Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản khu vực huyện bình chánh, thành phố hồ chí minh

Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi khu vực: địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh - Giới hạn nội dung nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng giá đất ở tại khu vực trung

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2018

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -

TÔ VĂN DŨNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHU VỰC HUYỆN BÌNH CHÁNH,

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Văn Tuấn

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn

thạc sĩ khoa học

PGS.TS Trần Văn Tuấn PGS.TS Phạm Quang Tuấn

Hà Nội - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả

quản lý thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản khu vực

huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh” là công trình do chính tác giả tìm

hiểu, nghiên cứu và thực hiện Những nội dung, ý tưởng của các tác giả khác trong

các tài liệu tham khảo đều được trích dẫn đầy đủ theo đúng quy định Nội dung của

Luận văn này không sao chép từ bất kỳ luận văn hay tài liệu nào khác

Tác giả chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính trung thực của Luận văn

Tác giả

Tô Văn Dũng

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 4

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 4

2 Mục tiêu của đề tài 5

3 Phạm vi nghiên cứu 6

4 Nhiệm vụ nghiên cứu 6

5 Phương pháp nghiên cứu 6

6 Cấu trúc luận văn 7

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 8

1.1 Cơ sở lý luận về thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam 8

1.1.1 Quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

ở Việt Nam 8

1.1.2 Đặc điểm và những yếu tố cơ bản của thị trường quyền sử dụng đất 12

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường QSDĐ 18

1.1.4 Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản và đối với nền kinh tế xã hội 19

1.2 Cơ sở pháp lý để quản lý thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường

bất động sản ở Việt Nam 20

1.3 Khái quát thực trạng thị trường QSDĐ của nước ta từ sau khi có Luật Đất đai 2003 đến nay 24

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

KHU VỰC HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 27

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bình Chánh 27

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 27

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 35

2.2 Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện 52

2.2.1 Hiện trạng sử dụng các loại đất huyện Bình Chánh năm 2010 52

2.2.2 Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2015 53

2.2.3 Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2017 54

2.2.4 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai 59

2.3 Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất và công tác quản lý thị trường này

trên địa bàn huyện Bình Chánh 63

2.3.1 Khái quát về giá đất trên thị trường khu vực nghiên cứu 63

2.3.2 Thực trạng các hoạt động chuyển nhượng QSDĐ và công tác quản lý

đăng ký biến động 68

2.3.3 Thực trạng quản lý hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất của

huyện Bình Chánh 70

2.3.4 Thực trạng quản lý các hoạt động thế chấp bằng QSDĐ 70

2.3.5 Nhận xét về công tác quản lý nhà nước đối với chuyển quyền QSDĐ 71

2.3.6 Thực trạng quản lý các hoạt động dịch vụ hỗ trợ cho thị trường QSDĐ 73

2.3.7 Đánh giá chung về thị trường quyền sử dụng đất tại huyện Bình Chánh 75

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU VỰC

NGHIÊN CỨU 77

3.1 Giải pháp về chính sách, pháp luật 77

3.2 Giải pháp về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý đăng ký

biến động quyền sử dụng đất 78

3.3 Giải pháp về tài chính đất đai 79

3.4 Giải pháp quản lý dịch vụ hỗ trợ thị trường 80

3.5 Giải pháp ứng dụng công nghệ thông tin trong đăng ký biến động đất đai,

quản lý các giao dịch về quyền sử dụng đất 81

3.6 Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính 81

3.7 Một số giải pháp khác 82

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 83

TÀI LIỆU THAM KHẢO 85

PHỤ LỤC 87

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Diện tích các loại đất huyện Bình Chánh - thành phố Hồ Chí Minh 30

Bảng 2.2: Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế thời kỳ 2006 - 2010, huyện Bình Chánh 36

Bảng 2.3: Thống kê dân số - lao động trên địa bàn qua các năm 40

Bảng 2.4: Biến động đất đai năm 2017 so với năm 2015 và 2010 (đơn vị tính ha) 56

Bảng 2.5: Giá đất ở do nhà nước quy định tại một số đường chính trên địa bàn huyện Bình Chánh 64

Bảng 2.6: Giá đất thực tế tại các đường chính của huyện năm 2017 66

Bảng 2.7: Tổng số hồ sơ đăng ký và giải quyết thủ tục chuyển nhượng QSDĐ

từ năm 2014 đến nay trên địa bàn huyện Bình Chánh 69

Bảng 2.8: Tổng số hồ sơ đăng ký và giải quyết thủ tục thế chấp bằng quyền sử dụng đất từ năm 2014 đến nay trên địa bàn huyện Bình Chánh 71

Bảng 2.9: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ, gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Bình Chánh năm 2014 - 2017 71

Bảng 2.10: Kết quả điều tra một số văn phòng (trung tâm) môi giới nhà đất trên địa bàn huyện Bình Chánh 74

DANH MỤC HÌNH Hình 2.1: Sơ đồ vị trí huyện Bình Chánh 27

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và mọi sinh vật khác trên trái đất

Ở nước ta hiện nay, được sự quan tâm của Đảng và Nhà nước nền kinh tế nước nhà có sự phát triển mạnh mẽ Đặc biệt trong công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước ta, một trong những vấn đề quan tâm nhất của công cuộc đổi mới đó chính là đất đai Đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước Theo pháp luật Việt Nam, toàn bộ đất đai đều thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý

Đất đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vì đất đai là nơi để sinh hoạt, lao động và sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản nhất để phát triển kinh tế - xã hội Ngày nay, khi xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu đất đai ngày càng lớn và trở nên bức thiết, trong khi đó đất đai không thể sinh ra, phát triển hoặc mở rộng về diện tích nên giá trị của đất đai ngày càng lớn, giá cả đất đai ngày càng cao Người sử dụng đất được giao đất sử dụng ổn định, lâu dài và có các quyền được quy định cụ thể Khi đó phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) sẽ góp phần quan trọng vào quá trình đẩy mạnh phát triển kinh tế

- xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình xây dựng đô thị và nông thôn theo hướng phát triển bền vững Phát triển thị trường quyền sử dụng đất làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực và có sức hấp dẫn các nhà đầu tư trong và ngoài nước

Thị trường QSDĐ ở nước ta đã được hình thành và được công nhận từ khi có Luật đất đai năm 1993 trên cơ sở các quyền của người sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ) Từ đó đến nay thị trường QSDĐ phát triển mạnh song lại không được quản lý chặt chẽ

Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăng cao và nhanh qua các năm Trong một thời gian dài thị trường QSDĐ hoạt động mạnh mẽ, các hình thức giao dịch quyền QSDĐ diễn ra phức tạp, Nhà nước đã không thể kiểm soát được toàn bộ hoạt động của thị trường này dẫn đến hậu quả là giá đất biến động mạnh

và những cơn “sốt ảo” vế giá đất thường xuyên xảy ra Tình trạng này của thị trường tạo ra tỷ suất “siêu lợi nhuận” nhưng lại ảnh hưởng và kìm hãm sự phát triển kinh tế xã hội và dẫn đến những vấn đề đầu cơ đất, thiếu chỗ ở cho những người có nhu cầu

Do đó, vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định,

có các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về thị trường quyền sử dụng đất, khắc phục các tiêu cực trong sử dụng đất, xóa bỏ thị trường không chính thức hay còn gọi

là thị trường “ngầm” về quyền sử dụng đất và bất động sản khác Mặt khác có thể

sử dụng động lực của thị trường quyền sử dụng đất để thực hiện tốt việc sử dụng hiệu quả quỹ đất hoang hóa, đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp không còn khả năng canh tác; chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu lao động đáp ứng cho công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước

Huyện Bình Chánh là một huyện ngoại thành của Thành phố Hồ Chí Minh

có tốc độ phát triển kinh tế - xã hội nhanh trong những năm vừa qua Cùng với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa thì những hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất cũng diễn ra khá sôi động trên địa bàn huyện Tuy nhiên công tác quản lý và thực trạng phát triển của thị trường quyền sử dụng đất tại khu vực này đã và đang đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết

Xuất phát từ thực tế trên, tôi đã chọn đề tài nghiên cứu cho luận văn cao học

như sau: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý

thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản khu vực huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh”

2 Mục tiêu của đề tài

- Làm rõ thực trạng thị trường quyền sử dụng đất và công tác quản lý thị trường này trên địa bàn huyện Bình Chánh

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường quyền sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu

3 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi khu vực: địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh

- Giới hạn nội dung nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng giá đất ở tại khu vực trung tâm và một số trục đường chính của huyện; các hoạt động giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp trong thị trường quyền sử dụng đất và công tác quản lý các giao dịch này trên địa bàn nghiên cứu từ sau khi có Luật Đất đai 2013 đến nay

4 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Tìm hiểu cơ sở lý luận về thị trường quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta

- Hệ thống hóa cơ sở pháp lý về quản lý thị trường quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai hiện hành

- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về giá đất năm 2015, 2016 và 2017, các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất trên thị trường khu vực huyện Bình Chánh giai đoạn 2014 - 2017

- Điều tra, thu thập tài liệu, đánh giá thực trạng công tác quản lý thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu

- Đưa ra các giải pháp hữu hiệu phục vụ cho công tác quản lý thị trường quyền sử dụng đất

5 Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp áp dụng trong nghiên cứu đề tài là:

- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập các thông tin về

điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý nhà nước về đất đai, số liệu thống kê, kiểm kê đất đai các năm 2010, 2015, 2017; các số liệu về bảng giá đất, về chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2014 - 2017

- Phương pháp điều tra thông tin thị trường: thu thập các số liệu về giá đất

và các hoạt động giao dịch thực tế trên địa bàn nghiên cứu (phỏng vấn trực tiếp hộ gia đình, cá nhân có đất chuyển nhượng; thông tin từ các điểm môi giới nhà đất và

từ phỏng vấn cán bộ địa chính xã, cán bộ địa phương) Các thông tin về giá đất được điều tra tại thị trấn Huyện, xã Bình Hưng, Vĩnh Lộc A, B và trên một số đoạn đường quốc lộ, tỉnh lộ, đường huyện theo các vị trí quy định tại bảng giá đất của nhà nước

- Phương pháp tổng hợp, phân tích: dùng để tổng hợp những thông tin thu

thập được về giá đất, các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp QSDĐ, các hoạt động dịch vụ hỗ trợ cho thị trường và tiến hành phân tích, đánh giá làm rõ thực trạng thị trường quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu

- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến các cán bộ quản lý nhà nước

về giải pháp quản lý, phát triển thị trường quyền sử dụng đất

6 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu

Chương 2: Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất khu vực huyện Bình

Chánh, thành phố Hồ Chí Minh

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường

quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu

CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.1.1 Quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam

Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của mỗi Quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống

Trên thế giới, quản lý đất đai ở các nước khác nhau do chế độ chính trị, xã hội khác nhau, nhưng đều bao gồm các thành phần chủ yếu là: chính sách, quản lý,

hệ thống thông tin và bộ máy tổ chức quản lý đất đai Ở đây, quản lý đất đai cũng

có nhiều hình thức [2]:

Các nước có nền kinh tế thị trường phát triển, đất đai thuộc sở hữu tư nhân

và có thể thuộc một số hình thức sở hữu khác như: Sở hữu của Nhà nước, sở hữu của tập thể, sở hữu của cộng đồng…, vì có nhiều sự quản lý như vậy nên đất đai được mua bán như một loại hàng hóa, mặc dù có những đặc điểm riêng so với các hàng hóa khác Tại các nền kinh tế này, thị trường đất đai hoạt động mạnh và trở thành bộ phận trọng yếu của thị trường bất động sản

Tại Việt Nam, Điều 12 Hiến pháp năm 1946 quy định: “ Quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm” Tài sản ở đây được quan niệm động sản và bất động sản Như vậy, đất đai có thể thuộc nhiều hình thức sở hữu; Hiến pháp năm 1959 quy định tại Điều 14: “ Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu ruộng đất và tư liệu sản xuất của nông dân”, Điều 11 Hiến pháp 1959 quy định:

“ Ở nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa trong thời kỳ quá độ, các hình thức sở hữu chủ yếu về tư liệu sản xuất hiện nay là: hình thức sở hữu của Nhà nước tức là của toàn dân, hình thức sở hữu của hợp tác xã tức là hình thức sở hữu tập thể của nhân dân lao động, hình thức sở hữu của người lao động riêng lẻ, và hình thức sở hữu của nhà tư sản dân tộc” Khi tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp, nông dân được vận động góp ruộng của mình để vào hợp tác xã, hình thức sở hữu tập thể về ruộng đất dần dần phát triển Cho tới khi phong trào hợp tác hóa nông nghiệp được đánh giá là căn bản hoàn thành thì đất ruộng được tập thể hóa đã chiếm tuyệt đại bộ phận tổng

quỹ ruộng đất của nông dân ở miền Bắc Bằng việc góp ruộng vào hợp tác xã, hình thức sở hữu của nông dân về ruộng đất đã chuyển hóa thành hình thức sở hữu tập thể về ruộng đất của hợp tác xã

Qua hai Hiến pháp 1946 và 1959 thừa nhận tồn tại nhiều sở hữu khác nhau

về đất đai Hiến pháp năm 1980 ra đời đã đặt ra một nền tảng hoàn toàn mới về thể chế đối với đất đai Ở nước ta lần đầu tiên, theo Hiến pháp năm 1980 “đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” [Điều 19] Sự thay đổi này của Hiến pháp năm 1980 là hoàn toàn phù hợp với thời kỳ xây dựng và phát triển nền kinh tế xã hội chủ nghĩa, theo đó xóa bỏ mọi hình thức sở hữu trước kia về đất đai Hình thức sở hữu này tiếp tục được khẳng định tại Điều 17 của Hiến pháp 1992 và tại Điều 53 của Hiến pháp 2013

Trước khi công cuộc đổi mới được tiến hành chính thức năm 1986, những khiếm khuyết của cơ chế kế hoạch hóa tập trung đã lộ rõ trên nhiều lĩnh vực của đời sống kinh tế - xã hội, trong đó rất gay gắt là chính sách ruộng đất Những thí điểm đầy rủi ro trong nhân dân, trong chỉ đạo của một số cấp địa phương, cơ chế khoán trong nông nghiệp được hình thành Vào ngày 13 tháng 11 năm 1981 theo Chỉ thị

100 của Ban Bí thư đã tạo căn cứ chính trị quan trọng cho việc thực hiện rộng trong toàn quốc việc giao đất cho hộ nông dân sử dụng ổn định, lâu dài

Sự việc giao đất cho hộ nông dân sử dụng ổn định, lâu dài đã trở thành một

sự kiện lịch sử, được tổ chức và chỉ đạo thực hiện liên tục trong nhiều năm của thời

kỳ đổi mới, nhất là sau khi Bộ Chính trị ra Nghị quyết số 10 ngày 05/4/1988 về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp Chính từ quá trình giao đất này, vấn đề quyền sử dụng đất (QSDĐ) của hộ nông dân dần dần được hình thành Luật đất đai năm 1993

ra đời và QSDĐ đã được ghi nhận khi tiến hành giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (Điều 20)

Như vậy, QSDĐ là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời gian nhất định, có những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó

có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng sử dụng đất, theo hình thức giao đất hoặc thuê đất

Quyền sở hữu bao gồm các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Theo đó, người có quyền sở hữu thì đương nhiên có quyền sử dụng; nhưng người có quyền sử dụng thì không nhất thiết phải là người có quyền sở hữu đối với tài sản sử dụng đó Điều này đã được vận dụng vào trường hợp “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” của Việt Nam Theo Điều 49 Luật Đất đai năm 1987, người sử dụng đất có hai quyền chủ yếu là: thực hiện các hoạt động sản xuất, kinh doanh trên diện tích đất được giao và hưởng thụ các lợi ích có được từ các hoạt động này như bán, chuyển nhượng những tài sản trên đất Đối với người sử dụng đất ở thì ngoài quyền được xây dựng nhà để ở trên đất được giao, còn có quyền bán, chuyển nhượng ngôi nhà đó và những tài sản khác gắn liền với đất Cũng theo Luật này, Nhà nước có quyền được giao đất, thu hồi đất đã giao và bảo vệ quyển lợi hợp pháp của người sử dụng đất khi có ai xâm phạm vào

So với Luật Đất đai năm 1987 thì Luật Đất đai năm 1993 có một số sửa đổi,

bổ sung, trong đó Nhà nước không chỉ có quyền được giao đất và thu hồi đất mà còn được quyền cho thuê đất (khoản 4 Điều 13) Với quyền này, diện người sử dụng đất đã được mở rộng khá lớn, bao gồm không chỉ những tổ chức, cá nhân được giao đất mà cả những tổ chức và cá nhân thuê đất Điều quan trọng là nếu người sử dụng đất trong diện được giao đất chủ yếu là hộ nông dân thì người sử dụng đất trong diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ chức, cá nhân ở đô thị Một điểm

bổ sung quan trọng khác trong Luật Đất đai năm 1993 là người sử dụng đất có thêm một quyền mới, đó là quyền được “chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” (khoản 3 Điều 73)

Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định các quyền mà người sử dụng đất được công nhận tại Điều 105 và 106, trong đó hộ gia đình, cá nhân có 09 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2013 ban hành và khẳng định tại các Điều 166 và 167, người sử dụng đất cơ bản có các quyền sau:

1 Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2 Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

