(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất trên địa bàn phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2013 2016

(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất trên địa bàn phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2013 2016(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất trên địa bàn phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2013 2016(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất trên địa bàn phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2013 2016(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất trên địa bàn phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2013 2016(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất trên địa bàn phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2013 2016(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất trên địa bàn phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2013 2016(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất trên địa bàn phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2013 2016(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất trên địa bàn phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2013 2016(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất trên địa bàn phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2013 2016(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất trên địa bàn phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2013 2016(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất trên địa bàn phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2013 2016(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất trên địa bàn phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2013 2016(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất trên địa bàn phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2013 2016(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất trên địa bàn phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2013 2016(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất trên địa bàn phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2013 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––––––––––– TRẦN THỊ HIỀN NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG NAM THÀNH, THÀNH PHỐ NINH BÌNH, TỈNH NINH BÌNH GIAI ĐOẠN 2013 - 2016 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––––––––– TRẦN THỊ HIỀN NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG NAM THÀNH, THÀNH PHỐ NINH BÌNH, TỈNH NINH BÌNH GIAI ĐOẠN 2013 - 2016 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Hoàng Văn Hùng THÁI NGUYÊN - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu tơi thực Các số liệu sơ cấp kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khác Tác giả Trần Thị Hiền ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, nỗ lực phấn đấu thân, tơi cịn nhận giúp đỡ, động viên, bảo thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp người thân Nhân dịp này, xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Hồng Văn Hùng - Giám đốc Phân hiệu Đại học Thái Nguyên tỉnh Lào Cai người theo sát, tận tình hướng dẫn, bảo tơi suốt q trình thực luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tồn thể thầy giáo Phịng Đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên giúp đỡ tạo điều kiện cho thời gian qua Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo cán Uỷ ban nhân dân phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình; phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Ninh Bình, tỉnh Nình tất bạn bè giúp đỡ tơi hồn thành đề tài Cuối xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình động viên, tạo điều kiện vật chất tinh thần suốt trình thực đề tài Một lần xin chân trọng cảm ơn cảm tạ ! Ninh Bình, tháng 10 năm 2017 Tác giả Trần Thị Hiền iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC BẢNG vi DANH MỤC CÁC HÌNH vii DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể Yêu cầu đề tài Ý nghĩa đề tài Chương TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học 1.1.1 Khái niệm giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.2 Cơ sở pháp lý 12 1.2.1 Những pháp lý dùng để quản lý giá đất thực công tác định giá đất 12 1.2.2 Các nguyên tắc định giá đất theo quy định pháp luật 13 1.2.3 Các phương pháp định giá đất 14 1.3 Cơ sở thực tiễn 25 1.3.1 Quản lý giá đất định giá đất số nước giới 25 1.3.2 Tình hình thị trường đất đai Việt Nam 31 iv Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 34 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 34 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 34 2.2 Nội dung nghiên cứu 34 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, KTXH tình hình sử dụng đất đai phương Nam Thành giai đoạn 2013 - 2016 34 2.2.2 Đánh giá thực trạng giá đất địa bàn phường Nam Thành giai đoạn năm 2013-2016 34 2.2.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Nam Thành giai đoạn 2013-2016 34 2.2.4 Đề xuất số giải pháp nhằm kiểm soát giá đất địa bàn phường Nam Thành 35 2.3 Phương pháp nghiên cứu 35 2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 35 2.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 35 2.3.3 Phương pháp so sánh 36 2.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 36 2.3.5 Phương pháp chuyên gia 36 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38 3.1 Điều kiện tự nhiên, KTXH tình hình sử dụng đất đai phường Nam Thành giai đoạn 2013 - 2016 38 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 38 3.1.2 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Nam Thành 43 3.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất phường Nam Thành 44 v 3.2 Đánh giá thực trạng giá đất địa bàn phường Nam Thành giai đoạn năm 2013-2016 49 3.2.1 Giá đất đô thị theo quy định chung phạm vi nước 49 3.2.2 Công tác định giá đất phường Nam Thành theo quy định nhà nước 50 3.2.3 Giá đất thị trường phường Nam Thành 53 3.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Nam Thành giai đoạn 2013-2016 57 3.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình 57 3.3.2 Đánh giá mối quan hệ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Nam Thành, thành phố Ninh Binh năm 2017 62 3.4 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất 66 3.4.1 Giải pháp sách 66 3.4.2 Giải pháp quản lý 67 3.4.3 Giải pháp kỹ thuật 68 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 69 Kết luận 69 Kiến nghị 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO 71 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Phiếu thu thập thông tin đất Phụ lục 2: Quyết định ban hành bảng giá loại đất giai đoạn 2015- 2019 địa bàn tỉnh Ninh Bình Phụ lục 3: Bài báo đăng tạp chí hội khoa học đất Việt Nam ( N0 51 2017) vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Tình hình sử dụng đất phường Nam Thành qua năm 45 Bảng 3.2: Khung giá đất đô thị 49 Bảng 3.3: Giá đất đường phố theo quy định nhà nước 2013, 2016 phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình 51 Bảng 3.4: Giá đất đường phố theo thị trường 2013, 2016 phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình 53 Bảng 3.5: Chênh lệch giá đất phường Nam Thành năm 2016 56 vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng vị trí 03 tuyến (Trương Hán Siêu (I1), Hải Thượng Lãn Ơng (I2), Trần Hưng Đạo (I3) 59 Hình 3.2: Biểu đồ so sánh giá đất thị trường theo vị trí ba tuyến Trương Hán Siêu (I1), Hải Thượng Lãn Ông (I2), Trần Hưng Đạo (I3) 59 Hình 3.3: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình năm 2016 62 Hình 3.4: Tuổi, nghề, trình độ, thu nhập ảnh hưởng tới giá đất 63 Hình 3.5: Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng đến giá đất 64 Hình 3.6: Yếu tố pháp lý 65 viii DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT STT Ký hiệu viết tắt Nguyên nghĩa BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường CSHT Cơ sở hạ tầng HĐND Hội đồng nhân dân HTX Hợp tác xã KTXH Kinh tế xã hội QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân PHỤ LỤC 02: ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH NINH BÌNH - CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc - Số: 37/2014/QĐ-UBND Ninh Bình, ngày 26 tháng 12 năm 2014 QUYẾT ĐỊNH BAN HÀNH BẢNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT GIAI ĐOẠN 2015-2019 TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NINH BÌNH ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH NINH BÌNH Căn Luât Tổ chức Hội đồng nhân dân Ủy ban nhân dân ngày 26/11/2003; Căn Luật Đất đai ngày 29/11/2013; Căn Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất; Căn