Tóm tắt Luận văn thạc sĩ Luật học: Hợp đồng chuyển nhượng dự án trong hoạt động kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam

Mục đích nghiên cứu của Luận văn là làm sáng tỏ những vấn đề chung về hợp đồng chuyển nhượng dự án KDBĐS theo VN hiện hành. Đồng thời đánh giá thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án trong hoạt động KDBĐS và hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án trong hoạt động KDBĐS ở Việt Nam.

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TRẦN THỊ LOAN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 838 01 07 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC THỪA THIÊN HUẾ, năm 2018 Cơng trình hồn thành tại: Trường Đại học Luật, Đại học Huế Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Thị Huệ Phản biện 1: TS Đào Mộng Điệp Phản biện 2: PGS.TS Hà Thị Mai Hiên Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ tại: Trường Đại học Luật Vào lúc ngày 18 tháng 11 năm 2018 MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu 3 Cơ sở phương pháp luận phương pháp nghiên cứu đề tài Đối tượng phạm vi nghiên cứu luận văn Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Câu hỏi giả thuyết nghiên cứu 7 Ý nghĩa khoa học thực tiễn luận văn 8 Bố cục luận văn Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KHUNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ý nghĩa hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm đặc điểm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản8 1.1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.2 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.3 Ý nghĩa hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 10 1.2 Lý luận pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 10 1.2.1 Sự cần thiết việc điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 10 1.2.2 Khái niệm, đặc điểm pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 10 1.2.2.1 Khái niệm pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 10 1.2.2.2 Đặc điểm pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 11 1.2.3 Các yêu cầu đặt pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 11 1.2.4 Nội dung pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 11 1.3 Những yếu tố tác động đến pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 11 1.3.1 Chế độ sở hữu đất đai 11 1.3.2 Điều kiện kinh tế - trị xã hội giai đoạn 11 1.3.3 Hội nhập quốc tế 12 1.3.4.Tập quán 12 Tiểu kết Chương 12 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 13 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 13 2.1.1 Nội dung nguyên tắc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 13 2.1.1.1 Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật 13 2.1.1.2 Nguyên tắc công khai minh bạch 13 2.1.1.3 Nguyên tắc tuân thủ quy định pháp luật 13 2.1.1.4 Nguyên tắc bên nhận chuyển nhượng kế thừa quyền nghĩa vụ chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 13 2.1.1.5 Ngun tắc bên chuyển nhượng có trách nhiệm thơng báo cho khách hàng bên liên quan 13 2.1.2 Các điều kiện chủ thể chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 13 2.1.2.1 Các điều kiện chủ đầu tư bênchuyển nhượng dự án 13 2.1.2.2 Các điều kiện chủ đầu tư bênnhận chuyển nhượng dự án 14 2.1.3 Quyền, nghĩa vụ chủ thể hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 14 2.1.4 Nội dung quy định điều kiện chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 14 2.1.5 Nội dung quy định trình tự thủ tục chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 14 2.1.6 Nội dung quy định điều chỉnh trực tiếp hợp đồng chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 14 2.2 Thực tiễn thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam 14 2.2.1 Tình hình hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 14 2.2.1.1 Những thành tựu kết đạt 14 2.2.1.2 Những hạn chế tồn hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 15 2.2.2 Những kết đạt từ thực tiễn thi hành pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản Việt Nam 15 2.2.3 Những vướng mắc, tồn nguyên nhân vướng mắc, tồn thực tiễn thi hành pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 15 2.2.3.1 Những vướng mắc, tồn thực tiễn thi hành pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 15 2.2.3.2 Nguyên nhân dẫn đến vướng mắc, tồn thực tiễn thi hành pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 16 Tiểu kết Chương 16 Chương ĐỊNH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNGCHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 16 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 16 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản phải phù hợp với quan điểm định hướng phát triển thị trường bất động sản Đảng 16 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản dựa sở đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch kinh doanh bất động sản 17 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải dựa việc tham khảo tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm thực tiễn pháp lý nước vấn đề 17 3.1.4 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải đặt tổng thể cải cách hệ thống pháp luật đầu tư, kinh doanh nói chung pháp luật đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng 17 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tưkinh doanh bất động sản 17 3.2.1 Sửa đổi quy định điều kiện chuyển nhượng phần toàn dự án 17 3.2.2 Ban hành quy định chế tài xử phạt áp dụng cho nhà đầu tư nhận chuyển nhượng vi phạm cam kết đảm bảo tiến độ xây dựng dự án 18 3.2.3 Sửa đổi quy định điều kiện vốn chủ sở hữu 18 3.2.4 Sửa đổi, bổ sung quy định để nâng cao khả kiểm soát thị trường bất động sản Nhà nước 18 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 18 3.3.1.Tạo chế huy động vốn dài hạn cho thị trường bất động sản 18 3.3.2 Xây dựng phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói chung doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án kinh doanh bất động sản nói riêng thành tập đồn lớn, có lực tài vững mạnh 18 3.3.3 Đảm bảo chất lượng nhân lực kinh doanh bất động sản nói chung lĩnh vực hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng 19 3.3.4 Đảm bảo chất lượng công tác quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đầu tư xây dựng để dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đáp ứng thích nghi với nhu cầu lâu dài xã hội 19 3.3.5 Đẩy mạnh hoạt động dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 19 Tiểu kết Chương 19 KẾT LUẬN 20 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Thị trường BĐS Việt Nam sau giai đoạn trầm lắng bắt đầu có dấu hiệu khởi sắc vào đầu năm 2015 Một nguyên nhân thúc đẩy hồi sinh thị trường kiện Luật KDBĐS 2014 có hiệu lực, tạo hành lang pháp lý cụ thể, thơng thống, mang đến nhiều tác động tích cực vào thời điểm Tính đến nay, thị trường BĐS Việt Nam chứng kiến nhiều bước nhảy vọt lớn, thể rõ biểu đồ giá trị cổ phiếu công ty KDBĐS niêm yết Theo thống kê Vietstock, lượng doanh thu mà doanh nghiệp BĐS niêm yết tạo 70.000 tỷ đồng nửa đầu năm 2018 tăng trưởng gần 30% so với kỳ năm trước tổng lợi nhuận 10.000 tỷ đồng, tăng trưởng xấp xỉ 5% Sự phát triển lĩnh vực KDBĐS trở nên sôi động, gần đạt đến cao trào Kéo theo xuất nhiều dự án đầu tư KDBĐS thi mọc lên, đồng thời hoạt động chuyển nhượng dự án dần trở nên phổ biến Theo báo cáo tình hình kinh tế Tổng cục Thống kê1, từ đầu năm 2016 đến năm 2018, thị trường BĐS Việt Nam ghi nhận hàng loạt hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án (M&A) diễn hầu hết mảng thị trường, liên quan đến dự án phát triển NĐT nước nước Tuy nhiên, thực tế đáng lưu ý phần lớn giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS thị trường diễn cách kín tiếng thực hình thức chuyển nhượng vốn chủ sở hữu, khơng theo trình tự, thủ tục mà Luật KDBĐS 2014 văn hướng dẫn thi hành quy định Việc chuyển nhượng theo hình thức "ngầm" vừa nêu gây nhiều tác động tiêu cực cho phát triển thị trường BĐS khiến nguồn ngân sách Nhà nước bị thất thu lượng tiền đáng kể Lý giải cho thực trạng trên, nhiều chuyên gia ngành cho rằng, pháp luật điều chỉnh lĩnh vực kinh doanh BĐS nói chung hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS nói riêng xuất nhiều bất cập, vướng mắc sau trải qua thời gian áp dụng Điển trình tự, thủ tục chuyển nhượng phần dự án nhiều phức tạp; điều kiện để thực hoạt động chuyển nhượng theo luật định mang tính khắt khe mức cần thiết; nghĩa vụ tài Báo cáo thống kê định kỳ quý năm 2018 Tổng cục thống kê mà CĐT phải thực trình chuyển nhượng dự án chưa hợp lý Điều dẫn tới việc số lượng lớn doanh nghiệp muốn tìm cách lách luật, để ngầm thực giao dịch chuyển nhượng với nhau, thoát khỏi giám sát, quản lý Nhà nước Như vậy, pháp luật KDBĐS hành khơng phù hợp với quan hệ xã hội phát sinh lĩnh vực Bởi phát triển thị trường KDBĐS Việt Nam diễn với tốc độ nhanh, tốc độ thay đổi pháp luật nhiều điểm hạn chế Ngồi ra, pháp luật KDBĐS lĩnh vực pháp luật non trẻ q trình hồn thiện Thực tiễn thi hành cho thấy thiếu quy định cụ thể điều chỉnh số vấn đề cốt lõi hoạt động chuyển nhượng dự án, điển vấn đề hợp đồng chuyển nhượng dự án KDBĐS Đồng thời, việc thi hành quy định pháp luật lĩnh vực thực tế gặp nhiều khó khăn, quan quản lý Nhà nước thường đối mặt với nhiều lúng túng giải tranh chấp phát sinh lĩnh vực Để khắc phục vướng mắc, tồn từ thực trạng pháp luật thực tiễn hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS việc nghiên cứu, đánh giá cách tồn diện quy định pháp luật hành vấn đề cần thiết Do vậy, yêu cầu cấp thiết đặt phải sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật, sách KDBĐS nói chung, chuyển nhượng dự án BĐS nói riêng, phải đổi cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng nhằm đưa hoạt động KDBĐS nước ta phát triển kịp với xu thời đại Để thực điều đòi hỏi phải có sở lý luận khoa học kinh nghiệm thực tiễn phong phú, đắn, từ nhận diện, đánh giá tồn tại, bất cập tìm nguyên nhân tồn tại, vướng mắc nội dung quy định chuyển nhượng dự án BĐS để đưa giải pháp hồn thiện việc làm có ý nghĩa lý luận thực tiễn giai đoạn Từ có Luật KDBĐS năm 2014 đến nay, chưa có nhiều cơng trình: luận án, luận văn, khóa luận, báo, tạp chí nghiên cứu lĩnh vực KDBĐS nói chung điều kiện chuyển nhượng dự án BĐSnói riêng, chưa có giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật, đẩy mạnh phát triển hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS Việt Nam Bên cạnh đó, thực theo đạo Đảng, Báo cáo đánh giá kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế-xã hội năm 20112015 phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế-xã hội năm 20162020 Đại hội Đảng lần thứ XII xác định rõ nhiệm vụ "Hồn thiện pháp luật, chế, sách có giải pháp phù hợp tạo điều kiện thuận lợi phát triển bền vững thị trường BĐS, bảo đảm vận hành thông suốt, hiệu Phát triển mạnh thị trường quyền sử dụng đất, bao gồm thị trường sơ cấp thị trường thứ cấp, đất nơng nghiệp để khuyến khích tích tụ, tập trung ruộng đất." Từ lý trên, tác giả định chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng dự án hoạt động kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam” để làm Luận văn bảo vệ thạc sĩ Tình hình nghiên cứu Qua nghiên cứu, có nhiều luận án, đề tài, viết nghiên cứu liên quan đến vấn đề KDBĐS, cụ thể: Kỷ yếu hội thảo “Một số vấn đề hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam”, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (11/2001); Kỷ yếu hội thảo “Phát triển thị trường BĐS Việt Nam”, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (02/2002) Các cơng trình chủ yếu nghiên cứu số vấn đề thị trường BĐS, trình hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam, quản lý nhà nước thị trường BĐS số định hướng, giải pháp phát triển thị trường BĐS Việt Nam; chưa vào nghiên cứu vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS Đề tài nghiên cứu “Thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2005” Sở Địa nhà đất - Trường Đại học kinh tế - Viện Kinh tế - Văn phòng kiến trúc sư trưởng - Tổng công ty địa ốc Sài Gòn, cơng trình tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận thị trường BĐS thực trạng thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh, sở đưa giải pháp xây dựng hệ thống pháp lý thị trường, giải pháp kiện toàn hệ thống tổ chức máy quản lý BĐS, đẩy mạnh công tác quy hoạch sử dụng đất giải pháp tài thị trường; cơng trình chưa nghiên cứu lĩnh vực kinh doanh, chuyển nhượng BĐS Kỷ yếu hội thảo “Pháp luật đăng ký BĐS” Bộ Tư pháp phối hợp quan hợp tác quốc tế Nhật Bản (JICA) tổ chức từ ngày 1012/01/2007 tập trung phân tích thực trạng pháp luật hệ thống quan đăng ký BĐS Việt Nam, đưa đề xuất xây dựng mơ hình quan đăng ký tập trung BĐS Việt Nam; cơng trình chưa nghiên cứu lĩnh vực kinh doanh, chuyển nhượng BĐS Kỷ yếu hội thảo “Pháp luật sách KDBĐS”, NXB Tư pháp, Hà Nội (2005), sách “Đầu tư KDBĐS” PGS.TS Phan Thị Cúc, PGS.TS Nguyễn Văn Xa (2009), NXB Đại học quốc gia TP Hồ Chí Minh “Pháp luật KDBĐS” TS Trần Quang Huy, TS Nguyễn Quang Tuyến (2009), NXB Tư pháp Đây công trình sâu phân tích quản lý thực dự án đầu tư KDBĐS, pháp luật kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất kinh doanh dịch vụ BĐS; hợp đồng KDBĐS; quản lý nhà nước hoạt động KDBĐS; nghiên cứu pháp luật sách KDBĐS số nước Đơng Nam Á Cộng hòa liên bang Đức; cơng trình chưa nghiên cứu cách cụ thể điều kiện chuyển nhượng dự án BĐS Luận án tiến sĩ tác giả Ths Nguyễn Thị Hồng Nhung “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất KDBĐS Việt Nam”, năm 2012 công trình nghiên cứu chủ yếu chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu doanh nghiệp KDBĐS (CĐT cấp 1, cấp 2), đối tượng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chưa nghiên cứu đến nội dung chuyển nhượng dự án BĐS Luận án tiến sĩ tác giả Ths Nguyễn Hồ Phi Hà “Huy động nguồn lực tài nhằm phát triển thị trường BĐS Việt Nam” năm 2012 tập trung nghiên cứu chủ yếu thực trạng huy động nguồn lực tài cho thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn từ 2005-2010, sở đề xuất giải pháp tăng cường huy động nguồn lực tài đến năm 2020 gồm: Giải pháp tín dụng ngân hàng, vốn đầu tư trực tiếp nước (FDI), phát triển Quỹ đầu tư BĐS, huy động vốn góp qua hình thức “mua bán nhà giấy” nhóm giải pháp hỗ trợ Cơng trình chưa nghiên vào nghiên cứu lĩnh vực kinh doanh, chuyển nhượng dự án BĐS Luận văn thạc sĩ tác giả Nguyễn Tuấn Anh, trường Đại học Luật thành phố Hồ Chi Minh, “ uản lý nhà nước kinh doanh bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh” Luận văn nghiên cứu tổng quát vấn đề hoạt động kinh doanh bất động sản, dự án kinh doanh bất động sản, phân tích tác động nói chung hoạt động kinh doanh đến trình phát triển kinh tế, xã hội Thành hố Chí Minh Tuy nhiên luận văn nghiên cứu cách chung chung tất hoạt động kinh doanh địa bàn thành hố Chí Minh, khơng phân tích cụ thể hoạt động chuyển nhượng dự án Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Lê Thuỳ Dương, trường Đại học Luật Hà Nội, “Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản iệt Nam nay” năm 2011 Luận văn nghiên cứu vấn đề lý luận chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS, phân tích thực trạng chuyển nhượng dự án từ sau thời điểm có rằng: "Dự án đầu tư KDBĐS tập hợp đề xuất có liên quan đến bỏ vốn để tạo dựng tài sản BĐS như: Nhà, cơng trình xây dựng, tạo lập quỹ đất có hạ tầng… để kinh doanh sinh lợi khoảng thời gian định." 1.1.1.2 Đặc điểm c a dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Bên cạnh đặc trưng hoạt động đầu tư nói chung, dự đầu tư KDBĐS mang số đặc điểm sau: Thứ nhất, đầu tư KDBĐS loại hình đầu tư đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn Thứ hai, hoạt động đầu tư KDBĐS thường diễn thời gian dài tính tháng năm Thứ ba, hoạt động đầu tư KDBĐS ln liên quan đến lợi ích nhiều chủ thể có tác động mang tính đa ngành Thứ tư, hoạt động đầu tư BĐS khơng mang lại lợi ích kinh tế mà đem lại lợi ích xã hội 1.1.2 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS, "Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS thỏa thuận văn nhằm xác lập, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ bên quan hệ chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư KDBĐS, đó, quyền, nghĩa vụ lợi ích hợp pháp c a bên chuyển nhượng gắn với phần toàn dự án chuyển sang cho bên nhận chuyển nhượng phù hợp với quy định c a pháp luật." 1.1.2.2 Đặc điểm c a hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Ngoài đặc điểm hợp đồng nói chung, hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS mang đặc trưng riêng sau: Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS chịu điều chỉnh chặt chẽ pháp luật Thứ hai,đối tượng hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS không đơn tài sản đơn lẻ, mà dự án kinh doanh BĐS tập hợp gồm nhiều tài sản, hạng mục khác nhau, có quy mơ lớn vai trò đặc biệt quan trọng đời sống dân sinh Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS phải xác lập văn đa số hợp đồng phải cơng chứng chứng thực theo quy định pháp luật Thứ tư, hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS có mục đích lợi nhuận 1.1.3 Ý nghĩa hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Thứ nhất, doanh nghiệp chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS Thứ hai, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS Thứ ba, hoạt động đầu tư KDBĐS nói chung 1.2 Lý luận pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.2.1 Sự cần thiết việc điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Sự cần thiết việc điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS pháp luật thể cụ thể điểm sau: Thứ nhất,cần thiết để điều hòa thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư, KDBĐS theo hướng tích cực Thứ hai, cần thiết để giữ môi trường KDBĐS ổn định an tồn Thứ ba, cần thiết để kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Thứ tư, cần thiết để đảm bảo quyền nghĩa vụ c a bên chuyển nhượng 1.2.2 Khái niệm, đặc điểm pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.2.2.1 Khái niệm c a pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS hiểu quy phạm pháp luật điều chỉnh mối quan hệ xã hội bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng bên liên quan hoạt động chuyển nhượng tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư tài NĐT khác, chí Nhà nước mối quan hệ quản lý hành thực chế tài khác vấn đề phát sinh hoạt động Bên cạnh đó, phạm vi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS không giới hạn vấn đề nội dung, hình thức hợp đồng, mà bao gồm tất vấn đề liên quan đến điều kiện chủ thể tham gia việc thoả thuận, ký kết, thực giải tranh chấp liên quan đến loại hợp đồng 10 1.2.2.2 Đặc điểm c a pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Với tính chất phận cấu thành, pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS sở hữu đặc điểm hệ thống PLVN nói chung Bên cạnh đó, mang đặc trưng riêng, phù hợp với tính chất khác biệt hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS 1.2.3 Các yêu cầu đặt pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Thứ nhất, bảo đảm tính cơng khai, minh bạch Thứ hai,phòng, chống r i ro cho bên tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS Thứ ba, bảo đảm phát triển bền vững 1.2.4 Nội dung pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Thứ nhất, nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh vềchủ thể hợp đồng chuyển nhượng dự án KDBĐS, quyền nghĩa vụ chủ thể chuyển nhượng dự án KDBĐS Thứ hai, nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh điều kiện chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư KDBĐS Thứ ba, nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh trình tự thủ tục chuyển nhượng phần tồn dự án KDBĐS Thứ tư, nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh trực tiếp vềhợp đồng chuyển nhượng phần toàn dự án KDBĐS 1.3 Những yếu tố tác động đến pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.3.1 Chế độ sở hữu đất đai Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng, khơng thể thay Do đó, pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS nói riêng, việc điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh lĩnh vực phải tuân thủ nguyên tắc chế độ sở hữu đất đai,các tổ chức, cá nhân tham gia vào lĩnh vực có quyền định đoạt quyền sử dụng đất đất đai 1.3.2 Điều kiện kinh tế - trị xã hội giai đoạn Thứ nhất, yếu tố kinh tế Khi kinh tế phát triển, đời sống vật chất, tinh thần cải thiện, cán bộ, công chức nhà nước, tầng lớp nhân dân có nhiều điều kiện để đầu tư, kênh đầu tư mà đa số người muốn tiếp cận thị trường BĐS 11 Thứ hai, yếu tố trị BĐS ln gắn liền với đất đai, đồng thời đất đai lãnh thổ quốc gia Do đó, loại tài sản đặc biệt luôn tách rời yếu tố trị 1.3.3 Hội nhập quốc tế Quá trình hội nhập quốc tế tạo nhiều tác động lên hệ thống PLVN nói chung pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS nói riêng 1.3.4.Tập quán Phong tục tập quán thừa nhận gián tiếp nguồn pháp luật thông qua nguyên tắc chung quy định áp dụng tập quán Điều B DS 2015, theo pháp luật dân ghi nhận tập quán quy tắc xử có nội dung r ràng để xác định quyền, nghĩa vụ cá nhân, pháp nhân quan hệ dân cụ thể Tiểu kết Chương Nghiên cứu vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS nội dung quan trọng, giúp tạo dựng sở cho việc sâu vào tìm hiểu thực trạng quy định pháp luật liên quan Trong chương này, luận văn tập trung làm rõ vấn đề sau: Thứ nhất, sở nghiên cứu vấn đề lý luận, luận văn đưa khái niệm đặc điểm hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS, hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS, pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS Nêu bật ý nghĩa hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư KDBDS bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng xã hội Thứ hai, luận văn khái qt hố cách có hệ thống nội dung pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS cần thiết việc điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản pháp luật 12 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 2.1.1 Nội dung nguyên tắc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 2.1.1.1 Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật Luật KDBĐS 2014 khoản Điều ghi nhận nguyên tắc KDBĐS "Bình đẳng trước pháp luật" 2.1.1.2 Nguyên tắc công khai minh bạch háp luật chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS nói riêng chế định uật KDBĐS, tuân theo nguyên tắc pháp luật KDBĐS, Khoản Điều uật KDBĐS 2014 có quy định r ràng "KDBĐS phải trung thực, công khai, minh bạch." 2.1.1.3 Nguyên tắc tuân th quy định pháp luật Tuân thủ quy định pháp luật nghĩa vụ tất công dân Việt Nam, tất lĩnh vực xã hội mà pháp luật điều chỉnh không giới hạn phạm vi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS 2.1.1.4 Nguyên tắc bên nhận chuyển nhượng kế thừa quyền nghĩa vụ chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Nội dung kế thừa quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng bên chuyển nhượng vấn đề quan trọng, pháp luật quy định thành phần thiếu bên hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS 2.1.1.5 Nguyên tắc bên chuyển nhượng có trách nhiệm thơng báo cho khách hàng bên liên quan Trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS NĐT bên chuyển nhượng chủ thể đóng vai trò quan trọng, chí có phần vượt trội so với bên nhận chuyển nhượng 2.1.2 Các điều kiện chủ thể chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 2.1.2.1 Các điều kiện c a ch đầu tư bênchuyển nhượng dự án Để tạo sở pháp lý đảm bảo chặt chẽ, thuận lợi cho việc chuyển nhượng dự án BĐS hạn chế rủi ro, bảo đảm quyền, 13 lợi ích hợp pháp bên tham gia chuyển nhượng, PLVN hành quy định điều kiện bắt buộc CĐT chuyển nhượng phải tuân thủ 2.1.2.2 Các điều kiện c a ch đầu tư bênnhận chuyển nhượng dự án Theo PLVN hành, CĐT nhận chuyển nhượng toàn phần dự án BĐS phải đáp ứng điều kiện 2.1.3 Quyền, nghĩa vụ chủ thể hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Quan hệ chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS thực chất nội dung quyền nghĩa vụ bên tham gia Pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS có số quy định quyền nghĩa vụ bên 2.1.4 Nội dung quy định điều kiện chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Mặc dù pháp luật thừa nhận dự án đầu tư KDBĐS thuộc quyền sở hữu CĐT Tuy nhiên trường hợp CĐTđều tự định đoạt dự án mình, mà dự án muốn thực chuyển nhượng phải đáp ứng số yêu cầu định pháp luật đề 2.1.5 Nội dung quy định trình tự thủ tục chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS quy định chủ yếu Luật KDBĐS 2014 văn hướng dẫn thi hành.Ngoài ra, thủ tục liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực theo quy định pháp luật đất đai 2.1.6 Nội dung quy định điều chỉnh trực tiếp hợp đồng chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Hợp đồng xem "luật con" bên tham gia giao dịch, sở để ghi nhận quyền nghĩa vụ trách nhiệm bên quan hệ chuyển nhượng dự án đầu tư háp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư KDBĐS 2.2 Thực tiễn thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam 2.2.1 Tình hình hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 2.2.1.1 Những thành tựu kết đạt 14 Nhìn chung, tìm hiểu thực tiễn thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án kinh doanh BĐS Việt Nam, cho thấy việc áp dụng đạt kết chủ yếu sau đây: Thứ nhất, quy định cho phép NĐT chuyển nhượng dự án mang lại nhiều tác động tích cực đến phát triển thị trường BĐS nói chung thị trường chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS nói riêng Thứ hai, việc chuyển nhượng dự án biện pháp thúc đẩy tiến thực thi dự án Thứ ba, hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS thực tế giúp loại khỏi thị trường NĐT yếu kém, không đủ lực thực dự án, giúp cho thị trường BĐS hoạt động ngày chuyên nghiệp hiệu hơn, loại bỏ bớt giao dịch BĐS mang tính chất “lướt sóng” Thứ tư, tạo điều kiện cho trở lại doanh nghiệp KDBĐS tăng trưởng hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS (giai đoạn 2015-2017) 2.2.1.2 Những hạn chế tồn hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Pháp luật điều chỉnh kinh doanh BĐS nói chung hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS nói riêng đời từ lâu có nhiều thay đổi Trải qua q trình áp dụng pháp luật vào thực tiễn, bên cạnh tác động tích cực bộc lộ số điểm thiếu điều chỉnh hợp lý 2.2.2 Những kết đạt từ thực tiễn thi hành pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản Việt Nam Thứ nhất, kết thực quy định pháp luật điều kiện chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng dự án BĐS Thứ hai, kết thực quy định điều kiện đối tượng chuyển nhượng (dự án đầu tư KDBĐS) Thứ ba, kết thực quy định nguyên tắc, trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án BĐS 2.2.3 Những vướng mắc, tồn nguyên nhân vướng mắc, tồn thực tiễn thi hành pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 2.2.3.1 Những vướng mắc, tồn thực tiễn thi hành pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Thị trường KDBĐS nước ta vừa có bước phát triển đáng ý vài năm gần đây, dấu hiệu khởi sắc bắt đầu xuất kể từ thời điểm Luật KDBĐS 2014 có hiệu lực áp dụng 15 thực tế Tuy nhiên, hệ thống quy phạm điều chỉnh việc chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS bộc lộ vướng mắc thực tế, gây ảnh hưởng đến phát triển thị trường BĐS Việt Nam 2.2.3.2 Nguyên nhân dẫn đến vướng mắc, tồn thực tiễn thi hành pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Có nhiều nguyên nhân dẫn đến thực trạng việc thi hành pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS Việt Nam nhiều bất cập Tiểu kết Chương Trong chương này, tác giả tập trung làm r vấn đề sau: Thứ nhất, luận văn hệ thống hố phân tích quy định pháp luật Việt Nam hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS, sở tác giả đưa đánh giá sơ thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS Việt Nam Thứ hai, luận văn phân tích tranh tồn cảnh thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS vào thực tiễn nước ta, tập trung vào khía cạnh bao gồm tình hình thực hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS thực tế, kết đạt hạn chế tồn Chương ĐỊNH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNGCHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản phải phù hợp với quan điểm định hướng phát triển thị trường bất động sản Đảng Mọi điều chỉnh hoạt động tất lĩnh vực Việt Nam hướng theo lãnh đạo Đảng, việc xây dựng pháp luật 16 khơng ngoại lệ u cầu hồn thiện pháp luật BĐS nói chung pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS nói riêng phải phù hợp với quan điểm định hướng phát triển thị trường BĐS Đảng 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản dựa sở đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch kinh doanh bất động sản Như luận văn phân tích phần trước, thị trường KDBĐS nói chung chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS nói riêng Việt Nam thiếu minh bạch, thơng tin chưa đầy đủ, chủ yếu phụ thuộc vào bên bán 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải dựa việc tham khảo tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm thực tiễn pháp lý nước vấn đề Thị trường KDBĐS hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh lĩnh vực KDBĐS Việt Nam non trẻ so với giới Do đó, Việt Nam muốn hồn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS cách chất lượng, có hiệu quả, khơng thể khơng tìm cách để tiếp thu kinh nghiệm thực tiễn pháp lý quốc gia khác giới áp dụng 3.1.4 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải đặt tổng thể cải cách hệ thống pháp luật đầu tư, kinh doanh nói chung pháp luật đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS phận hệ thống pháp luật đầu tư, kinh doanh BĐS ơn nữa, liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác pháp luật đầu tư, pháp luật doanh nghiệp, pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng pháp luật nhà v.v 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tưkinh doanh bất động sản 3.2.1 Sửa đổi quy định điều kiện chuyển nhượng phần toàn dự án Các quy định điều kiện chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư KDBĐS số bất cập, gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp muốn chuyển nhượng 17 3.2.2 Ban hành quy định chế tài xử phạt áp dụng cho nhà đầu tư nhận chuyển nhượng vi phạm cam kết đảm bảo tiến độ xây dựng dự án Thực tế việc xử phạt việc thực quan hệ hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS mờ nhạt Mặc dù pháp luật yêu cầu doanh nghiệp nhận chuyển nhượng phải thực cam kết đảm bảo tiến độ, nội dung dự án nhận chuyển nhượng theo kế hoạch phê duyệt ban đầu 3.2.3 Sửa đổi quy định điều kiện vốn chủ sở hữu Hiện nay, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải có mức vốn pháp định 20 tỷ đồng Việc quy định tạo nhiều bất cập thực tiễn kinh doanh lĩnh vực BĐS nói chung quan hệ hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS nói riêng 3.2.4 Sửa đổi, bổ sung quy định để nâng cao khả kiểm soát thị trường bất động sản Nhà nước Mặc dù thị trường KDBĐS Việt Nam chưa có bề dày lịch sử phát triển, nhiên tốc độ tăng trưởng lại đáng ngạc nhiên Chính phát triển nhanh chiều rộng lẫn chiều sâu mà hệ thống pháp luật kịp thay đổi để điều chỉnh cách phù hợp Đồng thời, quan quản lý Nhà nước lúng túng trước biến đổi thị trường 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 3.3.1.Tạo chế huy động vốn dài hạn cho thị trường bất động sản BĐS loại tài sản có giá trị lớn, thị trường KDBĐS ln kênh có lượng tiền lưu thơng chiếm tỉ lệ cao thị trường tài 3.3.2 Xây dựng phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói chung doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án kinh doanh bất động sản nói riêng thành tập đồn lớn, có lực tài vững mạnh Những tập đoàn kinh doanh bất động sản lớn đóng vai trò quan trọng hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung đầu tư xây dựng chuyển nhượng dự án KDBĐS nói riêng 18 3.3.3 Đảm bảo chất lượng nhân lực kinh doanh bất động sản nói chung lĩnh vực hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng Đối với hoạt động nào, nguồn nhân lực yếu tố quan trọng hàng đầu 3.3.4 Đảm bảo chất lượng công tác quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đầu tư xây dựng để dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đáp ứng thích nghi với nhu cầu lâu dài xã hội Nhà nước có vai trò quan trọng cơng tác quy hoạch Vì vậy, Nhà nước cần nâng cao vai trò quản lý công tác quy hoạch đất đai quy hoạch đầu tư xây dựng 3.3.5 Đẩy mạnh hoạt động dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Thực trạng pháp luật Việt Nam nhiều chồng chéo với số lượng văn pháp luật điều chỉnh chung điều chỉnh chuyên ngành đồ sộ, đặc biệt lĩnh vực KDBĐS nói chung hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS nói riêng Tiểu kết Chương Trong chương này, tác giả làm rõ nội dung sau: Thứ nhất, làm rõ yêu cầu cần hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS Việt Nam, tập trung vào yêu cầu Thứ hai, sở phân tích tích cực hạn chế pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS, luận văn đưa giải pháp kiến nghị cụ thể nhằm giúp hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam hoạt động KDBĐS nói chung hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS nói riêng Thứ ba, sở số liệu khảo sát thành công hạn chế việc áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS thực tiễn, tác giả đề xuất giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS 19 KẾT LUẬN Từ nghiên cứu lý luận, thực trạng giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, thấy hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi khách quan thực tế, quy định pháp luật chế quản lý nhà nước lĩnh vực nói chung việc xác lập, thực hợp đồng nói riêng nhiều bất cập Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản quyền chủ đầu tư việc thừa nhận quyền có ý nghĩa tích cực việc giải tắc nghẽn kinh doanh bất động sản Theo quan điểm tác giả, thị trường BĐS Việt Nam ngày phát triển quy mô lẫn chiều sâu, đồng thời đứng trước xu hội nhập quốc tế, thị trường ngày mở rộng phạm vi ngồi nước, việc nghiên cứu pháp luật điều chỉnh hoạt động KDBĐS nói chung chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS vô thiết thực mang nhiều ý nghĩa quan trọng Mong kết nghiên cứu luận văn có giá trị tham khảo tích cực học giả nghiên cứu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS Việt Nam Tác giả mong nhận nhiều góp ý từ đọc giả nhằm khắc phục nội dung mà luận văn chưa hồn thiện 20 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I Văn pháp luật Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2005), Bộ luật Dân Việt Nam Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2015), Bộ luật Dân Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2006), Luật kinh doanh bất động sản Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2014), Luật kinh doanh bất động sản Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2005), Luật thương mại Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2014), Luật nhà Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2014), Luật doanh nghiệp Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2014), Luật đầu tư Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Luật đất đai 10 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2014), Luật xây dựng 2014 11 Chính phủ (2015), Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 quy định chi tiết số điều Luật kinh doanh bất động sản 12 Chính phủ (2015), Nghị định 117/2015/NĐ-CP xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản 13 Công văn 1436/BXD- N năm 2015 thực Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Bộ Xây dựng ban hành 14 Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-C hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 15 Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 23/2014/TTBTNMT Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành 16 Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 34/2014/TTBTNMT quy định xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành 17 Bộ Xây dựng (2016), Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực Luật Nhà Nghị định 99/2015/NĐ-C hướng dẫn Luật Nhà Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành 18 Chính phủ (2015), Nghị định 117/2015/NĐ-CP xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản 19 Chính phủ (2015), Nghị định 100/2015/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội 20 Chính phủ (2015), Nghị định 99/2015/NĐ-C hướng dẫn Luật Nhà 21 Chính phủ (2015), Nghị định 118/2015/NĐ-C hướng dẫn Luật đầu tư 22 Báo cáo Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI văn kiện Đại hội XII Đảng 23 Báo cáo trị Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII Đảng II Bài viết khoa học, sách tham khảo, sách chuyên ngành 24 Kỷ yếu hội thảo “Một số vấn đề hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” (11/2001), Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương 25 Kỷ yếu hội thảo “ hát triển thị trường bất động sản Việt Nam” (02/2002), Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương 26 Kỷ yếu hội thảo “ háp luật đăng ký bất động sản” (2007), Bộ Tư pháp - Cơ quan hợp tác quốc tế Nhật Bản (JICA) 27 Kỷ yếu hội thảo “ háp luật sách kinh doanh bất động sản”, NXB Tư pháp, Nội (2005) 28 “ háp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam” (2012), TS Nguyễn Thị Hồng Nhung 39 Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2005”, Sở Địa nhà đất - Trường Đại học kinh tế - Viện Kinh tế Văn phòng kiến trúc sư trưởng - Tổng cơng ty địa ốc Sài Gòn 30 Sách “Đầu tư kinh doanh bất động sản”, GS.TS han Thị Cúc, PGS.TS Nguyễn Văn Xa, NXB Đại học quốc gia TP Hồ Chí Minh (2009) 31 Sách “ háp luật kinh doanh bất động sản”, TS Trần Quang Huy, TS Nguyễn Quang Tuyến, NXB Tư pháp (2009) 32 uỹ CEG, Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường Bất động sản iệt nam (2006), nhà xuất trị quốc gia, Nội; 33 Trường Đại ọc uật Hà Nội(2006), Giáo trình Luật Đất Đai, nhà xuất Tư háp, Thành hố Chí Minh; 34 Nguyễn Tuấn Anh (2009), uản lý nhà nước dự án kinh doanh bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Luận Văn Thạc sỹ, Trường Đại học uật Thành hố Chí Minh; 35 Thái Thanh ải (2007), Những vấn đề pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn t nh Bình Dương hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sỹ, Trường Đại học uật Thành hố Chí Minh; 36 hạm Thị ằng Nga (2012), Các vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp, Đại ọc uật Hà Nội; 
 37 Trương Thế Côn 2012 , Một số bất cập quy định c a pháp luật chuyển nhượng đầu tư, H c iện Tư Pháp 
 38.Đoàn Thị Duyên (2016),Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, Khoá luận tốt nghiệp, trường Đại h c Luật Hà Nội; 39 Phạm Thị Như Ý (2013), Một số vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, Luận văn thạc sĩ, Đại h c Luật Hà Nội; III Tài liệu Internet 40 www.tapchicongsan.org.vn
 41 www.vnrea.vn
 42 http://www.tapchibatdongsanvietnam.vn 43 http://tintuc.duan.vn/
 44 http://www.horea.org.vn
 41 http://vneconomy.vn 45 http://www.monre.gov.vn 46http://quanlysudungnha.batdongsan.com.vn 47 http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com ... PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ý nghĩa hoạt động chuyển nhượng. .. LÝ LUẬN VÀ KHUNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ý nghĩa hoạt động chuyển. .. TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 2.1.1 Nội dung