Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường Ngô Quyền - thành phố Bắc Giang - tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2013.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN CẨM NHUNG Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG NGÔ QUYỀN - THÀNH PHỐ BẮC GIANG GIAI ĐOẠN 2011-2013 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa mơi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Lớp : 42 - ĐCMT N02 Khóa học : 2010 – 2014 Thái Nguyên,2014 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN CẨM NHUNG Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG NGÔ QUYỀN - THÀNH PHỐ BẮC GIANG GIAI ĐOẠN 2011-2013 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Lớp : 42 - ĐCMT N02 Khóa học : 2010 - 2014 Giảng viên hướng dẫn: ThS Nông Thu Huyền Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Thái Nguyên,2014 LỜI CẢM ƠN Trải qua năm học nghiên cứu khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, kiến thức q báu mà thầy tận tình hướng dẫn giảng dạy, em bạn trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên vinh dự mang tri thức nhà khoa học nói chung, đặc biệt khoa học ngành Địa Chính Mơi Trường Bản khóa luận tốt nghiệp chứng minh cho điều Để hồn thành khóa luận ngồi nỗ lực thân, em nhận giúp đỡ, đạo tận tình, cặn kẽ giáo Th.S Nông Thu Huyền, thầy cô khoa Quản lý Tài nguyên cán phòng Tài nguyên & Môi trường thành phố Bắc Giang Qua cho phép em gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến cô giáo Th.S Nông Thu Huyền cán phịng Tài ngun & mơi trường thành phố Bắc Giang người thân xung quanh động viên, giúp đỡ em hồn thành tốt khóa luận tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 01 tháng năm 2014 Sinh viên Nguyễn Cẩm Nhung DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 2.1: Giá đất 10 khu phố giới có giá cao 21 Bảng 4.1: Tình hình biến động dân số phường Ngô Quyền, thành phố Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2013 31 Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất phường Ngô Quyền năm 2013 34 Bảng 4.3: Quy định nhà nước giá đất số khu vực phường Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013 39 Bảng 4.4: Diễn biến giá đất thị trường vị trí tuyến đường phường Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013 41 Bảng 4.5: So sánh giá đất nhà nước quy định giá thị trường tuyến đường địa bàn phường Ngô Quyền năm 2011 43 Bảng 4.6: So sánh giá đất nhà nước quy định giá thị trường tuyến đường địa bàn phường Ngô Quyền năm 2012 44 Bảng 4.7: So sánh giá đất nhà nước quy định giá thị trường tuyến đường địa bàn phường Ngô Quyền năm 2013 45 Bảng 4.8: So sánh giá đất nhà nước quy định giá thị trường tuyến đường địa bàn phường Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013 47 Bảng 4.9: Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn phường Ngô Quyền qua ý kiến người dân 48 DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 4.1: Đường Từ cầu Mỹ Độ đến đường Quang Trung 37 Hình 4.2: Từ đường Quang Trung đến đường Hùng Vương 37 Hình 4.3: Khu dân cư dãy 2,3,4 37 Hình 4.4: Phố Yết Kiêu 37 Hình 4.5: Từ đường Nguyễn Văn Cừ đến đường Nguyễn Thị Minh Khai 38 Hình 4.6: Đường Trần Quốc Toản 38 Hình 4.7: Đường Nguyễn Cao 38 Hình 4.8: Từ đường Xương Giang đến đường Lê Lợi 38 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ, cụm từ viết tắt CHXHCN THPT THCS HĐND UBND MTTQ CD PNN NN BĐS Nghĩa từ, cụm từ viết tắt Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Trung học phổ thơng Trung học sở Hội đồng nhân dân Ủy ban nhân dân Mặt trận tổ quốc Chuyên dùng Phi nông nghiệp Nông nghiệp Bất động sản MỤC LỤC Trang PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết chuyên đề 1.2 Mục đích chuyên đề 1.3 Yêu cầu chuyên đề 1.4 Ý nghĩa chuyên đề PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học đề tài 2.1.1 Căn pháp lí 2.1.2 Cơ sở lí luận thực tiễn 2.2 Tổng quan bất động sản thị trường Bất động sản 2.2.1 Khái niệm, đặc tính Bất động sản 2.2.1.1 Khái niệm Bất động sản 2.2.1.2 Đặc tính Bất động sản 2.2.2 Khái niệm, vai trị, đặc tính chức thị trường Bất động sản 2.2.2.1 Khái niệm thị trường Bất động sản 2.2.2.2 Đặc tính thị trường Bất động sản 2.2.2.3 Chức thị trường Bất động sản 10 2.2.2.4 Vai trò thị trường Bất động sản 11 2.3 Khái quát giá đất định giá đất 12 2.3.1 Khái niệm, đặc điểm, nhân tố ảnh hưởng giá đất 12 2.3.1.1 Khái niệm giá đất 12 2.3.1.2 Đặc điểm giá đất 12 2.3.