Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống
1
/ 29 trang
THÔNG TIN TÀI LIỆU
Nội dung
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TRẦN THỊ LOAN HỢPĐỒNGCHUYỂNNHƯỢNGDỰÁNTRONGHOẠTĐỘNGKINHDOANHBẤTĐỘNGSẢNTHEOPHÁPLUẬTVIỆTNAMChuyên ngành: Luậtkinh tế Mã số: 838 01 07 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC THỪA THIÊN HUẾ, năm 2018 Cơng trình hồn thành tại: Trường Đại học Luật, Đại học Huế Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Thị Huệ Phản biện 1: TS Đào Mộng Điệp Phản biện 2: PGS.TS Hà Thị Mai Hiên Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ tại: Trường Đại học Luật Vào lúc ngày 18 tháng 11 năm 2018 MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu 3 Cơ sở phương pháp luận phương pháp nghiên cứu đề tài Đối tượng phạm vi nghiên cứu luận văn Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Câu hỏi giả thuyết nghiên cứu 7 Ý nghĩa khoa học thực tiễn luận văn 8 Bố cục luận văn Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KHUNG PHÁPLUẬT VỀ HỢPĐỒNGCHUYỂNNHƯỢNGDỰÁN ĐẦU TƯ KINHDOANHBẤTĐỘNGSẢN 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản ý nghĩa hoạtđộngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 1.1.1 Khái niệm đặc điểm dựán đầu tư kinhdoanhbấtđộng sản8 1.1.1.1 Khái niệm dựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 1.1.1.2 Đặc điểm dựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 1.1.2 Khái niệm đặc điểm hợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 1.1.2.1 Khái niệm hợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 1.1.2.2 Đặc điểm hợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 1.1.3 Ý nghĩa hoạtđộngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 10 1.2 Lý luận phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 10 1.2.1 Sự cần thiết việc điều chỉnh hợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 10 1.2.2 Khái niệm, đặc điểm phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 10 1.2.2.1 Khái niệm phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 10 1.2.2.2 Đặc điểm phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 11 1.2.3 Các yêu cầu đặt phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 11 1.2.4 Nội dung phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 11 1.3 Những yếu tố tác động đến phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 11 1.3.1 Chế độ sở hữu đất đai 11 1.3.2 Điều kiện kinh tế - trị xã hội giai đoạn 11 1.3.3 Hội nhập quốc tế 12 1.3.4.Tập quán 12 Tiểu kết Chương 12 Chương THỰC TRẠNG PHÁPLUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁPLUẬTHỢPĐỒNGCHUYỂNNHƯỢNGDỰÁN ĐẦU TƯ KINHDOANHBẤTĐỘNGSẢN Ở VIỆTNAM 13 2.1 Thực trạng phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 13 2.1.1 Nội dung nguyên tắc chuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 13 2.1.1.1 Nguyên tắc bình đẳng trước phápluật 13 2.1.1.2 Nguyên tắc công khai minh bạch 13 2.1.1.3 Nguyên tắc tuân thủ quy định phápluật 13 2.1.1.4 Nguyên tắc bên nhận chuyểnnhượng kế thừa quyền nghĩa vụ chuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 13 2.1.1.5 Ngun tắc bên chuyểnnhượng có trách nhiệm thơng báo cho khách hàng bên liên quan 13 2.1.2 Các điều kiện chủ thể chuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 13 2.1.2.1 Các điều kiện chủ đầu tư bênchuyển nhượngdựán 13 2.1.2.2 Các điều kiện chủ đầu tư bênnhận chuyểnnhượngdựán 14 2.1.3 Quyền, nghĩa vụ chủ thể hợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 14 2.1.4 Nội dung quy định điều kiện chuyểnnhượng phần toàn dựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 14 2.1.5 Nội dung quy định trình tự thủ tục chuyểnnhượng phần toàn dựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 14 2.1.6 Nội dung quy định điều chỉnh trực tiếp hợpđồngchuyểnnhượng phần toàn dựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 14 2.2 Thực tiễn thực phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsảnViệtNam 14 2.2.1 Tình hình hoạtđộngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 14 2.2.1.1 Những thành tựu kết đạt 14 2.2.1.2 Những hạn chế tồn hoạtđộngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 15 2.2.2 Những kết đạt từ thực tiễn thi hành phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựánbấtđộngsảnViệtNam 15 2.2.3 Những vướng mắc, tồn nguyên nhân vướng mắc, tồn thực tiễn thi hành phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 15 2.2.3.1 Những vướng mắc, tồn thực tiễn thi hành phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 15 2.2.3.2 Nguyên nhân dẫn đến vướng mắc, tồn thực tiễn thi hành phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 16 Tiểu kết Chương 16 Chương ĐỊNH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁPLUẬT VỀ HỢP ĐỒNGCHUYỂN NHƯỢNGDỰÁN ĐẦU TƯ KINHDOANHBẤTĐỘNGSẢN TẠI VIỆTNAM 16 3.1 Định hướng hoàn thiện phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 16 3.1.1 Hoàn thiện phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựánkinhdoanhbấtđộngsản phải phù hợp với quan điểm định hướng phát triển thị trường bấtđộngsản Đảng 16 3.1.2 