Hoàn thiện công tác thẩm định giá
MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .3 DANH MỤC BIỂU ĐỒ, BẢNG BIỂU CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTC VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÔNG TY .5 1.1 Sự hình thành phát triển 1.1.1 Lịch sử hình thành phát triển cơng ty 1.1.1 Năng lực công ty 1.1.2 Các sản phẩm dịch vụ .7 1.2Cơ cấu tổ chức chức nhiệm vụ 1.2.1 Cơ cấu tổ chức 1.2.2 Chức nhiệm vụ phận 1.3Những dự án bật thực .10 1.4Kết hoạt động kinh doanh 11 CHƯƠNG 2: THỰC TRANG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTC 14 2.1 Các khái niệm 14 2.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 14 2.1.2 Cơng trình xây dựng đất 14 2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng đất 16 2.2 Thẩm định giá quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng đất .19 2.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản .19 2.2.2 Mục đích thẩm định giá 19 2.2.3 Giá cả, chi phí, giá trị thị trường 20 2.2.4 Các nguyên tắc kinh tế thẩm định giá 22 2.2.5 Các phương pháp thẩm định giá 24 2.2.6 Các nhân tố ảnh hưởng tới việc thẩm định giá 35 2.3 Thực trạng hoạt động thẩm định giá quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng đất Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC 37 2.3.1 Quy trình thẩm định giá BTCValue 37 2.3.2 Thực trạng hoạt động thẩm định giá Quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng đất 39 2.3.2.1 Giá trị quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng đất số nhà 56 -TT9B .39 2.3.2.1.1 Nội dung công tác thẩm định giá .39 2.3.2.1.2 Nhận xét .50 2.3.2.2 Giá trị quyền sử dụng đất xã Phù Linh, Sóc Sơn, Hà Nội .51 2.3.2.2.1 Nội dung công tác thẩm định giá .51 2.3.2.2.2 Nhận xét 59 2.4 Đánh giá hoạt động thẩm định giá quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng đất .59 2.4.1 Kết đạt 59 2.4.2 Các hạn chế nguyên nhân .60 2.4.2.1 Các hạn chế 60 2.4.2.1 Nguyên nhân 62 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ BIỆN PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTC .64 3.1 Định hướng phát triển công ty thời gian tới 64 3.2 Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng đất 64 3.2.1 Xây dựng sở thẩm định giá cách khoa học 64 3.2.2 Xây dựng quy trình thẩm định giá đầy đủ, chi tiết 66 3.2.3 Nâng cao trình độ đội ngũ thẩm định viên 66 3.2.4 Giải pháp khác 68 3.3 Một số kiến nghị quản lý vĩ mơ nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá .68 3.3.1 Hồn thiện hành lang pháp lý .68 3.3.2 Nâng cao chất lượng quản lý hoạt động thẩm định giá .69 3.3.3 Phát triển hệ thống thông tin hỗ trợ hoạt động thẩm định giá .69 3.3.4 Tăng cường hợp tác quốc tế lĩnh vực thẩm định giá .71 PHẦN KẾT LUẬN 72 PHỤ LỤC 73 PHỤ LỤC SỐ 1: GIỚI HẠN CHỨNG THƯ 73 PHỤC LỤC SỐ 2: ẢNH CHỤP HIỆN TRẠNG BẤT ĐỘNG SẢN 74 PHỤ LỤC SỐ 3: ẢNH CHỤP HIỆN TRẠNG CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO .79 LỜI NÓI ĐẦU Lý chọn đề tài Việt Nam dần trở thành kinh tế thị trường, để tồn phát triển đòi hỏi tất doanh nghiệp phải liên tục hồn thiện thân doanh nghiệp để thích ứng thay đổi đòi hỏi thị trường Việc biến động bắt nguồn từ yếu tố bên đất tính hình chung quốc tế Nó đến từ ngành hay lĩnh vực Đặc biệt năm trở lại đây, phải dành ý tới biến động, hay khủng hoảng thị trường nhà đất Mỹ trực tiếp gây khủng hoảng kinh tế tồn Điều cho thấy bất động sản, thị trường bất động sản có vai trò to lớn kinh tế quốc dân Sự biến động thị trường bất động sản báo trước biến động kinh tế Ngoài ra, đặc tính bất động sản bất động sản có giá trị lớn, bất động sản quan trọng quốc gia, gia đình, người Do mà việc phải quản lý, hỗ trợ điều hành, hay phát triển mặt liên quan tới bất động sản cần thiết đối Mặt khác, kinh tế thị trường hoạt động liên quan đến bất động sản hầu hết phải dựa kết thẩm định giá doanh nghiệp thẩm định Công ty cổ phần thẩm định giá BTC doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam thành lập từ năm 2005 Lĩnh vực hoạt động doanh nghiệp trải dài tất hoạt động thẩm định giá: doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu từ, khu chung cư, mỏ khoáng sản, quyền sử dụng đất Trong định giá bất động sản mạnh doanh nghiệp Qua khoảng 10 năm hoạt động phát triển doanh nghiệp tham gia thẩm định giá hàng ngàn bất động sản đạt nhiều thành tựu lĩnh vực Bên cạnh mặt tích cực hoạt động thẩm định giá bất động sản công ty không tránh khỏi nhược điểm cần đầu tư thời gian trình độ chun mơn để sửa chữa khắc phục từ giúp nâng cao chất lượng, hiệu công tác thẩm định giá công ty Từ thực tế hoạt động cơng ty nói chung q trình nghiên cứu, thực tập Công ty cổ phần thẩm định giá BTC nói riêng, em lựa chọn chuyên đề tốt nghiệp với đề tài là: “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng đất Công ty Cổ phần thẩm định giá BTC” Mục tiêu nghiên cứu Đề tài làm rõ sở lý thuyết quy trình bước thực việc thẩm định giá quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng đất Bên cạnh đó, đề tài sâu vào thực trạng hoạt động đưa bất cập, hạn chế xảy cơng tác thẩm định giá Rồi từ đề xuất giải pháp để hồn thiện công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng đất Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá bất động sản quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng đất công ty cổ phần thẩm định giá BTC - Phạm vi nghiên cứu: Tại công ty cổ phần thẩm định giá BTC từ năm 2013 đến năm 2015 Kết cấu nội dung chuyên đề Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo mục lục, nội dung chuyên đề gồm phần chính: Chương 1: Giới thiệu Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng đất Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC Chương 3:Một số biện pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng đất Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ths Nguyễn Thị Minh Phương – Giảng viên môn thẩm định giá khoa Marketing Trường Đại học Kinh Tế Quốc Dân anh Đặng Xuân Minh – Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC anh chị phòng thẩm định công ty giúp đỡ hướng dẫn em hoàn thành tốt chuyên đề DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Thẩm định giá TĐG Bất động sản BĐS Quyền sử dụng QSD Quyền sở hữu QSH Bất động sản thẩm định TSTĐ Giá trị cịn lại GTCL Cơng trình xây dựng CTXD Thẩm định viên TĐV DANH MỤC BIỂU ĐỒ, BẢNG BIỂU Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC 11 Sơ đồ 2.1: Quy trình thẩm định giá Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC 37 Bảng 1.1: Báo cáo kết kinh doanh công ty 12 Bảng 2.1: Thông tin thị trường thu thập 45 Bảng 2.2: So sánh điều chỉnh số liệu 47 Bảng 2.3 Bảng tổng hợp kết .50 Bảng 2.4: Mô tả chi tiết tài sản thẩm định giá 52 Bảng 2.5: Tổng hợp thông tin bất động sản thẩm định bất động sản so sánh .54 Bảng 2.6: Điều chỉnh giá theo tài sản so sánh .56 CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTC VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÔNG TY 1.1 Sự hình thành phát triển 1.1.1 Lịch sử hình thành phát triển công ty BTCValue doanh nghiệp sáng lập thẩm định viên nhiều kinh nghiệm cấp chứng hành nghề Bộ Tài AVM VietNam – tổ chức dịch vụ đầu tư hàng đầu Việt Nam Công ty hỗ trợ IMAA Kumerco – tổ chức tư vấn M&A có trụ sở Thụy Sỹ BTCValue có mối quan hệ chặt với thành viên Diễn đàn M&A Việt Nam, bao gồm gần 1.000 chuyên gia, lãnh đạo phụ trách đầu tư tổ chức đầu tư nước BTCValue công ty thẩm định giá chuyên nghiệp Việt Nam, thành lập theo Nghị định số 101/NĐ – Cp ngày 03/08/2005 Chính phủ BTC đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn Bộ Tài IVSC ( Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế) BTCValue cung cấp dịch vụ chuyên sâu thẩm định giá vao gồm thẩm định giá bất động sản, thiết bị, định giá doanh nghiệp Đặc biệt, với đội ngũ chuyên gia mình, BTCValue đơn vị hàng đầu hoạt động thẩm định giá bất động sản vơ hình, thương hiệu định giá mỏ khoáng sản Tên đầy đủ công ty: Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC Tên gọi tắt: BTCValue - Trụ sở Sơ 11A Cao Bá Quát – quận Ba Đình – thành phố Hà Nội Điện thoại: 04.666 16021; Fax 04 – 269 8559 Mail: info@btcvalue.vn - Hệ thống văn phòng đại diện CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTC – CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG Địa chỉ: 22 Lý Tự Trọng, Phường Thạch Thang, Quận Hải Châu, TP Đà Nẵng Điện thoại: (84-511) 625 1085; Fax: ( 84-511) 625 1086 Email: thang.bui@btcvalue.com CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTC – VĂN PHỊNG TP.HCM Địa chỉ: Lầu 2, Tịa nhà Á Châu, 140/1 Lý Chính Thắng P7, Q3, TP.HCM Điện thoại: ( 84-8) 6658 8886; Fax: ( 84-8) 6658 8886 Email: thang.bui@btcvalue.com CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTC – VĂN PHÒNG QUẢNG NINH Địa chỉ: Phố Văn Lang, Hạ Long, Quảng Ninh Điện thoại: ( 84-0333) 659 915 Email: ninh.vu@btcvalue.com CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTC – VĂN PHÒNG HÀ GIANG Địa chỉ: Số 249 đường Nguyễn Trãi, phường Nguyễn Trãi, TP Hà Giang Email: manh.phung@btcvalue.com CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTC – VĂN PHÒNG VINH Địa chỉ: 122 Nguyễn Văn Cừ, Thành Phố Vinh, Nghệ An Điện thoại: ( 84-038) 860 7122 Email: hung.le@btcvalue.com CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTC – VĂN PHỊNG BÀ RỊA VŨNG TÀU Địa chỉ: Thơng Hưng Phú, Thị Trấn Phú Mỹ, Huyên Tân Thành, Bà Rịa Vũng Tàu Điện thoại: ( 84-646) 263 492 – 0913 139 181 Email: huynh.nguyen@btcvalue.com CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTC – VĂN PHÒNG HUẾ Địa chỉ: 215 Nguyễn Sinh Cung, Phường Vĩ Dạ, Thành phố Huế, Thừa Thiên Huế Điện thoại: ( 84-054) 3933911 Email: thanh.le@btcvalue.com 1.1.1 Năng lực công ty BTCValue đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn chặt chẽ, khắt khe nhân sự, trình độ chun mơn sở vật chất kỹ thuật, đặt doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp: Nguồn nhần lực - Ban lãnh đạo: Các thành viên Ban Lãnh đạo BTCValue thạc sĩ quản trị kinh doanh, có kinh nghiệm làm việc nhiều năm ngân hàng thương mại hàng đầy Công ty kinh doanh thương mại đầu tư lớn Việt Nam - Các thẩm định viên giá: BTCValue có thẩm định viên giá, số thẩm định viên giá có nhiều kinh nghiệp hoạt động thị trường Việt Ban Bộ Tài cấp chứng hành nghề - Các trợ lý thẩm định viên giá: Toàn trợ lỹ thẩm định viên giá BTCValue cử nhân kinh tế - kỹ sư, am hiểu thị trường, bất động sản BTCValue đào tạo cách nghiệp vụ thẩm định giá Hệ thống sở liệu, thông tin BTCValue bỏ nhiều cồng sức, thời gian tài để xây dựng cho riêng hệ thống sở liệu giá thông tin thương mại, kỹ thuật có liên quan nhiều loại bất động sản, hàng hóa khác Hệ thống sở liệu BTCValue cập nhật, phân loại hoàn thiện Với hệ thống sở liệu quan trọng này, BTCValue hoàn toàn tự tin chất lượng dịch vụ thẩm định giá dịch vụ giá BTCValue cố mối quan hệ mật thiết với diễn đàn M&A Việt Nam, Diễn đàn Mua bán – Sáp nhập Kết nối đầu tư lớn Việt Nam 1.1.2 Các sản phẩm dịch vụ Là doanh nghiệp hàng đầu Việt Nam lĩnh vực thẩm định giá, BTCValue có nhiều kinh nghiệm hoạt động thẩm định giá trị trài sản Lĩnh vực hoạt động chủ yếu công ty chia làm hai mảng Thẩm định giá Dịch vụ bất động sản Thẩm định giá - Thẩm định giá máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất; - Thẩm định giá bất động sản: đất đại, hạ tầng cơng trình kiến trức đất; - Xác định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa, mua bán doanh nghiệp, thâu tóm doanh nghiệp ( M&A); - Xác định giá tị thương hiệu, thương quyền - Định giá mỏ khống sản rắn - Định giá phần mềm, cổn thơng tin Dịch vụ bất động sản 1.2 - Xác định giá khởi điểm đấu giá - Tổ chức đấu giá, tư vấn tổ chức đấu giá - Các dịch vụ dự báo giá thị trường nghiên cứu khoa học giá khác - Tư vấn giá sản phẩm, giá mua, giá bán, giá cho thuê… - Dịch vụ hộ trợ đàm phán giá - Tư vấn môi giới bất động sản, khu công nghiệp, dự án xây dựng; Cơ cấu tổ chức chức nhiệm vụ 1.2.1 Cơ cấu tổ chức Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ KHỐI KINHGIÁM PHÓ TỔNG DOANH ĐỐC BAN KIỂM SOÁT TÀI KHỐI VĂN KHỐI KHỐI THẨM KHỐI THẨM AVM KHỐI THẨM KHỐI TÀI CHÍNH CHÍNH PHỊNG THẨM ĐỊNH ĐỊNH ĐỊNH (Nguồn: Nhân sựVĂN công ty) PHÒNG CHUYÊN GIA TƯ VẤN HỖ TRỢ ĐỊNH ĐỐC TỔNG GIÁM 1.2.2 Chức nhiệm vụ phận - Hội đồng quản trị Hội đồng quản trị quan có quyền lực cơng ty, nắm giữ nhiều nhiệm vụ quyền hạn Hội đồng quản trị nhân danh tồn cơng ty để đưa định quan trọng công ty bãi miễn chức vụ, thay đổi điều lệ hoạt động công ty, xây dựng chương trình hành động, kế hoạch năm cơng ty, xác định xứ mệnh, tầm nhìn cơng ty tương lai dài hạn - Ban kiểm soát Ban kiểm sốt có chức kiểm tra rà sốt lại hoạt động, định hội đồng quản trị xem có phù hợp với điều lệ cơng ty khơng Ban kiểm sốt có quyền kiến nghị hội đồng quản trị vấn đề chưa thấy phù hợp Ngồi họ u cầu hội đồng quản trị cung cấp thông tin liên quan đến công tác quản lý công ty - Ban giám đốc Điều hành hoạt động sản xuất kinh doanh hoạt động hàng ngày khác Công Ty Chịu trách nhiệm trước Hội đồng quản trị, Hội đồng thành viên việc thực quyền & nhiệm vụ giao Tổ chức thực định Hội đồng thành viên, Hội đồng quản trị Thực kế hoạch kinh doanh & phương án đầu tư Cơng Ty Kiến nghị phương án bố trí cấu tổ chức, quy chế quản lý nội Công Ty bổ nhiệm, miễn nhiệm, đề xuất cách chức chức danh quản lý Công Ty, trừ chức danh Hội đồng Quản trị, Hội đồng thành viên bổ nhiệm Ngồi cịn phải thực nhiệm vụ khác & tuân thủ số nghĩa vụ người quản lý Công Ty theo Luật pháp quy định Khối văn phịng Cơng tác nội vụ quan, tiếp nhận, tổng hợp thông tin Xử lý thơng tin theo chức năng, quyền hạn phịng Tiếp khách, tiếp nhận tổng hợp thông tin từ bên ngồi đến cơng ty Xử lý thơng tin theo chức năng, quyền hạn Soạn thảo văn bản, trình giám đốc ký văn đối nội, đối ngoại phải chịu trách nhiệm trước giám đốc giá trị pháp lý văn Phát hành, lưu trữ, bảo mật dấu tài liệu đảm bảo xác, kịp thời, an tồn Theo dõi cơng tác thi đua khen thưởng, kỷ luật công ty Tổ chức chấm công, thực chế độ khen thưởng công ty Theo dõi chế độ sách với người lao động - Khối tài - cơng trình xây dựng phải đảm bảo ghi chép đầy đủ, xác phục vụ tốt cho trình thẩm định giá sau Đối với thông tin khách hàng cung cấp cần kiểm tra thực tế tham khảo ý kiến hộ xung quanh để xác định tính xác thơng tin Đối với số liệu đất đai: hỏi trực tiếp chủ sở hữu đất đai, lấy trực tiếp từ khảo sát trường, lấy thông tin từ người sống xung quanh Đối với số liệu nhà: cơng trình hành thu thập thơng tin từ khảo sát trường cơng trình, từ quan quản lý nhà, cơng ty cung cấp tiện ích cơng Đối với số liệu giá bán: thông tin từ nhà môi giới nguồn thông tin quan trọng thiết yếu người am hiểu tường tận BĐS khu vực, họ phải ước tính giá trị ngày Người chủ sở hữu BĐS xung quanh nguồn tin quan trọng giá bán, điều kiện bán, thiết kế, chất lượng cơng trình,…nếu thẩm định viên biết cách tiếp cận, khai thác thông tin khéo léo Tại tỉnh thành lớn Hà Nội lấy số liệu từ dịch vụ cung cấp số liệu hiệp hội nhà Thẩm định giá BĐS sở dịch vụ, Những thơng tin khác lấy từ: văn phòng lưu trữ hồ sơ chứng thư BĐS, chủ nhân BĐS, nhà môi giới BĐS Số liệu khu vực lân cận, liền kề, xung quanh BĐS: lấy thông tin từ khảo sát trạng khu vực xung quanh, thu thập tổ dân phố, cán thuế; chủ sở hữu BĐS lân cận; người môi giới BĐS, chủ cửa hàng, cửa hiệu khu vực Trong chế thị trường, nhân viên thẩm định bất động sản phải thường xuyên theo dõi bám sát với thị trường đồng thời phải thu thập nhiều thông tin thị trường bất động sản qua nguồn khác nhằm tạo hệ thống liệu thông tin phong phú Điều giúp ích nhiều cho hoạt động thẩm định giá cơng ty cơng tác định giá có thơng tin điều quan trọng Để phát triển hoàn thiện kho giữ liệu giá bất động sản đảm bảo nhân viên thẩm định nhân viên khác phải cập nhật thông tin giao dịch bất động sản thị trường thông qua nhiều nguồn khác nhau: cá nhân kinh doanh bất động sản, giao dịch mua bán bất động sản thực thông qua tổ chức, sàn giao dịch bất động sản; Giá đất thực đền bù giải toả; Kết bán đấu giá bất động sản tổ chức bán đấu giá thực hiện; Các đơn vị có chức định giá Nhà nước như: Bộ Tài (Trung tâm thơng tin thẩm định giá), Sở Tài Chính/Trung tâm thẩm định giá bán đấu giá bất động sản); Bảng giá đất UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương quy định; Giao dịch mua bán bất động sản khác mà đơn vị thu thập, xác định được; Các thông tin rao bán bất động sản internet, radio, vô tuyến; nguồn thông tin khác… Các thông tin thu thập phải lưu trữ lại máy tính để rà sốt hay sử dụng lại cách dễ dàng, sử dụng tiêu chí để phân loại xếp thơng tin Doanh nghiệp nên phân loại thôn tin theo tiêu chí thời gian, yếu tố vùng miền mục đích thẩm định giá trường hợp Cần xây dựng phân vùng thông tin riêng biệt cho trường hợp thẩm định giá điển hình Ngồi lưu lại cần ghi rõ vào phân vùng đặc biệt đánh theo mã số cho trường hợp đặc biệt Để làm việc thẩm định viên trình thẩm định cần phải chủ động xây dựng kế hoạch để lưu xếp thơng tin 3.2.2 Xây dựng quy trình thẩm định giá đầy đủ, chi tiết Quy trình thẩm định giá quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng đất cần xây dựng cụ thể, chi tiết, chặt chẽ nhân tố quan trọng giúp thẩm định viện dễ dàng xác định kết thẩm định giá cách xác Do mà thẩm định viên không bỏ qua bước quy trình thẩm định giá Nhưng quy trình thẩm định giá loại tài sản giống mà cần phải có bán sát với thuộc tính tài sản Việc áp dụng quy trình chung chung cho tất tài sản thẩm định giá gây tới sai sót q trình thẩm định Vì vậy, trường hợp cần phải xây dựng quy trình riêng cho thẩm định giá quyền sử dụng đất cơng trình đất Với đặc tính riêng biệt có loại tài sản có giá trị cao, bị ảnh hưởng yếu tố vĩ mô, yếu tố cung cầu, vấn đề liên quan đến hành lang pháp lý tài sản 3.2.3 Nâng cao trình độ đội ngũ thẩm định viên Đội ngũ cán Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC nói chung đội ngũ cán định giá nói riêng trẻ, động, có khả lực thực công việc Tuy nhiên, điều khơng thể đảm bảo họ khơng gặp phải sai lầm trình thẩm định giá biến động không ngừng thị trường BĐS, luật pháp, yếu tố kinh tế Vì vậy, cần phải có chương trình đạo tạo, bồi dưỡng thẩm định viên để họ thích ứng tốt với thay đổi pháp luật thị trường Hơn nữa, việc đầu tư vào người luôn coi mà giải pháp mang tính chất lâu dài có hiệu Cơng ty cần bồi dưỡng nâng cao trình độ, lực cán bộ, đáo tạo nghề nghiệp, đảm bảo thực tốt chức năng, nhiệm vụ lĩnh vực thẩm định giá quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng đất - Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả nắm bắt hiểu biết pháp luật, chế sách,văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán làm công tác thẩm định giá, để họ có khả tiếp cận nhanh nhất, hiệu Do cơng ty nên có hộ trợ TĐV tham gia khóa đào tạo ngắn hạn bất động sản thị trường bất động sản - Xây dựng kế hoạch, chương trình trao đổi nhân viên công ty cách thường niên, thực hội thảo để tăng cường học hỏi tiếp thu có chợn lọc kinh nghiệm thẩm định giá để áp dụng vào thực tế - Sắp xếp lại đội ngũ cán làm công tác thẩm định giá theo lĩnh vực cụ thể (nhà phố, nhà xưởng, đất trang trại ) để họ có khả nắm bắt tình hình thị trường, hiểu sâu lĩnh vực mà quản lí nhằm giúp cho việc định giá đạt hiệu - Thường xuyên tổ chức buổi tọa đàm, khuyến khích tham luận khó khăn, vướng mắc, hay kinh nghiệm quý báu, thiết thực việc thực quy chế, quy định Từ đó, lãnh đạo cập nhật tâm tư, nguyện vọng nhân viên, tập hợp nhiều ý kiến đề xuất, đưa giải pháp kịp thời nhằm nâng cao hiệu công tác thẩm định giá - Nên xây dựng công ty tổ chuyên môn lĩnh vực thẩm định giá cần có phân công cách rõ ràng Thẩm định giá nghề vừa mang tính khoa học vừa mang tính nghệ thuật Khách hàng sử dụng dịch vụ công ty, có ấn tượng tốt, muốn sử dụng dịch vụ lâu dài, điều phụ thuộc phàn khơng nhỏ vào hiểu biết kinh nghiệm làm việc khả ứng xử khéo léo chuyên viên thẩm định Vì vậy, để chun viên phát huy tồn lực mình, cơng ty cần sử dụng hình thức khen thưởng kỉ luật hợp lý nhằm tạo động lực cho cán nhân viên thẩm định Những cá nhân xuất sắc, cống hiến nhiều cho cơng ty cần phải khen thưởng cần xử phạt, kỉ luật nghiêm khắc có dấu hiệu sai phạm đạo đức nghề nghiệp, khơng tâm làm việc… - Đối với thân thẩm định viên cần: Có lý tưởng nghề nghiệp, có đạo đức nghề nghiệp, phải yêu tâm huyết với nghề thẩm định giá + Tích cực chủ động học tập, nâng cao, lực chuyên môn + Thường xuyên cập nhật nắm bắt văn bản, quy định pháp luật thơng tin, sách có liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp nói riêng thẩm định giá nói chung + Nâng cao tính độc lập, chủ động tự tin đưa ý kiến mức giá ước tính cho bất động sản + 3.2.4 Giải pháp khác Cơ sở vật chất cơng ty cịn chưa phát triển cách đồng Do đặc điểm cơng ty vừa chuyển trụ sở chính, mà nhiều vấn đề phải giải Ngoài việc phải bổ xung thêm trang thiết bị để phục vụ công tác thẩm định hệ thống máy tính, hệ thống cơng nghệ thơng tin cần phải bổ xung thêm trang thiết bị phục vụ công tác khảo sát thực tế máy đo khoảng cách, thiết bị ghi hình, ghi âm cần cải tiến Cũng cần phải cần phải tiếp tục cải tiến trang thiết bị để hỗ trợ công tác khảo sát thực tế thẩm định viên Đối với bất động sản có khả phát triển tương lai cần bổ xung thêm dự đoán BĐS có khả phát triển tương lai, dự kiến doanh thu thường đem so sánh với BĐS có đặc điểm tương đồng, việc phù hợp thị trường BĐS nói riêng, kinh tế nói chung phát triển ổn định Trường hợp có biến động, người thẩm định viên phải linh động để điều chỉnh cho phù hợp Điều thực khó khả dự báo kinh tế biến động rủi ro không lường trước 3.3 Một số kiến nghị quản lý vĩ mơ nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá 3.3.1 Hoàn thiện hành lang pháp lý - Ngành thẩm định giá hay cụ thể thẩm định giá bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực phức tạp khác ( từ đất đai, ngân hàng tài tư pháp …) Để phát triển ngành thẩm định giá cần phải xây dựng khung pháp lý đồng chặt chẽ, từ xuống tránh chồng chéo chủ trương cần thực Cần chuyển việc quản lý giá cho chủ thể định Cục quản lý giá Hội Thẩm Định giá Việt Nam Tránh trường hợp mà ngành lại xây dựng phịng ban quản lý giá ngành đào tạo cấp giấy chứng hành nghề thẩm định ngành cấp - Cần xây dựng văn hướng dẫn cụ thể chi tiết đất đai hướng dẫn việc tính giá quyền sử dụng đất, phù hợp với mục đích, nhu cầu hoạt động thẩm định giá Các văn cần có thống chung, đảm bảo cho hoạt động thẩm định giá diễn nhanh chóng, khơng làm cản trở tiến độ cơng việc, đảm bảo tính độc lập thẩm định viên Đất đai tài sản quốc gia nên vấn đề giá đất cần phải quản lý chặt chẽ, phù hợp với thị trường đảm bảo cạnh tranh bình đẳng địa phương việc thu hút đầu tư thuận lợi công tác bồi thường, giải phóng mặt Các văn pháp luật, nghị định, thông tư hướng dẫn phải ban hành kịp thời, trước ban hành cần lấy ý kiến rộng rãi thành phần để phù hợp với thực tế - Cần xây dựng chế tài xử lý vị phạm lĩnh vực thẩm định giá doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên giá xảy vi phạm chưa thiết kế chặt chẽ cịn lúng túng thực tế xử lý trường hợp không thực nguyên tắc thẩm định giá, không tuân thủ qui định hành nghề, vi phạm đạo đức nghề nghiệp,… - Về phương pháp xác định giá đất, Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất hợp lý nhiên phải phù hợp với mục đích sử dụng loại đất Khi xác định giá đất cần tôn trọng nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc cạnh tranh - Xây dựng quy chế phối hợp chặt chẽ Bộ, ngành, UBND tỉnh việc ban hành quản lý khung giá đất Đồng thời, giảm bớt thủ tục hành khơng cần thiết theo nguyên tắc “một cửa” để kết thẩm định đảm bảo tính pháp lý kịp thời 3.3.2 Nâng cao chất lượng quản lý hoạt động thẩm định giá Trên thực tế chất lượng thẩm định giá số doanh nghiệp chưa cao chưa kiểm sốt cách chặt chẽ Vì vậy, mà số trường hợp kết thẩm định khơng cao Thậm chí, vài tổ chức thẩm định có chất lượng chun mơn giảm phí thẩm định tăng hoa hồng, cửa sau với khách chạy đua thời gian để hòng lơi kéo khách hàng phía Ngồi ra, số doanh nghiệp tình trạng mua dấu, bán chữ ký xảy ra, làm theo yêu cầu khách hàng, sử dụng thủ thuật nhằm tăng giá tài sản thẩm định Tuy rằng, quy định pháp luật việc tăng giá gây thiệt hại mặt kinh tế, khoản lợi ích khơng đáng rơi vào tay cá nhân xấu Vì vậy, đặt yêu cầu cho quan quản lý không ngừng phải tra, xử phạt tổ chức thẩm định chất lượng Thậm chí số trường hợp yêu cầu phá sản vi phạm nhiều lần để góp phần vào việc nâng cao chất lượng thẩm định giá Thành lập tổ chuyên trách có nhiệm vụ tiến hành điều tra giám sát trình thẩm định giá Bộ phận bao gồm chuyên gia lĩnh vực, người có đủ khả để nhận sai phạm cách nhanh chống Tiến hành kiểm tra giám sát định kỳ, đột xuất, có biện pháp xử lý thích hợp trường hợp vi phạm trình định giá 3.3.3 Phát triển hệ thống thông tin hỗ trợ hoạt động thẩm định giá Hoạt động thẩm định giá bất động sản hoạt động thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với Vì mà phát triển thị trường bất động sản, minh bạch hóa thơng tin thị trường, giúp ích nhiều tạo nhiều tiện lợi cho thẩm định viên trường hợp muốn tìm tài sản tương tự Minh bạch thông tin hạn chế lớn thị trường bất động sản Sự thiếu minh bạch hầu hết tất khâu Từ lập dự toán, thiết kế, xây dựng tới lúc chào bán thơng tin hạn chế Trong thời gian tới Nhà nước cần quan tâm phát triển thị trường bất động sản nhiều nữa, quản lý chặt chẽ giao dịch bất động sản Để thực điều đó, Nhà nước cần phải thiết lập hệ thống đăng ký giao dịch bất động sản minh bạch, đáng tin cậy, có hiệu lực; ban hành văn hướng dẫn cụ thể chi tiết việc xác định giá trị cho loại bất động sản Đồng thời, cần có quy định việc niêm yết hay minh bạch thông tin từ thị trường, nhanh chóng cho phép phát hành chứng bất động sản niêm yết chứng bất động sản công ty bất động sản thị trường chứng khốn, luật mơi giới bất động sản…tạo điều cho tổ chức thẩm định giá có đầy đủ thơng tin xác bất động sản cần thẩm định, từ thu kết xác Cần xây dựng Trung tâm Dữ liệu quốc gia thẩm định giá, phải đơn vị trực thuộc Cục Quản lý giá – Bộ Tài Chính Trung tâm có ba chức chính: Xây dựng, quản lý, vận hành khai thác sở liệu quốc gia giá theo quy định Luật Giá; xây dựng phần mềm dự báo ứng dụng công nghệ thông tin công tác thu thập, tổng hợp, phân tích, dự báo diễn biến giá thị trường nước quốc tế phục vụ công tác quản lý nhà nước giá thẩm định giá; + Tổ chức thực hoạt động nghiên cứu khoa học; bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ chuyên ngành giá thẩm định giá cho cán bộ, công chức nhà nước đối tượng có nhu cầu; + Tổ chức cung cấp thông tin thuộc sở liệu giá, cung cấp thông tin, tư vấn giá thẩm định giá cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu + Về kinh phí: Nhà nước đảm bảo kinh phí hoạt động thời gian đầu (gồm chi phí tiền lương cho cán bộ,cơng chức tiêu biên chế; chi phí khảo sát; thu thập, mua tin;…), sau Trung tâm tự bảo đảm phần kinh phí nhờ hoạt động đào tạo, bồi dưỡng cung cấp thông tin, dịch vụ giá thẩm định giá theo yêu cầu tổ chức, cá nhân Về tài sản: Bộ Tài bố trí nhà làm việc, trang thiết bị, máy móc, phương tiện làm việc để Trung tâm hoạt động Về nhân lực: Yêu cầu nguồn nhân lực cho Trung tâm cần có trình độ, có lực, kinh nghiệm có ý chí phấn đấu cao mục tiêu phát triển chung ngành giá nói riêng Tài nói chung, phù hợp với chức năng, nhiệm vụ Trung tâm tổng hợp, phân tích dự báo, thẩm định giá, tài chính, kế toán, tin học, ngoại ngữ, kiến thức pháp lý, Nguồn nhân lực Trung tâm thay đổi vào chức năng, nhiệm vụ nhu cầu giai đoạn III.3.4 Tăng cường hợp tác quốc tế lĩnh vực thẩm định giá Nền kinh tế Việt Nam dần hội nhập giới tất phương diện kinh tế, đời sống xã hội Tất nhiên ngành thẩm định giá khơng thể nằm ngồi quy luật phát triển Trong tương lai gần phát sinh quan hệ kinh tế, quan hệ thẩm định giá tài sản nằm ngồi lãnh thổ Việt Nam Khi quy trình thẩm định giá, yếu tố khác liên quan phải phù hợp với nước sở Vì vậy, mà từ nhà nước cần có sách để tăng cường hội nhập, trao đổi thông tin, kinh nghiệm, buổi tọa đàm Tăng cường phát triển mối quan hệ hợp tác sẵn có mang tính truyền thống với tổ chức thẩm định giá quốc tế mà Việt Nam thành viên, cụ thể: Hiệp hội thẩm định giá nước ASEAN (AVA); Hội đồng Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế IVSC Bên cạnh đó, mở rộng mối quan hệ hợp tác với số tổ chức thẩm định giá có ảnh hưởng lớn lĩnh vực thẩm định giá, tiến tới công nhận lẫn hoạt động thẩm định giá Tổ chức tham gia hội nghị, hội thảo khu vực quốc tế thẩm định giá nhằm thúc đẩy phát triển nghề thẩm định giá Việt Nam Hợp tác với chuyên gia giảng viên nước chuyên ngành thẩm định giá, tham gia giảng dạy thẩm định giá Việt Nam Cử cán làm cơng tác thẩm định giá tham dự khóa đào tạo, khảo sát nước + + + + + Các hoạt động cụ thể cần thực hiện: Hoạt động trợ giúp việc xây dựng hoàn thiện môi trường pháp lý cho hoạt động thẩm định giá; Hoạt động trợ giúp đào tạo đội ngũ giảng viên chuyên ngành thẩm định giá; Hoạt động trợ giúp đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá cho thẩm định viên giá; Hoạt động trợ giúp đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá cho cán quản lý thẩm định giá; Tổ chức tham gia hội thảo quốc tế lĩnh vực thẩm định giá; nghiên cứu, khảo sát học tập kinh nghiệm nước Tham gia hội nghị thường niên tổ chức thẩm định giá giới khu vực mà Việt Nam thành viên (IVSC, AVA) PHẦN KẾT LUẬN Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC doanh nghiệp thành lập khoảng 10 năm, số coi lâu doanh nghiệp thẩm định giá sớm nước Việt Nam Trong thời gian thực tập nghiên cứu công ty, em học tập nghiệp vụ thẩm định giá đặc biệt hoạt động thẩm định giá quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng đất Qua nghiên cứu đề tài hoạt động thẩm định giá quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng đất em có rút số kết luận sau: - - - Thẩm định giá quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng đất hoạt động phức tạp, chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố tác động tới đặc biệt thời buổi thị trường bất động sản biến động Qua nghiên cứu thực tế công ty, hoạt động thẩm định giá có nhiều điểm nhấn cịn bất cập cần thời gian để khắc phục Công ty nhà nước cần đề giải pháp cụ thể để nâng cao hoạt động thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng Do hạn chế trình độ, lực nên em khơng tránh khỏi mắc phải thiếu sót em mong nhận ý kiến bổ sung, nhận xét, đóng góp từ thầy để em hồn thành đề tài Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Ths Nguyễn Thị Minh Phương tận tình hướng dẫn giúp em hoàn thành đề tài Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo, cô giáo môn Thẩm Định Giá – khoa Marketing tạo điều kiện thuận lợi cho em hoàn thành thời gian thực tập Em xin chân thành cảm ơn Cơng ty Cổ phần Thẩm định giá BTC tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành đợt thực tập cuối khố PHỤ LỤC PHỤ LỤC SỐ 1: GIỚI HẠN CHỨNG THƯ (Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số: 1010/ HN) Kết Thẩm định giá sử dụng cho mục đích ghi trang 01 chứng thư Khách hàng phải chịu hoàn tồn trách nhiệm sử dụng sai mục đích ghi chứng thư Kết Thẩm định giá có giá trị sử dụng thời hạn: - 06 (sáu) tháng bất động sản - Thời hạn tính từ ngày phát hành chứng thư Kết Thẩm định giá Định giá viên tiến hành cách độc lập, chuyên nghiệp, thận trọng với kiến thức, kỹ trách nhiệm cao giới hạn theo yêu cầu khách hàng Khách hàng yêu cầu người hướng dẫn Định giá viên thực Thẩm định giá trạng bất động sản phải chịu hoàn toàn trách nhiệm quyền sở hữu, thông tin, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, tính tài liệu liên quan đến bất động sản Thẩm định giá so với gốc Chứng thư Thẩm định giá sử dụng chính, số lượng cấp cho khách hàng ghi rõ chứng thư cấp cho người yêu cầu Thẩm định giá Chứng thư Thẩm định giá khơng có giá trị thay cho loại giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản khách hàng yêu cầu Thẩm định giá Giá trị thị trường làm sở cho Thẩm định giá bất động sản: “Giá trị thị trường bất động sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường” Tiêu chuẩn số (TĐGVN 01) ban hành kèm theo định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/5/2005 Bộ trưởng Bộ Tài Chính Giá trị phi thị trường làm sở cho xác định giá trị: “Giá trị phi thị trường bất động sản mức giá ước tính xác định theo khác với giá trị thị trường mua bán, trao đổi theo mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị bất động sản trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị lý, giá trị bất động sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị bất động sản chuyên dùng, giá trị bất động sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế ” Tiêu chuẩn số (TĐGVN 02) ban hành kèm theo định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 Bộ trưởng Bộ Tài Chính PHỤC LỤC SỐ 2: ẢNH CHỤP HIỆN TRẠNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THỜI ĐIỂM THÁNG 03 NĂM 2014 Thửa đất số 00 tờ đồ số 00 Đường vào Phía trước nhà Phịng khách Đường vào PHỤ LỤC SỐ 3: ẢNH CHỤP HIỆN TRẠNG CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT Số: 1010/TĐ-TH Ảnh tổng quan đất Ảnh mô tả đất Ảnh mô tả đất Ảnh mô tả đất Ảnh mô tả đất Ảnh mô tả đất Ảnh mô tả đất Ảnh mô tả đất Ảnh mô tả đất Ảnh mô tả đất Ảnh mô tả đất Ảnh mô tả đất Ảnh mô tả đất TÀI LIỆU THAM KHẢO Thẩm định giá Bất động sản – Biên dịch: Nguyễn Duy Thiện – NXB Tài năm 2011 Các phương pháp định giá Bất động sản - Đoàn Văn Trường – NXB KHKT năm 2000 Giáo trình Nguyên lý Tiêu chuẩn thẩm định giá – TS Vũ Minh Đức – NXB Đại học kinh tế quốc dân năm 2011 Tạp chí Bất động sản Thời báo kinh tế Việt Nam Bài giảng slide giảng Th.s Nguyễn Thị Minh Phương giảng viên Đại học kinh tế quốc dân Tài liệu bồi dưỡng chuyên ngành Thẩm định giá - Bộ Tài – Trường cao đẳng tài quản trị kinh doanh Báo cáo thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá, hồ sơ, hợp đồng thẩm định giá Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá 10 Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 Quốc hội khóa 13 11 Luật đất đai 2013 12 Website: www.btcvalue.vn www.economy.com www.mof.gov.vn ... gồm phần chính: Chương 1: Giới thiệu Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng đất Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC. .. SỐ BIỆN PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTC .64 3.1 Định hướng phát triển công ty thời gian tới... định giá quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng đất Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá bất động sản quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng đất công ty cổ