phường Ngô Quyền qua từng năm từ 2011 - 2013
So sánh giá đất do nhà nước quy định với giá đất thị trường của phường Ngô Quyền năm 2011
Bảng 4.5: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các tuyến đường trên địa bàn phường Ngô Quyền năm 2011
Đơn vị tính: 1000đ/m² STT Vị trí Năm 2011 Chênh lệch Giá quy định Giá thị trường Giá Tỉ lệ (lần)
1 Từ cầu Mỹ Độ đến đường Quang
Trung 7.000 24.000 17.000 3,4
2 Từ đường Quang Trung đến
đường Hùng Vương 8.500 26.000 17.500 3,1 3 Khu dân cư dãy 2,3,4 5.000 20.000 15.000 4,0
4 Phố Yết Kiêu 7.000 24.500 17.500 3,5
5 Đường Trần Quốc Toản 7.000 23.000 16.000 3,3 6 Từ đường Xương Giang đến
đường Lê Lợi 8.000 25.000 17.000 3,1 7 Từ đường Nguyễn Văn Cừ đến
đường Nguyễn Thị Minh Khai 10.000 27.000 17.000 2,7 8 Đường Nguyễn Cao 5.500 18.500 13.000 3,4
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra)
Trong năm 2011, giá đất thị trường phường Ngô Quyền cao hơn hẳn so với giá nhà nước quy định. Đặc biệt, đoạn đường phố Yết Kiêu, giá ở đây tuy chưa phải là cao nhất nhưng lại có sự chênh lệch rất nhiều so với giá nhà nước quy định 17.5 triệu đồng vào khoảng 3,5 lần. Và đoạn từ đường Nguyễn Văn Cừ đến đường Nguyễn Thị Minh Khai có giá thị trường là cao nhất 27 triệu đồng, nhưng so với giá nhà nước quy định thì giá thị trường có sự chênh lệch là 2,7 lần, từ bảng 4.5 ta thấy rõ sự chênh lệch trong địa bàn phường rất cao nằm từ khoảng 2,7 lần đến 4,0 lần, điều
này cho thấy nhu cầu sử dụng đất của người dân trong năm 2011 trên địa bàn phường có xu hướng tăng.
So sánh giá đất do nhà nước quy định với giá đất thị trường của phường Ngô Quyền năm 2012.
Bảng 4.6: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các tuyến đường trên địa bàn phường Ngô Quyền năm 2012
Đơn vị tính: 1000đ/m² STT Vị trí Năm 2012 Chênh lệch Giá quy định Giá thị trường Giá Tỉ lệ (lần) 1
Từ cầu Mỹ Độ đến đường Quang
Trung 10.000 24.000 14.000 2,4
2
Từ đường Quang Trung đến đường
Hùng Vương 12.000 26.000 14.000 2,2
3 Khu dân cư dãy 2,3,4 7.000 20.000 13.000 2,9
4 Phố Yết Kiêu 10.000 24.500 14.500 2,5
5 Đường Trần Quốc Toản 10.000 23.000 13.000 2,3 6
Từ đường Xương Giang đến
đường Lê Lợi 11.000 25.000 14.000 2,3 7
Từ đường Nguyễn Văn Cừ đến
đường Nguyễn Thị Minh Khai 14.000 27.000 13.000 1,9 8 Đường Nguyễn Cao 8.000 18.500 10.500 2,3
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra)
Năm 2012 giá đất trên địa bàn phường theo quy định của nhà nước và giá trên thị trường đều rất cao. Vị trí có mức giá cao nhất năm 2012 là đoạn từ đường Nguyễn Văn Cừ đến đường Nguyễn Thị Minh Khai, ở khu vực này giá nhà nước và giá thị trường có sự chênh lệch là 13 triệu/m2
. Tuy nhiên đây chưa phải là sự chênh lệch lớn nhất mà ở một số tuyến đường khác như từ đường Xương Giang đến đường Lê Lợi, hay trên phố Yết Kiêu có sự chênh lệch là 14 - 14,5 triệu đồng/m2. Nhìn chung năm 2012 giá đất do nhà nước quy định so với giá thực tế trên thị trường tại phường Ngô Quyền có sự chênh lệch lớn (giao động từ 1,9 lần - 2,9 lần), điều đó gây khó khăn
cho công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và các dự án Bồi thường giải phóng mặt bằng tại phường.
So sánh giá đất do nhà nước quy định với giá đất thị trường của phường Ngô Quyền năm 2013.
Bảng 4.7: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các tuyến đường trên địa bàn phường Ngô Quyền năm 2013
Đơn vị tính: 1000đ/m² STT Vị trí Năm 2013 Chênh lệch Giá quy định Giá thị trường Giá Tỉ lệ (lần)
1 Từ cầu Mỹ Độ đến đường Quang
Trung 7.000 16.000 9.000 2,3
2 Từ đường Quang Trung đến
đường Hùng Vương 12.500 25.000 12.500 2,0 3 Khu dân cư dãy 2,3,4 7.000 21.500 14.500 3,1
4 Phố Yết Kiêu 10.000 24.000 14.000 2,4
5 Đường Trần Quốc Toản 7.000 21.500 14.500 3,1 6 Từ đường Xương Giang đến
đường Lê Lợi 8.000 17.000 9.000 2,1 7 Từ đường Nguyễn Văn Cừ đến
đường Nguyễn Thị Minh Khai 10.000 25.000 15.000 2,5 8 Đường Nguyễn Cao 5.500 14.000 8.500 2,5
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra)
Giá đất các tuyến đường trên địa bàn phường năm 2013 có sự chênh lệch khá cao, đặc biệt là các khu vực đất quy hoạch gần các khu vui chơi giải trí và nằm gần tuyến đường Nguyễn Thị Lưu được mở rộng như khu dân cư dãy 2,3,4; đường Trần Quốc Toản có mức chênh lệch giữa giá đất thị trường so với mức giá do nhà nước quy định là 3,1 lần. Tuy nhiên giá đất trên tuyến đường từ đường Nguyễn Văn Cừ đến đường Nguyễn Thị Minh Khai vẫn có giá cao nhất là 25 triệu đồng/m². Qua bảng trên cho thấy mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá do nhà nước quy định dao động rất lớn ( giao động từ 2,0 - 3,1 lần). Tuy giá đất nhà nước quy định có xu hướng giảm nhưng giá đất
trên thị trường vẫn ở mức giá cao, chính vì vậy mà có sự chênh lệch lớn giữa hai loại giá trên.
4.2.2.4. So sánh giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường của phường Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013 phường Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013
Giai đoạn 2011 - 2013, giá đất trên thị trường so với giá nhà nước quy định trên địa bàn phường Ngô Quyền có sự chênh lệch khá cao (giao động từ 2,4 - 3,3 lần), năm 2012 là năm có mức chênh lệch lớn nhất so với năm 2011 và 2013, có những vị trí có mức chênh lệch lên đến 4,0 lần (khu dân cư dãy 2,3,4), thấp nhất cũng chênh lệch là 2,7 lần (Từ đường Nguyễn Văn Cừ đến đường Nguyễn Thị Minh Khai). Tính bình quân hệ số chênh lệch giá đất bán trên thị trường so với giá đất quy định ở giai đoạn này trên tuyến đường Khu dân cư dãy 2,3,4 là cao nhất với 3,3 lần, thấp nhất là giá đất đoạn đường từ Nguyễn Văn Cừ đến đường Nguyễn Thị Minh Khai với 2,4 lần. Giá đất trên tuyến đường từ Nguyễn Văn Cừ đến đường Nguyễn Thị Minh Khai trong 3 năm đều có giá cao nhất, lý do là vì đoạn đường này thuận tiện cho các dịch vụ kinh doanh, buôn bán, đảm bảo an ninh trật tự, tuy nhiên tuyến đường này nằm trong diện quy hoạch trước nên hầu hết đã đi vào ổn định, ít có giao dịch. Còn đối với một số tuyến đường như: Khu dân cư dãy 2,3,4; đường Trần Quốc Toản lại có sự chênh lệch cao, có thể thấy sự ảnh hưởng của các dự án quy hoạch, dự án nâng cấp đến vị trí có dự án, khiến khả năng sinh lời tại đây cao hơn một số vị trí khác, người dân có đất thì không có nhu cầu bán, nếu có bán thì bán với giá rất cao.
Kết quả so sánh về giá đất trên thị trường cùng với giá đất do tỉnh Bắc Giang quy định cho phường Ngô Quyền được thể hiện tại bảng 4.8
Bảng 4.8: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các tuyến đường trên địa bàn phường Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013
Đơn vị tính: 1000đ/m² STT Vị trí Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Chênh lệch bình quân Giá quy định Giá thị trường Chênh lệch (lần) Giá quy định Giá thị trường Chênh lệch (lần) Giá quy định Giá thị trường Chênh lệch (lần)
1 Từ cầu MỹĐộđến đường Quang Trung 7.000 24.000 3,4 10.000 24.000 2,4 7.000 16.000 2,3 2,7 2 Từđường Quang Trung đến đường Hùng
Vương 8.500 26.000 3,1 12.000 26.000 2,2 12.500 25.000 2,0 2,4
3 Khu dân cư dãy 2,3,4 5.000 20.000 4,0 7.000 20.000 2,9 7.000 21.500 3,1 3,3
4 Phố Yết Kiêu 7.000 24.500 3,5 10.000 24.500 2,5 10.000 24.000 2,4 2,8
5 Đường Trần Quốc Toản 7.000 23.000 3,3 10.000 23.000 2,3 7.000 21.500 3,1 2,9 6 Từđường Xương Giang đến đường Lê
Lợi 8.000 25.000 3,1 11.000 25.000 2,3 8.000 17.000 2,1 2,5
7 Từđường Nguyễn Văn Cừđến đường
Nguyễn Thị Minh Khai 10.000 27.000 2,7 14.000 27.000 1,9 10.000 25.000 2,5 2,4
8 Đường Nguyễn Cao 5.500 18.500 3,4 8.000 18.500 2,3 5.500 14.000 2,5 2,8
4.2.3. Đánh giá tình hình biứn đứng giá đứt trên đứa bàn phứứng Ngô Quyứn qua ý kiứn cứa ngứứi dân và cán bứ quứn lí.
4.2.3.1. Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường Ngô Quyền qua ý kiến của người dân. qua ý kiến của người dân.
Để đánh giá thực trạng và tìm ra nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn phường Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013 tôi tiến hành công tác phỏng vấn người dân thông qua bộ phiếu điều tra để có kết quả khách quan nhất.
Sau đây là bảng tổng hợp kết quả từ quá trình điều tra người dân trên các tuyến đường chính của phường Ngô Quyền:
Bảng 4.9: Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường Ngô Quyền qua ý kiến của người dân
STT Tiêu chí đánh giá Đồng ý Không đồng ý Số lượng (người) Tỷ lệ (%) Số lượng (người) Tỷ lệ (%) 1
Tìm hiểu về khung giá đất do UBND tỉnh ban hành cho phường các năm.
25 78,1 7 21,9
2 Giá đất trên thị trường phù hợp
với thu nhập của người dân 23 71,9 9 28,1
3
Hiện gia đình có nhu cầu về đất 15 46,9
17 53,1
- Đất ở 11 73,3
- Đất sản xuất, kinh doanh 4 26,7 4 Các giao dịch về đất đều được
thông qua UBND phường 32 100 0 0
5 Trên địa bàn phường có hiện
tượng đầu cơ đất. 15 46,9 17 53,1
6
Xu hướng giá đất trên địa bàn phường trong vài năm tới Tăng Giảm Bình ổn 22 68,8 0 0 2 6,2 0 0 8 25 0 0 7
Các dự án trên địa bàn phường có ảnh hưởng tích cực đến biến động giá theo hướng tích cực.
32 100 0 0
Qua phỏng vấn chủ sử dụng đất ta thấy số lượng người dân tìm hiểu khung giá đất do UBND tỉnh ban hành là 25 người chiếm 78,1% tổng số người được điều tra. Còn lại 7 người cho biết là không tìm hiểu và trong số 7 người này có 2 người là đối tượng lao động tự do, lí do đưa ra là quá tập trung vào công việc của mình nên dành rất ít thời gian cho việc khác.
Đối với giá đất theo quy định của UBND tỉnh ban hành cho phường thì những người khi được hỏi đều đồng ý mức giá như vậy là phù hợp, tuy nhiên có 9 người chiếm 28,1% tổng số người điều tra cho rằng giá đất bán theo thị trường hiện nay không phù hợp với thu nhập của người dân. Nhóm công nhân viên chức cho rằng nếu chỉ với đồng lương hàng tháng mình nhận được mà không có thêm nguồn hỗ trợ nào thì để mua được một lô đất là không phù hợp. Còn lại 71,9% số người đồng ý giá đất trên thị trường là phù hợp và họ chủ yếu là những hộ gia đình có thêm nguồn thu từ sản xuất, kinh doanh dịch vụ.
Với 32 người được điều tra thì có đến 15 người (chiếm 46,9% tổng số người điều tra) nói có nhu cầu mua thêm đất. Trong đó:
Nhu cầu về đất ở là 11 người chiếm 73,3% số người có nhu cầu mua thêm đất. Lí do là để cho con cái ở
Nhu cầu về đất để làm cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ có 4 người chiếm 26,7% tổng số người có nhu cầu về đất. Những người này cho rằng nguồn lợi khi kinh doanh dịch vụ : shop quần áo, may mặc, sửa chữa ô tô - xe máy, cửa hàng ăn nhanh, cafe,… đem lại nguồn lợi đáng kể nên họ muốn có đất để đáp ứng các hoạt động này. Một số lại có xu hướng đầu cơ đất với mong muốn sẽ bán lại với giá cao hơn.
Còn lại 17 người không có nhu cầu mua thêm đất chiếm 53,1% tổng số người điều tra. Lý do của họ là họ cảm thấy điều kiện sống của họ hiện tại rất tốt và đã có nguồn kinh tế ổn định, đảm bảo cho cuộc sống của họ. Ngoài ra có những hộ cho rằng nguồn thu nhập của họ không đủ để mua thêm đất hoặc họ đã có dự trữ cho con cái từ trước nên không phát sinh nhu cầu.
Qua phỏng vấn ta thấy 100% người được điều tra đều nói rằng quá trình xử lí công việc của cán bộ quản lí đất đai của phường làm việc khá tốt. Các thủ tục liên quan đến đất đai đều được thông qua UBND phường. Cán bộ quản lý có nhiều kinh nghiệm thực tế trong quá trình làm việc trực tiếp với
dân, giúp giải quyết các công việc một cách nhanh chóng và đúng với quy định của Nhà nước.
Trong tổng số 32 người, có 15 người chiếm 46,9% tổng số người điều tra cho rằng hiện nay trên thị trường vẫn đang diễn ra hiện tượng đầu cơ đất, họ cho rằng giá đất sẽ tăng lên chính là lí do cho hiện tượng này, tuy nhiên đa số cho rằng việc đầu cơ còn ít và chưa sôi động, 17 người chiếm 53,1% còn lại lại cho rằng hiện tượng đầu cơ đất còn đang đóng băng, lí do cho rằng giá đất trong tương lai gần chưa đem lại lợi nhuận và có thể đem lại rủi ro cho việc đầu cơ đất.
Xu hướng giá đất trên địa bàn phường trong vài năm tới được chia làm 3 xu hướng, trong đó có 22 người chiếm 68,8% cho rằng giá đất sẽ tăng; 2 người chiếm 6,2% lại cho rằng giá đất có xu hướng giảm và số còn lại là 8 người đồng ý với xu hướng giá đất vẫn sẽ bình ổn trong tương lai gần.
Về dự án quy hoạch lại một số khối cơ quan, mở rộng tuyến đường Nguyễn Thị Lưu và đặc biệt là dự án xây dựng công viên trung tâm, quảng trường thành phố thì người dân tại đây tỏ ra hào hứng và tất cả đều cho rằng việc này đánh dấu một bước tiến lớn của thành phố Bắc Giang, thúc đẩy mạnh mẽ sự phát triển về kinh tế, xã hội, dịch vụ của thành phố nói chung và của phường Ngô Quyền nói riêng. Khi ấy vị thế của phường càng được đảm bảo hơn do đó việc biến động giá đất tại đây về sau sẽ sôi động hơn nữa.
4.2.3.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường Ngô Quyền qua ý kiến của cán bộ quản lý. qua ý kiến của cán bộ quản lý.
Để có được đánh giá khách quan và chính xác về tình hình đất đai trên địa bàn phường, tôi đã tiến hành phỏng vấn trực tiếp cán bộ địa chính phường, tôi đã thu được những ý kiến như sau:
- Ý kiến về giá đất tại phường:
Giá đất trên địa bàn phường Ngô Quyền tuy chưa có giá cao nhất nhưng so với thị trường đất đai trên địa bàn thành phố cũng được coi là vị trí co giá cao, lý do là:
Vị trí, điều kiện giao thông thuận tiện cho sản xuất, kinh doanh dịch vụ, đảm bảo trật tự an toàn xã hội.
Nằm ở trung tâm thành phố, khu vui chơi giải trí, trường học, bệnh viện, các khối cơ quan Nhà nước.
Khu dịch vụ, khu vui chơi giải trí trên địa bàn phường rất phong phú, đa dạng đáp ứng được nhu cầu của người dân.
Giá đất trên địa bàn phường tuy cao và tăng rất mạnh trong năm 2011 - 2012 nhưng hiện tượng chững giá trong giai đoạn 2012 - 2013 rất rõ rệt. Nguyên nhân chính là do xuất hiện nhiều dự án mở rộng đất đai trên địa bàn thành phố nói chung và trên địa bàn phường nói riêng. Đất đai được mở rộng đồng nghĩa với giá đất tại khu vực mới sẽ có giá hợp lí hơn mà vẫn đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của người dân. Cho nên trên thị trường đất đai, giá đất đã được giảm nhiệt rất mau, hiện tượng đầu cơ đất không còn nhiều.
Hiện nay, thị trường BĐS trên cả nước đang có những chuyển biến tích cực, tại tỉnh Bắc Giang thị trường BĐS hoạt động tuy đang chững lại nhưng vẫn giữ mức ổn định. Những nơi có hoạt động mua bán sôi nổi thường tập