(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh, giai đoạn 2015 2016

(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh, giai đoạn 2015 2016(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh, giai đoạn 2015 2016(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh, giai đoạn 2015 2016(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh, giai đoạn 2015 2016(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh, giai đoạn 2015 2016(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh, giai đoạn 2015 2016(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh, giai đoạn 2015 2016(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh, giai đoạn 2015 2016(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh, giai đoạn 2015 2016(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh, giai đoạn 2015 2016(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh, giai đoạn 2015 2016(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh, giai đoạn 2015 2016(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh, giai đoạn 2015 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ VĂN HÀO NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ VINH, GIAI ĐOẠN 2015 - 2016 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ VĂN HÀO NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ VINH, GIAI ĐOẠN 2015 - 2016 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Thanh Thuỷ THÁI NGUYÊN - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học thân tơi, cơng trình thực thời gian Các số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng cho bảo vệ học vị Mọi giúp đỡ cho việc hồn thành luận văn cám ơn Các thơng tin tài liệu luận văn ghi rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Lê Văn Hào năm 2017 ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn nỗ lực thân, nhận nhiều giúp đỡ cá nhân tập thể Do tơi muốn bày tỏ lịng cảm ơn tới tất cá nhân, đơn vị giúp đỡ q trình thực luận văn Trước tiên tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Vũ Thị Thanh Thủy tận tình bảo, giúp đỡ tơi suốt q trình thực luận văn Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới UBND thành phố Vinh, Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Vinh, tạo điều kiện giúp đỡ tơi suốt q trình thu thập số liệu thực luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô dã truyền đạt kiến thức cho suốt trình thực tập Xin cám ơn Ban giám hiệu nhà trường, Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên tạo điều kiện giúp đỡ Vì thời gian tìm hiểu có hạn nên Luận văn tốt nghiệp tơi khơng tránh khỏi thiếu sót Kính mong đóng góp bảo thầy, để Luận văn tốt nghiệp hoàn thiện Một lần xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Lê Văn Hào năm 2017 iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN .ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài Ý nghĩa đề tài Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học vấn đề nghiên cứu 1.1.1 Địa tô 1.1.2 Lãi suất ngân hàng 1.1.3 Quan hệ cung cầu 1.2 Cơ sở pháp lý vấn đề nghiên cứu 1.3 Tổng quan kết nghiên cứu Việt Nam 1.3.1 Tổng quan thị trường đất đai 1.3.2 Giá đất, nguyên tắc định giá đất phương pháp định giá đất 11 1.3.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 23 1.3.4 Một số nghiên cứu có liên quan đến lĩnh vực đề tài 26 1.4 Đánh giá chung rút từ tổng quan tài liệu 27 1.4.1 Đánh giá chung tổng quan thị trường đất đai 27 1.4.2 Đánh giá chung giá đất số phương pháp định giá đất 28 1.4.3 Đánh giá chung số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 28 iv Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu nghiên cứu 29 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 29 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 29 2.2 Nội dung nghiên cứu 29 2.2.