REIT - Giải pháp vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam : Luận văn thạc sĩ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ THU THANH ĐỀ TÀI: REIT - GIẢI PHÁP VỐN CHO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh Tế Tài Chính – Ngân Hàng Mã số : 60 31 12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHAN THỊ BÍCH NGUYỆT Thành Phố Hồ Chí Minh – 2012 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn Thạc sĩ kinh tế tơi nghiên cứu thực Các thông tin, số liệu sử dụng luận văn trung thực xác Nguyễn Thị Thu Thanh LỜI CÁM ƠN Trong suốt thời gian nghiên cứu viết luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình PGS.TS Phan Thị Bích Nguyệt - Giáo viên hướng dẫn trường Đại học Kinh Tế Thành phố Hồ Chí Minh Tơi xin kính gửi đến Cơ Nhà Trường lời tri ân lòng biết ơn sâu sắc Tôi gửi lời cảm ơn đến bạn đồng nghiệp, bạn bè, người thân yêu động viên giúp đỡ tơi hồn tất luận văn Nguyễn Thị Thu Thanh DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS :Bất Động Sản TNDN :Thu nhập doanh nghiệp CMBS :Commercial mortgage-backed securities – Chứng khoán cầm cố thƣơng mại IPO :Initial Public Offering – lần phát hành công chúng NAREIT :National Association of Real Estate Investment Trust (NAREIT) – Hiệp hội quốc gia quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản NASDAQ :National Association of Securities Dealers Automated Quotations system - sàn giao dịch chứng khoán điện tử Mỹ NAV :Net Asset Value – Giá trị tài sản MNCs :Multinational Corporations – Các công ty đa quốc gia SCX : Singapore Exchange – Thị trƣờng chứng khoán Singapore SFC : The Securities and Futures Commission - Ủy ban chứng khoán giao dịch giao sau TSE :Tokyo Stock Exchange – Sở giao dịch chứng khoán Tokyo DANH MỤC CÁC BẢNG : Cc Bảng 2.1.1: Bảng tiêu biến động thị trƣờng Bảng 2.1.2: Thống kê thị trƣờng văn phòng cho thuê Tp.HCM quý 2/2012 Bảng 2.1.3: Thống kê thị trƣờng nhà bán Tp.HCM quý 2/2012 Bảng 2.1.4: Thống kê thị trƣờng nhà gắn liền với đất Tp.HCM quý 2/2012 Bảng 2.1.6: Thống kê thị trƣờng hộ dịch vụ Bảng 2.1.7: Thống kế thị trƣờng khu công nghiệp DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ & BIỂU ĐỒ Hình 1.2.1: Sơ đồ cấu trúc UPREIT điển hình Hình 1.2.2: Sơ đồ cấu trúc DOWNREIT điển hình Hình 1.2.3: Sơ đồ REIT đƣợc tổ chức nhƣ cơng ty Hình 1.2.4: Sơ đồ REIT đƣợc tổ chức nhƣ quỹ Hình 1.4.1: Sơ đồ tổ chức REIT điển hình Hình 1.4.2: Sơ đồ công ty phát triển BĐS khiết Hình 1.4.3 Cơng ty phát triển đƣợc tái cấu trúc theo sau REIT Hình 1.6.1a: Minh họa tầm quan trọng tƣơng đối tuyệt đối tổ chức BĐS Mỹ Hình 1.6.1b: Những nguồn vốn chủ sở hữu Hình 1.6.2 Tình hình việc phân phối vốn hóa REIT theo loại REIT Hình 1.6.3: Sự phát triển quy mô REIT khai thác BĐS Mỹ năm 1971-2006 Hình 1.6.4: Tăng vốn chủ sở hữu lần phát hành công chúng (IPO) phát hành thị trƣờng thứ cấp REIT Mỹ, 1990-2006 Hình 1.6.5: Biểu đồ minh họa phân chia tỷ lệ theo vùng Hình 1.6.6: Cấu trúc REIT Úc đƣợc quản lý bên ngồi Hình 1.6.7: Cấu trúc Cơng ty đầu tƣ J-REITs Hình 1.6.8: Cấu trúc quỹ đóng S-REIT đƣợc quản lý bên ngồi Hình 1.6.9: Cấu trúc HK-REITs Hình 2.1.5: Thị phần siêu thị thị trƣờng Hình 2.1.7a: Tình hình hoạt động thị trƣờng khách sạn Hình 2.1.7b: Triển vọng tƣơng