Đang tải... (xem toàn văn)
QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT. Câu 13. a. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp đều được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với hộ gia đình, cá nhân khác. Nhận định SAI. Chỉ những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì mới được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với hộ gia đình, cá nhân khác. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không có quyền này. CSPL: Điểm b Khoản 1 Điều 179 LĐĐ 2013. b. Người nước ngoài cũng được nhận thừa kế quyền sử dụng đất từ cá nhân trong nước. Nhận định SAI. Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất là người nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam nên người nước ngoài không được nhận thừa kế, không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng được được hưởng giá trị của phần thừa kế đó (được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế). CSPL: Điểm đ Khoản 1 Điều 179, Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013. c. DN có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để đầu tư tại Việt Nam được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ các chủ thể sử dụng đất trong nước để hợp tác sản xuất kinh doanh. Nhận định SAI. Theo Điểm h Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013, các chủ thể sử dụng đất trong nước như hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chỉ được góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với tổ chức trong nước quy định tại Khoản 1 Điều 5 để hợp tác sản xuất, kinh doanh. Như vậy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại Khoản 7 Điều 5 không được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ các chủ thể sử dụng đất trong nước. CSPL: Điểm h Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013. d. Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm không được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất. Nhận định SAI. Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm được thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 1 Điều 175 LĐĐ 2013 như: Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của LĐĐ; Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. CSPL: Khoản 1 Điều 175 LĐĐ 2013. e. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để đầu tư tại Việt Nam không được tặng cho quyền sử dụng đất. Nhận định SAI. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; CSPL: Điểm b Khoản 1 Điều 183, Điểm c Khoản 2 Điều 174 LĐĐ 2013. g. Cộng đồng dân cư không được giao dịch quyền sử dụng đất. Nhận định ĐÚNG. Cộng đồng dân cư là một trong các chủ thể được Luật Đất đai quy định là người sử dụng đất. Nhưng cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thể chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. CSPL: Khoản 3 Điều 5, Điều 181 Luật Đất đai. h. Cơ sở tôn giáo cũng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhận định SAI. Cơ sở tôn giáo không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. CSPL: Điểm b Khoản 1 Điều 181 LĐĐ. i. Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất mới được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất. Nhận định SAI. Trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013 được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất mà không phải có giấy chứng nhận. Ví dụ: Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất. Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế. CSPL: Điều 188 LĐĐ. Câu 14. Giao dịch nào là hợp pháp? Tại sao? (giả sử điều kiện chung để thực hiện giao dịch đã được đảm bảo). a. Ông A đề thừa kế quyền sử dụng đất trồng lúa của mình cho con gái là B hiện là giảng viên một trường đại học, không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Giao dịch hợp pháp. Đây là trường hợp cá nhân chuyển quyền sử dụng đất (đất nông nghiệp) thông qua hình thức thừa kế. Vì đã đáp ứng các điều kiện chung để giao dịch được bảo đảm (các điều kiện chung được quy định tại Điều 188 Luật đất đai) nên ông A có quyền chuyển quyền sử dụng đất sang cho con gái là B thông qua hình thức thừa kế theo điểm đ Khoản 1 Điều 179, B có quyền nhận thừa kế theo Điểm d Khoản 1 Điều 169 Luật đất đai. LĐĐ chỉ cấm cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa chứ không cấm nhận thừa kế. b. Hộ gia đình C đổi 1000m2 đất nông nghiệp của mình để lấy 70m2 đất ở của hộ gia đình D. Giao dịch này không hợp pháp Hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với cùng loại đất (đất nông nghiệp). Hộ gia đình C đổi đất nông nghiệp của mình để lấy đất ở của hộ gia đình D là không hợp pháp. CSPL: Điều 190 LĐĐ. c. Tổ chức kinh tế M tặng quyền sử dụng đất (trong dự án nhà ở thương mại của mình) cho những nhân viên có thành tích tốt để xây nhà ở. Giao dịch không hợp pháp. Nếu tổ chức kinh tế M có đất là đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì mới có quyền tặng cho trong các trường hợp sau đây: tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Như vậy, tổ chức kinh tế M không được quyền tặng quyền sử dụng đất cho những nhân viên có thành tích tốt để xây nhà ở. CSPL: điểm c khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013. d. Công ty TNHH X thế chấp quyền sử dụng đất cho Công ty cổ phần H (kinh doanh bất động sản) để vay tiền. Giao dịch không hợp pháp. Công ty TNHH X là tổ chức kinh tế theo Khoản 27 Điều 3 LĐĐ, mà tổ chức kinh tế sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Công ty cổ phần H (kinh doanh bất động sản) không phải tổ chức tín dụng nên giao dịch trên không hợp pháp. CSPL : Điểm d khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai. e. Ông Smith, công dân Mỹ đang đầu tư tại Việt Nam, nhận chuyển nhượng 20.000m2 đất của hộ gia đình ông T để thực hiện dự án đầu tư của mình. Giao dịch không hợp pháp. Ông Smith – công dân Mỹ không là người sử dụng đất theo Điều 5 LĐĐ, không là người nhận quyền sử dụng đất theo Khoản 1 Điều 169 LĐĐ nên không được nhận chuyển nhượng 20.000m2 đất của hộ gia đình ông T để thực hiện dự án đầu tư của mình. f. Ông Khanh (là cá nhân sử dụng đất trong nước) cho Công ty Salvis (doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài) thuê 500m2 đất thuộc quyền sử dụng của mình để xây dựng văn phòng giao dịch. Giao dịch giữa ông Khanh và Công ty Salvis trong trường hợp này là không hợp pháp. Theo Điểm d Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013, ông Khanh là cá nhân trong nước sử dụng đất có đủ điều kiện để cho thuê 500m2 đất thuộc quyền sử dụng của mình. Tuy nhiên, ông Khanh chỉ có thể cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng 500m2 trên chứ không thể cho Công ty Salvis thuê được vì công ty Salvis là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo Khoản 7 Điều 5 LĐĐ. CSPL: Điểm d Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013
QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Câu 13 a Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp với hộ gia đình, cá nhân khác Nhận định SAI Chỉ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp Nhà nước giao hạn mức; đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với hộ gia đình, cá nhân khác Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất trả tiền th đất hàng năm khơng có quyền CSPL: Điểm b Khoản Điều 179 LĐĐ 2013 b Người nước nhận thừa kế quyền sử dụng đất từ cá nhân nước Nhận định SAI Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất người nước ngồi khơng thuộc đối tượng mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam nên người nước ngồi khơng nhận thừa kế, không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được hưởng giá trị phần thừa kế (được chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế) CSPL: Điểm đ Khoản Điều 179, Khoản Điều 186 Luật Đất đai 2013 c DN có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất để đầu tư Việt Nam nhận góp vốn quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất nước để hợp tác sản xuất kinh doanh Nhận định SAI Theo Điểm h Khoản Điều 179 Luật Đất đai 2013, chủ thể sử dụng đất nước hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất tổ chức nước quy định Khoản Điều để hợp tác sản xuất, kinh doanh Như vậy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi quy định Khoản Điều khơng nhận góp vốn quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất nước CSPL: Điểm h Khoản Điều 179 Luật Đất đai 2013 d Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm không thực giao dịch quyền sử dụng đất Nhận định SAI Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm thực giao dịch quyền sử dụng đất quy định Khoản Điều 175 LĐĐ 2013 như: - Bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê có đủ điều kiện quy định Điều 189 LĐĐ; - Góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê; - Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đất