Thông tư số 36/2014//TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất; Căn Nghị số 24/2014/NQ-HĐND ngày 17/12/2014 Hội đồng nhân dân tỉnh Ninh Bình việc thơng qua Bảng giá loại đất giai đoạn 2015-2019 địa bàn tỉnh Ninh Bình; Xét đề nghị Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường, QUYẾT ĐỊNH: Điều Ban hành Bảng giá loại đất giai đoạn 2015-2019 địa bàn tỉnh Ninh Bình, sau: Bảng giá đất nông nghiệp a) Đất trồng hàng năm; b) Đất trồng lâu năm; c) Đất nuôi trồng thủy sản; d) Đất rừng sản xuất (Có bảng giá đất nơng nghiệp kèm theo) Bảng giá đất phi nông nghiệp a) Bảng giá đất - Bảng giá đất thị (thành phố Ninh Bình thị loại II, Thị xã Tam Điệp đô thị loại III, thị trấn thuộc huyện đô thị loại V); - Bảng giá đất ven đô thị, đầu mối giao thơng, ven trục đường giao thơng chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp; - Bảng giá đất nơng thơn (có bảng giá đất kèm theo) b) Bảng giá đất thương mại, dịch vụ có thời hạn sử dụng 70 năm thị nơng thơn (có bảng giá đất thương mại, dịch vụ kèm theo) c) Bảng giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ có thời hạn sử dụng 70 năm thị nơng thơn (Có bảng giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp kèm theo) d) Bảng giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ, có thời hạn sử dụng 70 năm khu cơng nghiệp (Có bảng giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khu công nghiệp kèm theo) Giá đất phi nông nghiệp đất quy định Điểm a Khoản Điều áp dụng cho khuôn viên đất có diện tích bám mặt đường (chiều sâu từ m đến 20 m); mức giá đất diện tích cịn lại (từ 20 m đến hết lơ đất) tính theo mức sau: a) Bằng 70% mức giá đất quy định Điểm a Khoản Điều phần diện tích khn viên đất từ 20 m đến 60 m; b) Bằng 60% mức giá đất quy định Điểm a Khoản Điều phần diện tích khn viên đất từ 60 m đến 100 m; c) Bằng 50% mức giá đất quy định Điểm a Khoản Điều phần diện tích khn viên đất từ 100 m đến hết lô đất; d) Mức giá đất bình quân thấp khuôn viên quy định Điểm a, b, c Khoản không thấp mức giá đất khu dân cư cịn lại xã, phường, thị trấn đó; Mức giá đất phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ quy định Điểm b, Điểm c Khoản Điều áp dụng cho khn viên có diện tích bám mặt đường (chiều sâu từ m đến 50m); diện tích cịn lại (từ 50 m đến hết lơ đất), tính theo mức sau: a) Bằng 70% mức giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản Điều phần diện tích khuôn viên đất từ 50 m đến mét đến 100 m; b) Bằng 60% mức giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản Điều phần diện tích khn viên đất từ 100 m đến 150 m; c) Bằng 50% mức giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản Điều phần diện tích khn viên đất từ 150 m đến 200 m; d) Bằng 40% mức giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản Điều phần diện tích khn viên đất từ 200 m đến 250 m; đ) Bằng 30% mức giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản Điều phần diện tích khn viên đất từ 250 m đến 300 m; e) Bằng 20% mức giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản Điều phần diện tích khn viên đất từ 300 m đến hết lô đất; f) Mức giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thấp khuôn viên quy định Điểm a, b, c, d, đ, e Khoản không thấp mức giá đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp khu dân cư cịn lại xã, phường, thị trấn đó; Giá đất ở; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ khu vực dân cư nông thôn, đô thị, ven trục đường giao thông, đầu mối giao thông, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp quy định Khoản 2, 3, Điều xác định theo trạng Đất xây dựng trụ sở quan đất xây dựng cơng trình nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất tơn giáo tín ngưỡng (bao gồm đất sở tơn giáo sử dụng, đất có cơng trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ) đất phi nông nghiệp khác (bao gồm đất xây dựng bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà trưng bày tác phẩm nghệ thuật, sở sáng tác văn học nghệ thuật) áp dụng mức giá đất liền kề giá đất vùng lân cận Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng theo quy định Điểm e Khoản Điều 10 Luật Đất đai 2014 loại đất phi nông nghiệp khác (bao gồm đất cho cơng trình xây dựng khác tư nhân khơng nhằm mục đích kinh doanh khơng gắn liền với đất ở; đất làm nhà nghỉ, lán trại cho người lao động; đất đô thị sử dụng để xây dựng nhà phục vụ mục đích trồng trọt kể hình thức trồng trọt khơng trực tiếp đất; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi động vật pháp luật cho phép; đất xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nơng nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản; đất xây dựng nhà kho, nhà hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, cơng cụ sản xuất nơng nghiệp, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa) áp dụng giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp liền kề Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối mặt nước chuyên dùng quy định điểm i, khoản 2, điều 10 Luật Đất đai sử dụng vào mục đích ni trồng thủy sản: Được xác định giá đất theo giá đất ni trồng thủy sản có vị trí quy định bảng giá đất; Trường hợp sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp kết hợp với ni trồng khai thác thủy sản áp dụng giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp liền kề vùng lân cận gần (trường hợp đất liền kề) Đất nơng nghiệp khác quy định điểm h, khoản 1, điều 10 Luật Đất đai xác định giá đất theo vị trí liền kề giá đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm đất nuôi trồng thủy sản 10 Đất chưa sử dụng (gồm: đất bãi bồi ven sông cồn bãi bồi sông đất chưa sử dụng khác): tính theo giá loại đất đưa vào sử dụng Nhà nước giao đất, cho thuê đất sở phương pháp định giá đất giá loại đất mục đích sử dụng giao đất, cho thuê đất vị trí khu vực lân cận để xác định mức giá đất Điều Giá loại đất quy định Điều Quyết định áp dụng để thực quy định khoản Điều 114 Luật Đất đai 2013 Điều Các trường hợp phải điều chỉnh bảng giá đất Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu bảng giá đất loại đất tương tự Khi giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu bảng giá đất khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên Điều Giao Sở Tài ngun Mơi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Cục thuế tỉnh hướng dẫn thực Quyết định Điều Quyết định có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2015 thay Quyết định số 20/QĐ-UBND ngày 31/12/2013 Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Bình ban hành Bảng giá loại đất địa bàn tỉnh Ninh Bình năm 2014; Quyết định số 638/QĐ-UBND ngày 15/8/2014 UBND tỉnh việc điều chỉnh, bổ sung giá đất xã Xích Thổ, huyện Nho Quan; Quyết định số 736/QĐ-UBND ngày 19/9/2014 UBND tỉnh việc điều chỉnh, bổ sung giá đất phường Tây Sơn, phường Tân Bình, xã Quang Sơn, thị xã Tam Điệp Điều Chánh văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh, Giám đốc Sở: Tài nguyên Môi trường, Tài chính, Xây dựng, Văn hóa Thể thao Du lịch, Giao thông Vận tải, Nông nghiệp Phát triển nông thôn; Cục thuế tỉnh; Trưởng Ban quản lý khu công nghiệp tỉnh; Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, thành phố, thị xã tổ chức, cá nhân khác có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./ Nơi nhận: - Như Điều 6; - Bộ Tài ngun Mơi trường; - Bộ Tài chính; - Thường trực Tỉnh ủy; - Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh; - Thường trực HĐND tỉnh; - Chủ tịch, PCT UBND tỉnh; - Cục kiểm tra VBQPPL, Bộ Tư pháp; - Website Chính phủ; - Cơng báo tỉnh NB; - Lưu: VT, VP3,4,5; Cổng TTĐT; TM ỦY BAN NHÂN DÂN KT CHỦ TỊCH PHÓ CHỦ TỊCH Đinh Quốc Trị PHỤ LỤC 03: Bài báo đăng tạp chí khoa học Đất NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI PHƯỜNG NAM THÀNH, THÀNH PHỐ NINH BÌNH, TỈNH NINH BÌNH Trần Thị Hiền 1, Hồng Văn Hùng (1) Trường Đại học Nông lâm, Đại học Thái Nguyên (2) Phân hiệu Đại học Thái Nguyên tỉnh Lào Cai TÓM TẮT Nam Thành phường nằm trung tâm thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình Đây phường có đường quốc lộ 1A xuyên Việt qua, gọi đường 30/6 Con đường gắn với kiện giải phóng thành phố Ninh Bình tỉnh Ninh Bình Sự phát triển kinh tế phường Nam Thành động lực lớn tác động đến giá đất phường thời gian qua Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình năm 2016 có ý nghĩa quan trọng cho cơng tác quản lý đất đai sở minh bạch hóa thị trường bất động sản Có nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất lựa chọn nghiên cứu là: vị trí, sở hạ tầng, khả sinh lợi, đặc điểm đất yếu tố khác Nghiên cứu xác định yếu tố vị trí yếu tố tác động lớn đến giá đất Nghiên cứu đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình sở quan trọng cho nghiên cứu tương tự địa phương khác Từ khóa: Nam Thành, giá đất, giá biến động, quyền sử dụng đất, yếu tố ảnh hưởng I ĐẶT VẤN ĐỀ Giá đất cầu nối mối quan hệ đất đai - thị trường - quản lý Nhà nước[1] Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác giá đất cơng cụ để người quản lý người sử dụng tiếp cận với chế thị trường Đồng thời, để đánh giá công phân phối đất đai, để người sử dụng thực nghĩa vụ Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch pháp luật[2] Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố [6] Để làm rõ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình năm 2016, nghiên cứu tiến hành điều tra, thu thập phân tích giá đất chuyển nhượng thị trường so với giá UBND tỉnh Ninh Bình quy định số đường, phố điển hình phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình [5] II NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Nội dung nghiên cứu - Giá đất địa bàn phường Nam Thành theo quy định Nhà nước giá thị trường năm 2016 - Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Nam Thành - Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Nam Thành, thành phố Ninh Binh năm 2016 qua điều tra thị trường 2.2 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp chọn điểm nghiên cứu Chọn tuyến đường, phố nằm địa bàn phường Nam Thành Các tuyến đường phân loại thành 03 nhóm đường, phố khác sau: - Nhóm I: đường Hải Thượng Lãn Ơng Đường 30/6, Đường Tuệ Tĩnh - Nhóm II: đường phố Trương Hán Siêu, đường Tây Thành - Nhóm III: đường phố Bạch Đằng, đường Trần Phú, đường phố Hòa Binh Cách phân nhóm đường, phố dựa khả cho thu nhập sở hạ tầng có tuyến đường Chúng phản ánh phát triển kinh tế, xã hội phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình năm 2016 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp Thu thập tài liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội phường Nam Thành, tình hình biến động loại hình sử dụng đất biến động giá đất Thu thập văn pháp quy liên quan tới công tác định giá đất năm 2015 - 2019 tỉnh Ninh Bình[5] Phương pháp điều tra, vấn Sử dụng phiếu điều tra thông tin chuyển nhượng để vấn ngưới dân nhằm xác định yếu tố ảnh hưởng tới giá đất thị trường tự hiểu biết người dân Tổng số phiếu điều tra 100 phiếu phân bổ vị trí khác đường, phố điều tra Phương pháp xử lý thông tin, số liệu Sử dụng phần mềm Excel, XLSTAT version 2016 (dựa phân tích tương quan: Principal Component Analysis – PCA Multiple Dimension Scaling -MDS) để xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu đánh giá kết điều tra Phương pháp chuyên gia Lấy ý kiến tham khảo từ nhà khoa học, chuyên gia lĩnh vực có liên quan III KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 3.1 Tình hình quản lý đất đai Trong năm qua, công tác quản lý đất đai địa bàn phường Nam Thành có nhiều chuyển biến tích cực đạt kết tốt Về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hoàn thành Hiện nay, công tác quản lý đất đai phường chủ yếu tập trung vào việc cập nhật, chỉnh lý số liệu địa từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất Dưới đạo UBND thành phố Ninh Bình, phường Nam Thành thực tốt 15 nội dung công tác quản lý nhà nước đất đai Chính quyền chủ động kết hợp với lãnh đạo đơn vị có liên quan đến ranh giới hành xã, phường rà sốt lại thực địa, cắm mốc để thống vị trí cụ thể theo khu vực ranh giới, mốc giới hành đơn vị Ranh giới hành xã, phường tiếp giáp với phường Nam Thành xác định cụ thể, tranh chấp với đơn vị lân cận Hệ thống đồ địa đầy đủ, hồ sơ địa lập quản lí chặt chẽ Việc giải tranh chấp đất đai, giải khiếu nại, tố cáo vi phạm quản lí đất đai năm vừa qua thực tốt Công tác quản lí tài đất đai thực nghiêm túc cơng xác [3] 3.2 Tình hình sử dụng đất đai Theo kết thống kê đất đai năm 2016, tổng diện tích tự nhiên địa bàn phường 191,04 [4] phân bố theo Hình sau: Hình 1: Biểu đồ cấu sử dụng đất phường Nam Thành năm 2016 Số liệu Hình cho thấy, tổng diện tích tự nhiên địa bàn phường tính đến hết tháng 12/2016 191,04 Trong đó: Đất phi nông nghiệp: 171,94 chiếm 90,00% Đất nông nghiệp: 12,37ha chiếm 6,48% Đất chưa sử dụng: 6,73ha chiếm 3,52% Trong đó, đất thị chiếm 60,87 Phần diện tích dành cho việc thực khu quy hoạch năm tới 3.3 Mức độ thực thi văn pháp luật qui định giá đất Với hệ thống quan thống từ cấp tỉnh, thành phố đến phường, xã; phạm vi thực văn pháp luật giá đất ngày tăng cường thực cách triệt để nâng cao hiệu Tuy nhiên, vấn đề đặt phản ứng người dân việc thực nghĩa vụ tài Nhà nước tham gia vào giao dịch đất đai Sự chênh lệch mức giá quy định giá chuyển nhượng thực tế dễ nhận thấy lớn Người dân thường kê khai thấp mức giá thực tế chí giá quy định (thực tế xảy thị trường) nhằm giảm tối đa nghĩa vụ tài phải nộp cho Nhà nước Đây vấn đề nảy sinh gần Nhà nước đưa nhiều giải pháp, thay đổi văn pháp luật chưa thể giải dứt điểm vấn đề Nguyên nhân sâu xa tình trạng mâu thuẫn lợi ích Nhà nước người sử dụng đất dẫn tới cách hành xử trái ngược 3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình Qua trình điều tra vấn trực tiếp cho thấy, người dân định giá đất trình chuyển nhượng dựa nhiều yếu tố Trong đó, yếu tố phân tích chi tiết theo tuyến đường điển sau: Yếu tố vị trí Trên đoạn đường tiến hành điều tra, Nhóm I chịu ảnh hưởng yếu tố vị trí rõ rệt ba tuyến đường có chất lượng tốt, đầu tư nhiều sở hạ tầng lại nơi tập trung nhiều cơng trình cơng cộng Điều mà người dân quan tâm lựa chọn mua đất vị trí tuyến đường so sánh tương quan giá khả sinh lời mà vị trí mang lại VT1 có giá cao gần mặt đường lớn người dân trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh cho thuê làm tăng khả sinh lợi mảnh đất Các đất VT2, VT3 có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể chỗ gần đường, phố điều tra khu lân cận mức giá cao Khả sinh lợi thấy rõ VT1, VT2, đất VT3, VT4 chủ yếu dùng để Vì vậy, mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí khơng thể rõ rệt loại vị trí Hình 2: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng vị trí 03 tuyến đường, phố (Hải Thượng Lãn Ông (I1), Trương Hán Siêu (II2), Bạch Đằng (III2) Nhìn vào đồ thị ta thấy đường, phố thuộc Nhóm I (đường Hải Thượng Lãn Ơng) có mức giá cao nhất, sau đến Nhóm II thấp Nhóm III Cơ sở hạ tầng Hình 3: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình thị trường theo vị trí ba tuyến đường, phố (Hải Thượng Lãn Ơng (I1), Trương Hán Siêu (II2), Bạch Đằng (III2) Đây ba đường, phố có mức giá thị trường cao so với mặt chung thành phố Đường giao thông ba đường, phố đánh tốt, nhiên đoạn đường Hải Thượng Lãn Ông Trương Hán Siêu lại có giá đất cao Lý hai đường phố nơi tập trung nhiều cơng trình cơng cộng phục vụ dân sinh bệnh viện, trường học, khu đô thị v.v Đoạn đường Bạch Đằng có sở hạ tầng xã hội (khơng có cơng trình cơng cộng nằm đoạn đường Như vậy, so sánh ba đường phố thấy mức độ thuận tiện sinh hoạt có ảnh hưởng đến giá đất Đối với mẫu điều tra khác thị trường phản ánh quy luật giảm giá đất tương ứng với khoảng cách đến cơng trình cơng cộng nằm đoạn đường, phố tăng dần Từ thấy, mức độ thuận tiện sinh hoạt có ảnh hưởng lớn tới giá đất, yếu tố định đến chất lượng sống người dân Đặc điểm đất Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đặc điểm đất diện tích, độ rộng mặt tiền, hướng đất, khoảng cách tới đường, phố v.v Đây đặc điểm tự nhiên đất, chúng có ảnh hưởng đến tâm lí người dân theo phong tục tập qn lâu đời Về diện tích, đất có quy mơ vừa khoảng 60 100m² bán dễ dàng đất có diện tích lớn phù hợp với khả mua hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để Hình thể đất đẹp hình vng, hình chữ nhật, phải có hình thang có mặt đáy rộng Các hình thể xấu đa giác, thắt hậu, tam giác hình thể khơng vng nhiều góc cạch chắn bán với giá thấp Mặc dù yếu tố ảnh hưởng định mức giá đất có hình thể đẹp đường, phố có chênh lệch đất xấu Khả sinh lợi Phương thức sử dụng đất có ảnh hưởng lớn đến giá trị sinh lợi đất Mặc dù mục đích sử dụng đất phương thức sử dụng đất đường, phố thuộc ba Nhóm I, II, III có khác biệt rõ rệt Nhóm I đa phần kết hợp làm đất với sản xuất kinh doanh, với mục đích kinh doanh nhằm làm tăng tối đa khả sinh lời đất Nhóm II kết hợp đồng hai mục đích đất sản xất kinh doanh đất cịn nhóm III đa phần sử dụng vào mục đích đất Sự khác biệt phương thức sử dụng riêng loại đất thể rõ chênh lệch mức giá ba nhóm đường, phố Yếu tố khác Ngồi yếu tố điển hình nêu chi tiết trên, số yếu tố khác ảnh hưởng đồng thời tới giá đất - Yếu tố xã hội: yếu tố tác động lớn đến giá đất Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá đất nơi tăng lên cân cung - cầu bị phá vỡ Qua điều tra chúng tơi nhận thấy, nhóm III chịu tác động yếu tố nhiều năm qua tỉnh Ninh Bình, thành phố Ninh Bình nói chung phường Nam Thành nói riêng có dự án khu dân cư Xóm Trại, thuộc đường phố Hịa Bình Những yếu tố làm cho giá đất đường, phố tăng lên đáng kể - Yếu tố tâm lý: Người dân thường có tâm lý nóng vội đám đơng, giá đất lên cao thường đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua Vì giá đất đẩy lên cao hơn, gây lên tượng sốt đất Ngược lại giá đất mức thấp, họ lại chần chừ chờ đợi để mua đất khác với giá rẻ hơn, điều dẫn tới thị trường bất động sản bị đóng băng Một yếu tố tâm lý quan trọng khác người Việt Nam thích nhà có hướng Đơng, Đơng Nam hướng Tây, Tây Bắc Do đó, đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp hướng khác Những định mức giá đưa dựa đánh giá thông tin trạng thái tâm lý định Đó quan niệm suy nghĩ cá nhân cần xác định cụ thể - Yếu tố pháp lý đất: Theo điều tra có tới 95% số người hỏi cho điều họ quan tâm hỏi mua đất giấy tờ pháp lý đất Như vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học nhằm đưa mức giá xác sát với giá thị trường 3.5 Đánh giá mối quan hệ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Nam Thành, thành phố Ninh Binh năm 2017 Số liệu điều tra sau tổng hợp xử lý phần mềm XLSTAT 2016 thể mối quan hệ yếu tố cần theo dõi đối chiếu rõ Các yếu tố có mối quan hệ với nhau, định đến giá đất yếu tố ảnh hưởng tập trung gần sát chồng ghép lên Factor loadings (axes F1 and F2: 37,15 %) Giá thị trường Giá Nhà nước Vị trí Tuổi Khoảng cách đến đường Thu nhập Diện tích Tính pháp lý Gần CTCC Đồng ý với giá đất NN Bất động sản gắn liền Hình thể Nghề nghiệp Tiếp cận VBPQ Trình độ Hình 4: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình năm 2016 Qua đồ thị ta thấy, yếu tố có mối quan hệ tác động đến giá đất chia làm nhóm: Nhóm 1: Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu nhập ảnh hưởng đến giá đất Factor loadings (axes F1 and F2: 58,04 %) 0,4 0,2 Giá thị trường Giá Nhà nước Tuổi Thu nhập -0,2 -0,4 -0,6 Nghề nghiệp -0,8 Trình độ -1 -0,6 -0,4 -0,2 0,2 0,4 0,6 0,8 Hình 5: Tuổi, nghề, trình độ, thu nhập ảnh hưởng tới giá đất Qua đồ thị xử lý số liệu ta thấy, yếu tố giá đất thị trường giá đất hàng năm Nhà nước qui định tập trung gần Điều chứng tỏ, hai yếu tố có mối quan hệ chặt chẽ với Trên thực tế điều tra cho thấy, khu vực có giá đất quy định theo giá Nhà nước cao thấp giá đất thị trường mà thay đổi Hai yếu tố nghề nghiệp trình độ văn hóa có mối liên kết lớn với Qua quan sát thực tế nhận thấy, người dân khu vực điều tra chủ yếu có trình độ Trung học phổ thông đại học trở lên Thông thường, với người có trình độ đại học, cao đẳng thường cơng tác quan Nhà nước doanh nghiệp cịn người có trình độ từ Trung học phổ thơng trở xuống có xu hướng làm cơng việc bn bán lao động tự Chúng tiến hành điều tra nhóm tiêu nghề nghiệp bao gồm cán viên chức, buôn bán, lao động tự nghề khác nghề bn bán, kinh doanh nghề nghiệp cho mức giá khách quan sát thực tế Ngoài ra, bảng xử lý số liệu cho thấy tiêu thu nhập giá đất thị trường tập trung tương đối gần Điều chứng tỏ, thu nhập người vấn khác cho giá thị trường sát khơng sát với thực tế Nhóm 2: Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng đến giá đất Factor loadings (axes F1 and F2: 51,48 %) 0,4 Khoảng cách 0,2 Giá Nhà nước Giá thị trường Gần CTCC Diện tích Vị trí -0,2 -0,4 Bất động sản gắn liền -0,6 -0,8 Hình thể -1 -1 -0,8 -0,6 -0,4 -0,2 0,2 0,4 0,6 0,8 Hình 6: Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng đến giá đất Qua đồ thị xử lý số liệu ta thấy, nhóm vị trí, khoảng cách đến đường phố gần nhất, gần cơng trình cơng cộng, giá đất Nhà nước quy đinh giá đất thị trường gần Điều chứng tỏ, tiêu có mối quan hệ mật thiết với giá đất thiết lập yếu tố liên quan đến đất Qua điều tra thực tế, nhận rõ điều phân tích cụ thể phần - yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Nhóm 3: Yếu tố pháp lý đất ảnh hưởng đến giá đất Factor loadings (axes F1 and F2: 46,96 %) 0,4 0,2 Tính pháp lý Giá thị trường Giá Nhà nước -0,2 Tiếp cận VBPQ -0,4 Đồng ý với giá đất NN -0,6 -0,2 0,2 0,4 0,6 0,8 Hình 7: Yếu tố pháp lý Qua điều tra thực tế, có 80% số hộ gia đình điều tra khơng đồng ý với giá đất hàng năm qui định Nhà nước lý giá đất Nhà nước quy định thường thấp chưa sát với giá thị trường Trong nhóm yếu tố pháp lý có yếu tố khác điều tra yếu tố pháp lý liên quan đến đất Có 04 nhóm tình trạng pháp lý liên quan đến đất đưa để điều tra có 03 nhóm người dân đánh giá cao trường hợp có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp thứ hai có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong đó, trường hợp thứ hai đánh giá cao chiếm 85% tổng số hộ điều tra Điều chứng tỏ, người dân nhận thức rõ quyền lợi giá trị đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất IV KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Trong trình nghiên cứu, vấn đề đặt bước làm sáng tỏ Có yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là: vị trí, sở hạ tầng, đặc điểm đất, khả sinh lợi yếu tố khác Trong đó, yếu tố vị trí yếu tố có vai trị định giá đất Tuy nhiên, yếu tố vị trí định giá cao hay thấp đất yếu tố làm biến động giá đất thị trường Chính vậy, nghiên cứu giá đất cần nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học để đưa mức giá xác sát với giá thị trường Đề nghị - Từng bước nâng cao chế sách đất đai nói chung thị trường bất động sản nói riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế thị trường - Nâng cao hiệu quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai công tác quản lý đất đai Nhà nước - Cần thành lập quan chuyên môn hoạt động lĩnh vực giá đất góp phần xây dựng thị trường đất đai công khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán TÀI LIỆU THAM KHẢO Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013) Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai định giá đât NXB Nông nghiệp Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất, NXB Nơng nghiệp Uỷ ban nhân dân phường Nam Thành (2016) Báo cáo kết thực công tác quản lý đất đai năm 2016 Ủy ban nhân dân phường Nam Thành (2016) Báo cáo thống kê đất đai năm 2016 Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Bình Quyết định 37/2014/QĐ-UBND Ban hành bảng giá loại đất giai đoạn 2015 – 2019 địa bàn tỉnh Ninh Bình Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2013) Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011 Tạp chí Khoa học Công nghệ ĐHTN 98(10): 69-74 SUMMARY RESEARCH ON SOME AFFECTING FACTORS TO THE LAND FRICE IN NAM THANH WARD, NINH BINH CITY IN 2016 Tran Thi Hien 1, Hoang Van Hung Thai nguyen University of Agriculture and Forestry Thai nguyen University – Lao Cai Campus Nam Thanh is a ward located in the center of Ninh Binh city, Ninh Binh province This is a ward that has national highway 1A crossing Viet Nam goes through, known as 30/6 road This road associated with the liberation of Ninh Binh City and Ninh Binh Province The economic development of Nam Thanh Ward has been a major motivation of the ward, which has great impact on the price of the ward’s residential land recently Studying a number of factors affecting the price of residential land in Nam Thanh ward, Ninh Binh city in 2016 is important for landing management and is a basis for integrity of the real estate market There are five major factors that affect the prices of land that are chosen to study: location, infrastructure, profitability, characteristics of land and other factors The study also identifies the location factor that is the biggest impact factor on land prices This research has also proposed some solutions to improve the efficiency of land valuation in Nam Thanh Ward, Ninh Binh City and is an important basis for similar studies in other localities Key words: Nam Thanh Ward, land price, fluctuation price, land use right, Element affected Địa liên hệ: Hoàng Văn Hùng: Phân hiệu Đại học Thái Nguyên tỉnh Lào Cai Điện thoại: 0989.372.386 Email: hvhungtn74@yahoo.com ... ? ?Nghiên cứu biến động giá đất địa bàn phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2013- 2016? ?? Mục tiêu nghiên cứu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu thực trạng biến động. .. thành phố Ninh Bình tỉnh Ninh Bình Phường Nam Thành nằm phía nam thành phố Ninh Bình, có vị trí địa lý: Phía Bắc giáp phường Phúc Thành, thành phố Ninh Bình Phía Nam giáp phường Ninh Phong, thành. .. HIỀN NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG NAM THÀNH, THÀNH PHỐ NINH BÌNH, TỈNH NINH BÌNH GIAI ĐOẠN 2013 - 2016 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT