án nhân dân, (9), tr.18-21 21 Nguyễn Văn Cừ (2008), Chế độ tài sản vợ chồng theo pháp luật nhân gia đình Việt Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội 91 22 Nguyễn Văn Cường, Nguyễn Minh Hằng (2011), Giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu, pháp luật thực tiễn xét xử, Nxb Thơng tin truyền thơng 23 Đồn Thị Phương Diệp (2010), “Đăng ký giao dịch bất động sản Luật dân Pháp so sánh với việc đăng ký giao dịch bảo đảm Việt Nam”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, (162) 24 Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ dân bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, Nxb trị quốc gia – thật 25 Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu tài sản Luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, TP Hồ Chí Minh 26 Nguyễn Ngọc Điện (2015), Hoàn thiện qui định quản lý xử lý tài sản chấp, http://thongtinphapluatdansu.edu.vn, (truy cập ngày 10/1/2015) 27 Trương Thanh Đức (2013), Bình luận chế định tài sản vợ chồng dự luật hôn nhân gia đình, http://thongtinphapluatdansu.edu.vn, (truy cập ngày 04/11/2013) 28 Bùi Đức Giang (2012), “Hệ pháp lý chấp tài sản theo quy định hành”, Tạp chí Ngân hàng, (04) 29 Nguyễn Trường Giang, Bùi Đức Giang (2012), “Đi tìm triết lý chấp quyền tài sản pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Ngân hàng, (7) 30 Nguyễn Thị Lan (2008), Một số ý kiến quyền sở hữu tài sản vợ chồng http://thongtinphapluatdansu.edu.vn, (truy cập ngày 06/01/2008) 31 Doãn Hồng Nhung (2009), “Pháp luật đất đai vấn đề bảo vệ quyền lợi đáng phụ nữ”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp – văn phịng quốc hội, (160), tr.48-50 32 Dỗn Hồng Nhung (2013), “Quyền đất đai phụ nữ sau ly hôn”, Báo Phụ nữ Việt Nam (44), tr.1-14 33 Cao Thu Phương (2011), “Sở hữu chung vợ, chồng quyền tài sản theo pháp luật Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học 34 Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 35 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 92 36 Quốc hội (2007), Luật thuế thu nhập cá nhân, Hà Nội 37 Quốc hội (2008), Luật ban hành văn qui phạm pháp luật, Hà Nội 38 Quốc hội (2008), Luật Thi hành án dân sự, Hà Nội 39 Quốc hội (2011), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội 40 Quốc hội (2011), Luật khiếu nại, Hà Nội 41 Quốc hội (2011), Luật tố cáo, Hà Nội 42 Quốc hội (2012), Luật Quản lý Thuế, Hà Nội 43 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội 44 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 45 Quốc hội (2014), Luật Công chứng, Hà Nội 46 Quốc hội (2014), Luật Hôn nhân gia đình, Hà Nội 47 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 48 Quốc hội (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội 49 Tòa án nhân dân quận Đống Đa (2011), Bản án số 04/2011/DSST ngày 29/4/2011 việc tranh chấp hợp đồng vay tài sản, Hà Nội 50 Tòa án nhân dân quận Đống Đa (2011), Thống kê năm 2011, Hà Nội 51 Tòa án nhân dân quận Đống Đa (2012), Thống kê năm 2012, Hà Nội 52 Tòa án nhân dân Quận Đống Đa (2014), Bản án số 01/2014/ HCST ngày 22/8/2014 việc khởi kiện định hành chính, Hà Nội 53 Tịa án nhân dân quận Đống Đa (2014), Bản án số 01/2014/DSST ngày 25/3/2014 việc tranh chấp đòi nhà,Hà Nội 54 Tòa án nhân dân quận Đống Đa (2014), Bản án số 05/2014/DSST ngày 17,23/6/2014 việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc, Hà Nội 55 Tòa án nhân dân quận Đống Đa (2014), Quyết định công nhận thỏa thuận ng s số 24/QĐST - DS ngày 28/8/2014, H Ni 56 Tòa án nhân dân quận Đống Đa (2014), Thống kê năm 2014, Hà Nội 57 Tòa án nhân dân quận Đống Đa, Hà Nội (2014), Bản án số 08/2014/DSST ngày 04/8/2014 việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, Hà Nội 93 58 Tòa án nhân dân tối cao (2008), Thống kê quí I năm 2008, Hà Nội 59 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật Dân sự, Nxb Công an Nhân dân, Hà Nội 60 Trường Đại học Luật Hà nội (2011), Giáo trình Luật nhân gia đình, Nxb Cơng an Nhân dân, Hà Nội 61 Trường Đại học Luật Hà nội (2012), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Cơng an Nhân dân, Hà Nội 62 Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội II Tài liệu tiếng Anh 63 Jack Thurston (2006), The Fat of the Land, Prospect Magazine 64 Kevin Cahill (2006), Who owns the world: the hidden facts behind the landownership?, Mainstream Publishing 94 ... thiện pháp luật sau 26 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT LÀ VỢ CHỒNG 2.1 Quyền nghĩa vụ chung ngƣời sử dụng đất 2.1.1 Quyền chung người sử dụng đất Người sử dụng. .. dung pháp luật quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất vợ chồng Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất vợ chồng tổng hợp qui phạm pháp luật đất đai pháp luật nhân gia đình qui định khả mà pháp luật cho phép vợ. .. đưa khái niệm quyền nghĩa vụ người sử dụng đất vợ chồng sau: 19 Quyền người sử dụng đất vợ chồng khả mà pháp luật cho phép vợ chồng thực hành vi định trình sử dụng đất nhằm sử dụng đất mục đích,