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất 13 2.3.2 Khái niệm, thông tin, nguyên tắc, phương pháp Định giá đất 13 2.3.2.1 Khái niệm định giá đất 13 2.3.2.2 Thông tin định giá đất 14 2.3.2.3 Nguyên tắc xác định giá đất 14 2.3.2.4 Phương pháp định giá đất 15 2.4 Tình hình biến động giá đất giới việt nam 16 2.4.1 Tình hình biến động giá đất Thế Giới 16 2.4.2 Tình hình nguyên nhân biến động giá đất Việt Nam 21 2.4.2.1 Tình hình biến động giá đất nước 21 2.4.2.2 Nguyên nhân biến động giá đất Việt Nam 25 2.4.2.3 Tình hình biến động giá đất địa bàn thành phố Bắc Giang 26 PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 3.1 Đối tượng nghiên cứu 27 3.2 Thời gian, địa điểm nghiên cứu 27 3.3 Nội dung nghiên cứu 27 3.4 Phương pháp nghiên cứu 27 3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 27 3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 28 3.4.3 Phương pháp xử lí số liệu 28 3.4.4 Phương pháp chuyên gia 28 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Ngô Quyền, thành phố Bắc Giang 29 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 29 4.1.1.1 Vị trí địa lí 29 4.1.1.2 Địa hình, địa mạo 29 4.1.1.3 Khí hậu 29 4.1.1.4 Thuỷ văn 30 4.1.1.5 Cảnh quan môi trường hệ sinh thái 30 4.1.2 Các nguồn tài nguyên 30 4.1.2.1 Tài nguyên đất 30 4.1.2.2 Tài nguyên nhân văn 30 4.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội 31 4.1.3.1 Dân số 31 4.1.3.2 Thực trạng phát triển kinh tế 32 4.1.3.3 Thực trạng sở vật chất kỹ thuật, hạ tầng xã hội 32 4.1.3.4 An ninh - Quốc phòng 33 4.1.4 Hiện trạng sử dụng đất 34 4.1.5 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Ngô Quyền ảnh hưởng tới sử dụng đất 35 4.1.5.1 Thuận lợi 35 4.1.5.2 Khó khăn 36 4.2 Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn phường Ngô Quyền, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2013 36 4.2.1 Sơ lược điều kiện phường Ngô Quyền 36 4.2.2 Tình hình biến động giá đất địa bàn phường Ngô Quyền, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2013 38 4.2.2 Tình hình biến động giá đất địa bàn phường Ngô Quyền, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2013 39 4.2.2.1 Tình hình biến động giá đất theo khung giá Nhà nước quy định địa bàn phường Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013 39 4.2.2.2 Tình hình biến động giá đất theo giá thị trường địa bàn phường Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013 40 4.2.2.3 So sánh giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường phường Ngô Quyền qua năm từ 2011 - 2013 43 4.2.2.4 So sánh giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường phường Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013 46 4.2.3 Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn phường Ngô Quyền qua ý kiến người dân cán quản lí 48 4.2.3.1 Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn phường Ngô Quyền qua ý kiến người dân 48 4.2.3.2 Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn phường Ngô Quyền qua ý kiến cán quản lý 50 4.3 Nguyên nhân xu hướng biến động giá đất địa bàn phường Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013 51 4.3.1 Xu hướng biến động giá đất địa bàn phường Ngô Quyền 51 4.3.2 Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn phường Ngô Quyền 52 4.4 Đề xuất số giải pháp giúp bình ổn giá đất địa bàn phường Ngô Quyền 53 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54 5.1 Kết luận 54 5.2 Kiến nghị 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO 55 PHẦN ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết chuyên đề Trong tiến trình phát triển lịch sử loài người, người đất đai ngày gắn bó chặt chẽ với nhau, vai trị đất đai ngày nâng cao Đất đai trở thành nguồn cải vô tận người Con người dựa vào tạo lên sản phẩm cung cấp cho sống Khơng có đất khơng có ngành sản xuất nào, khơng có q trình lao động khơng có tồn loài người Xã hội ngày phát triển với vận động mạnh mẽ chế thị trường, đất đai trở thành đối tượng trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, chấp,… dần hình thành thị trường riêng - thị trường đất đai - thị trường Bất động sản Thị trường BĐS nước ta hình thành phát triển bao gồm thị trường thức khơng thức (thị trường BĐS ngầm); thị trường khơng thức lên thách thức xã hội quản lý nhà nước Trong năm gần đây, thị trường BĐS Việt Nam bắt đầu phát triển mạnh mẽ, thay đầu tư vào vàng chứng khốn, nhà đầu tư chuyển sang đầu tư vào lĩnh vực BĐS Khi vấn đề đất đai vấn đề cấp thiết hết Qua nhiều năm đổi toàn diện, đất nước ta thu nhiều thành tựu to lớn,có ý nghĩa quan trọng, nhộn nhịp phát triển kinh tế, tăng trưởng khá, ổn định, bền vững, đất nước bước vào thời kỳ phát triển - thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa, thực kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, phát triển kinh tế nhiều thành phần tạo điều kiện phát huy nguồn nhân lực để đầu tư phát triển Các dự án đầu tư ngày tăng kèm theo tốc độ thị hóa diễn mạnh mẽ nước, tạo chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đất cơng nghiệp, dịch vụ đất đô thị ngày lớn… Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ cho nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước địi hỏi phải có chế, sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn đầu tư phát triển, thúc đẩy cho hình thành phát triển lành mạnh thị trường BĐS, định giá đất công cụ, biện pháp thiếu 41 Bảng 4.4: Diễn biến giá đất thị trường vị trí tuyến đường phường Ngơ Quyền giai đoạn 2011 - 2013 Đơn vị tính: 1000đ/m² Năm STT Vị trí 2011 2012 Chênh lệch 2013 Giá TB Giá Tỉ lệ (Lần) Từ cầu Mỹ Độ đến đường Quang Trung 15.000 24.000 16.000 18.333 1.000 1,1 Từ đường Quang Trung đến đường Hùng Vương 17.000 26.000 25.000 22.666 8.000 1,5 Khu dân cư dãy 2,3,4 15.300 20.000 21.500 18.933 6.200 1,4 Phố Yết Kiêu 16.500 24.500 24.000 21.666 7.500 1,5 Đường Trần Quốc Toản 21.000 23.000 21.500 21.833 500 1,0 16.500 25.000 17.000 19.500 500 1,0 700 1,0 Từ đường Xương Giang đến đường Lê Lợi Từ đường Nguyễn Văn Cừ đến đường Nguyễn Thị Minh Khai 24.300 27.000 25.000 25.433 Đường Nguyễn Cao 13.000 18.500 14.000 15.166 1.000 1,1 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra) Tình hình biến động giá đất thị trường địa bàn phường Ngơ Quyền sơi động, giá đất vị trí từ đường Nguyễn Văn Cừ đến đường Nguyễn Thị Minh Khai có giá cao vào năm 2012 với mức giá 27 triệu đồng/m² Vị trí có điều kiện thuận lợi, nơi tập trung trọng điểm khối quan nhà nước : UBND tỉnh, Công an tỉnh, thành phố, sở nội vụ,… mà khả phát triển kinh tế, xã hội an toàn xã hội đảm bảo đáp ứng người dân Chênh lệch cao giai đoạn 2011 - 2013 từ đường Quang Trung đến đường Hùng Vương, chênh lệch lên đến triệu đồng/m² khoảng 42 1,5 lần Giá đất tăng cao vào năm 2012 26 triệu đồng/m² cho thấy phát triển mặt, khả kinh doanh, thu hút người dân đông, lượng bán hàng lớn nhiều nơi khác Một số khu vực như: từ đường Xương Giang đến đường Lê Lợi; từ cầu Mỹ Độ đến đường Quang Trung; đường Nguyễn Cao lại có giá thấp nhiều Nguyên nhân sở hạ tầng hay địa xấu, mà vị trí cịn q trình quy hoạch, cơng trình lớn lại không tập trung khiến sức hút người dân chưa cao vị trí khác Chính mà độ chênh lệch giá vị trí năm 2011 đến năm 2013 dao động từ 500.000đ/m² - triệu đồng/m² Tuy nhiên, với mức giá này, vị trí vị trí lí tưởng cho nhiều người dân có mục đích để mà khơng kinh doanh Với tuyến đường lại là: Khu dân cư dãy 2,3,4; phố Yết Kiêu; đường Trần Quốc Toản giá đất có xu hướng tăng mạnh từ cuối năm 2011 - 2012, đánh dấu cho bước chuyển sau trình quy hoạch lại tuyến đường Nguyễn Thị Lưu đặt UBND phường Ngơ Quyền vị trí giao phố Yết Kiêu khu dân cư dãy 2,3,4 Dù biến động giá thị trường cao nhiều so với giá quy định Nhà nước tình trạng giá đất tăng vọt từ 2011 đến năm 2012 lại chững giá từ cuối năm 2012 sang năm 2013 tồn thị trường đất đai địa bàn phường Lý phần giá quy định Nhà nước chủ yếu xuất nhiều dự án mở rộng đất đai địa bàn thành phố khiến thị yếu người dân thay đổi đồng thời có nhu cầu sử dụng đất khác đi, khơng cịn ạt đầu tư vào vị trí đất cũ có giá cao mà muốn tìm kiếm địa điểm đẹp với giá hợp lí Từ mà tượng đầu đất thị trường giảm mạnh từ cuối năm 2012 43 4.2.2.3 So sánh giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường phường Ngô Quyền qua năm từ 2011 - 2013 So sánh giá đất nhà nước quy định với giá đất thị trường phường Ngô Quyền năm 2011 Bảng 4.5: So sánh giá đất nhà nước quy định giá thị trường tuyến đường địa bàn phường Ngơ Quyền năm 2011 STT Vị trí Đơn vị tính: 1000đ/m² Năm 2011 Chênh lệch Giá quy Giá thị Tỉ lệ Giá định trường (lần) Từ cầu Mỹ Độ đến đường Quang 7.000 24.000 17.000 3,4 Trung Từ đường Quang Trung đến 8.500 26.000 17.500 3,1 đường Hùng Vương Khu dân cư dãy 2,3,4 5.000 20.000 15.000 4,0 Phố Yết Kiêu 7.000 24.500 17.500 3,5 Đường Trần Quốc Toản 7.000 23.000 16.000 3,3 Từ đường Xương Giang đến 8.000 25.000 17.000 3,1 đường Lê Lợi Từ đường Nguyễn Văn Cừ đến 10.000 27.000 17.000 2,7 đường Nguyễn Thị Minh Khai Đường Nguyễn Cao 5.500 18.500 13.000 3,4 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra) Trong năm 2011, giá đất thị trường phường Ngô Quyền cao hẳn so với giá nhà nước quy định Đặc biệt, đoạn đường phố Yết Kiêu, giá chưa phải cao lại có chênh lệch nhiều so với giá nhà nước quy định 17.5 triệu đồng vào khoảng 3,5 lần Và đoạn từ đường Nguyễn Văn Cừ đến đường Nguyễn Thị Minh Khai có giá thị trường cao 27 triệu đồng, so với giá nhà nước quy định giá thị trường có chênh lệch 2,7 lần, từ bảng 4.5 ta thấy rõ chênh lệch địa bàn phường cao nằm từ khoảng 2,7 lần đến 4,0 lần, điều 44 cho thấy nhu cầu sử dụng đất người dân năm 2011 địa bàn phường có xu hướng tăng So sánh giá đất nhà nước quy định với giá đất thị trường phường Ngô Quyền năm 2012 Bảng 4.6: So sánh giá đất nhà nước quy định giá thị trường tuyến đường địa bàn phường Ngô Quyền năm 2012 STT Vị trí Đơn vị tính: 1000đ/m² Năm 2012 Chênh lệch Giá quy Giá thị Tỉ lệ Giá định trường (lần) Từ cầu Mỹ Độ đến đường Quang Trung 10.000 24.000 14.000 2,4 Từ đường Quang Trung đến đường Hùng Vương 12.000 26.000 14.000 2,2 Khu dân cư dãy 2,3,4 7.000 20.000 13.000 2,9 Phố Yết Kiêu 10.000 24.500 14.500 2,5 Đường Trần Quốc Toản 10.000 23.000 13.000 2,3 Từ đường Xương Giang đến đường Lê Lợi 11.000 25.000 14.000 2,3 Từ đường Nguyễn Văn Cừ đến đường Nguyễn Thị Minh Khai 14.000 27.000 13.000 1,9 Đường Nguyễn Cao 8.000 18.500 10.500 2,3 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra) Năm 2012 giá đất địa bàn phường theo quy định nhà nước giá thị trường cao Vị trí có mức giá cao năm 2012 đoạn từ đường Nguyễn Văn Cừ đến đường Nguyễn Thị Minh Khai, khu vực giá nhà nước giá thị trường có chênh lệch 13 triệu/m2 Tuy nhiên chưa phải chênh lệch lớn mà số tuyến đường khác từ đường Xương Giang đến đường Lê Lợi, hay phố Yết Kiêu có chênh lệch 14 - 14,5 triệu đồng/m2 Nhìn chung năm 2012 giá đất nhà nước quy định so với giá thực tế thị trường phường Ngơ Quyền có chênh lệch lớn (giao động từ 1,9 lần - 2,9 lần), điều gây khó khăn 45 cho cơng tác quản lý nhà nước đất đai nói chung dự án Bồi thường giải phóng mặt phường So sánh giá đất nhà nước quy định với giá đất thị trường phường Ngô Quyền năm 2013 Bảng 4.7: So sánh giá đất nhà nước quy định giá thị trường tuyến đường địa bàn phường Ngơ Quyền năm 2013 STT Vị trí Đơn vị tính: 1000đ/m² Năm 2013 Chênh lệch Giá quy Giá thị Tỉ lệ Giá định trường (lần) Từ cầu Mỹ Độ đến đường Quang 7.000 16.000 9.000 2,3 Trung Từ đường Quang Trung đến 12.500 25.000 12.500 2,0 đường Hùng Vương Khu dân cư dãy 2,3,4 7.000 21.500 14.500 3,1 Phố Yết Kiêu 10.000 24.000 14.000 2,4 Đường Trần Quốc Toản 7.000 21.500 14.500 3,1 Từ đường Xương Giang đến 8.000 17.000 9.000 2,1 đường Lê Lợi Từ đường Nguyễn Văn Cừ đến 10.000 25.000 15.000 2,5 đường Nguyễn Thị Minh Khai Đường Nguyễn Cao 5.500 14.000 8.500 2,5 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra) Giá đất tuyến đường địa bàn phường năm 2013 có chênh lệch cao, đặc biệt khu vực đất quy hoạch gần khu vui chơi giải trí nằm gần tuyến đường Nguyễn Thị Lưu mở rộng khu dân cư dãy 2,3,4; đường Trần Quốc Toản có mức chênh lệch giá đất thị trường so với mức giá nhà nước quy định 3,1 lần Tuy nhiên giá đất tuyến đường từ đường Nguyễn Văn Cừ đến đường Nguyễn Thị Minh Khai có giá cao 25 triệu đồng/m² Qua bảng cho thấy mức chênh lệch giá thị trường giá nhà nước quy định dao động lớn ( giao động từ 2,0 - 3,1 lần) Tuy giá đất nhà nước quy định có xu hướng giảm giá đất 46 thị trường mức giá cao, mà có chênh lệch lớn hai loại giá 4.2.2.4 So sánh giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường phường Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013 Giai đoạn 2011 - 2013, giá đất thị trường so với giá nhà nước quy định địa bàn phường Ngô Quyền có chênh lệch cao (giao động từ 2,4 - 3,3 lần), năm 2012 năm có mức chênh lệch lớn so với năm 2011 2013, có vị trí có mức chênh lệch lên đến 4,0 lần (khu dân cư dãy 2,3,4), thấp chênh lệch 2,7 lần (Từ đường Nguyễn Văn Cừ đến đường Nguyễn Thị Minh Khai) Tính bình qn hệ số chênh lệch giá đất bán thị trường so với giá đất quy định giai đoạn tuyến đường Khu dân cư dãy 2,3,4 cao với 3,3 lần, thấp giá đất đoạn đường từ Nguyễn Văn Cừ đến đường Nguyễn Thị Minh Khai với 2,4 lần Giá đất tuyến đường từ Nguyễn Văn Cừ đến đường Nguyễn Thị Minh Khai năm có giá cao nhất, lý đoạn đường thuận tiện cho dịch vụ kinh doanh, buôn bán, đảm bảo an ninh trật tự, nhiên tuyến đường nằm diện quy hoạch trước nên hầu hết vào ổn định, có giao dịch Còn số tuyến đường như: Khu dân cư dãy 2,3,4; đường Trần Quốc Toản lại có chênh lệch cao, thấy ảnh hưởng dự án quy hoạch, dự án nâng cấp đến vị trí có dự án, khiến khả sinh lời cao số vị trí khác, người dân có đất khơng có nhu cầu bán, có bán bán với giá cao Kết so sánh giá đất thị trường với giá đất tỉnh Bắc Giang quy định cho phường Ngô Quyền thể bảng 4.8 47 Bảng 4.8: So sánh giá đất nhà nước quy định giá thị trường tuyến đường địa bàn phường Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013 Đơn vị tính: 1000đ/m² Năm 2011 STT Vị trí Giá quy định Từ cầu Mỹ Độ đến đường Quang Trung Từ đường Quang Trung đến đường Hùng Vương Giá thị trường Năm 2012 Chênh Giá lệch quy (lần) định Giá thị trường Năm 2013 Chênh Giá lệch quy (lần) định Giá thị trường Chênh Chênh lệch lệch bình quân (lần) 7.000 24.000 3,4 10.000 24.000 2,4 7.000 16.000 2,3 2,7 8.500 26.000 3,1 12.000 26.000 2,2 12.500 25.000 2,0 2,4 Khu dân cư dãy 2,3,4 5.000 20.000 4,0 7.000 20.000 2,9 7.000 21.500 3,1 3,3 Phố Yết Kiêu 7.000 24.500 3,5 10.000 24.500 2,5 10.000 24.000 2,4 2,8 Đường Trần Quốc Toản 7.000 23.000 3,3 10.000 23.000 2,3 7.000 21.500 3,1 2,9 8.000 25.000 3,1 11.000 25.000 2,3 8.000 17.000 2,1 2,5 10.000 27.000 2,7 14.000 27.000 1,9 10.000 25.000 2,5 2,4 5.500 3,4 8.000 2,3 5.500 2,5 2,8 Từ đường Xương Giang đến đường Lê Lợi Từ đường Nguyễn Văn Cừ đến đường Nguyễn Thị Minh Khai Đường Nguyễn Cao 18.500 18.500 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra) 14.000 48 4.2.3 Đánh giá tình hình biứn đứng giá đứt đứa bàn phứứng Ngô Quyứn qua ý kiứn cứa ngứứi dân cán bứ quứn lí 4.2.3.1 Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn phường Ngô Quyền qua ý kiến người dân Để đánh giá thực trạng tìm nguyên nhân biến động giá đất địa bàn phường Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013 tiến hành công tác vấn người dân thông qua phiếu điều tra để có kết khách quan Sau bảng tổng hợp kết từ trình điều tra người dân tuyến đường phường Ngơ Quyền: Bảng 4.9: Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn phường Ngô Quyền qua ý kiến người dân STT Tiêu chí đánh giá Tìm hiểu khung giá đất UBND tỉnh ban hành cho phường năm Giá đất thị trường phù hợp với thu nhập người dân Hiện gia đình có nhu cầu đất - Đất - Đất sản xuất, kinh doanh Các giao dịch đất thông qua UBND phường Trên địa bàn phường có tượng đầu đất Xu hướng giá đất địa bàn phường vài năm tới Tăng Giảm Bình ổn Các dự án địa bàn phường có ảnh hưởng tích cực đến biến động giá theo hướng tích cực Đồng ý Khơng đồng ý Số lượng Tỷ lệ Số lượng Tỷ lệ (người) (%) (người) (%) 25 78,1 21,9 23 71,9 28,1 15 11 46,9 73,3 26,7 17 53,1 32 100 0 15 46,9 17 53,1 22 68,8 6,2 25 0 0 0 32 100 0 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra) 49 Qua vấn chủ sử dụng đất ta thấy số lượng người dân tìm hiểu khung giá đất UBND tỉnh ban hành 25 người chiếm 78,1% tổng số người điều tra Còn lại người cho biết khơng tìm hiểu số người có người đối tượng lao động tự do, lí đưa tập trung vào cơng việc nên dành thời gian cho việc khác Đối với giá đất theo quy định UBND tỉnh ban hành cho phường người hỏi đồng ý mức phù hợp, nhiên có người chiếm 28,1% tổng số người điều tra cho giá đất bán theo thị trường không phù hợp với thu nhập người dân Nhóm cơng nhân viên chức cho với đồng lương hàng tháng nhận mà khơng có thêm nguồn hỗ trợ để mua lơ đất khơng phù hợp Còn lại 71,9% số người đồng ý giá đất thị trường phù hợp họ chủ yếu hộ gia đình có thêm nguồn thu từ sản xuất, kinh doanh dịch vụ Với 32 người điều tra có đến 15 người (chiếm 46,9% tổng số người điều tra) nói có nhu cầu mua thêm đất Trong đó: Nhu cầu đất 11 người chiếm 73,3% số người có nhu cầu mua thêm đất Lí Nhu cầu đất để làm sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ có người chiếm 26,7% tổng số người có nhu cầu đất Những người cho nguồn lợi kinh doanh dịch vụ : shop quần áo, may mặc, sửa chữa ô tô - xe máy, cửa hàng ăn nhanh, cafe,… đem lại nguồn lợi đáng kể nên họ muốn có đất để đáp ứng hoạt động Một số lại có xu hướng đầu đất với mong muốn bán lại với giá cao Cịn lại 17 người khơng có nhu cầu mua thêm đất chiếm 53,1% tổng số người điều tra Lý họ họ cảm thấy điều kiện sống họ tốt có nguồn kinh tế ổn định, đảm bảo cho sống họ Ngồi có hộ cho nguồn thu nhập họ không đủ để mua thêm đất họ có dự trữ cho từ trước nên không phát sinh nhu cầu Qua vấn ta thấy 100% người điều tra nói q trình xử lí cơng việc cán quản lí đất đai phường làm việc tốt Các thủ tục liên quan đến đất đai thơng qua UBND phường Cán quản lý có nhiều kinh nghiệm thực tế trình làm việc trực tiếp với 50 dân, giúp giải công việc cách nhanh chóng với quy định Nhà nước Trong tổng số 32 người, có 15 người chiếm 46,9% tổng số người điều tra cho thị trường diễn tượng đầu đất, họ cho giá đất tăng lên lí cho tượng này, nhiên đa số cho việc đầu cịn chưa sơi động, 17 người chiếm 53,1% cịn lại lại cho tượng đầu đất đóng băng, lí cho giá đất tương lai gần chưa đem lại lợi nhuận đem lại rủi ro cho việc đầu đất Xu hướng giá đất địa bàn phường vài năm tới chia làm xu hướng, có 22 người chiếm 68,8% cho giá đất tăng; người chiếm 6,2% lại cho giá đất có xu hướng giảm số lại người đồng ý với xu hướng giá đất bình ổn tương lai gần Về dự án quy hoạch lại số khối quan, mở rộng tuyến đường Nguyễn Thị Lưu đặc biệt dự án xây dựng cơng viên trung tâm, quảng trường thành phố người dân tỏ hào hứng tất cho việc đánh dấu bước tiến lớn thành phố Bắc Giang, thúc đẩy mạnh mẽ phát triển kinh tế, xã hội, dịch vụ thành phố nói chung phường Ngơ Quyền nói riêng Khi vị phường đảm bảo việc biến động giá đất sau sôi động 4.2.3.2 Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn phường Ngô Quyền qua ý kiến cán quản lý Để có đánh giá khách quan xác tình hình đất đai địa bàn phường, tiến hành vấn trực tiếp cán địa phường, tơi thu ý kiến sau: - Ý kiến giá đất phường: Giá đất địa bàn phường Ngô Quyền chưa có giá cao so với thị trường đất đai địa bàn thành phố coi vị trí co giá cao, lý là: Vị trí, điều kiện giao thơng thuận tiện cho sản xuất, kinh doanh dịch vụ, đảm bảo trật tự an toàn xã hội 51 Nằm trung tâm thành phố, khu vui chơi giải trí, trường học, bệnh viện, khối quan Nhà nước Khu dịch vụ, khu vui chơi giải trí địa bàn phường phong phú, đa dạng đáp ứng nhu cầu người dân Giá đất địa bàn phường cao tăng mạnh năm 2011 2012 tượng chững giá giai đoạn 2012 - 2013 rõ rệt Nguyên nhân xuất nhiều dự án mở rộng đất đai địa bàn thành phố nói chung địa bàn phường nói riêng Đất đai mở rộng đồng nghĩa với giá đất khu vực có giá hợp lí mà đáp ứng nhu cầu sử dụng đất người dân Cho nên thị trường đất đai, giá đất giảm nhiệt mau, tượng đầu đất khơng cịn nhiều Hiện nay, thị trường BĐS nước có chuyển biến tích cực, tỉnh Bắc Giang thị trường BĐS hoạt động chững lại giữ mức ổn định Những nơi có hoạt động mua bán sơi thường tập trung khu trung tâm thành phố, đời sống người dân có nguồn thu nhập khá, đáp ứng đầy đủ nhu cầu cho cá nhân gia đình - Ý kiến đóng góp cho phát triển thị trường BĐS phường: Những trường hợp mua bán đất trao tay, không thông qua quan quản lý đầu đất Nhà nước phải có biện pháp phịng chống xử lí nghiêm Nhà nước cần có biện pháp sách phù hợp giúp bình ổn giá mặt hàng có khả tăng xăng dầu, đồ dùng sinh hoạt,… có sách thơng thống tạo cho doanh nghiệp nước yên tâm đầu tư xây dựng phát triển địa phương Kiên xử lý trường hợp vi phạm pháp luật đất đai 4.3 Nguyên nhân xu hướng biến động giá đất địa bàn phường Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013 4.3.1 Xu hứứng biứn đứng giá đứt đứa bàn phứứng Ngô Quyứn Giai đoạn 2011 - 2013 giá đất phường Ngơ Quyền có biến động tăng - giảm 52 Năm 2011 - 2012 xu hướng biến động giá đất tăng nhu cầu sử dụng đất tăng, nhiều dự án, cơng trình lớn xây dựng địa bàn phường, mở rộng tuyến đường, đảm bảo an ninh trật tự, an toàn xã hội nâng cao Năm 2012 - 2013 xu hướng biến động giá đất giảm nguyên nhân ảnh hưởng trực tiếp giá đất nhà nước ban hành thấp ảnh hưởng đến thị yếu người sử dụng đất nguyên nhân sâu xa việc mở rộng địa bàn thành phố sang vùng lân cận, khiến cho người dân có xu hướng chờ đợi hội tốt 4.3.2 Nguyên nhân biứn đứng giá đứt đứa bàn phứứng Ngơ Quyứn Có nhiều ngun nhân gây nên biến động giá đất, phường Ngô Quyền nhiên số nguyên nhân gây ảnh hưởng rõ đến giá đất phường: - Vị trí phường với lợi trung tâm thành phố nên có thuận lợi để phát triển mạnh kinh tế, xã hội, dịch vụ phục vụ nhu cầu người dân Chính vị trí thuận lợi mà giá đất cao giá đất số khu vực nằm cách xa trung tâm thành phố khác Giá đất biến động theo tuyến: vị trí xa trung tâm giá đất giảm, chí tuyến đường tùy vào thị hiếu yếu tố tâm lí người sử dụng giá khác - Mục đích sử dụng người dân Để ở: mảnh đất người sử dụng vào mục đích để yếu tố sinh lời từ kinh doanh khơng có Khi mảnh đất để có giá thấp sử dụng để kinh doanh, dịch vụ Làm sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ: dựa vào điều kiện thuận lợi cho sản xuất kinh doanh giá đất cao lợi nhuận từ việc kinh doanh sản xuất, dịch vụ tạo Nếu mảnh đất sử dụng vào mục đích phù hợp với điều kiện ngoại cảnh khả sinh lời cao hơn, mảnh đất tuyến đường có mục đích chủ sử dụng kết hợp với mục đích giúp khả sinh lời cao giá đất tăng Cùng với phát triển kinh tế, đời sống người dân ngày cải thiện môi trường sống đòi hỏi, nhu cầu đất người dân 53 cao Người dân muốn mở rộng sở sản xuất kinh doanh, để mua đất thuận lợi cho việc kinh doanh muốn mua phải trả lượng tiền khơng nhỏ 4.4 Đề xuất số giải pháp giúp bình ổn giá đất địa bàn phường Ngô Quyền Hiện thị trường đất đai thị trường trọng bậc quốc gia, có ý nghĩa to lớn kinh tế xã hội Trong lĩnh vực đất đai nước ta tồn song song hai loại giá: giá thị trường giá nhà nước quy định Giá đất thị trường người ta nói tới hàng ngày, cịn giá đất nhà nước khơng thấy nói đến Việc xây dựng hoàn thiện khung giá đất cần thiết nhờ đóng góp tăng thu ngân sách, phần kiểm soát giao dịch ngầm, giao dịch thị trường BĐS Ngoài ra, sở để xác định mức giá bồi thường giải phóng mặt nhằm đảm bảo cơng hài hịa lợi ích Nhà nước, người dân chủ dự án Sau số đề xuất giải pháp để giá đất thị trường sát với giá đất UBND tỉnh ban hành giúp bình ổn giá đất địa bàn phường Ngơ Quyền nói riêng địa bàn tỉnh Bắc Giang nói chung: - Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua đất giá bị đẩy lên cao - Mở rộng nâng cao chất lượng dịch vụ đất đai cách xác, hạn chế bất cập làm giảm tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - UBND phường kiểm soát chặt chẽ, xử lí kiên trường hợp sử dụng đất không hợp pháp 54 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Tình hình biến động giá đất địa bàn phường Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013 sau: Giá đất địa bàn phường Ngơ Quyền nhìn chung giai đoạn 2011 - 2012 có xu hướng tăng mạnh, lại có xu hướng chững lại từ cuối năm 2012 - 2013 Tuy nhiên mức độ chênh lệch giá nhà nước giá thị trường qua năm cao.Với thuận lợi vị trí khả sinh lời, vị trí từ đường Nguyễn Văn Cừ đến đường Nguyễn Thị Minh Khai có giá quy định giá thị trường cao giai đoạn 2011 - 2013 Ngoài tuyến đường Nguyễn Cao có giá thấp vị trí khơng thuận lợi cho kinh doanh, sản xuất, xa trung tâm Qua phân tích có nhiều ngun nhân tác động đến giá đất khiến giá đất thị trường biến động, nhiên chủ yếu nguyên nhân: vị trí phường, mục đích sử dụng đất, nhu cầu người dân, ảnh hưởng dự án địa bàn phường, ngồi cịn thiếu hợp lí cơng tác sử dụng đất Sự biến động làm cho Nhà nước thất thoát khoản thuế, gây rủi ro giao dịch BĐS, khó khăn giải phóng mặt bằng, quản lí thị,… 5.2 Kiến nghị UBND phường Ngơ Quyền cần có kế hoạch kiểm tra chặt chẽ biến động giá đất thực tế địa bàn phường Nếu có biến động lớn phải báo cáo lên lãnh đạo để lấy ý kiến kịp thời điều chỉnh UBND thành phố Bắc Giang cần tổ chức đào tạo cán chuyên môn công tác định giá đất quản lí thị trường BĐS UBND tỉnh Bắc Giang ban hành khung giá đất địa bàn tỉnh năm cần thông báo rộng rãi cho người dân biết, hạn chế mức thấp việc mua bán lại đất người dân, tránh đầu đất đai Yêu cầu người dân tham khảo kỹ trước mua tránh bị nhiều thơng tin thất thiệt để mua giá Quản lí doanh nghiệp phát triển nhà đất; doanh nghiệp kinh doanh, môi giới, tư vấn BĐS 55 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2007), Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2004), Nghị định số 188/2004/NĐCP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2009), Nghị định số 69/2009/NĐCP ngày 13/08/2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường tái định cư Nguyễn Thế Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thị Thu Hằng, Nguyễn Văn Quân (2009), Bài giảng định giá đất đất động sản khác, Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên Nguyễn Ngọc Nông, Nông Thu Huyền, Nguyễn Thị Yến (2009), giảng Thị trường bất động sản, Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003), Luật đất đai 2003, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội UBND tỉnh Bắc Giang (2010), Quyết định số 240/2010/QĐ - UBND ngày 23/12/2010 UBND tỉnh Bắc Giang quy định giá đất bảng giá đất loại đất địa bàn tỉnh Bắc Giang năm 2011 UBND tỉnh Bắc Giang (2011), Quyết định số 480/2011/QĐ - UBND ngày 28/12/2011 UBND tỉnh Bắc Giang quy định giá đất bảng giá đất loại đất địa bàn tỉnh Bắc Giang năm 2012 UBND tỉnh Bắc Giang (2012), Quyết định số 449/2012/QĐ - UBND ngày 20/12/2012 UBND tỉnh Bắc Giang quy định giá đất bảng giá đất loại đất địa bàn tỉnh Bắc Giang năm 2013 ... nhiên - kinh tế - xã hội phường Ngô Quyền, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang - Giá đất địa bàn phường Ngô Quyền, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2013 - Đánh giá tình hình biến. .. hình biến động giá đất địa bàn phường Ngô Quyền, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2013 38 4.2.2 Tình hình biến động giá đất địa bàn phường Ngô Quyền, thành phố Bắc Giang, ... vực 4.2 Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn phường Ngô Quyền, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2013 4.2.1 Sơ lược điều kiện phường Ngô Quyền Phường Ngô Quyền phường