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 29 2.2.2 Hiện trạng sử dụng, quản lý đất địa bàn thành phố Vinh 29 2.2.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2015 – 2016` 29 2.2.4 Nghiên cứu mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất 29 2.2.5 Đề xuất số giải pháp công tác quản lý định giá đất địa bàn thành phố Vinh 29 2.3 Phương pháp nghiên cứu 30 2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập thông tin thứ cấp 30 2.3.2 Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp 30 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 37 3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 37 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 37 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 41 3.2 Hiện trạng sử dụng, quản lý giá đất địa bàn thành phố Vinh 43 3.2.1 Tình hình sử dụng đất 43 3.2.2 Tình hình quản lý đất đai 50 3.2.3 Tình hình giá đất 52 3.3 Nghiên cứu sô yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phơ 60 3.3.1 Yếu tố vị trí 60 3.3.2 Yếu tố quy hoạch 62 3.3.3 Yếu tố pháp lý đất 64 v 3.3.4 Yếu tố cá biệt 65 3.3.5 Yếu tố sách 67 3.4 Đánh giá mức độ quan trọng yếu tố đến giá đất 68 3.5 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao lưc quản lý Nhà nước giá đất địa bàn thành phồ Vinh 69 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 72 Kết luận 72 Đề nghị 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Diễn giải UBND : Ủy ban nhân dân HĐND : Hội đồng nhân dân BĐS : Bất động sản QSD : Quyền sử dụng GCSQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Gqd : Giá đất theo quy định nhà nước Gtt : Giá đất thị trường KV : Khu vực QH : Quy hoạch PTTH : Phổ thông trung học vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2016 43 Bảng 3.2: Biến động đất đai năm 2016 so với năm 2015 47 Bảng 3.3: Tình hình biến động giá đất theo quy định năm 2015 - 2016 53 Bảng 3.4: Giá đất thị trường năm 2015 - 2016 49 Bảng 3.5 Tình hình biến động Gqđ Gtt năm 2015 - 2016 57 Bảng 3.6: Giá đất địa bàn nghiên cứu theo khu vực 60 Bảng 3.7: Giá đất vị trí tuyến đường KV.I 61 Bảng 3.6: Giá đất vị trí tuyến đường KV.II 62 Bảng 3.7: Yếu tố quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất 63 Bảng 3.8: Bảng giá đất thị trường năm 2015 - 2016 63 Bảng 3.9: Giá đất KV.IV chưa cấp giấy chứng nhận QSDĐ 64 Bảng 3.10: Giá đất KV.IV cấp GCN 64 Bảng 3.11: Chênh lệch giá bời yếu tố pháp lý đất KV.IV 65 Bảng 3.12: Yếu tố cá biệt độ rộng mặt tiền 66 Bảng 3.13: Mức độ ảnh hưởng cửa yếu tố đến giá đất 69 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Đồ thị cung cầu Đất đai Hình 3.1 Biến động giá đất KV.I thị trường năm 2015 -2016 56 Hình 3.2: So sánh giá đất quy định với giá đất thị trường năm 2015 58 Hình 3.3: So sánh mức chênh lệch giá cao tuyến khu vực 59 Hình 3.4: So sánh giá quy định thị trường mức cao khu vực nghiên cứu 59 Hình 3.5: So sánh giá trị đất ảnh hưởng độ rộng mặt tiền 67 Hình 3.6: Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất 69 65 Quy hoạch yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến tính pháp lý đất, đất sử dụng sau có quy hoạch diện tích nằm ngồi quy hoạch không đủ để cấp GCN Thửa đất chưa lập biên phân chia tài sản thừa kế ngun nhân dẫn tới việc khơng thể hồn thành tính pháp lý đất, khiến vùng giá đất tính pháp lý khơng rõ ràng khơng đầy đủ, có giá thị trường thấp Bảng 3.11: Chênh lệch giá bời yếu tố pháp lý đất KV.IV Đơn vị: 1000đ Năm 2015 Giá đất cao Giá đất cao tại Chênh lệch đất chưa đất (lần) cấp GCN cấp GCN Tuyến 10 5.000 5.200 1.04 Tuyến 11 3.500 4.000 1.14 Tuyến 12 850 1.900 2.24 Khu vực KV.IV Tuyến (Nguồn: Số liệu thu thập, điều tra vấn) Theo bảng 3.11 ta thấy chênh lệch cao khu vực nghiên cứu tuyến được nghiên cứu KV.IV giá đất chưa cấp GCN cấp GCN 2.24 lần, thấp 1,04 lần Qua phán ánh ảnh hưởng yếu tố pháp lý tới giá trị đất 3.3.4 Yếu tố cá biệt Yếu tố cá biệt đất bao gồm diện tích, độ rộng mặt tiền, độ sâu đất, hình thể, hướng đất, vị trí chênh cốt Đây đặc điểm tự nhiên đất nói chung nước Chúng có ảnh hưởng lớn đến tâm lý lựa chọn người mua mục đích sử dụng để hay dùng để kinh doanh 66 Theo số liệu thực từ việc điều tra thu thập thơng tin đất, có yếu tố cá biệt đất cho thấy: yếu tố cá biệt thể độ rộng mặt tiền, chiều dài, hình thể đất Dựa theo thực tiễn đề tài địa bàn nghiên cứu yếu tố cá biệt động rộng mặt tiền ảnh hưởng đến giá đất Bảng 3.12: Yếu tố cá biệt độ rộng mặt tiền Đơn vị: 1000đ KV.II Yếu tố cá biệt Tuyến Tuyến Tuyến (Độ rộng mặt tiền) (Giá trung (Giá trung (Giá trung bình) bình) bình) Bé 5m 55.000 41.000 47.000 Từ 5m - 7m 60.000 65.000 63.000 Trên 7m 65.000 74.000 66.000 (Nguồn: Số liệu thu thập, điều tra vấn) Nghiên cứu KV.II (bảng 3.11) ta thấy đất tuyến có độ rộng mặt tiền khác nhau, cho thấy giá trị hồn tồn khác Ở tuyến 4, đất 100m2 xem vị trí có 67 số lượng giao dịch bất động sản thấp nhất, giá tiền cao tương tự tuyến tuyến KV.II Hình 3.5: So sánh giá trị đất ảnh hưởng độ rộng mặt tiền (Nguồn: Số liệu thu thập, điều tra vấn) 3.3.5 Yếu tố sách Năm 2016, kinh tế Nghệ An có bước phát triển mạnh mẽ với gam màu tươi sáng, lần cán đích thu ngân sách 10 nghìn tỷ đồng, 25/27 tiêu kinh tế - xã hội đạt vượt mục tiêu Chính sách thu hút đầu tư phát huy hiệu quả, tạo thêm hàng chục nghìn việc làm mới, đem lại nhiều thay đổi tích cực Với tiềm phát triển thành phố Vinh, nhiều năm qua UBND tỉnh có quan tâm đến công tác thu hút nhà đầu tư lớn vào địa bàn Nhiều sách, chế ưu đãi, thu hút đầu tư tỉnh ban hành, quán triệt triển khai thực Các thủ tục hành cải cách theo hướng tinh giản, đại hóa, minh bạch, tạo thuận lợi tối đa cho doanh nghiệp, hướng đến mục tiêu cải thiện môi trường đầu tư nâng cao số lực cạnh tranh cấp tỉnh 68 Thành công nhà đầu tư trước trở thành tín hiệu tốt đẹp, kêu gọi nhà đầu tư sau Nghệ An trở thành điểm đến hấp dẫn nhà đầu tư nước 3.3.6 Đánh giá mức độ quan trọng yếu tố đến giá đất Thành phố Vinh với 25 đơn vị hành cấp phường xã, Đô thị loại thuộc tỉnh Nghệ An, thị hạt nhân có tác động lan toả mạnh mẽ đến tốc độ cơng nghiệp hố vùng Bắc Trung Trong nhiều năm qua, cấu kinh tế Thành phố Vinh chuyển dịch tích cực hướng, tốc độ phát triển kinh tế nhanh, hạ tầng đô thị đầu tư hướng, đồng bộ, hệ thống giao thông nâng cấp, cảnh quan đô thị chỉnh trang đầu tư mới, tạo nên nhiều tuyến phố đẹp, nhiều cơng trình tầm cỡ sân bay Quốc tế Vinh, cầu vượt đường sắt, Quảng trường Hồ Chí Minh, trung tâm thương mại, dịch vụ Qua thu thập số liệu điều tra vấn mức độ ảnh hưởng số yếu tố đến giá đất thánh phố Vinh, với quy ước trọng số tương ứng với mức độ quan trọng 1,2,3,4,5 Tổng trọng số nhóm yếu tố bé chiếm tỷ lệ nhỏ yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất nhiều Sau xử lý số liệu, ta kết đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố thông qua hình 3.6 với tỷ lệ chênh lệch yếu tố 69 Hình 3.6: Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất Bảng 3.13 cho thấy địa bàn địa bàn thành phố Vinh yếu tố vị trí có trọng số 216/1485 điểu 100 phiếu điều tra, trọng số bé quy ước yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất Với trọng số 251/1485 điểu 100 phiếu điều tra yếu tố pháp lý đất xem yếu tố có mức độ ảnh hưởng lớn thứ tới giá đất Yếu tố ảnh hưởng tới giá đất theo số liệu điều tra thu thập yếu tố sách với trọng số 393/1485 điểu 100 phiếu điều tra Bảng 3.13: Mức độ ảnh hưởng cửa yếu tố đến giá đất STT Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Tổng điểm/ 100 phiếu điều tra Yếu tố vị trí 216 Yếu tố pháp lý đất 251 Yếu tố quy hoạch 284 Yếu tố cá biệt 341 Yếu tố sách 393 (Nguồn: Số liệu thu thập, điều tra vấn) 70 3.4 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao lưc quản lý Nhà nước giá đất địa bàn thành phồ Vinh Những năm qua, TP Vinh đẩy mạnh phát triển theo hướng trở thành Trung tâm hạt nhân q trình thị hóa động lực phát triển kinh tế, xã hội Nghệ An vùng kinh tế Bắc Trung Bộ mà Nghị 26 Bộ Chính trị định hướng Tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt khá, thu hút nhiều dự án trọng điểm thúc đẩy phát triển kinh tế;thu nhập bình quân đạt 33,8 triệu đồng/người/năm, an sinh xã hội đảm bảo, trật tự, an toàn xã hội chăm lo Qua 11 năm thực Quyết định số 239/2005/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ, thành phố Vinh có bước phát triển, tạo nên diện mạo mới, trở thành thị loại I, hồn thành cơng tác xây dựng nông thôn xã ngoại thành, tạo đà cho phát triển đồng thành phố Tuy nhiên, theo đánh giá, phát triển TP Vinh chưa xứng tầm với tiềm mong đợi; hạ tầng dù quan tâm đầu tư chưa đáp ứng yêu cầu phát triển; hệ thống doanh nghiệp chưa thực mạnh phát triển hội nhập kinh tế khu vực, quốc tế; nhiều doanh nghiệp quy mô nhỏ lẻ, chậm đổi cơng nghệ Cùng đó, cơng tác quy hoạch, quản lý định giá đất chưa thực tốt, địa bàn thành phố có nhiều cơng trình xây dựng khu đô thị, khu nhà cao cấp, thu nhập thấp, khu tái định cư, kéo theo việc giá đất ln biến động có xu hướng tăng cao, làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp công tác thực thu hồi, đền bù, giải phóng mặt liên quan đến hộ gia đình cá nhân, gây nhiều xúc xã hội Trước thực tế đó, địi hỏi phải có giải pháp đồng để giá đất Nhà nước quy định phải phù hợp với giá giao dịch thị trường, việc xác định giá đất tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất yêu cầu cấp bách 71 Từ kết phân tích số liệu đề tài, thấy yếu tố ảnh hưởng đến giá đất mức chênh lệch giá đất theo quy định giá đất thị trường chuyển nhượng lớn Qua đưa giải pháp thiết thực hơn, đồng công tác định giá đất nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý định giá đất theo quy định phải đảm bảo tỷ lệ chênh lệch nhỏ so với giá đất thị trường chuyển nhượng gồm: - Cần xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định gái đất đến phù hợp với giá đất thị trường chuyển nhượng Việc điều chỉnh giá đất phải phù hợp với biến động giá thị trường Trong trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách thận trọng tính tốn giá đất theo cách phân tích mức độ cách toàn diện - Nâng cao lực nhận thức tin học hóa tổ chức quản lý định giá đất Cần phải thành lập tổ chức chuyên trách công tác định giá đất, đầu tư trang thiết bị đầy đủ nhằm đáp ứng nhu cầu nghiên cứu ứng dụng phương pháp thực hành việc định giá đất tổ chức có thẩm quyền - Xóa bỏ, thu hồi quy hoạch không thực tiến độ theo quy định sau giao đất, cho thuê đất, cấp GCN sử dụng đất, tránh gây lãng phí quỹ đất qua hạn chế tối đa lợi ích nhóm đầu vào bất động sản - Nhà nước cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua việc đâu giá quyền sử dụng đất cách công khai để khắc phục hạn chế giá đất chênh lệch khung giá nhà nước quy định giá đất thị trường 72 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Qua nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2015 – 2016 Có thể thấy, tình hình sử dụng đất, quản lý đất đai, tình hình giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau: - Vị trí địa lý: Thành phố Vinh trung tâm trị, kinh tế, văn hố - xã hội tỉnh Nghệ An, hai đô thị lớn vùng Bắc Trung Bộ bao gồm 16 phường xã Trung tâm Thành phố cách thủ đô Hà Nội 295 km (về phía Bắc) cách Huế 350 km; Đà Nẵng 472 km; Thành phố Hồ Chí Minh 1.447 km (về phía Nam) + Phía Bắc phía Đơng giáp huyện Nghi Lộc; + Phía Tây giáp huyện Hưng Nguyên; + Phía Nam giáp tỉnh Hà Tĩnh - Tình hình sử dụng đất: Việc sử dụng đất đai vào mục đích phi nơng nghiệp địa bàn thành phố thực theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất thành phố Quỹ đất chưa sử dụng thành