2.4.2.1. Tình hình biến động giá đất trong cả nước
Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2008
Sau giai đoạn “sốt” cao độ đến mức nhà nước phải can thiệp, điều chỉnh là giai đoạn đóng băng triền miên kéo dài từ 2004 - 2006. Từ cuối năm 2003, thị trường bắt đầu diễn ra trầm lắng, năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Nguyên nhân “hạ sốt” phần lớn do điều chỉnh của nhà nước. Theo chỉ đạo của Chính phủ, ngày 09/04/2002, UBND thành phố Hà Nội đã ra Chỉ thị 17 về một số biện pháp cấp bách và tăng cường quản lý đất đai. Tại thành phố Hồ Chí Minh ngày 22/04/2002, UBND đã ban hành Chỉ thị 08 về chấn chỉnh và tăng cường quản lí Nhà nước về nhà, đất trên địa bàn thành phố. Các quận, huyện của Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đã đồng loạt triển khai thực hiện hai chỉ thị trên một cách đồng bộ và kiên quyết.
Sau thời gian đóng băng, đến năm 2008, thị trường BĐS cũng đã ấm dần và rã đông. Quý 1 năm 2008 thị trường bắt đầu sôi động, nhiều trung tâm môi giới đã ghi nhận những báo cáo giao dịch tốt hơn rất nhiều ngay trong những ngày đầu tháng 1, nhiều giao dịch được thực hiện thành công. Người mua trong số đó là những người thu được khoản lớn từ những giao dịch trên thị trường chứng khoán, họ tìm kiếm biệt thự và nhà ở cao cấp bằng số tiền lời chứng khoán.
Không chỉ những giao dịch mua bán nhà ở, ngay cả nhu cầu về đất xây dựng công sở, cơ quan cũng trở lên “nóng” khi giá thuê văn phòng ngày càng tăng, đối tượng của thị trường BĐS còn lại là những dự án xây dựng các khách sạn cao cấp xung quanh các khu nhà làm việc mới của Chính phủ. Chỉ xét tính xung quanh khu nhà Trung tâm hội nghị Quốc gia mà đã có sự cạnh tranh quyết liệt giữa các chủ đầu tư từ Hàn Quốc và Nhật Bản với số vốn lên tới hàng trăm triệu USD. Giá nhà đất tăng cao, có nơi hơn 30% giá trước, có nơi 50%, hay 80%, và thậm chí là 100% giá thật. Tại Hà Nội khu vực “đắc địa” với giá tăng trung bình thêm 30% là các khu trung cư cao cấp ở trong trung tâm thành phố, và khu Cầu Giấy - Từ Liêm. Phân khúc thị trường đã có sự chuyển đổi từ mặt tiền, nhà phố sang căn hộ cao cấp và biệt thự. Nguyên nhân của việc tăng trưởng bất ngờ và mạnh mẽ của thị trường bất động sản năm 2008 một phần là do sự thay đổi của chính sách. Sự “đóng băng” của thị trường cũng gây lo ngại cho nhà quản lí. Để góp phần rã băng, từ 01/01/2007 Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực, cùng sự ra đời quy định chính sách kinh doanh bất động sản giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường. Hành lang pháp lý cho thị trường ngày càng trở lên rõ ràng, hợp lý như Luật Đăng kí BĐS, Luật thuế sử dụng đất, Luật nhà ở, chính sách áp dụng cho Việt kiều mua nhà… đã được hoàn thiện và bắt đầu có hiệu lực. Việc này phần nào tạo ra những dự đoán về sự bùng nổ thị trường BĐS trong năm 2008. Nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh đầu tư vào Việt Nam tạo tăng trưởng kinh tế ấn tượng cũng là một trong những nguyên nhân góp phần vào cơn sốt nhẹ lần thứ ba. Bên cạnh đó, lợi nhuận từ chứng khoán góp phần tạo nguồn vốn vững chắc cho thị trường kết hợp giá vàng giai đoạn này không có sự biến động lớn như trước.
Giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2013
Năm 2013, cùng với tình hình kinh tế vĩ mô đã có chiều hướng ổn định trở lại thì thị trường bất động sản cũng đã có những dấu hiệu tích cực đáng ghi nhận. Theo tôi, dấu ấn lớn nhất là giá cả hàng hóa bất động sản tiếp tục giảm ở hầu hết các dự án với mức giảm từ 10% đến 30%, thậm chí có dự án giảm đến 50% so với cuối năm 2011.
Việc giảm giá bất động sản trong năm qua có lợi hơn cho khách hàng, giúp giao dịch tăng trở lại, đặc biệt, số lượng giao dịch trong quý IV/2013 đã tăng gấp đôi so với quý đầu năm. Điều này cho thấy, sự quan tâm cũng như lòng tin của người tiêu dùng đã bắt đầu quay trở lại với thị trường bất động sản.
Giá bất động sản có nơi có lúc đã giảm đến 50% trong năm 2013
Nhưng đáng kể hơn là cơ cấu hàng hóa BĐS đã được điều chỉnh sát với nhu cầu thị trường, các doanh nghiệp đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh, cơ cấu sản phẩm.
Vì vậy, nếu như trước đây chúng ta thừa các căn hộ quy mô lớn, giá cao trên 20 triệu đồng/m², thì hiện nay thị trường có sự chuyển dịch mạnh mẽ sang những căn hộ có quy mô nhỏ và trung bình với giá dưới 20 triệu đồng/m², cá biệt có dự án dưới 10 triệu đồng/m².
Mức giá này đã đánh đúng vào nhu cầu thật và khả năng thanh toán của người tiêu dùng. Đáng chú ý là hầu hết các giao dịch mua bán này là thật, mua xong có người vào ở chứ không đầu tư để đấy.
Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng có mục tiêu là giúp những đối tượng có thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở có điều kiện tiếp cận nguồn vốn ưu đãi để cải thiện nhà ở, đồng thời có tác dụng lan tỏa đến thị trường đã được triển khai và thu được kết quả bước đầu, tuy nhiên công tác giải ngân vẫn còn chậm.
Nguyên nhân của tình trạng trên theo tôi, một phần là do nguồn cung về nhà ở xã hội và thương mại có diện tích 72 m², giá bán dưới 15 triệu đồng/m² còn ít.
Bên cạnh đó một số ngân hàng còn quá thận trọng trọng việc xác định đối tượng vay, thậm chí còn đòi hỏi những thủ tục không cần thiết, một số chính quyền địa phương cấp cơ sở cũng chưa quán triệt chủ trương, chính sách nên việc triển khai xác nhận đối tượng còn phiền hà, chậm trễ, gây bức xúc trong xã hội.
Tuy nhiên cũng phải ghi nhận rằng gói hỗ trợ này đã tạo ra cú huých ban đầu, thúc đẩy cả doanh nghiệp lẫn người dân quan tâm trở lại thị trường BĐS. Và đây cũng là gói dự kiến hỗ trợ trong 3 năm, nên có thể hy vọng tốc độ giải ngân sẽ tăng nhanh trong năm 2014.
Theo báo cáo của các địa phương đến tháng 11/2013, cả nước có 4.015 khu phát triển nhà ở, khu đô thị với tổng mức đầu tư lớn ước tính hơn 4,486 triệu tỷ đồng. Điều này không phù hợp với điều kiện cung cầu của thị trường, vì đây là nhu cầu cho nhà ở đến năm 2030.
Đây rõ ràng là tình trạng cung vượt quá cầu, và điểm quan trọng là chúng ta không đủ nguồn lực về tài chính để triển khai tất cả dự án này. Điều này cho thấy trước đây chúng ta đã phát triển thị trường thiếu kế hoạch, thiếu nguồn lực. Việc phân cấp dường như là quá mức cho địa phương và thiếu kiểm soát của chính quyền Trung ương.
Nghị quyết 02 đã chỉ đạo các địa phương rà soát, phân loại và đưa ra quyết định dự án nào được triển khai, dự án nào phải điều chỉnh, dự án nào phải dừng lại.
Tuy nhiên thời gian qua. Một số địa phương chưa thực sự quan tâm chỉ đạo, chưa kiên quyết tạm dừng hoặc dừng các dự án không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch hóa mà thị trường đang cần theo đánh giá của Bộ Xây dựng là còn chậm và chưa đạt yêu cầu.
2.4.2.2. Nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam
Trải qua hơn 10 năm thị trường bất động sản đầy biến động, khiến giá nhà đất đẩy lên quá cao được ghi nhận cao gấp 25 lần thu nhập của người dân, 5 lần so với khu vực, tăng 100 lần so với 20 năm trước.
Sau quá trình quy hoạch đô thị, quy hoạch khu dân cư, các khu đất trong vùng quy hoạch trở thành các trung tâm và lập tức thu hút các nhà đầu tư mang theo vốn đầu tư lớn. Họ tham gia đấu giá, mua bán đất đai tạo lên cơn sốt về giá đất làm cho không ít người quan tâm đến vấn đề này và đất ở khu vực quy hoạch trở lên có giá trị. Đồng thời khi kinh tế xã hội phát triển, cuộc sống của người dân được cải thiện, họ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở,… khi đó dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai mà trong một thời gian ngắn có thể kiếm được nguồn lợi rất lớn khi bán lại cho người khác có nhu cầu thì muốn đầu tư tiếp trở lên lớn hơn. Đây là lí do xuất hiện hiện tượng đầu cơ của nhiều cá nhân có nhu cầu kiếm lợi. Khi cung không đủ cầu khiến cho giá đất cao lên và ngược lại.
Trong sự biến động to lớn đó thì vai trò quản lí của Nhà nước trong lĩnh vực quản lí đất đai nói chung và quản lí giá đất nói riêng là vô cùng cấp bách và quan trọng. Mặc dù vậy sự quản lí của Nhà nước về đất đai vẫn chưa thật sự có hiệu quả, xuất hiện nhiều kẽ hở khiến nhiều cá nhân thiếu ý thức tìm kiếm nguồn lợi riêng cho bản thân. Hoạt động kinh doanh nhà đất còn mang nặng tính tự phát, chưa thu hút được sự tham gia của các thành phần kinh tế, thiếu sự quản lí đồng bộ của Nhà nước.
Ngoài ra, do cách quản lý lỏng lẻo, thị trường phát triển “nóng” không đi theo hướng bền vững,…đẩy giá BĐS quá cao, thì yếu tố nội tại của nguyên lý thị trường là nhu cầu mua bán, cho thuê bất động sản tại Việt Nam là nhu cầu thật và ngày càng tăng. Điều này cũng góp phần đẩy giá trị BĐS ở Việt Nam tăng lên.
Do không nghiên cứu kỹ thị trường và sử dụng vốn vay ngân hàng quá mức. Nhà đầu tư kinh doanh bất động sản chạy theo lợi nhuận tập trung đầu tư xây dựng căn hộ cao cấp từ đó gây đóng băng thị trường bất động sản.
Hệ quả là những năm gần đây, giá nhà đất liên tục giảm, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã bị lỗ nặng thậm chí phải phá sản.