Nguyên tắc công khai, minh bạch trong Kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam

MỤC LỤC Chương I: Khái quát về kinh doanh BĐS và nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS 1.1. Khái quát về kinh doanh BĐS 1.1.1. Khái niệm kinh doanh BĐS 1.1.2. Đặc điểm kinh doanh BĐS 1.1.3. Vai trò của kinh doanh BĐS 1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến kinh doanh BĐS 1.2. Khái quát về nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS 1.2.1. Khái niệm nguyên tắc công khai, minh bạch 1.2.2. Vai trò của nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS 1.2.3. Các tiêu chí đánh giá tính công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS 1.2.4. Mối liên hệ giữa nguyên tắc công khai, minh bạch với các nguyên tắc khác trong kinh doanh BĐS 1.3. Sự cần thiết phải thực hiện nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS Chương II: Thực trạng công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS và hướng hoàn thiện 2.1. Những quy định của pháp luật về công khai, minh bạch thông tin trong kinh doanh BĐS 2.1.1. Nội dung thông tin của BĐS đưa vào kinh doanh 2.1.2. Trách nhiệm công khai, minh bạch thông tin 2.1.3. Cách thức công khai thông tin 2.1.4. Hình thức và mức xử lý vi phạm cụ thể liên quan đến công khai, minh bạch thông tin 2.2. Hạn chế của Pháp luật và những trở ngại chính trong công khai, minh bạch thông tin trong kinh doanh BĐS 2.2.1. Hệ thống cơ sở dữ liệu yếu kém, thiếu liên kết với thị trường 2.2.2. BĐS và nội dung giao dịch không đảm bảo tính pháp lý 2.2.3. Việc công khai thông tin BĐS không đúng quy định pháp luật 2.2.4. Văn bản xác nhận không đúng thực tế, sai quy định pháp luật 2.2.5. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa thực hiện tốt vai trò quản lý 2.2.6. Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật chưa thực sự hiệu quả 2.2.7. Chính sách thuế BĐS chưa hợp lý 2.3. Một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện cơ sở pháp luật đảm bảm thực hiện nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS 2.3.1. Mục tiêu 2.3.2. Yêu cầu 2.3.3. Các giải pháp chủ yếu

MỤC LỤC

Chương I: Khái quát về kinh doanh BĐS và nguyên tắc công khai, minh bạch

trong kinh doanh BĐS

1.1 Khái quát về kinh doanh BĐS

1.1.1 Khái niệm kinh doanh BĐS

1.1.2 Đặc điểm kinh doanh BĐS

1.1.3 Vai trò của kinh doanh BĐS

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến kinh doanh BĐS

1.2 Khái quát về nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS

1.2.1 Khái niệm nguyên tắc công khai, minh bạch

1.2.2 Vai trò của nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS

1.2.3 Các tiêu chí đánh giá tính công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS

1.2.4 Mối liên hệ giữa nguyên tắc công khai, minh bạch với các nguyên tắc khác trong kinh doanh BĐS

1.3 Sự cần thiết phải thực hiện nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS

Chương II: Thực trạng công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS và hướng hoàn thiện

2.1 Những quy định của pháp luật về công khai, minh bạch thông tin trong kinh doanh BĐS

2.1.1 Nội dung thông tin của BĐS đưa vào kinh doanh

2.1.2 Trách nhiệm công khai, minh bạch thông tin

2.1.3 Cách thức công khai thông tin

2.1.4 Hình thức và mức xử lý vi phạm cụ thể liên quan đến công khai, minh bạch thông tin

2.2 Hạn chế của Pháp luật và những trở ngại chính trong công khai, minh

bạch thông tin trong kinh doanh BĐS

2.2.1 Hệ thống cơ sở dữ liệu yếu kém, thiếu liên kết với thị trường

2.2.2 BĐS và nội dung giao dịch không đảm bảo tính pháp lý

2.2.3 Việc công khai thông tin BĐS không đúng quy định pháp luật

2.2.4 Văn bản xác nhận không đúng thực tế, sai quy định pháp luật

2.2.5 Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa thực hiện tốt vai trò quản lý

2.2.6 Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật chưa thực sự hiệu quả

2.2.7 Chính sách thuế BĐS chưa hợp lý

2.3 Một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện cơ sở pháp luật đảm bảm thực hiện nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS

2.3.1 Mục tiêu

2.3.2 Yêu cầu

2.3.3 Các giải pháp chủ yếu

CHƯƠNG I KHÁI QUÁT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ

NGUYÊN TẮC CÔNG KHAI, MINH BẠCH TRONG KINH DOANH BĐS 1.1 Khái quát về kinh doanh BĐS

1.1.1 Khái niệm kinh doanh BĐS

Khái niệm bất động sản

Tại mỗi quốc gia hay bất cứ xã hội nào đều có nguồn tài sản quốc gia baogồm các tài sản bắt nguồn từ thiên nhiên và tài sản do con người lao động tạo lậpnên qua nhiều thế hệ.Tài sản quốc gia là nguồn lực tiềm năng để phát triển kinh

tế xã hội của mỗi đất nước Trong quá trình khai thác, sử dụng và quản lý tài sảnquốc gia, người ta có thể phân tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau donhu cầu nhất định Hiện nay, hầu như tất cả các nước đều phân chia tài sản quốcgia thành 2 loại: Bất động sản và động sản Hình thức phân chia này đã có cáchđây hàng nghìn năm, việc phân chia tài sản thành bất động sản và động sản bấtnguồn từ thời La Mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất rằng BĐS (BĐS) gồmđất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật củamỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêuchí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh” giữa hai khái niệm “BĐS” và

“động sản”

Theo Luật La Mã, BĐS trước hết là đất đai, là một phần, bộ phận quantrọng nhất, đầu tiên của lãnh thổ quốc gia Những tài sản gắn liền với đất đai,liên quan đến đất đai dựa vào đất đai để tồn tại như nhà cửa, công trình xâydựng, thực vật cây trồng trên đất cũng được coi là BĐS bởi chúng tạo thành mộtkhối, một tập hợp tài sản hoàn chỉnh và trở thành BĐS Ở thời điểm đó, cácquyền trên BĐS cung được xác định là BĐS Đây là những quy định về tài sảnhết sức tiến bộ của Luật La Mã nên được sử dụng, đưa vào rộng rãi tại các văn

bản pháp luật dân sự của nhiều quốc gia Tuy nhiên, Bộ luật dân sự của NhậtBản và Bộ luật dân sự thương mại Thái Lan lại phân loại BĐS bao gồm: Đấtđược hiểu là một hiện tích đất nhất định với không gian về chiều cao và bề sau;Vật gắn liền với đất là những vật liên quan chặt chẽ với đất, một bộ phận thốngnhất của đất nơi các sản vật đó có vị trí xác định; Công trình kiến trúc được côngnhận là bất động sản độc lập với đất và được đăng ký riêng; Cây cối theo Luật vềrừng Nhật Bản được công nhận là BĐS với điều kiện nếu đã trở thành đối tượngcủa giao dịch dân sự Còn theo Luật về quyền sở hữu tài sản năm 2007 củaTrung Quốc thì BĐS chỉ là ruộng đất và nhà cửa, cây rừng và những vật gắnliền với đất.1

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại

Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” Như vậy, có rất nhiều khái niệm đa dạng về BĐS được quy định cụ

thể tại pháp luật của mỗi nước Có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trongkhi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Quy định về BĐS trong pháp

luật của Việt Nam là khái niệm mở bởi cấu trúc “tài sản khác do pháp luật quy định” mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.

BĐS đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngàycàng chiếm nhiều tỷ trọng và có ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển của nềnkinh tế Khi BĐS trở thành hàng hoá, thị trường bất động sản được hình thành lànơi diễn ra mọi động kinh doanh BĐS BĐS chỉ có thể trở thành hàng hóa khiđảm bảo hai điều kiện: BĐS là một khu vực đất đai cụ thể có diện tích, ranh giới

rõ ràng; Xác định quyền sở hữu đối với BĐS đó Về quyền cá nhân đối với BĐS

1 Bài viết “Quan niệm về BĐS trong hệ thống pháp luật của một số nước trên thế giới” -

trong-he-thong-phap-luat-cua-mot-so-nuoc-tren-the-gioi

http://tailieu.ttbd.gov.vn:8080/index.php/home/tin-tuc-ho-tro-boi-duong/item/164-quan-niem-ve-bat-dong-san-nhất là đất đai, lịch sử phát triển xã hội loài người đã trải qua nhiều giai đoạn vậnđộng, đấu tranh xung quanh vấn đề này và thực tế đến tận ngày nay còn tồn tạihai hệ tư tưởng khác nhau Hệ tư tưởng tư bản chủ nghĩa thì công nhận quyền cánhân đối với đất đai là quyền sở hữu vì hai lý do là quyền sở hữu sẽ khuyếnkhích các chủ sở hữu đất tìm mọi cách phát huy tiềm năng của đất để tạo nên sựgiàu có và sự vận hành của thị trường trên cơ sở quyền sở hữu đất đai sẽ phân bốmột cách hiệu quả mọi nguồn lực để tạo thêm nhiều của cải và điều kiện sống tốthơn Tuy nhiên hệ tư tưởng cộng sản chủ nghĩa thì cho rằng, về bản chẩt, sở hữu

cá nhân về đất đai mang tính không hợp pháp Đất đai là tài nguyên quốc gia vàchỉ có quyền sở hữu được lựa chọn thông qua đại diện là nhà nước sẽ đảm bảogiảm thiểu sự thiếu công bằng về thu nhập và giúp tối đa hóa lợi ích

Đối với nước ta, trong thời kỳ phát triển kinh tế kế hoạch hóa tập trungtheo mô hình các nước XHCN Đông Âu trước đây, chúng ta chưa có khái niệmđất đai là hàng hóa vi Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhànước đại diện chủ sở hữu, không có khái niệm tư hữu về đất đai, người sử dụngđất có quyền sử dụng nhưng không có quyền trao đổi, mua bán đất đai Vì vậy,đất đai không phải là hàng hóa và không có giao dịch về đất đai cũng như thịtrường đất đai chính thức Kể từ khi thực hiện đường lối đổi mới theo Nghị quyếtĐại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI chuyển đổi nền kinh tế từ kế hoạch hóa tậptrung sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sựquản lý của nhà nước, hệ thống pháp luật nước ta đã có điều chỉnh cơ bản tạođiều kiện phát triển các loại thị trường thiết yếu trong đó bổ sung quy định vềcác quyền mang tính sở hữu đối với đất đai là dấu mốc đưa đất đai trở thànhhàng hóa và tạo cơ sở cho việc hình thành phát triển thị trường BĐS ở nước ta.2

Khái niệm kinh doanh BĐS

2 Nguyễn Mạnh Khang, Đất đai hàng hóa và vấn đề quản lý thị trường đất đai, Cục phát triển Quỹ đất.

Kinh doanh nói chung là việc bỏ vốn vào các lĩnh vực kinh tế, xã hội để thuđược các lợi ích dưới các hình thức khác nhau Kết quả của hoạt động kinhdoanh là tạo ra tài sản cho xã hội, làm tăng tiềm lực kinh tế và phát triển xã hội;

là điều kiện chủ yếu để tạo ra việc làm, nâng cao đời sống vật chất và tinh thầncủa con người Khi được công nhận là hàng hóa, bất động sản cũng là đối tượngđược kinh doanh nhằm sinh lợi nhuận Với ý nghĩa đó, kinh doanh bất động sản

là một hoạt động đầu tư, tạo ra hàng hóa bất động sản để giao dịch trên thịtrường nhằm mục đích tạo ra của cải vật chất cho xã hội và lợi nhuận cho người

kinh doanh Theo định nghĩa của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi” 3

Trong đó kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh hàng hóa BĐS vàkinh doanh dịch vụ BĐS

Kinh doanh hàng hóa BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động giao

dịch bao gồm chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sảnnhằm mục đích sinh lợi

- Cho thuê BĐS là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển

giao BĐS cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sửdụng BĐS đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theoquy định pháp luật.4

- Cho thuê lại BĐS là bên thuê BĐS thỏa thuận với bên thứ ba về việc cho

thuê lại BĐS của bên cho thuê nếu được bên cho thuê đồng ý Theo đó, bên thuê

3 Khoản 1, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

4 Điều 703 Bộ luật dân sự 2005

chuyển giao BĐS của bên cho thuê cho bên thuê lại để sử dụng trong một thờigian, còn bên thuê lại phải sử dụng BĐS đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lạiđất khi hết thời hạn thuê theo quy định pháp luật.

- Thuê mua BĐS là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh

toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng BĐS đó; sốtiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê muathì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với BĐS đó.5

Kinh doanh dịch vụ BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện những công việc

nhằm hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh BĐS được thực hiện một cách thuận lợinhằm mục đích sinh lợi Các hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS bao gồm:

- Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.6

- Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.7

- Tư vấn bất động sản là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên quan đến

kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên.8

1.1.2 Đặc điểm kinh doanh BĐS

Kinh doanh BĐS là hoạt động thương mại cụ thể với đối tượng hàng hóađặc biệt là BĐS Vì vậy, kinh doanh BĐS mang những đặc thù riêng biệt thểhiện bản chất của hoạt động này bao gồm:

- Kinh doanh BĐS có đối tượng kinh doanh là một loại hàng hóa đặc biệt với

những đặc điểm riêng quy định cách xử sự của hoạt động kinh doanh như sau:+ Bất động sản là một hàng hóa có tính cố định không thể di dời dẫn tớihoạt động kinh doanh BĐS thường gắn liền với địa điểm cụ thể Đặc điểm này là

5 Khoản 7, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

6 Khoản 2, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

7 Khoản 6, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

8 Khoản 8, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

do hàng hóa BĐS luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, địa điểm vàkhông có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng lên về số lượng, diện tích.Mặc khác, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng nên có hạn và bị giớihạn về không gian Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi trừ vùng gầnbiển được bồi tụ hàng năm mới tăng diện tích Đặc điểm này ảnh hướng rất lớnđến hoạt động kinh doanh BĐS về địa điểm tập trung nguồn cung BĐS từ đóquyết định tính phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS tại nhưng địa điểmnhất định Vấn đề vị trí của hàng hóa BĐS gồm các yếu tố: địa điểm, tình hìnhphát triển kinh tế, văn hóa – xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kếtcấu hạ tầng khu vực có địa điểm của hàng hóa BĐS.

+ BĐS là hàng hóa có tính lâu bền dẫn tới nguồn của hoạt động kinh doanhBĐS luôn được đảm bảo qua thời gian Ta biết rằng đất đai là tài nguyên thiênnhiên không thể bị hủy hoại trừ khi dưới tác động của thiên tai bị xói mòn, vùi lấp.Đồng thời, các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm,

có công trình sau cải tạo nâng cấp, gia cố có thể tồn tại rất lâu đời Chính nhờ tínhchất này của BĐS mà đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình

sử dụng lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên nguồn của hoạtđộng kinh doanh BĐS rất phong phú, đa dạng và không bao giờ cạn

+ Hàng hóa BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm khiến cho hoạt động kinhdoanh BĐS mang tính cạnh tranh cao Tính khan hiếm của đất đai là giới hạn vềdiện tích của đất đai, của từng miếng đất, khu vực, địa phương… Chính vì tínhkhan hiếm, tính cố định và không di dời nên đất đai là hàng hóa có tính cá biệttức không thể tồn tại hai bất động sản giống nhau vì chúng có không gian xácđịnh dù có cùng công trình theo một thiết kề

+ Hàng hoá BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hộimạnh mẽ hơn các hàng hoá thông thường khác.Vì vậy, hoạt động kinh doanhBĐS cũng bị các yếu tố này chi phối Bởi lẽ do tập quán của mỗi vùng, khu vực,

quốc gia mỗi nơi khác nhau do đó, nhu cầu về hàng hoá bất động sản cũng khácnhau.Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản.

- Kinh doanh BĐS không phải là kinh doanh bản thân BĐS mà là thực hiện hoạt động giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS Bởi vì, theo quy

định pháp luật thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diệnquản lý, người dân chi có quyền sử dụng chứ không có quyền sở hữu toàn diệnđối với đất đai Cái mà họ có thể sử dụng là các quyền và lợi ích do đất đai manglại Cho nên tương tự như vậy họ chỉ có thể giao dịch các quyền và lợi ích từ đất.Chính vì vậy, giá đất - một bộ phận của giá BĐS không phản ánh giá trị củahàng hóa đất đai mà nó là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất và hiệu quảvốn đầu tư vào đất

- Hoạt động kinh doanh BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc Như đã

phân tích về đặc điểm của BĐS quy định đặc điểm của hoạt động kinh doanhBĐS thì BĐS là một loại hàng hoá cố định, không thể di dời về mặt vị trí và nóchịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu của người dân nơi tồn tạiBĐS Trong khi đó, tâm lý, tập quán thị hiếu của mỗi vùng, địa phương lại mỗikhác Đồng thời, đất đai không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được

và tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng không thể di chuyển từ vùng này sang vùngkhác được Chính vì vậy, hoạt động kinh doanh BĐS cũng mang tính địaphương

Mặt khác, kinh doanh BĐS mang tính không tập trung mà trải rộng ở mọivùng trên đất nước, mà ở mỗi vùng đó trình độ phát triển kinh tế văn hoá, xã hộikhác nhau, mật độ dân số lại không đồng đều Do đó, nhu cầu về BĐS rất khácnhau về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng, dẫn đến sự khác nhau về qui

mô và trình độ phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS Thực tế cho thấy, kinhdoanh BĐS ở các đô thị thị trường có qui mô và trình độ phát triển sôi nổi hơn ở

khu vực nông thôn Ngay cả giữa các đô thị với nhau thì đô thị là trung tâm kinh

tế, văn hoá, chính trị của một vùng hay cả nước thì cũng có kinh doanh BĐSphát triển, hoạt động sôi động hơn các đô thi khác

- Hoạt động kinh doanh BĐS chịu sự chi phối của pháp luật BĐS là tài sản

quan trọng đối với mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt và các giao dịch liên quanđến loại hàng hóa này có tác động mạnh mẽ tới hoạt động kinh tế xã hội Nhànước quản lý mọi hoạt động diễn ra trong nền kinh tế xã hội của đất nước Công

cụ hoàn hảo giúp nhà nước quản lý xã hội một cách hiệu quả chính là hệ thốngpháp luật quốc gia BĐS muốn trở thành hàng hoá và thực hiện giao dịch trên thịtrường phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai,thương mại và kinh doanh BĐS Pháp luật chi phối, điều chỉnh các quyền vềBĐS như: mua, bán, thế chấp, góp vốn Đồng thời, pháp luật còn qui định hợpđồng giao dịch dân sự về BĐS Cho nên, hoạt động kinh doanh BĐS cũng phảituân thủ qui định của Nhà nước và pháp luật

- Hoạt động kinh doanh BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.

Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá có giá trị lớn, do đó, các hoạt động giao dịch,đầu tư kinh doanh BĐS đều có nhu cầu rất lớn về vốn Một phần nhu cầu vốncho hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS được huy động trên thị trường vốn Đồngthời một lượng vốn huy động được trên thị trường tài chính được đầu tư trên thịtrường BĐS - một lĩnh vực đầu tư được ưa chuộng Hàng hoá BĐS có giá trị lớn

và có một số đặc điểm như không di dời, lâu bền nên thường đóng vai trò tàisản đảm bảo trong các hoạt động vay mượn trên thị trường vốn Chính vì vây,hoạt động kinh doanh BĐS của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và

ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định

1.1.3 Vai trò của kinh doanh BĐS

Với vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, thị trường BĐS ngàycàng thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế trên mọi quốc gia và góp

phần nâng cao đời sống quốc dân Điều đó cho thấy hoạt động kinh doanh BĐS– hoạt động chủ yếu và cốt lõi của thị trường BĐS chình là yếu tố quyết địnhbiến động của thị trường Vai trò của hoạt động kinh doanh BĐS được thể hiệnnhư sau:

- Hoạt động kinh doanh BĐS thúc đẩy sản xuất phát triển, tăng nguồn thucho ngân sách Hoạt động kinh doanh BĐS là tiền đề tạo ra mối quan hệ giữa sảnxuất và tiêu dùng BĐS Đó chính là quá trình thực hiện tái sản xuất và các yếu tốsản xuất đáp ứng các hoạt động kinh doanh của bản thân BĐS Hoạt động kinhdoanh BĐS giúp thực hiện chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị Khihoạt động kinh doanh ngưng trệ thì sự chuyển hóa này gặp khó khăn sẽ làm chovốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng đến quá trình sản xuất Khi hoạt động kinhdoanh BĐS phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện tốt chongười kinh doanh BĐS cũng nhờ đó mà thúc đẩy mạnh quá trình sản xuất

- Hoạt động kinh doanh BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với cơ chế, chínhsách quản lý của Nhà nước do phần lớn BĐS thuộc quyền sở hữu của Nhà nước.Hoạt động kinh doanh BĐS sẽ phát tín hiệu để Nhà nước nhận thấy yêu cầu cầnhoàn chỉnh, bổ sung chất xúc tác cho thị trường BĐS Chẳng hạn, khi hoạt độngkinh doanh xuất hiện tình trạng đầu cơ, trốn thuế… Nhà nước lập tức có biệnpháp điều chỉnh bằng các công cụ pháp lý nhằm khắc phục hiện tượng này làmlành mạnh hóa thị trường, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Hoạt độngkinh doanh BĐS được điều chỉnh hoàn thiện sẽ góp phần củng cố hệ thống đồng

bộ các loại thị trường, phát huy những ưu thế của nền kinh tế Từ đó có thể thấy,phát triển hoạt động kinh doanh BĐS góp phần làm đổi mới chính sách quản lýcủa Nhà nước về đất đai, chính sách về BĐS

- Hoạt động kinh doanh BĐS góp phần mở rộng thị trường trong và ngoàinước, mở rộng quan hệ quốc tế Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thểthống nhất của các loại thị trường như: thị trường vốn, thị trường hàng hoá, thị

trường lao động, thị trường BĐS Các thị trường này tác động qua lại lẫn nhau,

do đó sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS quyết định sự phát triển củathị trường BĐS có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường và thị trường chung củamỗi quốc gia Khi thị trường BĐS phát triển nó kéo theo các thị trường khác pháttriển theo: thị trường vốn phát triển để cung cấp vốn cho đầu tư phát triển; thịtrường hàng hoá, thị trường lao động là các yếu tố đầu vào cho thị trường BĐSnên cũng phát triển theo tương ứng

Trong thời kỳ hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thịtrường ngoài nước Sự phát triển của thị trường BĐS góp phần mở rộng thịtrường nước ngoài bằng cách vượt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện chocác chủ thể nước ngoài tham gia giao dịch BĐS trong nước, đồng thời cho phép

họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh và có thể cư trú và sinh sống tại

đó Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết nhau giữa cácnước, giữa các dân tộc.9

- Phát triển hoạt động kinh doanh BĐS là điều kiện quan trọng để sử dụng

có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ

sở hữu Theo bộ chỉ tiêu tiêu biểu thứ hai do nhà xã hội học người Mỹ A.Inkelesgưới thiệu gồm 11 chỉ tiêu công nghiệp hóa thì trong đó tỉ lệ đô thị hóa của mộtnước chuẩn công nghiệp hóa phải trên 50%.10 Như vậy, vấn đề phát triển hoạtđộng kinh doanh BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và

có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trườngtrong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạchchưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý hoạtđộng kinh doanh BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch đểkhắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai

9 Nguyên Huy Công, Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh BĐS của Công ty Cổ phần VIncom, Luận văn thạc

sĩ kinh tế xây dựng

10 Tạ Lập Trung, Nên đối xử thế nào với các chỉ tiêu tổng hợp đánh giá phát triển xã hội, Trung tâm thông tin mạng Hỗ liên Trung Quốc

- Hoạt động kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng về đáp ứng nhu cầungày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn Nhà ở là đốitượng của hoạt động kinh doanh BĐS Nhà ở lại là thị trường sôi động nhất trongthị trường BĐS, những cơn sốt nhà đầu hầu hết đều bắng nguồn từ số nhà ở và lantỏa sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhândân Hoạt động kinh doanh BĐS trong đó có nhà ở với mục đích thực hiện cácgiao dịch, cung ứng các dịch vụ liên quan đến nhà ở để mưu cầu lợi nhuận Vìvậy, phát triển và quản lý hiệu quả hoạt động kinh doanh BĐS nhà ở, bình ổn thịtrường nhà ở, đảm bảo cho giá nhà phù hợp với nhu cầu của người dân là mộttrong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS nhà ở.11

- Kinh doanh BĐS góp phần ổn định xã hội, nâng cao đời sống nhân dân.Kinh doanh BĐS trong đó có kinh doanh quyền sử dụng đất luôn gắn liền vớichính sách về đất đai Ở bất kỳ quốc gia nào, kinh doanh BĐS cũng là lĩnh vựcquan trọng trong nền kinh tế quốc dân bởi nó góp phần tạo ra sự ổn định xã hội.Nếu hoạt động này diễn ra không lành mạnh sẽ dẫn đến rối loạn thị trường, giatăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả… Điều đó tác động xấu đến niềm tincủa người dân đối với chủ trường, chính sách của nhà nước, từ đó hạn chế sự pháttriển của BĐS, do đó ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống con người cũng nhưhoạt động xã hội nói chung Hoạt động kinh doanh BĐS lành mạnh góp phần điềuhòa cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, do đó góp phần ổn định xã hội

- Hoạt động kinh doanh BĐS thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổimới công nghệ, nâng cao chất lượng của hàng hóa BĐS, bảo vệ và nâng cao hiệuquả sử dụng tài nguyên đất đai – tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá Do trên thịtrường BĐS có nhiều nguồn cung hàng hóa BĐS, có nhiều nhà cung cấp, vì thếluôn luôn tồn tại sự cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh Vì vậy, các nhà kinh

11 Nguyên Huy Công, Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh BĐS của Công ty Cổ phần VIncom, Luận văn thạc

sĩ kinh tế xây dựng

doanh BĐS phải không ngừng cải tiến mẫu mã và chất lượng hàng hóa BĐS nhằmnâng cao sức cạnh tranh trong thị trường để mang lại nhiều lợi nhuận hơn.

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến kinh doanh BĐS

Các yếu tố khách quan

- Yếu tố nền kinh tế Nền kinh tế là tổng hợp các quan hệ trong hoạt động

sử dụng nguồn lực của xã hội nhằm tạo ra các sản phẩm thỏa mãn nhu cầu khácnhau của con người Sự phát triển của nền kinh tế quyết định sự hưng thịnh củamột quốc gia Hoạt động kinh doanh BĐS nằm trong hệ thống các quan hệ xãhội thuộc nền kinh tế Khi nền kinh tế phát triển, đời sống dân cư được nâng caodẫn đến nhu cầu về BĐS cũng như các dịch vụ liên quan tăng cao sẽ tác độngtích cực đến sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS Ngược lại, khi nềnkinh tế trì trệ sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động kinh doanh BĐS bởi nó làmgiới hạn nhu cầu sử dụng sản phẩm của hoạt động này

- Yếu tố chính sách và pháp luật Nhà nước quản lý, tác động tới hoạtđộng kinh doanh BĐS bằng các chính sách kinh tế và công cụ pháp luật Cácchính sách về tiền tệ, quản lý đất đai có thể giúp khuyến khích tăng trưởng, điềutiết, thanh lọc, làm cho hoạt động kinh doanh BĐS phát triển bền vững hơn,nhưng cũng có thể thúc đẩy hoặc hạn chế dòng tiền vào BĐS, khiến thị trườngBĐS thăng trầm thiếu ổn định Ngoài ra, việc thay đổi pháp luật điều chỉnh hoạtđộng kinh doanh BĐS có ảnh hưởng trực tiếp đên tính khả thi cũng như hiệu quảcủa hoạt động kinh doanh Các quy định pháp luật đảm bảo tính thống nhất,đồng bộ, tạo sự thông thoáng về thủ tục hành chính liên quan sẽ giúp cho hoạtđộng kinh doanh BĐS được thực hiện một cách trơn tru, chính xác, hợp pháp vàngược lại Hệ thống pháp luật thiếu sự hoàn chỉnh và khả năng thực thi kém, cácquy định phức tạp chông chéo sẽ ảnh hưởng tới tiến độ và hiệu quả hoạt độngkinh doanh BĐS Từ đó tác động đến sự phát triển của nền kinh tế nói chung

- Yếu tố cạnh tranh Ngành kinh doanh BĐS là ngành có tiềm năng pháttriển lớn nên ngày càng có nhiều doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này Cùngvới xu hướng mở cửa của nền kinh tế nên mọi doanh nghiệp, thương nhân hoạtđộng trong lĩnh vực này luôn củng cố tiềm lực tài chính cũng như khả năng cạnhtranh của mình trên thị trường Diễn biến của hoạt động kinh doanh BĐS phụthuộc rất nhiều vào sức cạnh tranh của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS Từ đógóp phần giúp nền kinh tế phát triển hoặc ngừng trệ.

- Yếu tố hội nhập Việt Nam chính thức gia nhập WTO cũng là yếu tố ảnhhưởng lâu dài tới hoạt động kinh doanh BĐS trong nước Việc thông thoáng hơntrong các chính sách đối với nhà đầu tư nước ngoài khi hội nhập sẽ tạo điều kiệnthuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sảnViệt Nam và trở thành đối thủ cạnh tranh trước tiếp với các doanh nghiệp trongnước Ngước lại, đây cũng là cơ hội lớn góp phần đẩy mạnh sự tăng trưởng vềnhu cầu BĐS khi hội nhập cũng nhưu những cơ hội hợp tác với các đối tác nướcngoài thực hiện các dự án kinh doanh BĐS lớn mang tầm quốc tế nhằm nâng caotrình độ kinh doanh, quản lý và mở rộng hoạt động kinh doanh cho các doanhnghiệp trong nước

- Yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội theo khu vực kinh doanh Như

đã phấn tích ở trên, hoạt động kinh doanh BĐS mang tính địa phương sâu sắc vàchịu sự chi phối của tập quán văn hóa xã hội, thị hiếu và tâm lý của người dântheo địa phương, Nhu cầu về BĐS phần lớn xuất phát từ nguyên nhân này mà ra,

có những vùng miền người dân có tư tưởng tích lũy BĐS cũng như có điều kiệntích lũy cao nhưng một số địa phương tâm lý cũng như hoàn cảnh tài chínhkhông cho phép họ mở rộng nhu cầu BĐS của mình Hoạt động kinh doanh BĐStheo đó mà diễn ra sôi nổi hoặc trầm lắng theo từng địa điểm nhất định

Các yếu tố chủ quan

- Yếu tố năng lực kinh doanh của thương nhân hoạt động trong lĩnh vựckinh doanh BĐS Năng lực kinh doanh của doanh nghiệp là khả năng duy trì vànâng cao lợi thế của doanh nghiệp trên thị trường cùng loại, mở rộng mạng lướitiêu thụ, thu hút và sử dụng có hiệu quả các yếu tố sản xuất nhằm đạt lợi ích kinh

tế cao và đảm bảo sự phát triển kinh tế bền vững Những nhân tố quyết địnhnăng lực kinh doanh của doanh nghiệp bao gồm trình độ chuyên môn của nguồnnhân lực trong doanh nghiệp; nguồn lực vật chất phục vụ hoạt động kinh doanhcủa doanh nghiệp và nguồn lực về tài chính của doanh nghiệp Tùy từng quy mô,khả năng hoạt động và mục tiêu hoạt động của doanh nghiệp với điều kiện vềnăng lực kinh doanh của doanh nghiệp sẽ giúp doanh nghiệp đó tồn tại, pháttriển trong lĩnh vực kinh doanh BĐS hay bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào kháchay không

1.2 Khái quát về nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS

1.2.1 Khái niệm nguyên tắc công khai, minh bạch

Nguyên tắc pháp luật là những tư tưởng cơ bản chỉ đạo toàn bộ hoạt động

xây dựng và thực hiện pháp luật của nhà nước và công dân, tư tưởng xuyên suốtnội dung của hệ thống pháp luật Nguyên tắc pháp luật là nhưng tư tưởng cơ bản

do nhà nước xây dựng hoặc thừa nhận, do đó phản ánh ý chí của nhà nước, thuộckhái niệm thượng tầng kiến trúc.12 Tính cơ bản của những tư tưởng tạo nên cácnguyên tắc, song sự phân biệt của nguyên tắc pháp luật so với nguyên tắc khác là

ở chỗ nhưng tư tưởng cơ bản thuộc nguyên tắc pháp luật đặt nền tảng cho toàn bộhoạt động xây dựng, thực hiện và áp dụng pháp luật Nguyên tắc pháp luật là nềntảng của hệ thống pháp luật, là sợi chỉ đỏ xuyên suốt toàn bộ hệ thống pháp luật.Một hệ thống pháp luật từ đơn giản đến phức tạp đều được thiết lập dựa trênnhững nguyên tắc pháp luật nhất định Hệ thống pháp luật được thiết lập dựa trên

hệ thống các nguyên tắc pháp luật, do đó, nguyên tắc pháp luật như hệ thống

12 Ths Đặng Minh Tuấn, chuyên đề “Một số vấn đề lý luận cơ bản về nguyên tắc pháp luật”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, Hà Nội 2005.

xương cốt làm giá đỡ cho toàn bộ hệ thống pháp luật Trong mỗi hệ thống phápluật về một lĩnh vực cụ thể lại tương ứng với một hệ thống nguyên tắc khác nhau.

Công khai là một khái niệm có tính lịch sử mà sự ra đời, phát triển của nó là

tiền đề, là điều kiện tiên quyết của sự dân chủ trong các hoạt động của xã hội loàingười Trong tiếng Anh, công khai là “Transparency”, được từ điển giải thíchtiếng Anh Oxford (Oxford advanced learner,s dictionary, p.1383) giải thích nhưsau: “The quality of sth such as a situation or an argument, that makes it easy tounderstand” Có thể hiểu tính minh bạch của pháp luật theo cách giải thích này là

sự quy định rõ ràng và dểhiểu của pháp luật13 Theo sách Đại từ điển Tiếng Việt

do Nguyễn Như Ý chủ biên, Nhà xuất bản ĐHQG thành phố Hồ Chí Minh ấnhành năm 2007 thì công khai là "không giấu diếm, bí mật mà cho mọi người cùngbiết" (tr 346) Cụm từ “Công khai” thường đi cùng và gắn liền cụm từ “Minhbạch” Cũng theo sách Đại từ điển nêu trên thì minh bạch là "sáng rõ, rành mạch"

Như vậy, nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS là những

tư tưởng chỉ đạo trong thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS về việc công bố mọi hoạt động kinh doanh BĐS một cách công khai, rộng rãi, chính xác, rõ ràng, kịp thời cho các đối tượng liên quan trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động kinh doanh BĐS và phải đảm bảo cho mọi đối tượng nhận tin có thể dễ dàng xử lý thông tin

kỳ, mỗi nhà nước, mỗi giai cấp lại thiết lập hoặc thừa nhận những nguyên tắc

13 PGS.TS.Thái Vĩnh Thắng, Các nguyên tắc của pháp luật xã hội chủ nghĩa Việt nam trong điều kiện đổi mới và hội nhập quốc tế, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, Hà Nội 2005.

pháp luật khác nhau phụ thuộc vào ý chí của nhà nước, giai cấp đó Bản thân phápluật đã phản ánh tính chủ quan, thì nguyên tắc pháp luật càng thể hiện tính chủquan hơn, bởi vì nguyên tắc pháp luật có một vai trò rất quan trọng trong việc địnhhướng toàn bộ hệ thống pháp luật Do đó, các nhà nước thường rất quan tâm đặt rahoặc thừa nhận những nguyên tắc pháp luật nhất định, và ở những mức độ khácnhau, những nguyên tắc pháp luật đó phản ánh lợi ích, ý chí của nhà nước đó Mặckhác, nguyên tắc pháp luật cũng phản ánh những quy luật chung của đời sống xãhội Pháp luật là những quy tắc để điều chỉnh các qua hệ xã hội, do đó pháp luậtbao giờ cũng phản ánh các quan hệ xã hội mà nó điều chỉnh và ở đây là quan hệ

xã hội trong kinh doanh BĐS

- Nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS được quy địnhtrong pháp luật cụ thể là Luật kinh doanh bất động sản Việc ghi nhận nguyên tắcnày tại văn bản pháp luật có ý nghĩa tạo ra sự thống nhất trong việc xây dựng, thựchiện và áp dụng pháp luật về kinh doanh BĐS

- Nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS không bất biến màthay đổi không ngừng Vì nguyên tắc phản ánh sự tồn tại, phát triển của quan hệkinh doanh BĐS, do đó nguyên tắc phải thay đổi để phù hợp với các quan hệ luônluôn phát triển thay đổi Việc thay đổi thường diễn ra trong một thời gian dài với

sự biến chuyển của nhiều học thuyết và thực tiễn pháp luật Tuy thay đổi, nhưngcũng giống pháp luật, sự thay đổi của nguyên tắc luôn đảm bảo tính kế thừa thời

pháp luật là hoạt động mang tính sáng tạo Đó là quá trình nhận thức của cácquan hệ xã hội, quy luật vận động của các quan hệ xã hội, đặc biệt là quy luật lợiích, xác định tầm quan trọng pháp lý các quan hệ xã hội, từ đó thể chế hóa cácquan hệ xã hội thành các quy phạm pháp luật cụ thể Thông qua kỹ thuật lậppháp, lập quy nhà nước thể chế hóa các ý chí của nhân dân thành các chuẩn mựcmang tính bắt buộc chung Các chuẩn mực đó được thể hiện thông qua các vănbản luật hoặc các quy định dưới luật Do đó hoạt động xây dựng pháp luật làhoạt động mang tính sáng tạo pháp luật, sáng tạo ra giá trị tinh thần Xuất phát từ

ý nghĩa quan trọng đó nên hoạt động xây dựng pháp luật phải tuân thủ theonhững nguyên tắc mang tính đặc thù, quan trọng nhất

Nguyên tắc công khai, minh bạch trong lĩnh vực cụ thể là kinh doanh BĐS

sẽ định hướng hoạt động xây dựng pháp luật của nhà làm luật khi xây dựng cácđiều khoản về nội dung hoạt động kinh doanh BĐS như: quy định công khaithông tin BĐS đưa vào kinh doanh; quy định về hành vi cấm liên quan đến côngkhai thông tin về bất động sản; quy định về quyền được biết thông tin của kháchhàng và các bên liên quan; quy định về công khai các dự án BĐS… Công khai,minh bạch trong quá trình áp dụng luật về kinh doanh BĐS tạo điều kiện cho cácbên liên quan, cơ quan quản lý nhà nước dễ dàng biết được quyền và nghĩa vụcủa mình để chủ động thực hiện theo quy định của pháp luật

Nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS là cơ sở củng cốchức năng quản lý của nhà nước đối với thị trường BĐS Quản lý là hoạt độngmang tính đặc thù của con người, là sự tác động của các chủ thể quản lý đối vớiđối tượng quản lý Một trong các chức năng cơ bản, quan trọng nhất của nhànước là chức năng quản lý xã hội hay còn được gọi là chức năng quản lý nhànước Quản lý nhà nước là hoạt động của các cơ quan nhà nước trên các lĩnh vựclập pháp, hành pháp và tư pháp nhằm thực hiện các chức năng đối nội và đốingoại của nhà nước Đối với linh vực kinh doanh BĐS – một lĩnh vực có vai trò

quan trọng đối với bất kỳ nền kinh tế phát triển toàn diện nào trên thế giới và ảnhhưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia thì vai trò quản lýnhà nước đối với linh vực này càng không thể phủ nhận Đặc biệt đối với thịtrường BĐS ở Việt Nam thời gian qua, tuy có những bước phát triển đáng kể gópphần thúc đẩy kinh tế xã hội đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn,song bên cạnh đó còn bộc lộ những hạn chế, tồn tại, vi phạm diễn biến phức tạp.Công khai, minh bạch trong hoạt động kinh doanh BĐS chính là điều kiện giúpnhà nước nắm bắt được tình hình hoạt động kinh doanh của thị trường sôi độngnày Đây cũng chính là nguyên tắc mà nhà lập pháp đặt ra căn cứ vào chức năngquản lý của nhà nước.

Nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS là cơ chế gia tăng

sự bảo vệ các bên trong quan hệ kinh doanh BĐS nhất là nhà đầu tư, người có nhucầu BĐS, đảm bảo đối xử công bằng, giảm vấn đề xung đột lợi ích Nhà đầu tư làmột trong những thành phần cơ bản của hệ thống tài chính, họ chính là người cungcấp nguồn vốn – yếu tố quan trọng của thị trường BĐS, đồng thời cũng là ngườihình thành nên những mối quan hệ đa dạng trong thị trường làm cho thị trường trởnên đa dạng và phức tạp hơn Họ chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường và là nhữngngười chấp nhận rủi ro bỏ vốn, thực hiện các hoạt động giao dịch, sử dụng dịch vụtrong kinh doanh BĐS Cho nên, quyền được biết những thông tin về tình hìnhhoạt động kinh doanh, rủi ro cũng như xu hướng phát triển của thị trường BĐS làhoàn toàn toàn chính đáng Công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS giúp chonhà đầu tư có thêm nguồn thông tin chính xác để đánh giá hiệu quả việc đầu tưcủa mình, tránh những rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động kinh doanh BĐS, tránhnhững vi phạm không đáng có Khi vấn đề về công khai, minh bạch trong kinhdoanh BĐS ngày càng được quan tâm thì các cơ quan bảo vệ nhà đầu tư cũng tăngcường sự giám sát thị trường BĐS Đây chính là cơ chế vững chắc đảm bảo côngbằng quyền lợi giữa các bên trong quan hệ kinh doanh BĐS

Nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS góp phần gia tăngtính hiệu quả của thị trường BĐS Như chúng ta biết khi tình hình hoạt độngkinh doanh BĐS được công khai minh bạch thì nguồn vốn đầu tư vào thị trườngBĐS sẽ phân bổ đúng nơi mà nó cần do đó gia tăng hiệu quả hoạt động của thịtrường BĐS Dĩ nhiên ta cũng cần nhận định rằng việc công khai, minh bạchhoạt động kinh doanh BĐS thật sự mang lại hiệu quả cho thị trường khi nhữngngười sử dụng thông tin được công khai có trình độ hiểu biết và khả năng phântích để sử dụng hiệu quả những thông tin đó.

1.2.3 Các tiêu chí đánh giá tính công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS

Để nhận biết, kiểm tra tính công khai, minh bạch trong hoạt động kinhdoanh BĐS được thể hiện ra sao cần xác định được các tiêu chuẩn nhất định làmcăn cứ đánh giá và xếp loại

- Chỉ số minh bạch BĐS: Qua tìm hiểu của tác giả, để đánh giá về tính minh

bạch trong TTBĐS thì chỉ số minh bạch BĐS (RETI) của tập đoàn dịch vụ địa ốc

và tài chính quốc tế Jones Lang LaSalle (JLL) là một trong những chỉ số đánhgiá khá toàn diện và được chấp nhận ở nhiều quốc gia Jones Lang LaSalle đượcthành lập năm 1968 tại Chicago (Mỹ), hiện là một trong những công ty quản lýtiền tệ và dịch vụ BĐS hàng đầu thế giới Trên thế giới, JJL có 180 văn phòng vàhoạt động tại 70 quốc gia với hown1000 địa điểm, với doanh thu hàng năm lênđến 3,9 tỷ USD.14 JJL cũng là tập đoàn duy nhất trong lĩnh vực nói trên nằmtrong bảng bạch kim vinh danh 400 công ty trên thế giới của tạp chí Forbes Nhưvậy, kết quả đánh giá, xếp loại của JLL có giá trị toàn cầu, là cơ sở phân tích raquyết định của các nhà đầu tư

Để có được RETI, JLL đã tiến hành khảo sát bằng bảng câu hỏi với sự trợgiúp của các cộng tác viên trên toàn thế giới Mỗi câu hỏi có 5 sự lựa chọn với

14 http://www.joneslanglasalle.com.vn/vietnam/vi-vn/about

thang điểm từ 1 đến 5 Trong đó, “1” thể hiện mức độ minh bạch cao nhất và

“5” thể hiện mức độ minh bạch thấp nhất Các quốc gia được xếp loại theo nămnhóm theo số điểm tương ứng Qua mỗi kỳ báo cáo (2 năm 1 lần) thì số câu hỏikhảo sát cũng như nội dung câu hỏi được phát triển thêm cho phù hợp và theođánh giá của tổ chức này thì cũng bớt hà khắc hơn so với chỉ tiêu của các kỳ báocáo trước Bảng câu hỏi chia thành các lĩnh vực sau:

+ Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư là sự sẵn có các chỉ số đầu tư Nhà nước,

tư nhân và các chứng khoán BĐS theo chuỗi thời gian

+ Thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường cung cấp dữ liệu theochuỗi thời gian chính xác về cung cầu, suất tiền thuê và lợi nhuận của tất cả cácloại BĐS tại những thị trường lớn;

+ Hệ thống quản lý – Pháp lý về hợp đồng có thể thi hành được; bảo đảmquyền sở hữu; chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản; quản lý thuế và phí côngbằng, hiệu quả; các tiêu chuẩn xây dựng và phân vùng được quản lý hiệu quả,công bằng

+ Quá trình giao dịch phản ánh: sự luôn có thông tin về BĐS rao bán hoặccho thuê; tiêu chuẩn nghề nghiệp của người môi giới và nhà cung cấp dịch vụ;phí dịch vụ, phí quản lý, chi phí nợ minh bạch rõ ràng.15

- Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư: Là các chỉ số đầu tư nhà nước, tư nhân

và các chứng khoán BĐS theo chuỗi thời gian; độ tin cậy và tần suất định giáBĐS Ở một số nước trên thê giới, các quỹ đầu tư BĐS được thành lập nhằm huyđộng vốn của người dân vào lĩnh vực BĐS Để đảm bảo tính minh bạch của thịtrường, Chính phủ các nước yêu cầu các quỹ này phải công khai tài chính, do đó

có các chỉ số để đánh giá hiệu quả đầu tư BĐS Hiện nay ở Việt Nam chưa có chỉ

số đánh giá hiệu quả đầu tư BĐS Các chứng khoán BĐS cũng chỉ mới xuất hiệntrên các sàn giao dịch nên không đủ dữ liệu phân tích tìm ra quy luật thị trường.13

15 Đề tài nghiên cứu khoa học “Tác động của sự minh bạch thông tin trong thị trường BĐS Việt Nam đến công tác thẩm định giá bất động sản”, Đại học kinh tế thành phố Hồ Chí Minh

- Thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường: Cung cấp dữ liệu theo

chuỗi thời gian chính xác về cung, cầu, suất tiền thuê và lợi nhuận của tất cả cácloại BĐS tại những thị trường lớn Ở các quốc gia phát triển, nơi có TTBĐS vớihoạt động kinh doanh BĐS phát triển ổn định, chỉ số giá BĐS phản ánh được xuhướng, sức mua, biến động của thị trường một cách tương đối chính xác Chỉ

số giá BĐS là chỉ tiêu tương đối phản ánh xu hướng và mức độ biến động giá bấtđộng sản theo thời gian trên cơ sở cố định số lượng từng loại bất động sản ở thời

kỳ gốc; xác định danh mục các loại bất động sản để tính chỉ số giá Ở nước tahiện nay Bộ Xây dựng mới chỉ đang trong quá trình thí điểm tính các chỉ số mô

tả TTBĐS Theo nghiên cứu, để mô tả đánh giá TTBĐS cần có hai chỉ số quantrọng là chỉ số TTBĐS (Real EstateMarket Index -REMI) và chỉ số giá BĐS(Real estate Price Index -RPI) Trong đó chỉ số RPI được Nhà nước chủ độngđưa ra nhằm làm cơ sở để các Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan tham khảo,

sử dụng vào việc quản lý, định hướng thị trường BĐS Đây là một bước tiếnnhằm giúp ngày càng minh bạch hóa thị trường BĐS và qua đó, giúp thị trườngphát triển bền vững Phương pháp tính toán chỉ số dựa trên tình hình giao dịchthực tế giữa người dân với nhau ở một vị trí và trên một địa bàn, khu vực cụ thểtrong các đô thị chứ không phải giá do chủ đầu tư các dự án ấn định Một sốcông ty kinh doanh, môi giới mua bán BĐS đã bắt đầu tiến hành xây dựng bảngchỉ số giá BĐS, cập nhật đến từng tuần Tuy nhiên, việc xây dựng chỉ số giáBĐS được thực hiện tự phát nên tính xác thực, độ tin cậy của chỉ số giá BĐS docác công ty đưa ra cũng là một việc đáng để lưu tâm.16

- Các công cụ niêm yết: Sự minh bạch trong kinh doanh BĐS của các công

cụ niêm yết thể hiện ở việc các chủ thể kinh doanh BĐS được niêm yết trên sàngiao dịch chứng khoán phải công khai tài chính theo tiêu chuẩn quốc tế và quản trịdoanh nghiệp theo các tiêu chuẩn quốc tế Để công khai tài chính theo tiêu chuẩn

16 Đề tài nghiên cứu khoa học “Tác động của sự minh bạch thông tin trong thị trường BĐS Việt Nam đến công tác thẩm định giá bất động sản”, Đại học kinh tế thành phố Hồ Chí Minh

quốc tế thì các chuẩn mực lập báo cáo cũng phải được tuân theo hoặc điều chỉnhcho phù hợp với thông lệ quốc tế Cụ thể, báo cáo tài chính tuân thủ chuẩn mựclập báo cáo tài chính quốc tế phải cung cấp thông tin toàn diện, đúng đắn, kịp thời

và do đó nhà đầu tư có nhiều thông tin về thị trường vốn giảm được rủi ro trongviệc đưa ra quyết định kinh tế Báo cáo tài chính được định dạng theo biểu mẫuthống nhất và loại trừ sự khác biệt trong chuẩn mực kế toán, các thông tin trênBCTC có tính so sánh qua đó sẽ giúp cho các nhà đầu tư BĐS giảm chi phí trongviệc xử lý thông tin kế toán, giảm sự khác biệt khác biệt quốc tế trong chuẩn mực

kế toán Ngoài ra, chất lượng thông tin cao hơn, tính minh bạch rõ ràng sẽ làmgiảm rủi ro cho các nhà đầu tư BĐS.14

1.2.4 Mối liên hệ giữa nguyên tắc công khai, minh bạch với các nguyên tắc khác trong kinh doanh BĐS

Hoạt động kinh doanh BĐS về bản chất là hoạt động kinh tế với mục đích

là lợi nhuận, nó phải tuân thủ những nguyên tắc cơ bản của quan hệ dân sự vànguyên tắc đặc thù của lĩnh vực kinh doanh BĐS Và giữa các nguyên tắc nàycũng có mối quan hệ thống nhất qua lại với nhau nhằm đảm bảo tính hợp pháp,khả thi và hiệu quả của hoạt động kinh doanh BĐS Xét mối liên hệ giữa cácnguyên tắc còn lại với nguyên tắc công khai, minh bạch hoạt động kinh doanhBĐS được thể hiện như sau:

- Nguyên tắc đầu tiên của hoạt động kinh doanh BĐS là: “Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật” Nguyên tắc này được ghi nhận tại khoản 1 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS

2014 Nội dung nguyên tắc này tương tự như nguyên tắc “tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận” và nguyên tắc “bình đẳng” được quy định tại Điều 4 và Điều 5

Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/06/2005

Nguyên tắc này không chỉ được áp dụng cho lĩnh vực kinh doanh BĐS mà cógiá trị đối với tất cả các hình thức kinh doanh khác Theo đó, yếu tố bình đẳnggiữa các chủ thể khi tham gia kinh doanh phải được chú trọng Các bên đều bìnhđẳng, không được lấy lý do khác biệt về dân tộc, giới tính, thành phần xã hội,hoàn cảnh kinh tế, tín ngưỡng, tôn giáo, trình độ văn hóa, nghề nghiệp để đối xửkhông bình đẳng với nhau Các bên hoàn toàn tự nguyện, không để xảy ra tìnhtrạng, một bên có quyền, có ưu thế áp đặt, cấm đoán, cưỡng ép, đe dọa, ngăn cảnđối phương để đạt mục đích của mình Quyền tự do cam kết, thỏa thuận trong việcxác lập quyền, nghĩa vụ trong hoạt động kinh doanh BĐS được pháp luật bảođảm, nếu cam kết, thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp luật, khôngtrái đạo đức xã hội Bên cạnh đó, các cam kết, thỏa thuận hợp pháp đó có hiệu lựcbắt buộc thực hiện đối với các bên và phải được các chủ thể khác tôn trọng.17

Xét mối liên hệ với nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh bấtđộng sản thể hiện ở chỗ nguyên tắc công khai, minh bạch đảm bảo tôn trọngquyền và lợi ích của các bên trong quan hệ kinh doanh BĐS Nếu các thông tin

về kinh doanh bất động sản không đảm bảo tính công khai, minh bạch, các thôngtin về BĐS không chính xác, có dấu hiệu gian dối chính là biểu hiện của sự viphạm sự bình đẳng trong thỏa thuận giữa các bên về trách nhiệm cung cấp thôngtin của bên kinh doanh và quyền được biết thông tin của khách hàng

- Nguyên tắc thứ hai được ghi nhận tại Khoản 2 Điều 4 Luật kinh doanh

BĐS 2014, BĐS đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định củaLuật kinh doanh BĐS và các quy định khác của pháp luật có liên quan Do đặcthù của BĐS thường là giá trị lớn, có tầm ảnh hưởng lớn đối với những vấn đềkhác nên việc đảm bảo đủ điều kiện để giao dịch trên thị trường là yêu cầu hếtsức cần thiết Điều này giúp hạn chế việc lừa đảo trong hoạt động kinh doanhBĐS Ngoài việc căn cứ vào Luật kinh doanh BĐS để xác định một BĐS đủ điều

17 Pháp luật về đăng ký bất động sản: nhìn từ góc độ minh bạch hóa thị trường (trong file tailieuthamkhao của khách hàng trong đó ko hề ghi tên tác giả hay nguồn tài liệu)

kiện hay chưa, tùy vào mỗi BĐS mà ta căn cứ vào pháp luật nội dung để xácđịnh tính hợp pháp của BĐS khi đưa vào thị trường kinh doanh BĐS Chẳng hạn,khi mua bán nhà thì Luật nhà ở được xem là một trong những căn cứ pháp lý xácđịnh căn nhà đó có được giao dịch hay không.16

Điều kiện đối với đất được phép đưa vào kinh doanh là: phải có Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất theo quy định; không có tranh chấp về quyền sử dụngđất; không bị kê biên đảm bảo thi hành án và còn trong thời hạn sử dụng đất.Điều kiện đối với nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh là: Có đăng kýquyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận

về quyền sử dụng đất Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu

tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đấttheo quy định của pháp luật về đất đai; Không có tranh chấp về quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; Không bị kê biên đểbảo đảm thi hành án Mà theo quy định một trong những thông tin bất động sản

phải tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch là “Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản” 18 phản ánh điều kiện được phép đưa vàokinh doanh BĐS Như vậy, nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanhBĐS chính là điều kiện cần để đảm bảo tính khả thi của nguyên tắc đảm bảo điềukiện đưa vào kinh doanh của BĐS

1.3 Sự cần thiết phải thực hiện nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS

Thứ nhất, thực hiện nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh

BĐS nhằm đáp ứng yêu cầu của quá trình hội nhập kinh tế - quốc tế Công khai,minh bạch trong kinh doanh BĐS là một trong các cam kết quan trọng mà ViệtNam cần phải thực hiện ngay sau khi gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới

18 Điểm g Khoản 2 Điều 6 Luật kinh doanh BĐS 2014

WTO Điều này cho thấy rằng, công khai minh bạch hoạt động kinh doanh vớinội dung công khai thông tin, tăng tính dự báo và khả năng tiếp cận thông tin vềthị trường BĐS được xem là một yêu cầu của quá trình hội nhập kinh tế - quốc

tế Hay nói cách khác, công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS trong điềukiện hội nhập được hiểu là nghĩa vụ pháp lý chi phối và ràng buộc bởi các điềuước quốc tế mà Việt Nam đã ký kết hoặc gia nhập

Thứ hai, công khai minh bạch trong kinh doanh BĐS xuất phát từ vai trò

của hoạt động này đối với sự phát triển kinh tế - xã hội Thị trường BĐS nơi diễn

ra hoạt động kinh doanh BĐS là một trong những thị trường đóng vai trò quantrọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia có mối quan hệ mậtthiết với nhiều thị trường như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, thịtrường tài chính – tiền tệ… Theo đánh giá của nhiều chuyên gia kinh tế ở cácnước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năngthúc đẩy các ngành liên quan của nền kinh tế phát triển từ 1,5 đến 2 USD Điềunày cho thấy rằng, quản lý có hiệu quả hoạt động kinh doanh BĐS sẽ góp phầnquan trọng vào quá trình thúc đẩy nền kinh tế phát triển, giải quyết nhu cầu bứcxúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân, đóng góp thiết thực vào quá trìnhcông nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.19 Nếu hoạt động kinh doanh không đượckiểm soát bằng việc thực hiện nguyên tắc công khai, minh bạch trong quá trìnhhoạt động sẽ dẫn đến những biến động mà nền kinh tế không lường trước được,những thị trường ngầm hoạt động ngoài vòng pháp luật, những vi phạm pháp luậtxâm phạm tới quyền và lợi ích hợp pháp của người dân có nhu cầu về BĐS…

Thứ ba, công khai minh bạch hoạt động kinh doanh BĐS xuất phát từ nhu

cầu nâng cao hiệu quả của việc quản lý nhà nước theo đòi hỏi nội tại của thịtrường BĐS Từ nhiều năm qua, việc công khai, minh bạch thông tin về tình trạng19

Nguyễn Quang Hương Trà, Đăng ký bất động sản và vấn đề minh bạch hoá thị trường bất động sản tại Việt

Nam, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm

pháp lý của BĐS vẫn chưa được chú trọng theo đúng vai trò của nó trong việclành mạnh hóa thị trường BĐS Thêm vào đó, việc Nhà nước duy trì nhiều hệthống cơ quan quản lý và đăng ký BĐS trong khi BĐS thường là một thể thốngnhất về hiện trạng và tình trạng pháp lý đã làm cho hệ thống thông tin về BĐSthiếu tính đồng bộ và thống nhất Một tư duy quản lý và lịch sử lưu trữ thông tin

về BĐS kém hiệu quả sẽ dân đến hệ quả bằng việc Nhà nước không thể kiểm soátđầy đủ các diễn biến của thị trường BĐS để kịp thời đưa ra những phản ứng chinhxác theo tín hiệu của thị trường đó Do đo, để hướng đến một thị thị trường BĐScũng như hoạt động kinh doanh BĐS có tính minh bạch cáo, các yếu tố tâm lý –pháp lý trong quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS nó trên sẽ phảinhanh chóng có sự thay đổi

Thứ tư, công khai, minh bạch hoạt động kinh doanh BĐS được thừa nhận

là công cụ hữu hiệu để ngăn ngừa và phóng chống hiệu quả những biểu hiện tiêucực trong việc tiếp cận và sử dụng thông tin về BĐS Thực tế cho thấy, tuy thịtrường BĐS của Việt Nam ở trong tình trạng thiếu thông tin, nhưng một số bộphận các nhà đầu tư vãn có được những thông tin “không chính thức” Điều nàycho thấy rằng, không loại trừ khả năng thông tin về BĐS bị “tắc nghẽn” ở đâu

đó, và việc có được nguồn thông tin này tùy thuộc vào nguồn lực con người vànguồn tài chính của người muốn tiếp cận Thực tế này đòi hỏi nhiều hơn nỗ lực

mở rộng phạm vi thông tin và công khai hóa đến các đối tượng chịu sự tác độngcủa chính sách – pháp luật về BĐS nhằm ngăn ngừa những biểu hiện tiêu cựctrong tiếp cận và sử dụng thông tin

Kết luận chương I

Trên đây là những vấn đề lý luận về nguyên tắc công khai, minh bạchtrong kinh doanh BĐS Trong đó, việc nghiên cứu khái niệm hoạt động kinhdoanh bất động sản cũng như các đặc điểm của hoạt động này là cơ sở cho việcnghiên cứu các vấn đề pháp luật liên quan đến nguyên tắc công khai, minh bạchtrong kinh doanh BĐS Nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS

là những quy định pháp lý khách quan trong quan hệ pháp luật kinh doanh BĐStồn tại trong nền kinh tế thị trường và quá trình hội nhập kinh tế quốc tế của ViệtNam Nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS góp phần đảmbảo sự tôn trọng của Nhà nước tới quyền và lợi ích của các bên trong quan hệ

kinh doanh BĐS Thông qua những phân tích nói trên có thể rút ra những kếtluận sau đây:

1 Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xâydựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại,cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàngiao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sảnnhằm mục đích sinh lợi Trong đó Kinh doanh BĐS không phải là kinh doanh bảnthân BĐS mà là thực hiện hoạt động giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựngtrong BĐS; hoạt động kinh doanh BĐS mang tính vùng, khu vực sâu sắc; kinhdoanh BĐS chịu sự chi phối của pháp luật; kinh doanh BĐS có mối liên hệ với thịtrường vốn

2 Nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS là những tưtưởng chỉ đạo trong thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS về việc công bố mọihoạt động kinh doanh BĐS một cách công khai, rộng rãi, chính xác, rõ ràng, kịpthời cho các đối tượng liên quan trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động kinh doanhBĐS và phải đảm bảo cho mọi đối tượng nhận tin có thể dễ dàng xử lý thông tin

mà họ nhận được Nguyên tắc này có tính chủ quan cũng như phán án quy luậtkhách quan trong kinh doanh BĐS, được quy định trong pháp luật và không bấtbiến mà có thể thay đổi phù hợp theo thời gian

Nguyên tắc này có vai trò nhất định trong nền kinh tế.Nó là cơ sở xây dựng,thực hiện và áp dụng pháp luật về kinh doanh BĐS; là cơ sở củng cố chức năngquản lý của nhà nước đối với thị trường BĐS; là cơ chế gia tăng sự bảo vệ cácbên trong quan hệ kinh doanh BĐS; góp phần gia tăng tính hiệu quả của thịtrường BĐS

Chương I đã đưa ra quan điểm, cung cấp cái nhìn trực quan nhất , mangtính khách quan và khái quát nhất về các vấn đề lý luận liên quan đến nguyên tắccông khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS, dựa trên nên tảng lý luận này làm

tiền đề cho việc nghiên cứu thực trạng pháp luật Việt Nam về nguyên tắc côngkhai, minh bạch trong kinh doanh BĐS cũng như phương hướng hoàn thiện phápluật về nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS sẽ được phân tíchlàm rõ ở chương II của luận văn.

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG KHAI MINH BẠCH TRONG KINH DOANH BĐS VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 2.1 Những quy định pháp luật về công khai, minh bạch thông tin trong kinh doanh BĐS

2.1.1 Nội dung thông tin của BĐS đưa vào kinh doanh

Theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Luật kinh doanh BĐS 2014 thì nhữngthông tin về BĐS phải công khai trong kinh doanh BĐS bao gồm:

2.1.1.1 Loại bất động sản

Bất động sản được phân làm nhiều loại làm cơ sở để Nhà nước có chínhsách quản lý và sử dụng BĐS - loại tài sản có giá trị lớn, một cách hợp lý và cóhiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội Sự khác nhau trong quản lý nhà nước đốivới mỗi loại BĐS có mục đích sử dụng khác nhau là ở: giá quy định, thời gian sửdụng, cơ chế quản lý là giao hay cho thuê, được cấp hay phải mua… Từ đó liênquan đến mức giá đền bù, tiền thuể phải nộp, quyền khai thác lợi ích từ BĐS nhưquyền được sửa chữa, xây dựng, quyền chuyển đổi mục đích… Trong kinh doanhBĐS, đối với các nhà đầu tư, việc phân loại BĐS là cơ sở để người ta xem xét các

cơ hội đầu tư, đánh giá một cách hợp lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro trong cácquyết định đầu tư

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS cóthể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng vàBĐS đặc biệt

 BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và côngtrình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS làtrụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (baogồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷtrọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủquan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá,hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn

là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước

ta cũng như ở các nước trên thế giới

 BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nôngnghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng,đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

 BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sảnvăn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm củaloại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việcxây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp vớiđiều kiện kinh tế - xã hội của nước ta

Song cũng tồn tại rất nhiều cách phân loại BĐS căn cứ vào nhiều tiêu chíkhác nhau Như nếu căn cứ vào đặc tính vật chất thì BĐS được phân loại thành:Đất đai; công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc; Cáctài sản gắn liền với đất Đất đai gồm có đất trồng và đất đang sử dụng Các côngtrình kiến trúc và tài sản gắn liền với công trình kiến trúc bao gồm: Nhà cửa xâydựng cố định không thể di dời; các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai như

hệ thống điện nước, điện thoại, ăng-ten hệ thống cung cấp khí ga, hệ thống cứuhỏa ; các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng: Điềuhòa, thang máy, chống trộm tự động Các tài sản gắn liền với đất gồm: Vườn câylâu năm; các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; Các công trình

du lịch, vui chơi, thể thao; các công trình khai thác mỏ

Nếu căn cứ mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất thì BĐS lạiđược chia thành 2 loại là Đất đai và công trình kiến trúc Trong đó công trình kiếntrúc gồm 5 loại: Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán; Công trình kiến trúc phục

vụ sản xuất: nhà xưởng, kho, mặt bằng khu công nghiệp; Công trình kiến trúc cótính chất thương mại: cửa hàng, cho thuê, chợ, trung tâm thương mại…; Kháchsạn và văn phòng cho thuê: tùy thuộc vào các kiều kiện vật chất, chất lượng phục

vụ, cảnh quan môi trường,… mà khách sạn được chia ra từ 1 sao đến 5 sao; Côngtrình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trường học Còn đất đai theo Điều 10Luật đất đai 2013 , căn cứ vào mục đích sử dụng đất đất đai được phân biệt thành

3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và chưa sử dụng

Tuy nhiên, chỉ những loại BĐS sau đây được đưa vào kinh doanh BĐS vàthuộc nhóm BĐS phải công khai thông tin20:

- Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cánhân;

- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩmquyền cho phép đưa vào kinh doanh;

- Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sửdụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền

sử dụng đất

Đối với nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải đảm bảo cácđiều kiện như sau: Có đăng ký quyền sở hữu; Đảm bảo chất lượng theo quy địnhcủa pháp luật về xây dựng đối với công trình xây dựng mới; không có tranh chấp

về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án hoặc chấp hành quyết địnhhành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; không nằm trong khu vực cấpxây dựng theo quy định của pháp luật

Đối với đất đai ngoài những quy định về quyền sử dụng đất được tham giathị trường BĐS theo pháp luật đất đai, Khoản 2 Điều 9 Luật kinh doanh BĐS

2014 yêu cầu những điều kiện khác như sau: Có giấy chứng nhận về quyền sửdụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Không có tranh chấp về quyền

sử dụng đất; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trongthời hạn sử dụng đất

Nội dung yêu cầu nêu cụ thể loại bất động sản là: căn hộ chung cư, biệtthự, nhà liền kề hay nhà vườn ; văn phòng, cửa hàng, siêu thị, chợ, khách sạn,

20 Điều 5 Luật kinh doanh BĐS 2014

nhà nghỉ hay nhà trọ ; hạ tầng khu công nghiệp hay nhà xưởng, nhà máy, kho,bãi ; loại đất (đất ở, đất KCN, đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh ).21

2.1.1.2 Vị trí bất động sản

Vị trí của BĐS là mối quan hệ về không gian của BĐS nhất định với môitrường xung quanh có liên quan và ảnh hướng đến nó và nó cũng tác động tới(như giới hạn, kích thước, các lãnh thổ khác tiếp giáp…) Căn cứ vào đây người ta

có thể xác định được các đặc điểm của BĐS

BĐS có tính không thể di dời, cố định về vị trí Nội dung về vị trí của từngloại BĐS nhất định được xác định như sau22:

- Đối với nhà ở, công trình xây dựng : nêu cụ thể số nhà, ngách, ngõ (hẻm),đường phố (thôn), phường (xã), quận (huyện), thành phố (tỉnh);

- Đối với nhà chung cư: (ghi căn hộ số, tầng số, nhà chung cư số, khu đôthị, phường, quận, thành phố);

- Đối với bất động sản hình thành trong tương lai: (ghi: lô đất, biệt thự số,căn hộ số, chung cư số, dự án, khu đô thị, phường, quận, thành phố Khuyến khích

có sơ đồ vị trí kèm theo)

Vị trí của BĐS là yếu tố đóng vai trò quan trọng quyết định giá trị của BĐS,

nó ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS cũng như hoạt động kinh doanh BĐStrên thị trường Sự ảnh hưởng đó được thể hiện qua hai vấn đề:

- Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể Khixem xét BĐS cần phải tính đến khoảng cách của BĐS đó đến các trung tâm, cũngnhư khả năng tiếp cận BĐS Bởi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của BĐS

sẽ thay đổi, do vậy phải dự tính trước các thay đổi này trong việc đầu tư và định

21 Điểm 1 Phụ lục 5 đính kèm Thông tư 13/2008/TT-BXD Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị Định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản

22 Điểm 2 Phụ lục 5 đính kèm Thông tư 13/2008/TT-BXD Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị Định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản

giá BĐS Đồng thời, đó cũng là lý do để khi đầu tư các công trình BĐS cần đi đôivới việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm.

- Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường,như: Những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môitrường; nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổicủa chúng tác động như thế nào đến BĐS

2.1.1.3 Thông tin về quy hoạch

Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp Nhà nước về kinh tế,

kỹ thuật, pháp chế để tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học

và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bổ, bố trí quy đất và tổ chức sử dụngđất đai như một tư liệu sản xuất đặc biệt nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của

xã hội, tạo điều kiện bảo vệ môi trường sinh thái và đất đai bên vững Về thực chấtcủa công tác quy hoạch sử dụng đất là quá trình hình thành những quyết địnhnhằm mục đích tạo điều kiện cho việc đưa đất đai vào sử dụng có hiệu quả, bềnvững, mang lại lợi ích cao nhất cho xã hội và thực hiện điều chỉnh các quan hệ đấtđai và tổ chức sử dụng đất đai như một tư liệu sản xuất đặc biệt

Quy hoạch sử dụng đất là căn cứ quan trọng cho việc xây dựng kế hoạch sửdụng đất đai Việc bố trí quy hoạch sử dụng đất đai hợp lý làm cân đối sự pháttriển của các vùng, ngành trong một địa bàn cụ thể Quy hoạch đất đai tạo điềukiện để sử dụng đất hợp lý Dưa trên quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội

mà quy hoạch phân hạng từng loại đất, bố trí sắp xếp các loại đất để các đối tượng

sự dụng hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao nhất Định hướng cho từng loại đất

để có thể sử dụng với các mục đích cho năng suất cao nhất Quy hoạch sử dụngđất tạo điều kiện xác lập cơ chế điều tiết một cách chủ động việc phân bổ quỹ đấtđai cho các mục địch sử dụng trong đó có mục đích kinh doanh

Quy hoạch sử dụng đất làm cơ sở cho việc đầu tư phát triển kinh tế xã hộigóp phần dịch chuyển cơ cấu kinh tế, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và

thực hiện công cuộc chuyển mình tiến đến công cuộc công nghiệp hóa – hiện đạihóa đất nước Bên cạnh đó, quy hoạch còn là cơ sở cho chuyển giao quyền sửdụng đất, cho thuê đất tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐS trong khu vực

và cả nước phát triển, đồng thời cân đối được nhu cầu sử dụng đất, chống đầu cơđất, tạo sự cân bằng về cung cầu, góp phần ổn định và lành mạnh hóa thị trườngBĐS trong nước

Vì BĐS có tầm quan trọng trong hoạt động kinh tế và đời sống của nhândân nên chính phủ quan tâm đến thị trường BĐS, nơi diễn ra những biến động vềtình trạng sử dụng BĐS Cho nên Chính phủ thường đưa ra các chính sách, quyhoạch trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp lí, quan hệ lợi ích kinh

tế trong sản xuất, giao dịch và sử dụng BĐS Vì không thể di chuyển từ thịtrường này sang thị trường khác thuận lợi nên thị trường BĐS khó mà tránh khỏinhững ảnh hưởng của việc điều chỉnh chính sách, các quy hoạch của nhà nước đề

ra Cho nên, khi thực hiện kinh doanh BĐS nằm trong quy hoạch nhà nước, việccông khai thông tin về quy hoạch sử dụng đất đối với BĐS đó là yêu cầu kháchquan bắt buộc nhằm đảm bảo việc kinh doanh BĐS thực hiện đúng quy hoạch donhà nước đề ra

Thông tin về quy hoạch bao gồm: Quy hoạch chi tiết của dự án hoặc môhình; Thông tin liên quan đến BĐS (tình hình giải phóng mặt bằng, hạ tầng kỹthuật, hạ tầng xã hội… (nếu có).23

2.1.1.3 Quy mô, diện tích của BĐS

Quy mô của BĐS chính là các chỉ số về kích thước, độ lớn, diện tích củaBĐS Quy mô của BĐS có thể bị thay đổi do yếu tố về mặt tự nhiên và do hành vipháp lý của con người được pháp luật công nhận Nội dung về quy mô, diện tíchBĐS bao gồm24:

23 Điểm 3 Phụ lục 5 đính kèm Thông tư 13/2008/TT-BXD Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị Định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản

24 Điểm 4 Phụ lục 5 đính kèm Thông tư 13/2008/TT-BXD

- Đối với nhà ở, nhà chung cư ghi: tổng diện tích đất, diện tích xây dựng,tổng diện tích sàn, số tầng, diện tích sản từng tầng, số phòng, diện tích sử dụngtừng phòng, diện tích ban công, lô gia Riêng nhà chung cư ghi số phòng, diện tích

Quy mô của BĐS thường được thể hiện dưới dạng bản vẽ tổng mặtbằng, mặt bằng các tầng, mặt cắt công trình Đối với BĐS có nhiều hạng mục thìmỗi hạng mục phải có đủ mặt bằng mặt cắt; Ảnh chụp toàn cảnh công trình tạithời điểm giới thiệu

2.1.1.4 Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của BĐS

Công năng sử dụng BĐS thông tin theo thiết kế ban đầu Tính chất và mụcđích sử dụng đất đai là nhân tố làm thay đổi cung cầu BĐS Trước hết là sự thayđổi về mục đích và tính chất sử dụng BĐS trong sản xuất Đến giai đoạn phát triểncao hơn, kinh tế trang trại hình thành và phát triển, nhu cầu về BĐS cho phát triểnsản xuất trang trại không còn dựa vào con đường đi khai phá tự nhiên mà chủ yếuđược giải quyết bằng cách tập trung BĐS thông qua thị trường BĐS Đặc biệt là

sự thay đổi mục đích sử dụng đất sang phát triển nhà ở, các khu thương mại, khuvui chơi giải trí Xã hội càng phát triển, nhu cầu về đất đai cho sản xuất càng giảmsong thay vào đó là nhu cầu về đất đai phục vụ cho các hoạt động xây dựng, giaothông, dịch vụ, thương mại và nhà ở càng tăng lên Điều đó chúng ta có thể thấyrất rõ qua sự thay đổi của giá cả trao đổi về cùng một loại BĐS, cùng một vị trí vàđiều kiện nhưng chỉ khác nhau về mục đích sử dụng

Chất lượng BĐS nêu cụ thể năm xây dựng, cấp, hạng công trình Thời điểmxây dựng, các sửa chưa lớn đã thực hiện và tình trạng kỹ thuật hiện tại Chất lượngBĐS phản ánh quá trình hình thành, sử dụng của BĐS qua thời gian Từ nhữngthông tin về chất lượng mang lại cho người sử dụng những lợi ích sử dụng ởnhững cấp độ khác nhau tùy thuộc vào nhu cầu sử dụng BĐS và tình trạng chấtlượng hiện tại của BĐS

2.1.1.5 Thực trạng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

Hạ tầng kỹ thuật đô thị, hạ tầng xã hội là những cơ sở vật chất, những côngtrình phục vụ cho cuộc sống hàng ngày của người dân trong đô thị nó là nhữngcông trình mang tính dịch vụ công cộng Thông tin về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xãhội cũng quyết định một phần giá trị của BĐS mang thông tin Bởi cơ sở hạ tầng

kỹ thuật đô thị đem lại những lợi ích mang tính chất xã hội, giáo dục và an sinhcho khách hàng trong quan hệ kinh doanh BĐS Đặc biệt là giao thông ó tác độngmạnh mẽ đến nhu cầu về BĐS Khi quy hoạch khu dân cư phải chú ý đầu đủ đến

hệ thống kết cấu hạ tầng từ đó làm tăng giá trị nhà đất

Hạ tầng kỹ thuật bao gồm:

- Hệ thống giao thông;

- Hệ thống cung cấp năng lượng;

- Hệ thống chiếu sáng công cộng;

- Hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước;

- Hệ thống quản lý các chất thải, vệ sinh môi trường;

- Các công trình công cộng, dịch vụ: y tế, văn hóa, giáo dục, thể dục thểthao, thương mại và các công trình dịch vụ đô thị khác;

- Các công trình quảng trường, công viên, cây xanh, mặt nước;

- Các công trình cơ quan hành chính đô thị;

- Các công trình hạ tầng xã hội khác

2.1.1.6 Tình trạng pháp lý của BĐS

Tình trạng pháp lý của BĐS là những vấn đề về pháp lý đang tồn tại chiphối các hoạt động xác lập trên BĐS Tình trạng pháp lý của BĐS được phản ánhqua: Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất

và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh,văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối vớiviệc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Các hạn chế về quyền sởhữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có)

2.1.1.7 Giá của BĐS trong giao dịch

Cũng giống như các hàng hoá thông thường khác, giá cả bất động sản đượchình thành trên cơ sở quan hệ cung - cầu về bất động sản trên thị trường Tuynhiên, hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt, do đó, giá cả bất động sản cómột số đặc trưng riêng - cơ sở hình thành giá cả bất động sản là mức độ lợi ích sửdụng; mức độ khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua So sánh với giá cảhàng hoá thông thường khác, giá cả bất động sản có 6 đặc trưng sau:

- Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và giá công trình

- Tính khu vực;

- Có hai loại hình giá cả: giá mua bán và giá cho thuê;

- Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà bất động sản

đã mang lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau