Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về thị trường bất động sản thành phố hải phòng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN  - - NGƠ THỊ BÍCH VÂN NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội - Năm 2013 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN  - - NGƠ THỊ BÍCH VÂN NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS TRẦN VĂN TUẤN Hà Nội - Năm 2013 DANH MỤC BẢNG BIỂU NỘI DUNG Bảng 2.1: Kết đầu tƣ, diện tích cho thuê số KCN Bảng 2.2: Các sàn giao dịch bất động sản địa bàn thành phố HP Bảng 2.3: Tình hình thực dự án kinh doanh phát triển nhà Bảng 2.4: Tình hình bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc Bảng 2.5: Kết đấu giá QSD đất đơn vị thực từ năm 2003-2012 Bảng 2.6: Số lƣợng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình thực nộp nghĩa vụ thuế (từ năm 2002-2012) Bảng 2.7: Tổng hợp loại chứng pháp lý bất động sản qua thời kỳ Bảng 2.8: Kết cấp giấy chứng nhận QSD đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố từ năm 2004-2012 Bảng 2.9: Giá đất số tuyến đƣờng phố địa bàn thành phố Hải Phòng qua năm Bảng 2.10: Tổng hợp tình hình cấp loại chứng địa bàn thành phố Hải Phòng Bảng 2.11: Tổ chức máy ngành Tài nguyên Môi trƣờng Bảng 2.12: Tổ chức máy ngành Xây dựng Bảng 3.1: Chỉ tiêu phát triển kết cấu hạ tầng thành phố Hải Phòng DANH MỤC VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản SDĐ: sử dụng đất SXKD: Sản xuất kinh doanh UBND: Ủy ban nhân dân TNHHMTV: Trách nhiệm hữu hạn thành viên CCN: Cụm công nghiệp KCX: Khu chế xuất CN: Công nghiệp PTQĐ: Phát triển quỹ đất TN&MT: Tài nguyên môi trƣờng GCN: Giấy chứng nhận GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Sự cần thiết nghiên cứu đề tài luận văn Phƣơng pháp nghiên cứu Nhiệm vụ nghiên cứu 2 Mục tiêu nghiên cứu Cấu trúc luận văn CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Những vấn đề lý luận thị trƣờng bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản thị trƣờng bất động sản 1.1.2 Những yếu tố cấu thành thị trƣờng BĐS 10 1.1.3 Đặc trƣng thị trƣờng BĐS nƣớc ta 10 1.1.4 Chứng pháp lý BĐS 13 1.1.5 Các yếu tố chủ yếu tác động đến giá BĐS, thị trƣờng BĐS .14 1.2 Vị trí vai trị thị trƣờng BĐS kinh tế, xã hội 13 1.2.1 Vị trí thị trƣờng BĐS mối quan hệ với thị trƣờng khác kinh tế quốc dân 16 1.2.2 Vai trò thị trƣờng BĐS kinh tế 18 1.3 Tổng quan trình phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam 17 1.4 Quản lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS nƣớc ta 19 1.4.1 Các chủ trƣơng quản lý, phát triển thị trƣờng BĐS .23 1.4.2 Các sách phát triển thị trƣờng BĐS 23 1.4.3 Cơ sở pháp lý nội dung quản lý nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản 26 1.5 Kinh nghiệm quản lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS số nƣớc giới 25 1.5.1 Kinh nghiệm Trung quốc 28 1.5.2 Kinh nghiệm Pháp 30 1.5.3 Kinh nghiệm Singapore việc phát triển nhà nhà đối tƣợng xã hội CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Hải Phòng 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 2.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội 2.2 Khái quát thực trạng thị trƣờng BĐS thành phố Hải Phòng giai đoạn 2002-2012 2.2.1 Thực trạng bên cung, bên cầu dịch vụ trung gian hỗ trợ thị trƣờng BĐS 2.2.2 Thực trạng dự án xây dựng khu đô thị, phát triển nhà, bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc, đấu giá BĐS 2.2.3 Tình hình giao dịch BĐS 2.2.4 Đánh giá chung thực trạng thị trƣờng BĐS thành phố Hải Phòng 53 2.3 Thực trạng quản lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS thành phố Hải Phòng giai đoạn 2002- 2012 2.3.1 Thực trạng công tác đăng ký cấp chứng BĐS quản lý hồ sơ BĐS 2.3.2 Thực trạng công tác quản lý quy hoạch sử dụng đất đai, quy hoạch xây dựng đô thị, phát triển BĐS 2.3.3 Thực trạng công tác quản lý giá BĐS (giá đất) 2.3.4 Thực trạng quản lý dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng 2.3.5 Thực trạng tổ chức máy quan nhà nƣớc quản lý BĐS thị trƣờng BĐS 2.3.6 Thực trạng cải cách hành quản lý nhà nƣớc BĐS 2.3.7 Đánh giá chung thực trạng quản lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS thành phố Hải Phòng CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHU VỰC NGHIÊN CỨU 87 3.1 Đơ thị hóa, phát triển thị vấn đề đặt quản lý, phát triển thị trƣờng BĐS thành phố Hải Phòng đến năm 2020 83 3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quản lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS khu vực nghiên cứu 88 3.2.1 Giải pháp sách, pháp luật, sách đầu tƣ phát triển BĐS, thị trƣờng BĐS 92 3.2.2 Giải pháp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị .94 3.2.3 Giải pháp cân đối cung - cầu hàng hóa cho thị trƣờng BĐS, lành mạnh hóa thị trƣờng 96 3.2.4 Giải pháp tài chính, tín dụng cho thị trƣờng BĐS 95 3.2.5 Giải pháp đẩy mạnh phát triển hạ tầng thị trƣờng, dịch vụ phụ trợ, hỗ trợ cho thị trƣờng BĐS 96 3.2.6 Giải pháp hoàn thiện tổ chức máy quản lý nhà nƣớc thịtrƣờng BĐS, tiếp tục cải cách hành 101 3.2.7 Giải pháp ứng dụng công nghệ thông tin, đổi đại hóa quản lý BĐS giao dịch BĐS 103 3.2.8 Một số giải pháp khác .103 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Sự cần thiết nghiên cứu đề tài luận văn Bất động sản nguồn vốn, nguồn nội lực quốc gia, tài sản có giá trị lớn ngƣời dân Thị trƣờng BĐS phận quan trọng thiếu đƣợc kinh tế Cùng với thị trƣờng vốn, thị trƣờng lao động thị trƣờng khoa học công nghệ, thị trƣờng BĐS tạo thành chu trình “khép kín” yếu tố “đầu vào” trình sản xuất kinh doanh Thị trƣờng BĐS nƣớc ta thời gian qua có bƣớc phát triển quan trọng, nhiều dự án phát triển nhà ở, cơng trình dịch vụ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng đƣợc hình thành làm thay đổi mặt thị, nâng cao điều kiện sống tầng lớp dân cƣ, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hƣớng công nghiệp hóa, đại hóa, đồng thời thúc đầy phát triển kinh tế xã hội đất nƣớc Thị trƣờng BĐS thu hút đáng kể nguồn vốn đầu tƣ nƣớc, thúc đẩy ngành sản xuất phát triển Bên cạnh mặt tích cực, hoạt động thị trƣờng BĐS thời gian qua bộc lộ yếu kém, phát triển thiếu lành mạnh không ổn định Giá hàng hóa BĐS, đặc biệt giá nhà đứng mức cao, diễn biến phức tạp đô thị lớn, cấu hàng hóa BĐS nhà cấn đối, thiếu hàng hóa có quy mơ vừa nhỏ, có giá phù hợp với đa số nhu cầu ngƣời dân; giao dịch BĐS có chiều hƣớng giảm sút từ cuối năm 2011 đến Tình trạng đầu tƣ xây dựng thiếu vào nhu cầu thị trƣờng, chƣa có quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà Thị trƣờng BĐS thành phố Hải Phòng phận quan trọng cấu thành kinh tế - xã hội địa phƣơng Việc phát triển hiệu bền vững thị trƣờng BĐS đóng góp to lớn vào phát triển có hiệu bền vững kinh tế Xây dựng quản lý hiệu thị trƣờng BĐS, giải tốt vấn đề BĐS định hƣớng phát triển thị trƣờng BĐS hƣớng giải vấn đề nhà đất đai, góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển ổn định xã hội Muốn nhà nƣớc phải có sách cụ thể, rõ ràng, sát thực, phải đƣa giải pháp quản lý nhằm phát triển thị trƣờng BĐS, nâng cao hiệu sử dụng đất đai thành phố Hải Phòng Xuất phát từ thực tế nêu trên, em chọn đề tài luận văn “ Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quản lý nhà nước thị trường BĐS thành phố Hải Phòng” Mục tiêu nghiên cứu Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS thành phố Hải Phòng, từ đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quản lý thị trƣờng BĐS địa bàn nghiên cứu Nhiệm vụ nghiên cứu - - Nghiên cứu lý luận BĐS, thị trƣờng BĐS nƣớc ta; Hệ thống hóa sở pháp lý quản lý thị trƣờng BĐS theo pháp luật hành; - Điều tra, thu thập số liệu tình hình giao dịch BĐS; việc thực dự án xây dựng khu đô thị, phát triển nhà, bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc, đấu giá bất động sản 10 năm qua (từ 2002-2012) địa bàn thành phố Hải Phịng; - Đánh giá thực trạng cơng tác quản lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS địa bàn nghiên cứu; - Đề xuất giải pháp hữu hiệu cho công tác quản lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS thành phố Hải Phòng Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu Đây phƣơng pháp dùng để điều tra thu thập tài liệu, số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, số liệu thống kê, tổng hợp số liệu dự án phát triển nhà, việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc, việc cải tạo chỉnh trang đô