xây dựng xong kết cấu hạ tầng trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế CSPL: Khoản Điều 175 LĐĐ 2013 e Người Việt Nam định cư nước sử dụng đất để đầu tư Việt Nam không tặng cho quyền sử dụng đất Nhận định SAI Người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng cơng trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định pháp luật; CSPL: Điểm b Khoản Điều 183, Điểm c Khoản Điều 174 LĐĐ 2013 g Cộng đồng dân cư không giao dịch quyền sử dụng đất Nhận định ĐÚNG Cộng đồng dân cư chủ thể Luật Đất đai quy định người sử dụng đất Nhưng cộng đồng dân cư sử dụng đất không chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; khơng thể chấp, góp vốn quyền sử dụng đất CSPL: Khoản Điều 5, Điều 181 Luật Đất đai h Cơ sở tôn giáo chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhận định SAI Cơ sở tôn giáo không chuyển nhượng quyền sử dụng đất CSPL: Điểm b Khoản Điều 181 LĐĐ i Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực giao dịch quyền sử dụng đất Nhận định SAI Trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật đất đai 2013 thực giao dịch quyền sử dụng đất mà khơng phải có giấy chứng nhận Ví dụ: - Chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp người sử dụng đất thực quyền sau có định giao đất, cho thuê đất - Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất người Việt Nam định cư nước ngồi khơng thuộc đối tượng mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế CSPL: Điều 188 LĐĐ Câu 14 Giao dịch hợp pháp? Tại sao? (giả sử điều kiện chung để thực giao dịch đảm bảo) a Ông A đề thừa kế quyền sử dụng đất trồng lúa cho gái B giảng viên trường đại học, không trực tiếp sản xuất nông nghiệp Giao dịch hợp pháp Đây trường hợp cá nhân chuyển quyền sử dụng đất (đất nơng nghiệp) thơng qua hình thức thừa kế Vì đáp ứng điều kiện chung để giao dịch bảo đảm (các điều kiện chung quy định Điều 188 Luật đất đai) nên ông A có quyền chuyển quyền sử dụng đất sang cho gái B thơng qua hình thức thừa kế theo điểm đ Khoản Điều 179, B có quyền nhận thừa kế theo Điểm d Khoản Điều 169 Luật đất đai LĐĐ cấm cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa không cấm nhận thừa kế b Hộ gia đình C đổi 1000m2 đất nơng nghiệp để lấy 70m2 đất hộ gia đình D Giao dịch khơng hợp pháp Hộ gia đình sử dụng đất nơng nghiệp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với loại đất (đất nơng nghiệp) Hộ gia đình C đổi đất nơng nghiệp để lấy đất hộ gia đình D khơng hợp pháp CSPL: Điều 190 LĐĐ c Tổ chức kinh tế M tặng quyền sử dụng đất (trong dự án nhà thương mại mình) cho nhân viên có thành tích tốt để xây nhà Giao dịch không hợp pháp Nếu tổ chức kinh tế M có đất đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian th có quyền tặng cho trường hợp sau đây: tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng cơng trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định pháp luật Như vậy, tổ chức kinh tế M không quyền tặng quyền sử dụng đất cho nhân viên có thành tích tốt để xây nhà CSPL: điểm c khoản Điều 174 Luật Đất đai 2013 d Công ty TNHH X chấp quyền sử dụng đất cho Công ty cổ phần H (kinh doanh bất động sản) để vay tiền Giao dịch không hợp pháp Công ty TNHH X tổ chức kinh tế theo Khoản 27 Điều LĐĐ, mà tổ chức kinh tế sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam Cơng ty cổ phần H (kinh doanh bất động sản) tổ chức tín dụng nên giao dịch khơng hợp pháp CSPL : Điểm d khoản Điều 174 Luật Đất đai e Ơng Smith, cơng dân Mỹ đầu tư Việt Nam, nhận chuyển nhượng 20.000m2 đất hộ gia đình ơng T để thực dự án đầu tư Giao dịch khơng hợp pháp Ông Smith – công dân Mỹ không người sử dụng đất theo Điều LĐĐ, không người nhận quyền sử dụng đất theo Khoản Điều 169 LĐĐ nên không nhận chuyển nhượng 20.000m2 đất hộ gia đình ơng T để thực dự án đầu tư f Ơng Khanh (là cá nhân sử dụng đất nước) cho Công ty Salvis (doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài) thuê 500m2 đất thuộc quyền sử dụng để xây dựng văn phòng giao dịch Giao dịch ông Khanh Công ty Salvis trường hợp không hợp pháp Theo Điểm d Khoản Điều 179 Luật Đất đai 2013, ông Khanh cá nhân nước sử dụng đất có đủ điều kiện thuê 500m đất thuộc quyền sử dụng Tuy nhiên, ơng Khanh cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam thuê quyền sử dụng 500m khơng thể cho Cơng ty Salvis th cơng ty Salvis doanh nghiệp có vốn đầu tư nước theo Khoản Điều LĐĐ CSPL: Điểm d Khoản Điều 179 Luật Đất đai 2013