phố 143,56 ha, chiếm 1,36 % so với tổng diện tích tự nhiên tồn thành phố, tồn đất chưa sử dụng - Tình hình quản lý đất đai: Phải thừa nhận rằng, có cố gắng, nỗ lực, song việc quản lý nhà nước đất đai thành phố Vinh bất cập, hạn chế Một số nơi cịn bng lỏng quản lý nhà nước đất đai, dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất cơng, đất nơng nghiệp phát xử lý khơng dứt điểm Trong đó, cơng tác tra, kiểm tra chưa kịp thời; ý thức chấp hành pháp luật đất đai phận nhân dân chưa cao - Tình hình giá đất: Trên thị trường đất đai giá đất vấn đề bất cập công tác quản lý nhà nước đất đai Giá đất xác định theo khung nhà nước không phù hợp biến động lớn so 73 với giá đất thị trường chuyển nhượng, gây thất thoát cho nhà nước việc nộp thuế chuyển nhượng thực giao dịch mua bán Đây vấn đề phức tạp nhà nước thực quy hoạch ảnh hưởng đến phần diện tích hộ gia đình, cơng tác đền bù giải phóng mặt gặp nhiều khó khăn hộ dân khơng chấp nhận đất (bị thu hồi) nhận đền bù với giá không mong muốn (giá thị trường) Việc định giá theo quy định thị trường địa bàn nghiên cứu bất cập Giá đất địa bàn, có chênh lệch rõ khác biệt thể qua khu vực, tuyến đường, phân khúc rõ giá đất khu kinh doanh, trung tâm, so với khu đất xa trung tâm Giá đất theo quy định nhà nước thấp nhiều so với giá đất thị trường, thể qua số liệu điều tra, mức chênh lệch từ 1,05 – 3,1 lần Đây mức chênh lệch lớn, vị trí khu đất trung tâm, khu kinh doanh lớn địa bàn - Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: Theo số liệu điều tra kết phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vinh có 05 yếu tố ảnh hưởng chủ yếu đến giá đất: (1) yếu tố vị trí; (2) yếu tố pháp lý đất; (3) yếu tố quy hoạch; (4) yếu tố cá biệt; (5) yếu tố sách Qua đánh giá mức độ quan trọng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất với kết yếu tố vị trí có mức độ ảnh hưởng đến giá đất nhiều yếu tố sách có mức độ ảnh hưởng đến giá đất thấp Đề nghị Qua trình điều tra, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vinh, xuất phát từ thực trạng công tác quản đất đai giá đất xin đưa số kiến nghị sau: (1) Đào tạo có định hướng chuyên nghiệp cho đội ngũ định giá, nâng cao trình độ tin học đầu tư sở vật chất nhằm đảm bảo thực tốt công tác định giá; 74 (2) Cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường Quan tâm đến đến công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng giá đất theo quy định sát so với giá đất thị trường (3) Có giải pháp xây dựng quy trình áp dụng định giá đất hang loạt, phục vụ việc xây dựng giá nhanh chóng hiệu (4) Cần phải phân tích lấy mẫu cụ thể nhiều trình nghiên cứu, cập nhật thông tin từ giá đất thị trường Qua xây dựng khung giá đất phù hợp mức độ chênh lệch giá đất ban hành giá đất thị trường nhỏ (5) Cần xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định gái đất đến phù hợp với giá đất thị trường chuyển nhượng Việc điều chỉnh giá đất phải phù hợp với biến động giá thị trường Trong trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách thận trọng tính tốn giá đất theo cách phân tích mức độ cách toàn diện 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Hải An (2014), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Lâm, Thái Nguyên Chính phủ (2004), Nghị định Số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 Chính phủ quy định khung giá đất; Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định thu tiền sử dụng đất Bộ Tài Nguyên Môi Trường (2014), Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Tài Chính (2014), Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn số điều Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 10 Nguyễn Thị Mỹ Hạnh (2010), Nghiên cứu giá đất địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Nghiệp, Hà Nội 76 11 Nguyễn Thế Huấn, Phan Thị Thu Hằng, Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân 2009, Giáo trình Định giá đất Bất động sản khác, Nhà xuất Nông Nghiệp 12 Đoàn Quang Huy đồng tác giả (2013), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Vụ Bản, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hịa Bình giai đoạn 2012 - 2013, Tạp chí Khoa học & Cơng nghệ 13 Chu Hồi Hương (2013), Nghiên cứu thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị xã Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng năm 2012, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Lâm, Thái Nguyên 14 Đỗ Thị Lan Đỗ Anh Tài (2007), Giáo trình kinh tế tài ngun đất, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội 15 Theo Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013), Giáo trình xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất quản lý đất đai, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 16 Lê Tấn Lợi (2009), Phân hạng định giá đất, Bộ môn khoa học đất quản lý đât đai – Đại học Cần Thơ, Cần Thơ 17 Nguyễn Văn Phú (2014), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Lâm, Thái Nguyên 18 Quốc hội (2003), Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003 19 Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013 20 Lê thị Thu (2010), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 2005 – 2009, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Lâm, Thái Nguyên 21 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Qn (2005), Giáo trình định giá đất, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội 77 22 Quyết định Số: 111/2012/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2012 Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An việc ban hành bảng giá loại đất năm 2013 23 Quyết định Số: 108/2014/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2014 Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An việc ban hành bảng giá loại đất giai đoạn từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019 địa bàn thành phố Vinh 24 http://thuvien.tuaf.edu.vn/SearchElib.aspx , Thư viện số, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên PHIẾU PHỎNG VẤN XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ QUAN TRỌNG CỦA MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Họ tên ông (bà):………………………………… tuổi …… ……… Địa chỉ:………………………………… ………… ….…… Nghề nghiệp:… Trình độ chuyên môn: Theo (ông, bà) nguyên nhân chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất là:(đánh số mức động ảnh hưởng theo quy ước 1;2;3;4;5 yếu tố quan trọng có trọng số bé nhất) Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất| Mức độ quan trọng Vị trí Tính pháp lý đất Quy hoạch Cá biệt Chính sánh Họ tên, chữ ký người vấn PHIẾU ĐIỀU TRA GIÁ ĐẤT TRÊN THỊ TRƯỜNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN Họ tên ông (bà):…………………………… … Tuổi Địa chỉ:…………………………… ………………… Nghề Nghiệp:……………… … .… … Trình độ chun mơn: 5.Vị trí lơ đất điều tra: Khu vực:……………… , tuyến đường số: Tờ đồ số: , đất số: Khu quy hoạch…………………… ….……… Độ rông mặt tiền…………… Chiều dài lô đất…………… Giá giao bán: Năm 2015: /m2 Năm 2016: /m2 Họ tên, chữ ký người vấn ... tức ảnh hưởng đến giá đất Qua nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhiều yếu tố ảnh hưởng đất mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất khác nhau, tùy thuộc vào giai đoạn địa bàn nghiên cứu cụ... giai đoạn 2015 – 2016 - Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.2.4 Nghiên cứu mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất - Đánh giá mức độ quan trọng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.2.5 Đề xuất số giải... 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu vấn đề giá đất địa bàn thành phố Vinh, xác định số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2015 - 2016 2.2 Nội dung nghiên cứu 2.2.1 Điều