3 Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp

4 Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp

5 Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp

về đất đai của mình

6 Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này

7 Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật

- Thực hiện đăng ký QSDĐ, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất

- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan

- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất

- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng

Tóm lại, cùng với sự phát triển của xã hội, chính sách nói chung và chính sách về đất đai nói riêng cũng có nhiều biến đổi Sự biến đổi to lớn, có ảnh hưởng lớn tới quá trình nâng cao hiệu quả sử dụng đất đó là giao đất cho các hộ gia đình,

cá nhân sử dụng ổn định lâu dài cùng với một số quyền cụ thể Dựa trên những đổi mới này, một khái niệm mới trong quá trình sử dụng và chuyển dịch đất đai đã được hình thành, đó là “thị trường QSDĐ”

1.1.2 Đặc điểm và những yếu tố cơ bản của thị trường quyền sử dụng đất

1.1.2.1 Các quan niệm về thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta:

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Song Nhà nước thường không trực tiếp sử dụng đất mà giao QSDĐ cho các

tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài thông qua hình thức giao đất (có thời hạn và không thời hạn), cho thuê đất Như vậy, bằng các quy định của pháp luật đã có sự phân tích một cách tương đối độc lập giữa quyền sở hữu đất đai toàn dân và QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân Pháp luật cũng thừa nhận QSSĐ là một quyền tài sản, một tài sản đặc biệt không giống bất kỳ loại tài sản nào trong luật định Việt Nam Như vậy QSDĐ là một loại BĐS đặc biệt có những đặc điểm sau [14]:

- Là loại BĐS vô hình, tồn tại dưới hình thức là quyền

- Là “ quyền” có giới hạn, vì nó được sinh ra từ pháp luật

- Có tính đơn lẻ Cũng như đất đai, QSDĐ không có hai đơn vị hoàn toàn giống nhau vì căn cứ vào vị trí của thửa đất của QSDĐ đó

Như đã nêu, theo quy định của pháp luật BĐS được chu chuyển trên thị trường BĐS của nước ta hiện nay chủ yếu là chu chuyển QSDĐ Pháp luật cũng quy định cụ thể người có QSDĐ được thực hiện các giao dịch dân sự với các tổ chức và

cá nhân khác để thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn QSDĐ của mình Các giao dịch này được thực hiện thông qua sự trao đổi ngang giá, giá cả của thị trường phụ thuộc vào sự điều tiết của thị trường và

sự can thiệp của Nhà nước đã hình thành lên thị trường QSDĐ

Thông qua các giao dịch cụ thể về QSDĐ trên thị trường giữa các chủ thể thể SDĐ với sự kiểm soát và định hướng của Nhà nước, có thể khái quát thị trường

QSDĐ như sau: “Thị trường QSDĐ là quá trình bên bán và bên mua hoặc bên cho thuê và bên thuê bao gồm hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước tuân theo các nguyên tắc, điều kiện, hình thức, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng nhằm thiết lập và thực hiện các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn QSDĐ của mình” [1]

Từ khái niệm trên về thị trường QSDĐ ta cũng thấy một chuyển biến rõ về thị trường QSDĐ như sau:

- Từ QSDĐ đến thị trường QSDĐ là một bước phát triển về chất của quá trình chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực đất đai ở Việt Nam Bước phát triển này được khởi đầu từ tiến triển của Nhà nước trong việc giao đất không thu tiền, rồi giao đất có thu tiền, cho thuê đất Những giao dịch về đất giữa Nhà nước với người sử dụng đất

từ hình thức hiện vật đã bắt đầu chuyển sang hình thức giá trị Trong khi việc giao đất không thu tiền do Nhà nước thực hiện còn mang tính phân phối hiện vật, duy trì công bằng xã hội (quy định hạn điền), bảo đảm ổn định chính trị (nông dân có ruộng…) thì việc Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân thuê đất hoặc nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất đã làm cho giao dịch về đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất dần mang tính chất thị trường Thị trường này có đặc điểm là bên cung chỉ có một người, đó là Nhà nước, còn bên cầu lại là hàng triệu người, đó là những tổ chức, cá nhân cần có đất để ở, để sản xuất - kinh doanh, để xây dựng các công trình… Quy mô của thị trường này rất lớn, bắt đầu từ những diện tích đất dành ra để Nhà nước cho thuê hoặc

để giao theo hình thức có thu tiền, rồi lan toả cả sang những diện tích đất mà Nhà nước đã giao theo hình thức không thu tiền Một đặc điểm khác rất quan trọng là thị trường này đã tạo ra hàng triệu người (tổ chức, cá nhân) có quyền sử dụng đối với diện tích đất được sử dụng Với những đặc điểm trên đây, thị trường do Nhà nước thực hiện vai trò của người cung duy nhất về đất cho nhu cầu sử dụng đất của toàn xã hội có thể và cần được coi là thị trường sơ cấp về QSDĐ

- Nếu thị trường sơ cấp về QSDĐ đã tạo ra hàng triệu người (tổ chức, cá nhân) có QSDĐ thì một thị trường nữa (thị trường thứ cấp) cũng tất yếu hình thành,

ra đời và hoạt động, đó là thị trường của những giao dịch (chuyển đổi, chuyển

nhượng…) giữa những người có QSDĐ với những người cần đất để sử dụng Thị trường này bên cung không còn là Nhà nước nữa, cả bên cung và bên cầu đều là những tổ chức, cá nhân trong xã hội Giao dịch giữa họ là giao dịch dân sự

Khi Nhà nước thực hiện việc giao đất theo Hiến pháp năm 1980, những người

có quyền sử dụng đất sau khi nhận đất đã ngấm ngầm hình thành một số giao dịch với những người đang cần có đất để sử dụng Sau khi Hiến pháp 1992, luật Đất đai 1993 được ban hành, Nhà nước thực hiện việc cho thuê đất thì số người có quyền sử dụng đất chẳng những đã tăng lên mà số người cần có những giao dịch về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê… quyền sử dụng đất cũng tăng lên Thị trường ngầm của những giao dịch này ngày càng tăng, gây tác động nhiều chiều đến đời sống kinh tế -

xã hội Một là, không thể không thừa nhận về mặt pháp lý đối với thị trường của những giao dịch giữa những người có cung - cầu về quyền sử dụng đất, mặt khác, để hạn chế những khuyết tật của thị trường này, Luật Đất đai năm 1993 đã bổ sung một

số quy định rất quan trọng so với Luật Đất đai năm 1987; người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1993 cũng mới chỉ đưa ra một số quy định ban đầu về việc chuyển quyền sử dụng đất, chủ yếu là áp dụng trong phạm vi đất được Nhà nước giao (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở) Phải đến Luật Đất đai sửa đổi năm 1998, Luật Đất đai 2003 và mới nhất Luật Đất đai hiện hành năm 2013, nội dung về chuyển QSDĐ mới được xác định đầy đủ như hiện nay, bao gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ

Như vậy theo pháp luật, người có QSDĐ đã có thể đưa các giao dịch ngầm trước đây thành các giao dịch công khai, hợp pháp để thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ, tạo thành một thị trường chính quy về QSDĐ Tuy nhiên, thị trường chính quy này là một thị trường có giới hạn, có điều kiện, được quy định cụ thể trong Luật Đất đai năm 2013

1.1.2.2 Đặc điểm chủ yếu của thị trường quyền sử dụng đất

Với đặc điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên QSDĐ thực chất là trung tâm của thị trường bất động sản Do vậy, thị trường QSDĐ cũng sẽ mang các đặc điểm của bất động sản, thị trường bất động sản nói riêng và thị trường nói chung [12]

* Thị trường QSDĐ bị lệ thuộc vào hàng rào mục đích sử dụng đất:

Theo Điều 10 - Luật Đất đai năm 2013, đất được phân loại thành 03 nhóm chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng Trong đó, việc chuyển đất từ loại này sang loại khác thuộc thẩm quyền của Nhà nước Từ quy định

đó, thị trường QSDĐ chỉ hoạt động trong trong từng nhóm đất (thị trường QSDĐ nông nghiệp, thị trường QSDĐ ở đô thị…) Những giao dịch chuyển mục đích QSDĐ sẽ không thực hiện được nếu không có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của Nhà nước

* Hồ sơ về đất đai có vai trò đặc biệt trong giao dịch QSDĐ:

Đất là một loại tài sản không thể di dời được Các giao dịch về sử dụng đất

do vậy được tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống hồ sơ (trong đó xác định loại đất,

vị trí, diện tích, quá trình thay đổi chủ sử dụng, quá trình đầu tư để sử dụng đất, diễn biến giá cả qua các thời kỳ giao dịch…) Hệ thống hồ sơ địa chính về đất đòi hỏi phải rõ ràng, minh bạch, tạo căn cứ pháp lý cho các quá trình, giao dịch, do vậy phải do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước xác lập, lưu giữ và cung cấp cho chủ

sử dụng đất khi có nhu cầu giao dịch Hệ thống hồ sơ địa chính về sử dụng đất nếu không được xác lập hoặc xác lập không đầy đủ thì giao dịch về QSDĐ sẽ tự tiến hành bằng con đường phi chính quy hoặc với tỷ lệ phi chính quy cao

* Giá trị QSDĐ hình thành theo quan hệ cung - cầu đối với từng thửa đất:

Giá trị QSDĐ là một đại lượng không thể xác định được ở mức tổng thể như những hàng hoá thông thường (giá gạo, giá xi măng,…) Vấn đề có ý nghĩa thực tế

là xác định giá trị QSDĐ đối với từng thửa đất trong giao dịch (tức là đất được xác định về mục đích sử dụng, giới hạn vị trí, diện tích, những tài sản trên đất hoặc gắn liền với đất,…) Đối với những thửa đất được giao dịch, giá trị QSDĐ sẽ hình thành chủ yếu theo quan hệ cung - cầu Cũng là một thửa đất, nếu có nhiều người đến giao dịch (thị trường người mua) thì giá trị QSDĐ của chúng sẽ được xác lập do thoả mãn được yêu cầu của người mua Khi quan hệ cung - cầu thay đổi thì giá trị QSDĐ trong các giao dịch sẽ được xác lập lại Sự nhạy cảm trong xác lập giá ở đây đã là nhân tố thường bị lợi dụng, đặc biệt là tệ đầu cơ, theo đó làm tăng cầu hoặc giảm cung ở mức không bình thường để đẩy giá lên nhằm kiếm lợi theo mục tiêu ngắn hạn, “chụp giật”

* Thị trường QSDĐ bị chi phối mạnh bởi các yếu tố chính trị, xã hội:

Thị trường QSDĐ không chỉ bị chi phối bởi các yếu tố kinh tế mà còn bị chi phối từ nhiều yếu tố khác, đặc biệt là yếu tố công bằng xã hội, yếu tố cư trú, yếu tố quốc tịch,… Về công bằng xã hội, dễ thấy nhất là việc giao đất nông nghiệp đối với nông dân; về cư trú, dễ thấy nhất là có sự phân biệt giữa những người thường trú và người tạm trú; về quốc tịch, dễ nhận thấy là có sự phân biệt giữa người Việt Nam với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài Như vậy, thị trường QSDĐ là thị trường không thể thực hiện nguyên tắc “bình đẳng” với mọi người (tổ chức, cá nhân) sử dụng đất Tuy nhiên, nếu lạm dụng quá sự phân biệt đối

xử (mức độ, phạm vi, thời gian,…) thì thị trường QSDĐ sẽ dễ bị biến dạng và sẽ gây ra những hậu quả khó kiểm soát được

* Thị trường QSDĐ vừa độc lập, vừa lệ thuộc vào thị trường khác:

Đất và QSDĐ gắn liền với sản xuất - kinh doanh hoặc với nhà ở của người

sử dụng đất tạo thành một trong những loại tài sản có giá trị lớn của cá nhân hoặc tổ chức trong xã hội

Thị trường QSDĐ hoạt động sẽ kéo theo sự hoạt động của nhiều thị trường khác, như thị trường tài chính, tín dụng Trên thực tế, thị trường QSDĐ tạo ra những nhu cầu rất lớn về đầu tư, về tín dụng… việc thoả mãn những nhu cầu này sẽ tạo cơ sở cho việc ra đời và hoạt động của nhiều ngành kinh doanh trong các khu vực công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ của nền kinh tế

Thị trường QSDĐ muốn phát triển tốt, bên cạnh việc thoả mãn các đòi hỏi của người muốn nhận QSDĐ, nó còn phụ thuộc vào nhiều thị trường khác như: thị trường đầu tư, thị trường tư vấn, thị trường định giá…

* Thị trường QSDĐ chịu sự chi phối rất cao của quyền sở hữu toàn dân về đất đai:

QSDĐ có thể được chuyển từ người này sang người khác (giữa các tổ chức,

cá nhân), nhưng quyền sở hữu đất đai và quyền định đoạt không thay đổi, vẫn do Nhà nước đảm nhận với vai trò đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Do đặc điểm này, thị trường QSDĐ chịu sự chi phối rất cao của Nhà nước

1.1.2.3 Yếu tố cấu thành thị trường quyền sử dụng đất: gồm 3 yếu tố cơ bản [1]:

1 Chủ thể của thị trường QSDĐ liên quan tới việc chuyển giao QSDĐ:

Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, song bằng các quy định pháp luật, Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất để: tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị

xã hội; hộ gia đình, cá nhận sử dụng ổn định lâu dài Đồng thời, pháp luật cho phép các chủ thể sử dụng đất có các quyền năng như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn… lẽ dĩ nhiên, các quyền năng này được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá - tiền tệ trên thị trường QSDĐ

Khái quát lại, chủ thể thị trường QSDĐ được tham gia vào các giao dịch về QSDĐ là các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự - có quyền, lợi ích độc lập, tự chủ quyết định tham gia hay không tham gia vào các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê,… QSDĐ trên thị trường QSDĐ

2 Khách thể trung tâm của thị trường QSDĐ là QSDĐ:

Đối tượng giao dịch giữa hai bên cung - cầu trên thị trường QSDĐ là QSDĐ Như vậy, khách thể thị trường QSDĐ là yếu tố cơ bản để định danh thị trường này

và giới hạn phạm vi của nó trong hệ thống các loại thị trường Chủ thể thị trường khi tham gia vào các giao dịch về QSDĐ là nhằm chuyển giao QSDĐ hoàn toàn hoặc nhằm chuyển giao QSDĐ là khách thể thị trường QSDĐ trong một khoảng thời gian nhất định

3 Giới trung gian của thị trường QSDĐ:

Giới trung gian của thị trường QSDĐ được hiểu là môi giới và là cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết các chủ thể của thị trường khi họ thực hiện giao dịch về QSDĐ Dựa vào sự liên kết khác nhau của các chủ thể thị trường QSDĐ, giới trung gian có thể bao gồm ba loại: Hình thức liên kết giữa các chủ thể cung QSDĐ; Hình thức môi giới liên kết giữa bên cung và bên cầu QSDĐ, bao gồm: giá cả, quan hệ cung cầu, thông tin thị trường, thông tin về QSDĐ, người trung gian thị trường, cơ quan xét xử và trọng tài kinh tế…

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường QSDĐ

Yếu tố về quy hoạch, đây là yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường QSDĐ, do thị trường QSDĐ phát triển song song với quy hoạnh các khu dân

cư hiện hữu, quy hoạch khu nhà ở

Ngoài ra còn có một số yếu tố khác cũng quan trọng không kém như:

- Yếu tố cơ sở hạ tầng, phát triển giao thông:

Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới thị trường quyền sử dụng đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên

hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông

- Dân số cơ học, nguồn lao động: Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá đất nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung -cầu bị phá vỡ Mặt khác, các yếu tố khác trong vùng như: Chất lượng dịch vụ

y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng

có ảnh h ưởng đến giá trị của đất Những quyền lợi và pháp nhân từ đất

- Lãi suất ngân hàng: Hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có lượng vốn lớn Vì vậy hoạt động kinh doanh bất động sản cần phải huy động vốn từ các định chế tài chính trên thị trường vốn, chủ yếu là từ phía ngân hàng Mặt khác chính các ngân hàng cũng trực tiếp tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản, thậm chí tổ chức riêng một bộ phận để chuyên doanh bất động sản

- Những quy định cụ thể của Nhà nước: Nhà nước tham gia thị trường QSDĐ với tư cách là người quản lý vĩ mô Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho sự hoạt động của thị trường bất động sản Đồng thời Nhà nước cũng thực hiện các biện pháp (chủ yếu là biện pháp cơ chế về quản lý kinh tế, tài chính) thúc đẩy thị trường QSDĐ phát triển, thực hiện quản lý và giám sát, cung cấp hệ thống thông tin về bất động sản Bên cạnh đó Nhà nước còn cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường QSDĐ Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường QSDĐ được thể hiện chủ yếu trên hai mặt:

+ Thông qua công cụ quy hoạch và kế hoạch cùng các đòn bẩy để điều tiết vĩ

mô thị trường

+ Tham gia giao dịch trên thị trường QSDĐ như các chủ thể khác

1.1.4 Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản và đối với nền kinh tế xã hội

Do đất đai là tài nguyên có hạn nhưng nhu cầu về đất để ở, để sản xuất, kinh doanh ở nước ta ngày càng lớn nên thị trường quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản “Thị trường quyền sử dụng đất đóng vai trò là thị trường trung tâm, ảnh hưởng lan tỏa và chi phối các thị trường bất động sản khác như thị trường nhà ở, thị trường văn phòng cho thuê do các bất động sản này đều được tạo lập trên đất” [12]

Ở mỗi quốc gia, mỗi loại thị trường vừa có tính độc lập tương đối đồng thời lại có sự tương tác lẫn nhau trong một thực thể thống nhất với nền kinh tế - xã hội của đất nước Cụ thể thị trường QSDĐ có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường vốn, thị trường lao động,… Thị trường QSDĐ tạo cơ sở vật chất cho công nghiệp hoá,

