Xử lý nợ xấu cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại việt nam trên địa bàn tp HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGŨN NHẤT HƠNG XỬ LÝ NỢ XẤU TRONG CHO VAY BẤT ĐÔNG SẢN TAI CAC NGÂN HANG THƯƠNG MAI VIỆT NAM TRÊN ĐỊA BAN THANH PHƠ HƠ CHI MINH Chun ngành: Tài - Ngân hàng Mã số LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS TS LÊ THỊ MÂN TP Hồ Chí Minh, năm 2012 MỤC LỤC TRANG MỞ ĐẦU 1-3 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu luận văn Hạn chế đề tài nghiên cứu DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU VÀ BIỂU ĐỒ CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SAN VA NỢ XẤU TRONG CHO VAY BẤẤ́T ĐỘỘ̣NG SẢN CỦA NGÂN HANG THƯƠNG MẠI 1.1 Lý luận chung vê cho vay bất động sản 1.1.1 Khai niệm cho vay bất động sản 1.1.2 Đặc trưng cho vay bất động sản 1.1.3 Vai trò cho vay bất động sản 1.1.4 Rủi ro cho vay bất động sản 1.2 Lý luận chung vê nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại 1.2.1 Khái niệm nợ xấu ngân hàng thương mại 1.2.1.1 Theo ngân hàng trung ương liên minh châu Âu 1.2.1.1 Theo định nghĩa nợ xấu Phòng thống kê – Liên hiệỘ̣p quốc 1.2.2 Khai niệm nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại 1.2.3 Nguyên nhân dẫn đến nợ xấu ngân hàng thương mại 10 1.2.4 Ảnh hưởng nợ xấu đến hoạt động ngân hàng thương mại kinh tế 11 1.1.3.1 Đối với ngân hàng thương mại 11 1.1.3.2 Đối với kinh tế 12 1.2.5 Mục tiêu xử lýẤ́ nợ xấu ngân hàng thương mại 13 1.3 Kinh nghiệm vê xử lýẤ́ nợ xấu ngân hàng Chính phủ số nước va bai học cho Việt Nam 14 1.3.1 Kinh nghiệỘ̣m vê xử lýẤ́ nợ xấu ngân hàng Chính phủ số nước 14 1.3.1.1 Kinh nghiệỘ̣m vê xử lýẤ́ nợ xấu ngân hàng Chính phủ Hàn quốc 16 1.3.1.2 Kinh nghiệỘ̣m vê xử lýẤ́ nợ xấu ngân hàng Chính phủ Mỹ 21 1.3.2 Bai học kinh nghiệm xử lýẤ́ nợ xấu ngân hàng cho ViệỘ̣t Nam .23 KÊT LUẬN CHƯƠNG 24 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG XỬ LÝ NỢ XẤU TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SAN TẠI CAC NGÂN HANG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TRÊN ĐỊA BAN THANH PHỐ HÔ CHÍ MINH 25 2.1 Thực trạng thị trường bất động sản Thanh phô Hồ Chi Minh từ năm 2009 đên năm 2011 25 2.1.1 Ưu thê cua thị trường bất động sản Thanh phô Hồ Chi Minh 25 2.1.2 Tổng quan thị trường bất động sản Thanh phô Hồ Chi Minh từ năm 2009 đên năm 2011 25 2.2 Thưc trang nợ xấu cho vay bất động sản tai ngân hàng thương mại Việt Nam đia ban Thanh phô Hồ Chi Minh năm 2009 - 2011 30 2.2.1 Dư nợ cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam đia ban Thanh phô Hồ Chi Minh năm 2009 - 2011 30 2.2.2 Nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam đia ban Thanh phô Hồ Chi Minh năm 2009 - 2011 33 2.3 Thưc trang xử lýẤ́ nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại ViệỘ̣t Nam địa bàn Thanh phô Hồ Chi Minh 38 2.3.1 Xử lý nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại ViệỘ̣t Nam địa bàn Thanh phô Hồ Chi Minh 38 2.3.1.1 Yêu cầu tái cấu tài doanh nghiệỘ̣p tái cấu lại nợ 38 2.3.1.2 Bù đắp quỹ dự phòng rủi ro 41 2.3.1.3 Xử lý tài sản đảm bảo 43 2.3.1.4 Bán khoản nợ 46 2.3.2 Tồn tai xử lý nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại ViệỘ̣t Nam địa bàn Thanh phô Hồ Chi Minh 47 2.3.3 Nguyên nhân tồn tai 53 2.3.3.1 Nguyên nhân từừ̀ phia ngân hàng thương mại 53 2.3.3.2 Ngun nhân từừ̀ phía khách hàng mơi trường kinh tế 56 KÊT LUẬN CHƯƠNG 58 CHƯƠNG 3: GIAI PHAP TĂNG CƯỜNGXỬ LÝ NỢ XẤU TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SAN TẠI CAC NGÂN HANG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TRÊN ĐỊA BAN THANH PHỐ HÔ CHÍ MINH 59 3.1 Đinh hương phát triển tín dụng xử lýẤ́ nợ xấu tai cac ngân hang thương mai Việt Nam 59 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu qua xư lý nơ xâu cho vay bất động sản tai cac ngân hàng thương mại Việt Nam đia ban Thanh phô Hồ Chi Minh 62 3.2.1 Nhóm giải pháp ngăn chặỘ̣n nợ xấu phát sinh 62 3.2.1.1 Xây dựng chiến lược cho vay phù hợp với đặỘ̣c thù thị trường bất động sản 62 3.2.1.2 Tăng cường công tác kiểm tra trước, sau cho vay 63 3.2.1.3 Thành lậỘ̣p phậỘ̣n chuyên môn định giá tài sản đảm bảo 64 3.2.1.4 Tổổ̉ chức phậỘ̣n thẩm định quản lýẤ́ tín dụng theo ngành 65 3.2.1.5 Đào tạo đội ngũ cán ngân hàng 65 3.2.2 Nhóm giải pháp tăng cường xử lýẤ́ nợ xấu 66 3.2.2.1 Minh bạch nợ xấu nói chung, nợ xấu bất động sản nói riêng 66 3.2.2.2 Phân loại nợ xấu, trích lậỘ̣p dự phịng 66 3.2.2.3 Tăng cường hoạt động công ty quản lýẤ́ nợ khai thác tài sản 67 3.3 Kiến nghị 68 3.3.1 Đối với Ngân hàng Nhà nước 66 3.3.2 Đối với Chính phủ 71 KÊT LUẬN CHƯƠNG 75 KẾT LUẬỘ̣N 76 DANH MỤC TÀI LIỆỘ̣U THAM KHẢO DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt ABS AMC BĐS CIC CRC DATC DIF DN DPRR FDI Kamco KDIC MBS NHNN NHTM NHTM CP NRF TP.HCM TSĐB VĐL DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU - BIÊU ĐỒ BẢNG BIỂU Bảng 1.1 Nợ xấu Bảng 1.2 Nơ xấu Bảng 2.1 Tỷ lệ n TP.HCM Bảng 2.2 Nợ xấu Việt Na Bảng 2.3 Nợ xấu Nam tr Bảng 2.4 Nợ nhó thương BIỂU ĐỒỒ Biểu đồừ̀ 2.1 Biểu đồừ̀ 2.2 Biểu đồừ̀ 2.3 Biêu đồ 2.4 Biểu đồừ̀ 2.5 MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU Cuộc khủng hoảng thị trường cho vay BĐS chuẩn Mỹ năm 2008 làm chao đảo thị trường tài giới tạo nên nguy lớn cho ổn định phát triển ngân hàng Thông qua khủng hoảng này, cho thấy vai trò ảnh hưởng thị trường BĐS hoạt động ngân hàng lớn Riêng Việt Nam hiện nay, hoạt động cho vay ngân hàng phần lớn cho vay có bảo đảm tài sản BĐS, nên tác động thị trường BĐS tăng hoặc giảm có ảnh hưởng định đến hoạt động cho vay Mặt khác, việc cho vay lĩnh vực BĐS ngân hàng năm trở lại đây, giai đoạn năm 2007 - 2009, không ngừng tăng lên nguồn vốn sách pháp ḷt cịn nhiều bất cập, tạo nên rủi ro gia tăng hoạt động Từ năm 2008 - 2011, thị trường BĐS “đóng băng”, nhiều dự án mà ngân hàng mạnh tay cho vay trước bị khả khoản, lai suât vay ngân hàng chưa co dâu hiêu k hiến tỷ lệ nợ xấu BĐS tăng cao Chính lý đó, việc nghiên cứu nợ xấu cho vay BĐS giải pháp xử lý khoản nợ xấu trở thành yêu cầu cấp thiết cho phát triển thị trường BĐS nói chung hiệu hoạt động ngân hàng nói riêng, từ góp phần tạo nên gia tăng lợi ích mặt kinh tế, lợi ích mặt xã hội cho nhiều đối tượng liên quan, có ngân hàng Luận văn “Xử lý nợ xấu cho vay bấ t động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam địa bàn Thanh ph ố Hồ Chí Min h” đươc tác giả thưc hiên vơi mong mn có cai nhìn tơng quat vê nơ xâu cho vay BĐS, đông thơi đưa giai phap tôt nhât xư ly nơ xâu, sơ phân tich những măt đat đươc , những măt cịn tơn tai cua thưc trang nơ xâu hiên MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Tập trung nghiên cứu nhữữ̃ng tồn tại, vướng mắc khó khăn hoạt động xử lý nợ xấu cho vay BĐS NHTM địa bàn TP.HCM để từ đưa giải pháp cho vấn đề nêu, mục đích cuối nợ xấu cho vay BĐS ngân hang, từ có 03 vấn đề cần quan tâm: - Nghiên cứu nhữữ̃ng vấn đề lý luận cho vay BĐS NHTM Nghiên cứu thực trạng thi trương BĐS, thực trạng cho vay BĐS, tình hình nợ xấu BĐS va đặc biệt cơng tac xư ly nơ xâu cho vay BĐS NHTM địa bàn TP.HCM - Các giải pháp ngăn ngừa hiệu xư ly nơ xâu cho vay BĐS NHTM địa bàn TP.HCM PHẠM VI NGHIÊN CỨU Phạm vi nghiên cứu luận văn giới hạn hoạt động ngân hàng có cho vay lĩnh vực BĐS nhữữ̃ng ngân hàng lớn địa bàn TP.HCM, ACB, BIDV, Sacombank, Vietcombank, Vietinbank,… Khoảng thời gian số liệu dùng việc nghiên cứu bắt đầu từ năm 2009 đến năm 2011 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Áp dụng phương pháp phân tích, tởng hợp, phương pháp nghiên cứu định lượng, định tính, ngoai ln văn cịn tham khảo ý kiến chuyên gia lĩnh vực ngân hàng KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN Kết cấu luân văn gồm 03 chương: - Chương 1: Lý luận chung cho vay bât đông san va nơ xâu cho vay bất động sản ngân hàng thương mai - Chương 2: Thực trạng xử lý nợ xấu cho vay bât đông san ngân hàng thương mai Việt Nam địa bàn Thanh phô Hô Chi Minh - Chương 3: Giải pháp tăng cường xử lý nợ xấu cho vay bât đông san ngân hàng thương mai Việt Nam địa bàn Thanh phô Hô Chi Minh 66 cán cũ kến thức nghiệp vụ ngân hàng hiện đại, phối hợp với trung tâm đào tạo cán ngân hàng mời chuyên gia ngân hàng hiện đại ngồi nước Có sách khen thưởng kỷ luật công khai, rõ ràng hợp lý, có sách đãi ngộ thích hợp khuyến khích động viên kịp thời nhân viên Tromg việc bổ nhiệm chức danh liên quan đến cơng tác tín dụng cần phải lựa chọn người thích hợp , có trình độ chun mơn, lực quản trị phẩm chất đạo đức phù hợp với cơng việc giao 3.2.2 Nhóm giảả̉i pháp tăng cường xửả̉ lý nợợ̣ xấấ́u 3.2.2.1 Minh bạạ̣ch nợ xấu nói chung, nợ xấu bất động sảả̉n nói riêng Chúng ta xử lý nợ xấu xác số Khi minh bạch thông tin nợ xấu, ngân hàng quản trị rủi ro tốt Đối với nhà đầu tư, nhà hoạch định sách có dữữ̃ liệu để phân tích, từ đưa định, đánh giá sách hợp lý 3.2.2.2 Phân loạạ̣i nợ xấu, trích lập dự phịng Các ngân hàng trông chờ vào NHNN để xử lý nợ xấu Bản thân ngân hàng phải chủ động dùng nguồn quỹ DPRR để xử lý Trước tiên, ngân hàng cần phải phân loại nợ xấu cách xác Theo Quyêt đinh 493, phân loại nợ xấu, ngân hàng dựa theo phương pháp định tính hoặc định lượng Nhưng tốt áp dụng hai phương pháp Dù tỷ lệ nợ xấu chắn tăng lên nhiều, phản ánh mức độ rủi ro khách hàng vay vốn, từ ngân hàng có phương án thu hồi nợ hiệu Tránh tình trạng báo cáo đẹp, thành tích mà cho khách hàng đảo nợ, tạo tranh hoạt động tín dụng “lành mạnh” ảo Kết hợp phương pháp định tính định lượng Nghĩa ngân hàng cần xây dựng hệ thống đánh giá tín nhiệm nội bộ, nhằm đánh giá chất khả suy giảm mức độ tổn thất từng khoản nợ để phân vào nhóm rủi ro tương 67 ứng; cần cơng nghệ quản lý xác, cập nhật đầy đủ giá trị, tình trạng tài sản đảm bảo, khả trả nợ gốc, lãi khách hàng theo mức thời gian cụ thể 3.2.2.3 Tăng cường hoạạ̣t động công ty quảả̉n lý nợ khai thác tài sảả̉n Ban hành quy chế tài quy trình nghiệp vụ quản lý thu hồi nợ hạn, quy định công việc phải thực hiện từ tiếp nhận khoản nợ đến lý bao gồm việc tiếp nhận, thẩm định, phân loại nợ, biện pháp xử lý, mẫu biểu áp dụng, trách nhiệm phận có liên quan,… Quy trình áp dụng thống đơn vị ngân hàng Xây dựng phương pháp kiểm soát 100% số hồ sơ hiện quản lý, kể hồ sơ khó thu, phức tạp Việc kiểm sốt tạo sở cho việc thu nợ tốt tương lai Nhằm tạo chủ động trình xử lý nợ, AMC bổ sung chức bán đấu giá tài sản Một số nhân viên cần đào tạo để Bộ Tư pháp cấp thẻ đấu giá viên có đủ điều kiện để thực hiện bán đấu giá tài sản theo quy định pháp luật AMC phối hợp với Khối Công nghệ thông tin xây dựng chương trình quản lý nghiệp vụ nhằm quản lý số liệu, thơng tin hồ sơ, khoản nợ, tiến trình giải hồ sơ,… đảm bảo việc theo dõi, quản lý hồ sơ chặt chẽ, phục vụ công tác thống kê, báo cáo cần thiết AMC phối hợp với Ban pháp chế kiểm tra trực tiếp hỗ trợ công tác xử lý nợ cho chi nhánh địa bàn TP HCM Cần Thơ, An Giang, Đà Nẵữ̃ng, Trên sở khảo sát hồ sơ thực tế, AMC cần tập hợp, phân tích nguyên nhân làm phát sinh nợ hạn, đồng thời kiến nghị biện pháp để khắc phục phòng ngừa nhằm hạn chế phát sinh nợ hạn AMC c ần có văn kiến nghị quan Nhà nước có thẩm quyền số khó khăn cơng ty loại hình q trình hoạt động 68 3.3 Kiếế́n nghị 3.3.1 Đốấ́i với Ngân hàng Nhà nước * Tăng cường tra giám sát Ngân hang Nha nươc NHNN đóng vai trịừ̀ người kiểm tra, giám sát hoạt động NHTM Tuy nhiên việc kiểm tra, giám sát NHNN địa bàn cịn mang tính "hành chính", kiểm tra theo chu kỳ mang tính cục thơng thường có xảy cố tiến hành kiểm tra mà chưa có nhữữ̃ng cảnh báo mang tính định hướng chung nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay cho hệ thống NHTM cảnh báo thị trường, thay đổi chế sách, thủ thuật, âm mưu lừa đảo khách hàng, … hoặc đưa cảnh báo cho ngân hàng có tốc độ tăng trưởng dư nợ nóng hay có cạnh tranh vượt ngưỡng an toàn giữữ̃a ngân hàng địa bàn với Hoạt động tra, kiểm tra NHNN chưa có cải thiện chất, lực cán tra chưa đáp ứng yêu cầu, đặc biệt số nghiệp vụ kinh doanh công nghệ số Thanh tra viên cịn chưa theo kịp Nội dung phương pháp tra, giám sát lạc hậu, chậm đổi Thanh tra chỗ phương pháp chủ yếu, khả kiểm soát nội thị trường tiền tệ giám sát rủi ro yếu Thanh tra ngân hàng hoạt động cách thụ động theo kiểu xử lý vụ việc phát sinh, có khả ngăn chặn phòng ngừa rủi ro vi phạm Đặc biệt tình hình nợ xấu nói chung nợ xấu cho vay BĐS nói riêng tăng cao hiện nay, NHNN phải có chế kiểm sốt biện pháp ngăn chặn tình trạng cho vay nhữữ̃ng danh mục nhà nước khơng khuyến khích, hiện tượng đảo nợ, hiện tượng cho vay công ty ngân hàng,… * Nâng cao vai trị trung tâm thơng tin tín dụng Thông tin quan trọng để hạn chế rủi ro tín dụng quan hệ tín dụng hiện q khứ khách hàng thơng tin tín dụng Để có 69 đầy đủ thơng tin làm sở định cho vay ngồi lực kiến thức chun mơn nghiệp vụ tín dụng cịn cần có thơng tin kho dữữ̃ liệu trung tâm thơng tin tín dụng CIC hỗ trợ cho cơng tác thẩm định Trung tâm thơng tin tín dụng NHNN làm tốt công tác hỗ trợ cho NHTM Việc có thơng tin liên quan đến uy tín quan hệ tín dụng khứ hiện khách hàng bổ ích có tác động lớn đến việc định cho vay NHTM, thông tin khơng có hỗ trợ CIC khó khăn cho việc xác định uy tín khách hàng vay, với dữữ̃ liệu có NHTM thiếu hoặc có khơng đầy đủ cho toàn khách hàng đến giao dịch vay vốn việc trao đổi thông tin lẫn giữữ̃a NHTM địa bàn hiện hạn chế Như vậy, để nâng cao chất lượng thẩm định góp phần nâng chất lượng tín dụng cho NHTM địa bàn TPHCM, đóng góp CIC cần thiết Để thông tin CIC phát huy hiệu tích cực, hạn chế rủi ro trình cho vay NHTM cần phải thực hiện vấn đề sau: - Các NHTM phải đưa việc khai thác thông tin CIC trở thành yếu tố bắt buộc quy trình cho vay - Các NHTM phải tuân thủ nghiêm ngặt chế độ báo cáo cho CIC khách hàng đơn vị - Các thông tin mà CIC cung cấp phải tuyệt đối xác kịp thời Điều giúp cho NHTM hạn chế nhiều rủi ro kinh doanh - CIC phải cập nhật nhanh chóng việc phân loại nợ NHTM để tiến đến việc phân loại thống nhóm nợ giữữ̃a ngân hàng khách hàng theo tinh thần Quyết định 493 NHNN - CIC cần phải nâng cấp hệ thống công nghệ thông tin đủ mạnh để tiến hành việc cập nhật cung cấp thông tin tiến hành cách tự động, khách quan, xác kịp thời CIC cần phải chuẩn hóa quy trình xử lý thơng tin, nâng cấp bổ sung 70 điều kiện vật chất người để đủ lực làm việc theo yêu cầu ngày cao - Trên sở tập hợp nhiều nguồn thông tin khác thị trường, CIC cần phải phân tích đưa nhữữ̃ng đánh giá, cảnh báo liên tục giúp cho NHTM phịừ̀ng tránh rủi ro Như vậy, để có nhữữ̃ng thông tin cần thiết trước định cho vay có thống việc phân loại nợ cho khách hàng có quan hệ tín dụng nhiều ngân hàng vai trị Trung tâm thơng tin tín dụng NHNN cần thiết CIC giúp NHTM phòng ngừa hạn chế đến mức thấp khả rủi ro kinh doanh, góp phần xây dựng hệ thống ngân hàng phát triển bền vữữ̃ng * Tích cực hồn chỉnh thơng tư mới, sửa đởi Qut đinh 493 cho gần với hoạt động thực tế NHTM Thơng tư, thơng qua, dự kiến có hiệu lực từ 1/1/2013, thông tư phân loại nợ nỗ lực bịt lỗ hổng pháp lý tín dụng quan quản lý, làm số nợ xấu dự phịng phải trích lập ngân hàng tăng lên so với hiện tại, cho thấy thực trạng nợ xác, tồn diện Ví dụ: - Mở rộng định nghĩa nợ phân loại nợ theo hướng sát với thực tế hơn: nợ nhóm soạn thảo thêm vào nhữữ̃ng hình thức mang tính thực tế, như: nợ miễn hoặc giảm lãi khách hàng không đủ khả trả lãi đầy đủ; nợ đảm bảo cổ phiếu tở chức tín dụng hoặc cơng ty tở chức tín dụng, hoặc góp vốn vào tở chức tín dụng khác sở nhận TSĐB cở phiếu tở chức tín dụng nhận vốn góp; nợ cấp cho cơng ty con, cơng ty liên kết tở chức tín dụng hoặc DN mà tở chức tín dụng nằm quyền kiểm sốt vượt tỷ lệ giới hạn theo qui định Đây vấn đề nhạy cảm mà lâu chưa qui định rõ - Mức trích lập dự phịng phụ thuộc nhiều vào chất lượng TSĐB: Điểm dự thảo thông tư chi tiết chất lượng tài sản, chẳng hạn: "thời gian xử lý TSĐB 71 không năm tài sản BĐS, không năm BĐS kể từ có quyền xử lý" Quan trọng hơn: "tài sản có giá trị từ 100 tỉ đồng trở lên phải định giá tở chức có chức thẩm định giá" nhằm tránh việc ngân hàng tự định giá tài sản định giá cao/thấp theo mục đích riêng Riêng tài sản khơng xử lý được, giá trị khấu trừ phải coi không Đối với tài sản phải định giá, khơng có văn định giá giá trị phải coi khơng Qui định thông tư theo hướng chặt chẽ hơn, cần thiết 3.3.2 Đốấ́i với Chính phủ * Phá “băng” thị trường BĐS Sau thời gian dài BĐS bị lũng đoạn nhà đầu cơ, BĐS trở với giá trị thực nó, giúp người dân có nhu cầu nhà thực có khả tiếp cận Nhà nước cần tiếp tục có nhữữ̃ng sách khuyến khích nhà xã hội, khuyến khích DN BĐS đầu tư vào phân khúc nhà cho người có thu nhập trung bình thu nhập thấp Nhà nước cần có sách hỗ trợ DN BĐS giảm 50% thuế VAT, gia hạn nộp thuế VAT,… Khi thị trường BĐS hồi phục trở lại, DN BĐS phục hồi sản xuất kinh doanh, hồi phục khả trả nợ ngân hang Đồng thời, TSĐB ngân hang khoản * Cần có hỗ trợ quan chức việc xử lý TSĐB thu hồi nợ vay: Chính phủ cần hồn thiện quy trình xử lý TSĐB, rút ngắn thời gian giải hồ sơ để ngân hàng nhanh chóng thu hồi nợ Hiện nay, hầu hết NHTM địa bàn TPHCM phần lớn cho vay có TSĐB, kể khách hàng vay Doanh nghiệp Nhà nước Đây xem "chiếc phao cứu sinh” cho ngân hàng khách hàng khả toán Tuy nhiên, địa bàn TPHCM hiện nói đến việc xử lý TSĐB để thu hồi nợ trở thành nỗi ám ảnh ngân hàng, thủ tục phức tạp, phải chuyển qua nhiều quan chức năng, tốn nhiều thời gian công sức ngân hàng lại không chủ động mà phụ thuộc hoàn toàn vào trình xử lý nghiệp vụ 72 phối hợp giữữ̃a quan chức ngành pháp luật Để việc xử lý thu hồi nợ nhanh giảm thiểu chi phí, Chính phủ cần hồn thiện quy trình xử lý TSĐB từ khâu đấu giá đến khâu thi hành án, rút ngắn thời gian giải hồ sơ khuyến khích giao dịch thoả thuận luật nhằm giúp ngân hàng nhanh chóng thu hồi nợ từ TSĐB Cần hỗ trợ phối hợp tích cực quan chức pháp luật có liên quan mà đặc biệt ngành Tòa án Cơ quan thi hành án việc giải TSĐB, nhanh chóng thu hồi nợ cho ngân hàng * Tạo điều kiện để phát triển thị trường mua bán nợ xấu NHTM Đối với hoạt động mua bán nợ xấu, hệ thống NHTM có Cơng ty Quản lý nợ Khai thác tài sản AMC Tuy nhiên, thị trường mua bán nợ chưa có chế rõ ràng chưa phải sân chơi có hành lang pháp lý đầy đủ Trong thời điểm kinh tế đối mặt với nhiều khó khăn, Chính phủ nên dành ưu đãi quan tâm đầu tư cho lĩnh vực mua bán nợ, đặc biệt mua bán nợ xấu ngân hàng: Nhà nước cần đưa chế sách rõ ràng, cải tiến đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm bớt chi phí xử lý nợ giữữ̃a ngân hàng DN, nhằm làm lành mạnh mạch máu cho kinh tế, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Việt Nam Trong thời gian gần đây, nóng hởi việc thành lập Cơng ty mua bán nợ quốc gia Thực tế Việt Nam cho thấy, khoản nợ xấu thông thường có tài sản chấp Cơng ty mua bán nợ mua lại nhữữ̃ng khoản nợ từ ngân hàng, có nghĩa NHTM chuyển quyền sở hữữ̃u khoản nợ bán tài sản chấp sang cho công ty mua bán nợ Công ty mua bán nợ mua lại nhữữ̃ng khoản nợ xấu ngân hàng sở đánh giá lại giá trị khoản nợ để tránh rủi ro việc định giá khoản nợ thường vào khoảng 50 - 80% giá trị Dùừ̀ định vậy khoản “đầu tư” có lãi hay không lại phụ thuộc vào giá mua bán thời điểm mua nợ diễn biến kinh tế vĩ mơ Nếu kinh tế vĩ mơ lên giá trị tài 73 sản tăng lên khả thu hồi nợ công ty mua bán nợ nhanh hơn, vậy, giá trị khoản nợ tăng lên ngược lại Có vấn đề cần quan tâm thành lập cơng ty này: - Thứ nhất, vốn thành lập công ty : Để huy động vốn, AMC tìm kiếm nguồn vốn từ ngân sách hoặc phát hành trái phiếu Chính phủ bảo lãnh - Thứ hai, mơ hình cơng ty: AMC nên pháp nhân độc lập, tự hạch toán thu chi mục tiêu phải lợi nhuận Chỉ AMC sinh lời hoạt động hiệu giải nợ xấu Bên cạnh đó, AMC nên nằm giám sát NHNN không nên chịu ảnh hưởng từ nhóm lợi ích - Thứ ba, tính minh bạch hoạt động Nguồn vốn AMC lấy tiền người dân để khắc phục sửa chữữ̃a nhữữ̃ng sai lầm ông chủ ngân hàng Để bảo đảm yếu tố rủi ro đạo đức, bất đối xứng thông tin, quan giám sát cần đưa nhữữ̃ng chế quy trách nhiệm chế báo cáo thường xuyên để tiền dân sử dụng mục đích Tiếp theo tính minh bạch khâu định giá nợ xấu quy trình mua bán nợ xấu Muốn minh bạch q trình cần phải có tham gia cơng ty kiểm tốn hoặc công ty tư vấn đánh giá lại giá trị tài sản để đảm bảo yêu cầu định giá minh bạch cơng ty cần hoạt động độc lập, khách quan có đội ngũ chuyên gia tốt Một giải pháp nữữ̃a để nâng cao tính minh bạch q trình mua bán nợ thành lập hội đồng thẩm định giá với đầy đủ thành phần bên có liên quan q trình định giá đảm bảo tính minh bạch Ngồi ra, để hoạt động hiệu cần có nhữữ̃ng văn pháp lý kèm để cơng ty đời có hành lang pháp lý hoạt động Tác giả nghĩ rằng, tốt có nghi đinh riêng cho cơng ty mua bán nợ xấu này, cần có nhữữ̃ng quy định cụ thể về: phạm vi hoạt động, quy trình xử lý mua bán nợ… Trên sở nghi đinh cần có nhữữ̃ng thơng tư hướng dẫn rõ việc thực thi, thông tư nêu rõ nhữữ̃ng chế tài quy định: trình tự thủ tục vấn đề thành lập hội đồng 74 thẩm định giá hay th cơng ty kiểm tốn triển khai tư vấn hoặc thẩm định giá trị khoản nợ xấu cần mua, hoặc trường hợp đơn giản cần cho phép thoả thuận song phương việc mua bán nợ Đó nhữữ̃ng gợi ý giúp tăng tính minh bạch q trình mua bán nợ xấu tới Tuy nhiên, việc thành lập công ty không nên hiểu NHTM hồn tồn trơng chờ, ỷ lại vào cứu cánh Nhà nước; dùng tiền nhân dân để sửa chữữ̃a nhữữ̃ng hậu cho vay không hạn chế, không quản trị rủi ro, cho vay công ty sân sau thị trường BĐS - thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro Đây biện pháp cuối cùng, sau ngân hàng tự xử lý nợ xấu 75 KÊT LUÂN CHƯƠNG Hiện tình trạng nợ xấu cho vay BĐS đáng báo động Việc xử lý khoản nợ xấu nói trở thành yêu cầu thiết cho NHTM Trên sở đó, tác giả đề xuất số giải pháp để nâng cao hiêu qua xử lý nợ xấu, đó: - Nhóm giải pháp hạn chế nợ xấu: để chất lượng cho vay ngày tốt NHTM cần chuẩn hố quy trình cho vay; đồng thời quy trình đảm bảo áp dụng cách nghiêm túc công tác thực tế từ bước thẩm định định cho vay kiểm tra, giám sát sau cho vay - Nhóm giải pháp tăng cường xử lý nợ xấu: để xử lý tốt nợ xấu, ngân hàng cần tăng cường trích lập quỹ dự phòng rủi ro, nâng cao hoạt động AMC ngân hàng - Các kiến nghị với quan quản lý vĩ mô nhằm tạo điều kiện cho ngân hàng phát triển nâng cao hiêu qua công tác xử lý nợ xấu 76 KẾT LUẬN Qua nghiên cưu , cho vay BĐS chiêm môt ty lơn câu cho vay cua cac NHTM đia ban TP HCM Vơi chinh sach han chê cho vay vao linh vưc phi san xuât, công vơi thi trương BĐS đong băng năm trơ lai đây, đa khiên cho cac khoan cho vay linh vưc BĐS trươc đo trơ cac khoan nơ xâu Viêc xư ly nơ xâu cua cac NHTM đia ban TP HCM đa co những bươc tiên kê Tuy nhiên, vân những măt han chê Trươc tiên, cac ngân hàng phai co chinh sach quan tri rui ro thât tôt đê han chê phat sinh nơ xâu , tiêp theo la cac giai phap cu thê đê xư ly nơ xâu phat sinh Đông thơi cung cân những giai phap đông bô tư phia nha nươc đê tao môi trương phap ly thuân lơi cho cac ngân hàng Mặc dù cố gắng, luận văn khó tránh khỏi nhữữ̃ng thiếu sót, mong nhận nhữữ̃ng ý kiến đóng góp Quý thầy cô bạn DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Danh mục tài liệu tham khảo An Huy, 2012 Nợ xấu BĐS cao lần báo cáo ngân hàng [Ngày truy cập: 20/07/2012] Bùi Thị Hồng Thu, 2011 Tổng quan Công ty quản lý nợ khai thác tài sản NHTM Việt Nam [Ngày truy câp: 30/09/2012] Đặng Hữu Mẫn , 2008 Cuộc khủng hoảng tín dụng nha đất Mỹ va những kiến nghi Việt Nam Tạp chí khoa học va Công nghê , Đại học Đa Nẵng, Số 4 Nguyễn Đăng Dờn, 2005.Tín dụng ngân hàng Thanh phố Hơ Chí Minh : Nhà XuấẤ́t bảổ̉n ThốẤ́ng kê Nguyễn NgọỘ̣c Bình, 2008 Tíí́n dụng bât động san ngân hang thương mại địa bàn Thanh phố Hồ Chí Minh - Thực trạạ̣ng Giải pháp Luận văn thạỘ̣c sĩ ĐạỘ̣i họỘ̣c Kinh tếẤ́ Thanh phố Hơ Chí Minh Nguyên Thi Minh Hằng , 2012 Xử ly nơ xâu - Kinh nghiêm từ mơ hình cơng ty quan ly tai san Han quốc (Kamco) [Ngay truy câp: 30/08/2012] Nguyễn Thị Xuân Trang, 2011 Kiểm sốt nợ xấu hệ thốí́ng ngân hang thương mại địa bàn Thanh phố Hồ Chí Minh Luận văn thạỘ̣c si ĐạỘ̣i họỘ̣c Kinh tếẤ́ Thanh phố Hơ Chí Minh Trần Huy Hồng, 2010, Giáo trìà̀nh Quản trị ngân hàng Thanh phố Hơ Chí Minh: Nhà XuấẤ́t bảổ̉n Lao độỘ̣ng xã hộỘ̣i 2012 Giá trị tài sản đảm bảo tạạ̣i ngân hàng niêm yết: 60% bất độạ̣ng sảổ̉n. [Ngày truy cập: 28/08/2012] Danh muc văn ban pháp luật tham khao Tên văn ban Chỉ thị sốẤ́ 02/CT-NHNN Công văn sốẤ́ 1149/TTg-KTN Ḷt tở chức TíẤ́n dụỘ̣ng sốẤ́ 47/2010/QH12 Văn bảổ̉n sốẤ́ 2871/NHNN-TD Nghị định sốẤ́ 41/2010/NĐ-CP Nghị định sốẤ́ 71/2010/NĐ-CP QuyếẤ́t định 493/2005/QĐ-NHNN Quyết đinh sốẤ́ 59/2006/QĐ-NHNN QuyếẤ́t định sốẤ́ 63/2010/QĐ-TTg QuyếẤ́t định sốẤ́ 65/2011/QĐ-TTg QuyếẤ́t định sốẤ́ 780/2012/QĐ-NHNN Thông tư 13/2010/TT-NHNN Thông tư sốẤ́ 05/2011/TT-NHNN Danh mục trang website Đườnh link www.acb.com.vn/codong/bcthuongnien.ht m www.bidv.com.vn/Tin-tuc-su-kien/Baocao/Bao-cao-thuong-nien.aspx www.mbbank.com.vn/nhadautu/Lists/baoc aotaichinh/tai-lieu-bieu-mau.aspx www.navibank.com.vn/?pageId=bao-caothuong-nien www.pso.hochiminhcity.gov.vn/web/guest /thongtinvasolieuthongke www.shb.com.vn/tabid/497/default.aspx www.sacombank.com.vn/nhadautu/Pages/ Bao-cao-thuong-nien.aspx www.vietcombank.com.vn/annualreports www.vietinbank.vn/web/home/vn/annual/i ndex.html www.sbv.gov.vn/wps/portal/!ut/p/c4/04_S B8K8xLLM9MSSzPy8xBz9CP0os3hnd0c PE3MfAwN_DxdLA08LL2fEMMALwtLI_2CbEdFAP7mbV0!/ ... 2.2.2 Nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam đia ban Thanh phô Hồ Chi Minh năm 2009 - 2011 33 2.3 Thưc trang xử lýẤ́ nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại. .. vay bất động sản 1.2 Lý luận chung vê nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại 1.2.1 Khái niệm nợ xấu ngân hàng thương mại 1.2.1.1 Theo ngân hàng. .. vê cho vay bất động sản 1.1.1 Khai niệm cho vay bất động sản 1.1.2 Đặc trưng cho vay bất động sản 1.1.3 Vai trò cho vay bất động sản 1.1.4 Rủi ro cho vay