Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà đất tại huyện thủ thừa, tỉnh long an

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - LÊ THANH TÂM NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG NHÀ ĐẤT TẠI HUYỆN THỦ THỪA, TỈNH LONG AN LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Hà Nội - 2019 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - LÊ THANH TÂM NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG NHÀ ĐẤT TẠI HUYỆN THỦ THỪA, TỈNH LONG AN Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103.01 LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS PHẠM THỊ PHIN Hà Nội - 2019 LỜI CAM ÐOAN Tôi cam đoan luận văn " Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quản lý thị trƣờng nhà đất huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An " nghiên cứu tơi Ngoại trừ tài liệu tham khảo đƣợc trích dẫn luận văn này, cam đoan luận văn chƣa đƣợc công bố đƣợc sử dụng để nhận cấp nơi khác Khơng có sản phẩm/nghiên cứu ngƣời khác đƣợc sử dụng luận văn mà khơng đƣợc trích dẫn theo quy định Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Học viên Lê Thanh Tâm i LỜI CẢM ƠN Lời xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ngƣời hƣớng dẫn khoa học cho TS Phạm Thị Phin nhiệt tình hƣớng dẫn bảo tơi q trình thực luận văn thạc sĩ Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô giảng viên Trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội truyền đạt thông tin, kiến thức quan trọng ngành Quản lý đất đai mà theo đuổi Tôi xin trân trọng cảm ơn lãnh đạo Ủy ban nhân dân huyện Thủ Thừa, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Long An, tập thể cán Trung tâm hành cơng, Phịng Tài ngun Mơi trƣờng, Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai huyện Thủ Thừa, Chi cục thống kê huyện Thủ Thừa tạo điều kiện, giúp đỡ tơi nhiều q trình học tập, thu thập liệu phục vụ cho đề tài Tôi cảm ơn gia đình, bạn bè đồng nghiệp, ngƣời cho lời khuyên chân thành hỗ trợ tơi q trình thực luận văn Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Học viên Lê Thanh Tâm ii MỤC LỤC LỜI CAM ÐOAN i LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC BẢNG v DANH MỤC HÌNH vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .vii Mở đầu CHƢƠNG TỔNG QUAN VẤN ÐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan công trình nghiên cứu thị trƣờng nhà đất 1.1.1 Các cơng trình nghiên cứu nƣớc 1.1.2 Các cơng trình nghiên cứu nƣớc 1.2 Cơ sở lý luận thị trƣờng nhà đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam 1.2.1 Quyền sử dụng đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam 1.2.2 Quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 10 1.2.3 Đặc điểm thị trƣờng nhà đất 12 1.2.4 Yếu tố cấu thành thị trƣờng nhà đất 16 1.2.5 Các yếu tố ảnh hƣởng đến thị trƣờng nhà đất 17 1.3 Cơ sở pháp lý thị trƣờng nhà đất 21 1.3.1 Một số văn pháp lý có liên quan đến thị trƣờng nhà đất theo Luật đất đai 2013 21 1.3.2 Một số nội dung pháp lý hành liên quan đến thị trƣờng nhà đất 22 CHƢƠNG 28 THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG NHÀ ÐẤT TRÊN ÐỊA BÀN HUYỆN THỦ THỪA, TỈNH LONG AN 28 2.1 Ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Thủ Thừa 28 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 28 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 29 2.2 Khái quát tình hình quản lý nhà nƣớc đất đai trạng sử dụng đất huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An 31 2.2.1 Tình hình quản lý đất đai huyện Thủ Thừa 31 iii 2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Thủ Thừa 40 2.3 Thực trạng công tác quản lý thị trƣờng nhà đất địa bàn huyện Thủ Thừa 41 2.3.1 Thực trạng giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất sở hữu nhà đƣợc làm thủ tục quan có thẩm quyền từ năm 2014 – tháng 7/2018 41 2.3.2 Thực trạng thị trƣờng nhà đất để địa bàn huyện Thủ Thừa 42 2.3.3 Những kết đạt đƣợc, tồn nguyên nhân thị trƣờng nhà đất huyện Thủ Thừa 58 CHƢƠNG 69 ÐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG NHÀ ÐẤT TRÊN ÐỊA BÀN HUYỆN THỦ THỪA 69 3.1 Nhóm giải pháp định hƣớng hồn thiện khung pháp lý liên quan đến thị trƣờng nhà đất 69 3.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quản lý thị trƣờng nhà đất địa bàn huyện Thủ Thừa 74 3.2.1 Xây dựng minh bạch hóa việc khai thác hệ thống thông tin phục vụ định giá phát triển thị trƣờng bất động sản nói chung thị trƣờng nhà đất nói riêng 74 3.2.2 Ứng dụng công nghệ phục vụ quản lý phát triển thị trƣờng nhà đất 76 3.2.3 Nâng cao lực đội ngũ cán đăng ký đất đai, hệ thống văn phòng công chứng môi giới bất động sản 76 3.2.4 Tăng cƣờng chất lƣợng nguồn cung loại nhà cho thuê, nhà đất xã hội, nhà đất giá rẻ 78 KẾT LUẬN 81 KIẾN NGHỊ 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ ĐẤT 85 PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN HOẠT ĐỘNG MƠI GIỚI NHÀ ĐẤT 88 iv DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Kết đo đạc đồ địa huyện Thủ Thừa 35 Bảng 2.2 Hệ thống sổ sách hồ sơ địa huyện Thủ Thừa 36 Bảng 2.3 Thống kê số lƣợng đăng ký giao dịch mua bán nhà qua năm 41 Bảng 2.4: Giá đất có vị trí gần đƣờng quốc lộ 43 Bảng 2.5: Giá đất có vị trí gần đƣờng tỉnh lộ 44 Bảng 2.6: Giá đất có vị trí gần đƣờng huyện lộ 46 Bảng 2.7: Giá đất đƣờng địa bàn thị trấn Thủ Thừa 48 2.3.2.2 Thực trạng chất lƣợng môi giới nhà đất địa bàn huyện Thủ Thừa 50 Bảng 2.8: Tổng hợp thông tin ngƣời bán, nhà đất mơi giới qua hình thức thu thập khác 50 Bảng 2.9: Tổng hợp phƣơng pháp tự thu thập thông tin ngƣời mua nhà đất 51 Bảng 2.10: Trình độ chun mơn mơi giới nhà đất tổ chức hay cá nhân 52 Bảng 2.11 Nguồn cung cấp thông tin cần thu thập cho nhà môi giới 53 Bảng 2.12 Nhu cầu môi giới việc xác lập quyền nghĩa vụ bên 54 Bảng 2.13: Cơ sở để xác định giá nhà đất 55 Bảng 2.14: Tổng hợp giá nhà đất khả toán ngƣời mua 55 Bảng 2.15: Tổng hợp mục đích mua nhà đất ngƣời dân khoản thuế, lệ phí, phí 56 Bảng 2.16: Tổng hợp tình trạng pháp lý, thực đăng ký biến động, thời gian thực thủ tục hành mua bán, chuyển nhƣợng nhà đất 57 v DANH MỤC HÌNH Hình 2.1 Bản đồ địa giới hành huyện Thủ Thừa 28 Hình 2.2 Cơ cấu đất đai năm 2017 huyện Thủ Thừa 40 Hình 2.3 Biểu đồ giá nhà nƣớc, giá thực tế chuyển nhƣợng trung bình giá ghi hợp đồng chuyển nhƣợng trung bình số đoạn đƣờng Quốc lộ địa bàn huyện Thủ Thừa 42 Hình 2.4 Biểu đồ giá nhà nƣớc, giá thực tế chuyển nhƣợng trung bình giá ghi hợp đồng chuyển nhƣợng trung bình mộ số đoạn đƣờng quốc lộ địa bàn huyện Thủ Thừa 45 Hình 2.5 Biểu đồ giá nhà nƣớc, giá thực tế chuyển nhƣợng trung bình giá ghi hợp đồng chuyển nhƣợng trung bình số đoạn đƣờng huyện lộ địa bàn huyện Thủ Thừa 47 Hình 2.6 Biểu đồ giá nhà nƣớc, giá thực tế chuyển nhƣợng trung bình giá ghi hợp đồng chuyển nhƣợng trung bình đƣờng địa bàn thị trấn Thủ Thừa, huyện Thủ Thừa 49 vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản KTTT: Kinh tế thị trƣờng KTXH: Kinh tế, xã hội QLNN: Quản lý nhà nƣớc QL: Quốc lộ QSDĐ: Quyền sử dụng đất TTNĐ: Thị trƣờng nhà đất vii Mở đầu Tính cấp thiết đề tài Trong công đổi mới, đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nƣớc Việt Nam nay, đất đai đƣợc khẳng định loại hàng hóa đặc biệt, nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển kinh tế đất nƣớc Theo pháp luật, toàn đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu Ngƣời sử dụng đất đƣợc giao đất sử dụng ổn định, lâu dài có quyền đƣợc quy định cụ thể Chính phát triển quản lý có hiệu thị trƣờng nhà đất góp phần quan trọng vào q trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tƣ cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình xây dựng đô thị nông thôn theo hƣớng phát triển bền vững Phát triển thị trƣờng nhà đất làm cho đất đai thực trở thành nguồn vốn cho phát triển có sức cạnh tranh so với thị trƣờng khu vực có sức hấp dẫn nhà đầu tƣ nƣớc Thị trƣờng nhà đất nƣớc ta đƣợc hình thành từ lâu, nhiên đƣợc cơng nhận từ có Luật đất đai năm 1993 sở quyền ngƣời sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất) Thị trƣờng nhà đất phát triển mạnh song lại không đƣợc quản lý chặt chẽ Trong thời gian dài, Nhà nƣớc kiểm sốt đƣợc tồn hoạt động thị trƣờng nhà đất, dẫn đến hậu giá đất biến động mạnh “sốt” đất thƣờng xuyên xảy Tình trạng thị trƣờng tạo tỉ suất “siêu lợi nhuận” nhƣng lại ảnh hƣởng kìm hãm phát triển kinh tế chung dẫn đến vấn đề đầu đất, thiếu chỗ cho ngƣời có thu nhập thấp,… Vấn đề đặt cần tạo môi trƣờng pháp lý ổn định, có biện pháp quản lý nhà nƣớc chặt chẽ thị trƣờng nhà đất thị trƣờng bất động sản, khắc phục tiêu cực sử dụng đất, tiến tới xóa bỏ thị trƣờng “ngầm” quyền sử dụng đất bất động sản khác Mặt khác sử dụng động lực thị trƣờng nhà đất để thực tốt việc sử dụng hiệu quỹ đất hoang hóa, đất kẹt, đất nơng nghiệp khơng cịn khả canh tác; chuyển dịch cấu sử