Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường Ngô Quyền - thành phố Bắc Giang - tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2013.

Các dự án đầu tư ngày càng tăng kèm theo đó là tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trên cả nước, tạo sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đất công nghiệp, dịch vụ và đất đô thị ngày càng lớ

NGUYỄN CẨM NHUNG

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

PHƯỜNG NGÔ QUYỀN - THÀNH PHỐ BẮC GIANG

Thái Nguyên,2014

NGUYỄN CẨM NHUNG

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

PHƯỜNG NGÔ QUYỀN - THÀNH PHỐ BẮC GIANG

Giảng viên hướng dẫn: ThS Nông Thu Huyền Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Thái Nguyên,2014

Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, bằng những kiến thức quý báu mà các thầy

cô đã tận tình hướng dẫn và giảng dạy, giờ đây em cùng các bạn trong trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã vinh dự mang trong mình những tri thức của nhà khoa học cơ bản nói chung, đặc biệt là khoa học về ngành Địa Chính Môi Trường Bản khóa luận tốt nghiệp này đã chứng minh cho điều đó Để hoàn thành bản khóa luận này ngoài sự nỗ lực của bản thân, em còn nhận được sự giúp đỡ, chỉ đạo tận tình, cặn kẽ của cô giáo Th.S Nông Thu Huyền, các thầy cô trong khoa Quản lý Tài nguyên và các cán bộ phòng Tài nguyên

& Môi trường thành phố Bắc Giang

Qua đây cho phép em được gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất đến cô giáo Th.S Nông Thu Huyền cùng các cán bộ phòng Tài nguyên & môi trường thành phố Bắc Giang và những người thân xung quanh đã động viên, giúp đỡ em hoàn thành tốt bản khóa luận tốt nghiệp này

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 01 tháng 5 năm 2014

Sinh viên

Nguyễn Cẩm Nhung

Bảng 2.1: Giá đất 10 khu phố trên thế giới có giá cao nhất 21Bảng 4.1: Tình hình biến động dân số của phường Ngô Quyền, thành phố Bắc

Giang giai đoạn 2011 - 2013 31Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất của phường Ngô Quyền năm 2013 34Bảng 4.3: Quy định của nhà nước về giá đất ở tại một số khu vực phường Ngô

Quyền giai đoạn 2011 - 2013 39Bảng 4.4: Diễn biến giá đất trên thị trường tại các vị trí trên tuyến đường

phường Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013 41Bảng 4.5: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các

tuyến đường trên địa bàn phường Ngô Quyền năm 2011 43Bảng 4.6: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các

tuyến đường trên địa bàn phường Ngô Quyền năm 2012 44Bảng 4.7: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các

tuyến đường trên địa bàn phường Ngô Quyền năm 2013 45Bảng 4.8: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các

tuyến đường trên địa bàn phường Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013 47Bảng 4.9: Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường Ngô

Quyền qua ý kiến của người dân 48

Hình 4.1: Đường Từ cầu Mỹ Độ đến đường Quang Trung 37

Hình 4.2: Từ đường Quang Trung đến đường Hùng Vương 37

Hình 4.3: Khu dân cư dãy 2,3,4 37

Hình 4.4: Phố Yết Kiêu 37

Hình 4.5: Từ đường Nguyễn Văn Cừ đến đường Nguyễn Thị Minh Khai 38

Hình 4.6: Đường Trần Quốc Toản 38

Hình 4.7: Đường Nguyễn Cao 38

Hình 4.8: Từ đường Xương Giang đến đường Lê Lợi 38

Từ, cụm từ viết tắt Nghĩa của từ, cụm từ viết tắt

PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1.1 Tính cấp thiết của chuyên đề 1

1.2 Mục đích của chuyên đề 3

1.3 Yêu cầu của chuyên đề 3

1.4 Ý nghĩa của chuyên đề 3

PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Căn cứ pháp lí 4

2.1.2 Cơ sở lí luận và thực tiễn 5

2.2 Tổng quan về bất động sản và thị trường Bất động sản 7

2.2.1 Khái niệm, đặc tính của Bất động sản 7

2.2.1.1 Khái niệm về Bất động sản 7

2.2.1.2 Đặc tính của Bất động sản 7

2.2.2 Khái niệm, vai trò, đặc tính và chức năng của thị trường Bất động sản 9

2.2.2.1 Khái niệm thị trường Bất động sản 9

2.2.2.2 Đặc tính của thị trường Bất động sản 9

2.2.2.3 Chức năng của thị trường Bất động sản 10

2.2.2.4 Vai trò của thị trường Bất động sản 11

2.3 Khái quát về giá đất và định giá đất 12

2.3.1 Khái niệm, đặc điểm, các nhân tố ảnh hưởng giá đất 12

2.3.1.1 Khái niệm về giá đất 12

2.3.1.2 Đặc điểm của giá đất 12

2.3.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất 13

2.3.2 Khái niệm, thông tin, nguyên tắc, phương pháp Định giá đất 13

2.3.2.1 Khái niệm về định giá đất 13

2.3.2.2 Thông tin trong định giá đất 14

2.3.2.3 Nguyên tắc xác định giá đất 14

2.3.2.4 Phương pháp định giá đất 15

2.4 Tình hình biến động giá đất trên thế giới và việt nam 16

2.4.1 Tình hình biến động giá đất trên Thế Giới 16

2.4.2 Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam 21

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU 27

3.1 Đối tượng nghiên cứu 27

3.2 Thời gian, địa điểm nghiên cứu 27

3.3 Nội dung nghiên cứu 27

3.4 Phương pháp nghiên cứu 27

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 27

3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 28

3.4.3 Phương pháp xử lí số liệu 28

3.4.4 Phương pháp chuyên gia 28

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Ngô Quyền, thành phố Bắc Giang 29