thị, đấu giá BĐS phục vụ cho việc đánh giá thực trạng quản lý thị trƣờng bất động sản khu vực nghiên cứu - Phương pháp thống kê, so sánh Trên sở số liệu, tài liệu thu thập đƣợc, tiến hành thống kê, so sánh số liệu qua năm để làm rõ hoạt động thị trƣờng BĐS qua giai đoạn phát triển khác - Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp Phƣơng pháp dùng để tổng hợp thông tin thu thập đƣợc tiến hành phân tích, đánh giá làm rõ thực trạng quản lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS khu vực nghiên cứu - Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến chun gia, cán chun mơn có kinh nghiệm quản lý nhà nƣớc lĩnh vực BĐS thị trƣờng BĐS Cấu trúc luận văn Ngoài phần mở đầu kết luận, nội dung đề tài luận văn gồm chƣơng: Chƣơng 1: Cơ sở lý luận pháp lý thị trƣờng bất động sản quản lý nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản Chƣơng 2: Thực trạng quản lý nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản thành phố Hải Phòng Chƣơng 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quản lý nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản khu vực nghiên cứu Hoàn thiện tổ chức máy, nâng cao trình độ nhân lực, tăng cƣờng ứng dụng cơng nghệ tiên tiến để nâng cao hiệu quả, hiệu lực quản lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS Nâng cao hiệu công tác kiểm tra, tra, xử lý nghiêm hành vi vi phạm pháp luật 3.2.4 Giải pháp tài chính, tín dụng cho thị trường bất động sản Chính sách giá đất hành cịn nhiều mâu thuẫn, có chênh lệch lớn giá đất thị trƣờng giá đất nhà nƣớc Thực tế nhiều dự án nhà đầu tƣ đƣợc hƣởng phần lớn khoảng giá trị chênh lệch, nhà nƣớc thất thu, ngƣời dân bị thu hồi đất chịu thiệt thòi Chính sách tài đất đai sử dụng đất tổ chức kinh tế chƣa bình đẳng tổ chức đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất tổ chức tự nhận chuyển nhƣợng, thuê đất, nhận góp vốn giá trị quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình cá nhân Giải pháp cụ thể: * - Về tài đất đai: Tăng cƣờng công tác điều tra, khảo sát thực tế để thiết lập Bảng giá phù hợp, với giá thị trƣờng nhằm giảm chênh lệch nhiều giá nhà nƣớc quy định giá thị trƣờng - Hình thành đƣa vào hoạt động trung tâm định giá bất động sản với đội ngũ cán có chứng định giá theo quy định pháp luật Bổ sung chế tham vấn tổ chức định giá độc lập xây dựng giá đất, giải khiếu nại giá đất - Áp dụng nhiều hình thức đấu giá quyền sử dụng đất cho mục đích sử dụng làm đất ở, dự án xây dựng khu đô thị, sản xuất kinh doanh, - Khuyên khích tổ chức, cá nhân bị thu hồi đất tham gia góp vốn quyền SDĐ vào dự án đầu tƣ,kinh doanh - Sử dụng nguồn thu từ tiền SD Đ cách hợp lý để phục vụ mục tiêu cơng ích, hỗ trợ tái định cƣ, đào tạo nghề, tạo công ăn việc làm cho ngƣời SD Đ bị thu hồi hỗ trợ việc điều tiết thị trƣờng đất đai - Hình thành tạo điều kiện để định chế tài phát triển vận hành có hiệu nhằm thu hút nguồn vốn cho thị trƣờng BĐS Sớm bổ sung hành lang pháp lý để hình thành chế định tài phi ngân hàng nhƣ: quỹ tín thác 98 BĐS, quỹ đầu tƣ BĐS, quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà nhằm hỗ trợ cho thị trƣờng BĐS huy động đƣợc da dạng nguồn vốn xã hội, không phụ thuộc nhiều vào nguồn tín dụng từ ngân hàng mà thƣờng khoản tín dụng ngắn hạn Sớm nghiên cứu xây dựng thị trƣờng chấp thứ cấp (tái chấp) BĐS, có hỗ trợ kiểm sốt nhà nƣớc để tăng tính khoản cho ngân hàng, đồng thời hỗ trợ cho đối tƣợng có thu nhập trung bình, ổn định có khả mua nhà * Về tín dụng cho BĐS: - Xây dựng chế sách tạo hành lang pháp lý để ngân hàng thƣơng mại huy động nguồn vốn trung hạn, dài hạn để cung cấp tín dụng cho thị trƣờng BĐS - Xây dựng chế giám sát chặt chẽ, quy định tỷ lệ an toàn dƣ nợ BĐS với tổng dƣ nợ hệ thống ngân hàng, tỷ lệ nợ xấu, tỷ lệ cho vay với số huy động để đảm bảo an toàn hoạt động tín dung, tránh tƣợng “bong bóng” - Xây dựng hành lang pháp lý, nguyên tắc, tiêu chí cho việc tính tín dụng, có tính điểm tín dụng BĐS với hệ thống ngân hàng thƣơng mại Hồn thiện chế, quy trình thủ tục, chế tài cho việc xử lý tài sản đảm bảo nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức tín dụng trình xử lý tài sản cách nhanh chóng, pháp luật - Tổ chức tốt hệ thống thông tin liên lạc ngân hàng thị trƣờng BĐS để kiểm sốt đảm bảo tính an toàn hệ thống, tỷ lệ cho vay việc đầu tƣ nội Nghiên cứu đề xuất mô hình liên kết tay ba nhà đầu tƣ-ngân hàng-ngƣời mua nhà cho vay với mức lãi xuất hợp lý, thời gian dài 3.2.5 Giải pháp đẩy mạnh phát triển hạ tầng thị trường, dịch vụ phụ trợ, hỗ trợ thị trường BĐS Thành phố cần tạo điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp có đủ điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS, kinh doanh sàn theo quy định pháp luật Để nắm rõ thị trƣờng, phát huy vai trò định hƣớng, nâng cao hiệu quản lý nhà nƣớc thị trƣờng, cần giao nhiệm vụ cho sàn giao dịch BĐS thành phố xây dựng, áp dụng số giá BĐS thị trƣờng Đồng thời phát triển trung tâm tƣ vấn, tổ chức môi giới BĐS để giúp tổ chức tổ chức, cá nhân dễ dàng, thuận lợi, 99 an toàn thực giao dịch BĐS Phát triển trung tâm quản lý BĐS giúp cho chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS khơng có điều kiện trực tiếp quản lý BĐS họ, nhƣng BĐS đƣợc quản lý khai thác hiệu Ngoài có chế khuyến khích phát triển tổ chức định giá, đấu giá BĐS, trƣớc mắt tiếp tục củng cố, nâng cao lực Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thành phố thuộc Sở Tƣ pháp; Trung tâm dịch vụ thẩm định giá bán tài sản thuộc sở Tài Khuyến khích, tạo điều kiện để doanh nghiệp bảo hiểm phát triển sản phẩm bảo hiểm giao dịch BĐS, với mở rộng bảo hiểm xây dựng, tham gia bảo hiểm giao dịch BĐS nhƣ mua bán, chuyển nhƣợng BĐS hình thành tƣơng lai Xây dựng trung tâm thơng tin thị trƣờng BĐS Hải Phịng với việc thành lập sàn giao dịch BĐS, trở thành kênh cung cấp thơng tin tin cậy tình hình thị trƣờng BĐS, hàng hóa, giá BĐS, đáp ứng đƣợc nhu cầu thông tin bên cung, bên cầu Áp dụng công nghệ thông tin để xây dựng hệ thống sở liệu quản lý BĐS thông qua việc đăng ký BĐS thu thập giá giao dịch BĐS Hệ thống sở liệu BĐS phải mạng thông tin kết nối đại, trao đổi thông tin cập nhật quan quản lý đất đai, BĐS, quan thuế tổ chức tín dụng (qua Ngân hàng nhà nƣớc chi nhánh Hải Phịng) Đồng thời qua trung tâm thơng tin này, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển thị trƣờng BĐS, tình hình triển khai dự án đầu tƣ phát triển BĐS, dự án phát triển nhà, dự án phát triển KCN,CCN địa bàn phải đƣợc đăng tải cơng khai - Nâng cao lực tài nhà đầu tƣ phát triển BĐS thông qua liên doanh, liên kết; hình thành tập đồn phát triển BĐS - Tăng cƣờng công tác đào tạo nâng cao lực phân tích thị trƣờng triển khai dự án, phòng rủi ro, đạo đức kinh doanh BĐS - Tăng cƣờng trách nhiệm thông tin, báo cáo, doanh nghiệp kinh doanh BĐS - Tăng cƣờng giám sát xử phạt nghiêm việc thực quy định pháp luật cam kết khác dự án đƣợc phê duyệt 100 3.2.6 Giải pháp hoàn thiện tổ chức máy quản lý nhà nước thị trường BĐS, tiếp tục cải cách hành Với đặc thù BĐS, thị trƣờng BĐS Việt Nam nhƣ thành phố Hải Phịng vận dụng tổng hợp phƣơng thức quản lý BĐS, thị trƣờng BĐS, đồng thời hƣớng tới phƣơng thức quản lý trực tiếp-tập trung phù hợp Đối với thành phố Hải Phòng cần tập trung thực tốt vấn đề sau: - Xây dựng máy quản lý thị trƣờng BĐS theo hƣớng tập trung, thống nhất; thành lập phận QLNN thị trƣờng BĐS Sở Xây dựng làm đầu mối Kiện tồn Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất theo hƣớng bao gồm chức quản lý thực toàn nhiệm vụ đăng ký, cấp chứng pháp lý BĐS có QSDĐ , lƣu giữ hồ sơ pháp lý BĐS - Xây dựng ổn định, kiện toàn nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ tổ chức, đội ngũ cán bộ, công chức làm công tác pháp chế quan quản lý nhà nƣớc đất đai, BĐS - Đổi mới, hoàn thiện quy trình, quy chế thực nội dung quản lý nhà nƣớc BĐS, thị trƣờng BĐS theo pháp luật Tiếp tục cải tiến, rút ngắn thời gian giải thủ tục, hồn thiện quy trình giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký, cấp GCNQSDĐ; bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ nhà nƣớc thu hồi đất; bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc cho ngƣời thuê hợp pháp…Xây dựng mơ hình chế phối hợp hiệu khâu cơng việc quy trình quản lý đất đai - Kiện toàn lại cấu tổ chức, máy Sở Tài nguyên Môi trƣờng, Sở Xây dựng theo hƣớng gọn nhẹ, đại hóa, đảm bảo thực đầy đủ chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nƣớc theo pháp luật, phù hợp chế thị trƣờng định hƣớng XHCN Xây dựng hoàn thiện chế quản lý vận hành hoạt động hành cơng, dịch vụ cơng đất đai Xác định rõ chức năng, nhiệm vụ quan quản lý; tách riêng hoạt động dịch vụ công Văn phòng đăng ký QSDĐ hoạt động cung cấp đất Trung tâm phát triển quỹ đất Tiếp tục phân cấp, ủy quyền quản lý theo pháp luật; gắn phân cấp,ủy quyền với đào tạo cán bộ, chuyển giao công nghệ, trang bị sở vật chất tƣơng 101 xứng với nhiệm vụ Chú trọng tra, kiểm tra việc phân cấp, ủy quyền cho cấp dƣới - Đổi phân công phối hợp, xây dựng chế phối hợp quan có liên quan đến quản lý đất đai, BĐS, quản lý vận hành thị trƣờng BĐS, theo đó, quan hệ thống quản lý chịu trách nhiệm nội dung cụ thể theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, không để tình trạng có nhiệm vụ quản lý nhà nƣớc khơng có quan chịu trách nhiệm - Tạo bƣớc chuyển mạnh mẽ cải cách hành quản lý đất đai, BĐS theo hƣớng “một đầu mối liên thông”, đảm bảo hiệu quả, vào chiều sâu, sở tinh giản máy nhà nƣớc, tập trung nguồn lực vào số lĩnh vực quan trọng hệ thống quản lý đất đai cấp Đơn giản hóa thủ tục hành đất đai, BĐS; rà soát, bãi bỏ thủ tục địa phƣơng không tự đặt không quy định; khắc phục bất hợp lý thẩm quyền thủ tục, quy trình giải cơng việc tổ chức công dân; minh bạch công tác giao đất, cho thuê đất, bồi thƣờng, giải phóng mặt để tổ chức cá nhân có điều kiện giám sát việc thực pháp luật, góp phần giải triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo lĩnh vực đất đai, BĐS Phân bổ ngân sách lớn cho hoạt động quản lý đất đai, đảm bảo thực đƣợc đầy đủ,kịp thời nhiệm vụ quản lý đất đai theo quy định pháp luật - Tiếp tục cải cách mạnh mẽ thủ tục hành liên quan đến thị trƣờng BĐS; cải cách thủ tục hành đầu tƣ, lập quy hoạch, phê duyệt dự án thủ tục liên quan đến đất đai dự án đầu tƣ kinh doanh BĐS theo hƣớng giảm bớt thủ tục không cần thiết, gộp số thủ tục, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án Thực chế “một cửa” thủ tục hành liên quan đến cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng, chuyển dịch sở hữu, chấp, giải chấp BĐS Cïng với việc thực xếp tổ chức máy nhân lực thực chức quản lý nhà n-ớc thị tr-ờng, cần xây dựng quy hoạch, kế hoạch tuyển chọn, đào tạo bồi d-ỡng nâng cao trình độ lực l-ợng cán đáp ứng yêu cầu quản lý Chọn cử cán tham dự lớp đào tạo chuyên ngành QLNN thị tr-ờng BĐS mở thành phố tr-ờng Trung -ơng Thành phố giao nhiệm vụ cho 102 tr-ờng nghiệp vụ thành phố có chức đào tạo nhân lực kinh doanh dịch vụ BĐS, quan tâm đào tạo nhân lực môi giới, định giá BĐS 3.2.7 Giải pháp ứng dụng công nghệ thông tin, đổi đại hóa quản lý BĐS giao dịch BĐS Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin công tác thống kê, kiểm kê đất đai; đại hóa hệ thống quản lý thơng tin đất đai theo công nghệ đại, đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai, BĐS, thị trƣờng BĐS cung cấp thơng tin cho đối tƣợng có nhu cầu Tin học hóa hệ thống quản lý đất đai, BĐS; áp dụng hệ thống thông tin đất đai (LIS), hệ thống thông tin địa lý (GIS) hệ thống thông tin đất đai Việt Nam (VILIS) vào xây dựng sở liệu thống kê đất đai hàng năm Sở Tài nguyên Môi trƣờng; tranh thủ phối hợp với Vụ đăng ký thống kê đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trƣờng hƣớng dẫn nghiệp vụ kiểm kê, thống kê đất đai cho cán quản lý đất đai cấp Đổi quản lý hệ thống hồ sơ địa chính, tăng cƣờng ứng dụng công nghệ tiên tiến quản lý hồ sơ địa Nâng cao chất lƣợng lập, lƣu giữ bảo quản hồ sơ địa chính, đảm bảo hồ sơ đƣợc cặp nhật thƣờng xuyên để khai thác sử dụng quản lý nhà nƣớc đất đai thị trƣờng BĐS Thực xây dựng mới, bổ sung thƣờng xuyên, chỉnh lý kịp thời đồ địa chính quy, đồ địa hệ tọa độ độc lập, sổ địa Tăng đầu tƣ từ ngân sách nhà nƣớc cho công tác đo vẽ lại đồ địa chính, chỉnh lý biến động đất đai, BĐS Thực nghiêm việc công khai hồ sơ đăng ký đất đai, BĐS theo quy định 3.2.8 Một số giải pháp khác - Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, giáo dục, nâng cao nhận thức vai trò thị trƣờng BĐS phát triển kinh tế xã hội thành phố Thống nhận thức đất đai, tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân, nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn đất nƣớc; việc phát triển, quản lý tốt thị trƣờng BĐS, đặc biệt thị trƣờng QSDĐ thị trƣờng nhà đất điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu, bảo đảm cho phát triển kinh tế xã hội, đô thị, nông thôn tuân thủ quy hoạch bền vững, góp phần tạo dựng diện mạo đô thị, nông thôn văn minh đại, đẩy mạnh thực Nghị 32 Bộ Chính trị xây dựng phát triển thành phố Hải Phòng thời kỳ CNH, HĐH đất nƣớc Cùng với tăng cƣờng công tác tuyên truyền pháp luật 103 đất đai, BĐS, thị trƣờng BĐS yếu tố thị trƣờng BĐS nhiều hình thức phù hợp, nhằm nâng cao nhận thức cho cán bộ, đảng viên nhân dân vai trò, tầm quan trọng thị trƣờng BĐS sách pháp luật, nâng cao ý thức trách nhiệm cộng đồng trật tự, kỷ cƣơng thực mục tiêu phát triển thị trƣờng BĐS minh bạch, bền vững - Đẩy nhanh cấp chứng pháp lý đất đai, BĐS, cần củng cố tổ chức máy, tăng cƣờng nhân lực, cải cách hành chính, đầu tƣ trang thiết bị, áp dụng công nghệ thông tin quản lý, lƣu trữ, cấp đổi chứng pháp lý đất đai, BĐS cấp, cấp huyện, xã Đồng thời quan tâm đẩy nhanh việc đo đạc, lập đồ địa cấp xã cịn thiêu, đồ địa theo cơng nghệ số Tổng rà sốt, chuẩn hóa, nâng chất lƣợng hồ sơ địa đáp ứng yêu cầu quản lý Chuẩn hóa, cấp đổi chứng pháp lý đất đai; thực việc tổ chức rà soát, thống kê làm rõ số lƣợng, chất lƣợng loại chứng chỉ, giấy tờ hợp lệ, coi nhƣ hợp lệ quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai, BĐS đƣợc cấp thời kỳ lƣu trữ phân tán quan quản lý; phân loại trƣờng hợp cấp mới, cấp đổi chứng để sớm chấm dứt tình trạng cịn tồn q nhiều loại chứng chỉ, giấy tờ hợp lệ, coi nhƣ hợp lệ địa bàn thành phố, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý, phát triển thị trƣờng minh bạch, lành mạnh 104 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Từ kết nghiên cứu đề tài, đƣa số kết luận sau: Trong giai đoạn từ 2003 đến nay, đời Luật đất đai 2003, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS hệ thống văn pháp luật liên quan tạo hành lang pháp lý cho hình thành, phát triển quản lý thị trƣờng BĐS Quản lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS có vai trò quan trọng nhằm điều tiết thị trƣờng; nguồn lực đất đai, BĐS đƣợc khai thác, sử dụng có hiệu hơn, tăng nguồn thu cho ngân sách, góp phần thay đổi mặt đô thị, nông thôn, phát triển kinh tế-xã hội, chuyển dịch cấu kinh tế theo hƣớng CNH-HĐH Tuy nhiên nội dung quản lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS cần đƣợc quy định rõ đầy đủ văn luật nhằm tạo sở pháp lý cho địa phƣơng quản lý tốt BĐS thị trƣờng BĐS Thị trƣờng BĐS thành phố Hải Phòng giai đoạn 2002 – 2012 phát triển mạnh với nguồn cung – cầu đa dạng, thành phố Hải Phịng tích cực thực dự án xây dựng khu đô thị, kinh doanh phát triển nhà, đấu giá bất động sản Tuy nhiên thị trƣờng BĐS bộc lộ nhiều hạn chế: hiệu sử dụng đất dự án phát triển BĐS cho mục đích cơng nghiệp, phát triển thị cịn thấp, sở hạ tầng thị trƣờng cịn yếu, dịch vụ mơi giới BĐS cịn mang tính tự phát, thơng tin cịn thiếu minh bạch, cịn tƣợng giao dịch khơng quy Cơng tác quản lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS Thành phố Hải Phịng đƣợc quyền, ban ngành quan tâm sở ban hành văn pháp luật, thực biện pháp tổ chức đăng ký, cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; lập quản lý quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch khu dân cƣ nông thôn; xây dựng ban hành khung giá đất hàng năm tiến hành tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất nhằm tạo vốn xây dựng sở hạ tầng, tăng nguồn cung cho thị trƣờng góp phần ổn định giá đất thị trƣờng; thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Phịng Tài ngun Mơi trƣờng huyện với chức thực dịch vụ đăng ký – cấp GCNQSDĐ, quản lý hồ sơ địa chính, quản lý thơng tin đất đai phục vụ yêu cầu 105 quản lý nhà nƣớc, cung cấp thông tin hoạt động giao dịch chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, chấp QSDĐ tài sản gắn liền với đất thông qua đăng ký biến động; cải cách thủ tục hành liên quan đến giao dịch BĐS Tuy nhiên quản lý thị trƣờng BĐS thành phố Hải Phòng tồn tại: cơng tác đăng ký, cấp chứng BĐS cịn chậm, hồ sơ BĐS lạc hậu, quản lý phân tán; Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị chƣa đƣợc xây dựng đồng đảm bảo tính gắn kết, cịn chồng lấn; Giá đất nhà nƣớc ban hành thấp nhiều so với giá thị trƣờng; công tác quản lý dịch vụ môi giới BĐS chƣa chặt chẽ; tổ chức máy quản lý thị trƣờng BĐS chƣa đồng bộ, thống Từ thực trạng, học viên đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu quản lý nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản thành phố Hải Phịng mặt: sách, pháp luật; quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị; tài chính, tín dụng; tổ chức, cải cách thủ tục hành chính; đẩy mạnh ứng dụng cơng nghệ thơng tin quản lý hồ sơ giao dịch BĐS Kiến nghị: Để góp phần nâng cao hiệu quản lý phát triển thị trƣờng BĐS nói chung thành phố Hải Phịng nói riêng đề xuất số kiến nghị sau: * Kiến nghị Nhà nƣớc: - Tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật nhằm quản lý đồng thống thị trƣờng BĐS nƣớc ta gồm thị trƣờng quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất - Đổi sách tài đất đai sách thuế phù hợp, tạo điều kiện thuận lợi cho cơng tác quản lý, khuyến khích sử dụng có hiệu BĐS, hạn chế tƣợng đầu tiêu cực khuyến khích giao dịch thức - Xây dựng máy quản lý thị trƣờng BĐS tập trung, thống từ Trung ƣơng, địa phƣơng, khu vực, theo quy hoạch kế hoạch * Đối với thành phố Hải Phịng: Cần đầu tƣ kinh phí hoàn thiện hệ thống hồ sơ BĐS, xây dựng sở liệu – hệ thống thông tin BĐS nhằm phục vụ cho công tác quản lý cung cấp thông tin dịch vụ BĐS cho đối tƣợng có nhu cầu tham gia giao dịch BĐS 106 - Từ đến năm 2014, thành phố phải thành lập Trung tâm giao dịch BĐS thành phố vào hoạt động nhằm góp phần quản lý tốt giao dịch BĐS địa bàn - Thống đầu mối quan quản lý, cung cấp thông tin BĐS, thị trƣờng BĐS nhằm nâng cao hiệu tiến tới quản lý thị trƣờng BĐS mang tính chuyên nghiệp 107 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Xây dựng (2009), Đề án phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam, Hà Nội Bộ Xây dựng (2011), Chiến lƣợc phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030, Hà Nội Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 08/01/2008 số giải pháp đẩy mạnh phát triển quản lý thị trƣờng bất động sản Đặng Hùng Võ, Nguyễn Đức Khả (2007), Cơ sở địa chính, NXB Đại học Quốc Gia Hà Nội, Hà Nội Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội Luật đất đai năm 1987 (1995), NXB Chính trị quốc gia Luật đất đai năm 1993 (1995), NXB Chính trị quốc gia Luật đất đai năm 2003 (2005), NXB Chính trị quốc gia Luật Kinh doanh bất động sản (2008), NXB Lao động Xã hội 10 Mai Xuân Yến (2004), Giáo trình thị trƣờng quyền sử dụng đất bất động sản, Trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên Hà Nội, Hà Nội 11 Nguyễn Lân, Từ điển từ ngữ Việt Nam 12 Nguyễn Quang Tuyến, Bàn đăng ký bất động sản vai trò nhà nƣớc hoạt động đăng ký bất động sản Việt Nam, Đại học Luật Hà Nội 13 Trần Văn Tuấn (2008), Bài giảng quản lý phát triển thị trƣờng bất động sản (cho cao học), Trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên Hà Nội, Hà Nội 14 Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học (1999), Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 15 UBND thành phố Hải Phòng (2012), Đề án tăng cƣờng công tác quản lý nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất địa bàn thành phố Hải Phòng, Hải Phòng 16 UBND thành phố Hải Phòng, Báo cáo kết nghiên cứu khoa học: chuyên đề 2008, tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc, phát triển thị trƣờng bất động sản nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất đai, bất động sản thành phố Hải Phòng giai đoạn 2006 - 2010 định hƣớng đến năm 2020, Hải Phòng 108 17 UBND thành phố Hải Phòng, Kinh tế Hải Phòng giai đoạn 2006 – 2010, Hải Phòng 18 Văn kiện Đại hội đại biểu đảng thành phố Hải Phòng lần thứ XII năm 2001-2005 19 Văn kiện Đại hội đại biểu đảng thành phố Hải Phòng lần thứ XIII năm 2005-2010 20 Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX (2001), NXB trị quốc gia Hà Nội, Hà Nội 21 Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ X (2001), NXB trị quốc gia Hà Nội, Hà Nội 22 Viện Quy hoạch, Thuyết minh tóm tắt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Hải Phịng đến năm 2025 tầm nhìn đến năm 2050 109 MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Sự cần thiết nghiên cứu đề tài luận văn Phƣơng pháp nghiên cứu Nhiệm vụ nghiên cứu 2 Mục tiêu nghiên cứu Cấu trúc luận văn CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Những vấn đề lý luận thị trƣờng bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản thị trƣờng bất động sản 1.1.2 Những yếu tố cấu thành thị trƣờng BĐS 10 1.1.3 Đặc trƣng thị trƣờng BĐS nƣớc ta 10 1.1.4 Chứng pháp lý BĐS 13 1.1.5 Các yếu tố chủ yếu tác động đến giá BĐS, thị trƣờng BĐS .14 1.2 Vị trí vai trò thị trƣờng BĐS kinh tế, xã hội 13 1.2.1 Vị trí thị trƣờng BĐS mối quan hệ với thị trƣờng khác kinh tế quốc dân 16 1.2.2 Vai trò thị trƣờng BĐS kinh tế 18 1.3 Tổng quan trình phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam 17 1.4 Quản lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS nƣớc ta 19 1.4.1 Các chủ trƣơng quản lý, phát triển thị trƣờng BĐS .23 1.4.2 Các sách phát triển thị trƣờng BĐS 23 1.4.3 Cơ sở pháp lý nội dung quản lý nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản 26 1.5 Kinh nghiệm quản lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS số nƣớc giới 25 1.5.1 Kinh nghiệm Trung quốc 28 1.5.2 Kinh nghiệm Pháp 30 1.5.3 Kinh nghiệm Singapore việc phát triển nhà nhà đối tƣợng xã hội CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Hải Phòng 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 2.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội 2.2 Khái quát thực trạng thị trƣờng BĐS thành phố Hải Phòng giai đoạn 2002-2012 2.2.1 Thực trạng bên cung, bên cầu dịch vụ trung gian hỗ trợ thị trƣờng BĐS 2.2.2 Thực trạng dự án xây dựng khu đô thị, phát triển nhà, bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc, đấu giá BĐS 2.2.3 Tình hình giao dịch BĐS 2.2.4 Đánh giá chung thực trạng thị trƣờng BĐS thành phố Hải Phòng 53 2.3 Thực trạng quản lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS thành phố Hải Phòng giai đoạn 2002- 2012 2.3.1 Thực trạng công tác đăng ký cấp chứng BĐS quản lý hồ sơ BĐS 2.3.2 Thực trạng công tác quản lý quy hoạch sử dụng đất đai, quy hoạch xây dựng đô thị, phát triển BĐS 2.3.3 Thực trạng công tác quản lý giá BĐS (giá đất) 2.3.4 Thực trạng quản lý dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng 2.3.5 Thực trạng tổ chức máy quan nhà nƣớc quản lý BĐS thị trƣờng BĐS 2.3.6 Thực trạng cải cách hành quản lý nhà nƣớc BĐS 2.3.7 Đánh giá chung thực trạng quản lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS thành phố Hải Phòng CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHU VỰC NGHIÊN CỨU 87 3.1 Đơ thị hóa, phát triển đô thị vấn đề đặt quản lý, phát triển thị trƣờng BĐS thành phố Hải Phòng đến năm 2020 83 3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quản lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS khu vực nghiên cứu 88 3.2.1 Giải pháp sách, pháp luật, sách đầu tƣ phát triển BĐS, thị trƣờng BĐS 92 3.2.2 Giải pháp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị .94 3.2.3 Giải pháp cân đối cung - cầu hàng hóa cho thị trƣờng BĐS, lành mạnh hóa thị trƣờng 96 3.2.4 Giải pháp tài chính, tín dụng cho thị trƣờng BĐS 95 3.2.5 Giải pháp đẩy mạnh phát triển hạ tầng thị trƣờng, dịch vụ phụ trợ, hỗ trợ cho thị trƣờng BĐS 96 3.2.6 Giải pháp hoàn thiện tổ chức máy quản lý nhà nƣớc thịtrƣờng BĐS, tiếp tục cải cách hành 101 3.2.7 Giải pháp ứng dụng công nghệ thơng tin, đổi đại hóa quản lý BĐS giao dịch BĐS 103 3.2.8 Một số giải pháp khác .103 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ TÀI LIỆU THAM KHẢO ... thành phố Hải Phòng Chƣơng 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quản lý nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản khu vực nghiên cứu CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUẢN LÝ NHÀ... VÀ PHÁP LÝ VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Những vấn đề lý luận thị trƣờng bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản thị trƣờng bất động sản. ..  - - NGƠ THỊ BÍCH VÂN NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số