lai thị trƣờng khách sạn Hình 2.6.1: Tỷ lệ số ngƣời biết REIT thơng qua khảo sát Hình 3.3.1: Sơ đồ REIT đƣợc tổ chức nhƣ cơng ty Hình 3.3.2: Sơ đồ REIT đƣợc tổ chức nhƣ quỹ MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG : Cc DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ & BIỂU ĐỒ LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG CÁC KHÁI NIỆM VỀ REIT VÀ KINH NGHIỆM HOẠT ĐỘNG REIT CỦA CÁC NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI 1.1 KHÁI NIỆM REIT 1.2 PHÂN LOẠI, CẤU TRÚC, CÁC HÌNH THỨC HOẠT ĐỘNG CỦA REIT 1.2.1 Phân loại 1.2.1.1 Equity REIT (REIT khai thác bất động sản) 1.2.1.2 Mortgage REIT (REIT cho vay) 1.2.1.3 Hybrid REIT (REIT hỗn hợp) 1.2.2 Cấu trúc 1.2.2.1 Traditional REIT (REIT truyền thống) 1.2.2.2 UPREIT 1.2.2.3 DOWNREIT 1.2.3 Các hình thức hoạt động REIT 1.2.3.1 REIT tổ chức dƣới dạng công ty (pháp nhân) 1.2.3.2 REIT tổ chức nhƣ quỹ 1.2.4 Phân biệt REIT đại chúng REIT thành viên 1.3 MỘT SỐ QUY TẮC HOẠT ĐỘNG CỦA REIT 10 1.3.1 REIT đƣợc tham gia nhiều tổ chức cá nhân với trách nhiệm riêng biệt 10 1.3.2 Tính độc lập 10 1.3.3 Ngăn ngừa lạm quyền 11 1.3.4 Quản lý rủi ro 11 1.3.5 Tính minh bạch 11 1.4 ĐẶC TÍNH CỦA REIT 11 1.4.1 Cấu trúc REIT điển hình 11 1.4.2 Ƣu điểm hạn chế REIT 12 1.4.2.1 Ƣu điểm 12 1.4.2.2 Hạn chế 13 1.4.3 Lợi ích REIT 14 1.4.3.1 Lợi ích REIT đối kinh tế 14 1.4.3.2 Lợi ích REIT nhà đầu tƣ 15 1.4.3.3 Lợi ích tổ chức nhà phát triển bất động sản 16 1.5 SỰ KHÁC NHAU GIỮA REIT VỚI CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN 18 1.6 REIT CÁC NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM 19 1.6.1 Sơ lƣợc REIT Mỹ 19 1.6.2 Khung pháp lý REIT Mỹ 21 1.6.3 Thành phần quy mô REIT Mỹ 21 1.6.4 Mối quan hệ REIT thị trƣờng bất động sản 23 1.6.5 REIT nƣớc Châu Á Thái Bình Dƣơng 28 1.6.5.1 Thị trƣờng REIT Úc 30 1.6.5.2 Thị trƣờng REIT Nhật .33 1.6.5.3 Thị trƣờng REIT Singapore .34 1.6.5.4 Thị trƣờng REIT Hồng Kông 36 1.6.6 Bài học kinh nghiệm REIT từ nƣớc 37 KẾT LUẬN CHƢƠNG 39 CHƢƠNG 2: TỒNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NGUỒN TÀI TRỢ VỐN HIỆN TẠI CHO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 40 2.1 HOẠT ĐỘNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 40 2.1.1 Thị trƣờng văn phòng cho thuê 42 2.1.2 Thị trƣờng nhà bán 43 2.1.3 Thị trƣờng nhà gắn liền với đất 44 2.1.4 Thị trƣờng trung tâm bán lẻ 45 2.1.5 Thị trƣờng hộ dịch vụ 46 2.1.6 Khách Sạn 47 2.1.7 Thị trƣờng khu công nghiệp 48 2.2 MỘT SỐ QUỸ BẤT ĐỘNG SẢN NƢỚC NGOÀI ĐANG HOẠT ĐỘNG TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY 49 2.2.1 Vinaland Limited (VNL) tập đoàn Vinacapital 50 2.2.2 VPF tập đoàn Dragon Capital 51 2.2.3 Tập đoàn Indochina Capital 51 2.2.4 VPH công ty quản lý quỹ đầu tƣ Saigon Asset Management 53 2.3 NHỮNG KÊNH HUY ĐỘNG VỐN CHO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 54 HIỆN NAY 54 2.3.1 Kênh tín dụng từ ngân hàng thƣơng mại 54 2.3.2 Kênh thông qua chấp tái chấp hệ thống ngân hàng 55 2.3.3 Kênh tiết kiệm bất động sản 56 2.3.4 Kênh thông qua cổ phiếu bất động sản 56 2.3.5 Kênh thông qua quỹ đầu tƣ 56 ƣt ƣt n ƣ 57 57 2.4 NHỮNG KHÓ KHĂN TRONG TÀI TRỢ CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 58 2.4.1 Giới hạn khoản vay dài hạn từ ngân hàng 58 2.4.2 Thiếu sách hợp lý kênh huy động vốn từ khoản tiền nhàn rỗi tiết kiệm cá nhân cho thị trƣờng bất động sản 59 2.4.3 Thiếu nguồn quỹ để cứu cánh thị trƣờng bất động sản 60 2.5 NHỮNG BẤT LỢI TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN KHI THIẾU NGUỒN TÀI TRỢ THÍCH HỢP 60 2.5.1 Khó khăn cho việc hồn tất dự án dài hạn 60 2.5.2 Khó thâm nhập vào phân khúc thị trƣờng cao cấp sang trọng nhƣ hộ, cao ốc văn phịng, khu mua sắm & giải trí 61 2.5.3 Khó phát triển dự án nhà xã hội, giá rẻ 61 2.6 PHIẾU KHẢO SÁT TÌM HIỂU VỀ QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM (REIT) 61 KẾT LUẬN CHƢƠNG 64 CHƢƠNG 3: TRIỂN KHAI REIT VIỆT NAM DỰA THEO MƠ HÌNH VÀ KINH NGHIỆM QUẢN LÝ REIT CỦA CÁC NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI 65 3.1 PHÂN TÍCH SWOT VỀ ĐIỀU KIỆN RA ĐỜI REIT TẠI VIỆT NAM 65 3.1.1 Strengthens (Điểm mạnh: S) 65 3.1.2 Weaknesses (Điểm yếu: W) 65 3.1.3 Opportunities (Cơ hội: O) 66 3.1.4 Threats (Thách thức: T) 67 3.2 TÍNH CẤP THIẾT CẦN CĨ REIT TẠI VIỆT NAM VÀ THÍ ĐIỂM TẠI TP.HCM 68 3.2.1 Tính cấp thiết cần có REIT Việt Nam 68 3.2.2 Cho TPHCM thí điểm quỹ REIT 69 3.3 REIT VIỆT NAM TRONG TƢƠNG LAI 70 3.3.1 Xây dựng REIT Việt Nam dựa mơ hình kinh nghiệm quản lý REIT nƣớc giới 70 3.3.2 Đề xuất mơ hình REIT cho thị trƣờng BĐS Việt Nam .72 3.3.3 TÌNH HÌNH THỰC TẾ TRONG GIAI ĐOẠN KHỞI ĐẦU CỦA REIT Ở VIỆT NAM 78 3.3.3.1 Sự chuẩn bị cho REIT Công ty Cổ phần Đầu tƣ phát triển đô thị quốc tế (IPG Invest) 79 3.3.3.2 Sự đời công ty quản lý REIT Việt Nam (VREIT Management) 79 KẾT LUẬN CHƢƠNG 80 LỜI KẾT 81 100 Biểu đồ tỷ lệ quốc gia 2011 + Tỷ lệ tiềm tổng thể cải thiện thêm 5% lên 52% so với năm trƣớc + Mức độ tăng cao Malaysia 8%; Singapore 7% Indonesia 7% + Singapore 69% đƣợc xếp hạng cao nhất, Úc xếp hạng thứ đạt 66% với tỷ lệ khảo sát cao + Indonesia 44%; Philipine 43%; Thái Lan 43% xếp hạng dƣới trung bình đƣợc xem nƣớc có tiềm Tầm nhìn REIT 6.1 Tƣơng lai REIT Phản hồi khảo sát quan điểm ba quan điểm triển vọng tƣơng lai REIT vùng Châu Á Công ty đƣợc xem hoạt động ngắn hạn: hoạt động từ 1-2 năm; dài hạn từ 3-5 năm: a Duy trì quy mơ REIT b Tăng quy mô REIT c Mở rộng thêm REIT 101 Biểu đồ xu hƣớng triển vọng REIT công ty ngắn hạn Với khảo sát 2011, 48% phản hồi dự đốn cơng ty tăng quy mô REIT hoạt động; 32% mong đợi trì quy mơ REIT hữu; 20% tin tƣởng có nhều REIT đƣợc triển khai Biểu đồ xu hƣớng triển vọng REIT công ty dài hạn: Triển vọng REIT công ty hoạt động thời gian dài hạn lạc quan hơn, 60% phản hồi tin tƣởng tƣơng lai REIT Châu Á triển khai nhiều công ty này, tỷ lệ tăng lên 5% so với kỳ năm ngoái; 37% tăng quy mô REIT hữu 102 6.2 Thách thức lớn REIT gì? Những thách thức 2007 2008 2009 2010 2011 +/- % % % % % 2009-2010 70% 59% 62% 71% 66% -5% 70% 62% 74% 69% 66% -3% Tiến trình pháp lý 67% 62% 64% 65% 65% 0% Lợi nhuận thấp 67% 63% 59% 65% 64% -1% Thiếu hiểu biết 58% 47% 58% 58% 56% -2% 50% 53% 55% 57% 56% -1% REIT Phát triển bất lợi thuế Hiệu ứng kỹ thuật tài quỹ REIT Chi phí thị trƣờng Phát triển bất lợi thuế có tỷ lệ cao thách thức REIT 66% thấp so với năm trƣớc: + Hiệu ứng kỹ thuật tài quỹ 66% + Tiến trình pháp lý 65% + Lợi nhuận thấp 64% + Hiểu biết 56% Chi phí thị trƣờng 56% tiếp tục đƣợc xem mối đe dọa thấp 103 Phụ lục 5: HOẠT ĐỘNG CỦA REIT MỸ TRONG GIAI ĐOẠN SUY THOÁI VÀ CHIẾN LƢỢC QUẢN LÝ – ĐẦU TƢ REIT MỸ Hoạt động REIT Mỹ giai đoạn suy thoái Sự bùng nổ REIT đến kết cục tệ hại vào đầu năm 1998, với giá cổ phiếu lợi nhuận NAV rơi nhanh tình hình trì hai năm Chỉ số giá vốn chủ sở hữu NAREIT 22% năm 1998, vào cuối năm 1999, REIT đƣợc định giá mức giảm giá khoảng 18% NAV BĐS chủ chốt Vào cuối thập niên 1990 – giai đoạn tăng trƣởng REIT thời gian suy thoái phần, lo ngại giá REIT liên quan đến nguyên tắc thị trƣờng BĐS tƣ nhân, lo ngại trội việc REIT phát hành vốn chủ sở hữu đơn giản giá rẻ sau sử dụng để trả nhiều cho tài sản Ngoài tƣợng cổ phiếu công ty mạng dot-com phát triển Sự sụp đổ giá REIT trùng với khởi đầu bong bóng dot-com NASDAQ Việc đƣợc hiểu âm "whoosh" nghe lĩnh vực REIT âm tiền đƣợc rút khỏi cổ phiếu REIT đƣa vào cổ phiếu dotcom; lĩnh vực (REIT) hết hành trình thời điểm cho thƣơng nhân (những kẻ săn trở lại) chuyển đến đầu tƣ vào ngành ―nóng‖ Điều gây nhiều nhầm lẫn lo ngại việc quản lý REIT số nhà đầu tƣ thay đổi đột ngột nhanh kéo dài giá cổ phiếu REIT xảy mà không thay đổi nguyên tắc bất động sản Tƣơng tự thấy với ảnh hƣởng việc Nga vi phạm cam kết thị trƣờng CMBS, nhà đầu tƣ REIT biết đƣợc REIT phần thị trƣờng vốn rộng lớn giá trị REIT đơi bị ảnh hƣởng yếu tố không trực tiếp liên quan đến thị trƣờng bất động sản Sau lần hỗn loạn liên quan đến khởi đầu thập niên 1990, lĩnh vực REIT ổn định đạt đƣợc tin cậy REIT trở thành lựa chọn đầu tƣ đƣợc thành lập cho nhà đầu tƣ bất động sản để thực đầu tƣ 104 dài hạn vào bất động sản nhà đầu tƣ chứng khốn, tìm kiếm sản lƣợng cổ tức cao Tính hợp pháp chấp nhận REIT vào giới thống Wall Street đƣợc công nhận năm 2001 vốn chủ sở hữu REIT khu dân cƣ có đƣợc bổ sung vào số Standard Poor's 500 Kể từ thời gian số lƣợng REIT phát sinh đƣợc bổ sung vào danh mục Khi thị trƣờng bất động sản quay đầu xuống thực mức độ xây dựng lớn, nhiều công ty tƣ nhân bất động sản cần thiết để tận dụng lại vốn bảng cân đối họ không tái cấp vốn cho khoản vay chấp đến hạn khoản nợ chấp loại nợ tƣ nhân bị tắt Để tồn tại, cơng ty phải tìm nguồn vốn chủ sở hữu tƣ nhân (từ đối tác liên doanh dự án cụ thể tồn dạng pháp nhân), chuyển sang công ty công chúng nâng vốn chủ sở hữu để tái cấu bảng cân đối họ Do đó, cơng ty tƣ nhân ban đầu bị đẩy vào thị trƣờng công chúng nhƣ phƣơng tiện sống 105 Ngày lựa chọn định trở thành REIT hay không, cơng ty phải cân nhắc thuế tìm đến lợi vốn so với chi phí ràng buộc từ hạn chế cấu điều hành tài nhƣ yêu cầu tốn cổ tức Ngồi ra, việc quản lý REIT phải sẵn sàng để sống đƣợc bình ni cá vàng thị trƣờng cơng có giới hạn Các định hành động họ phải thể cho tất ngƣời nhận biết thông qua tiết lộ nghiên cứu tài từ nhà phân tích thị trƣờng Từ năm 2002, chi phí chuyển thành cơng ty công tăng công ty công bao gồm REIT, phải tuân thủ quy định luật Sarbanes-Oxley (gọi SOX) mà đời sau loạt vụ bê bối doanh nghiệp gồm Enron, Tyco Worldcom Cách mạng chứng khốn hóa năm 1990 giúp sản sinh quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản công lớn mạnh (REIT) thị trƣờng chứng khoán chấp (CMBS) ngày tạo điều kiện cho dòng vốn lớn chảy vào bất động sản năm gần Điều gia cƣờng mối liên kết thị trƣờng tài sản bất động sản tƣ nhân thị trƣờng vốn quốc gia rộng vốn toàn cầu Việc có ảnh hƣởng nhƣ đến chiến lƣợc quản lý REIT đặc điểm đầu tƣ cổ phần REIT? Chiến lƣợc quản lý – đầu tƣ REIT Mỹ Nhƣ thông tin cung cấp tổng quan rộng lớn tăng trƣởng, phát triển trƣởng thành lĩnh vực REIT khai thác BĐS Mỹ với trọng tâm vào thay đổi lớn thị trƣờng kể từ đầu thập niên 1990 Chế độ REIT đại Mỹ tăng trƣởng nhu cầu cấp vốn chủ sở hữu để cấp vốn lại cho ngành cơng nghiệp có nhiều vấn đề - giải vấn đề vốn thời gian thích hợp Các cơng ty bất động sản tƣ nhân mà tƣ hóa lại vào năm thập niên 1990 cách chuyển đổi thành REIT đại chúng nhanh chóng biết đƣợc tham gia vào đấu trƣờng chứng khốn cơng chúng có nghĩa tăng thêm xem xét kỹ lƣỡng nhà đầu tƣ nhà phân tích tất khía cạnh REIT từ định đầu tƣ, tài chính, điều hành quản lý khác bao gồm vấn đề liên quan đến quản trị nhƣ cấu ban bệ Khi lĩnh vực REIT 106 phát triển trƣởng thành, câu nói sáo ngữ bất động sản truyền thống có ba thứ mà có ý nghĩa quan trọng đầu tƣ bất động sản địa điểm, địa điểm địa điểm, đƣợc tăng thêm giá trị trƣờng hợp REIT công với câu sáo ngữ khác nêu ba điều mà tạo khác biệt từ REIT tƣơng đối thành cơng đến REIT thành công quản lý, quản lý quản lý Hầu hết ngày nay, tất nhƣng REIT đại chúng công ty tƣơng đối lớn động Kinh doanh, hoạt động hợp hoàn toàn với hệ thống quản lý chất lƣợng bao gồm quản lý công ty hoạt động tƣ vấn đầu tƣ bất động sản Phần lớn REIT Mỹ ngày chia sẻ nhiều đặc điểm tính chung sau: + Quản lý nội +Tập trung theo loại hình bất động sản (và vùng) + Nền tảng hoạt động lớn, tích hợp theo chiều dọc + Địn bẩy tài từ thấp đến trung bình (gearing) + Đa dạng hóa nguồn vốn - nợ vốn chủ sở hữu, công tư nhân ―Cái nhìn" REIT nhìn phát triển tiến triển 15 năm qua, trải ngƣợc đáng kể với REIT trƣớc "kỷ nguyên REIT đại" trƣớc năm đầu thập niên 1990 REIT thập niên 1980 thực chất cỗ xe thụ động chạy qua mà thiếu hợp theo ngành dọc, mà đa dạng hóa danh mục đầu tƣ bất động sản bao gồm chủ yếu tài sản cốt lõi tài sản tƣơng tự cốt lõi Ban đầu, REIT đƣợc thiết kế phép nhà đầu tƣ bán lẻ để truy cập danh mục đầu tƣ đa dạng loại BĐS chất lƣợng cao thông qua loại chứng khốn đƣợc giao dịch cơng khai rõ ràng Tăng trƣởng mạnh mẽ lĩnh vực REIT dẫn đến IPO nhiều công ty bất động sản tƣ nhân kinh doanh lớn, nhiều số có kinh nghiệm phát triển, với thay đổi quan trọng pháp luật REIT, thúc đẩy REIT thụ động thành công ty hoạt động hiệu hơn, động so với công ty giao dịch công khai khác Dƣới phác thảo phân tích lý thuyết kinh tế tài dƣới đặc tính liệt kê để giúp giải thích làm đặc tính trở thành 107 xem xét quan trọng cho đội quản lý REIT họ nhắm đến đích tạo "giá trị thƣơng hiệu" thơng qua nhận dạng khai thác hội tăng trƣởng giá trị dƣơng (NPV) Chúng cung cấp quan điểm vấn đề mà cịn tranh cãi ngành cơng nghiệp giới nghiên cứu ngày Để mở đầu, mƣợn từ ngôn luận sâu sắc đƣợc đƣa giáo sƣ Dennis Capozza phát biểu ông với Hiệp hội bất động sản kinh tế đô thị Mỹ (AREUEA) năm 2005 mà ơng khám phá nghiên cứu quản lý REIT khuôn khổ "các học kinh nghiệm" nhƣ mô hình REIT phát triển 15 năm qua Chiến lƣợc quản lý REIT: học kinh nghiệm + Nghe theo lời khuyên bạn (vấn đề chi phí trung gian) + Duy trì tập trung (nói chung theo loại hình BĐS) + Lớn tốt (định tính) + Thanh khoản cộng thêm phần giá trị + Ăn ăn bạn nấu + Sống bạn có + Kiềm chế nhiệt tình bạn; ơn hịa Nguồn: Capozza (2005) Quản lý nội chống lại quản lý từ bên Trƣớc Đạo luật Cải cách thuế năm 1986, REIT đƣợc yêu cầu tƣ vấn từ bên ngoài, phƣơng tiện đầu tƣ thụ động Việc yêu cầu quản lý bên tạo xung đột lớn lợi ích nhà tài trợ REIT thƣờng sở hữu cơng ty quản lý nhƣng khơng nhiều nhƣ REIT họ Do nhà quản lý REIT có thừa động để phát triển REIT nhằm tăng tài sản thuộc quản lý mức độ chi phí quản lý tồn chủ yếu dùng để quản lý REIT tối đa hóa giá trị cổ đông Luật năm 1986 cho phép REIT đƣợc quản lý nội nhằm cung cấp liên kết quản lý lợi ích cổ đơng tốt nhiều hội cho nhà quản lý REIT để cải thiện hiệu định điều hành Hơm nay, REIT Mỹ chọn quản lý nội hay quản lý từ bên hầu nhƣ tất chọn phƣơng án nội Capozza Seguin (2000) 108 nghiên cứu tác động lựa chọn hợp đồng quản lý hiệu suất giá cổ phiếu REIT cho mẫu REIT bao gồm cuối thập niên 1980 đầu thập niên 1990 (sau cải cách thuế 1986 nhƣng trƣớc thời kỳ REIT đại) thực thấy REIT đƣợc tƣ vấn từ bên hoạt động thua đối tác tự tƣ vấn khoảng 7% / năm Capozza (2005) báo cáo nhà quản lý REIT quan tâm; phần trăm REIT vốn chủ sở hữu đƣợc tƣ vấn từ bên giảm từ 48% vào năm 1986, xuống 26% năm 1992 xuống dƣới 10% năm 2005 Việc chuyển hƣớng để mang lại tất chức quản lý REIT dẫn đến REIT đƣợc quản lý tích cực Việc xảy tự nhiên điều dẫn đến mức độ hội nhập ngành dọc lớn REIT "mới" Thực tế, nhiều công ty tƣ nhân chuyển sang trạng thái REIT đƣợc hợp quản lý tích cực so với cơng ty hữu công ty theo lối cũ mà tăng cƣờng di chuyển theo cách Thay đơn giản có đƣợc giữ tài sản tạo thu nhập có, REIT vƣợt lên "thƣợng nguồn" xa trình sản xuất để xây dựng phát triển tòa nhà mới, việc mua lại khu đất để xây dựng tƣơng lai Một số "ngƣợc dịng" q trình sản xuất thực bao gồm quản lý tài sản, cho thuê dịch vụ liên quan khác Một lợi quan trọng hợp ngành dọc mang lại cho linh hoạt cho REIT để tồn tại, chí tạo lợi nhuận từ thay đổi định giá tƣơng đối thị trƣờng chứng khốn bất động sản Ví dụ, hợp theo ngành dọc cho phép REIT tạo lợi nhuận cách bán tài sản NAV họ vƣợt giá trị thị trƣờng chứng khoán họ, giữ lại quy mô hoạt động phạm vi địa lý cách tiếp tục để kiểm soát việc quản lý hoạt động tài sản mà họ bán Hầu hết REIT đại thể số mức độ hợp dọc, điều trở thành tiêu chuẩn chiến lƣợc quản lý REIT đại Sự chun mơn hóa: tập trung đầu tƣ giá trị cơng ty Một tính chiến lƣợc quản lý REIT thập niên 1990 mà phân biệt REIT với REIT cũ xu hƣớng theo chun mơn hóa (tức tập trung) vào loại bất động sản, đơi hai loại có liên quan 109 gần gũi với nhau, chẳng hạn nhƣ tài sản công nghiệp văn phịng Nhiều số REIT thành cơng đƣợc tập trung theo khu vực Trong thập kỷ trƣớc, REIT "cũ", nhìn chung đƣợc đa dạng hóa loại tài sản, dựa khái niệm, khôn ngoan thông thƣờng ngành công nghiệp, mà nhà đầu tƣ REIT mong muốn danh mục đầu tƣ tài sản đa dạng Có nghĩa là, cách mua cổ phần REIT nhất, nhà đầu tƣ đƣợc giảm bớt rủi ro thơng qua đa dạng hóa loại sản phẩm nhƣ vùng địa lý tiềm Theo Capozza (2005), 25% REIT đƣợc phân loại đa dạng hóa vào năm 1990, đƣợc xác định tỷ lệ đáng kể việc nắm giữ bất động sản loại tài sản Bảng cho thấy số lƣợng REIT tập trung vào loại bất động sản cụ thể nhƣ loại đƣợc xếp hạng đa dạng hóa khoảng ba giai đoạn từ năm 1994, theo phân loại NAREIT Năm 1994, 48 số 216 REIT vốn chủ sở hữu đƣợc phân loại đa dạng hóa Con số giảm xuống giai đoạn năm 2008 dừng lại chín REIT, chiếm 8% tổng REIT vốn chủ sở hữu, chí thị trƣờng hệ số sở 110 Điều động lực nằm sau nhấn mạnh vào chiến lƣợc đầu tƣ tập trung? Một lời giải thích là, theo lý thuyết, REIT khơng cần phải đa dạng hóa nhà đầu tƣ tạo danh mục đa dạng riêng họ cách mua lại cổ phần REIT cá nhân đầu tƣ vào quỹ hỗ tƣởng dành riêng cho REIT Việc tƣơng đối đặc biệt ngày cho thấy phần lớn cổ phiếu REIT đƣợc nhà đầu tƣ có tổ chức nắm giữ bao gồm quỹ hỗ tƣơng Đa dạng hóa cấp độ REIT có ý nghĩa REIT đƣợc xem nhƣ phƣơng tiện thụ động, nhƣng nhà đầu tƣ REIT đa dạng hóa cách riêng họ cách mua loại cổ phiếu REIT khác nhau, thực tế nhà đầu tƣ có tổ chức tinh vi năm 1990 thích định đa dạng họ Nhà đầu tƣ có tổ chức không muốn nhà quản lý REIT lo lắng việc quản lý rủi ro danh mục đầu tƣ bất động sản mà tập trung chuyên môn vào tối đa hóa giá trị cổ đơng thơng qua hoạt động mà họ đặc biệt giỏi Tăng cƣờng chun mơn hóa đƣợc kết nối với chuyển đổi thành mơ hình quản lý nội bộ, tự tƣ vấn Khi REIT trở thành quan quản lý động hơn, rõ ràng cho thấy chun mơn quản lý thƣờng hiệu đƣợc chun mơn hóa loại tài sản Đƣợc cho sắc thái để phân biệt nguyên tắc thị trƣờng rộng lớn, quan hệ cho thuê ngƣời sở hữu nhƣ hoạt động phát triển tái phát triển qua loại bất động sản, trƣờng hợp mà tính chun mơn hóa vào bạn giỏi làm tối đa hóa giá trị cổ phiếu Ngồi ra, có lẽ quan trọng hơn, thị trƣờng chứng khốn dễ dàng hiểu phân tích REIT mà chuyên vào phân đoạn thị trƣờng tiêu chuẩn Sự chun mơn hóa tập trung làm giảm chi phí vốn REIT, tăng giá cổ phiếu giảm khả bị mục tiêu tiếp quản Dẫn đầu REIT y tế năm cuối thập niên 1980, REIT thập niên 1990 có xu hƣớng chuyên loại bất động sản cụ thể chí loại thứ cấp (ví dụ trung tâm bán lẻ khu vực lân cận, chung cƣ với cho thuê khu bán lẻ hộ chung cƣ cao cấp) 111 Các ngành nhỏ hơn, độc đáo phát triển, bao gồm tự lƣu trữ, sản xuất hàng gia dụng, sân golf, ngành khác, ngoại trừ tự lƣu trữ ngành phụ bị giới hạn số lƣợng nhỏ REIT Rõ ràng xu hƣớng theo hƣớng chuyên ngành hóa loại tài sản, nhƣng thực tế có REIT thành cơng đa dạng hóa khắp loại bất động sản cho thấy có trƣờng hợp ngoại lệ cho quy tắc có kích thƣớc khác mà khái niệm tập trung đƣợc áp dụng Lớn nhóm, Vornado, đầu tƣ vào bất động sản văn phòng chủ yếu thành phố New York Washington DC, nhƣ BĐS bán lẻ tồn quốc Nó có lợi ích công ty bán lẻ bao gồm công ty đồ chơi R Mỹ trung tâm hàng hóa, cung cấp vốn vay ngắn hạn Công ty nhằm mục đích để tƣ hóa hội đầu tƣ cụ thể thực theo chiến lƣợc đƣợc xác định trƣớc mà bị chi phối tập trung vào loại bất động sản REIT Washington có lợi ích khoảng 100 khu bất động sản văn phịng, phịng y tế, cơng nghiệp, bán lẻ khu vực tàu điện ngầm Washington Do đó, đƣợc đa dạng hóa loại bất động sản, tập trung vào vị trí REIT Cousins câu chuyện tƣơng tự tập trung đông nam Hoa Kỳ Quỹ Ủy thác Lexington Realty có lợi ích 300 khu văn phịng, công nghiệp, bán lẻ 44 bang Một lần nữa, đa dạng hóa loại tài sản, có chỗ cho chiến lƣợc đầu tƣ Lexington Công ty tập trung vào bất động sản cho ngƣời thuê đơn (chủ yếu tập đoàn lớn) Vì vậy, Lexington chủ yếu tập trung vào cấu cho thuê loại ngƣời thuê 112 Phụ lục 6: REIT CÁC NƢỚC CHÂU Á THÁI BÌNH DƢƠNG THỜI KỲ SUY THỐI Nhƣ phần cịn lại thị trƣờng vốn, REIT chịu đánh giá lại thị trƣờng qua suy thối tồn cầu Từ cao điểm tháng năm 2007, thị trƣờng REIT toàn cầu khoảng 15% giá trị Bản chất tăng vốn REIT phụ thuộc REIT vào nợ tài làm cho REIT ảnh hƣởng nghiêm trọng thị trƣờng tín dụng bị sụp đỗ Giá trị tài sản giảm tốc độ cao làm nhiều REIT có tỷ lệ giá trị vay bị tình trạng bong bóng (LTV) ngân hàng đánh động họ họ vi phạm giao ƣớc nợ Việc thƣơng lƣợng lại điều khoản nợ khó khăn thiếu khả tốn lạm phát giá Vì thế, REIT chịu áp lực cách đáng kể loại tài sản chịu tình trạng lộn xộn Biểu đồ:Thu hẹp thị trƣờng REIT toàn cầu Úc bị ảnh hƣởng nặng nề suy thối, với vốn hóa thị trƣờng tháng 10 năm 2010 giả xuống 40% so với đỉnh điểm tháng năm 2007 Thị trƣờng Úc REIT (A-REIT) thị trƣờng động Châu Á- Thái Bình Dƣơng dễ dàng làm suy thối thị trƣờng thay đổi mơ hình REIT truyền thống bị động, đạt nguồn thu nhập rủi ro việc quản lý quỹ doanh nghiệp đầu tƣ nƣớc tăng lên Hiệu hoạt động thị trƣờng REIT (J-REIT) Nhật Bản khơng tệ nhƣ Úc, xuống 22% từ tháng năm 2007 Điều kiện kinh tế khó khăn Nhật tiếp tục làm cho thị trƣờng REIT đạt hiệu thấp 113 Ngƣợc lại, thị trƣờng REIT Hồng Kông Singapore xoay sở để đạt đƣợc tăng trƣởng tích cực thời kỳ Hồng Kông tăng 49%, đạt 8.2 tỉ đô la Mỹ, Singapore tăng 35%, đạt 13,6 tỷ USD Cấu trúc REIT hai thị trƣờng liên kết chặt chẽ với mơ hình REIT truyền thống nhƣ tiếp nhận rủi ro thấp REIT thị trƣờng có nhiều quy định ; Ví dụ, Hồng Kơng Singapore kiểm sốt tốc độ tăng trƣởng khơng giống nhƣ Úc hay Nhật Bản Kể từ năm 2009, thị trƣờng REIT châu Á Thái Bình Dƣơng có nhiều khởi sắc REIT Úc, Hồng Kơng, Singapore đàm phán lại cách huy động nợ, nhiều quốc gia , đặc biệt Úc, tái cấu vốn bảng cân đối kế toán họ Bảng cân đối tốt cải thiện điều kiện tín dụng đặt REIT vào vị trí tốt để kiếm lợi từ hội tăng trƣởng tƣơng lai Trong điều kiện kinh tế yếu Nhật , làm cho J-REIT khó khăn việc tái cấu vốn tài nợ họ, phủ bƣớc can thiệp vào thị trƣờng Số lƣợng IPO thấp từ suy thoái, nhiều thị trƣờng chậm tăng trƣởng để củng cố, đúc kết kinh nghiệm Tại Nhật Bản, số REIT sáp nhập hủy bỏ niêm yết, tổng số J-REIT giảm từ 42 vào tháng năm 2008 cịn 36 tháng 10 năm 2010, khơng có niêm yết từ năm 2007 Sau số lƣợng đáng kể IPO tháng 6/ 2007 tháng 6/2008, số REIT Úc ổn định, với tổng số tháng 10 năm 2010 ngang với REIT từ ba năm trƣớc Hồng Kông ổn định, ngƣợc Singapore có bốn REIT niêm yết kể từ tháng 6/2008, bao gồm ba REIT năm 2010 ... thác bất động sản (hay cịn gọi REIT) Với cần thiết phải có REIT cho thị trƣờng bất động sản, nghiên cứu tìm hiểu REIT thơng qua đề tài ? ?REIT- Giải Pháp Vốn Cho Thị Trƣờng Bất Động Sản Việt Nam? ??... REIT kinh nghiệm hoạt động REIT nước giới Chƣơng 2: Tổng quan thị trường bất động sản nguồn tài trợ vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam Chƣơng 3: Triển khai REIT Việt Nam dựa theo mơ hình... CHƢƠNG 2: TỒNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NGUỒN TÀI TRỢ VỐN HIỆN TẠI CHO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2.1 HOẠT ĐỘNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Sau thời kỳ thịnh vƣợng bất động