Pháp Luật Về Sàn Giao Dịch Bất Động Sản

Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT - - LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT KHÓA 33 (2007 – 2011) Đề tài: PHÁP LUẬT VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Giáo viên hướng dẫn: Thạc sĩ: Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ mơn: Luật Hành Chính Cần Thơ, 04/2011 Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thanh Giàu MSSV : 5075260 Lớp Tư Pháp – K33 Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only Pháp luật sàn giao dịch bất động sản Luận văn tốt nghiệp LỜI CẢM ƠN - Qua bốn năm học tập trường, em trang bị kiến thức qua truyền đạt tận tình q Thầy, Cơ Đây hành trang q báo vững cho em bước vào đời Không truyền đạt kiến thức giảng đường, kinh nghiệm sống làm việc nghiêm túc mà Thầy, Cơ cịn giúp em nghiên cứu đề tài khoa học, để từ em có hội để nâng cao hiểu biết Bằng nổ lực học tập, nghiên cứu với tận tình mà q Thầy, Cơ trường Đại Học Cần Thơ nói chung q Thầy Cơ Khoa Luật nói riêng, đặc biệt hướng dẫn tận tâm nhiệt tình Nguyễn Thị Thanh Xn giúp em hồn thành luận văn tốt nghiệp đề tài Pháp Luật Về Sàn Giao Dịch Bất Động Sản cách tốt Không hướng dẫn đề tài khoa học mà Cơ cịn động viên tạo điều kiện thuận lợi cho em lúc em gặp khó khăn suốt thời gian làm luận văn Từ kiến thức, kinh nghiệm động viên chia sẻ Cô giúp em có thêm niềm tin nghị lực để em hoàn thành luận văn cách tốt mà có lúc em ngỡ khơng vượt qua để hồn thành luận văn Vì em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành sâu sắc đến quý Thầy, Cô Đặc biệt Cô Nguyễn Thị Thanh Xuân tận tình hướng dẫn, bảo giúp em hồn thành luận văn Vì em xin gửi lời chúc đến Cô Nguyễn Thị Thanh Xn tồn thể q Thầy, Cơ trường dồi sức khỏe luôn thành công công tác giảng dạy, sống, nghiệp trồng người Qua em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Cha, Mẹ em người ln bên em, chăm sóc, động viên ủng hộ em lúc em gặp khó khăn, thử thách để từ em đủ sức khỏe, niềm tin nghị lực sống để em hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, đồng thời gửi lời cảm ơn đến bạn bè giúp đỡ em, động viên chia em suốt thời gian làm luận văn Em xin chân thành cảm ơn./ Sinh viên thực Nguyễn Thanh Giàu GVHD: Th.s Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Thanh Giàu Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only Pháp luật sàn giao dịch bất động sản Luận văn tốt nghiệp Nhận Xét Của Giáo Viên Hướng Dẫn - Cần Thơ, ngày….tháng ….năm 2011 GVHD: Th.s Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Thanh Giàu Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only Pháp luật sàn giao dịch bất động sản Luận văn tốt nghiệp Nhận Xét Của Giáo Viên Phản Biện - Cần Thơ, ngày….tháng ….năm 2011 GVHD: Th.s Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Thanh Giàu Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only Luận văn tốt nghiệp Pháp luật sàn giao dịch bất động sản MỤC LỤC Trang LỜI NÓI ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu .2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu .2 Bố cục luận văn NỘI DUNG CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN .4 1.1 Một số khái niệm 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm vai trò bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.1.1.3 Vai trò bất động sản 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm, chức vai trò sàn giao dịch 1.1.2.1 Khái niệm sàn giao dịch bất động sản 1.1.2.2 Đặc điểm sàn giao dịch bất động sản 12 1.1.2.3 Chức sàn giao dịch bất động sản .12 1.1.2.4 Vai trò sàn giao dịch bất động sản .13 1.2 Kinh doanh bất động sản qua sàn giao dịch 14 1.3 Tính tất yếu việc hình thành sàn giao dịch bất động sản .15 1.4 Lịch sử hình thành phát triển sàn giao dịch bất động sản .17 GVHD: Th.s Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Thanh Giàu Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only Luận văn tốt nghiệp Pháp luật sàn giao dịch bất động sản CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ SỰ HÌNH THÀNH, HOẠT ĐỘNG VÀ SỰ QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 19 2.1 Những quy định pháp luật sàn giao dịch bất động sản 19 2.1.1 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản 20 2.1.2 Thủ tục thành lập sàn giao dịch bất động sản .21 2.1.2.1 Hồ sơ thành lập sàn giao dịch bất động sản .22 2.1.2.2 Về trình tự cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh 24 2.1.3 Nguyên tắc tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản 24 2.1.4 Mơ hình tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản 25 2.2 Quy chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản 25 2.3 Hoạt động sàn giao dịch bất động sản 27 2.3.1 Hoạt động mua bán nhà cơng trình xây dựng 27 2.3.1.1 Ngun tắc mua bán nhà cơng trình xây dựng 27 2.3.1.2 Điều kiện mua bán nhà cơng trình xây dựng 28 2.3.1.3 Quyền nghĩa vụ bên tham gia hoạt động mua bán nhà công trình xây dựng 28 2.3.2 Hoạt động cho thuê sàn giao dịch bất động sản .30 2.3.2.1 Hoạt động cho thuê sàn giao dịch bất động sản 30 2.3.2.2 Hoạt động thuê mua sàn giao dịch bất động sản 34 2.3.3 Hoạt động chuyển nhượng sàn giao dịch bất động sản 37 2.3.3.1 Chuyển nhượng tồn dự án khu thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp 37 2.3.3.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 40 2.3.4 Hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai .42 2.4 Chế tài xử phạt sàn giao dịch bất động sản .45 2.5 Sự quản lý Nhà nước sàn giao dịch bất động sản 45 GVHD: Th.s Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Thanh Giàu Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only Luận văn tốt nghiệp Pháp luật sàn giao dịch bất động sản CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CHUNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NƯỚC TA HIỆN NAY, MỘT SỐ SÀN TIÊU BIỂU TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ VÀ KIẾN NGHỊ ĐỂ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 49 3.1 Thực trạng chung sàn giao dịch bất động sản nước ta 49 3.2 Một số sàn giao dịch bất động sản tiêu biểu Thành Phố Cần Thơ 53 3.2.1 Sàn giao dịch bất động sản Mekong Land 53 3.2.1.1 Giới thiệu khái quát 53 3.2.1.2 Mơ hình cấu tổ chức sàn giao dịch 53 3.2.1.3 Thực trạng hoạt động sàn giao dịch 55 3.2.2 Sàn giao dịch bất động sản) 55 3.2.2.1 Giới thiệu khái quát 55 3.2.2.2 Mơ hình cấu tổ chức 57 3.2.2.3 Thực trạng hoạt động sàn giao dịch bất động sản 58 3.3 Nhận xét hai sàn giao dịch 59 3.4 Đề xuất kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hoạt động sàn giao dịch bất động sản 60 KẾT LUẬN 68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC – CÁC BIỂU MẪU GVHD: Th.s Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Thanh Giàu Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only LỜI NÓI ĐẦU Lý chọn đề tài Sau đất nước chuyển từ kinh tế tự cung tự cấp sang kinh tế chế thị trường nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa, mở bước ngoặt vô quan trọng, làm cho kinh tế phát triển nhanh chóng vượt bậc Tuy nhiên, kinh tế thị trường nước ta phát triển chưa đồng Các thị trường mang yếu tố đầu vào như: Thị trường khoa học, thị trường công nghệ, mà đặc biệt thị trường bất động sản… Phát triển cịn yếu Chính phát triển không vững thị trường bất động sản làm cho kinh tế cân đối phát triển thiếu ổn định Khơng dừng lại cịn gây tác động xấu cho mơi trường đầu tư phát triển nước ta Sự tồn phát triển không vững thị trường bất động sản nước ta do: Chưa nhận thức mức đất đai tài sản đặc biệt quốc gia, nguồn nội lực quan trọng nguồn vốn to lớn đất nước Để khắc phục hạn chế Nghị đại hội Đảng tồn quốc lần thứ IX rõ cần đẩy nhanh phát triển bền vững thị trường bất động sản nhằm góp phần phát triển hồn thiện yếu tố đầu vào trình sản xuất Để góp phần phát triển hồn thiện thị trường bất động sản năm 2006 Nhà nước ta cho đời Luật kinh doanh bất động sản Nghị định 153/2007/ NĐ-CP, Thông tư 13/2008/ TT- BXD Nghị định 23/2009/NĐ-CP nhằm điều chỉnh hoạt động thúc đẩy thị trường kiểm soát làm cho giao dịch bất động sản phát triển nhanh chóng, lành mạnh theo khn khổ pháp lý Từ giúp cho kinh tế phát triển thật bền vững Không dừng lại mà cuối năm 2008 với mạnh dạn đột phá số doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản trình Bộ xây dựng đứng thành lập sàn giao dịch bất động sản để từ giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, thông tin bất động sản niêm yết công khai minh bạch, nhu cầu giao dịch bất động sản thực nhanh chóng dễ dàng Ngồi cịn giúp cho Nhà nước dễ kiểm sốt thơng tin kiểm soát thị trường, hạn chế giao dịch ngầm làm cho thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế, làm thất nguồn thu thuế từ lĩnh vực Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only Luận văn tốt nghiệp Pháp luật sàn giao dịch bất động sản Bên cạnh tính ưu việt mà mang lại có tồn đáng lo ngại Bởi vì, quản lý Nhà nước sàn giao dịch bất động sản chưa chặt chẽ dẫn đến việc làm sai phạm, phản tác dụng sàn giao dịch bất động sản Vì vậy, vấn đề quản lý Nhà nước điều kiện thành lập hoạt động sàn giao dịch bất động sản cho hiệu vấn đề quan quan trọng cấp thiết Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề này, người viết chọn đề tài: “ Pháp luật sàn giao dịch bất động sản” làm luận văn tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu Thơng qua việc tìm hiểu, nghiên cứu quy định pháp luật để tìm ưu điểm, nhược điểm điều kiện thành lập, nội dung hoạt động quản lý Nhà nước sàn giao dịch bất động sản Bên cạnh đó, người viết tìm hiểu thực trạng hoạt động sàn giao dịch bất động sản địa bàn Thành phố Cần Thơ, tìm hiểu ưu hạn chế sàn so với quy định pháp luật, để từ đưa kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện thành lập, nội dung hoạt động quản lý Nhà nước sàn giao dịch bất động sản thực tế Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu điều kiện thành lập, số hoạt động sàn giao dịch là: Hoạt động mua bán, hoạt động cho thuê (bao gồm hoạt động cho thuê cho thuê mua); hoạt động chuyển nhượng; hoạt động mua bán chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai; quản lý Nhà nước sàn giao dịch bất động sản thực trạng hoạt động số sàn tiêu biểu Thành phố Cần Thơ Phương pháp nghiên cứu Trong trình viết luận văn, người viết dựa nguyên tắc ngành Luật kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật nhà ở, Luật doanh nghiệp Ngồi người viết tiếp cận góc độ lý luận: Các vấn đề pháp lý xem xét, đánh giá nhờ vào việc sử dụng phương pháp tổng hợp, phân tích luật viết, so sánh, đối chiếu, tổng hợp, suy luận vấn đề nêu luận văn GVHD: Th.s Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Thanh Giàu Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only Luận văn tốt nghiệp Pháp luật sàn giao dịch bất động sản Tiếp cận góc độ thực tiễn: Các thơng tin thu thập thông qua áp dụng phương pháp thu thập phân tích vấn đề, liệu có liên quan Qua người viết đưa kiến nghị hồn thiện pháp luật sàn giao dịch bất động sản hành Bố cục luận văn Luận văn gồm có phần sau: Lời nói đầu, nội dung, phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục (các biểu mẫu) Trong nội dung chia làm chương: - Chương 1: Khái quát chung sàn giao dịch bất động sản - Chương 2: Quy định pháp luật hình thành, hoạt động quản lý Nhà nước sàn giao dịch bất động sản - Chương 3: Thực trạng chung sàn giao dịch bất động sản nước ta nay, số sàn tiêu biểu Thành phố Cần Thơ kiến nghị để hoàn thiện quy định pháp luật sàn giao dịch bất động sản Sinh viên thực Nguyễn Thanh Giàu GVHD: Th.s Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Thanh Giàu Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only Pháp luật sàn giao dịch bất động sản Luận văn tốt nghiệp Hình thức hạch tốn (đánh dấu X vào thích hợp): Hạch tốn độc lập Hạch tốn phụ thuộc Năm tài chính: Áp dụng từ ngày … /… đến ngày … /… (Ghi ngày, tháng bắt đầu kết thúc niên độ kế toán) Tổng số lao động (dự kiến): …………………………………………….…… Đăng ký xuất (Có/Khơng): …………………………………… ……… Tài khoản ngân hàng, kho bạc (nếu có thời điểm kê khai): Tài khoản ngân hàng: …………………………………………………… … Tài khoản kho bạc: …………………………………………………… …… Các loại thuế phải nộp (đánh dấu X vào thích hợp): Giá trị gia tăng Tiêu thụ đặc biệt Thuế xuất, nhập Tài nguyên Thu nhập doanh nghiệp Môn Tiền thuê đất Phí, lệ phí Thu nhập cá nhân Khác 10 Ngành, nghề kinh doanh chính[1]: …………………………………………… ……………………………………………………………………………… … GVHD: Th.s Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Thanh Giàu Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only Luận văn tốt nghiệp Pháp luật sàn giao dịch bất động sản 10 Thông tin doanh nghiệp bị chia, bị tách, bị hợp nhất, chuyển đổi (chỉ kê khai trường hợp thành lập công ty sở chia, tách, hợp nhất, chuyển đổi loại hình doanh nghiệp): i) Tên doanh nghiệp (ghi chữ in hoa): Mã số doanh nghiệp/Mã số thuế: Số Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (chỉ kê khai khơng có mã số doanh nghiệp/mã số thuế): ii) Tên doanh nghiệp (ghi chữ in hoa): Mã số doanh nghiệp/Mã số thuế: Số Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (chỉ kê khai khơng có mã số doanh nghiệp/mã số thuế): Tôi cam kết: - Bản thân không thuộc diện quy định khoản Điều 13 Luật Doanh nghiệp; - Trụ sở thuộc quyền sở hữu/quyền sử dụng hợp pháp cơng ty sử dụng mục đích theo quy định pháp luật; - Chịu trách nhiệm trước pháp luật tính hợp pháp, xác trung thực nội dung đăng ký doanh nghiệp Các giấy tờ gửi kèm: - Danh sách thành viên công ty; -………………… -………………… GVHD: Th.s Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Thanh Giàu Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only Luận văn tốt nghiệp Phụ lục số - Pháp luật sàn giao dịch bất động sản Giấy đề nghị đăng ký kinh doanh công ty trách nhiệm hữu hạn thành viên CỘNG HOÀ Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc -GIẤY ĐỀ NGHỊ ĐĂNG KÝ KINH DOANH CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN MỘT THÀNH VIÊN Kính gửi: Phịng đăng ký kinh doanh Tôi là: (ghi rõ họ tên chữ in hoa) Nam/Nữ: Chức danh: Sinh ngày: ./ ./ .Dân tộc: Quốc tịch: Chứng minh nhân dân (hoặc Hộ chiếu) số: Ngày cấp: / ./ Cơ quan cấp: Giấy tờ chứng thực cá nhân khác (nếu khơng có giấy chứng minh nhân dân) Số giấy chứng thực cá nhân: Ngày cấp: ./ / Cơ quan cấp: … Nơi đăng ký hộ thường trú: .… Chỗ tại: GVHD: Th.s Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Thanh Giàu Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only Luận văn tốt nghiệp Pháp luật sàn giao dịch bất động sản Điện thoại: Fax: Email: Website: Đại diện theo pháp luật công ty Đăng ký kinh doanh công ty TNHH thành viên với nội dung sau: Tên công ty viết tiếng Việt: (ghi chữ in hoa) … Tên cơng ty viết tiếng nước ngồi (nếu có): Tên cơng ty viết tắt (nếu có): Tên chủ sở hữu: (ghi chữ in hoa) Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh/Quyết định thành lập số: Do: Cấp ngày: / / Địa trụ sở chính: Điện thoại: Fax: Email: Website: Mơ hình tổ chức cơng ty (Hội đồng thành viên, Chủ tịch công ty): ……………………………………… …… Địa trụ sở chính: … Điện thoại: Fax: … Email: Website: Ngành, nghề kinh doanh: STT Tên ngành GVHD: Th.s Nguyễn Thị Thanh Xuân Mã ngành (theo phân SVTH: Nguyễn Thanh Giàu Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only Pháp luật sàn giao dịch bất động sản Luận văn tốt nghiệp ngành kinh tế quốc dân) Vốn điều lệ: …… Vốn pháp định (đối với ngành, nghề kinh doanh phải có vốn pháp định: Tên, địa chi nhánh: Tên, a ch v n phòng i di n: ……………………………………………………… Tên, địa địa điểm kinh doanh: ……………………………………………… Tôi cam kết: - Không thuộc diện quy định khoản Điều 13 Luật Doanh nghiệp - Trụ sở thuộc quyền sở hữu/quyền sử dụng hợp pháp công ty; - Chịu trách nhiệm hồn tồn trước pháp luật tính hợp pháp, xác, trung thực nội dung hồ sơ đăng ký kinh doanh - Không vi phạm Điều Luật Giao thơng đường sử dụng lịng, lề đường; có nơi để xe quy định cho khách hàng địa chỉ: … , ngày tháng năm ĐẠI DIỆN THEO PHÁP LUẬT CỦA CÔNG TY Kèm theo Giấy đề nghị đăng (Ký ghi rõ họ tên) ký kinh doanh: - - - Có đăng ký đồng thời dấu mã số thuế GVHD: Th.s Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Thanh Giàu Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only Pháp luật sàn giao dịch bất động sản Luận văn tốt nghiệp Phụ lục số - Mẫu hợp đồng thuê nhà Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghia Việt Nam Độc lập - Tự - Hạnh phúc , ngày thỏng nm Hợp đồng thuê nhà (Hợp đồng mẫu) Căn Luật Nhà ngày 29 tháng 11 năm 2005; Căn Nghị định số /2006/NĐ-CP ngày tháng năm Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Chúng gồm: Bên cho thuê nhà (sau gọi tắt Bên cho thuê): - Ông (bà): - Chøc vô: - Sè CMND (Hộ chiếu) :cấp ngày : / / .tại - Đại diện cho: - Địa quan (nhà riêng): - Điện thoại:.Fax: - Tài khoản: Ngân hàng: - M· sè thuÕ: Bên thuê nhà (sau gọi tắt Bên thuê): - Ông (bà): - Chøc vô: - Số CMND (Hộ chiếu):.cấp ngày, - Đại diện cho: - Địa quan ( nhà riªng): - Điện thoại: - M· sè thuÕ: Hai bªn thèng nhÊt ký kết Hợp đồng thuê nhà xà hội dùng cho mục đích để sinh hoạt với nội dung sau: I Đặc điểm nhà Địa nhà ở: CÊp nhµ ë: Tổng diện tích sàn nhà m2, diƯn tÝch chÝnh lµ: m2, diƯn tÝch phơ lµ: m2 Trang thiết bị chủ yếu gắn liền với nhà (nếu có) II Giá cho thuê nhà phương thức toán Giá cho thuê nhà ng/ th¸ng (B»ng ch÷: ) Giá cho thuê đà bao gồm chi phí quản lý, bảo trì vận hành nhà Các chi phí sử dụng điện, nước, điện thoại dịch vụ khác Bên thuê toán cho Bên cung cấp điện, nước, điện thoại quan quản lý dÞch vơ GVHD: Th.s Nguyễn Thị Thanh Xn SVTH: Nguyễn Thanh Giàu Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only Luận văn tốt nghiệp Pháp luật sàn giao dịch bất động sản Ph­¬ng thøc toán: (tiền mặt, chuyển khoản hình thức khác) , trả vào ngày hàng tháng III Thêi ®iĨm giao nhận nhà thời hạn cho thuê nhà Thời điểm giao nhận nhà ngy thỏng nm Thời hạn cho thuê nhà năm ( tháng), kể từ ngày tháng năm đến ngày .tháng năm IV Quyền nghĩa vụ ca Bªn cho thuª Qun cđa Bªn cho thuª: a) Yêu cầu Bên thuê trả đủ tiền thuê nhà thời hạn ghi hp ng; b) Yêu cầu Bên thuê có trách nhiệm việc sửa chữa phần hư hỏng, bồi thường thiệt hại lỗi Bên thuê gây ra; c) Đơn phương chấm dứt thực Hợp đồng thuê nhà Bên thuê nhà có hành vi quy định khoản Điều 103 Luật Nhà ở; d) Bảo trì nhà ở; cải tạo nhà Bên thuê đồng ý; đ) Nhận lại nhà trường hợp chấm dứt Hợp đồng thuê nhà quy định Mục VI Hợp đồng Nghĩa vụ Bên cho thuê: a) Giao nhµ ë với trang thiết bị gắn liền vi nh (nu cú) cho Bên thuê ngày quy định khoản Mục III Hợp đồng này; b) Phổ biến cho Bên thuê quy định quản lý sử dụng nhà ở; c) Bảo đảm quyền sử dụng trọn vẹn phần sử dụng riêng Bên thuê; d) Bảo trì, quản lý vận hành nhà cho thuê theo quy định pháp luật quản lý sử dụng nhà ở, Bên cho thuê không thực việc bảo trì nhà mà gây thiệt hại cho Bên thuê phải bồi thường; đ) Hướng dẫn, đôn đốc Bên thuê thực quy định đăng ký tạm trú V Quyền nghĩa vơ Bªn thuª Qun cđa Bªn thuª: a) Nhận nhà trang thiết bị (nu cú) theo ngày quy định khoản Mục III hợp đồng này; b) Yêu cầu Bên cho thuê sửa chữa kịp thời hư hỏng để bảo đảm an toàn; c) Được tiếp tục thuê theo điều kiện thoả thuận với Bên cho thuê trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà ở; d) Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà Bên cho thuê có hành vi quy định khoản §iỊu 103 cđa Lt Nhµ ë; NghÜa vơ cđa Bên thuê: a) Trả đủ tiền thuê nhà thời hạn ghi Hợp đồng; b) Sử dụng nhà mục đích; giữ gìn nhà có trách nhiệm việc sửa chữa hư hỏng gây ra; c) Chấp hành đầy đủ quy định quản lý sử dụng nhà ở; d) Không chuyển nhượng Hợp đồng thuê nhà cho người khác thuê lại trừ trường hợp Bên cho thuê đồng ý văn bản; đ) Chấp hành quy định giữ gìn vệ sinh môi trường an ninh trật tự khu vực cư trú; e) Giao lại nhà cho Bên cho thuê trường hợp chấm dứt hợp đồng quy định Mục VI Hợp đồng nµy GVHD: Th.s Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Thanh Giàu Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only Luận văn tốt nghiệp Pháp luật sàn giao dịch bất động sản VI ChÊm døt Hỵp đồng thuê nhà Việc chấm dứt Hợp đồng thuê nhà thực trường hợp sau: Thời hạn thuê đà hết; Nhà không còn; Nhà cho thuê phải phá dỡ bị hư hỏng nặng có nguy sập đổ thực quy hoạch xây dựng Nhà nước; Trường hợp quy định khoản Điều 102 ca Luật Nhà ở; Hai bên thoả thuận chấm dứt hợp đồng trước thời hạn VII Các thoả thuận kh¸c (nÕu cã) VIII Cam kÕt cña bên Hai bên cam kết thực nội dung đà ký Trong trình thực phát thấy vấn đề cần thoả thuận hai bên lập thêm phụ lục hợp đồng Nội dung Hợp đồng phụ có giá trị pháp lý hợp đồng Hợp đồng lập thành 04 có giá trị Mỗi bên giữ 01 bản, 01 lưu quan công chứng 01 lưu quan thuế Hợp đồng có giá trị kể từ ngày hai bên ký kết (trường hợp cá nhân cho thuê nhà từ 06 tháng trở lên Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày Hợp đồng công chứng chứng thực)./ Bên thuê nhà (Ký ghi rõ họ tên) Bên cho thuê nhà (Ký ghi rõ họ tên l doanh nghiệp đóng dấu) Chứng nhận công chứng nhà nước (1 ) (hoặc chứng thực y ban nhân dân cÊp cã thÈm qun) Áp dơng ®èi víi tr­êng hợp cá nhân cho thuê nhà từ 06 tháng trở lên, trừ trường hợp quy định điểm a, b d khoản Điều 93 Luật Nhà ë GVHD: Th.s Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Thanh Giàu Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only Pháp luật sàn giao dịch bất động sản Luận văn tốt nghiệp Phụ lục số - (Mẫu đơn xin chuyển nhượng toàn dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng khu cơng nghiệp ) CỘNG HỒ Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc ĐƠN XIN CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN Kính gửi : Uỷ ban nhân dân Tỉnh …………… + Tên doanh nghiệp …………… Địa : Hiện chủ đầu tư dự án : ……………… Thuộc địa bàn xã…………huyện………………tỉnh…………… Đề nghị chuyển nhượng tồn dự án …… với nội dung sau : 1- Tên dự án: 2- Địa điểm : 3- Nội dung Quy mô dự án : 4- Diện tích sử dụng đất : 5- Diện tích đất xây dựng : 6- Tổng mức đầu tư : Trong : Chi phí xây dựng: Chi phí thiết bị: Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư: Chi phí khác: Chi phí quản lý dự án: Chi phí dự phịng: 7- Nguồn vốn đầu tư : 8- Tình hình tiển khai dự án : 9- Lý xin chuyển nhượng : 10- Đề xuất chủ đầu tư là: + Tên chủ đầu tư : Địa chỉ: Năng lực tài chính: Kinh nghiệm: GVHD: Th.s Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Thanh Giàu Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only Luận văn tốt nghiệp Pháp luật sàn giao dịch bất động sản 11- Phương án giải quyền lợi nghĩa vụ khách hàng bên có liên quan: 12- Cam kết : Nơi nhận : - Như - Lưu GVHD: Th.s Nguyễn Thị Thanh Xuân …….Ngày … tháng……Năm …… Chủ đầu tư ( Ghi rõ chức vụ, ký tên, đóng dấu ) SVTH: Nguyễn Thanh Giàu Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only Luận văn tốt nghiệp Pháp luật sàn giao dịch bất động sản Phụ lục số - (Mẫu văn cam kết chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng khu cơng nghiệp) CỘNG HỒ Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập- Tự - Hạnh phúc BẢN CAM KẾT KHI ĐƯỢC NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN Kính gửi : ……………………………………………… Tên doanh nghiệp xin nhận chuyển nhượng dự án: - Địa doanh nghiệp : - Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: Đề nghị nhận chuyển nhượng toàn dự án ……do công ty …… ……….đang làm chủ đầu tư Nếu cấp có thẩm quyền cho phép nhận chuyển nhượng làm chủ đầu tư dự án …… Công ty xin cam kết : - Kế hoạch triển khai tiếp dự án : - Tiến độ : - Nội dung dự án : - Nghĩa vụ khách hàng bên có liên quan: Nơi nhận : - Như trên; - Lưu GVHD: Th.s Nguyễn Thị Thanh Xuân …….Ngày … tháng……Năm …… Chủ đầu tư ( Ghi rõ chức vụ, ký tên, đóng dấu ) SVTH: Nguyễn Thanh Giàu Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only Pháp luật sàn giao dịch bất động sản Luận văn tốt nghiệp Phụ lục số - (Mẫu nội dung chủ yếu hợp đồng chuyển nhượng toàn dự án khu đô thị mới,dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng khu cơng nghiệp) CỘNG HỒ Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc …… , ngày…… tháng…… năm…… HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG TOÀN BỘ DỰ ÁN… Số ……/ HĐKT Căn Luật Kinh doanh bất động sản; Căn Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày … tháng … năm… Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; Căn văn cho phép chuyển nhượng dự án … số … ngày … tháng …năm … Chúng gồm: BÊN CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN (sau gọi tắt Bên chuyển nhượng): - Tên doanh nghiệp: - Ông (bà): - Chức vụ: - Số CMND (Hộ chiếu): Cấp ngày / / , - Địa quan - Điện thoại: Fax: - Tài khoản: Ngân hàng: - Mã số thuế: BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN (sau gọi tắt Bên nhận chuyển nhượng ): - Tên doanh nghiệp: - Ông (bà): - Chức vụ: - Số CMND (Hộ chiếu): Cấp ngày: / / ,tại: GVHD: Th.s Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Thanh Giàu Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only Luận văn tốt nghiệp Pháp luật sàn giao dịch bất động sản - Địa quan : - Điện thoại: - Mã số thuế: Hai bên thống ký kết hợp đồng chuyển nhượng toàn dự án … với nội dung sau: I Nội dung toàn dự án chuyển nhượng: Nội dung dự án phê duyệt Kết thực đến thời điểm chuyển nhượng dự án II Giá chuyển nhượng: III Phương thức toán: (tiền mặt, chuyển khoản hình thức khác)………… , đó: - Trả lần đầu là:…………………………đồng vào ngày……./………/ - Trả tiếp là: ……………………………đồng vào ngày……./………/ Các quy định khác hai bên thoả thuận: ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… IV Bàn giao nhận dự án : Cách thức bàn giao : bàn giao hồ sơ, bàn giao thực địa Thời gian bàn giao III Quyền nghĩa vụ Bên chuyển nhượng : Quyền Bên chuyển nhượng : a) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng trả đủ tiền thời hạn ghi hợp đồng; b) Yêu cầu Bên nhận chuyển nhượng nhận bàn giao toàn dự án thời hạn ghi hợp đồng c) Các quyền lợi khác hai bên thoả thuận :…… Nghĩa vụ Bên chuyển nhượng: a) Bàn giao toàn dự án thực địa toàn hồ sơ dự án cho bên nhận chuyển nhượng, trường hợp khơng bàn giao chậm bàn giao phải bồi thường thiệt hại; GVHD: Th.s Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Thanh Giàu Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only Luận văn tốt nghiệp Pháp luật sàn giao dịch bất động sản b) Bảo vệ, quản lý toàn dự án thời gian chưa bàn giao xong toàn dự án hồ sơ thực địa c) Thông báo cho khách hàng bên có liên quan việc chuyển nhượng dự án d) Giải dứt điểm cam kết thoả thuận với khách hàng trước chuyển nhượng dự án Cùng bên nhận chuyển nhượng thống với khách hàng vấn đề mà chủ đầu tư phải có trách nhiệm giải không làm thiệt hại đến quyền lợi khách hàng d) Các nghĩa vụ khác hai bên thoả thuận … IV Quyền nghĩa vụ Bên nhận chuyển nhượng: Quyền Bên nhận chuyển nhượng: a) Nhận bàn giao toàn dự án thực địa toàn hồ sơ dự án nêu Hợp đồng theo thời gian quy định hợp đồng này; b) Yêu cầu bên chuyển nhượng tạo điều kiện cung cấp giấy tờ có liên quan đến việc thực tiếp dự án ; c) Cùng bên chuyển nhượng bàn bạc với khách hàng giải quyền lợi nghĩa vụ khách hàng sau nhận chuyển nhượng d) Các quyền lợi khác hai bên thoả thuận Nghĩa vụ Bên nhận chuyển nhượng: a) Thanh toán đầy đủ thời hạn tiền chuyển nhượng dự án cho bên chuyển nhượng ghi Hợp đồng; b) Thực đáp ứng đầy đủ quyền lợi bên chuyển nhượng khách hàng mà bên thống b) Tiếp nhận toàn dự án thực địa hồ sơ dự án thời hạn thoả thuận; c) Thực tiếp dự án theo nội dung dự án cấp có thẩm quyền phê duyệt (đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng ….) d) Các nghĩa vụ khác hai bên thoả thuận V Các thoả thuận khác (nếu có) VI Cam kết hai bên Hai bên cam kết thực nội dung ký kết Trường hợp có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, hai bên bàn bạc giải thương lượng GVHD: Th.s Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Thanh Giàu Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only Luận văn tốt nghiệp Pháp luật sàn giao dịch bất động sản Trong trường hợp không giải thương lượng việc giải tranh chấp Tòa án giải theo quy định pháp luật Trong trình thực hợp đồng, phát thấy vấn đề cần thoả thuận hai bên lập thêm phụ lục hợp đồng Nội dung phụ lục hợp đồng lập thêm hai bên ký kết có giá trị pháp lý hợp đồng Hợp đồng lập thành … có giá trị Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày có chứng nhận cơng chứng Nhà nước chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh./ BÊN CHUYỂN NHƯỢNG BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (Ký tên, ghi rõ họ tên,chức vụ đóng dấu) (Ký tên, ghi rõ họ tên,chức vụ đóng dấu) GVHD: Th.s Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Thanh Giàu ... - Sàn giao dịch bất động sản kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản - Đối tượng kinh doanh bất động sản (phải đủ tiêu chuẩn) 1.1.2.3 Chức sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch. .. PHÁP LUẬT VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 49 3.1 Thực trạng chung sàn giao dịch bất động sản nước ta 49 3.2 Một số sàn giao dịch bất động sản tiêu biểu Thành Phố Cần Thơ 53 3.2.1 Sàn giao dịch. .. nghiệp Pháp luật sàn giao dịch bất động sản sàn, nguyên tắc tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản, nội dung hoạt động sàn, quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia sàn giao dịch bất động sản, mơ