đô thị hoá, hiện đại hoá đất nước, nâng cao đời sống nhân dân, tăng nguồn thu cho ngân sách Thị trường này nếu được phát triển lành mạnh thì sẽ góp phần tích cực vào sự phồn vinh của đất nước

Quy luật giá trị phát huy tác dụng sẽ làm cho thị trường QSDĐ có được các chức năng như: Phân phối tài nguyên và lợi ích của QSDĐ; Làm thay đổi cầu đối với thị trường QSDĐ do những nguyên nhân như có sự thay đổi lợi ích thu được

từ QSDĐ trong tương lai, ảnh hưởng của chính sách thuế, thay đổi mức thu nhập, thay đổi thị hiếu của người tiêu dùng - người sử dụng QSDĐ, thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai; Làm cho cung thích ứng với cầu bằng cách phát triển thêm QSDĐ hoặc thay đổi cách sử dụng QSDĐ hiện có; Làm cho cầu thích ứng với cung [12]

Nếu không có sự điều tiết, quản lý của Nhà nước thì tự thân thị trường QSDĐ sẽ phát sinh những hạn chế sau đây: Không đảm bảo được sự ổn định vĩ

mô của nền kinh tế; Không thể tự phát loại trừ độc quyền; Không thể cung cấp

có hiệu quả phần lớn hàng hoá, dịch vụ công cộng; Không thể đảm bảo phân phối thu nhập một cách công bằng; Không thể đảm bảo sự phát triển bền vững của xã hội [14]

1.2 Cơ sở pháp lý để quản lý thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam

Thực tiễn đã chứng minh rằng khi bước vào cơ chế thị trường và nhất là khi phát triển thị trường bất động sản - thị trường QSDĐ, thì một trong những vấn đề phải giải quyết trước tiên là chính sách và pháp luật về đất đai Chính sách pháp luật đất đai không chỉ là nhân tố khởi đầu để “mở cửa” vào cơ chế thị trường mà còn là yếu tố không thể thiếu để “điều tiết” thị trường và là hành lang quan trọng nhất để hướng thị trường hoạt động đúng hướng Thực tế cũng chỉ ra rằng trong cơ chế thị trường, chính sách và pháp luật đất đai còn đóng vai trò điều chỉnh sự ổn định xã hội, góp phần giải quyết ổn thoả các mâu thuẫn mới phát sinh trong nội bộ xã hội; nơi nào, lúc nào việc này chưa tốt thì nơi đó, lúc đó sẽ dễ xảy ra những điều bất ổn định không chỉ về kinh tế (giá cả cao, giao dịch đóng băng, đầu cơ…) mà cả về mặt

xã hội (tranh chấp đất đai, giải phóng mặt bằng, tái định cư…) Từ thực tế đó, có thể thấy rằng để thị trường bất động sản nói chung và thị trường QSDĐ nói riêng có thể hình thành một cách vững vàng và phát triển lành mạnh thì cần đặc biệt chú ý xây dựng hệ thống chính sách và pháp luật đất đai phù hợp với tình hình và nhu cầu của phát triển, đồng thời tổ chức tốt việc thực hiện đến tận cơ sở, đến mọi người có liên quan và đến từng thửa đất

Chủ trương phát triển và quản lý tốt thị trường QSDĐ ở nước ta đã được thể hiện trong Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc khoá IX năm 2001: “Phát triển thị trường bất động sản trong đó có thị trường QSDĐ, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền QSDĐ; mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất kinh doanh, tính đủ giá trị của đất, sử dụng có hiệu quả quỹ đất của doanh nghiệp Nhà nước, cơ quan Nhà nước và lực lượng vũ trang; ngăn chặn sử dụng đất lãng phí, hoàn thành dứt điểm việc đăng ký cấp GCN QSDĐ và sở hữu nhà trên toàn quốc, trước hết là các đô thị ” [4]

Và nhấn mạnh lần nữa tại Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc khóa X năm

2006: “Phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật

Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật về kinh doanh bất động sản ; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển

Giá bất động sản được hình thành theo nguyên tắc thị trường Nhà nước tác động đến giá đất trên thị trường bằng các chính sách kinh tế vĩ mô trên cơ sở quan

hệ cung - cầu về đất đai Tăng cường các biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch ngầm không theo quy định của pháp luật Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản Phát triển nhanh các dịch vụ đáp ứng yêu cầu của thị trường bất động sản”[15]

Thể chế hóa chủ trương, chính sách của Đảng, Luật Đất đai năm 2003 đã có những qui định pháp lý cụ thể liên quan tới quản lý thị trường QSDĐ như sau [8]:

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

- Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai: Quyết định mục đích sử dụng, quy định về hạn mức và thời hạn sử dụng đất, quyết định giao - cho thuê đất

- Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai: ban hành các văn bản pháp luật, lập quy hoạch-

kế hoạch sử dụng đất, quản lý quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất, quản lý việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính, quản lý và phát triển thị trường QSDĐ trong thị trường bất động sản, quản lý và giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Đất được tham gia thị trường bất động sản: bao gồm các thửa đất mà Luật Đất đai năm 2003 cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản

- Các thửa đất được tham gia vào thị trường phải đảm bảo các điều kiện: Thửa đất đã được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất; thửa đất không có tranh chấp; quyền sử dụng của thửa đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và thửa đất phải trong thời hạn sử dụng đất

- Nhà nước quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường QSDĐ bằng các biện pháp sau:

+ Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về QSDĐ;

+ Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản;

+ Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản;

+ Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch về QSDĐ trong thị trường bất động sản;

+ Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai

- Cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai ở Trung ương là Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

- Cơ quan quản lý cấp nào trực thuộc cơ quan hành chính Nhà nước đó

- Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có văn phòng đăng ký QSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

- Quy định trình tự, thủ tục hành chính khi người sử dụng đất thực hiện các quyền liên quan tới thị trường QSDĐ; chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê- cho thuê lại QSDĐ, thừa kế- tặng cho QSDĐ, thế chấp- bảo lãnh bằng QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ

- Quá trình quản lý thị trường QSDĐ của các cơ quan quản lý được thanh tra bởi các cơ quan có chức năng của Nhà nước

- Tuỳ vào tính chất, mức độ vi phạm, người quản lý sẽ bị xử lý kỷ luật hoặc

bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo qui định của pháp luật

Đối với các giao dịch trong thị trường QSDĐ, Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, tạo điều kiện cho người sử dụng đất tham gia thị trường quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất [ 9]:

- Tại Điều 188 quy định:

+ Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Tại Điều 189 quy định về điều kiện mua, bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm

- Tại Điều 193 quy định điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

- Tại Điều 194 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu

hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

Ngoài Luật đất đai còn có các văn bản pháp lý khác có những quy định liên quan đến thị trường QSDĐ như các văn bản dưới luật (Nghị định của Chính phủ, Thông tư của Bộ Tài nguyên & Môi trường,…) cùng với Bộ luật dân sự, Luật kinh doanh bất động sản 2014

Do nhiều hoạt động chuyển dịch QSDĐ của các tổ chức, cá nhân mang tính chất dân sự nên Bộ Luật dân sự đã có 8 chương với 48 Điều từ Điều 688 - 735 quy định về các hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ [3] Đây cũng là cơ sở pháp lý quan trọng để quản lý các hoạt động giao dịch về QSDĐ

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 tại Điều 5 quy định các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh trong đó “QSDĐ được tham gia thị trường bất động sản theo quy định về đất đai” [10] Như vậy Luật kinh doanh bất động sản cũng thừa nhận QSDĐ là hàng hoá Luật đã có những quy định cụ thể về kinh doanh QSDĐ (từ Điều 37 - 47), trong đó quy định về nguyên tắc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng QSDĐ; quy định về quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê, bên thuê QSDĐ

Trên cơ sở Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản dưới luật (Nghị định của Chính phủ, Thông tư của Bộ Tài nguyên & Môi trường,…), tuỳ vào đặc điểm của từng đơn vị hành chính, mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có văn bản cụ thể hoá và hướng dẫn để công tác quản lý thị trường QSDĐ được chặt chẽ và đầy đủ

1.3 Khái quát thực trạng thị trường QSDĐ của nước ta từ sau khi có Luật Đất đai 2003 đến nay

Việc thừa nhận và phát triển thị trường QSDĐ là một chủ trương đúng đắn của Đảng và Nhà nước ta, được thể chế hóa từ khi có luật Đất đai 2003 và khẳng định lại bằng Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới luật Từ sau khi có luật Đất đai

2003, thị trường QSDĐ phát triển đã mang lại kết quả rõ rệt “QSDĐ đã trở thành nguồn vốn để nhà nước và nhân dân đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh” [4] Tuy nhiên, bên cạnh những mặt được, thị trường này đã bộc lộ tồn tại, yếu kém

Trong khoản thời gian gần 23 năm thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ, thực

tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng xảy ra ít mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất Thực hiện Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993

về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần Do đó dẫn đến tình trạng sử dụng đất nông nghiệp manh mún, nhất là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửa ruộng chỉ dưới 100 m2 Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành một thửa

lớn là một nhu cầu thực tiễn [13] Trong những năm gần đây, trên cơ sở quy định của pháp luật và xây dựng nông thôn mới, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ thông qua phong trào “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm số thửa đất của mỗi hộ Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của dân

Về chuyển nhượng QSDĐ, pháp luật đất đai cho phép người dân được thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số dân khi có nhu cầu về đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất nông nghiệp, tạo cơ sở pháp lý chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách nhà nước Theo số liệu tổng hợp của Bộ Tài nguyên

và Môi trường, chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia đình nông thôn dọn đến nơi ở mới thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ [2] Thị trường QSDĐ tại khu vực đô thị diễn ra rất sôi động Tuy nhiên trong những năm đầu thực hiện Luật Đất đai thì rất ít các giao dịch trên thị trường được đăng ký và thực hiện theo quy định của pháp luật Đối với chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp thì chỉ được thực hiện có điều kiện nên chưa hỗ trợ nhiều cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến 30% số vụ chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn khá phức tạp [2] Mặc dù trong những năm gần đây, số vụ chuyển nhượng thông qua đăng ký đã tăng lên tuy nhiên vấn đề quản lý hoạt động này của các cơ quan quản lý đất đai vẫn đang là vấn đề cấp thiết cần phải giải quyết

Về hoạt động cho thuê, cho thuê lại đất, quy định của pháp luật về quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất Tuy nhiên còn có những tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được nhà nước giao theo chế độ không thu tiền sử dụng đất Nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở,…cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ, môi giới,

văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà nước [17]

Về thế chấp QSDĐ để vay vốn các tổ chức tín dụng trên địa bàn các tỉnh, thành phố tăng dần qua các năm Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ thực sự đã phát huy và huy động được nguồn vốn từ đất đai, góp phần đáng

kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh Người sử dụng đất sử dụng các quyền này ngày càng nhiều hơn Trình tự, thủ tục để thực hiện các quyền này đã từng bước được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người thế chấp, người bảo lãnh, người đi vay và người cho vay Tuy nhiên quy định về tính giá trị QSDĐ

để thế chấp vẫn còn bất cập nên số tiền được vay từ QSDĐ không tương xứng với giá trị thực của nó

Từ thực trạng các hoạt động giao dịch chủ yếu của thị trường QSDĐ ở trên cho thấy cần phải có những nghiên cứu chi tiết, nhất là tại khu vực nông thôn để đưa ra những giải pháp quản lý và phát triển thị trường QSDĐ trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện nay

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU VỰC HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bình Chánh

2.1.1 Điều kiện tự nhiên

2.1.1.1 Vị trí địa lý:

Bình Chánh nằm về phía Tây - Tây Nam của nội thành thành phố Hồ Chí

Minh, cách trung tâm thành phố khoảng 15 km Huyện có diện tích tự nhiên 25.255ha

và được chia thành 16 xã, thị trấn Ranh giới hành chính được xác định như sau:

+ Phía Bắc giáp Hóc Môn;

+ Phía Nam giáp huyện Bến Lức và huyện Cần Giuộc tỉnh Long An

+ Phía Đông giáp quận Bình Tân, Quận 8, Quận 7 và huyện Nhà Bè

+ Phía Tây giáp huyện Đức Hòa tỉnh Long An

Hình 2.1 Sơ đồ vị trí huyện Bình Chánh

Với vị trí là cửa ngõ phía Tây Thành phố Hồ Chí Minh, có các trục đường giao thông quan trọng như Quốc lộ 1A, đường Trần Văn Giàu, đường Nguyễn Văn Linh, Quốc lộ 50 và đặc biệt là đường cao tốc Sài Gòn - Trung Lương nối kết các tỉnh Đồng Bằng Sông Cửu Long với Tp.HCM… Tạo cho Bình Chánh trở thành cầu nối giao lưu kinh tế, giao thương đường bộ giữa vùng đồng bằng Sông Cửu Long với vùng Đông Nam Bộ và các khu công nghiệp trọng điểm ở phía Nam Ngoài ra, Bình Chánh còn là một địa bàn quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế cũng như an ninh quốc phòng bảo vệ Thành phố

2.1.1.2 Địa hình:

Bình Chánh có dạng địa hình đồng bằng tương đối phẳng và thấp, bị chia cắt bởi rất nhiều sông rạch, kênh mương Hướng dốc không rõ rệt với độ dốc nền rất nhỏ, hầu như bằng 0

Cao độ mặt đất phổ biến thay đổi từ 0,2m đến 1,1m, riêng khu vực ở phía bắc xã Vĩnh Lộc B có cao độ nền đất từ 1,1m lên đến 4,2m và độ dốc mặt đất thay đổi từ 0,1% đến 1%

Phần lớn diện tích huyện Bình Chánh hiện nay được bảo vệ không bị ngập do triều cao trên sông rạch nhờ vào hệ thống thủy lợi với đê bao-cống ngăn triều Đê bao

có chiều rộng mặt phổ biến 3,0m và mặt đê được thiết kế với cao độ 2,0m (cao độ Quốc gia)

2.1.1.3 Khí hậu:

Bình Chánh nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa cận xích đạo với nền nhiệt

độ cao và ổn định, lượng bức xạ phong phú, số giờ nắng dồi dào, với 2 mùa mưa và khô rõ rệt Mùa mưa tương ứng với gió mùa Tây Nam bắt đầu từ cuối tháng 5 đến hết tháng 11, mùa khô ứng với gió Đông Nam bắt đầu từ tháng 12 đến cuối tháng 5

Lượng bức xạ bình quân trong năm 12 Kcal/cm2, thời gian chiếu sáng trong ngày trong các tháng ít thay đổi dao động từ 12 giờ trong tháng 3 và tháng 4 đến 11 giờ trong các tháng 7,8

Nhiệt độ: tương đối ổn định, cao đều trong năm và ít thay đổi, trung bình năm khoảng 26,6oC Nhiệt độ trung bình tháng cao nhất là 28,8oC (tháng 4), nhiệt

độ trung bình tháng thấp nhất 24,8oC (tháng 12) Tuy nhiên, biên độ nhiệt độ giữa ngày và đêm chênh lệch khá lớn, vào mùa khô có trị số 8 - 10o

C

Số giờ nắng: mùa khô có giờ nắng trung bình từ 7,4 đến 8,1giờ, hầu như không có sương mù Từ tháng 5 đến tháng 10 có số giờ nắng bình quân 6 giờ/ngày

Số giờ nắng bình quân trong năm là 6,5giờ/ngày

Bốc hơi: so với nhiệt độ lượng bốc hơi biến đổi lớn và theo mùa, tăng dần từ tháng 12 đến tháng 5 và đạt cực đại 150mm-250mm, sau đó giảm dần từ 190mm-130mm từ tháng 6 đến tháng 9 Độ ẩm không khí bình quân hàng năm là 79,5%

Chế độ gió: khu vực này chịu ảnh hưởng của khu vực gió mùa cận xích đạo với 2 hướng gió chính:

- Từ tháng 2 đến tháng 5 gió có hướng Đông Nam hoặc Nam với vận tốc trung bình từ 1,5 - 2,0 m/s

- Từ tháng 5 đến tháng 9 thịnh hành gió Tây - Tây Nam, vận tốc trung bình

Nhìn chung, thời tiết của huyện với các đặc điểm khí hậu nóng ẩm, nhiệt độ tương đối ổn định, thuận lợi cho sản xuất nông lâm nghiệp và sinh hoạt của nhân dân Tuy nhiên, lượng mưa tập trung theo mùa nên có những kỳ xảy ra hạn hán làm thiệt hại cho năng suất hoa màu trong nông nghiệp và đời sống dân sinh

2.1.1.4 Các nguồn tài nguyên:

Tài nguyên đất:

Tổng diện tích tự nhiên toàn huyện 25.255,29 ha, chiếm tỷ trọng 11,97% diện tích toàn Thành phố và gấp 1,8 lần diện tích khu vực nội thành Tài nguyên đất của huyện Bình Chánh bao 3 loại đất chính: đất xám, đất phù sa và đất phèn [19]

Bảng 2.1: Diện tích các loại đất huyện Bình Chánh - thành phố Hồ Chí Minh

STT Phân loại theo HTVN Chuyển đổi

Fao/UNESCO

Ký hiệu theo FAO

Diện tích

1 Đất xám trên phù sa cổ haplic Acrisols ACha 659,52 2,61

1 Đất phù sa loang lỗ đỏ vàng cambic Fluvisols FLca 7.211,36 28,55

III Đất phèn thionic Fluvisols FLt 10.452,39 41,39

1 Đất phèn phát triển orthithionic Fluvisols FLto 5.950,52 23,56

2 Đất phèn tiềm tàng protothionic Fluvisols FLtp 4.501,86 17,83

Nguồn: Báo cáo quy hoạch sử dụng đất huyện Bình Chánh [19]

- Đất xám: phân bố chủ yếu ở các xã như xã Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B Có diện tích 2.749,16 ha (chiếm 10,89% diện tích đất mặt trên địa bàn toàn huyện) Trong đó chia làm hai nhóm phụ: đất xám phù sa cổ có diện tích 659,52ha và xám gley với diện tích 2.089,65 ha Đất có thành phần cơ giới nhẹ (cát pha thịt), kết cấu rời rạc, hàm lượng cấp hạt cát ở tầng mặt đạt đến 60% nhưng càng xuống sâu hàm lượng cát giảm, lượng sét tăng lên Hàm lượng chất hữu cơ thay đổi từ 1-2%, độ

pH = 4-5, nếu được cải tạo sẽ rất thích hợp cho hoa màu

+ Đất xám trên phù sa cổ: có tầng đất dày, cơ giới nhẹ, dễ thoát nước, nghèo dinh dưỡng, nghèo lân và kali tổng số Xét về mức độ thích nghi thì đất này phù hợp với loại đất xây dựng hơn là đất nông nghiệp vì có nền móng tương đối ổn định

+ Đất xám gley là nhóm đất có thời gian bị ngập nước (từ 1-3 tháng/năm)

có thể trồng lúa nước 1-2 vụ, tuy nhiên hiệu quả không cao, thích hợp cho hoa màu hơn

- Đất phù sa: có diện tích 11.174,74 ha (44,25% diện tích đất mặt trên địa bàn toàn huyện) do hệ thống sông Cần Giuộc và Chợ Đệm bồi đắp, phân bố chủ

yếu ở các xã Tân Quý Tây, An Phú Tây, Hưng Long, Quy Đức, Đa Phước, Bình Chánh, Tân Túc Đây là nhóm đất tốt nhất cho sản xuất nông nghiệp trên địa bàn huyện, đất có thành phần cơ giới trung bình, hàm lượng hữu cơ khá (2-10%), nghèo lân, kali khá

- Đất phèn : thuộc vùng đất thấp trũng, bị nhiễm phèn mặn, phân bổ chủ yếu tại các xã Tân Nhựt, Bình Lợi, Phạm Văn Hai, Lê Minh Xuân, có diện tích 10.452,39 ha (41,39% diện tích đất mặt trên địa bàn toàn huyện) Chia làm 2 nhóm đất phèn hoạt động (đất phèn phát triển) có diện tích 5.950,52 ha và đất phèn tiềm tàng với diện tích 4.501,86 ha Đất có thành phần cơ giới nặng (hàm lượng sét đạt 40-50%), hàm lượng chất hữu cơ cao nhưng độ phân hủy kém nên đất dễ thiếu N, nghèo lân, kali ở mức trung bình, đất chua, pH<4,5, hàm lượng SO2-

, Al3+, Fe2+ cao Nhóm đất này có độ phì tiềm tàng cao nhưng do chua và hàm lượng độc tố lớn nên trong sử dụng cần chú ý các biện pháp cải tạo và sử dụng (“ém phèn”, rửa phèn, lên líp đúng kỹ thuật, lựa chọn cây trồng phù hợp như mía, dứa, dừa, tràm…)

Tài nguyên nước:

a/ Tài nguyên nước mặt

Các sông, rạch trên địa bàn huyện chịu ảnh hưởng bởi chế độ thủy triều của 3

hệ thống sông lớn: Nhà Bè - Xoài Rạp, Vàm Cỏ Đông và sông Sài Gòn Mùa khô

độ mặn xâm nhập vào sâu nội đồng, độ mặn khoảng 4‰, mùa mưa mực nước lên cao nhất 1,62 m, gây lụt cục bộ ở các vùng trũng của huyện

Phần lớn sông, rạch của huyện nằm ở khu vực hạ lưu, nên thường bị ô nhiễm bởi nguồn nước thải ở đầu nguồn, từ các khu công nghiệp của Thành phố đổ về như: kênh Tàu Hủ, kênh Tân Hóa - Lò Gốm, kênh Đôi, rạch Nước Lên, sông Cần Giuộc… gây ảnh hưởng đến sản xuất nông nghiệp (đặc biệt là nuôi trồng thủy sản) cũng như môi trường sống của dân cư

b/ Tài nguyên nước ngầm

Nguồn nước ngầm cũng tham gia một vai trò lớn trong việc phát triển

KT-XH huyện Nước ngầm phân bố rộng khắp, nhưng chất lượng tốt vẫn là khu vực đất xám phù sa cổ (Vĩnh Lộc A,B) độ sâu từ 5-50m và có nơi từ 50-100m, đối với vùng

đất phù sa và đất phèn thường nước ngầm bị nhiễm phèn nên chất lượng nước không đảm bảo

Nhìn chung: nguồn nước ngầm phân bố khá rộng nhưng ở độ sâu từ 150 -

300 m, nước ngầm ngọt phân bố chủ yếu ở các tầng chứa nước Pleitoxen, trong đó

có nơi 30 - 40m Trừ các xã phía Bắc là Vĩnh Lộc A và Vĩnh Lộc B nguồn nước ngầm không bị nhiễm phèn, nên khai thác nước tưới phục vụ cho sản xuất nông nghiệp, công nghiệp cũng như nước sinh hoạt, vào tháng nắng mực nước ngầm cũng tụt khá sâu trên 40 m, các xã còn lại nguồn nước ngầm đều bị nhiễm phèn

Tài nguyên khoáng sản:

Bình Chánh không có khoáng sản quý hiếm, vật liệu xây dựng khá phong phú Theo tài liệu của Đoàn Địa chất thành phố sơ bộ đánh giá như sau :

- Thân quặng 1 : Sét gạch ngói nằm trên địa bàn xã Vĩnh Lộc, chiếm diện tích 200 ha, trữ lượng 4 triệu m3

- Thân quặng 2 : Cùng nằm trên địa bàn xã Vĩnh Lộc, trữ lượng dự đoán tới 20 triệu m3

Ngoài ra trên địa bàn huyện còn khoảng 3.370ha đất trồng cây lâu năm khác (chủ yếu là tràm) phân bố ở hầu hết ở các xã Trong đó, diện tích cây lâu năm khác trồng mang tính tập trung phân bổ chủ yếu ở các xã Vĩnh Lộc A 164ha; Vĩnh Lộc B 123ha, Bình Lợi 224ha…

Tài nguyên nhân văn:

Bình Chánh hiện nay được chính thức thành lập vào ngày 02/12/2003 (thực hiện theo Nghị định 130/2003/NĐ ngày 5 tháng 11 năm 2003 của Thủ tướng Chính phủ về việc chia tách địa giới hành chánh) trên cơ sở tách 4 xã thị trấn: Tân Tạo, Bình Trị Đông, Bình Hưng Hòa và Thị trấn An Lạc thuộc huyện Bình Chánh cũ để thành lập quận Bình Tân, phần còn lại tái lập lại huyện Bình Chánh bây giờ với tổng diện tích là 25.255ha, chia ra thành 16 xã - thị trấn, dân số trung bình năm

2011 là 467.459 người

Trong chiến tranh, Bình Chánh là địa bàn có truyền thống yêu nước và đấu tranh dũng cảm Ngay thế kỷ 19, đây là địa bàn hoạt động của Bình Tây Đại Nguyên Soái Trương Định và các lực lượng kháng chiến khác Những năm 1931-

1945, Trung Huyện là địa bàn hoạt động của Xứ ủy Nam Kỳ, Ủy ban Kháng chiến Nam Bộ, Công an Nam Bộ, quân khu 7 Đặc biệt, khu vực cạnh sông Chợ Đệm, thuộc ấp 4, xã Tân Kiên chính là nơi được Xứ ủy Nam Kỳ họp quyết định cuộc khởi nghĩa giành chính quyền ngày 25-8-1945

Trong giai đoạn kháng chiến 1954 - 1975, Bình Chánh trở thành căn cứ, là chỗ dựa của các lực lượng cách mạng, tổ chức nhiều trận đánh thọc sâu vào cơ quan đầu não của địch ở trung tâm Sài Gòn, điển hình như cuộc tổng tiến công và nổi dậy năm Mậu Thân 1968 và chiến dịch Hồ Chí Minh năm 1975 Địa danh căn

cứ Vườn Thơm - Bà Vụ là minh chứng hào hùng cho truyền thống yêu nước của nhân dân Bình Chánh

Từ năm 1986 đến nay, quân dân huyện Bình Chánh đứng trước vận hội đổi mới của đất nước trong thời kỳ Công Nghiệp Hóa - Hiện Đại Hóa đất nước, dưới sự lãnh đạo của Đảng bộ huyện Bình Chánh đã đưa Bình Chánh từ Huyện nghèo của Thành phố trở thành huyện có tốc độ phát triển kinh tế ổn định, xây dựng nhiều khu công nghiệp (Lê Minh Xuân, Vĩnh Lộc, Phong Phú), giải quyết việc làm cho người dân, khu đô thị Nam Sài Gòn (một phần) được đầu tư xây dựng đã tạo cho Bình Chánh một diện mạo mới khang trang

Cùng với các khu di tích văn hóa lịch sử, các làng nghề như xe nhang, khu

ẩm thực cháo lòng chợ Đệm… mang đậm bản sắc văn hóa tâm linh, dấu ấn lịch sử của một quá khứ hào hùng Đây cũng chính là thế mạnh của địa phương trong việc đầu tư khai thác phát triển du lịch sinh thái, góp phần phát triển nông nghiệp đô thị của địa phương

Tóm lại, sự hình thành và phát triển của huyện Bình Chánh từ khi thành lập cho đến nay, nhân dân Bình Chánh không ngừng chiến đấu, lao động và sáng tạo

để góp phần xây dựng Huyện nhà ngày một phát triển và đi lên, xứng đáng với danh hiệu cao quý do Đảng - Nhà nước trao tặng “Anh hùng Lực lượng Vũ trang Nhân dân”

2.1.1.5 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, cảnh quan môi trường:

+ Lợi thế

Bình Chánh nằm ở cửa ngõ phía Tây của Thành phố, với các trục đường giao thông quan trọng nối liền các Tỉnh Đồng Bằng Sông Cửu Long đến các tỉnh vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và các tỉnh miền Đông Nam Bộ

Với hệ thống sông, kênh, rạch khá phong phú tạo cảnh quang sông nước, có

ý nghĩa quan trọng là vùng đệm sinh thái phía Tây của thành phố Hồ Chí Minh đồng thời thuận tiện cho lưu thông đường thủy, đảm bảo môi trường sinh thái trong sản xuất nông nghiệp và tiêu thoát nước tự nhiên hiện nay

Quỹ đất nông nghiệp dự trữ khá lớn để đáp ứng cho nhu cầu phát triển các mục đích khác, do vậy thuận lợi cho tiến trình đô thị hóa của Huyện trong việc bố trí các dự án, công trình

+ Các hạn chế :

Chất lượng nguồn nước mặt tại các tuyến sông, kênh rạch trên địa bàn Huyện tuy được cải thiện đáng kể nhưng ở nhiều khu vực vẫn còn bị ô nhiễm rất nặng, nguyên nhân do huyện Bình Chánh nằm ở khu vực giáp ranh tiếp nhận nguồn nước thải của một số địa phương ngoài Huyện đổ về như Hóc Môn, Quận 8

và chất lượng nước mặt bị ảnh hưởng qua lại giữa Huyện và các huyện Cần Giuộc, Bến Lức, Đức Hòa tỉnh Long An… làm cho tình hình ô nhiễm môi trường vẫn còn diễn biến phức tạp

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

2.1.2.1 Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế:

Qua 5 năm thực hiện các mục tiêu, nhiệm vụ về phát triển kinh tế theo Nghị quyết Đại hội Đảng bộ huyện lần thứ IX; trong bối cảnh có những thuận lợi cơ bản, song cũng gặp nhiều khó khăn thời tiết, giá cả, thị trường, dịch bệnh…đặc biệt là chịu ảnh hưởng của lạm phát và suy giảm kinh tế toàn cầu, nhưng kinh tế trên địa bàn huyện vẫn được giữ vững và tiếp tục tăng trưởng khá; cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực, tỷ trọng khu vực kinh tế công nghiệp - xây dựng và dịch

vụ tăng, nông - lâm nghiệp - thủy sản giảm

Tăng trưởng kinh tế: giai đoạn 2011-2015 tốc độ tăng trưởng bình quân đạt 21,03%/năm (tăng 5,03% so với chỉ tiêu kế hoạch) cao hơn bình quân toàn Thành phố (11,8%) Trong đó ngành công nghiệp - xây dựng là lĩnh vực lớn nhất, là động lực tăng trưởng chính của kinh tế trên địa bàn huyện, giai đoạn 2006-2010 hoạt động sản xuất công nghiệp có bước phát triển mạnh, tốc độ tăng trưởng giá trị bình quân 24,34%/năm (vượt 4,34% so với kế hoạch);

Chuyển dịch cơ cấu kinh tế: theo hướng tích cực, ngành công nghiệp - xây

dựng ngày càng phát huy được thế mạnh, khẳng định được vai trò chủ lực trong phát triển kinh tế - xã hội của Huyện, nên tỷ trọng ngành công nghiệp - xây dựng tăng từ 65% năm 2005 lên 75% năm 2010, tương ứng tỷ trọng ngành nông lâm thủy sản giảm từ 14% năm 2005 xuống còn 6% năm 2010; tỷ trọng ngành thương mại - dịch vụ duy trì mức 19-20%

Bảng 2.2: Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế thời kỳ 2006 - 2010,

huyện Bình Chánh

STT Chỉ tiêu Kinh tế - Xã hội ĐVT

THỰC HIỆN QUA CÁC NĂM Tăng

trưởn

g % 2006-

2.073,2

2 5.384,67 6.443,21 21,03

-Nông lâm thủy sản " 292,63 365,40 393,12 4,54

-Công nghiệp- xây dựng "

1.348,9

3 4.009,38 4.825,60 24,34 -Thương mại- dịch vụ " 431,65 1.009,89 1.224,49 18,53

2 Gía trị sản xuất (giá thực tế)

Tỷ đồng

3.023,3

8 7.452,12 8.718,56

-Nông lâm thủy sản " 482,02 1.030,79 1.113,12

-Công nghiệp- xây dựng "

1.721,2

2 4.199,57 5.034,00

-Thương mại- dịch vụ " 820,14 2.221,76 2.571,44

3.1 Cơ cấu giá trị sản xuất (giá cố định) % 100,00 100,00 100,00

-Công nghiệp- xây dựng " 65,06 74,46 74,99 -Thương mại- dịch vụ " 20,82 18,75 19,03

2.1.2.2 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế:

a Công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp:

Giai đoạn 2011-2015, giá trị sản xuất tăng bình quân 24,34%/năm, một số ngành có tỉ trọng cao trong cơ cấu giá trị sản lượng công nghiệp như: sản xuất thực phẩm đồ uống (tăng bình quân 28,34%/năm), ngành dệt (tăng 28,08%/năm), ngành thuộc da, sản xuất vali, túi xách (tăng 28,37%/năm), ngành sản xuất hóa chất, sản phẩm từ hóa chất (tăng 24,73%/năm), sản xuất các sản phẩm từ cao su, plastic (tăng bình quân 32,32%/năm), sản xuất các sản phẩm từ kim loại (tăng 29,28%/năm)

Năm 2010, cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu đã dần được khắc phục, tạo ra những tác động tích cực đến phát triển kinh tế của Huyện Năm 2011, giá trị sản xuất (giá CĐ1994) của Huyện đạt 4.825,6 tỷ đồng (tăng 34,35% so với năm 2010), tổng số doanh nghiệp, chi nhánh doanh nghiệp ngành CN-TTCN 1.377 đơn vị, trong đó có 55 công ty cổ phần, 609 công ty TNHH, 264 DNTN, 449 chi nhánh doanh nghiệp ngoài quốc doanh

- Về khu công nghiệp và cụm công nghiệp: đã thành lập và đi vào hoạt động gồm 02 khu công nghiệp (KCN Lê Minh Xuân, KCN Vĩnh Lộc) và 01 cụm công nghiệp (cụm tiểu thủ công nghiệp Lê Minh Xuân) thu hút được 330 doanh nghiệp và

hộ kinh doanh đầu tư trong đó có 33 doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài

+ Khu công nghiệp Lê Minh Xuân: được thành lập năm 1997 quy mô 104ha tại xã Lê Minh Xuân, toàn khu hiện có 170 doanh nghiệp và lấp đầy 100%

+ Khu công nghiệp Vĩnh Lộc: được thành lập năm 1997, quy mô 207ha tại

xã Vĩnh Lộc A (107ha) và phường Bình Hưng Hòa quận Bình Tân Hiện nay đã cơ bản xây dựng hoàn thành và lấp đầy

+ Cụm tiểu thủ công nghiệp Lê Minh Xuân: diện tích 17ha tại xã Tân Nhựt, tổng cộng 267 lô đất và đã tiếp nhận khoảng 130 doanh nghiệp

- Ngoài ra trên địa bàn Huyện còn các khu, cụm công nghiệp đang triển khai thực hiện: Khu công nghiệp (Lê Minh Xuân II 338ha; Lê Minh Xuân III 242ha; Lê Minh Xuân mở rộng 120ha, Vĩnh Lộc mở rộng 56,1ha; An Hạ 123,5ha; Phong Phú 148,4ha), Cụm công nghiệp (Tổng công ty nông nghiệp Sài Gòn 89ha, Trần Đại Nghĩa 50ha, Quy Đức 70ha, Tân Túc 30ha, Đa Phước 90ha)