Thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam

Luận văn đi sâu phân tích bản chất, vai trò, thực trạng pháp luật thuế đối với thị trường kinh doanh bất động sản. Vị trí, vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế quốc dân. 11.2. Trên cơ sở những phân tích về thực trạng, luận văn cố gắng đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật hiện hành về thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, từ đó góp phần chống thất thu cho ngân sách Nhà nước. Luận văn đi sâu phân tích bản chất, vai trò, thực trạng pháp luật thuế đối với thị trường kinh doanh bất động sản. Vị trí, vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế quốc dân. 11.2. Trên cơ sở những phân tích về thực trạng, luận văn cố gắng đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật hiện hành về thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, từ đó góp phần chống thất thu cho ngân sách Nhà nước. Luận văn đi sâu phân tích bản chất, vai trò, thực trạng pháp luật thuế đối với thị trường kinh doanh bất động sản. Vị trí, vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế quốc dân. 11.2. Trên cơ sở những phân tích về thực trạng, luận văn cố gắng đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật hiện hành về thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, từ đó góp phần chống thất thu cho ngân sách Nhà nước. Luận văn đi sâu phân tích bản chất, vai trò, thực trạng pháp luật thuế đối với thị trường kinh doanh bất động sản. Vị trí, vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế quốc dân. 11.2. Trên cơ sở những phân tích về thực trạng, luận văn cố gắng đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật hiện hành về thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, từ đó góp phần chống thất thu cho ngân sách Nhà nước. Luận văn đi sâu phân tích bản chất, vai trò, thực trạng pháp luật thuế đối với thị trường kinh doanh bất động sản. Vị trí, vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế quốc dân. 11.2. Trên cơ sở những phân tích về thực trạng, luận văn cố gắng đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật hiện hành về thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, từ đó góp phần chống thất thu cho ngân sách Nhà nước. Luận văn đi sâu phân tích bản chất, vai trò, thực trạng pháp luật thuế đối với thị trường kinh doanh bất động sản. Vị trí, vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế quốc dân. 11.2. Trên cơ sở những phân tích về thực trạng, luận văn cố gắng đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật hiện hành về thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, từ đó góp phần chống thất thu cho ngân sách Nhà nước. Luận văn đi sâu phân tích bản chất, vai trò, thực trạng pháp luật thuế đối với thị trường kinh doanh bất động sản. Vị trí, vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế quốc dân. 11.2. Trên cơ sở những phân tích về thực trạng, luận văn cố gắng đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật hiện hành về thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, từ đó góp phần chống thất thu cho ngân sách Nhà nước.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

DƯƠNG THỊ SÁU

Thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động

sản theo pháp luật Việt Nam

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2018

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

DƯƠNG THỊ SÁU

Thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động

sản theo pháp luật Việt Nam

Chuyờn ngành: Luật Kinh tế

Mó số: 8380101.05

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN VĂN TUYẾN

HÀ NỘI - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Dương Thị Sáu

HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP

LUẬT THUẾ ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT

ĐỘNG SẢN 6 1.1 Những vấn đề lý luận về thuế đối với hoạt động kinh doanh

bất động sản 6

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của bất động sản và hoạt động kinh doanh

bất động sản 61.1.2 Các hình thức kinh doanh bất động sản 101.1.3 Thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản 14

1.2 Những vấn đề lý luận về pháp luật thuế đối với hoạt động

kinh doanh bất động sản 19

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm và nội dung của pháp luật thuế đối với

hoạt động kinh doanh bất động sản 191.2.2 Các yếu tố tác động đến pháp luật thuế đối với hoạt động kinh

doanh bất động sản 24

Kết luận chương 1 27 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THUẾ ĐỐI VỚI HOẠT

ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN

THỰC HIỆN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 28 2.1 Thực trạng pháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh

bất động sản ở Việt Nam 28

2.1.1 Thực trạng quy định về quản lý thuế đối với hoạt động kinh

doanh bất động sản 28

2.1.2 Thực trạng quy định về nội dung các loại thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản 37

2.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam 59

2.2.1 Những kết quả đạt được 59

2.2.2 Các khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn thực hiện pháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản 62

Kết luận chương 2 69

Chương 3: CÁC YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THUẾ ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 70

3.1 Những yêu cầu cơ bản đối với việc hoàn thiện pháp luật về thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản 70

3.2 Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới trong việc quản lý thuế BĐS và bài học cho Việt Nam 73

3.2.1 Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới trong việc quản lý thuế BĐS 73

3.2.2 Bài học cho Việt Nam trong việc quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh BĐS 78

3.3 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam 80

Kết luận chương 3 87

KẾT LUẬN 88

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 89

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtGTGT: Giá trị gia tăng

NSNN: Ngân sách Nhà nước

QSDĐ: Quyền sử dụng đất

TNDN: Thu nhập doanh nghiệp

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Thuế là một khoản nộp bắt buộc mà các thể nhân và pháp nhân cónghĩa vụ phải thực hiện đối với Nhà nước, phát sinh trên cơ sở các văn bảnpháp luật do Nhà nước ban hành, không mang tính chất đối giá và hoàn trảtrực tiếp cho đối tượng nộp thuế Lý luận và thực tiến đã chỉ ra rằng thuế rađời và tồn tại là khách quan, là điều kiện vật chất quan trọng để Nhà nước tồntại và phát triển Nói cách khác, thuế là “một hình thức phân phối thu nhập tàichính của nhà nước để thực hiện chức năng của mình, dựa vào quyền lựcchính trị, tiến hành phân phối sản phẩm thặng dư của xã hội một cách cưỡngchế và không hoàn lại” [21, tr 10]

Ngoài ra, thuế còn là công cụ hiệu quả để Nhà nước điều tiết nền kinh

tế thị trường phát triển theo định hướng xã hội chủ nghĩa, tạo điều kiệnthuận lợi cho sản xuất kinh doanh phát triển, giải quyết nhiều vấn đề kinh tế

xã hội của đất nước, để điều tiết một phần tổng sản phẩm xã hội và thu nhậpquốc dân vào ngân sách nhà nước nhằm đảm bảo nhu cầu chi tiêu chung củanhà nước và xã hội, nó góp phần bảo đảm công bằng xã hội và hội nhậpquốc tế [32]

Thuế tác động đến hầu hết các lĩnh vực trong nền kinh tế xã hội, đặcbiệt là lĩnh vực kinh doanh bất động sản, bởi vậy trong thời gian qua nhiềuchính sách thuế liên quan đến việc kinh doanh bất động sản được ban hành vàsửa đổi cho cho phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế, góp phần năng caohiệu quả quản lý và tăng thu cho ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, trong hoạtđộng kinh doanh bất động sản không phải mọi chủ thể đều chấp hành nghiêmchỉnh chính sách pháp luật của Nhà nước khi mà đây là lĩnh vực đặc thù, tácđộng đến hầu hết các lĩnh vực của nền kinh tế và đem lại lợi nhuận rất lớn thì

có rất nhiều chủ thể dù lớn hay nhỏ bày ra đủ chiêu trò để lách luật, chốn thuếvới số tiền khủng khiến cho ngân sách Nhà nước bị thất thu Do đó, cần một

hệ thống pháp luật hoàn thiện, cơ chế quản lý thích hợp để góp phần cải thiệntình trạng trên

Xuất phát từ lý do trên, học viên đã lựa chọn đề tài “Thuế đối với hoạt

động kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam” làm đề tài cho luận

văn thạc sỹ của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Chính sách thuế đối với BĐS ở nước ta theo cơ chế thị trường mới thực

sự có những bước phát triển đầu tiên từ đầu những năm 1990 đến nay Xét dướigóc độ quản lý nhà nước, mặc dù kể từ năm 1993 Luật đất đai bắt đầu quy địnhchi tiết về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chính sách thuế ápdụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản thì chỉ đến khi Luật thuế thunhập doanh nghiệp 2003 được ban hành mới bắt đầu có những quy định đầy đủhơn về thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản Cũng kể từ thời điểm

đó, các nghiên cứu về thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản mới bắtđầu được chú ý và do đó một số công trình nghiên cứu đã ra đời

Một cách khái quát, có thể kể đến một số công trình nghiên cứu tiêubiểu sau đây có liên quan đến chính sách thuế đối với hoạt động kinh doanhbất động sản:

- Luận văn “Hoàn thuế thu nhập cá nhân ở Việt Nam” của Ths Hà Thị

Hương Giang, Trường Đại học kinh tế Quốc dân năm 2006;

- Giáo trình “Thị trường Bất động sản” của trường Đại học kinh tế

Quốc dân của PGS.TS Hoàng Văn Cường, NXB Đại học Kinh tế Quốc dânnăm 2017;

- Bài tạp chí: “Kinh nghiệm chống gian lận thuế trong kinh doanh BĐS

ở một số nước”, Tạp chí tài chính số 3 năm 2015 của Lê Minh Thắng;

Nhìn chung, mặc dù chưa thật đầy đủ và toàn diện nhưng các côngtrình nghiên cứu trên đây đã bước đầu đặt nền móng cho việc tiếp cận và tìmhiểu về chính sách thuế nói chung cũng như chính sách thuế đối với hoạt độngkinh doanh bất động sản nói riêng ở Việt Nam, trong khi đó vấn đề này ởnước ngoài, đặc biệt là ở các nước phát triển thì số lượng các công trìnhnghiên cứu liên quan đến chủ đề này đã có bước phát triển vượt bậc Đâychính là nguồn tài liệu rất quý giá để tác giả tiếp cận và sử dụng trong việctriển khai nghiên cứu đề tài luận văn.

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ các vấn đề lý luận vềthuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản cũng như đánh giá khungpháp luật về thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam để từ

đó đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện khung pháp lý về vấn đề này

Để đạt được mục đích nêu trên, tác giả xác định luận văn có nhiệm vụ:

- Nghiên cứu các vấn đề lý thuyết về thuế đối với hoạt động kinh doanhbất động sản và cơ chế điều chỉnh bằng pháp luật đối với thuế áp dụng chohoạt động kinh doanh bất động sản;

- Nghiên cứu thực trạng pháp luật hiện hành về thuế đối với hoạt độngkinh doanh bất động sản và thực tiễn áp dụng ở Việt Nam;

- Nghiên cứu các giải pháp nhằm hoàn thiện khung pháp luật về thuế đốivới hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

Trên cơ sở mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đã đề ra, luận văn xácđịnh đối tượng nghiên cứu của luận văn gồm: các quan điểm, lý thuyết vềthuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản; các quy định pháp luật vềthuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản; tình hình thực tiễn thực hiệnpháp luật về thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản; các định hướng

và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thuế đối với hoạt động kinh doanh bấtđộng sản ở Việt Nam.

Để đảm bảo phù hợp với yêu cầu của đề tài, tác giả xác định phạm vinghiên cứu của luận văn bao gồm các vấn đề sau đây:

- Các vấn đề lý thuyết cơ bản về thuế đối với hoạt động kinh doanh bấtđộng sản và pháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản

- Thực trạng pháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản

và thực tiễn thực hiện ở Việt Nam

- Giải pháp hoàn thiện pháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh bấtđộng sản ở Việt Nam

Do đây là lĩnh vực rộng lớn và phức tạp nên luận văn sẽ tập trungnghiên cứu về hoạt động kinh doanh BDS và tác động của chính sách thuế đốivới hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam Các dữ liệu dùng để phân tích vềmôi trường, chính sách, thực trạng, tác động của thuế với hoạt động kinhdoanh BĐS chủ yếu lấy từ địa bàn Hà Nội, một phần nhỏ từ TPHCM lànhững thành phố lớn mà hoạt động kinh doanh BĐS có mức độ phát triển caonhất, từ đó suy rộng ra cho hoạt động kinh doanh trên phạm vi cả nước

Thời gian nghiên cứu được giới hạn từ năm 1993 trở lại đây, các giaiđoạn trước đó được đề cập sơ khai vì trước đó nhà nước không cho phépchuyển nhượng quyền sử dụng đất nên có thể nói là thị trường kinh doanhBĐS chưa tồn tại một cách chính thức theo cơ chế thị trường Kể từ khi Luậtđất đai 1993 ra đời đến nay thì hoạt động kinh doanh BĐS mới chính thứcđược thừa nhận và phát triển

5 Phương pháp nghiên cứu

Nền tảng nghiên cứu của đề tài dựa trên phép biện chứng duy vật vàduy vật lịch sử Các số liệu nghiên cứu được thu thập, tham khảo từ các thôngtin công bố của cơ quan nhà nước liên quan đến lĩnh vực BĐS và thuế; cũng

như tham khảo kinh nghiệm của các nước trong việc quản lý, phát triển hoạtđộng kinh doanh BĐS như của Trung Quốc là nước có nền kinh tế đang tronggiai đoạn chuyển đổi giống Việt Nam và Mỹ là quốc gia có hoạt động kinhdoanh BĐS phát triển và chính sách thuế chặt chẽ cùng với các ấn phẩm, bàiviết trên các tạp chí, luận án, luận văn của một số nghiên cứu sinh trước đó đãđược công nhận.

6 Những đóng góp mới của đề tài

Là công trình khoa học nghiên cứu riêng và chuyên sâu về vấn đề

“Thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam”,luận văn có những đóng góp quan trọng về mặt lý luận cũng như thực tiễnnhư sau:

Thứ nhất, luận văn đi sâu phân tích bản chất, vai trò, thực trạng pháp

luật thuế đối với thị trường kinh doanh bất động sản Vị trí, vai trò của thịtrường bất động sản đối với nền kinh tế quốc dân

Thứ hai, trên cơ sở những phân tích về thực trạng, luận văn cố gắng đề

xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật hiện hành về thuế đối vớihoạt động kinh doanh bất động sản, từ đó góp phần chống thất thu cho ngânsách Nhà nước

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo,luận văn được kết cấu thành 3 chương bao gồm:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về thuế đối với hoạt động kinh doanh

bất động sản và pháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản

Chương 2: Thực trạng pháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh bất

động sản và thực tiễn thực hiện ở Việt Nam

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật thuế đối với hoạt động kinh

doanh bất động sản ở Việt Nam

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THUẾ ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT THUẾ ĐỐI VỚI

HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Những vấn đề lý luận về thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản

Theo cổ luật La Mã, tài sản được phân loại thành động sản và bất độngsản Với tư cách là một loại tài sản có giá trị lớn, bất động sản luôn được xem

là một trong những của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất kinh doanhhoặc tiêu dùng [32]

Trong pháp luật thực định, tại Điều 174 Bộ luật dân sự 2015 của ViệtNam, nhà làm luật quy định: Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai;nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tàisản khác do pháp luật quy định Còn động sản là những tài sản không phải làbất động sản

Trong khoa học pháp lý, khái niệm bất động sản thường được biết đếnnhư là những thứ không thể di chuyển được theo quy luật tự nhiên như đất đai

và những tài sản gắn liền vĩnh viễn với đất và các quyền sở hữu đi cùng vớiBĐS Trên thực tế, việc phân định một tài sản nào đó là động sản hay bộ phậncấu thành của BĐS vốn dĩ là một điều khó khăn và thường không được phânđịnh rõ Chẳng hạn, một cây xanh có thể dễ dàng di dời từ nơi này đến nơikhác để trồng và do đó có thể coi như là động sản Tuy nhiên, cái cây đó nếunhư đã gắn liền với không gian cảnh quan xung quanh và tạo thành một bộ

phận không thể thiếu của ngôi biệt thự thì lại là BĐS Một số tài sản là độngsản nhưng có thể trở thành BĐS bởi chúng gắn liền với đất, hoặc được xâydựng với ý định đi theo tòa nhà vĩnh viễn hoặc được sử dụng vĩnh viễn theođất đai và tòa nhà Điều này cho thấy, khái niệm BĐS với các tính chất khôngthể di dời, gắn liền với tài sản khác không thể tách dời và đất đai luôn làkhái niệm mang tính trừu tượng, khó phân định rạch ròi, bởi lẽ một bất độngsản có thể chuyển hóa thành động sản và ngược lại [32].

Từ kết quả phân tích trên đây, có thể cho rằng bất động sản có nhữngđặc điểm cơ bản như sau:

Thứ nhất, BĐS phải là một yếu tố vật chất có ích cho con người, yếu tố

vật chất có nghĩa là hữu hình, là nhìn thấy được là có thể chạm vào được.Không có BĐS nào là các tài sản vô hình mà phải là các tài sản vật chất hữuích Tính hữu ích cũng được xem xét trên phạm vi rộng mang tính xã hội vàcác yếu tố vật chất không mang lại lợi ích cho con người sẽ không được xemxét là BĐS

Thứ hai, tài sản này phải được chiếm giữ, sở hữu bởi cá nhân, tổ chức

hoặc cộng đồng, có nghĩa là phải có đối tượng chiếm hữu, phải thuộc chủquyền của một loại chủ thể xác định Những yếu tố có tính chất giống nhưBĐS nhưng chưa xác định được chủ quyền, chưa xác định được quyền chiếmhữu thì không được tính là BĐS Chính vì vậy, đất đai được coi là BĐS nhưngkhông phải tất cả đất đai đều là BĐS Thấy vậy, đất đai là tài nguyên có trước

sự xuất hiện của con người nhưng BĐS chỉ xuất hiện khi các hoạt động kinh

tế xã hội của loài người phát triển đến một trình độ nhất định Điều đó đồngnghĩa với việc quyền năng của cộng đồng xã hội mà nhà nước là đại diện luônhiện diện bao trùm lên các BĐS, kể cả ở các quốc gia công nhận sở hữu tưnhân đối với đất đai

Thứ ba, BĐS phải là tài sản có thể đo lường được giá trị nhất định, có

nhiều yếu tố vật chất có hình hài như các BĐS nhưng nếu không thể lượnghóa, đo lường được giá trị thì không thể coi BĐS như các công trình văn hóa,

di tích lịch sử thậm chí giao dịch về quyền chiếm hữu cả một vùng lãnh thổnhư Hồng Kông trong thỏa thuận giữa Trung Quốc và Anh [32]

Thứ tư, BĐS là loại tài sản có bản chất không thể di dời được Ở đây,

cụm từ “không thể di dời được” chỉ mang ý nghĩa tương đối, bởi ngày naytrên thực tế với sự phát triển của khoa học kỹ thuật thì người ta có thể di dờicác công trình như nhà ở, công trình xây dựng do vậy tiêu chí này được hiểu

là “không thể di dời” hoặc “di dời hạn chế” [24]

Thứ năm, BĐS phải tồn tại lâu dài, điều này mang ý nghĩa BĐS phải có

tuổi thọ lâu dài, BĐS phải có thời gian tồn tại hàng chục, thậm chí hàng trămnăm Điều này cho thấy những tài sản có thời gian tồn tại ngắn không đượccoi là BĐS, mặc dù nó mang đây đủ các hình thái, công năng, tính chất nhưBĐS như nhà tạm, lán trại cho công nhân [32]

1.1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản

Trong nền kinh tế thị trường, BĐS có thể trở thành một đối tượng kinhdoanh rất đặc thù, bởi tính chất đặc thù của nó về phương diện giá trị, tínhhiếm hoi và không dễ dịch chuyển từ địa điểm này sang địa điểm khác

Theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản 2014, nhà làm luật đãđịnh nghĩa:

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiệnhoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyểnnhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thựchiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất độngsản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằmmục đích sinh lợi [16, Điều 3, Khoản 1]

Từ định nghĩa trên cho thấy rằng, kinh doanh BĐS trước tiên là hoạt

động bỏ vốn đầu tư để tạo lập ra hàng hóa BĐS để bán hoặc cho thuê nhằmmục đích kiếm lời.

Xét ở khía cạnh lý thuyết, kinh doanh bất động sản có những đặc trưng

cơ bản như sau:

Thứ nhất, hoạt động kinh doanh bất động sản có đối tượng giao dịch là

bất động sản và các dịch vụ về bất động sản (tư vấn đầu tư bất động sản, môigiới bất động sản, quản lý danh mục đầu tư bất động sản…) Do bất động sảnvốn dĩ không thể di rời được theo quy luật tự nhiên nên việc chào bán bấtđộng sản chủ yếu được thực hiện thông qua mạng Internet hoặc tại các sàngiao dịch bất động sản Nói cách khác, trong kinh doanh bất động sản luôn có

sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch Thị trường BĐS cũng hìnhthành địa điểm giao dịch như các hàng hóa khác nhưng do đặc tính cố địnhkhông thể di dời được nên nơi diễn ra giao dịch thường không phải là nơi cóBĐS, vì thế địa điểm giao dịch BĐS có thể được diễn ra tại một trung tâmthương mại lớn hay các quán trà đá vỉa hè và quan hệ giao dịch BĐS thườngkhông kết thúc ngay mà phải trải qua ba khâu là: đàm phán, kiểm tra thực địa

và đăng ký pháp lý Thêm vào đó, giao dịch BĐS thường không thể tiến hànhtrong thời gian ngắn, dễ gặp các biến cố về giá cả, tỷ giá Điều này buộc cácbên tham gia giao dịch phải ấn định một thời gian ngắn để hạn chế rủi ro [24]

Thứ hai, kinh doanh BĐS là loại hình kinh doanh có điều kiện [18].

Trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, có một sốngành nghề kinh doanh mà pháp luật đòi hỏi chủ thể kinh doanh bắt buộc phảiđáp ứng một số điều kiện nhất định thì mới được kinh doanh Một trong sốcác ngành nghề kinh doanh thuộc nhóm này chính là hoạt động kinh doanhbất động sản Theo quy định hiện hành ở Việt Nam, chủ thể kinh doanh bấtđộng sản phải thỏa mãn một số điều kiện về vốn, về cơ sở vật chất, về trình độchuyên môn nghiệp vụ của nhân sự tham gia quản lý điều hành…

Thứ ba, kinh doanh bất động sản là hoạt động kinh doanh diễn ra trong

một thị trường không hoàn hảo [24]

Điều này thể hiện ở chỗ, giá cả trong giao dịch bất động sản thường có

xu hướng thay đổi rất nhanh chóng, giá cả càng tăng cao thì tính độc quyềncủa chủ sở hữu BĐS ngày càng tăng lên Mặt khác, các thông tin về BĐScũng thường là thông tin bất đối xứng được đưa ra bởi một bên trong giaodịch và bên kia thường chấp nhận một cách thụ động, điều này tạo điều kiệncho các giao dịch ngầm, các hoạt động đầu cơ phát triển Do BĐS mang tínhkhu vực nên không thể tìm được hàng hóa cùng loại để có thể so sánh tínhcạnh tranh một cách đầy đủ Hơn nữa, số lượng người tham gia trong cácquan hệ về cung cầu BĐS tương đối nhỏ nên không thể đảm bảo tiêu chí cạnhtranh hoàn hảo

Thứ tư, các chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản trên thị trường

bất động sản thường rất khó khăn trong việc gia nhập thị trường và khi đãtham gia rồi thì cũng khó rút lui khỏi thị trường [24]

Điều này thể hiện ở chỗ, khi thực hiện các giao dịch BĐS trên thịtrường, các chủ thể tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản cần có cácnhà tư vấn, môi giới hỗ trợ bởi những người này thường là người có nhiềukinh nghiệm, kiến thức về kinh doanh bất động sản Mặt khác, BĐS thường

có giá trị lớn, chu kỳ đầu tư lâu dài bởi không dễ gì có thể thay đổi công năng,định hướng đầu tư Điều này đòi hỏi nhà đầu tư khi tham gia thị trường BĐSphải tính trước khả năng chuyển đổi khả năng chuyển đổi hoạt động khi cónhững biến động của thị trường là các nguồn lực đầu tư

1.1.2 Các hình thức kinh doanh bất động sản

Với tính chất là hàng hóa đặc biệt nên việc tạo lập, lưu thông và giaodịch bất động sản trên thị trường cũng có những nét khá đặc thù Một trong sốnhững điểm đặc thù rất quan trọng liên quan đến đối tượng của hoạt động

kinh doanh bất động sản chính là ở chỗ, đối tượng kinh doanh bất động sảnkhông chỉ là bất động sản mà còn bao gồm cả các dịch vụ về bất động sản.Đây cũng chính là tiêu chí chủ yếu để phân loại các hình thức kinh doanh bấtđộng sản trên thị trường hiện nay ở Việt Nam.

Thật vậy, theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014, nhàlàm luật đã ghi nhận các hình thức kinh doanh bất động sản chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, hình thức kinh doanh bất động sản thông qua việc giao kết và

thực hiện hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng Về lý thuyết, loại hợpđồng kinh doanh bất động sản này có bản chất là hợp đồng mua bán hàng hóa

và đối tượng mua bán chính là nhà, công trình xây dựng – với tư cách là mộttrong những loại hình bất động sản chủ yếu và rất phổ biến trên thị trường.Thực tế cho thấy, hình thức kinh doanh bất động sản này được thực hiện theo

cơ chế: chủ thể kinh doanh bất động sản chủ động tạo lập bất động sản hoặc

bỏ vốn đầu tư để mua bất động sản là nhà, công trình xây dựng và sau đó báncho khách hàng nhằm mục tiêu thu lợi nhuận

Thứ hai, hình thức kinh doanh bất động sản thông qua việc giao kết và

thực hiện hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng Về phương diện lýthuyết, loại hợp đồng kinh doanh bất động sản này có bản chất là hợp đồngcho thuê tài sản, theo đó đối tượng cho thuê là bất động sản thuộc quyền sởhữu của bên cho thuê Nguyên lý vận hành của hình thức kinh doanh bất độngsản này là chủ thể kinh doanh bất động sản có thể tạo lập bất động sản (tự xâydựng hoặc mua bất động sản có sẵn trên thị trường) để sau đó cho thuê đối vớikhách hàng có nhu cầu nhằm thu lợi nhuận

Thứ ba, hình thức kinh doanh bất động sản thông qua việc giao kết và

thực hiện hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng Về lý thuyết, loại hợpđồng tuy cũng có bản chất là hợp đồng thuê tài sản (giống như hợp đồng chothuê nhà, công trình xây dựng) nhưng có một điểm khác biệt là ở chỗ, ngoài

cam kết cho thuê tài sản thì các bên còn cam kết về việc bên thuê sẽ đượcchuyển giao quyền sở hữu tài sản thuê (bất động sản) khi hợp đồng thuê kếtthúc Ngoài ra, bên cho thuê mua cũng có nghĩa vụ phải chuyển giao quyền sởhữu cùng với việc hỗ trợ bên thuê mua làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu đốivới bất động sản được thuê mua tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ tư, hình thức kinh doanh bất động sản thông qua việc giao kết và

thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.Xét trên bình diện lý thuyết, loại hợp đồng này có bản chất là hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng cho thuê bất động sản làquyền sử dụng đất Điểm khác của các hợp đồng này so với hợp đồng chuyểnnhượng nhà ở, công trình xây dựng hoặc hợp đồng cho thuê, cho thuê lại nhà,công trình xây dựng chính là ở chỗ, đối tượng chuyển nhượng hoặc cho thuê,cho thuê lại chính là quyền sử dụng đất – với tư cách là một loại tài sản (bấtđộng sản) khá đặc thù – quyền tài sản

Thứ năm, hình thức kinh doanh bất động sản thông qua việc giao kết và

thực hiện hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất độngsản Về lý thuyết, loại hợp đồng này có bản chất là hợp đồng chuyển nhượngcác tài sản phát sinh từ dự án bất động sản giữa chủ đầu tư cũ (bên chuyểnnhượng) và chủ đầu tư mới (bên nhận chuyển nhượng), trong đó bao gồm:quyền sử dụng đất được Nhà nước giao cho chủ đầu tư tự án bất động sản,quyền khai thác dự án bất động sản và các quyền tài sản khác phát sinh từ dự

án bất động sản

Thứ sáu, hình thức kinh doanh bất động sản thông qua việc giao kết và

thực hiện hợp đồng dịch vụ bất động sản Tùy thuộc vào loại hình dịch vụ bấtđộng sản được cung cấp bởi chủ thể kinh doanh bất động sản mà tên gọi củahợp đồng có thể khác nhau, ví dụ: hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản;hợp đồng dịch vụ tư vấn đầu tư bất động sản; hợp đồng dịch vụ định giá bất

động sản; hợp đồng dịch vụ đấu giá bất động sản; hợp đồng dịch vụ quảngcáo, quản lý bất động sản…

Dịch vụ môi giới BĐS là việc làm trung gian cho các bên trong muabán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Môigiới BĐS khác người bán hàng ở chỗ nhân viên bán hàng chỉ đơn thuần là tìmkiếm người mua còn môi giới BĐS là tìm kiếm và kết nối giữa bên cung vàbên cầu BĐS

Dịch vụ định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS

cụ thể tại một thời điểm xác định Điều này được hiểu là giá BĐS chỉ đượccoi là chính xác tại một thời điểm cụ thể, trong một hoàn cảnh cụ thể

Dịch vụ tư vấn bất động sản là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liênquan đến kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên Tư vấn BĐS làcông việc hai chiều, người tư vấn không quyết định thay người nhận tư vấn

Dịch vụ đấu giá BĐS là việc bán, chuyển nhượng công khai để chọnngười mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giátài sản Hình thức đất giá có thể trực tiếp bằng lời nói hoặc bằng bỏ phiếu,ngoài ra còn có hình thức khác do các bên thỏa thuận Dịch vụ đấu giá BĐSthường được thực hiện kết hợp trong chức năng hoạt động trong các sàn giaodịch bất động sản

Dịch vụ quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cảcác hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyềncủa chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất.Đây là dịch vụ rất cần thiết và quan trọng đảm bảo cho hệ thống cơ sở hạ tầnghoạt động tốt và còn đảm bảo điều kiện về an ninh, môi trường sống lý tưởngcho các cư dân trong đó

Dịch vụ quảng cáo BĐS được hiểu là dịch vụ giới thiệu đến người cónhu cầu về hoạt động kinh doanh BĐS, hàng hóa BĐS và các dịch vụ liên

quan đến BĐS Phương tiện để quảng cáo BĐS bao gồm báo chí, internet,quảng cáo trực tiếp, tờ rơi với mục đích nhằm giới thiệu hàng hóa, dịch vụBĐS để xúc tiến giao dịch.

1.1.3 Thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản

1.1.3.1 Quan niệm chung về thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản

Lịch sử xã hội loài người đã chứng minh rằng thuế ra đời là một tất yếukhách quan, gắn liền với sự phát triển của đất nước Lúc đầu, thuế được Nhànước thu bằng hiện vật nhưng về sau, do sự phát triển của nền sản xuất hànghóa nên thuế chuyển dần sang hình thức thu bằng tiền như ngày nay [32]

Theo nhà kinh tế học Gaston Jeze, trong cuốn “Tài chính công” tác giả

đã đưa ra một định nghĩa tương đối cổ điển về thuế, theo đó: “Thuế là mộtkhoản trích nộp bằng tiền, có tính chất xác định, không hoàn trả trực tiếp docác công dân đóng góp cho nhà nước thông qua con đường quyền lực nhằm

bù đắp những chi tiêu của nhà nước” [26]

Xét từ góc độ phân phối thu nhập, “thuế là hình thức phân phối và phânphối lại tổng sản phẩm xã hội và thu nhập quốc dân nhằm hình thành các quỹtiền tệ tập trung của nhà nước để đáp ứng các nhu cầu chi tiêu cho việc thựchiện các chức năng, nhiệm vụ của nhà nước” Trong khi đó, nếu xét từ góc độlợi ích của người nộp thuế, “thuế là khoản đóng góp bắt buộc mà mỗi tổ chức,

cá nhân phải có nghĩa vụ đóng góp cho nhà nước theo luật định để đáp ứng nhucầu chi tiêu cho việc thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của nhà nước” [32]

Tóm lại, mặc dù có nhiều cách định nghĩa khác nhau về thuế nhưng suycho cùng, có thể xem thuế là một biện pháp đặc biệt, theo đó nhà nước sửdụng quyền lực của mình để chuyển một phần nguồn lực tư sang khu vựccông nhằm thực hiện các chức năng kinh tế – xã hội của nhà nước Với cáchtiếp cận này, thuế thể hiện bản chất là loại quan hệ phân phối dưới hình thái

giá trị gắn với yếu tố quyền lực nhà nước và bản chất này không hề thay đổi

dù trong những xã hội có điều kiện kinh tế xã hội khác nhau hoặc đối với cáchình thức, ngành nghề kinh doanh khác nhau [26]

Đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, thuế cũng không hề thay đổibản chất của mình mà chỉ có những biểu hiện mang tính đặc thù đối với lĩnhvực kinh doanh đặc thù này mà thôi Cụ thể là:

Thứ nhất, thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản luôn gắn liền

với đối tượng là hoạt động kinh doanh bất động sản

Trong lịch sử, thuế đánh vào đất đai xuất hiện từ rất sớm Vào thời La

mã cổ đại, chính quyền các tỉnh đều chủ yếu hoạt động dựa vào nguồn thu từthuế đất Mục tiêu của việc áp dụng các sắc thuế đối với đất đai là tạo nguồnthu để đáp ứng nhu cầu chi tiêu của nhà nước Tuy nhiên, do đây là loại tàisản đặc biệt nên ngoài việc áp dụng các sắc thuế đối với đất đai thông thườngcòn có chủ trương sử dụng đất đai tiết kiệm có hiệu quả Chẳng hạn như, ở Úcvào năm 1910 Chính phủ Úc đã ban hành thuế đất nhằm một mặt huy độngnguồn tài chính phục vụ cho ngân sách, mặt khác nhằm khuyến khích nhữngngười có đất nhưng không sử dụng đến có thể chuyển nhượng bớt một phầncho những đối tượng khác có nhu cầu sử dụng đất hiệu quả [21, tr 282]

Lý luận kinh tế - chính trị học về thuế đất được phân tích trong tácphẩm nổi tiếng “Những nguyên lý của kinh tế - chính trị học và thuế” (1817)của David Ricardo, đại diện cho trường phái kinh tế học cổ điển Lý luận nàydựa trên một lý thuyết trước đó 50 năm của Adam Smith nói về sự thịnhvượng ở mỗi quốc gia đều bắt nguồn từ đất đai, trong đó đất công và thuế đấtđóng vai trò quan trọng nhất Từ đây, nguồn lực đất đai được tận dụng nhưnguồn vốn ban đầu trong quá trình tích lũy vốn tại hầu hết các nước Tây Âu

và Bắc Mỹ để trở thành các nước công nghiệp phát triển Khoảng 50 năm sau,tại Hoa Kỳ, Henry George đã đưa ra nhiều cải cách về lý luận kinh tế - chính

trị học đối với thuế đất trong tác phẩm rất nổi tiếng “Sự tiến bộ và nghèo đói”(1879), trong đó có nguyên lý thuế đất đánh trên giá trị đất đai và đánh mộtloại thuế vào đất thay cho tất cả các loại thuế khác Ví dụ như đánh thuế vàođất ở mức độ phù hợp thì không đánh bất cứ loại thuế nào khác về kinhdoanh, kết quả kinh doanh, thu nhập trên đất đó; đây là sắc thuế đơn giản vàloại bỏ được tình trạng thuế chồng thuế, đồng thời mang lại hiệu quả về sửdụng đất tiết kiệm [32].

Ngày nay, các quốc gia đều áp dụng các sắc thuê đối với đất đai trênnền tảng những tên gọi và cơ sở đánh thuế khác nhau như ở Nhật thuế đánhvào đất đai được chia thành hai nhóm chính là thuế đánh vào việc dịch chuyểnđất đai và thuê giá trị đất Thuế đánh vào sự dịch chuyển đất đai khi có sựthừa kế, chuyển nhượng đất đai hoặc khi đất đai được chuyển dịch với tư cách

là qùa tặng Thuế giá trị đất là loại thuế đánh hàng năm trên đất đai của các tổchức, cá nhân sở hữu đất Ở Việt Nam, cho tới cuối năm 2008 vẫn áp dụng basắc thuê liên quan đến đất đai là: thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất

và thuế chuyển quyền sử dụng đất và hiện nay chính sách thuế liên quan đếnđất đai và bất động sản thì hiện nay [21, tr 283] Việt Nam hiện có nhiềukhoản thu liên quan đến bất động sản, trong đó có chính sách thuế như thuế sửdụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế thu nhập đốivới hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản

Thứ hai, nội dung thuế áp dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động

sản là khá đa dạng, bao gồm cả thuế trực thu và thuế gián thu Trong lịch sử

đã chứng minh rằng, thuế đánh vào bất động sản chủ yếu là thuế trực thu (ví

dụ thuế sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân…)nhưng gần đây, các quốc gia bắt đầu có xu hướng áp dụng cả thuế gián thu đốivới hoạt động kinh doanh bất động sản, ví dụ như thuế giá trị gia tăng đối vớihoạt động kinh doanh bất động sản Điều này khiến cho nội dung thuế đối với

hoạt động kinh doanh bất động sản có xu hướng ngày càng trở nên đa dạnghơn và điều tiết tốt hơn đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản trongđiều kiện nền kinh tế thị trường.

1.1.3.2 Các loại thuế phát sinh từ hoạt động kinh doanh bất động sản

Như đã đề cập ở trên, cấu trúc thuế đối với hoạt động kinh doanh bấtđộng sản là khá đa dạng, bao gồm cả thuế trực thu và thuế gián thu, trong đócác loại thuế trực thu đóng vai trò quan trọng nhất

Ở mức độ khái quát, có thể hình dung các loại thuế áp dụng đối vớihoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm:

Thứ nhất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Đây là loại thuế trực thu đánh vào việc sử dụng đất phi nông nghiệpcủa người sử dụng đất Trên thế giới, nhiều quốc gia đều áp dụng thuế sửdụng đất để đánh vào hành vi sử dụng đất, chẳng hạn như: Chính phủ Úc làquốc gia đầu tiên áp dụng chính sách này vào năm 1910; ở Nhật Bản thuếđánh vào đất đai gồm hai nhóm là thuế đánh vào việc dịch chuyển đất đai vàthuế đánh trên giá trị đất Trong khi đó ở Đài Loan thuế đánh vào đất đai baogồm thuế đánh trên giá trị đất và thuế đánh trên giá trị đất tăng thêm [32]

Ở Việt Nam, loại thuế đất được áp dụng đầu tiên là thuế thổ trạch (vùnggiải phóng ở miền Bắc Việt Nam, năm 1955), sau đó được cải cách và được

áp dụng lần đầu trong Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1991 Đây là loại thuếđược thu trực tiếp vào việc sử dụng hoặc có quyền sử dụng đất ở, đất xâydựng công trình, loại thuế này không thu vào đất nông nghiệp, đất nuôi trồngthủy sản, đất làm muối Điểm đặc thù của loại thuế này là không thu vào đấtnông nghiệp, vì vậy khi xác định thuế đất của hộ gia đình cá nhân ở nông thôncần có sự tách biệt giữa diện tích đất nông nghiệp và diện tích đất ở Ngày01/01/2012 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ra đời thay thế cho Pháplệnh thuế nhà đất năm 1992 và tạo cơ sở pháp lý cho việc quản lý các khoản

thu từ đất thông qua các chính sách khác nhau, theo đó thuế sử dụng đất phinông nghiệp là loại thuế đánh vào việc sử dụng đất cho mục đích sản xuất phinông nghiệp [26].

Tuy nhiên, điều cần lưu ý là về bản chất, thuế sử dụng đất phi nôngnghiệp áp dụng đối với hành vi sử dụng đất và tính trên giá đất phi nôngnghiệp nên không thể quan niệm rằng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chỉ

áp dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, bởi lẽ, trong trường hợpngười sử dụng đất phi nông nghiệp không có hoạt động kinh doanh bất độngsản nhưng vẫn phải nộp loại thuế này

Thứ hai, thuế thu nhập doanh nghiệp.

Giống như thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập doanhnghiệp cũng là một loại thuế trực thu điển hình đánh vào hoạt động kinhdoanh bất động sản Tuy nhiên, điểm khác biệt rất cơ bản giữa thuế thu nhậpdoanh nghiệp đối với hoạt động kinh doanh bất động sản so với thuế sử dụngđất phi nông nghiệp là ở chỗ, thuế thu nhập doanh nghiệp đánh trên thu nhập

từ hoạt động kinh doanh bất động sản của chủ thể kinh doanh, trong khi đóthuế sử dụng đất phi nông nghiệp đánh vào giá trị đất sử dụng của người sửdụng đất phi nông nghiệp

Trên thế giới, thuế thu nhập doanh nghiệp đánh vào hoạt động kinh doanhnói chung của doanh nghiệp (trong đó bao gồm kinh doanh bất động sản) có thểđược gọi tên là thuế thu nhập công ty hoặc thuế lợi tức doanh nghiệp

Ở Việt Nam, trước năm 1990 có một loại thuế đánh vào các cơ sở sảnxuất kinh doanh gọi là thuế lợi tức Thuế này chỉ áp dụng cho các thành phầnkinh tế ngoài quốc doanh còn các doanh nghiệp quốc doanh thì áp dụng chế

độ trích nộp lợi nhuận Từ sau năm 1990, Nhà nước thực hiện cải cách hệthống thuế theo hướng áp dụng thống nhất thuế thu nhập cho các tổ chức, cánhân thuộc mọi thành phần kinh tế có thu nhập từ hoạt động kinh doanh trongphạm vi lãnh thổ Việt Nam [21]

Thứ ba, thuế thu nhập cá nhân.

Tương tự như thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân đốivới hoạt động kinh doanh bất động sản cũng được xem là một loại thuế trựcthu đánh vào thu nhập của cá nhân kinh doanh bất động sản Thực tế cho thấy,mặc dù chủ thể kinh doanh bất động sản hiện nay chủ yếu là doanh nghiệpnhưng về lý thuyết, các cá nhân cũng có thể tham gia kinh doanh bất động sảntheo quy định của pháp luật nên về nguyên tắc, họ có thể phải kê khai, nộpthuế thu nhập cá nhân cho phần thu nhập phát sinh từ hoạt động kinh doanhbất động sản

Thứ tư, thuế giá trị gia tăng (GTGT).

So với các loại thuế trực thu nói trên áp dụng đối với hoạt động kinhdoanh bất động sản, thuế GTGT có bản chất là thuế gián thu, mục đích lànhằm điều tiết thu nhập của người mua, người thuê, người sử dụng dịch vụbất động sản thông qua việc cấu thành khoản thuế GTGT vào giá bán, giáthuê, giá dịch vụ bất động sản Trên thế giới hiện nay, mặc dù thuế GTGTđược xem là loại thuế có nhiều điểm ưu việt nhưng chỉ có một số nước ápdụng, trong khi các nước khác thì không

Ở Việt Nam, thuế GTGT lần đầu tiên được áp dụng thay thế cho thuếdoanh thu được ban hành và áp dụng kể từ năm 1990 đến nay đối với các hoạtđộng kinh doanh, trong đó có hoạt động kinh doanh bất động sản

1.2 Những vấn đề lý luận về pháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm và nội dung của pháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản

1.2.1.1 Khái niệm pháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản

Để có cơ sở pháp lý cho việc đánh thuế đối với hoạt động kinh doanhbất động sản, nhà nước phải ban hành các đạo luật về thuế và văn bản hướng

dẫn thi hành các đạo luật này Về lý thuyết, có thể quan niệm rằng pháp luật

thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản thực chất là tập hợp các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành hoặc thừa nhận nhằm điều chỉnh những quan hệ xã hội hình thành trong quá trình thu nộp thuê giữa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và người nộp thuế trong lĩnh vực kinh doanh BĐS nhằm hình thành nguồn thu ngân sách Nhà nước để thực hiện các mục tiêu xác định trước

Để làm rõ hơn bản chất của khái niệm pháp luật thuế đối với hoạt độngkinh doanh bất động sản, phần dưới đây của luận văn sẽ phân tích về đốitượng điều chỉnh, phương pháp điều chỉnh và nguồn của pháp luật thuế đốivới hoạt động kinh doanh bất động sản

Thứ nhất, về đối tượng điều chỉnh của pháp luật thuế đối với hoạt động

kinh doanh bất động sản Giống như bất kỳ lĩnh vực pháp luật thuế nào, đốitượng điều chỉnh của pháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh bất độngsản cũng bao gồm các nhóm quan hệ xã hội chủ yếu sau đây:

- Nhóm quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lý thuế đối với

hoạt động kinh doanh bất động sản: Nhóm quan hệ xã hội này phát sinh giữamột bên là cơ quan quản lý thuế với bên kia là người nộp thuế trong hoạtđộng kinh doanh bất động sản, theo đó các cơ quan quản lý thuế thực hiệnchức năng quản lý thuế, còn người nộp thuế phải thực hiện các quyền, nghĩa

vụ của mình theo quy định của pháp luật về quản lý thuế;

- Nhóm quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình thực hiện việc thu nộpcác loại thuế phát sinh từ hoạt động kinh doanh bất động sản Nhóm quan hệ

xã hội này cũng phát sinh giữa một bên là các cơ quan nhà nước có chức năngthi hành công vụ trong hoạt động thu nộp thuế (ví dụ như cơ quan thuế, cơquan kho bạc nhà nước…) với bên kia là người nộp thuế hoặc chủ thể khácđược người nộp thuế ủy quyền

Thứ hai, về phương pháp điều chỉnh của pháp luật thuế đối với hoạt

động kinh doanh bất động sản Do bản chất của quan hệ thuế là quan hệ cótính chất bất bình đẳng giữa Nhà nước với người nộp thuế nên phương phápđiều chỉnh chủ yếu được sử dụng là phương pháp mệnh lệnh Tuy nhiên, trongquan hệ pháp luật thuế phương pháp mệnh lệnh không phải khi nào cũnggiống nhau mà được thể hiện ở mức độ khác nhau trong những hoàn cảnh vàđiều kiện khác nhau

Thứ ba, về nguồn của pháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh

bất động sản Giống như nguồn của pháp luật thuế nói chung, nguồn củapháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản được hiểu baogồm các văn bản pháp luật trong nước do Nhà nước ban hành và các vănbản pháp lý quốc tế liên quan đến thuế mà Việt Nam là thành viên thamgia Các văn bản pháp luật quốc tế là nguồn của pháp luật thuế bao gồmcác điều ước quốc tế song phương và đa phương, chẳng hạn như: Hiệp địnhtránh đánh thuế hai lần giữa Việt Nam với các nước ký kết; Hiệp địnhWTO về thương mại hàng hóa và thương mại dịch vụ; Hiệp định thươngmại Việt Nam - Hoa Kỳ trong đó có thể hiện các cam kết quốc tế của ViệtNam về việc cắt giảm các dòng thuế theo lộ trình để thực hiện tiến trình tự

do hóa thương mại

Thứ tư, chủ thể nộp thuế kinh doanh BĐS: Trong lý luận về thuế, chủ

thể chịu thuế là tổ chức, cá nhân phải trả tiền thuế cho Nhà nước hay còn gọi

là người chịu thuế Người chịu thuế là chủ thể sử dụng những hàng hóa, dịch

vụ có được từ hoạt động sản xuất kinh doanh hoặc nhập khẩu (đối với thuếgián thu) và những chủ thể có thu nhập chịu thuế (đối với thuế trực thu), Nhưvậy, ta có thể hiểu rằng chủ thể nộp thuế kinh doanh BĐS ở đây chính làngười chịu thuế trong quan hệ pháp luật kinh doanh BĐS

1.2.1.2 Đặc điểm của pháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản

Như đã đề cập ở phần trên, chính sách thuế đối với hoạt động kinhdoanh bất động sản đã và đang được áp dụng tại nhiều quốc gia thường baogồm nhiều sắc thuế khác nhau nhằm đảm bảo việc điều tiết hiệu quả nhấtbằng công cụ thuế đối với nền kinh tế nói chung và hoạt động kinh doanh bấtđộng sản nói riêng

Ở mức độ khái quát, có thể cho rằng pháp luật thuế đối với hoạt độngkinh doanh bất động sản thể hiện một số đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất, về đối tượng điều chỉnh, pháp luật thuế đối với hoạt động

kinh doanh bất động sản có đối tượng điều chỉnh là các quan hệ xã hội phátsinh trong quá trình quản lý thuế và thực hiện việc thu nộp thuế đối với hoạtđộng kinh doanh bất động sản Do đặc thù của lĩnh vực kinh doanh bất độngsản nên chính sách thuế đối với lĩnh vực này cũng mang tính đặc thù, đó làluôn gắn liền với đối tượng đánh thuế là bất động sản hoặc các dịch vụ về bấtđộng sản như môi giới bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản, tưvấn đầu tư bất động sản…

Thứ hai, về nguồn luật điều chỉnh, pháp luật thuế đối với hoạt động

kinh doanh bất động sản rất đa dạng về nguồn luật, bao gồm trước hết và chủyếu là các đạo luật thuế và văn bản hướng dẫn chi tiết do nhà nước ban hành.Ngoài ra, nguồn của pháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sảncòn bao gồm cả một số điều ước quốc tế có liên quan đến thuế mà Việt Nam

đã ký kết hoặc tham gia như các Hiệp định tránh đánh thuế hai lần, Hiệp địnhWTO về thương mại hàng hóa và thương mại dịch vụ, Hiệp định thương mạiViệt Nam – Hoa kỳ và các Hiệp định thương mại khác đã được ký kết giữaViệt Nam với các nước có liên quan đến thỏa thuận về thuế nói chung và thuếđối với hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng

Thứ ba, về mức độ can thiệp của Nhà nước bằng pháp luật đối với thuế

trong hoạt động kinh doanh bất động sản Do đặc thù của lĩnh vực kinh doanhbất động sản là tính đa dạng và phức tạp về đối tượng kinh doanh (bao gồmcác loại bất động sản và dịch vụ về bất động sản) nên các loại thuế áp dụngđối với hoạt động này cũng rất đa dạng (bao gồm thuế cả thuế tài sản, thuế thunhập và thuế hàng hóa) Xuất phát từ tính đa dạng của các loại thuế áp dụngđối với hoạt động kinh doanh bất động sản và tính nhạy cảm của thị trườngbất động sản đối với nền kinh tế, nhà nước buộc phải có sự can thiệp ở mức

độ chặt chẽ hơn bằng các quy định pháp luật đối với hoạt động kinh doanh bấtđộng sản cũng như việc thu thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sảnnhằm đảm bảo các mục tiêu quản lý vĩ mô nền kinh tế Đây có thể xem là mộttrong những đặc trưng quan trọng của pháp luật thuế đối với hoạt động kinhdoanh bất động sản [32]

1.2.1.3 Nội dung của pháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản

Như đã đề cập đến ở phần trên, do đối tượng điều chỉnh của pháp luậtthuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm hai nhóm quan hệ xãhội phát sinh trong hoạt động quản lý thuế và hoạt động thu nộp thuế nên nộidung của pháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản cũng sẽbao gồm hai bộ phận cấu thành cơ bản sau đây:

- Nhóm quy định về quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh bấtđộng sản Nhóm quy phạm pháp luật này có nhiệm vụ quy định về trình tự,thủ tục quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm: quyđịnh về đăng ký thuế, quản lý thông tin người nộp thuế, kê khai thuế, tínhthuế, nộp thuế, quyết toán thuế, truy thu, hoàn thuế, thanh tra, kiểm tra, xử lý

vi phạm về thuế, khiếu nại và khởi kiện về thuế đối với hoạt động kinh doanhbất động sản Xét về phương diện lý thuyết, nhóm quy phạm pháp luật này

được gọi là các quy phạm pháp luật về hình thức, trong đó chủ yếu xác địnhtrình tự, thủ tục mà các chủ thể có liên quan cần thực hiện trong quá trìnhquản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

- Nhóm quy định về nội dung các loại thuế đối với hoạt động kinhdoanh bất động sản Nhóm quy phạm pháp luật này có nhiệm vụ quy định vềnội dung của các loại thuế áp dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sảnnhư thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhậpdoanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân… Theo thông lệ quốc tế, nội dung cácloại thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm: chủ thể nộpthuế, đối tượng chịu thuế, căn cứ tính thuế, phương pháp tính thuế, chế độmiễn giảm thuế… Xét về phương diện lý thuyết, nhóm quy phạm pháp luậtnày được gọi là các quy phạm pháp luật về nội dung, trong đó chủ yếu quyđịnh về cơ sở pháp lý để các chủ thể có liên quan xác định nghĩa vụ thuế củangười nộp thuế trong quá trình thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản

1.2.2 Các yếu tố tác động đến pháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản

Không thể phủ nhận rằng có rất nhiều yếu tố khác nhau tác động đếnpháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản Ở mức độ kháiquát, có thể hình dung các yếu tố này bao gồm:

Thứ nhất, yếu tố lợi ích của các bên liên quan đến thuế đối với hoạt

động kinh doanh bất động sản

Sở dĩ có thể khẳng định rằng yếu tố lợi ích có tác động trực tiếp đếnpháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là bởi vì, suy chocùng, pháp luật nói chung và pháp luật thuế nói riêng chẳng qua là công cụ

để Nhà nước thực hiện việc phân bổ lợi ích giữa các chủ thể khác nhau trong

xã hội mà thôi Trong lĩnh vực thuế đối với hoạt động kinh doanh bất độngsản, pháp luật là công cụ để Nhà nước điều tiết thu nhập của những người

vào ngân sách nhà nước dưới dạng các khoản tiền thuế khác nhau như thuế

sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân hay thuế giátrị gia tăng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản… Vì vậy, nếu Nhànước thiết kế các quy định về thuế đối với hoạt động kinh doanh bất độngsản phù hợp với lợi ích và đảm bảo lợi ích của tất cả các chủ thể có liên quan(người thu thuế, người nộp thuế, người chịu thuế) thì các quy định đó chắcchắn sẽ được các chủ thể này tự giác tuân thủ Ngược lại, nếu các quy địnhpháp luật thuế không đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho một chủ thểnào đó thì chủ thể này sẽ có xu hướng vi phạm pháp luật thuế để tránh sự bấtlợi cho mình

Thứ hai, yếu tố trình độ phát triển của nền kinh tế - xã hội.

Không khó để nhận ra rằng trình độ phát triển của nền kinh tế - xã hội

có tác động, ảnh hưởng trực tiếp đến hệ thống pháp luật nói chung và phápluật thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng Sự ảnh hưởngnày thể hiện ở chỗ: Nếu nền kinh tế - xã hội của một quốc gia đang ở trình độphát triển cao thì nó sẽ đặt ra các yêu cầu đối với hệ thống pháp luật là phảiphát triển ở trình độ tương ứng để tạo hành lang hay khuôn khổ pháp lý chocác hoạt động kinh tế, hoạt động xã hội được thực hiện tốt hơn, hiệu quả hơn.Ngược lại, nếu một quốc gia có nền kinh tế - xã hội kém phát triển hoặc chậmphát triển thì tất yếu nó sẽ tác động đến sự phát triển của hệ thống pháp luật,trong đó có các quy định pháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh bấtđộng sản Vì vậy, để hoàn thiện pháp luật thuế nói chung và pháp luật thuế đốivới hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng, Nhà nước rất cần chú ý đếnmối quan hệ tác động qua lại giữa yếu tố kinh tế và yếu tố pháp luật, giốngnhư mối quan hệ biện chứng giữa cơ sở hạ tầng và kiến trúc thượng tầngtrong một hình thái kinh tế xã hội vậy

Thứ ba, yếu tố truyền thống văn hóa và đạo đức nghề nghiệp

Đây là một trong những yếu tố có tác động trực tiếp đến pháp luật kinh

tế nói chung và pháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản nóiriêng Điều này thể hiện ở chỗ, về lý thuyết cũng như trong thực tế, cả ngườinộp thuế và các công chức ngành thuế đều chịu ảnh hưởng ít nhiều bởi truyềnthống văn hóa dân tộc cũng như văn hóa kinh doanh và đạo đức nghề nghiệp.Điều này có ảnh hưởng nhất định đến thói quen thực hiện pháp luật và tuânthủ pháp luật thuế của người nộp thuế cũng như công chức thuế Vì vậy, việcxây dựng và hoàn thiện pháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh bất độngsản cần phải tính đến sự tác động của yếu tố văn hóa kinh doanh và đạo đứcnghề nghiệp của người nộp thuế cũng như của công chức ngành thuế nhằmđảm bảo cho các quy định này đạt được mức hiệu quả tối ưu.

Kết luận chương 1

Dựa trên những vấn đề lý luận về thuế và pháp luật thuế đối với hoạtđộng kinh doanh BĐS, nội dung chương này đi từ những khái niệm, đặc điểmcủa thuế và pháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh BĐS

Bên cạnh đó chương này cũng đề cập đến các hình thức kinh doanhBĐS cũng như nội dung của pháp luật thuế và các yếu tố chủ quan cũng nhưkhách quan tác động đến pháp luật về thuế đối với hoạt động kinh doanh BĐS

và nghiên cứu thêm về mặt lý luận về thuế BĐS của một số quốc gia như:Trung Quốc, Đài Loan

Từ đó, luận văn đưa ra một cái nhìn bao quát, tổng thể nhất về mặt lýluận đối với thuế và pháp luật thuế trong hoạt động kinh doanh BĐS ở ViệtNam làm nền tảng cho luận văn nghiên cứu tiếp tại các chương tiếp theo

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THUẾ ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN

Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

2.1 Thực trạng pháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

Như đã phân tích ở mục 1.2 của chương trước, cấu trúc pháp luật thuếđối với hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm hai bộ phận cấu thành, đó

là các quy định về quản lý thuế trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và cácquy định về nội dung các loại thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản

2.1.1 Thực trạng quy định về quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản

Chủ thể kinh doanh BĐS có trách nhiệm thực hiện việc đăng ký thuế,

kê khai thuế, tổ chức nộp thuế, thực hiện hoàn thuế GTGT, kiểm toán và thựchiện quyết toán tình hình thực hiện thuế GTGT

Thứ nhất, như bất kỳ chủ thể kinh doanh nào khác, chủ thể kinh doanh

BĐS có trách nhiệm thực hiện việc đăng ký thuế, điều này được quy định cụthể tại Thông tư số 95/2016/TT-BTC ngày 28/6/2016 của Bộ Tài Chính hướngdẫn về đăng ký thuế, theo đó tại Điều 6 quy định người nộp thuế có tráchnhiệm thực hiện đăng ký thuế theo đúng thời hạn quy định như sau:

1 Các tổ chức kinh tế, tổ chức khác có hoạt động sản xuấtkinh doanh phải thực hiện đăng ký thuế trong thời hạn 10 (mười)ngày làm việc, kể từ:

- Ngày ghi trên Giấy phép thành lập và hoạt động, hoặcQuyết định thành lập, hoặc Giấy phép tương đương do cơ quan cóthẩm quyền cấp

- Ngày ghi trên Giấy chứng nhận đăng ký hoạt động đơn vịtrực thuộc, hoặc Quyết định thành lập, hoặc Giấy phép tương đương

do cơ quan có thẩm quyền cấp

- Ngày ghi trên Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh do nước

có chung biên giới đất liền với Việt Nam cấp cho tổ chức, hộ kinhdoanh thực hiện hoạt động mua, bán, trao đổi hàng hóa tại chợ biêngiới, chợ cửa khẩu, chợ trong khu kinh tế cửa khẩu của Việt Nam

- Ngày bắt đầu hoạt động kinh doanh đối với tổ chức khôngthuộc diện đăng ký kinh doanh

- Ngày phát sinh trách nhiệm khấu trừ và nộp thuế thay chonhà thầu, nhà thầu phụ nước ngoài; tổ chức nộp thay cho cá nhântheo hợp đồng, văn bản hợp tác kinh doanh

- Ngày ký hợp đồng nhận thầu đối với nhà thầu, nhà thầu phụnước ngoài kê khai nộp thuế trực tiếp với cơ quan thuế

- Ngày ký hợp đồng, hiệp định dầu khí

2 Tổ chức, cá nhân không hoạt động sản xuất kinh doanh cóphát sinh nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước hoặc được hoàn thuếthực hiện đăng ký thuế cùng với thời hạn nộp hồ sơ khai thuế hoặcthời hạn nộp hồ sơ hoàn thuế lần đầu theo quy định của Luật quản

lý thuế

3 Hộ gia đình, nhóm cá nhân, cá nhân kinh doanh thực hiệnđăng ký thuế cùng với thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần đầu Trườnghợp được cơ quan đăng ký kinh doanh cấp Giấy chứng nhận đăng

ký hộ kinh doanh thì hộ gia đình, nhóm cá nhân, cá nhân kinhdoanh phải thực hiện đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế trongthời hạn 10 (mười) ngày làm việc kể từ ngày ghi trên Giấy chứngnhận đăng ký hộ kinh doanh

4 Cá nhân nộp thuế thu nhập cá nhân đăng ký thuế chongười phụ thuộc cùng với thời hạn thực hiện thủ tục Đăng ký giảmtrừ gia cảnh theo quy định của pháp luật thuế thu nhập cá nhân.

5 Cơ quan chi trả thu nhập thực hiện đăng ký thuế cho cánhân có thu nhập từ tiền lương, tiền công và đăng ký thuế chongười phụ thuộc của cá nhân một lần trong năm chậm nhất là 10(mười) ngày làm việc trước thời Điểm nộp hồ sơ quyết toán thuếthu nhập cá nhân hàng năm [7, Điều 6]

Thứ hai, việc kê khai, nộp thuế và thực hiện quyết toán thuế cũng được

quy định tương đối rõ ràng tại Thông tư 156/2013/TT-BTC, theo đó việc khaithuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sảntheo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp như sau:

a) Doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản ởcùng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương với nơi doanhnghiệp đóng trụ sở chính thì kê khai thuế tại cơ quan thuế quản lýtrực tiếp (Cục Thuế hoặc Chi cục Thuế) Trường hợp doanh nghiệp

có trụ sở chính tại tỉnh, thành phố này nhưng có hoạt động chuyểnnhượng bất động sản tại tỉnh, thành phố khác thì nộp hồ sơ khaithuế tại Cục Thuế hoặc Chi cục Thuế do Cục trưởng Cục Thuế nơiphát sinh hoạt động chuyển nhượng bất động sản quyết định

b) Doanh nghiệp không phát sinh thường xuyên hoạt độngchuyển nhượng bất động sản thực hiện khai thuế thu nhập doanhnghiệp tạm tính theo từng lần phát sinh chuyển nhượng bất độngsản Doanh nghiệp không phát sinh thường xuyên hoạt động chuyểnnhượng bất động sản là doanh nghiệp không có chức năng kinhdoanh bất động sản [2, Điều 12, Khoản 5]

Với việc quyết toán thuế thì khi kết thúc năm tính thuế khi lập tờ khaiquyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp tại trụ sở chính, trong đó phải quyếttoán riêng số thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Tại trụ sở chính, việc xử lý số thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động

chuyển nhượng bất động sản cụ thể như sau: Trường hợp số thuế đã nộp theo

thông báo khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thấp hơn sốthuế phải nộp theo tờ khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp thì doanhnghiệp phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào ngân sách nhà nước Trường hợp sốthuế đã nộp lớn hơn số thuế phải nộp theo tờ khai quyết toán thuế thì được trừ(-) số thuế nộp thừa vào số thuế thu nhập doanh nghiệp còn thiếu của hoạtđộng kinh doanh khác hoặc được trừ (-) vào số thuế thu nhập doanh nghiệpphải nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn thuế theo quy định Trường hợphoạt động chuyển nhượng bất động sản bị lỗ thì doanh nghiệp phải theo dõiriêng, thực hiện bù trừ lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản với lãicủa hoạt động sản xuất kinh doanh khác nếu có (áp dụng từ ngày 1/1/2014) vàchuyển lỗ trong các năm sau theo quy định của pháp luật về thuế thu nhậpdoanh nghiệp

c) Đối với doanh nghiệp phát sinh thường xuyên hoạt động chuyểnnhượng bất động sản thực hiện khai thuế thu nhập doanh nghiệp tạm tínhhàng quý Doanh nghiệp phát sinh thường xuyên hoạt động chuyểnnhượng bất động sản là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất độngsản [2, Điều 12, Khoản 5]

Thông tư cũng quy định cụ thể về hồ sơ khai thuế thu nhập doanhnghiệp tạm tính hàng quý là tờ khai thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất độngsản và Trường hợp trong một quý doanh nghiệp có nhiều hợp đồng chuyểnnhượng bất động sản thì doanh nghiệp được lập Bảng kê chi tiết các bên nhậnchuyển nhượng bất động sản được thực hiện theo các mẫu khác nhau

Trường hợp doanh nghiệp phát sinh thường xuyên hoạt động chuyểnnhượng bất động sản đề nghị khai thuế theo từng lần phát sinh chuyểnnhượng bất động sản thì kê khai thuế như doanh nghiệp không phát sinhthường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản và không phải kê khaitạm tính hàng quý.

Kết thúc năm tính thuế, doanh nghiệp làm thủ tục quyết toán thuế thunhập doanh nghiệp cho toàn bộ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã kêkhai theo tờ khai tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo quý hoặc theotừng lần phát sinh

Tại trụ sở chính, việc xử lý số thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt độngchuyển nhượng bất động sản cụ thể như sau: Trường hợp số thuế đã tạm nộptrong năm thấp hơn số thuế phải nộp theo tờ khai quyết toán thuế thu nhậpdoanh nghiệp thì doanh nghiệp phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào ngân sáchnhà nước Trường hợp số thuế đã tạm nộp lớn hơn số thuế phải nộp theo tờkhai quyết toán thuế thì được trừ (-) số thuế nộp thừa vào số thuế thu nhậpdoanh nghiệp còn thiếu của hoạt động kinh doanh khác hoặc được trừ (-) vào

số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn thuếtheo quy định Trường hợp hoạt động chuyển nhượng bất động sản bị lỗ thìdoanh nghiệp phải theo dõi riêng, thực hiện bù trừ lỗ của hoạt động chuyểnnhượng bất động sản với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh khác nếu có(áp dụng từ ngày 1/1/2014) và chuyển lỗ trong các năm sau theo quy định củapháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp

d) Doanh nghiệp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự

án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứngtrước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì:

- Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà

đã xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh