Pháp luật về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp từ thực tiễn thành phố bắc ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI o0o - LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở DÀNH CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP – TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ BẮC NINH VŨ THỊ MINH PHƯƠNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS.TS HOÀNG THẾ LIÊN HÀ NỘI - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học cá nhân Các kết nêu luận văn chưa cơng bố cơng trình Các số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, cung cấp theo quy định pháp luật Tôi xin chịu trách nhiệm tính xác trung thực luận văn Xác nhận giảng viên hướng dẫn Tác giả luận văn GS.TS Hoàng Thế Liên Vũ Thị Minh Phương LỜI CẢM ƠN Sau trình học tập, nghiên cứu, tìm hiểu, tơi hồn thành luận văn thạc sĩ với đề tài học “Pháp luật nhà dành cho người có thu nhập thấp – Từ thực tiễn thành phố Bắc Ninh” Lời đầu tiên, xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành sâu sắc đến thầy giáo GS.TS Hoàng Thế Liên – người tận tình hướng dẫn, truyền đạt phương pháp nghiên cứu, bảo tạo điều kiện tốt cho từ bắt đầu nghiên cứu đề tài hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn thầy, cô giáo khoa Sau Đại học – Viện Đại học Mở Hà Nội tận tình giảng dạy, đào tạo, truyền đạt cho tơi kiến thức vô quý giá tạo điều kiện tốt cho tơi suốt q trình học tập, nghiên cứu Đồng thời, xin chân thành cảm ơn người thân gia đình tồn thể bạn bè, đồng nghiệp giúp đỡ, động viên hỗ trợ lúc gặp phải vướng mắc, khó khăn việc học tập nghiên cứu Mặc dù có nhiều cố gắng, tham khảo từ nhiều nguồn tài liệu có uy tín song kiến thức vô hạn mà khả tác giả lại hữu hạn nên đơi lúc khó tránh khỏi sai sót định Tác giả mong nhận đóng góp ý kiến, phê bình tinh thần xây dựng thầy cô hội đồng độc giả Tôi xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, tháng … năm 2018 Tác giả luận văn Vũ Thị Minh Phương MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN BẢNG TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT NHÀ Ở DÀNH CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP 1 Một số khái niệm .7 1.1.1 Khái niệm nhà .7 1.1.2 Khái niệm nhà xã hội 1.2 Pháp luật nhà dành cho người có thu nhập thấp .16 1.2.1 Khái niệm pháp luật nhà dành cho người có thu nhập thấp 16 1.2.2 Đặc điểm pháp luật nhà dành cho người có thu nhập thấp 17 1.2.3 Sự cần thiết việc điều chỉnh pháp luật nhà dành cho người có thu nhập thấp ……………………………………………………… ………… 17 1.3 Lịch sử hình thành phát triển pháp luật nhà xã hội……………… 19 1.4 Pháp luật nhà xã hội số quốc gia giới liên hệ đến tình hình pháp luật nhà xã hội Việt Nam ……………………………………………… 22 Kết luận chương .28 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở DÀNH CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ BẮC NINH………………………………………………………………………………29 2.1 Khái quát đặc điểm tự nhiên – kinh tế - xã hội thành phố Bắc Ninh có ảnh hưởng việc phát triển nhà xã hội áp dụng pháp luật nhà xã hội địa bàn thành phố Bắc Ninh 29 2.2 Đánh giá tình hình biến động đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh từ năm 2014 đến năm 2017 32 2.3 Thực trạng pháp luật nhà dành cho người có thu nhập thấp 32 2.4 Thực trạng thực pháp luật nhà dành cho người có thu nhập thấp thành phố Bắc Ninh .46 2.5 Một số kết đạt việc giải vấn đề nhà dành cho người có thu nhập thấp địa bàn thành phố Bắc Ninh…………………………… …….…49 2.6 Những khó khăn, tồn công tác phát triển, quản lý nhà dành cho người có thu nhập thấp địa phương .54 2.6.1 Những khó khăn, tồn cơng tác thực pháp luật nhà dành cho người có thu nhập thấp địa phương 54 2.6.2 Những khó khăn, tồn phát triển, quản lý nhà dành cho người có thu nhập thấp địa phương 55 Kết luận chương 2…………………………………………………………… …58 CHƯƠNG 3: QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở DÀNH CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH 59 3.1 Quan điểm Nhà nước thành phố Bắc Ninh việc phát triển nhà dành cho người có thu nhập thấp 59 3.1.1 Quan điểm Nhà nước việc phát triển nhà dành cho người có thu nhập thấp .59 3.1.2 Quan điểm thành phố Bắc Ninh việc phát triển nhà dành cho người có thu nhập thấp 60 3.2 Định hướng phát triển quỹ nhà dành cho người có thu nhập thấp hội địa bàn thành phố Bắc Ninh năm tới .61 3.3 Giải pháp phát triển nhà dành cho người có thu nhập thấp 62 3.3.1 Giải pháp chế sách địa phương 62 3.3.2 Hoàn thiện pháp luật nhà dành cho người có thu nhập thấp 65 3.3.3 Một số kiến nghị góp phần nâng cao hiệu thực thi pháp luật nhà xã hội dành cho người có thu nhập thấp .69 Kết luận chương .71 KẾT LUẬN CHUNG 72 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 74 BẢNG TỪ VIẾT TẮT CBCNVC : Cán công nhân viên chức CTCP : Công ty cổ phần ĐTPT : Đầu tư phát triển HĐND : Hội đông nhân dân NHF : Quỹ nhà quốc gia NHCSXH : Ngân hàng sách xã hội NƠXH : Nhà xã hội TNT : Thu nhập thấp UBND : Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU Bảng 1: Danh sách 14 dự án nhà xã hội dành cho người có thu nhập thấp địa bàn thành phố Bắc Ninh tính đến tháng 4/2017 .51 Bảng 2: Danh sách nhà xã hội dành cho sinh viên địa bàn thành phố Bắc Ninh 53 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Nhà từ lâu trở thành phần thiếu sống người Nhà sản phẩm chủ yếu hoạt động xây dựng Đó khơng khơng gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao động mà cịn mơi trường văn hố, giáo dục, tổ ấm hạnh phúc gia đình, thước đo phồn vinh tiến xã hội Đối với quốc gia, nhà không nguồn tài sản có giá trị mà cịn thể trình độ phát triển, tiềm kinh tế góp phần khơng nhỏ làm thay đổi diện mạo thị nơng thơn Có nhà thích hợp an toàn nhu cầu thiết yếu, nguyện vọng đáng cơng dân, có đối tượng thuộc diện sách xã hội, đối tượng có khó khăn thu nhập Trong nhiều năm qua, Nhà nước ta có nhiều cố gắng việc tạo dựng nhà cho đối tượng khó khăn chỗ xã hội, văn bản, sách ban hành nhằm khuyến khích cá nhân tự tạo dựng nhà ở, thành phần kinh tế tham gia tạo dựng nhà để giải nhu cầu thiết đối tượng xã hội Tỉnh Bắc Ninh tỉnh có tốc độ phát triển kinh tế cao năm gần đây, đặc biệt, thành phố Bắc Ninh trở thành đô thị loại I trực thuộc tỉnh, điều đem đến nhiều hội thách thức người điều kiện văn hóa xã hội nơi Chiếm 40% diện tích đất quỹ đất tự nhiên tỉnh, nhu cầu nhà đối tượng địa bàn tăng cao trước tăng tưởng kinh tế thị trường Nguồn quỹ đất ngày bị thu hẹp dân số tăng, xây dựng cơng trình thị, dẫn tới nhu cầu nhà tăng, đặc biệt lớp đối tượng người có thu nhập thấp Họ đa số người từ nơi khác đến sinh sống để làm việc thành phố Bắc Ninh Việc quản lý người việc sở hữu hay thuê mua nhà đối tượng có thu nhập thấp cần trọng Pháp luật nhà dành cho người có thu nhập thấp hay nói cách khác pháp luật nhà xã hội trở thành vấn đề cần đặt lên hàng đầu, phần để quản lý tốt, phần để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp đối tượng liên quan đến loại hình nhà Chính vậy, học viên lựa chọn đề tài “Pháp luật nhà dành cho người có thu nhập thấp- Từ thực tiễn thành phố Bắc Ninh” để tiếp tục làm rõ quy định pháp luật hành nhà dành cho người có thu nhập thấp, đồng thời có phát cho việc cải sửa bật cấp, khó khăn lĩnh vực nói chung địa bàn thành phố Bắc Ninh nói riêng Tình hình nghiên cứu vấn đề liên quan đến đề tài Nhà đối tượng nghiên cứu khơng viết, đề tài nghiên cứu khoa học Pháp luật nhà trở thành nguồn đề tài để người nghiên cứu khoa học tìm hiểu, đánh giá, khơng thế, pháp luật nhà vấn đề quan tâm tồn xã hội gắn với quyền lợi ích hợp pháp người có nhà, người muốn thuê hay mua nhà Trên sách báo tạp chí có nhiều viết nhà ở, cụ thể nhà xã hội sau: - “Xây nhà xã hội - Trọng tâm sách nhiều quốc gia” trang Chinhphu.vn, ngày 28/02/2015 Bài báo rõ, khoảng 330 triệu hộ gia đình tồn giới phải sống khu nhà ổ chuột số tiền lớn thu nhập cho vấn đề “nơi ăn chốn ở” Tới năm 2025, số chí tăng lên 440 triệu hộ gia đình, tức 1,6 tỷ người Do đó, nhà xã hội chủ đề trọng tâm mà nhà hoạch định sách tồn giới phải quan tâm - Nhà xã hội Việt Nam: quan niệm, sách thực tiễn tác giả Phạm Thái Sơn, năm 2014 trang ashui.com/mag/chuyenmuc/bat-dong-san Bài báo cho rằng, nhà xã hội khái niệm tương đối Việt Nam thức xuất khoảng 10 năm trở lại Là khái niệm kế thừa quan điểm bao cấp nhà chịu ảnh hưởng điều kiện tại, khái niệm nhà xã hội nội hàm liên quan đến nhóm đối tượng thụ hưởng điều kiện tiếp cận liên tục điều chỉnh bổ sung văn pháp luật liên quan Thơng qua việc phân tích văn này, nhận thấy số điểm nghịch lý cân phát triển nhà xã hội nước ta số nhóm đối tượng thụ hưởng ngày bổ sung song song với điều điều kiện tiếp cận quỹ NƠXH ngày cụ thể khắt khe Ngày khắt khe với nhóm đối tượng thụ hưởng lại cung cấp ngày nhiều ưu đãi chủ đầu tư nhằm khuyến khích tham gia cao thành phần kinh tế vào phân khúc thị trường Ưu đãi đầu tư nhiều hiệu xây dựng nhà xã hội lại không mong muốn, thể số lượng dự án đăng ký tỷ lệ thấp dự án khởi công số nhà xã hội hoàn thành đưa vào sử dụng Tiếp đến, cần phải kể đến sách chuyên khảo Pháp luật nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp Việt Nam, Nxb Xây dựng, 2010 TS Doãn Hồng Nhung chủ biên, tập thể tác giả: Trần Tố Uyên, Đỗ Thị Thanh Hà, Nguyễn Thị Minh Hồn [21] Cơng trình nghiên cứu vấn đề lý luận nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp; thực trạng pháp luật điều chỉnh loại nhà này, đề cập trực tiếp tới nhóm chủ thể có quyền mua, thuê mua quy định thủ tục mua, thuê mua , kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật nhà xã hội, nhà cho nhười có thu nhập thấp Việt Nam Đây coi tài liệu gần với nội dung nghiên cứu đề tài Luận văn Ngồi cịn có đề tài luận văn thạc sỹ, luận văn tiến sỹ Đinh Trọng Thắng, 2012, Luận án tiến sĩ Đại học Kinh tế quốc dân Cơ sở lý luận thực tiễn phát triển kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị Việt Nam, Đỗ Thanh Tùng, 2008 Luận án tiến sĩ Đại học kinh tế quốc dân Chính sách tài nhà địa bàn thị Hà nội, Nguyễn Văn Hồng, 2009 Luận án tiến sĩ, Đại học Kinh tế quốc dân Nâng cao lực quản lý nhà nước thị trường nhà ở, đất đô thị (ứng dụng Hà Nội)….Tuy nhiên, vấn đề pháp luật nhà xã hội dành cho người có thu nhập thấp chưa có đề tài nghiên cứu cụ thể nào, đặc biệt từ việc nghiên cứu từ thực trạng thực pháp luật địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh chưa có nghiên cứu Do vậy, việc lựa chọn đề tài học viên góp phần mở dân phát triển nhà - Phát triển nhà sở sử dụng tiết kiệm nguồn lực, đặc biệt tài nguyên đất đai; phải bảo đảm an toàn đáp ứng điều kiện chất lượng xây dựng, kiến trúc, cảnh quan, tiện nghi môi trường; tăng cường công tác quản lý xây dựng nhà ở.5 3.2 Định hướng phát triển quỹ nhà xã hội địa bàn thành phố Bắc Ninh năm tới Định hướng phát triển nhà khu vực đô thị lớn tỉnh6: - Tại khu dân cư cũ: Phát triển xây dựng nhà theo hướng xây mới, cải tạo, chỉnh trang nhà khu dân cư hữu; - Tại khu dân cư mới: Phát triển xây dựng số khu nhà cao tầng kết hợp với khu nhà thấp tầng; - Tại khu đô thị - khu đô thị công nghiệp: Đẩy mạnh phát triển nhà xã hội cho cơng nhân theo hình thức chung cư; - Để xây dựng phát triển đô thị đại, phù hợp với xu phát triển chung đô thị, cho phép đầu tư số khu nhà cao cấp (hạ tầng đại, diện tích lơ đất nhà vườn, biệt thự lớn đến 1.000m2); bổ sung chức hỗn hợp (trung tâm thương mại, khách sạn, kết hợp văn phòng hộ cho thuê, bán) với cơng trình địa bàn thị Nhìn chung tình hình phát triển nhà nói chung phát triển nhà xã hội nói riêng địa bàn thành phố Bắc Ninh có chuyển biến rõ rệt theo năm Từ thực tế nhu cầu sử dụng đất, quy hoạch dự án xây dựng nhà ở, nhà xã hội quyền địa phương đặt yêu cầu cụ thể cho giai đoạn sau: * Giai đoạn 2017 – 2022: - Chỉ tiêu diện tích nhà bình qn tồn tỉnh đạt 30,6 m 2/người (trong đó: Đơ thị 33,6 m2/người; nơng thơn 26,2 m2/người); diện tích nhà tối thiểu 10 m2 Báo cáo thuyết minh chương trình phát triển nhà tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2017-2022 định hướng đến năm 2030 Nghị số 56/NQ-HĐND ngày 12/7/2017 HĐND tỉnh Bắc Ninh việc thông qua Chương trình phát triển nhà tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2017-2022 định hướng đến năm 2030 62 sàn/người - Tổng diện tích nhà tăng thêm 13.053.697 m2 sàn, đó: + Nhà thương mại: 3.700.000 m2 sàn; + Nhà công nhân, người lao động khu công nghiệp: 1.443.607 m2 sàn; + Nhà cho sinh viên: 60.298 m2 sàn; + Nhà