Hoàn thiện phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản dựa sở đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch kinhdoanhbấtđộngsản 17 3.1.3 Hoàn thiện phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản phải dựa việc tham khảo tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm thực tiễn pháp lý nước vấn đề 17 3.1.4 Hoàn thiện phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản phải đặt tổng thể cải cách hệ thống phápluật đầu tư, kinhdoanh nói chung phápluật đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản nói riêng 17 3.2 Giải pháp hoàn thiện phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tưkinh doanhbấtđộngsản 17 3.2.1 Sửa đổi quy định điều kiện chuyểnnhượng phần toàn dựán 17 3.2.2 Ban hành quy định chế tài xử phạt áp dụng cho nhà đầu tư nhận chuyểnnhượng vi phạm cam kết đảm bảo tiến độ xây dựng dựán 18 3.2.3 Sửa đổi quy định điều kiện vốn chủ sở hữu 18 3.2.4 Sửa đổi, bổ sung quy định để nâng cao khả kiểm soát thị trường bấtđộngsản Nhà nước 18 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 18 3.3.1.Tạo chế huy động vốn dài hạn cho thị trường bấtđộngsản 18 3.3.2 Xây dựng phát triển hệ thống doanh nghiệp kinhdoanhbấtđộngsản nói chung doanh nghiệp đầu tư xây dựng dựánkinhdoanhbấtđộngsản nói riêng thành tập đồn lớn, có lực tài vững mạnh 18 3.3.3 Đảm bảo chất lượng nhân lực kinhdoanhbấtđộngsản nói chung lĩnh vực hợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản nói riêng 19 3.3.4 Đảm bảo chất lượng công tác quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đầu tư xây dựng để dựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản đáp ứng thích nghi với nhu cầu lâu dài xã hội 19 3.3.5 Đẩy mạnh hoạtđộng dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý thực phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 19 Tiểu kết Chương 19 KẾT LUẬN 20 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Thị trường BĐS ViệtNam sau giai đoạn trầm lắng bắt đầu có dấu hiệu khởi sắc vào đầu năm 2015 Một nguyên nhân thúc đẩy hồi sinh thị trường kiện Luật KDBĐS 2014 có hiệu lực, tạo hành lang pháp lý cụ thể, thơng thống, mang đến nhiều tác động tích cực vào thời điểm Tính đến nay, thị trường BĐS ViệtNam chứng kiến nhiều bước nhảy vọt lớn, thể rõ biểu đồ giá trị cổ phiếu công ty KDBĐS niêm yết Theo thống kê Vietstock, lượng doanh thu mà doanh nghiệp BĐS niêm yết tạo 70.000 tỷ đồng nửa đầu năm 2018 tăng trưởng gần 30% so với kỳ năm trước tổng lợi nhuận 10.000 tỷ đồng, tăng trưởng xấp xỉ 5% Sự phát triển lĩnh vực KDBĐS trở nên sôi động, gần đạt đến cao trào Kéo theo xuất nhiều dựán đầu tư KDBĐS thi mọc lên, đồng thời hoạtđộngchuyểnnhượngdựán dần trở nên phổ biến Theo báo cáo tình hình kinh tế Tổng cục Thống kê1, từ đầu năm 2016 đến năm 2018, thị trường BĐS ViệtNam ghi nhận hàng loạt hoạtđộng mua bán, chuyểnnhượngdựán (M&A) diễn hầu hết mảng thị trường, liên quan đến dựán phát triển NĐT nước nước Tuy nhiên, thực tế đáng lưu ý phần lớn giao dịch chuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS thị trường diễn cách kín tiếng thực hình thức chuyểnnhượng vốn chủ sở hữu, khơng theo trình tự, thủ tục mà Luật KDBĐS 2014 văn hướng dẫn thi hành quy định Việc chuyểnnhượngtheo hình thức "ngầm" vừa nêu gây nhiều tác động tiêu cực cho phát triển thị trường BĐS khiến nguồn ngân sách Nhà nước bị thất thu lượng tiền đáng kể Lý giải cho thực trạng trên, nhiều chuyên gia ngành cho rằng, phápluật điều chỉnh lĩnh vực kinhdoanh BĐS nói chung hoạtđộngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS nói riêng xuất nhiều bất cập, vướng mắc sau trải qua thời gian áp dụng Điển trình tự, thủ tục chuyểnnhượng phần dựán nhiều phức tạp; điều kiện để thực hoạtđộngchuyểnnhượngtheoluật định mang tính khắt khe mức cần thiết; nghĩa vụ tài Báo cáo thống kê định kỳ quý năm 2018 Tổng cục thống kê mà CĐT phải thực trình chuyểnnhượngdựán chưa hợp lý Điều dẫn tới việc số lượng lớn doanh nghiệp muốn tìm cách lách luật, để ngầm thực giao dịch chuyểnnhượng với nhau, thoát khỏi giám sát, quản lý Nhà nước Như vậy, phápluật KDBĐS hành khơng phù hợp với quan hệ xã hội phát sinh lĩnh vực Bởi phát triển thị trường KDBĐS ViệtNam diễn với tốc độ nhanh, tốc độ thay đổi phápluật nhiều điểm hạn chế Ngồi ra, phápluật KDBĐS lĩnh vực phápluật non trẻ q trình hồn thiện Thực tiễn thi hành cho thấy thiếu quy định cụ thể điều chỉnh số vấn đề cốt lõi hoạtđộngchuyểnnhượngdự án, điển vấn đề hợpđồngchuyểnnhượngdựán KDBĐS Đồng thời, việc thi hành quy định phápluật lĩnh vực thực tế gặp nhiều khó khăn, quan quản lý Nhà nước thường đối mặt với nhiều lúng túng giải tranh chấp phát sinh lĩnh vực Để khắc phục vướng mắc, tồn từ thực trạng phápluật thực tiễn hoạtđộngchuyểnnhượngdựán BĐS việc nghiên cứu, đánh giá cách tồn diện quy định phápluật hành vấn đề cần thiết Do vậy, yêu cầu cấp thiết đặt phải sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật, sách KDBĐS nói chung, chuyểnnhượngdựán BĐS nói riêng, phải đổi cách thức, trình tự, thủ tục chuyểnnhượng nhằm đưa hoạtđộng KDBĐS nước ta phát triển kịp với xu thời đại Để thực điều