dụng đất cấu lao động đáp ứng cho cơng nghiệp hóa, đại hóa Huyện Thủ Thừa huyện tỉnh Long An, tỉnh khu vực đồng Sông Cửu Long Huyện Thủ Thừa có diện tích tự nhiên 29.901 ha, cách thành phố Tân An 10 Km cách thành phố Hồ Chí Minh 45 km Tồn huyện Thủ Thừa có 12 xã thị trấn, tốc độ phát triển kinh tế - xã hội tƣơng đối nhanh năm vừa qua Cùng với q trình cơng nghiệp hóa, thị hóa hoạt động thị trƣờng nhà đất diễn sôi động địa bàn huyện Tuy nhiên, công tác Đối tƣợng đƣợc cung cấp thơng tin: tất có nhu cầu muốn tìm hiểu thơng tin nhà ở, bất động sản tìm phƣơng tiện thơng tin đại chúng trang điện tử quan trung ƣơng địa phƣơng để đáp ứng nhu cầu Với cá nhân, tổ chức sử dụng thông tin phải trả tiền dịch vụ, đồng thời, nghiêm cấm việc cản trở việc khai thác, sử dụng thông tin nhà (trừ trƣờng hợp cần bảo mật) Nhƣ giúp cho việc tìm kiếm thông tin nhà bất động sản đƣợc dễ dàng hơn, thơng tin đƣợc xác khiến ngƣời sử dụng thơng tin an tâm độ tin cậy, an tồn thơng tin Đổi việc cung cấp thông tin dự báo biến động TTNĐ Để kinh tế vận động theo chế thị trƣờng đạt hiệu quả, vai trị thơng tin vô quan trọng Hiện nay, việc đổi cách thức cung cấp thông tin theo hƣớng minh bạch, công hiệu đƣợc ngƣời dân doanh nghiệp kỳ vọng Do đó, thời gian tới huyện Thủ Thừa cần đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến pháp luật kinh doanh nhà đất Tổ chức tốt hệ thống cung cấp thông tin theo nguyên tắc công khai, minh bạch Về nguyên tắc hệ thống thông tin nhà đất Huyện Thủ Thừa cần phải cung cấp đầy đủ liệu sau: Thông tin liên quan tới nguồn cung nhà đất Đây thông tin liên qua tới số lƣợng nhà đất khởi công xây dựng địa bàn huyện… Đơn vị xử lý thông tin phải thƣờng xuyên cập nhật xác theo tháng theo quý để ngƣời dân nhà đầu tƣ tiện theo dõi Bên cạnh biến động nhƣ: dự án bị đình chỉ, chậm tiến độ phải thƣờng xuyên cập nhật Thông tin liên quan tới mức cầu nhà đất Thƣờng số liệu liên quan tới số lƣợng đơn đăng ký mua nhà, đơn in vay mua nhà, dự kiến số lƣợng hộ gia đình tăng mới… Các số liệu thƣờng đƣợc tập hợp từ nhiều nguồn Tuy nhiên, huyện cần có đầu mối để thu thập số liệu công bố thƣờng kỳ giúp cho ngƣời dân doanh nghiệp đánh giá xác đƣợc mức cầu nhà đất thời gian tới Thông tin liên quan tới giá trị TTNĐ Các quan quản lý nhà đất huyện thiết lập số liên quan tới giá trị thị trƣờng nhà đất nhƣ: Chỉ số giá xây dựng/chỉ số giá vật liệu xây dựng, số thị trƣờng nhà ở, số giá bán bình quân, số giá đất bình quân Thêm vào cần xây dựng số liên quan tới biến động cổ phiếu thuộc ngành BĐS doanh nghiệp hoạt động địa bàn huyện Đây báo quan trọng để giúp cho ngƣời dân, nhà đầu tƣ doanh nghiệp ngồi địa bàn theo dõi dự báo đƣợc xu hƣớng biến động giá trị TTNĐ tƣơng lai 75 3.2.2 Ứng dụng công nghệ phục vụ quản lý phát triển thị trường nhà đất Việc công khai, minh bạch bất động sản không đƣợc giới chuyên môn đánh giá cần thiết mà đƣợc quan chức đẩy mạnh thực Bất động sản nên ứng dụng công nghệ nhiều để tăng cƣờng minh bạch hoạt động nhằm thu hút vốn đầu tƣ thị trƣờng nhà đất Ƣu điểm việc ứng dụng công nghệ vào quản lý thị trƣờng bất động sản: + Công nghệ cho phép sở liệu đƣợc cập nhật liên tục thông qua mạng internet Đặc biệt, công nghệ đảm bảo cho sở liệu tồn vẹn, khơng cần bƣớc trung gian thơng tin ln đƣợc bảo mật Chính vậy, cơng nghệ giúp ích nhiều cho việc cải thiện đƣợc tính minh bạch giao dịch tài - Cơng nghệ kỹ thuật số cho phép kiểm soát sở liệu thị trƣờng chặt chẽ - Bên cạnh đó, khách hàng đặt yêu cầu riêng cho việc lựa chọn nhà đất theo tƣ chủ quan Điều giúp doanh nghiệp bất động sản linh hoạt cá nhân hóa sản phẩm theo yêu cầu khách hàng - Công nghệ giúp nhà mơi giới mang hình ảnh thực tế nhà đến với khách hàng Môi trƣờng khơng gian ảo với thiết bị tích hợp tạo cảm giác tham quan dự án trực tiếp cho khách hàng địa điểm dự án mà đến tận nơi, Khi ứng dụng tìm kiếm mơi giới bất động sản giúp ngƣời dân nghiên cứu thông tin lúc, nơi để đƣa định sáng suốt - Hiện nay, nhiều chuyên gia cho rằng, công nghệ blockchain công nghệ tốt giúp phát triển lành mạnh hóa thị trƣờng bất động sản nói chung thị trƣờng nhà đất nói riêng - Việc ứng dụng công nghệ không áp dụng cho mua bán, chuyển nhƣợng bất động sản mà cịn áp dụng phần mềm công nghệ, sử dụng phƣơng trình tốn học ứng dụng xác định giá đất có độ xác cao, sát với giá trị thực nhà đất 3.2.3 Nâng cao lực đội ngũ cán đăng ký đất đai, hệ thống văn phòng công chứng môi giới bất động sản Công tác xây dựng đào tạo đội ngũ cán bộ, công nhân viên chức quản lý đất đai có vai trị quan trọng q trình thực thi có hiệu nhiệm vụ giảm thủ tục hành phiền hà cho ngƣời dân tiếp xúc quan quản lý Vì vậy, đào tạo, tập huấn nghiệp vụ chuyên môn cho đội ngũ cán từ Trung ƣơng đến địa phƣơng nhằm xây dựng phát triển đội ngũ cán ngành vừa có chun mơn, nghiệp vụ cao vừa có 76 đạo đức nghề nghiệp, tinh thần, thái độ phục vụ tốt cần thiết Ngành nhà đất nói riêng ngành bất động sản nói chung ngành kinh tế lớn nhƣng dạng sơ khai tuổi 26 năm hoạt động Nguyên nhân phần công tác đào tạo nhân tài nghiên cứu ngành kinh tế chƣa đƣợc quan tâm mức Việc nâng cao lực cán giải pháp sau: - Có sách hỗ trợ đƣa sinh viên nghiên cứu sinh học tập nghiên cứu nƣớc ngoài, đƣa đề tài nghiên cứu kinh tế nhà vào chƣơng trình nghiên cứu trọng điểm quốc gia, tài trợ cho hội khoa học nghiên cứu kinh tế nhà ở, dịch xuất tài liệu chuyên khảo sang tiếng Việt soạn thảo sách giáo khoa v.v phục vụ cho việc đào tạo đội ngũ cán quản lý phát triển thị trƣờng nhà đất - Đẩy mạnh công tác đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức, chuyên môn nghiệp vụ phát triển quản lý nhà đất cho cán bộ, công chức làm việc lĩnh vực nhà đất cấp chủ thể tham gia TTNĐ Đầu tiên, cần tiêu chuẩn hố cơng chức viên chức làm việc quan quản lý giám sát TTNĐ Tiêu chuẩn nhóm đối tƣợng đƣợc thể số điểm nhƣ sau: 1) Có đại học chuyên ngành, có chứng liên quan tới quản lý xây dựng, quy hoạch kiến trúc…; 2) Nắm vững pháp luật, chủ trƣơng sách Chính phủ huyện lĩnh vực nhà đất; 3) Có tinh thần làm việc trách nhiệm với ngƣời dân doanh nghiệp đƣợc phân cơng quản lý, giám sát Đối với nhóm cơng chức trực tiếp quản lý huyện ngồi tiêu chuẩn nêu cần đƣợc trang bị thêm kỹ quản lý nhà nƣớc, kỹ tuyên truyền, dân vận để giúp cho chủ trƣơng sách Đảng, Chính phủ huyện đến đƣợc với ngƣời dân Giúp cho ngƣời dân đặc biệt vùng nông thôn nắm vững chấp hành đầy đủ - Tiếp tục hoàn thiện tổ chức máy, nâng cao lực cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai; trọng đào tạo, bồi dƣỡng, nâng cao lực đội ngũ cán đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý Nhà nƣớc đất đai - Phải xây dựng kế hoạch tổ chức thực việc đào tạo, bồi dƣỡng nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ nhằm phát triển nguồn nhân lực ngành đủ số lƣợng, bảo đảm chất lƣợng phù hợp với tiêu chuẩn chức danh, nhiệm vụ chi tiết đến vị trí việc làm - Xây dựng kế hoạch chƣơng trình đào tạo, bồi dƣỡng, tập huấn nghiệp vụ chuyên môn phù hợp với đối tƣợng cụ thể; tập trung xây dựng hoàn thiện tài liệu theo hƣớng chuẩn hóa với chuyên đề cụ thể 77 - Tăng cƣờng kiểm tra, giám sát công tác đào tạo, bồi dƣỡng, tập huấn chuyên môn nghiệp vụ cho đội ngũ cán Thực tốt việc đổi mới, nâng cao chất lƣợng đào tạo, bồi dƣỡng chuyên môn nghiệp vụ cho đội ngũ cán ngành nhằm xây dựng đƣợc đội ngũ cán bộ, cơng chức, viên chức thực có lực, biết giải vấn đề đƣợc giao nguyên tắc kết quả, hiệu chất lƣợng; đáp ứng yêu cầu hành sạch, vững mạnh, chun nghiệp có tác động tích cực đến nhiều mặt đời sống kinh tế - xã hội - Có chế độ thi tuyển cơng chức, hợp đồng lao động công dân chủ, thực chọn đƣợc ngƣời có lực chun mơn đạo đức nghề nghiệp đảm nhận công việc - Nâng cao chất lƣợng sở đào tạo - Kiểm tra, giám sát, chế độ khen thƣởng, xử phạt công minh cán 3.2.4 Tăng cường chất lượng nguồn cung loại nhà cho thuê, nhà đất xã hội, nhà đất giá rẻ * Tăng nguồn cung nhà đất xã hội: - Tăng cƣờng nguồn cung nhà đất xã hội theo hƣớng tăng cƣờng số lƣợng chất lƣợng Căn thực tế nhu cầu gia tăng nhà đất xã hội Việt Nam nói chung Huyện Thủ Thừa nói riêng cho thấy, Chính phủ, bộ, ban, ngành ban hành chƣơng trình hành động song chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu thực tế ngƣời dân Vì vậy, cần có sách nhà đất xã hội cho ngƣời thu nhập trung bình thấp biện pháp sau đây: - Thứ nhất, tạo loại hàng hoá nhà đất xã hội có giá thị trƣờng thấp Giá thị trƣờng thấp đƣợc hiểu giá trị kết tinh từ lao động hao phí thấp Giá trị thị trƣờng nhà đất xã hội phải thấp so với hàng hoá tƣơng ứng thị trƣờng để đáp ứng đƣợc nhu cầu lực tài ngƣời có thu nhập thấp Để đảm bảo việc hƣớng tới giá trị thị trƣờng thấp cần tập trung vào tiêu chí quan trọng sau: 1) Thiết kế kiến trúc phải theo hƣớng tiết kiệm tận dụng tối đa khoảng không gian Đồng thời đảm bảo không gian sinh hoạt tối thiểu với việc đáp ứng đầy đủ dịch vụ tiện ích kèm Giảm chi phí tạo lập mặt nhƣ tiền sử dụng đất, tiền xây dựng cơng trình hạ tầng cơng cộng; 2) Quy hoạch khu nhà đất xã hội khu vực xa trung tâm có diện tích rộng rãi tiện lợi sử dụng phƣơng tiện công cộng Việc giảm thiểu chi phí giải phóng mặt đồng thời tạo cảnh quan thân thiện với mơi trƣờng Cùng với chi phí sinh hoạt phù hợp với đặc điểm 78 điều kiện ngƣời có thu nhập thấp; 3) Các dịch vụ công cộng cho khu vực nhà đất xã hội phải đƣợc cộng đồng dân cƣ định Việc giúp cho ngƣời dân tiết kiệm đƣợc chi phí sinh hoạt - Thứ hai, tạo lập chế cạnh tranh bình đẳng nhà cung ứng nhà đất xã hội địa bàn huyện Thủ Thừa Với đặc thù loại hàng hố có giá phù hợp với ngƣời có thu nhập thấp, nhà đất xã hội cần có nhà cung cấp đặc thù với lực tốt để tạo lập thị trƣờng Tuy nhiên, bối cảnh TTNĐ khủng hoảng thừa nguồn cung, nhiều doanh nghiệp coi TTNĐ xã hội nơi khơi thơng dịng chảy TTNĐ Do vậy, huyện Thủ Thừa cần tạo lập chế cạnh tranh phù hợp bình đẳng để tất nhà cung ứng tham gia hình thành mặt giá vừa đảm bảo lợi cho ngƣời thu nhập thấp vừa góp phần cho doanh nghiệp bán đƣợc hàng có lợi nhuận * Mở rộng nguồn cung nhà đất cho thuê đáp ứng nhu cầu người có thu nhập thấp Tình trạng trầm lắng thị trƣờng hệ q trình khơng phản ánh chất cung - cầu nhà đất Nhu cầu nhà đất thực huyện Thủ Thừa mức cao đáp ứng đƣợc, cần sớm xem xét, ban hành chế sách đẩy mạnh xây dựng nhà đất cho thuê, coi hƣớng để đáp ứng nhu cầu cao đại phận ngƣời dân sinh sống làm việc huyện Chính sách hƣớng tới giải cho đối tƣợng công nhân, viên chức, ngƣời dân với mở rộng đối tƣợng kinh doanh, chặt chẽ tiêu chuẩn, điều kiện nhà đất cho thuê Việc phát triển nhà đất cho thuê đƣợc thực theo hai hình thức: Nhà nƣớc trực tiếp đầu tƣ vốn từ ngân sách để xây dựng nhà đất cho thuê doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế bỏ đầu tƣ xây dựng nhà đất cho thuê nhƣng đƣợc Nhà nƣớc hỗ trợ (gọi nhà đất xã hội thuê); doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng nhà đất cho th theo chế thị trƣờng, khơng có ƣu đãi Nhà nƣớc (gọi nhà đất thƣơng mại cho thuê) Để có sở đầu tƣ xây dựng quỹ nhà đất cho thuê địa phƣơng, UBND huyện cần đƣa tiêu phát triển nhà đất cho thuê vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội địa phƣơng, phải lập phê duyệt kế hoạch phát triển nhà đất cho thuê hàng năm, năm dài phù hợp với Chiến lƣợc phát triển nhà đất quốc gia Để có quỹ 79 đất phát triển nhà đất cho thuê, UBND huyện lập quy hoạch xây dựng dự án phát triển nhà đất, khu đô thị mới, khu công nghiệp phải dành quỹ đất để xây dựng nhà đất cho thuê Để khuyến khích doanh nghiệp tích cực tham gia đầu tƣ ây dựng nhà đất cho thuê * Tạo quỹ nhà đất cho huyện Thủ Thừa Tạo quỹ nhà đất cho huyện Thủ Thừa biện pháp sau: - Thứ nhất, nâng cao chất lƣợng lập thực quy hoạch sử dụng đất, xác định công bố quỹ đất đƣợc phép xây dựng nhà đất theo quy hoạch để làm sở tổ chức triển khai dự án phát triển nhà đất tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân xây dựng, cải tạo nhà đất theo quy hoạch - Thứ hai, xây dựng, hoàn thiện tiêu sử dụng đất phù hợp quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cƣ nông thôn, quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế nhà đất xã hội, nhà đất thu nhập thấp; quy hoạch phải xác định cụ thể diện tích đất để phát triển loại nhà đất, đặc biệt đất để xây dựng nhà đất xã hội, nhà đất cho ngƣời có thu nhập thấp, nhà đất thƣơng mại với tỷ lệ hợp lý theo quy định pháp luật nhà đất - Thứ ba, bƣớc thực việc phát triển nhà đất tuân thủ quy hoạch; hình thành điểm dân cƣ nơng thơn có đầy đủ sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, bảo đảm phù hợp mục tiêu chƣơng trình xây dựng nơng thơn mới; phát triển nhà đất theo dự án - Thứ tƣ, kiến trúc nhà đất phải đáp ứng yêu cầu thẩm mỹ, có sắc, coi trọng bảo tồn phát huy giá trị truyền thống; ban hành thiết kế mẫu nhà đất phù hợp với tập quán sinh hoạt, điều kiện sản xuất truyền thống văn hoá vùng, miền, có khả ứng phó với thiên tai, động đất, biến đổi khí hậu để ngƣời dân tham khảo, áp dụng xây dựng nhà đất 80 KẾT LUẬN Thủ Thừa huyện có vị trí tiếp giáp với thành phố Hồ Chí Minh, có vị trí địa lý đặc biệt để thị trƣờng nhà đất phát triển sôi động, tăng nguồn thu cho ngân sánh nhà nƣớc Trung bình năm có khoảng 3000 số hồ sơ đăng ký chuyển nhƣợng Tuy thị trƣờng nhà đất tồn tại: Cơ chế nhiều giá đất phƣơng pháp xác định giá đất không hợp lý tạo khác biệt lớn giá nhà nƣớc giá thị trƣờng; ngƣời mua nhà đất ngƣời mơi giới khó tiếp cận với nguồn thơng tin thống từ quyền, đặc biệt nhà môi giới nghiệp dƣ (tổng hợp từ phiếu điều tra, tỉ lệ chiếm 71,4%); chất lƣợng môi giới kém, khách hàng chƣa đƣợc đảm bảo quyền lợi đáng, thơng tin nhà mơi giới cung cấp khơng đầy đủ… Vì khơng chiếm đƣợc lịng tin khách hàng (qua kết khảo sát 178 phiếu điều tra cho thấy, số ngƣời qua trung tâm môi giới cá nhân môi giới chuyên nghiệp chiếm 14,04%); giá nhà đất cao so với khả toán ngƣời dân (qua kết tổng hợp từ 178 phiếu điều tra cho thấy phần lớn ngƣời mua nhà thiếu khả toán - chiếm 81,7%); số nhà đất tham gia giao dịch ngầm chƣa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhiều: Trong số 178 trƣờng hợp chuyển nhƣợng nhà đất có 130 nhà đất có giấy chứng nhận, cịn lại khơng có giấy tờ số nhỏ có giấy tờ hợp lệ… Nguyên nhân tồn này: Chính sách, pháp luật liên quan đến thị trừơng bất động sản nói chung nhà đất nói riêng cịn thiếu đồng bất hợp lý; Nguồn cung cấp thông tin cho ngƣời mua nhà đất ngƣời mơi giới chƣa minh bạch, khó tiếp cận từ nguồn thống, đơi cịn nhiễu loạn khó phân biệt đƣợc thật giả; chƣa xây dựng đƣợc hệ thống thông tin đất đai đại; dịch vụ cung cấp thơng tin cịn thực có tính “xin – cho”… Đề xuất số giải pháp phát triển thị trƣờng nhà đất địa bàn huyện Thủ Thừa huyện có điều kiện tƣơng tự: Nhóm giải pháp định hƣớng hồn thiện khung pháp lý liên quan đến thị trƣờng nhà đất; xây dựng minh bạch hóa việc khai thác hệ thống thơng tin phục vụ định giá phát triển thị trƣờng bất động sản nói chung thị trƣờng nhà đất nói riêng; ứng dụng cơng nghệ phục vụ quản lý phát triển thị trƣờng nhà đất; nâng cao lực đội ngũ cán đăng ký đất đai, hệ thống văn phịng cơng chứng mơi giới bất động sản; tăng cƣờng chất lƣợng nguồn cung loại nhà cho thuê, nhà đất xã hội, nhà đất giá rẻ; tăng cƣờng chất lƣợng nguồn cung loại nhà cho thuê, nhà đất xã hội, nhà đất giá rẻ… 81 KIẾN NGHỊ Nghiên cứu phát triển thị trƣờng nhà đất nhu cầu cấp thiết, cần phát triển nghiên cứu địa bàn khác có tính đại diện cho vùng Từ có biện pháp nâng cao hiệu quản lý phát triển lành mạnh thị trƣờng nhà đất Quốc hội, Chỉnh Phủ bộ, ngành có liên quan sớm nghiên cứu để ban hành sách, tạo hành lang pháp lý ổn định điều tiết tốt phát triển thị trƣờng nhà đất Địa phƣơng nên đầu tƣ thích đáng để xây dựng phát triển khai thác hệ thống thông tin đất đai phục vụ phát triển thị trƣờng nhà đất 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, Nxb Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội Bộ Tài (2013), Thơng tư 34/2013/TT-BTC sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 Bộ Tài hướng dẫn lệ phí trước bạ Hà Nội Bộ Tài (2014), Thơng tư số 02/2014/TT-BTC Bộ Tài : Hướng dẫn phí lệ phí thuộc thẩm quyền định Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá Hà Nội Bộ Xây dựng (2015), Thông tư số 11/2015/TT-BXD Quy định việc cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2006), Quản lý đất đai thị trường bất động sản, Nxb Bản đồ, Hà Nội Chi cục Thống kê huyện Thủ Thừa (2017), Niên giám thống kê huyện Thủ Thừa, Long An Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Thủ Thừa (2018), Báo cáo đăng ký biến động đất đai từ 2014 - tháng 7/2018, Long An 10 Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Thủ Thừa (2018), Hệ thống hồ sơ địa huyện Thủ Thừa, Long An 11 Nguyễn Thị Dung (2011), Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam - vấn đề lý luận thực tiễn, Luận án Tiến sĩ luật học, Hà Nội 12 Hoàng Xuân Nghĩa Nguyễn Khắc Thanh (2009), Nhà đất cho người có thu nhập thấp đô thị lớn nay: Kinh nghiệm Hà Nội, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 13 Lê Xuân Bá Trần Kim Chung (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 14 Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), Chính sách thuế phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Luận án tiến sĩ kinh tế, thành phố Hồ Chí Minh 15 Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nxb Lao động - Xã hội, Hà Nội 83 16 Bùi Văn Huyền Đinh Thị Nga (2010), Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 17 Đàm Văn Nhuệ (2006), Thuế đất đai - công cụ quản lý điều tiết thị trường bất động sản, Nxb Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội 18 Quốc hội nƣớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Hiến pháp Hà Nội 19 Quốc hội nƣớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật đất đai, Hà Nội 20 Quốc hội nƣớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật doanh nghiệp, Hà Nội 21 Quốc hội nƣớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội 22 Quốc hội nƣớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Luật dân Hà Nội 23 Thái Bá Cẩn Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản, vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội 24 UBND huyện Thủ Thừa (2011), Báo cáo quy hoạch sử dụng đất huyện Thủ Thừa giai đoạn 2010 - 2020, Long An 25 UBND huyện Thủ Thừa (2018), Báo cáo thống kê đất đai năm 2017 huyện Thủ Thừa, Long An 26 UBND tỉnh Long An (2014), Quyết định số 60/2014/QĐ-UBND việc Ban hành bảng giá loại đất định kỳ năm (2015-2019) địa bàn tỉnh Long An, Long An 27 David C Parks (1992), "Environmental management for real estate professionals", Institute of Real Estate Management of the National Association of Realtors 28 European Central Bank and Frankfurt Germany (2003), Structural factors in the EU housing markets 29 Gershon Fedor (1998), Institutions and land markets 30 Grareth Jones & Peter M.Ward (1994), Methodology For Land And Housing Market Analysis, University College Peress, London 31 Loic Chiquier and Michael J.Lea (2009), Housing Finance Policy in Emerging Markets 32 William B Brueggeman and Jeffrey D Fisher (2005), Real estate finance and investments, Nxb McGrawHill 33 William C Wheaton & DiPasquale Denise (1996), Urban economics and real estate markets, Vol 23 No Englewood Cliffs, NJ: Prentice Hall 84 PHỤ LỤC PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ ĐẤT Phiếu số:……… /…………… Người điều tra:……………….…………………………………………………… Thông tin ngƣời mua nhà đất: Họ tên:……………………………………………………… Địa chỉ………………………………………………………… Cơ sở ngƣời mua ngƣời bán gặp nhau, lƣợng thông tin thu đƣợc qua hình thức tiếp cận khác nhau: a) Người mua tự tìm hiểu - Thơng tin thu đƣợc: + Thơng tin để ngƣời mua liên lạc đƣợc với ngƣời bán: Họ tên  Địa  Số điện thoại  + Thông tin bất động sản Địa nhà đất  Diện tích  Kích thƣớc  Giá chủ nhà đất rao bán  Tình trạng pháp lý  Thông tin quy hoạch  Thông tin tranh chấp  - Cách thu thập thơng tin: Tìm mạng internet  Tìm báo chí  Hỏi ngƣời dân sống khu vực lân cận  Hỏi quyền  Nếu hỏi quyền cách tiếp cận ? Có mối quan hệ thân quen với cán  Đến quan tiêp dân hay phận cửa để hỏi cán  b) Qua giới thiệu bạn bè người thân Thông tin thu đƣợc: - Thơng tin để ngƣời mua liên lạc đƣợc với ngƣời bán: Họ tên  Địa  Số điện thoại  - Thông tin bất động sản Địa nhà đất  Diện tích  Kích thƣớc  Giá chủ nhà đất rao bán  Tình trạng pháp lý  Thơng tin quy hoạch  Thông tin tranh chấp  - Tiền thù lao môi giới ………………………(triệu đồng); - Tiền hoa hồng ………………………(triệu đồng) Tỉ lệ so với giá mua:………… (%) - Tỉ lệ chênh lệch giá thỏa thuận ngƣời mua với ngƣời giới thiệu giá thỏa thuận ngƣời giới thiệu với ngƣời bán: ………… (%) c) Qua trung tâm môi giới bất động sản cá nhân môi giới chuyên nghiệp 85 Thông tin thu đƣợc: - Thơng tin để ngƣời mua liên lạc đƣợc với ngƣời bán: Họ tên  Địa  Số điện thoại  - Thông tin bất động sản Địa nhà đất  Diện tích  Kích thƣớc  Giá chủ nhà đất rao bán  - Tình trạng pháp lý  Thông tin quy hoạch  Thông tin tranh chấp  - Tiền thù lao môi giới ………………………(triệu đồng); - Tiền hoa hồng ………………………(triệu đồng) Tỉ lệ so với giá mua:………… (%) - Tỉ lệ chênh lệch giá thỏa thuận ngƣời mua với trung tâm môi giới giá thỏa thuận trung tâm môi giới với ngƣời bán: ………… (%) d) Qua người mơi giới nghiệp dư (cị đất) Thơng tin thu đƣợc: - Thơng tin để ngƣời mua liên lạc đƣợc với ngƣời bán: Họ tên  Địa  Số điện thoại  - Thông tin bất động sản Địa nhà đất  Diện tích  Kích thƣớc  Giá chủ nhà đất rao bán  - Tình trạng pháp lý  Thơng tin quy hoạch  Thông tin tranh chấp  - Tiền thù lao môi giới ………………………(triệu đồng); - Tiền hoa hồng ………………………(triệu đồng) Tỉ lệ so với giá mua:………… (%) - Tỉ lệ chênh lệch giá thỏa thuận ngƣời mua với trung tâm môi giới giá thỏa thuận trung tâm môi giới với ngƣời bán: ………… (%) Cơ sở tham khảo để xác định giá nhà đất  So sánh với đất giao dịch lân cận   Tƣ vấn bạn bè, ngƣời thân   Do suy đốn sau thỏa thuận ngƣời mua ngƣời bán   Do chuyên viên định giá   Thông qua kênh thông tin khác  Giá nhà đất - Giá chủ sử dụng đất sở hữu nhà rao bán………… (triệu đồng) - Giá giao dịch thực tế:…… (triệu đồng) + Trong theo ơng (bà): Giá nhà…………… (triệu đồng); giá đất……… (triệu đồng) + Ông (bà) so sánh giá nhà bán với chi phí xây dựng sau khấu hao giá trị sử dụng Cao  Bằng  Thấp  - Giá ghi hợp đồng chuyển nhƣợng…………………… (triệu đồng) - Giá giao dịch thực tế:…… (triệu đồng) Khả toán: 86 - Thu nhập bình quân hộ/tháng: ……………………Triệu đồng - Nguồn tiền toán mua nhà đất Của ngƣời mua……………… (%) Vay họ hàng, ngƣời thân ………… (%) Vay ngân hàng ………………… (%) Lãi xuất vay………… (%) - Giá nhà, đất so với khả tốn ơng (bà)? Thừa khả toán  Đủ khả toán  Thiếu khả toán  Mục đích mua nhà đất: Để bán lại tăng giá  Để cho thuê/kinh doanh dài hạn  Để  Mục đích khác  Mức thu thuế, lệ phí Với quy định nhƣ nay, mức thuế giao dịch mua bán nhà đất đô thị đồng loạt 2% thuế thu nhập cá nhân 0,5% lệ phí trƣớc bạ nhà đất Ơng (bà) đánh giá mức thuế Rất phù hợp  Phù hợp  Không phù hợp  Lý không phù hợp: Cao  Thấp  Mức thu khoản phí khác Rất phù hợp  Phù hợp  Không phù hợp  Lý không phù hợp: Cao  Thấp  Tình trạng pháp lý nhà đất - Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất  - Có giấy tờ quyền sử dụng đất quy định điều 100 luật đất đai 2013  - Khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất  Tình trạng thực thủ tục đăng ký biến động đất đai - Đã thực đầy đủ thủ tục đăng ký đất đai quan nhà nƣớc có thẩm quyền  - Đã lập hợp đồng chuyển nhƣợng có cơng chứng, chứng thực nhƣng chƣa làm thủ tục đăng ký biến động đất đai  - Đã lập giấy chuyển nhƣợng khơng có cơng chứng, chứng thực giao đầy đủ giấy tờ quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhƣợng  - Đã lập giấy chuyển nhƣợng khơng có cơng chứng, chứng thực khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất  10 Thời gian thực thủ tục hành quan có thẩm quyền - Sớm thời gian quy định  Đúng thời gian quy định  Lâu thời gian quy định  87 PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN HOẠT ĐỘNG MƠI GIỚI NHÀ ĐẤT Ơng (bà) cho biết trình độ chun mơn môi giới nhà đất tổ chức hay cá nhân ông (bà) - Tổng số lao động làm việc (ngƣời) - Số ngƣời làm nghề môi giới (ngƣời) Trong có ngƣời có chứng hành nghề môi giới nhà đất (ngƣời) Ông (bà) cho biết yếu tố pháp lý có ảnh hƣởng nhƣ đến chất lƣợng hoạt động mơi giới nhà đất? Có tác động tốt  Có tác động tốt  Có tác động bình thƣờng  Có tác động xấu  Nêu ró lý vào lựa chọn: Việc thu thập thông tin nhà đất phục vụ cho hoạt động nghề môi giới nhà đất nhƣ nào? a) Nguồn cung cấp thông tin pháp lý - Thông tin đối tác cung cấp (ngƣời mua nhận chuyển nhƣợng; ngƣời bán chuyển nhƣợng nhà đất)  - Thông tin thu thập từ quan nhà nƣớc có thẩm quyền  - Thông tin thu thập từ nguồn khác b) Mức độ thuận lợi việc thu thập thơng tin từ nguồn thống quan có thẩm quyền nhƣ nào: Rất thuận lợi  Thuận lợi  Khó khăn  Rất khó khăn  c) Các thông tin nhà đất cần thu thập - Nếu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (GCN) khơng cần xác minh giấy tờ, mà xác minh thực địa để kiểm tra tồn nhà đất  - Dù có GCN, không xác minh thực địa để kiểm tra tồn nhà đất mà kiểm tra thêm thông tin: phù hợp quy hoạch, tình trạng tranh chấp  - Nếu chƣa có GCN cần xác minh tồn nhà đất, tình trạng tranh chấp  - Nếu chƣa có GCN cần xác minh tồn nhà đất, tình trạng tranh chấp, nhà đất có đủ điều kiện cấp GCN hay không  Nhu cầu môi giới nhà đất địa phƣơng? Có xu hƣớng tăng lên  Có xu hýớng tƣơng đối ổn định  Có xu hƣớng giảm xuống  Xác lập quyền nghĩa vụ bên mơi giới bên có nhu cầu môi giới Lập hợp đồng theo quy định Luật kinh doanh bất động sản năm 2014  Lập hợp đồng theo thỏa thuận bên  88 Không lập hợp đồng mà thỏa thuận miệng  Theo ông (bà) để hoạt động môi giới bất động sản phát triển tốt lành mạnh cần có biện pháp gì? Xin cảm ơn ông (bà) Ngƣời vấn Ngƣời trả lời vấn 89 ... NHIÊN - LÊ THANH TÂM NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG NHÀ ĐẤT TẠI HUYỆN THỦ THỪA, TỈNH LONG AN Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103.01... TS PHẠM THỊ PHIN Hà Nội - 2019 LỜI CAM ÐOAN Tôi cam đoan luận văn " Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quản lý thị trƣờng nhà đất huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An " nghiên cứu tơi... tác quản lý thực trạng phát triển thị trƣờng nhà đất khu vực đặt nhiều vấn đề cần giải Xuất phát từ thực tế khách quan trên, đề tài ? ?Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quản lý