cho người thu nhập thấp khu vực đô thị: 2.410.973 m2 sàn; + Nhà nhân dân tự xây: 5.158.619 m2 sàn - Hoàn thành hỗ trợ nhà cho đối tượng theo chương trình mục tiêu: + Nhà cho hộ người có cơng với cách mạng: 137.500 m2 sàn; + Nhà cho hộ nghèo: 142.700 m2 sàn - Chất lượng nhà ở: Tỷ lệ nhà kiên cố đạt 98%; tỷ lệ nhà bán kiên cố giảm cịn 2,0%; khơng cịn nhà thiếu kiên cố đơn sơ * Giai đoạn 2023 – 2030: - Chỉ tiêu diện tích nhà bình qn tồn tỉnh đạt 35,5 m 2/người (trong đó: Đơ thị 36,9 m2/người; nơng thơn 29,7 m2/người); diện tích nhà tối thiểu 12 m2 sàn/người - Tổng diện tích nhà tăng thêm 14.452.489 m2 sàn, đó: + Nhà thương mại: 8.000.000 m2 sàn; + Nhà công nhân, người lao động khu công nghiệp: 1.080.000 m2 sàn; + Nhà cho sinh viên: 89.001 m2 sàn; + Nhà cho người thu nhập thấp khu vực đô thị: 1.104.499 m2 sàn; + Nhà nhân dân tự xây: 4.028.989 m2 sàn; + Nhà cho hộ người có cơng với cách mạng: 150.000 m2 sàn - Chất lượng nhà ở: Tỷ lệ nhà kiên cố đạt 99,0%; tỷ lệ nhà bán kiên cố giảm cịn 1,0%, khơng cịn nhà thiếu kiên cố đơn sơ 3.3 Giải pháp phát triển nhà xã hội 3.3.1 Giải pháp chế sách địa phương - Thành phố cần có chế, hướng dẫn rõ ràng, minh bạch, cần sớm ban hành phương án quản lý khơng có chế tài khơng đảm bảo nhà đến đối tượng Do đó: 63 - Cần cơng khai minh bạch quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà sinh viên, nhà công nhân nhà thu nhập thấp để nhà đầu tư xã hội biết - Nhanh chóng hồn thành thủ tục cấp sổ đỏ cho dự án đền bù giải tỏa xong dự án đất “sạch” nên dễ dàng thu hút đầu tư - Cần phải cơng khai quy trình thời gian hoàn thành thủ tục cấp phép đầu tư dự án loại nhà xã hội theo hướng rút gọn hợp lý - Về lâu dài, cần có quy định cụ thể, yêu cầu dự án xây dựng khu dân cư mang tính chất kinh doanh phải dành tỷ lệ tối thiểu nhà xây dựng để làm nhà xã hội - Bố trí quỹ phát triển nhà vay hỗ trợ dự án phát triển nhà xã hội theo quy định - Hỗ trợ phát triển nhà cho cơng nhân: + Hỗ trợ giải phóng mặt cho nhà đầu tư; chi phí bồi thường chi phí cơng tác giải phóng mặt ngân sách tỉnh chi trả 100%; + Hỗ trợ 50% chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật hàng rào dự án (theo xuất đầu tư Bộ Xây dựng công bố thời điểm xây dựng) Giải pháp quy hoạch đất đai - Tăng cường kiểm tra, rà sốt cơng tác thực quy hoạch nhằm: + Kịp thời điều chỉnh, bổ sung diện tích, vị trí khu phù hợp với nhu cầu nhu cầu đầu tư, phù hợp với tốc độ phát triển kinh tế xã hội địa phương tỉnh + Thúc đẩy tốc độ dự án phát triển nhà ở, có biện pháp xử lý dự án chậm, dự án đầu tư xây dựng thiếu đồng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội + Xác định quỹ đất tái định cư theo chương trình phát triển thị - Trong hai năm 2017 2018, lập xong quy hoạch phân khu thị, theo cụ thể hóa xếp khu dân cư hợp lý hơn, đẩy mạnh thu hút đầu tư phát triển nhà đô thị Tăng cường công bố, công khai quy hoạch quảng bá hình ảnh phát triển thị 64 - Rà soát quỹ đất phù hợp quy hoạch chuyển đổi phù hợp để đẩy mạnh phát triển nhà chung cư hỗn hợp xu đô thị đại Giải pháp phát triển hạ tầng đô thị - Giai đoạn 2017-2022 , tập trung cao đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khung đô thị, đặc biệt khu vực đô thị lõi, khu đô thị - công nghiệp Đầu tư xây dựng trục kết nối đô thị kết nối vùng (295C, 287, 285B ) địa bàn toàn tỉnh Đối với thành phố Bắc Ninh: Hoàn thành đầu tư xây dựng trục đường H trục giao thông kết nối Đông- Tây qua đường sắt Hà – Lạng - Tập trung đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng xã hội khu đô thị khu vực tập trung đông dân cư - Các dự án nhà triển khai hoàn chỉnh đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội Giải pháp vốn - Ngân sách nhà nước: Tập trung đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khung đô thị số cơng trình cơng cộng cấp thị; lập Quỹ phát triển nhà để phát triển nhà xã hội, đặc biệt nhà công nhân - Vốn xã hội hóa: Đẩy mạnh thu hút nguồn vốn xã hội hóa phát triển khu thị, khu nhà ở, cơng trình cơng cộng phục vụ khu nhà - Tạo điều kiện tối đa mặt bằng, cơng trình hạ tầng, thủ tục hành để huy động nhanh nguồn vốn từ nhân dân, doanh nghiệp Giải pháp công nghệ xây dựng - Khuyến khích tổ chức, cá nhân ứng dụng, thiết kế, thi công, sản xuất, cung ứng vật tư, vật liệu xây dựng đổi công nghệ lĩnh vực phát triển nhà nhằm nâng cao chất lượng kỹ thuật thẩm mỹ, chất lượng sử dụng, hiệu kinh tế khu ở, hộ 65 - Có giải pháp cụ thể để phát triển mơ hình thị xanh, cơng trình xanh, tiết kiệm lượng thông minh - Ưu tiên dự án đầu tư xây dựng sử dụng vật liệu, công nghệ cao Giải pháp chế sách - Rà sốt, bổ sung sách riêng tỉnh nhằm thúc đẩy mạnh chương trình phát triển nhà - Thành lập quỹ phát triển nhà thực cho vay vốn dự án phát triển nhà xã hội - Ngồi sách chung ưu đãi chủ đầu tư xây dựng nhà xã hội (nghị định 100/2015/NĐ-CP), cần nghiên cứu ban hành chế sách riêng cho chủ đầu tư xây dựng nhà xã hội thuê hỗ trợ vay vốn, bù lãi suất, miễn giảm thủ tục, hỗ trợ hạ tầng, - Trường hợp xây dựng nhà xã hội thuê (nhà cơng nhân), ngồi chế sách hưởng trung ương ngân sách tỉnh hỗ trợ 100% chi phí đền bù, giải phóng mặt 50% chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho dự án đầu tư địa bàn tỉnh (chỉ áp dụng dự án chưa có định thu hồi giao đất từ thời điểm định có hiệu lực) 3.3.2 Giải pháp hồn thiện pháp luật nhà xã hội Hiện nay, số văn quy phạm pháp luật văn hướng dẫn đời chậm so với yêu cầu thực tiễn Văn quy phạm pháp luật số ngành, lĩnh vực Trung ương cịn có nội dung chưa phù hợp với thực tiễn, phải điều chỉnh, bổ sung thay thời gian ngắn gây khó khăn cơng tác tổ chức thực sách địa bàn Công tác quản lý, vận hành, khai thác dự án phát triển nhà ở, khu đô thị cịn nhiều lúng túng chế, sách, đặc biệt việc quản lý khu nhà tái định cư phục vụ di dân, giải phóng mặt nhiều bất cập, phát sinh nhiều vấn đề gây xúc cho nhân dân 66 Việc triển khai việc giải ngân gói hỗ trợ nhà 30.000 tỷ đồng Chính phủ cịn chậm, thời hạn giải ngân ngắn, số lượng doanh nghiệp, cá nhân vay chưa nhiều, chưa đủ để thúc đẩy thị trường nhà ở, bất động sản; gây khó khăn cơng tác phát triển nhà Sự cân đối cung - cầu vốn đầu tư, nguồn vốn ngân sách hạn hẹp nhu cầu vốn đầu tư lớn, đặc biệt vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật đô thị, hạ tầng xã hội để thu hút nhà đầu tư tham gia đầu tư dự án, người dân mua nhà ở, thiếu tính đồng hạ tầng sở nhà Do đó, nhiều dự án bị đình trệ, phải điều chỉnh dãn tiến độ so với ban đầu, kể dự án phát triển nhà ở, khu đô thị Các thành phố lớn cố gắng tổ chức triển khai sách Chính phủ tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản, giải nợ xấu Tuy nhiên, thị trường nhà phục hồi chậm, gặp nhiều khó khăn Riêng phát triển nhà xã hội - Một số dự án phát triển nhà ở, dự án khu khơng bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà xã hội Sự sai phạm chưa có biện pháp xử lý để đảm bảo việc thực thi pháp luật nhà xã hội - Việc xây dựng nhà xã hội cho thuê thời gian thu hồi vốn lâu, nhiều rủi ro nên khơng có nhà đầu tư đăng ký thực hiện, khó khăn việc thu hút nhà đầu tư tham gia đầu tư Do đó, tiêu xây dựng nhà cho công nhân thuê không đạt tiêu đề Chương trình - Các dự án nhà sinh viên thiếu nguồn vốn đầu tư (vốn trái phiếu Chính phủ) Về việc quy hoạch bố trí quỹ đất triển khai dự án nhà xã hội Theo quy định hành, dự án phát triển đô thị phải dành 20% tổng diện tích đất để bố trí nhà xã hội Tuy nhiên, dự án triển khai trước khơng bố trí quỹ đất quỹ đất 20% địa phương đầu tư xây dựng cho mục đích khác; dự án phát triển phải thời gian dài có 67 quỹ đất để triển khai Chính vậy, thời điểm nay, quỹ đất phát triển nhà xã hội hạn hẹp, địa phương có nhu cầu cao nhà xã hội Mặt khác, trình lập quy hoạch phân khu quy hoạch chi tiết đô thị, nhiều địa phương có quan điểm bố trí tập trung dự án nhà xã hội vào khu vực để cư dân tương đồng điều kiện sống, dễ quản lý bố trí dịch vụ phục vụ tránh thương tổn tâm lý khoảng cách thu nhập, cách biệt lối sống nhà cao cấp nhà xã hội; nhiều địa phương khác muốn bố trí xen kẽ nhà xã hội với loại hình nhà khác, nay, nước ta chưa có điều tra xã hội học thị thức tổ chức để đánh giá tác động xã hội dự án nhà xã hội với phát triển đô thị, làm sở khoa học để bố trí quỹ đất xây dựng dự án nhà xã hội trình lập thực quy hoạch xây dựng Về chế hỗ trợ tài cho phát triển nhà xã hội Năm 2013, Chính phủ ban hành Nghị số 02/NQ-CP với nhiều giải pháp hỗ trợ thị trường, có gói tín dụng hỗ trợ nhà 30.000 tỷ đồng hỗ trợ cho dự án nhà xã hội nhà thương mại giá thấp Gói tín dụng ngân hàng nhà nước tái cấp vốn thông qua số ngân hàng thương mại để thực Gói tín dụng triển khai tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư người mua nhà hỗ trợ tài mua nhà xã hội nhà thương mại giá thấp Tuy nhiên gói hỗ trợ 30.000 tỷ có giá trị đến 30/6/2016 (các đối tượng khách hàng cá nhân gia hạn đến 31/12/2016) theo Luật nhà 2014, dự án nhà xã hội vay ưu đãi từ ngân hàng sách xã hội hướng dẫn vay vốn từ ngân hàng sách xã hội Chủ đầu tư dự án phát triển nhà xã hội chưa ban hành Cần só chuyển tiếp dự án vay gói 30.000 tỷ sang việc vay Ngân hàng sách xã hội để tạo thuận lợi cho chủ đầu tư khách hàng Về lợi nhuận định mức quy định dự án nhà xã hội Quy định giá bán nhà xã hội chủ đầu tư xác định sở tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư (kể lãi vay) với lợi nhuận định mức dự án nhà 68 xã hội khơng vượt q 10% tổng chi phí đầu tư dự án, nhằm khống chế chủ đầu tư không xác định giá bán với lợi nhuận cao, ảnh hưởng đến khả chi trả người mua nhóm đối tượng sách xã hội Tuy nhiên, việc quy định "cứng" tỷ lệ lợi nhuận định mức khơng khuyến khích, khơng tạo động lực để chủ đầu tư áp dụng tiến khoa học công nghệ giải pháp tiết kiệm xây dựng để giảm giá thành sản phẩm.7 Về quy định dành 20% diện tích nhà xã hội thuê Theo quy định hành, dự án nhà xã hội phải dành 20% diện tích thuê, không phân biệt địa bàn, khu vực dự án Trên thực tế, đô thị lớn, nhu cầu thuê nhà xã hội lớn quỹ nhà cho thuê cần thiết, dễ dàng lấp đầy Nhưng khu vực đô thị nhiều địa phương xa, tập quán sống quan niệm sở hữu, quỹ nhà cho thuê khó lấp đầy Chính vậy, khơng nên quy định "cứng" tỷ lệ cho thuê dự án nhà xã hội mà nên giao cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đặc thù địa phương mà quy định tỷ lệ diện tích nhà xã hội cho thuê Về việc phân bổ chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật dự án nhà xã hội giá bán Theo quy định hành, dự án nhà xã hội miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chi phí đền bù giải phóng mặt đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khơng có quy định cụ thể Các chi phí nhà nước hỗ trợ/ hỗ trợ phần không hỗ trợ tùy theo dự án, địa phương dẫn đến giá bán nhà xã hội có dự án phân bổ thêm chi phí đền bù giải phóng mặt đầu tư hạ tầng kỹ thuật, có dự án không phân bổ phân bổ phần chi phí Cần có thống tiêu chí cách thức phân bổ chi phí để đảm bảo minh bạch công chủ đầu tư người mua dự án nhà xã hội Có thể khẳng định, phát triển nhà xã hội chủ trương đắn Đảng Nhà nước, tạo hội cho hàng triệu người thuộc nhóm đối tượng Trần Quang Huy - Chính sách phát triển nhà xã hội Việt Nam vấn đề thực tiễn đặt 69 sách xã hội có hội có mái nhà đầm ấm, an cư lạc nghiệp, góp phần vào sách an sinh xã hội trình xây dựng đất nước, hướng tới mục tiêu cơng nghiệp hóa, đại hóa Đảng đề Tổng cơng ty Đầu tư phát triển nhà đô thị mong muốn, vấn đề đặt từ thực tiễn triển khai dự án phát triển nhà xã hội Tổng công ty quan nhà nước có thẩm quyền nghiên cứu, giải để sách phát triển nhà xã hội ngày hoàn thiện, khuyến khích tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư người mua nhà, đóng góp tích cực vào thực thắng lợi mục tiêu Chiến lược Phát triển nhà Quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 đề 3.3.3 Một số kiến nghị góp phần nâng cao hiệu thực thi pháp luật nhà xã hội dành cho người có thu nhập thấp - Nâng cao nhận thức người dân pháp luật nhà xã hội cho người có thu nhập thấp Để người dân hiểu có thuộc nhóm đối tượng nhà nước ưu đãi mua nhà, hay thuê nhà hay không, thấy đựơc cần thiết việc Nhà nước hỗ trợ việc thuê, cho thuê, mua nhà Việc thường xuyên chủ động cập nhật quy định pháp luật liên quan đến pháp luật nhà xã hội tạo hiệu cao việc người dân tiếp cận với loại hình nhà xã hội - Nâng cao ý thức kỷ luật, chấp hành pháp luật thực pháp luật đội ngũ cán bộ, công chức làm lĩnh vực pháp luật nhà xã hội cho người có thu nhập thấp Với trình độ hiểu biết nhận thức người dân biết đến loại hình nhà xã hội, khơng phải nắm quy định quyền nghĩa vụ người tham gia quan hệ xã hội nên cán bộ, cơng chức cần có thái độ nghiêm túc hướng dẫn, thực thủ tục cho người dân Tránh việc hướng dẫn không cụ thể, sách nhiễu, yêu cầu người dân phải nhiều lần lại để hoàn thiện thủ tục cần thiết mua, thuê mua nhà xã hội Công khai minh bạch thông tin Đây coi hoạt động cần thiết việc đảm bảo quyền đối tượng xã hội muốn thuê, thuê mua hay giao dịch khác nhà xã hội Thông tin minh bạch tức thông tin dự án, kế hoạch xây dựng nhà xã hội phải thông báo phương tiện 70 thông tin đại chúng để đông đảo người dân lao động biết; minh bạch có nghĩa thơng tin người mua, người thuê nhà xã hội phải xác công khai, tránh lợi dụng việc nhờ người đứng tên (người đủ điều kiện hưởng hỗ trợ nàh nước lĩnh vực nhà xã hội đủ nguồn lực kinh tế để mua) để thực việc mua bán, thuê mua - Đẩy mạnh công tác tra, kiểm tra giám sát việc thực pháp luật nhà xã hội Q trình thực cần có tham gia giám sát Hội đồng nhân dân, mặt trận tổ quốc để đảm bảo việc thực đúng, đủ quy định pháp luật Ngoài ra, đánh giá cao tham gia phương tiện thông tin truyền thông, việc đưa tin định hướng dư luận báo chí, truyền hình góp phần cho việc pháp luật nhà xã hội thực thi cách chặt chữ 71 Kết luận chương Nhà xã hội có vai trị quan trọng việc đảm bảo đời sống cho tầng lớp người lao động Việc phát triển lý cho hiệu loại hình nhà biện pháp để góp phần làm thành phố thêm vững mạnh, phục vụ công tác phát triển nhanh bền vững mà toàn tỉnh đề Hệ thống giải pháp mà luận văn đưa dựa tồn khó khăn thực tế địa phương mắc phải Cùng với thực đồng giải pháp tài chính, quỹ đất, quy hoạch…chắc chắn đem lại hiệu cho việc giải nhà cho người có thu nhập thấp 72 KẾT LUẬN CHUNG Bắc Ninh dần đổi mới, khốc lên áo phát triển tồn diện, công nghiệp chiếm tỷ trọng cao Việc tạo nhiều ưu đãi, thu hút người lao động thu hút đầu tư xây dựng, phát triển việc làm cần thiết liên tục đổi sáng tạo Tập trung vào việc mở nhiều hội có nhà để phù hợp với điều kiện sống cho nguồn lao động thu hút yếu tố để Bắc Ninh trở thành điểm đến lý tưởng cho đầu tư nước Trên sở phân tích vấn đề lý luận cung – cầu thị trường nhà nói chung thị trường nhà xã hội dành cho người có thu nhập thấp nói riêng, có đánh giá từ thực tiễn thực pháp luật nhà dành cho người có thu nhập thấp địa bàn thành phố Bắc Ninh luận văn có số đóng góp sau đây: Về lý luận: luận văn từ nghiên lý luận thị trường, hạn chế thị trường, định nghĩa nhà ở, nhà xã hội, kinh nghiệm số nước khu vực, để khẳng định điều quan trọng việc nhà nước trực tiếp tham gia đầu tư, phát triển quỹ nhà xã hội thay để thị trường tự cân Tạo lập quỹ nhà có giá hợp lý, phù hợp với tình hình phát triển tồn xã hội đặc điểm phát triền vùng, khu vực nơi có dự án phát triền nhà xã hội Nhà nước cần quan tâm tới nhóm đối tượng cơng chức, viên chức cán có thu nhập thấp mà điều kiện kinh tế cịn khó khăn, có biện pháp mang tính định cho nhóm đối tượng nhà để bình ổn thị trường nhà vừa đáp ứng nhu cầu khác xã hội Về thực tiễn: Thông qua nghiên cứu pháp luật nhà nước, sách đảng quy định cụ thể thành phố Bắc ninh nhà dành cho người có thu nhập thấp, luận văn muốn khẳng định lại lần kết việc áp dụng, vận dụng pháp luật có vào việc thuê, cho thuê, xây dựng, phát triển quản lý nhà xã hội Đồng thời hạn chế, thiếu sót cần sửa đổi để phù hợp với thực tiễn phát triển nay, không riêng địa bàn thành phố Bắc Ninh mà diện nước nói chung Làm để pháp luật nhà xã hội dành cho người có thu nhập thấp vừa đảm bảo quyền lợi ích hợp 73 pháp họ vừa tạo cho họ hội vận dụng pháp luật để phát triển Những giải pháp kiến nghị mà luận văn đề cập giải pháp bắt dễ từ thực tiễn tình hình phát triển quản lý nhà xã hội dành cho người có thu nhập thấp tỉnh Bắc Ninh Những giải pháp mong đem lại hiệu định cho việc áp dụng pháp luật nhà để tất nhóm đối tượng có nhu cầu nhà đáp ứng khơng riêng nhóm đối tượng người có thu nhập thấp xã hội Trong tập trung vào giải pháp tài chính, đất đai, quy hoạch xây dựng nhằm khắc phục hạn chế thu hút thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà xã hội Tuy nhiên để đạt hiệu tốt giải pháp đưa phải thực cách đồng bộ, thường xuyên, vai trò Nhà nước phải giữ vị chủ đạo Do phạm vi vấn đề rộng phức tạp, luận văn đề cập, giải đáp số vấn đề nằm phạm vi tư liệu thời gian nghiên cứu xây dựng nên nhiều thiếu sót Hi vọng với kết nghiên cứu trên, luận văn phần giải vấn đề nhà nói chung nhà xã hội dành cho người có thu nhập thấp nói riền ngày hiệu hơn, nâng cao chất lượng đời sống đảm bảo khơng có phân biệt ranh giới tầng lớp người lao động xã hội đại ngày 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo kết kết luận Phó Chủ tịch thường trực UBND tỉnh Nguyễn Tiến Nhường buổi làm việc với doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án nhà xã hội địa bàn tỉnh Luật Nhà số 65/2014/QH13 Quốc hội ban hành ngày 25/11/2014; Hiến pháp 2013; Luật Đất đai 2013; Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà ở; Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội; Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội; Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013 Chính phủ quản lý sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước; Nghị số 56/2017/NQ-HĐND ngày 12/7/2017 HĐND tỉnh Bắc Ninh việc thơng qua chương trình phát triển nhà tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 20172022 định hướng đến năm 2030; Quyết định số 2127/QĐ-TTg Thủ tướng phủ việc phê duyệt chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030; Trần Quang Huy - Chính sách phát triển nhà xã hội Việt Nam vấn đề thực tiễn đặt ra; Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 cuả ngân hàng nhà nước Việt Nam – Bộ xây dựng – Bộ tư pháp – Bộ tài nguyên môi trường, hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo quy định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 phủ quy định chi tiết hướng dẫn Luật nhà ở; Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2017 Bộ Xây dựng hướng dẫn 75 thực số nội dung Luật Nhà Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà ở; 10 Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 Bộ Xây dựng việc hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội 11 GS TS Mai Ngọc Cương (Chủ biên): Xây dựng hồn thiện hệ thống sách an sinh xã hội Việt Nam; 12 Nguyễn Thu Dung (2011), Pháp luật nhà xã hội cho người có thu nhập thấp qua thực tiễn thực thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ kinh tế, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội; 13 Nguyễn Minh Hòa (2012) nhà xã hội - nhà cho người có thu nhập thấp, tạp chí kiến trúc Việt Nam, số 04/2012, tr10 14 Hội thảo quốc tế phát triển nhà thị trường bất động sản - Kinh nghiệm giới lựa chọn cho Việt Nam, tạp chí bất động sản, số 83/2010; 15 Đỗ Thị Ánh Hồng (2011), sách nhà xã hội mua bán nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội, khóa luận tốt nghiệp đại học, Đại học Luật Hà Nội; 16 Nguyễn Minh Phong, nhà cho người có thu nhập thấp - yêu cầu phát triển bền vững, trang thông tin điện tử Viện nghiên cứu phát triển thành phố Hồ Chí Minh truy cập ngày 20/7/2011; 17 TS Dỗn Hồng Nhung (chủ biên); Pháp luật nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp Việt Nam, Nxb Xây dựng, 2010; 18 http:// ashui.com/mag/tuongtac/nhin-ra-the-gioi/1119-phat-trien-nha-o-xahoi-kinh-nghiem-tu-singapore.html; 19 http://batdongsan.vietnamnet.vn/fms/doi-song-do-thu/57589/phat-triennha-o-xa-hoi-van-la-khoang-trong-lon-can-lap.html 76 ... luận pháp luật nhà dành cho người có thu nhập thấp Chương 2: Thực trạng pháp luật nhà dành cho người có thu nhập thấp từ thực tiễn thành phố Bắc Ninh Chương 3: Quan điểm, định hướng giải pháp. .. GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở DÀNH CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH 59 3.1 Quan điểm Nhà nước thành phố Bắc Ninh việc phát triển nhà dành cho người có thu nhập thấp. .. 2017 32 2.3 Thực trạng pháp luật nhà dành cho người có thu nhập thấp 32 2.4 Thực trạng thực pháp luật nhà dành cho người có thu nhập thấp thành phố Bắc Ninh .46 2.5 Một