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 29

4.1.1.1 Vị trí địa lí 29

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo 29

4.1.1.3 Khí hậu 29

4.1.1.4 Thuỷ văn 30

4.1.1.5 Cảnh quan môi trường và các hệ sinh thái 30

4.1.2 Các nguồn tài nguyên 30

4.1.2.1 Tài nguyên đất 30

4.1.2.2 Tài nguyên nhân văn 30

4.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội 31

4.1.3.1 Dân số 31

4.1.3.2 Thực trạng phát triển kinh tế 32

4.1.3.3 Thực trạng cơ sở vật chất kỹ thuật, hạ tầng xã hội 32

4.1.3.4 An ninh - Quốc phòng 33

4.1.4 Hiện trạng sử dụng đất 34

4.1.5 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Ngô Quyền ảnh hưởng tới sử dụng đất 35

4.1.5.1 Thuận lợi 35

4.2.1 Sơ lược về điều kiện cơ bản phường Ngô Quyền 36

4.2.2 Tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường Ngô Quyền, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2013 38

4.2.2 Tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường Ngô Quyền, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2013 39

4.2.2.1 Tình hình biến động giá đất theo khung giá Nhà nước quy định trên địa bàn phường Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013 39

4.2.2.2 Tình hình biến động giá đất theo giá thị trường trên địa bàn phường Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013 40

4.2.2.3 So sánh giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường của phường Ngô Quyền qua từng năm từ 2011 - 2013 43

4.2.2.4 So sánh giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường của phường Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013 46

4.2.3 Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường

Ngô Quyền qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lí 48

4.2.3.1 Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường

Ngô Quyền qua ý kiến của người dân 48

4.2.3.2 Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường

Ngô Quyền qua ý kiến của cán bộ quản lý 50

4.3 Nguyên nhân và xu hướng biến động giá đất trên địa bàn phường

Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013 51

4.3.1 Xu hướng biến động giá đất trên địa bàn phường Ngô Quyền 51

4.3.2 Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn phường Ngô Quyền 52

4.4 Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất trên địa bàn phường

Ngô Quyền 53

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54

5.1 Kết luận 54

5.2 Kiến nghị 54

TÀI LIỆU THAM KHẢO 55

PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1 Tính cấp thiết của chuyên đề

Trong tiến trình phát triển của lịch sử loài người, con người và đất đai ngày càng gắn bó chặt chẽ với nhau, vai trò của đất đai ngày càng được nâng cao Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người Con người dựa vào

đó tạo lên sản phẩm cung cấp cho cuộc sống của mình Không có đất thì không có bất cứ ngành sản xuất nào, không có quá trình lao động và do vậy không có sự tồn tại của loài người Xã hội ngày càng phát triển cùng với đó là

sự vận động mạnh mẽ của cơ chế thị trường, đất đai cũng trở thành đối tượng trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, thế chấp,… và dần hình thành thị trường riêng - thị trường đất đai - thị trường Bất động sản Thị trường BĐS ở nước ta

đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và không chính thức (thị trường BĐS ngầm); thị trường không chính thức nổi lên là một thách thức đối với xã hội và quản lý nhà nước Trong mấy năm gần đây, thị trường BĐS Việt Nam bắt đầu phát triển mạnh mẽ, thay vì đầu tư vào vàng và chứng khoán, các nhà đầu tư đã chuyển sang đầu tư vào lĩnh vực BĐS Khi đó vấn

đề đất đai là một vấn đề cấp thiết hơn bao giờ hết

Qua nhiều năm đổi mới toàn diện, đất nước ta đã thu được nhiều thành tựu to lớn,có ý nghĩa rất quan trọng, nhộn nhịp phát triển kinh tế, tăng trưởng khá, ổn định, bền vững, đất nước bước vào thời kỳ phát triển mới - thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa, thực hiện nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, phát triển kinh tế nhiều thành phần tạo điều kiện phát huy các nguồn nhân lực để đầu tư phát triển Các dự án đầu tư ngày càng tăng kèm theo đó là tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trên cả nước, tạo sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đất công nghiệp, dịch vụ và đất đô thị ngày càng lớn…

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn đầu tư phát triển, thúc đẩy cho sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường BĐS, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu

Mặt khác giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS và khác phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả Do vậy, việc sử dụng có hiệu quả các nguồn lực, đặc biệt là đất đai đang là một đòi hỏi hết sức cấp bách Yêu cầu nắm bắt và quản lý chặt chẽ đến giá đất là nhiệm vụ quan trọng đối với các cấp chính quyền từ Trung ương đến địa phương

Phường Ngô Quyền là một trong các phường được chia nhỏ của thành phố Bắc Giang Nằm cách không xa các trung tâm công nghiệp, đô thị lớn của

“Tam giác kinh tế phát triển”: Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, nơi tập trung tiềm lực khoa học kỹ thuật của cả nước và các đầu mối giao lưu kinh tế, khoa học, công nghệ, thu hút đầu tư của cả nước; nơi có mật độ dân cư đông đúc với quy mô thị trường sản xuất và tiêu thụ lớn Ngô Quyền còn nằm trên tuyến Hành lang kinh tế Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, nằm liền kề Vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ gồm 7 tỉnh, thành phố: Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Hải Dương, Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc Đây là trung tâm kinh tế năng động và là đầu tàu kinh tế quan trọng của Miền Bắc và của cả Việt Nam Tỉnh Bắc Giang cũng có những bước tiến to lớn về kinh tế -

xã hội, văn hóa, chính trị Thành phố Bắc Giang là trung tâm chính trị, kinh

tế, văn hóa, giáo dục, khoa học - kỹ thuật, y tế của tỉnh Bắc Giang, chính vì vậy nhu cầu đất đai cho các lĩnh vực, ngành nghề hoạt động ngày càng cần thiết Dân số ngày càng gia tăng, quỹ đất có hạn do việc phân bổ, quản lý đất phù hợp trở thành vấn đề cần được quan tâm hàng đầu Trong đó phường Ngô Quyền trở lên nổi bật vì là phường trung tâm của Thành phố, là nơi tập trung đông dân cư thuận lợi cho kinh doanh, buôn bán,đồng thời có an ninh trật tự tốt, đảm bảo cho cuộc sống người dân được ổn định Chính vì vậy, nơi đây đã

và đang diễn ra các hoạt động chuyển nhượng, trao đổi, mua bán,…liên quan đến đất đai đã làm giá đất biến động rõ rệt

Để tìm hiểu sâu hơn về vấn đề này, được sự đồng ý của Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài Nguyên và dưới sự hướng dẫn của cô giáo Th.s Nông Thu

Huyền, tôi tiến hành nghiên cứu chuyên đề: “Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường Ngô Quyền, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2013”

1.3 Yêu cầu của chuyên đề

- Đảm bảo tính chính xác, trung thực, khách quan của tài liệu, số liệu khi điều tra, thu thập

- Đánh giá được chính xác biến động giá đất tại phường Ngô Quyền, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2013

- Các giải pháp đưa ra phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội trên địa bàn xã

1.4 Ý nghĩa của chuyên đề

- Ý nghĩa trong việc học tập và nghiên cứu khoa học: là cơ hội củng cố kiến thức đã học trên ghế nhà trường đồng thời giúp cho bản thân vận dụng được tốt nhất những kiến thức đã học được từ trường lớp vào thực tế, công việc sau này

- Ý nghĩa trong thực tiễn: Tìm hiểu được thực tế về thị trường BĐS của phường Ngô Quyền nói riêng và của thành phố Bắc Giang nói chung Đồng thời tìm ra những mặt tích cực và tiêu cực của sự biến động giá đất trên địa bàn phường, từ đó đề xuất các giải pháp thích hợp, phù hợp tạo sự bình ổn giá đất với điều kiện thực tế của phường Ngô Quyền cũng như trên địa bàn thành phố Bắc Giang

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Căn cứ pháp lí

a, Các văn bản của Nhà nước

- Luật đất đai năm 2003

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2004): Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2007): Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2007): Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2009): Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ tài chính về việc hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương

- Chỉ thị số 618/CT-TTg ngày 15/05/2009 của Thủ tướng Chính phủ về việc kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010

- Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thành phố đã được phê duyệt

- Các Nghị quyết, Báo cáo của Đảng uỷ, Hội đồng nhân dân, UBND phường về mục tiêu phát triển kinh tế xã hội 10 năm tới, số liệu thống kê,

kiểm kê từ năm 2010 - 2013

- Các đề án, tài liệu điều tra cơ bản ở địa phương, thông tin liên quan đến giá đất

b, Các văn bản của tỉnh Bắc Giang

UBND tỉnh Bắc Giang (2010): Quyết định số 240/2010/QĐ - UBND ngày 23/12/2010 của UBND tỉnh Bắc Giang về quy định giá đất và bảng giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang năm 2011

UBND tỉnh Bắc Giang (2011): Quyết định số 480/2011/QĐ - UBND ngày 28/12/2011 của UBND tỉnh Bắc Giang về quy định giá đất và bảng giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang năm 2012

UBND tỉnh Bắc Giang (2012): Quyết định số 449/2012/QĐ - UBND ngày 20/12/2012 của UBND tỉnh Bắc Giang về quy định giá đất và bảng giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang năm 2013

2.1.2 Cơ sở lí luận và thực tiễn

Đất đai là sản vật tự nhiên, có giới hạn về không gian và không thể di dời được Sự hiện diện của đất đai tự nhiên không gắn với lao động xã hội; lao động xã hội chỉ tác động, khai thác để đất đai từ trạng thái hoang hóa sang trạng thái hoang hóa sang trạng thái sử dụng vào mục đích xác định, từ vật có đặc tính không có giá trị thành vật mang đặc tính chuyển tải giá trị Giá trị mà đất đai chuyển tải trên thị trường bất động sản người ta vẫn gọi là “ giá đất” Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như giải quyết các vấn đề đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất, nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất; giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất, sự phát triển xã hội Nếu giá đất phản ánh đúng sẽ thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường BĐS ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường BĐS, điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là biểu hiện mặt

giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có

sử dụng đất Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Đất đai là sản vật tự nhiên, có giới hạn về không gian và không di dời được Sự hiện diện của đất đai tự nhiên không gắn với lao động xã hội; lao động xã hội chỉ các tác động, khai thác để đất đai từ trạng thái hoang hóa sang trạng thái sử dụng vào mục đích xác định, từ vật có đặc tính không có giá trị thành vật mang đặc tính chuyển tải giá trị Giá trị mà đất đai chuyển tải trên thị trường bất động sản người ta vẫn quen gọi là “giá đất”

Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như giải quyết các vấn đề về đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất, nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất và trình độ sử dụng đất, sự phát triển xã hội Nếu giá đất phản ánh đúng sẽ thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường BĐS ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường BĐS, điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chong ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô

nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009)

- Tính lâu bền: Đất đai là thứ được xem như không bị hủy hoại, trừ khi

có thiên tai như xói lở, vùi lấp, vật kiến trúc có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lí của BĐS

Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành để bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó

Tuổi thọ vật lí nói chung dài hơn nhiều so với tuổi thọ kinh tế, nó chấm khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hóa và hư hỏng Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà lại thu được lợi ích lớn

hơn là phá nó đi và đầu tư xây dựng mới thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lí để

“chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế

- Tính thích ứng: Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng, vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể giữ lại đặc trưng của công trình lại vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư

Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng là cực kì quan trọng để thu hút khách hàng, cho nên các nhà đầu

tư rất quan tâm đến tính thích ứng của BĐS

- Tính dị biệt: Trên thị trường BĐS, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình

ở cạnh nhau và cùng một thiết kế Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của người đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân Do vậy trên thị trường BĐS, địa vị và giá trị của mỗi BĐS không hoàn toàn giống nhau như các hàng hóa khác

- Tính chịu ảnh hưởng của chính sách: Vì BĐS có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên Chính phủ các nước đều rất quan tâm tới thị trường BĐS, thường đưa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, giao dịch và sử dụng BĐS Vì không thể di chuyển được nên BĐS khó mà tránh được ảnh hưởng của các điều chỉnh chính sách như các chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế,…

- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lí: Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn nhiều công quản lí chẳng hạn đầu tư vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quá Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lí thích hợp Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, ngay như việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy và các biện pháp

an toàn khác… Nói chung chi phí quản lí nhà cho thuê thường chiếm 10% tiền thuê nhà, nếu quản lí không tốt, chi phí tăng cao hoặc người thuê không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn Đấy là chưa kể những chi phí cho chuyên gia, kế toán và thuê luật sư…

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường sá, công viên, trường học… có thể nâng cao giá trị BĐS trong khu vực phụ lân cận lên khá nhiều Kinh nghiệm chứng tỏ nếu dự báo được chính xác đầu tư lớn của Chính phủ và kết cấu hạ tầng tại khu rồi đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát triển BĐS trước một bước thì có thể thành công lớn

2.2.2 Khái niệm, vai trò, đặc tính và chức năng của thị trường Bất động sản

2.2.2.1 Khái niệm thị trường Bất động sản

Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên quan Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó có vai trò quản lí Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS

2.2.2.2 Đặc tính của thị trường Bất động sản

- Thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong BĐS

đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình Thông thường thì các quyền lợi đó bị một số hạn chế, chẳng hạn như quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng… tức là có tính tương đối chứ không phải tuyệt đối

- Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực: Do đặc điểm cố định, không di chuyển được của BĐS Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị, thị trường BĐS có những điều kiện thị trường, quan

hệ cung cầu và mức giá cả rất khác nhau

- Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao: Thị trường BĐS thường có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình dùng, mà một đời người không có mấy lần mua sắm như vậy, do đó khi mua rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến của các chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá… Tuy giá cả do chuyên viên ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên môn, nắm được tình hình mới nhất của thị trường, thu thập nhiều thông tin có thể giúp hoặc thay mặt người mua để tiến hành đàm phán, thu xếp tài chính và bảo hiểm… để mua hoặc thuê BĐS đáp ứng yêu cầu đề ra Kinh nghiệm cho

thấy nếu các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường BĐS sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch và BĐS sẽ đắt lên

- Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị trường: Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét mức độ tự

do cạnh tranh, tức là bên bán và bên mua có được tự do đi vào thị trường không, có đủ số lượng bên bán và bên mua không? Và thị trường BĐS mang tính khu vực nên sự cạnh tranh là không hoàn toàn, mặt khác nếu thị trường vẫn không hoàn chỉnh thì việc phát triển những dự án BĐS gặp trở ngại, do

đó dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị thực hoặc tình trạng nhà để không, ít người mua hoặc thuê

2.2.2.3 Chức năng của thị trường Bất động sản

- Phân phối tài nguyên và lợi ích của BĐS Đất đai là nguồn tài nguyên

có hạn, chu kì đầu tư phát triển BĐS lại dài và thường chậm so với thay đổi yêu cầu của thị trường, do đó cần có sự điều tiết đối với sự phân phối và lợi ích của BĐS thông qua cớ chế giá cả

- Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trường BĐS: Sự biến động của cầu là do nhưng nguyên nhân chủ yếu sau đây gây ra:

Thay đổi dự báo lợi ích thu được trong tương lai

Ảnh hưởng chính sách thuế của chính phủ

Thay đổi mức thu nhập và thị yếu người tiêu dùng

Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai

- Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi yêu cầu Có hai phương thức sau đây để thay đổi việc cung ứng

Phát triển thêm nhiều BĐS mới hoặc thay đổi cách sử dụng BĐS hiện

có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê hoặc ngược lại

- Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê Chẳng hạn giá bán nhà thường tương đương với 300 - 400 lần giá cho thuê tháng, nếu giá bán nhà tăng cao hơn nhiều thì nhu cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá bán nhà tăng cao hơn nhiều thì nhu cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá thuê văn phòng tăng cao thì nhiều khách sạn và nhà ở cũng được cho thuê làm văn phòng…

- Cần chú ý rằng quá trình thay đổi cung đòi hỏi phải trải qua thời gian nhất định, trong thời gian ấy lại có thể xuất hiện nhân tố mới đòi hỏi phải tiếp

tục điều chỉnh, do vậy tình trạng cân bằng cung cầu BĐS rất khó thực hiện và nếu đạt được thì cũng tồn tại trong giai đoạn ngắn ngủi thôi Do vậy người ta thường nói : “mất cân bằng là tuyệt đối còn cân bằng chỉ là tương đối và tạm thời thôi”

- Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung: Chẳng hạn tại các đô thị lớn, giá đất ngày càng cao nhưng giá thành xây dựng nhà cao ốc lại giảm xuống do ứng dụng nhiều tiến bộ khoa học và công nghệ mới trong kỹ thuật xây dựng (kể cả vật liệu xây dựng”, dẫn đến việc phát triển các nhà cao

ốc với nhiều căn hộ có giá bán hoặc giá thuê phải chăng và các thang máy sẽ xuất hiện nhiều hơn trong các nhà cao ốc đó Như vậy người tiêu dùng cũng phải dần dần thích ứng với tình hình thay đổi điều kiện cung mới mẻ này

2.2.2.4 Vai trò của thị trường Bất động sản

- Thị trường BĐS có liên quan đến lượng tài sản lớn trong kinh tế quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là:

- Hoạt động của thị trường BĐS góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quý và ngày càng trở lên khan hiếm) và các BĐS trên đất

- Thị trường BĐS hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vào BĐS như đất đai, nhà xưởng… tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư

sử dụng đất đai và các BĐS khác một cách hợp lí

- Tác động trực tiếp của thị trường BĐS tới phát triển thị trường tài chính Việc chuyển BĐS hàng hóa thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế

- Phát triển thị trường BĐS một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh

tế khu vực và quốc tế

- Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa cao gây sức ép về cầu BĐS nói chung và nhà ở nói riêng Phát triển thị trường BĐS thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu có nhà ở cho đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được

2.3 Khái quát về giá đất và định giá đất

2.3.1 Khái niệm, đặc điểm, các nhân tố ảnh hưởng giá đất

2.3.1.1 Khái niệm về giá đất

Tại điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất hay chính là giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.[4,5]

2.3.1.2 Đặc điểm của giá đất

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất

- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá

cả dài, khó so sánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải

là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ

phận của giá đất vì người ta có thể tính được chi phí trực tiếp từ đầu tư vào đất tuy nhiên, các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hoạch toán vào giá đất Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông điện, cấp và thoát nước… có thể tính toán được và phân bổ vào một phần giá đất Nhưng các chi phí khác có thể kể đến

là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ,…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao

rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường

Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt

2.3.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất

- Nhân tố nhân khẩu: Mật độ, tố chất, cấu thành nhân khẩu gia đình

- Nhân tố xã hội: Chính trị, an ninh,…

- Nhân tố kinh tế: Thu nhập và tiêu dùng, chi thu tài chính và tiền tệ, biến động vật giá,…

- Nhân tố khu vực: Vị trí, cơ sở hạ tầng

- Nhân tố quốc tế: Tình hình kinh tế, chính trị, an ninh - quốc phòng các nước trên Thế Giới

- Nhân tố cá biệt: Diện tích, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chế quy hoạch…

2.3.2 Khái niệm, thông tin, nguyên tắc, phương pháp Định giá đất

2.3.2.1 Khái niệm về định giá đất [4,5]

- Định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lí, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá đất hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường

- Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy

đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với thu lợi từ đất, rồi

tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào

2.3.2.2 Thông tin trong định giá đất

Định giá BĐS cần dựa trên các thông tin thu thập về BĐS đó Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin cậy thì định giá càng chính xác Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị BĐS, thu thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của BĐS

2.3.2.3 Nguyên tắc xác định giá đất

- Nguyên tắc thay thế: Giá đất tuân thủ quy luật thay thế Thay thế trong định giá đất được hiểu đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể

- Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó

- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất: Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

- Nguyên tắc biến động: Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá đất thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều

chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lí

2.3.2.4 Phương pháp định giá đất

- Phương pháp thu thập: là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá Phương pháp này phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sản hoặc tài sản nhà đất có thu lợi

- Phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp thị trường) là một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thông dụng nhất, và cũng là một trong những phương pháp thông dụng được sử dụng ở nhiều nước trên Thế Giới Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá

đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá đất để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá

- Phương pháp thặng dư: Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kì bình quân xã hội trong tổng giá cả BĐS được dự tính Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá

- Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá trong các trường hợp: định giá BĐS cho mục đích sử dụng riêng biệt như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu… là các tài sản ít có những chứng cớ so sánh thị trường; định giá cho các mục đích bảo hiểm; kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác hay kiểm tra đấu thầu Phương pháp này không có giá trị cao trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp, nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu lực

- Phương pháp phân tích hồi quy: phương pháp này dựa trên cơ sở của bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở các giao dịch thu nhập trên thị trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá BĐS để từ đó dự báo cho các BĐS khác Phương pháp này áp dụng đối với những BĐS dễ dàng được điều tra Phương pháp này yêu cầu có các thông tin thu nhận được phải đầy đủ và chính xác, có thể kiểm chứng được trên thực tế

2.4 Tình hình biến động giá đất trên thế giới và việt nam

2.4.1 Tình hình biến động giá đất trên Thế Giới

Trong giai đoạn phát triển hiện nay của nền kinh tế thế giới, mỗi lĩnh vực kinh tế đều có những thay đổi sâu sắc Hình thái và sự phát triển của thị trường BĐS trên thế giới cũng không nằm ngoài quá trình đó Tốc độ tăng trưởng vượt trội của thị trường hàng hóa dẫn đến các nhu cầu mở rộng đầu tư

đã thúc ép mở rộng thị trường BĐS và đã tạo nên xu hướng tăng giá đất Tại các nước đang trong giai đoạn tăng trưởng nhanh, hoặc thu hút đầu tư nước ngoài mạnh thường có các cơn sốt giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các

đô thị Các cơn sốt giá đất ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế, mức đầu tư nước ngoài nên Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào các thị trường đất đai, điển hình như cơn sốt giá đất năm 1989 - 1992 làm khối lượng giao dịch đất đai ở Pari giảm 11.5% năm 1991, đến năm 1992 đã làm cho các văn phòng giao dịch trống rỗng Khi đó Chính phủ Pháp ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua đất giảm tiền thuế tương đương 10% giá mua đất Vào những năm 1990 những cơn sốt giá đất cũng làm phá sản nhiều công ty BĐS Nhật Bản, Mỹ, Anh Một số đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà đất hiện đại trên thế giới và thị trường này vượt ra ngoài khuôn khổ của Quốc gia, trở thành thị trường hấp dẫn của tư bản nước ngoài Do vậy những nước

có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan… có hoạt động kinh doanh BĐS rất mạnh

Trong những năm gần đây, thị trường BĐS trên thế giới ổn định và phát triển mạnh hơn Tuy vậy cũng có xu hướng tăng rõ rệt cho đến năm 2008 nền kinh tế Mỹ khủng hoảng, sau đó nhanh chóng lan ra toàn cầu trở thành khủng hoảng kinh tế thế giới; Cuộc khủng hoảng này làm cho nhiều ngân hàng phải đóng băng, tình trạng kinh tế bị suy thoái đã làm cho giá nhà đất

giảm xuống đáng kể, các văn phòng giao dịch kẹt vốn trong vấn đề nhà nhà đất hàng nghìn tỷ USD, thị trường này trở nên trì trệ và bắt đầu đóng băng Tình trạng suy thoái kinh tế hiện nay đang dần được khắc phục và thị trường BĐS đang ấm dần lên

Theo CafeLand - Tuy kinh tế thế giới năm qua vẫn chưa có nhiều khởi sắc và phục hồi như mong đợi nhưng thị trường bất động sản vẫn có một năm khá sôi động Làn sóng tăng giá nhà vẫn liên tiếp càn quét qua hầu hết các thị trường nhà đất nổi cộm và vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại

Sau đây là những đánh giá chung về tình hình hoạt động của các thị trường nhà đất nổi bật trên thế giới trong năm qua:

Mỹ

Ảnh minh họa

Thị trường nhà đất Mỹ trong năm qua đã chứng kiến sự phát triển nóng sốt không kém năm 2012 Giá nhà liên tục ghi nhận các đợt tăng kỷ lục ở nhiều thành phố lớn

Tháng 6/2013, báo cáo của công ty S&P/Case-Shiller thông qua chỉ số tổng hợp về giá nhà nhận định, giá nhà ở 20 thành phố của Mỹ trong tháng này đã tăng hơn 2,5% so với tháng trước và là mức tăng hàng tháng lớn nhất

kể từ năm 2000

Theo các chuyên gia kinh tế, mặc dù thị trường nhà đất của Mỹ vẫn còn nhiều khó khăn song các số liệu mới nhất ở trên đã cho thấy xu hướng tích cực trong năm 2014, giúp củng cố hơn nữa nền kinh tế Mỹ

Anh

Tháng 1/2013, thị trường nhà ở London bất ngờ được tung ra ồ ạt đã đẩy giá nhà tại đây tăng lên mức cao nhất kể từ năm 2008, theo Rightmove Theo đó, giá nhà chào bán tại thủ đô London đã tăng 3,6% so với tháng trước với mức trung bình khoảng 480.890 bảng Anh (764.000 USD) Mặt khác, giá nhà đã tăng 9,7% so với một năm trước đó, đây là mức tăng hàng năm lớn nhất kể từ tháng 2/2010

Trong tháng 8, báo cáo của công ty nghiên cứu thị trường Hometrack Ltd cho biết, giá nhà tại Anh lại tiếp tục tăng và đây cũng là mức tăng trưởng mạnh nhất trong vòng 6 năm qua khi nhu cầu đã vượt qua nguồn cung nhà ở trên thị trường

Phát biểu tại tại hội nghị về kinh tế cuối tháng 11/2013, Phó Thủ Tướng Anh - Nick Clegg cho biết, Anh có thể sẽ áp đặt một loại thuế mới cho các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài trước sự gia tăng quá lớn của giá nhà tại Anh Hiện tại, mức thuế cho bất kỳ khoản lợi nhuận từ việc bán một tài sản

mà không được xem là nhà của chính họ là 28% Tuy nhiên, các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài vẫn được miễn khoản này Sự điều chỉnh này đang được chính phủ Anh cân nhắc kỹ càng

Trung Quốc

Thị trường bất động sản Trung Quốc luôn được nhắc đến với sự phát triển quá nóng dẫn đến giá bị đẩy lên cao bất thường cùng hàng loạt các thành phố “ma” trải dài khắp cả nước Do đó, chính phủ Trung Quốc đã ban hành khá nhiều chính sách nhằm kiềm chế giá bất động sản trong năm 2013 Cụ thể như, cấm bán căn hộ thứ hai cho người hộ khẩu ngoại tỉnh, tăng thuế đối với bên bán hàng, tăng lãi suất và hạn chế mua nhà ở thứ hai…

Theo số liệu của China Index Academy, đầu tư bất động sản của Trung Quốc trong 6 tháng đầu năm tăng 20,3% so với cùng kì năm trước, doanh thu của 10 công ty phát triển nhà hàng đầu của Trung Quốc tăng 44% đạt 490 triệu nhân dân tệ (79,8 triệu USD) trong 6 tháng đầu năm nay

Mặt khác, số liệu công bố của Cục Thống kê Trung Quốc ngày 15/7, kinh tế Trung Quốc đang trên đà tăng trưởng chậm lại, nhưng doanh số bán nhà lại không ngừng tăng lên

Tuy nhiên, bất chấp việc “tháo hơi” cho bong bóng bất động sản của chính phủ, 4 thị trường bất động sản lớn của Trung Quốc vẫn đạt được doanh

số tăng kỷ lục trong tháng 11/2013.Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Trung Quốc, thị trường bất động sản ở 4 thành phố Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến tăng vọt khoảng 181,72% so với năm trước, doanh thu ước tính khoảng hơn 472 tỷ NDT

HongKong

Ảnh minh họa

Thời điểm đầu năm 2013, Trưởng đặc khu hành chính Hong Kong Lương Chấn Anh đã công bố nhiều chính sách mới nhằm mục đích hạ nhiệt cơn sốt bất động sản tại khu tự trị này

Tháng 2/2013, Doanh số bán nhà tại Hong Kong sụt giảm sau khi Chính phủ nước này tăng gấp đôi thuế trước bạ với tài sản có giá trị hơn 2 triệu HKD (258.000 USD)

Tháng 3/2013, chính quyền Hong Kong đã cam kết hỗ trợ nguồn cung đất và dành riêng 580 triệu USD ngân quỹ hàng năm trong vòng 5 năm tới để tìm kiếm các khu vực xây dựng mới, hy vọng tháo gỡ tình trạng thiếu hụt đất hiện nay

Ngoài ra, Kết quả một cuộc khảo sát thường niên vừa công bố của trường Đại học Trung Văn Hong Kong về chất lượng cuộc sống ở đặc khu hành chính này cho thấy, thu nhập của các hộ gia đình Hong Kong đã không thể theo kịp tốc độ leo thang của giá nhà ở và khoảng cách này đã bị nới rộng nhất từ trước đến nay

Singapore

Báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản Singapore của Savills cho biết, trong giai đoạn từ quý 1/2012 đến quý 3/2013 ở phân khúc các dự án mới mở bán, người mua nhà đang ưa chuộng các căn hộ diện tích nhỏ từ 60 - 80m2

Ngoài ra, Singapore còn áp dụng tiêu chuẩn xây dựng mới đối với các công trình xây dựng tại nước này, chuyển từ tiêu chuẩn Anh (British Standards) sang tiêu chuẩn Châu Âu (Eurocodes)

Đáng chú ý, vào tháng 7/2013, các ngân hàng và tổ chức tài chính tại Singapore sẽ xem xét tất cả cả các nghĩa vụ nợ khác của người vay trước khi cấp một khoản vay bất động sản Cơ quan tiền tệ Singapore cho biết, từ ngày 29/6, các tổ chức tài chính không phải cung cấp bất cứ khoản vay bất động sản nào vượt quá tổng tỷ lệ nợ từ 60% Quy định cho vay bất động sản mới này sẽ là biện pháp thứ 7 của đảo quốc sư tử trong việc nỗ lực quản lý trị trường địa ốc 4 năm qua

Thái Lan

Là thị trường bất động sản mới nổi trong khu vực Đông Nam Á, Thái Lan đã có thị trường nhà đất phát triển rất mạnh mẽ và bài bản từ khá lâu Giá nhà tại đây được ghi nhận đã có sự bùng nổ và ngày càng khó kiểm soát nhất

là ở các thành phố lớn

Thị trường căn hộ Bangkok vẫn duy trì đà tăng trưởng trong quý cuối cùng năm 2013 bất chấp sự suy thoái kinh tế và bất ổn chính trị đang diễn ra Theo cổng thông tin tìm kiếm bất động sản HipFlat, giá bất động sản tại các quận trung tâm vẫn duy trì mức tăng trưởng tốt Giá căn hộ tăng được nhận

định là do tác động của việc tăng giá đất đã thúc đẩy chi phí xây dựng tăng cao, HipFlat nhận định

Jones Lang LaSalle cũng nhận định, thị trường bất động sản Thái Lan

đã có sự đi lên mạnh mẽ mặc điều kiện bất lợi và xu hướng đi xuống của kinh

tế thế giới

Bảng 2.1: Giá đất 10 khu phố trên thế giới có giá cao nhất

4 Boulevard du Général de Gaulle, Cap Ferrat Pháp 79

2.4.2 Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam

2.4.2.1 Tình hình biến động giá đất trong cả nước

Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2008

Sau giai đoạn “sốt” cao độ đến mức nhà nước phải can thiệp, điều chỉnh là giai đoạn đóng băng triền miên kéo dài từ 2004 - 2006 Từ cuối năm

2003, thị trường bắt đầu diễn ra trầm lắng, năm sau lạnh hơn năm trước Theo

số liệu thống kê năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78% Nguyên nhân “hạ sốt” phần lớn do điều chỉnh của nhà nước Theo chỉ đạo của Chính phủ, ngày 09/04/2002, UBND thành phố Hà Nội đã ra Chỉ thị 17 về một số biện pháp cấp bách và tăng cường quản lý đất đai Tại thành phố Hồ Chí Minh ngày 22/04/2002, UBND

đã ban hành Chỉ thị 08 về chấn chỉnh và tăng cường quản lí Nhà nước về nhà, đất trên địa bàn thành phố Các quận, huyện của Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đã đồng loạt triển khai thực hiện hai chỉ thị trên một cách đồng bộ và kiên quyết

Sau thời gian đóng băng, đến năm 2008, thị trường BĐS cũng đã ấm dần và rã đông Quý 1 năm 2008 thị trường bắt đầu sôi động, nhiều trung tâm môi giới đã ghi nhận những báo cáo giao dịch tốt hơn rất nhiều ngay trong những ngày đầu tháng 1, nhiều giao dịch được thực hiện thành công Người mua trong số đó là những người thu được khoản lớn từ những giao dịch trên thị trường chứng khoán, họ tìm kiếm biệt thự và nhà ở cao cấp bằng số tiền lời chứng khoán

Không chỉ những giao dịch mua bán nhà ở, ngay cả nhu cầu về đất xây dựng công sở, cơ quan cũng trở lên “nóng” khi giá thuê văn phòng ngày càng tăng, đối tượng của thị trường BĐS còn lại là những dự án xây dựng các khách sạn cao cấp xung quanh các khu nhà làm việc mới của Chính phủ Chỉ xét tính xung quanh khu nhà Trung tâm hội nghị Quốc gia mà đã có sự cạnh tranh quyết liệt giữa các chủ đầu tư từ Hàn Quốc và Nhật Bản với số vốn lên tới hàng trăm triệu USD Giá nhà đất tăng cao, có nơi hơn 30% giá trước, có nơi 50%, hay 80%, và thậm chí là 100% giá thật Tại Hà Nội khu vực “đắc địa” với giá tăng trung bình thêm 30% là các khu trung cư cao cấp ở trong trung tâm thành phố, và khu Cầu Giấy - Từ Liêm Phân khúc thị trường đã có

sự chuyển đổi từ mặt tiền, nhà phố sang căn hộ cao cấp và biệt thự Nguyên nhân của việc tăng trưởng bất ngờ và mạnh mẽ của thị trường bất động sản năm 2008 một phần là do sự thay đổi của chính sách Sự “đóng băng” của thị trường cũng gây lo ngại cho nhà quản lí Để góp phần rã băng, từ 01/01/2007 Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực, cùng sự ra đời quy định chính sách kinh doanh bất động sản giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường Hành lang pháp lý cho thị trường ngày càng trở lên rõ ràng, hợp lý như Luật Đăng kí BĐS, Luật thuế sử dụng đất, Luật nhà ở, chính sách áp dụng cho Việt kiều mua nhà… đã được hoàn thiện và bắt đầu có hiệu lực Việc này phần nào tạo ra những dự đoán về sự bùng nổ thị trường BĐS trong năm 2008 Nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh đầu tư vào Việt Nam tạo tăng trưởng kinh tế ấn tượng cũng là một trong những nguyên nhân góp phần vào cơn sốt nhẹ lần thứ

ba Bên cạnh đó, lợi nhuận từ chứng khoán góp phần tạo nguồn vốn vững chắc cho thị trường kết hợp giá vàng giai đoạn này không có sự biến động lớn như trước

Giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2013

Năm 2013, cùng với tình hình kinh tế vĩ mô đã có chiều hướng ổn định trở lại thì thị trường bất động sản cũng đã có những dấu hiệu tích cực đáng ghi nhận Theo tôi, dấu ấn lớn nhất là giá cả hàng hóa bất động sản tiếp tục giảm ở hầu hết các dự án với mức giảm từ 10% đến 30%, thậm chí có dự án giảm đến 50% so với cuối năm 2011

Việc giảm giá bất động sản trong năm qua có lợi hơn cho khách hàng, giúp giao dịch tăng trở lại, đặc biệt, số lượng giao dịch trong quý IV/2013 đã tăng gấp đôi so với quý đầu năm Điều này cho thấy, sự quan tâm cũng như lòng tin của người tiêu dùng đã bắt đầu quay trở lại với thị trường bất động sản

Giá bất động sản có nơi có lúc đã giảm đến 50% trong năm 2013

Nhưng đáng kể hơn là cơ cấu hàng hóa BĐS đã được điều chỉnh sát với nhu cầu thị trường, các doanh nghiệp đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh, cơ cấu sản phẩm

Vì vậy, nếu như trước đây chúng ta thừa các căn hộ quy mô lớn, giá cao trên

20 triệu đồng/m², thì hiện nay thị trường có sự chuyển dịch mạnh mẽ sang những căn hộ có quy mô nhỏ và trung bình với giá dưới 20 triệu đồng/m², cá biệt có dự án dưới 10 triệu đồng/m²