đòi hỏi phải có sở lý luận khoa học kinh nghiệm thực tiễn phong phú, đắn, từ nhận diện, đánh giá tồn tại, bất cập tìm nguyên nhân tồn tại, vướng mắc nội dung quy định chuyểnnhượngdựán BĐS để đưa giải pháp hồn thiện việc làm có ý nghĩa lý luận thực tiễn giai đoạn Từ có Luật KDBĐS năm 2014 đến nay, chưa có nhiều cơng trình: luận án, luận văn, khóa luận, báo, tạp chí nghiên cứu lĩnh vực KDBĐS nói chung điều kiện chuyểnnhượngdựán BĐSnói riêng, chưa có giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật, đẩy mạnh phát triển hoạtđộngchuyểnnhượngdựán BĐS ViệtNam Bên cạnh đó, thực theo đạo Đảng, Báo cáo đánh giá kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế-xã hội năm 20112015 phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế-xã hội năm 20162020 Đại hội Đảng lần thứ XII xác định rõ nhiệm vụ "Hồn thiện pháp luật, chế, sách có giải pháp phù hợp tạo điều kiện thuận lợi phát triển bền vững thị trường BĐS, bảo đảm vận hành thông suốt, hiệu Phát triển mạnh thị trường quyền sử dụng đất, bao gồm thị trường sơ cấp thị trường thứ cấp, đất nơng nghiệp để khuyến khích tích tụ, tập trung ruộng đất." Từ lý trên, tác giả định chọn đề tài “Hợp đồngchuyểnnhượngdựánhoạtđộngkinhdoanhbấtđộngsảntheophápluậtViệt Nam” để làm Luận văn bảo vệ thạc sĩ Tình hình nghiên cứu Qua nghiên cứu, có nhiều luận án, đề tài, viết nghiên cứu liên quan đến vấn đề KDBĐS, cụ thể: Kỷ yếu hội thảo “Một số vấn đề hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam”, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (11/2001); Kỷ yếu hội thảo “Phát triển thị trường BĐS Việt Nam”, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (02/2002) Các cơng trình chủ yếu nghiên cứu số vấn đề thị trường BĐS, trình hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam, quản lý nhà nước thị trường BĐS số định hướng, giải pháp phát triển thị trường BĐS Việt Nam; chưa vào nghiên cứu vấn đề pháp lý liên quan đến hoạtđộngkinh doanh, chuyểnnhượng BĐS Đề tài nghiên cứu “Thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2005” Sở Địa nhà đất - Trường Đại học kinh tế - Viện Kinh tế - Văn phòng kiến trúc sư trưởng - Tổng công ty địa ốc Sài Gòn, cơng trình tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận thị trường BĐS thực trạng thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh, sở đưa giải pháp xây dựng hệ thống pháp lý thị trường, giải pháp kiện toàn hệ thống tổ chức máy quản lý BĐS, đẩy mạnh công tác quy hoạch sử dụng đất giải pháp tài thị trường; cơng trình chưa nghiên cứu lĩnh vực kinh doanh, chuyểnnhượng BĐS Kỷ yếu hội thảo “Pháp luật đăng ký BĐS” Bộ Tư pháp phối hợp quan hợp tác quốc tế Nhật Bản (JICA) tổ chức từ ngày 1012/01/2007 tập trung phân tích thực trạng phápluật hệ thống quan đăng ký BĐS Việt Nam, đưa đề xuất xây dựng mơ hình quan đăng ký tập trung BĐS Việt Nam; cơng trình chưa nghiên cứu lĩnh vực kinh doanh, chuyểnnhượng BĐS Kỷ yếu hội thảo “Pháp luật sách KDBĐS”, NXB Tư pháp, Hà Nội (2005), sách “Đầu tư KDBĐS” PGS.TS Phan Thị Cúc, PGS.TS Nguyễn Văn Xa (2009), NXB Đại học quốc gia TP Hồ Chí Minh “Pháp luật KDBĐS” TS Trần Quang Huy, TS Nguyễn Quang Tuyến (2009), NXB Tư pháp Đây công trình sâu phân tích quản lý thực dựán đầu tư KDBĐS, phápluậtkinhdoanh nhà, cơng trình xây dựng, kinhdoanh quyền sử dụng đất kinhdoanh dịch vụ BĐS; hợpđồng KDBĐS; quản lý nhà nước hoạtđộng KDBĐS; nghiên cứu phápluật sách KDBĐS số nước ĐơngNam Á Cộng hòa liên bang Đức; cơng trình chưa nghiên cứu cách cụ thể điều kiện chuyểnnhượngdựán BĐS Luận án tiến sĩ tác giả Ths Nguyễn Thị Hồng Nhung “Pháp luậtchuyểnnhượng quyền sử dụng đất KDBĐS Việt Nam”, năm 2012 công trình nghiên cứu chủ yếu chủ thể chuyểnnhượng quyền sử dụng đất chủ yếu doanh nghiệp KDBĐS (CĐT cấp 1, cấp 2), đối tượng, hợpđồngchuyểnnhượng quyền sử dụng đất; chưa nghiên cứu đến nội dung chuyểnnhượngdựán BĐS Luận án tiến sĩ tác giả Ths Nguyễn Hồ Phi Hà “Huy động nguồn lực tài nhằm phát triển thị trường BĐS Việt Nam” năm 2012 tập trung nghiên cứu chủ yếu thực trạng huy động nguồn lực tài cho thị trường BĐS ViệtNam giai đoạn từ 2005-2010, sở đề xuất giải pháp tăng cường huy động nguồn lực tài đến năm 2020 gồm: Giải pháp tín dụng ngân hàng, vốn đầu tư trực tiếp nước (FDI), phát triển Quỹ đầu tư BĐS, huy động vốn góp qua hình thức “mua bán nhà giấy” nhóm giải pháp hỗ trợ Cơng trình chưa nghiên vào nghiên cứu lĩnh vực kinh doanh, chuyểnnhượngdựán BĐS Luận văn thạc sĩ tác giả Nguyễn Tuấn Anh, trường Đại học Luật thành phố Hồ Chi Minh, “ uản lý nhà nước kinhdoanhbấtđộngsản Thành Phố Hồ Chí Minh” Luận văn nghiên cứu tổng quát vấn đề hoạtđộngkinhdoanhbấtđộng sản, dựánkinhdoanhbấtđộng sản, phân tích tác động nói chung hoạtđộngkinhdoanh đến trình phát triển kinh tế, xã hội Thành hố Chí Minh Tuy nhiên luận văn nghiên cứu cách chung chung tất hoạtđộngkinhdoanh địa bàn thành hố Chí Minh, khơng phân tích cụ thể hoạtđộngchuyểnnhượngdựán Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Lê Thuỳ Dương, trường Đại học Luật Hà Nội, “Hoàn thiện phápluậtchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản iệt Nam nay” năm 2011 Luận văn nghiên cứu vấn đề lý luận chuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS, phân tích thực trạng chuyểnnhượngdựán từ sau thời điểm có rằng: "Dự án đầu tư KDBĐS tập hợp đề xuất có liên quan đến bỏ vốn để tạo dựng tài sản BĐS như: Nhà, cơng trình xây dựng, tạo lập quỹ đất có hạ tầng… để kinhdoanh sinh lợi khoảng thời gian định." 1.1.1.2 Đặc điểm c a dựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản Bên cạnh đặc trưng hoạtđộng đầu tư nói chung, dự đầu tư KDBĐS mang số đặc điểm sau: Thứ nhất, đầu tư KDBĐS loại hình đầu tư đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn Thứ hai, hoạtđộng đầu tư KDBĐS thường diễn thời gian dài tính tháng năm Thứ ba, hoạtđộng đầu tư KDBĐS ln liên quan đến lợi ích nhiều chủ thể có tác động mang tính đa ngành Thứ tư, hoạtđộng đầu tư BĐS khơng mang lại lợi ích kinh tế mà đem lại lợi ích xã hội 1.1.2 Khái niệm đặc điểm hợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 1.1.2.1 Khái niệm hợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsảnHợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS, "Hợp đồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS thỏa thuận văn nhằm xác lập, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ bên quan hệ chuyểnnhượng phần toàn dựán đầu tư KDBĐS, đó, quyền, nghĩa vụ lợi ích hợppháp c a bên chuyểnnhượng gắn với phần toàn dựánchuyển sang cho bên nhận chuyểnnhượng phù hợp với quy định c a pháp luật." 1.1.2.2 Đặc điểm c a hợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản Ngoài đặc điểm hợpđồng nói chung, hợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS mang đặc trưng riêng sau: Thứ nhất, hợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS chịu điều chỉnh chặt chẽ phápluật Thứ hai,đối tượng hợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS không đơn tài sản đơn lẻ, mà dựánkinhdoanh BĐS tập hợp gồm nhiều tài sản, hạng mục khác nhau, có quy mơ lớn vai trò đặc biệt quan trọng đời sống dân sinh Thứ ba, hợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS phải xác lập văn đa số hợpđồng phải cơng chứng chứng thực theo quy định phápluật Thứ tư, hợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS có mục đích lợi nhuận 1.1.3 Ý nghĩa hoạtđộngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản Thứ nhất, doanh nghiệp chuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS Thứ hai, doanh nghiệp nhận chuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS Thứ ba, hoạtđộng đầu tư KDBĐS nói chung 1.2 Lý luận phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 1.2.1 Sự cần thiết việc điều chỉnh hợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản Sự cần thiết việc điều chỉnh hợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS phápluật thể cụ thể điểm sau: Thứ nhất,cần thiết để điều hòa thúc đẩy hoạtđộngchuyểnnhượngdựán đầu tư, KDBĐS theo hướng tích cực Thứ hai, cần thiết để giữ môi trường KDBĐS ổn định an tồn Thứ ba, cần thiết để kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Thứ tư, cần thiết để đảm bảo quyền nghĩa vụ c a bên chuyểnnhượng 1.2.2 Khái niệm, đặc điểm phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 1.2.2.1 Khái niệm c a phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsảnPhápluậtchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS hiểu quy phạm phápluật điều chỉnh mối quan hệ xã hội bên chuyển nhượng, bên nhận chuyểnnhượng bên liên quan hoạtđộngchuyểnnhượng tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư tài NĐT khác, chí Nhà nước mối quan hệ quản lý hành thực chế tài khác vấn đề phát sinh hoạtđộng Bên cạnh đó, phạm vi phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS không giới hạn vấn đề nội dung, hình thức hợp đồng, mà bao gồm tất vấn đề liên quan đến điều kiện chủ thể tham gia việc thoả thuận, ký kết, thực giải tranh chấp liên quan đến loại hợpđồng 10 1.2.2.2 Đặc điểm c a phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản Với tính chất phận cấu thành, phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS sở hữu đặc điểm hệ thống PLVN nói chung Bên cạnh đó, mang đặc trưng riêng, phù hợp với tính chất khác biệt hoạtđộngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS 1.2.3 Các yêu cầu đặt phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản Thứ nhất, bảo đảm tính cơng khai, minh bạch Thứ hai,phòng, chống r i ro cho bên tham gia vào hợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS Thứ ba, bảo đảm phát triển bền vững 1.2.4 Nội dung phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản Thứ nhất, nhóm quy phạm phápluật điều chỉnh vềchủ thể hợpđồngchuyểnnhượngdựán KDBĐS, quyền nghĩa vụ chủ thể chuyểnnhượngdựán KDBĐS Thứ hai, nhóm quy phạm phápluật điều chỉnh điều kiện chuyểnnhượng phần toàn dựán đầu tư KDBĐS Thứ ba, nhóm quy phạm phápluật điều chỉnh trình tự thủ tục chuyểnnhượng phần tồn dựán KDBĐS Thứ tư, nhóm quy phạm phápluật điều chỉnh trực tiếp vềhợp đồngchuyểnnhượng phần toàn dựán KDBĐS 1.3 Những yếu tố tác động đến phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 1.3.1 Chế độ sở hữu đất đai Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng, khơng thể thay Do đó, phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS nói riêng, việc điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh lĩnh vực phải tuân thủ nguyên tắc chế độ sở hữu đất đai,các tổ chức, cá nhân tham gia vào lĩnh vực có quyền định đoạt quyền sử dụng đất đất đai 1.3.2 Điều kiện kinh tế - trị xã hội giai đoạn Thứ nhất, yếu tố kinh tế Khi kinh tế phát triển, đời sống vật chất, tinh thần cải thiện, cán bộ, công chức nhà nước, tầng lớp nhân dân có nhiều điều kiện để đầu tư, kênh đầu tư mà đa số người muốn tiếp cận thị trường BĐS 11 Thứ hai, yếu tố trị BĐS ln gắn liền với đất đai, đồng thời đất đai lãnh thổ quốc gia Do đó, loại tài sản đặc biệt luôn tách rời yếu tố trị 1.3.3 Hội nhập quốc tế Quá trình hội nhập quốc tế tạo nhiều tác động lên hệ thống PLVN nói chung phápluậtchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS nói riêng 1.3.4.Tập quán Phong tục tập quán thừa nhận gián tiếp nguồn phápluật thông qua nguyên tắc chung quy định áp dụng tập quán Điều B DS 2015, theophápluật dân ghi nhận tập quán quy tắc xử có nội dung r ràng để xác định quyền, nghĩa vụ cá nhân, pháp nhân quan hệ dân cụ thể Tiểu kết Chương Nghiên cứu vấn đề lý luận hợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS nội dung quan trọng, giúp tạo dựng sở cho việc sâu vào tìm hiểu thực trạng quy định phápluật liên quan Trong chương này, luận văn tập trung làm rõ vấn đề sau: Thứ nhất, sở nghiên cứu vấn đề lý luận, luận văn đưa khái niệm đặc điểm hoạtđộngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS, hợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS, phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS Nêu bật ý nghĩa hoạtđộngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBDS bên chuyển nhượng, bên nhận chuyểnnhượng xã hội Thứ hai, luận văn khái qt hố cách có hệ thống nội dung phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS cần thiết việc điều chỉnh hợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsảnphápluật 12 Chương THỰC TRẠNG PHÁPLUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁPLUẬTHỢPĐỒNGCHUYỂNNHƯỢNGDỰÁN ĐẦU TƯ KINHDOANHBẤTĐỘNGSẢN Ở VIỆTNAM 2.1 Thực trạng phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 2.1.1 Nội dung nguyên tắc chuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 2.1.1.1 Nguyên tắc bình đẳng trước phápluậtLuật KDBĐS 2014 khoản Điều ghi nhận nguyên tắc KDBĐS "Bình đẳng trước pháp luật" 2.1.1.2 Nguyên tắc công khai minh bạch háp luậtchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS nói riêng chế định uật KDBĐS, tuân theo nguyên tắc phápluật KDBĐS, Khoản Điều uật KDBĐS 2014 có quy định r ràng "KDBĐS phải trung thực, công khai, minh bạch." 2.1.1.3 Nguyên tắc tuân th quy định phápluật Tuân thủ quy định phápluật nghĩa vụ tất công dân Việt Nam, tất lĩnh vực xã hội mà phápluật điều chỉnh không giới hạn phạm vi phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS 2.1.1.4 Nguyên tắc bên nhận chuyểnnhượng kế thừa quyền nghĩa vụ chuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản Nội dung kế thừa quyền nghĩa vụ bên nhận chuyểnnhượng bên chuyểnnhượng vấn đề quan trọng, phápluật quy định thành phần thiếu bên hợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS 2.1.1.5 Nguyên tắc bên chuyểnnhượng có trách nhiệm thơng báo cho khách hàng bên liên quan Tronghoạtđộngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS NĐT bên chuyểnnhượng chủ thể đóng vai trò quan trọng, chí có phần vượt trội so với bên nhận chuyểnnhượng 2.1.2 Các điều kiện chủ thể chuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 2.1.2.1 Các điều kiện c a ch đầu tư bênchuyển nhượngdựán Để tạo sở pháp lý đảm bảo chặt chẽ, thuận lợi cho việc chuyểnnhượngdựán BĐS hạn chế rủi ro, bảo đảm quyền, 13 lợi ích hợppháp bên tham gia chuyển nhượng, PLVN hành quy định điều kiện bắt buộc CĐT chuyểnnhượng phải tuân thủ 2.1.2.2 Các điều kiện c a ch đầu tư bênnhận chuyểnnhượngdựánTheo PLVN hành, CĐT nhận chuyểnnhượng toàn phần dựán BĐS phải đáp ứng điều kiện 2.1.3 Quyền, nghĩa vụ chủ thể hợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản Quan hệ chuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS thực chất nội dung quyền nghĩa vụ bên tham gia Phápluậtchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS có số quy định quyền nghĩa vụ bên 2.1.4 Nội dung quy định điều kiện chuyểnnhượng phần toàn dựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản Mặc dùphápluật thừa nhận dựán đầu tư KDBĐS thuộc quyền sở hữu CĐT Tuy nhiên trường hợp CĐTđều tự định đoạt dựán mình, mà dựán muốn thực chuyểnnhượng phải đáp ứng số yêu cầu định phápluật đề 2.1.5 Nội dung quy định trình tự thủ tục chuyểnnhượng phần toàn dựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản Trình tự, thủ tục chuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS quy định chủ yếu Luật KDBĐS 2014 văn hướng dẫn thi hành.Ngoài ra, thủ tục liên quan đến chuyểnnhượng quyền sử dụng đất thực theo quy định phápluật đất đai 2.1.6 Nội dung quy định điều chỉnh trực tiếp hợpđồngchuyểnnhượng phần toàn dựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsảnHợpđồng xem "luật con" bên tham gia giao dịch, sở để ghi nhận quyền nghĩa vụ trách nhiệm bên quan hệ chuyểnnhượngdựán đầu tư háp luật điều chỉnh hợpđồngchuyểnnhượng phần toàn dựán đầu tư KDBĐS 2.2 Thực tiễn thực phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsảnViệtNam 2.2.1 Tình hình hoạtđộngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 2.2.1.1 Những thành tựu kết đạt 14 Nhìn chung, tìm hiểu thực tiễn thực phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựánkinhdoanh BĐS Việt Nam, cho thấy việc áp dụng đạt kết chủ yếu sau đây: Thứ nhất, quy định cho phép NĐT chuyểnnhượngdựán mang lại nhiều tác động tích cực đến phát triển thị trường BĐS nói chung thị trường chuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS nói riêng Thứ hai, việc chuyểnnhượngdựán biện pháp thúc đẩy tiến thực thi dựán Thứ ba, hoạtđộngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS thực tế giúp loại khỏi thị trường NĐT yếu kém, không đủ lực thực dự án, giúp cho thị trường BĐS hoạtđộng ngày chuyên nghiệp hiệu hơn, loại bỏ bớt giao dịch BĐS mang tính chất “lướt sóng” Thứ tư, tạo điều kiện cho trở lại doanh nghiệp KDBĐS tăng trưởng hoạtđộngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS (giai đoạn 2015-2017) 2.2.1.2 Những hạn chế tồn hoạtđộngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsảnPhápluật điều chỉnh kinhdoanh BĐS nói chung hoạtđộngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS nói riêng đời từ lâu có nhiều thay đổi Trải qua q trình áp dụng phápluật vào thực tiễn, bên cạnh tác động tích cực bộc lộ số điểm thiếu điều chỉnh hợp lý 2.2.2 Những kết đạt từ thực tiễn thi hành phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựánbấtđộngsảnViệtNam Thứ nhất, kết thực quy định phápluật điều kiện chủ thể tham gia hợpđồngchuyểnnhượngdựán BĐS Thứ hai, kết thực quy định điều kiện đối tượng chuyểnnhượng (dự án đầu tư KDBĐS) Thứ ba, kết thực quy định nguyên tắc, trình tự, thủ tục chuyểnnhượngdựán BĐS 2.2.3 Những vướng mắc, tồn nguyên nhân vướng mắc, tồn thực tiễn thi hành phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 2.2.3.1 Những vướng mắc, tồn thực tiễn thi hành phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản Thị trường KDBĐS nước ta vừa có bước phát triển đáng ý vài năm gần đây, dấu hiệu khởi sắc bắt đầu xuất kể từ thời điểm Luật KDBĐS 2014 có hiệu lực áp dụng 15 thực tế Tuy nhiên, hệ thống quy phạm điều chỉnh việc chuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS bộc lộ vướng mắc thực tế, gây ảnh hưởng đến phát triển thị trường BĐS ViệtNam 2.2.3.2 Nguyên nhân dẫn đến vướng mắc, tồn thực tiễn thi hành phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản Có nhiều nguyên nhân dẫn đến thực trạng việc thi hành phápluậtchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS ViệtNam nhiều bất cập Tiểu kết Chương Trong chương này, tác giả tập trung làm r vấn đề sau: Thứ nhất, luận văn hệ thống hố phân tích quy định phápluậtViệtNamhợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS, sở tác giả đưa đánh giá sơ thực trạng phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS ViệtNam Thứ hai, luận văn phân tích tranh tồn cảnh thực trạng áp dụng phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS vào thực tiễn nước ta, tập trung vào khía cạnh bao gồm tình hình thực hoạtđộngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS thực tế, kết đạt hạn chế tồn Chương ĐỊNH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁPLUẬT VỀ HỢP ĐỒNGCHUYỂN NHƯỢNGDỰÁN ĐẦU TƯ KINHDOANHBẤTĐỘNGSẢN TẠI VIỆTNAM 3.1 Định hướng hoàn thiện phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 3.1.1 Hoàn thiện phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựánkinhdoanhbấtđộngsản phải phù hợp với quan điểm định hướng phát triển thị trường bấtđộngsản Đảng Mọi điều chỉnh hoạtđộng tất lĩnh vực ViệtNam hướng theo lãnh đạo Đảng, việc xây dựng phápluật 16 khơng ngoại lệ u cầu hồn thiện phápluật BĐS nói chung phápluật điều chỉnh hợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS nói riêng phải phù hợp với quan điểm định hướng phát triển thị trường BĐS Đảng 3.1.2 Hoàn thiện phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản dựa sở đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch kinhdoanhbấtđộngsản Như luận văn phân tích phần trước, thị trường KDBĐS nói chung chuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS nói riêng ViệtNam thiếu minh bạch, thơng tin chưa đầy đủ, chủ yếu phụ thuộc vào bên bán 3.1.3 Hoàn thiện phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản phải dựa việc tham khảo tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm thực tiễn pháp lý nước vấn đề Thị trường KDBĐS hệ thống quy phạm phápluật điều chỉnh lĩnh vực KDBĐS ViệtNam non trẻ so với giới Do đó, ViệtNam muốn hồn thiện phápluậtchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS cách chất lượng, có hiệu quả, khơng thể khơng tìm cách để tiếp thu kinh nghiệm thực tiễn pháp lý quốc gia khác giới áp dụng 3.1.4 Hoàn thiện phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản phải đặt tổng thể cải cách hệ thống phápluật đầu tư, kinhdoanh nói chung phápluật đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản nói riêng Phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư, kinhdoanh BĐS phận hệ thống phápluật đầu tư, kinhdoanh BĐS ơn nữa, liên quan đến nhiều lĩnh vực phápluật khác phápluật đầu tư, phápluậtdoanh nghiệp, phápluật đất đai, phápluật xây dựng phápluật nhà v.v 3.2 Giải pháp hoàn thiện phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tưkinh doanhbấtđộngsản 3.2.1 Sửa đổi quy định điều kiện chuyểnnhượng phần toàn dựán Các quy định điều kiện chuyểnnhượng phần toàn dựán đầu tư KDBĐS số bất cập, gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp muốn chuyểnnhượng 17 3.2.2 Ban hành quy định chế tài xử phạt áp dụng cho nhà đầu tư nhận chuyểnnhượng vi phạm cam kết đảm bảo tiến độ xây dựng dựán Thực tế việc xử phạt việc thực quan hệ hợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS mờ nhạt Mặc dùphápluật yêu cầu doanh nghiệp nhận chuyểnnhượng phải thực cam kết đảm bảo tiến độ, nội dung dựán nhận chuyểnnhượngtheo kế hoạch phê duyệt ban đầu 3.2.3 Sửa đổi quy định điều kiện vốn chủ sở hữu Hiện nay, LuậtKinhdoanh BĐS năm 2014 quy định doanh nghiệp kinhdoanh BĐS phải có mức vốn pháp định 20 tỷ đồng Việc quy định tạo nhiều bất cập thực tiễn kinhdoanh lĩnh vực BĐS nói chung quan hệ hợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS nói riêng 3.2.4 Sửa đổi, bổ sung quy định để nâng cao khả kiểm soát thị trường bấtđộngsản Nhà nước Mặc dù thị trường KDBĐS ViệtNam chưa có bề dày lịch sử phát triển, nhiên tốc độ tăng trưởng lại đáng ngạc nhiên Chính phát triển nhanh chiều rộng lẫn chiều sâu mà hệ thống phápluật kịp thay đổi để điều chỉnh cách phù hợpĐồng thời, quan quản lý Nhà nước lúng túng trước biến đổi thị trường 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản 3.3.1.Tạo chế huy động vốn dài hạn cho thị trường bấtđộngsản BĐS loại tài sản có giá trị lớn, thị trường KDBĐS ln kênh có lượng tiền lưu thơng chiếm tỉ lệ cao thị trường tài 3.3.2 Xây dựng phát triển hệ thống doanh nghiệp kinhdoanhbấtđộngsản nói chung doanh nghiệp đầu tư xây dựng dựánkinhdoanhbấtđộngsản nói riêng thành tập đồn lớn, có lực tài vững mạnh Những tập đoàn kinhdoanhbấtđộngsản lớn đóng vai trò quan trọnghoạtđộngkinhdoanhbấtđộngsản nói chung đầu tư xây dựng chuyểnnhượngdựán KDBĐS nói riêng 18 3.3.3 Đảm bảo chất lượng nhân lực kinhdoanhbấtđộngsản nói chung lĩnh vực hợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản nói riêng Đối với hoạtđộng nào, nguồn nhân lực yếu tố quan trọng hàng đầu 3.3.4 Đảm bảo chất lượng công tác quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đầu tư xây dựng để dựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản đáp ứng thích nghi với nhu cầu lâu dài xã hội Nhà nước có vai trò quan trọng cơng tác quy hoạch Vì vậy, Nhà nước cần nâng cao vai trò quản lý công tác quy hoạch đất đai quy hoạch đầu tư xây dựng 3.3.5 Đẩy mạnh hoạtđộng dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý thực phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản Thực trạng phápluậtViệtNam nhiều chồng chéo với số lượng văn phápluật điều chỉnh chung điều chỉnh chuyên ngành đồ sộ, đặc biệt lĩnh vực KDBĐS nói chung hợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS nói riêng Tiểu kết Chương Trong chương này, tác giả làm rõ nội dung sau: Thứ nhất, làm rõ yêu cầu cần hoàn thiện phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS Việt Nam, tập trung vào yêu cầu Thứ hai, sở phân tích tích cực hạn chế phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS, luận văn đưa giải pháp kiến nghị cụ thể nhằm giúp hoàn thiện quy định phápluậtViệtNamhoạtđộng KDBĐS nói chung hợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS nói riêng Thứ ba, sở số liệu khảo sát thành công hạn chế việc áp dụng phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS thực tiễn, tác giả đề xuất giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi phápluậthợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS 19 KẾT LUẬN Từ nghiên cứu lý luận, thực trạng giải pháp hoàn thiện phápluậtchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộng sản, thấy hoạtđộngchuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản đòi hỏi khách quan thực tế, quy định phápluật chế quản lý nhà nước lĩnh vực nói chung việc xác lập, thực hợpđồng nói riêng nhiều bất cập Chuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộngsản quyền chủ đầu tư việc thừa nhận quyền có ý nghĩa tích cực việc giải tắc nghẽn kinhdoanhbấtđộngsảnTheo quan điểm tác giả, thị trường BĐS ViệtNam ngày phát triển quy mô lẫn chiều sâu, đồng thời đứng trước xu hội nhập quốc tế, thị trường ngày mở rộng phạm vi ngồi nước, việc nghiên cứu phápluật điều chỉnh hoạtđộng KDBĐS nói chung chuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS vô thiết thực mang nhiều ý nghĩa quan trọng Mong kết nghiên cứu luận văn có giá trị tham khảo tích cực học giả nghiên cứu pháp lý hợpđồngchuyểnnhượngdựán đầu tư KDBĐS ViệtNam Tác giả mong nhận nhiều góp ý từ đọc giả nhằm khắc phục nội dung mà luận văn chưa hồn thiện 20 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I Văn phápluật Quốc hội nước CHXHCN ViệtNam (2005), Bộ luật Dân ViệtNam Quốc hội nước CHXHCN ViệtNam (2015), Bộ luật Dân Quốc hội nước CHXHCN ViệtNam (2006), Luậtkinhdoanhbấtđộngsản Quốc hội nước CHXHCN ViệtNam (2014), Luậtkinhdoanhbấtđộngsản Quốc hội nước CHXHCN ViệtNam (2005), Luật thương mại Quốc hội nước CHXHCN ViệtNam (2014), Luật nhà Quốc hội nước CHXHCN ViệtNam (2014), Luậtdoanh nghiệp Quốc hội nước CHXHCN ViệtNam (2014), Luật đầu tư Quốc hội nước CHXHCN ViệtNam (2013), Luật đất đai 10 Quốc hội nước CHXHCN ViệtNam (2014), Luật xây dựng 2014 11 Chính phủ (2015), Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 quy định chi tiết số điều Luậtkinhdoanhbấtđộngsản 12 Chính phủ (2015), Nghị định 117/2015/NĐ-CP xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường bấtđộngsản 13 Công văn 1436/BXD- N năm 2015 thực Luật Nhà 2014 LuậtKinhdoanhbấtđộngsản 2014 Bộ Xây dựng ban hành 14 Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-C hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 15 Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 23/2014/TTBTNMT Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành 16 Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 34/2014/TTBTNMT quy định xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành 17 Bộ Xây dựng (2016), Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực Luật Nhà Nghị định 99/2015/NĐ-C hướng dẫn Luật Nhà Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành 18 Chính phủ (2015), Nghị định 117/2015/NĐ-CP xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường bấtđộngsản 19 Chính phủ (2015), Nghị định 100/2015/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội 20 Chính phủ (2015), Nghị định 99/2015/NĐ-C hướng dẫn Luật Nhà 21 Chính phủ (2015), Nghị định 118/2015/NĐ-C hướng dẫn Luật đầu tư 22 Báo cáo Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI văn kiện Đại hội XII Đảng 23 Báo cáo trị Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII Đảng II Bài viết khoa học, sách tham khảo, sách chuyên ngành 24 Kỷ yếu hội thảo “Một số vấn đề hình thành phát triển thị trường bấtđộngsảnViệt Nam” (11/2001), Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương 25 Kỷ yếu hội thảo “ hát triển thị trường bấtđộngsảnViệt Nam” (02/2002), Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương 26 Kỷ yếu hội thảo “ háp luật đăng ký bấtđộng sản” (2007), Bộ Tư pháp - Cơ quan hợp tác quốc tế Nhật Bản (JICA) 27 Kỷ yếu hội thảo “ háp luật sách kinhdoanhbấtđộng sản”, NXB Tư pháp, Nội (2005) 28 “ háp luậtchuyểnnhượng quyền sử dụng đất kinhdoanhbấtđộngsảnViệt Nam” (2012), TS Nguyễn Thị Hồng Nhung 39 Thị trường bấtđộngsản thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2005”, Sở Địa nhà đất - Trường Đại học kinh tế - Viện Kinh tế Văn phòng kiến trúc sư trưởng - Tổng cơng ty địa ốc Sài Gòn 30 Sách “Đầu tư kinhdoanhbấtđộng sản”, GS.TS han Thị Cúc, PGS.TS Nguyễn Văn Xa, NXB Đại học quốc gia TP Hồ Chí Minh (2009) 31 Sách “ háp luậtkinhdoanhbấtđộng sản”, TS Trần Quang Huy, TS Nguyễn Quang Tuyến, NXB Tư pháp (2009) 32 uỹ CEG, Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường Bấtđộngsản iệt nam (2006), nhà xuất trị quốc gia, Nội; 33 Trường Đại ọc uật Hà Nội(2006), Giáo trình Luật Đất Đai, nhà xuất Tư háp, Thành hố Chí Minh; 34 Nguyễn Tuấn Anh (2009), uản lý nhà nước dựánkinhdoanhbấtđộngsản Thành phố Hồ Chí Minh, Luận Văn Thạc sỹ, Trường Đại học uật Thành hố Chí Minh; 35 Thái Thanh ải (2007), Những vấn đề pháp lý chuyểnnhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn t nh Bình Dương hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sỹ, Trường Đại học uật Thành hố Chí Minh; 36 hạm Thị ằng Nga (2012), Các vấn đề pháp lý chuyểnnhượngdựán đầu tư, kinhdoanhbấtđộng sản, Khóa luận tốt nghiệp, Đại ọc uật Hà Nội; 37 Trương Thế Côn 2012 , Một số bất cập quy định c a phápluậtchuyểnnhượng đầu tư, H c iện Tư Pháp 38.Đoàn Thị Duyên (2016),Chuyển nhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộng sản, Khoá luận tốt nghiệp, trường Đại h c Luật Hà Nội; 39 Phạm Thị Như Ý (2013), Một số vấn đề pháp lý chuyểnnhượngdựán đầu tư kinhdoanhbấtđộng sản, Luận văn thạc sĩ, Đại h c Luật Hà Nội; III Tài liệu Internet 40 www.tapchicongsan.org.vn 41 www.vnrea.vn 42 http://www.tapchibatdongsanvietnam.vn 43 http://tintuc.duan.vn/ 44 http://www.horea.org.vn 41 http://vneconomy.vn 45 http://www.monre.gov.vn 46http://quanlysudungnha.batdongsan.com.vn 47 http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com ... PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ý nghĩa hoạt động chuyển nhượng. .. Nội dung pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 11 1.3 Những yếu tố tác động đến pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ... ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ý nghĩa hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.1