NHỮNG BẤT CẬP TRONG VIỆC GIAO ĐẤT,CHO THUÊ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG

Những bất cập trong việc giao đất,cho thuê đất...Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất...1. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả trong việc áp dụng pháp luật về giao đất:Một là, tiếp tục hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giao đất nói riêng...các quy định về pháp luật giao đất phải dựa trên nguyên tắc “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu”.....

ĐỀ TÀI: NHỮNG BẤT CẬP TRONG VIỆC GIAO ĐẤT,CHO THUÊ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG MỤC LỤC I Những quy định giao đất, cho thuê đất: Về trường hợp giao đất, cho thuê đất: .2 Về giao đất, cho thuê đất: .2 Về điều kiện giao đất, cho thuê đất: Giao đất, cho thuê đất đất có người sử dụng cho người khác Quy định xử lý trường hợp giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành II Thực trạng giao đất, cho thuê đất: .4 III Những bất cập việc giao đất,cho thuê đất: .5 Căn giao đất : Trình tự thủ tục: Về hình thức: .6 IV Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất: Nhóm giải pháp nâng cao hiệu việc áp dụng pháp luật giao đất: Nhóm giải pháp nâng cao hiệu việc thực thi pháp luật giao đất: Những kiến nghị sửa đổi Luật đất đai văn hướng dẫn thi hành : Những kiến nghị nhằm giải vấn đề lịch sử để lại: 10 Danh sách nhóm Lớp Luật K40C Bùi Thị Tú Anh Đặng Thị Ngọc Anh Nguyễn Thị Trâm Anh Trương Thị Ngọc Ánh Đinh Thị Ngọc Bé Đậu Thị Thanh Châu Nguyễn Hoàng Đan Đặng Thị Mỹ Duyên Mai Văn Đức 10.Trần Thị Hà 11.Phạm Nguyên Tố Hạ 12.Nguyễn Thị Hải 13.Hà Huy Hoành 14.Đinh Đức Hiếu I Những quy định giao đất, cho thuê đất: Nội dung giao đất, cho thuê đất, quy định Chương V Luật đất đai năm 2013 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP - Hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013, Chương V Luật đất đai năm 2013 gồm điều (từ Điều 52 đến Điều 60) quy định Giao đất, cho thuê đất, cụ thể sau: Về trường hợp giao đất, cho thuê đất: So với quy định Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai 2013 quy định thu hẹp trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất chuyển sang thuê đất Quy định nhằm đảm bảo bình đẳng việc tiếp cận đất đai thành phần kinh tế, đặc biệt nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, cụ thể thông qua quy định như: - Bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thuộc đối tượng Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê (khoản Điều 55 Luật đất đai năm 2013); - Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nước quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê (khoản Điều 56 Luật đất đai năm 2013); - Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thuộc đối tượng Nhà nước cho th đất để xây dựng cơng trình nghiệp (điểm e khoản Điều 56 Luật đất đai năm 2013); - Bổ sung quy định tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất thực dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất (khoản Điều 55 Luật Đất đai năm 2013) Về giao đất, cho thuê đất: Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, thay cho chung Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quy định Luật đất đai năm 2003 Về điều kiện giao đất, cho thuê đất: Để khắc phục tình trạng nhiều dự án đầu tư sau giao đất, cho thuê đất không sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí đất đai xảy phổ biến địa phương giai đoạn vừa qua, Luật đất đai bổ sung quy định để kiểm soát chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như: - Bổ sung Điều 58 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư Trong quy định hai loại điều kiện: Điều kiện thứ áp dụng quan có thẩm quyền việc định giao đất, cho thuê đất, (khoản khoản 2), nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia bảo vệ mơi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu Điều kiện thứ hai áp dụng chủ đầu tư xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất có lực tài chính, có ký quỹ, khơng vi phạm pháp luật (khoản 3), nhằm khắc phục tình trạng nhiều địa phương giao đất, cho thuê đất chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng, dẫn đến lãng phí đất đai, gây xúc nhân dân - Bổ sung quy định trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích vừ 0,5 héc ta trở lên phải có thêm văn chấp thuận Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trước Uỷ ban nhân dân cấp huyện định theo thẩm quyền (điểm a khoản Điều 59 Luật Đất đai năm 2013) Giao đất, cho thuê đất đất có người sử dụng cho người khác Ngoài việc phải đảm bảo điều kiện thực sau quan nhà nước có thẩm quyền định thu hồi đất theo quy định, Luật bổ sung thêm điều kiện phải thực xong việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định pháp luật trường hợp phải giải phóng mặt (Điều 53, Luật Đất đai 2013) Quy định xử lý trường hợp giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành Về trường hợp cụ thể quy định Điều 60 Luật Đất đai 2013 sau: - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước thuộc trường hợp thuê đất theo quy định Luật Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày Luật có hiệu lực thi hành tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn sử dụng đất lại mà chuyển sang thuê đất Khi hết thời hạn sử dụng đất, quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn phải chuyển sang thuê đất theo quy định Luật - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước thuộc trường hợp thuê đất theo quy định Luật Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trước ngày Luật có hiệu lực thi hành phai chuyển sang thuê đất kể từ ngày Luật có hiệu lực thi hành nộp tiền thuê đất - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước thuộc trường hợp thuê đất theo quy định Luật nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp trước ngày Luật có hiệu lực thi hành tiếp tục sử dụng đất thời hạn sử dụng đất lại mà chuyển sang thuê đất theo quy định Luật - Tổ chức kinh tế thuộc trường hợp thuê đất theo quy định Luật nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất để thực dự án đầu tư sản xuất nơng nghiệp trước ngày Luật có hiệu lực thi hành tiếp tục sử dụng đất thời hạn lại dự án mà chuyển sang thuê đất theo quy định Luật - Người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghieepjc ó vốn đầu tư ngước ngồi Nhà nước tho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê trước ngày Luật có hiệu lực tiếp tục th đất thời hạn sử dụng đất lại chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định Luật có nhu cầu II Thực trạng giao đất, cho thuê đất: Theo tài liệu tổng kết thi hành Luật đất đai (2011) Bộ Tài ngun Mơi trường,tổng diện tích đất Nhà nước giao, cho thuê công nhận quyền sử dụng đất cho đối tượng sử dụng 24.996 nghìnha, chiếm 75,53% tổng diện tích tự nhiên nước Phân theo đối tượng sử dụng hộ gia đình, cá nhân sử dụng 14.878 nghìn ha, chiếm 59,52% tổng diện tích giao, cho th; diện tích đất nơng nghiệp 13.915 nghìn ha, chiếm 93,53% diện tích đất nơng nghiệp mà Nhà nước giao, cho thuê cho đối tượng sử dụng Các tổ chức nước sử dụng 9.735 nghìn chiếm 38,95 % tổng diện tích giao, cho thuê; diện tích đất phi nơng nghiệp 1.021 nghìn ha, chiếm 59,50% diện tích đất phi nơng nghiệp Nhà nước giao cho đối tượng sử dụng Tổ chức, cá nhân nước ngồi th sử dụng 56 nghìn (chỉ chiếm 0,22% tổng diện tích giao, cho th), đất nơng nghiệp 30 nghìn (53,57%), đất phi nơng nghiệp 26nghìn (46,43%) Cộng đồng dân cư giao 325 nghìn (chiếm 1,30% tổng diện tích giao, cho th), đất nơng nghiệp 274 nghìn (1,10%), đất phi nơng nghiệp nghìn (0,20%) Tình trạng đất giao, cho thuê sử dụng khơng mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng chuyển nhượng dự án xảy nhiều địa phương dẫn đến lãng phí đất đai gây bất bình dư luận Nhiều địa phương thiếu cân nhắc việc chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất khu vực nhạy cảm, vùng biên giới Còn tình trạng nhiều tổ chức Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng lãng phí, thiếu trách nhiệm quản lý để xảy nhiều sai phạm Thực trạng xuất phát từ nhiều nguyên nhân, có nguyên nhân chủ yếu là: - Theo sách hành, đối tượng giao đất không thu tiền sử dụng đất rộng Việc phân cấp mạnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thẩm quyền định đầu tư pháp luật đầu tư chưa đôi với việc giám sát thực thi thực tế bộc lộ nhiều bất cập - Quy định giao đất, cho thuê đất với việc định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thường thấp nhiều so với giá đất thị trường, đặc biệt giá cho thuê đất thấp ngun nhân dẫn đến tình trạng nhà đầu tư giao đất, cho thuê đất để thực nhiều dự án găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng chuyển nhượng dự án - Quy định Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm trả tiền lần cho thời gian thuê doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm giao đất có thu tiền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước, dẫn đến không thống nhà đầu tư nước, nhà đầu tư nước chưa gắn với mục đích sử dụng đất - Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp thấp nên có nhiều trường hợp sử dụng đất có diện tích lớn lách luật cách nhờ người khác đứng tên nhận chuyển quyền sử dụng đất, gây khó khăn cho cơng tác quản lý nhà nước đất đai, gây phức tạp việc đăng ký sử dụng đất, dễ phát sinh khiếu kiện, tranh chấp đất đai - Quy định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa nhiều địa phương nghiêm túc thực Nhiều địa phương chạy theo nhà đầu tư việc phát triển dự án đô thị nhỏ lẻ, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, thiếu phối hợp thống quy mô liên vùng, liên tỉnh; chưa xem xét đồng với điều kiện hạ tầng kỹ thuật, xã hội, khả thực tế lấp đầy khu công nghiệp - Một số địa phương chưa đánh giá hết lực nhà đầu tư giao đất, cho thuê đất Việc kiểm tra, xử lý vi phạm sau giao đất, cho thuê đất chưa tiến hành cách thường xuyên Chưa thống thủ tục đầu tư, xây dựng đất đai việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hồ sơ phức tạp, thời gian thực kéo dài III đất: Những bất cập việc giao đất,cho thuê Đất đai không gian tổ chức hoạt động sống người, với quan điểm “an cư lạc nghiệp” truyền thống văn hóa dân tộc nên quyền sử dụng đất quyền mà đại phận người dân quan tâm Giao đất, cho thuê đất quyền công dân Việt Nam thừa nhận khoản Điều 54 Hiến pháp năm 2013: “Tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất…” Bên cạnh kết đạt được, sở phân tích, đánh giá thực trạng đề tài bất cập quản lý nhà nước giao đất, cho thuê đất: Căn giao đất : Chất lượng quy hoạch sử dụng đất làm giao đất, cho thuê đất chưa đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, thiếu tính dự báo lâu dài.Việc lập, tổ chức triển khai giám sát thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa quan tâm mức Quá trình thực phân cấp quản lý quy hoạch theo đơn vị hành bất cập, chưa đảm bảo tính tổng thể, kết nối liên vùng([2]).Việc điều chỉnh quy hoạch, sử dụng đất sai mục đích, hiệu Quy hoạch sử dụng đất phục vụ chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn, đường giao thông chưa tạo quỹ đất có giá trị cao để đấu giá tăng nguồn thu bù đắp chi phí bồi thường, xây dựng cơng trình cơng cộng Trình tự thủ tục: Cơng tác thẩm định nhu cầu sử dụng đất mang tính hình thức thiếu chế, điều kiện thực tế để thực Do đó, chưa sàng lọc nhà đầu tư lực, chưa kiểm soát tình trạng nhà đầu tư xin giao đất, th đất để thực nhiều cơng trình, dự án nhiều địa phương khác nhau, dẫn đến tình trạng giao đất, cho thuê đất tràn lan, chủ đầu tư bao chiếm, găm giữ đất, bỏ hoang gây lãng phí Về hình thức: Giao đất, cho th đất, định giá đất thực tế nhiều điểm chưa phù hợp Hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa triển khai thực nghiêm túc, phổ biến giao đất, cho thuê đất theo hình thức định, với việc quy định đối tượng giao đất không thu tiền sử dụng đất rộng ảnh hưởng đến nguồn thu Nhà nước Khung giá đất, bảng giá đất giá đất cụ thể chưa theo kịp thị trường thấp nhiều so với giá thị trường, gây thất thoát cho ngân sách, gia tăng khiếu kiện nhân dân - Quy định thời hạn, hạn mức sử dụng đất nông nghiệp Luật đất đai làm hạn chế đến việc tích tụ đất đai để đầu tư phát triển sản xuất nơng nghiệp hàng hóa quy mơ lớn, chưa tạo động lực để ổn định phát triển nông nghiệp Q trình phân cấp chưa đơi với việc kiểm tra, giám sát thực chưa gắn với trách nhiệm chủ thể phân cấp.Việc phân cấp mạnh thẩm quyền thu hồi, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với quy định phân cấp mạnh thẩm quyền định đầu tư pháp luật đầu tư bộc lộ nhiều bất cập.Đặc biệt việc định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất khu vực nhạy cảm, vùng biên giới, gây xúc dư luận -Công tác kiểm tra, xử lý vi phạm sau giao đất, cho thuê đất chưa tiến hành cách thường xuyên.Chưa thống thủ tục đầu tư, xây dựng đất đai việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hồ sơ phức tạp, thời gian thực kéo dài Thực tế phát sinh số trường hợp xin sử dụng đất để đầu tư xây dựng cơng trình ngầm, đầu tư xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa để kinh doanh, Luật đất đai văn hướng dẫn thi hành chưa có quy định điều chỉnh Thu từ đất đai chưa xứng với tiềm Theo PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Cục Kinh tế Phát triển quỹ đất (Bộ Tài ngun Mơi trường), có nhiều hạn chế xác định giá đất theo quy định hành Cụ thể như, để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thực xác định giá đất cụ thể tính khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án phê duyệt vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp nên số tiền thu từ đất khơng lớn Phương pháp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất số trường hợp chưa phù hợp Ngồi ra, việc xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhiều thời gian, công sức, nhà đầu tư không xác định chi phí đầu vào triển khai thực dự án vấn đề nhắc đến nhiều giá đất bảng giá đất thấp nhiều so với giá Giao đất, cho thuê đất thủ tục, công cụ quan trọng quản lý nhà nước đất đai, góp phần phát triển kinh tế- xã hội, thu hút đầu tư, bước đầu phát huy nguồn lực đất đai phát triển xã hội Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thực theo quy định bước khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, không đối tượng Đất giao, cho thuê, chuyển mục đích phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xét duyệt trình chuyển đổi cấu đầu tư, cấu lao động bảo đảm quốc phòng - an ninh Tuy nhiên, bên cạnh thành tựu đạt việc xây dựng chế giao đất, thu hồi đất, pháp luật đất đai giao, cho thuê đất thực tiễn thực bộc lộ nhiều hạn chế, dẫn đến bất công, tạo nên thiếu tin tưởng người dân vào pháp luật sách Đảng, Nhà nước Nguyên nhân chủ yếu đến từ hai phía: từ thiếu sót quy định pháp luật việc tạo lập chế giao đất, cho thuê đất phù hợp từ thực tiễn thực vi phạm pháp luật, thiếu trách nhiệm người đầu tư - Một số địa phương chưa đánh giá hết lực nhà đầu tư giao đất, cho thuê đất Việc kiểm tra, xử lý vi phạm sau giao đất, cho thuê đất chưa tiến hành cách thường xuyên Chưa thống thủ tục đầu tư, xây dựng đất đai việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hồ sơ phức tạp, thời gian thực kéo dài (Trích: Bất cập quy định giao đất, cho thuê đất dự án đầu tư – Trang tra cứu thông tin thủ tục nhà đất)thị trường ( thời báo tài Việt Nam, ngày 15/02/2019) IV Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất: Trên sở kết phân tích, đánh giá hệ thống quy định pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật giao đất, cho thuê đất, đề tài đề xuất, kiến nghị giải pháp sửa đổi, bổ sung Luật đất đai, giải vấn đề có tính lịch sử từ thực tiễn giao đất cho thuê đất giai đoạn vừa qua Nhóm giải pháp nâng cao hiệu việc áp dụng pháp luật giao đất: Một là, tiếp tục hoàn thiện sách pháp luật đất đai nói chung pháp luật giao đất nói riêng, quy định 10 pháp luật giao đất phải dựa nguyên tắc “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu” - Hai là, công tác giao đất phải thật minh bạch - Ba là, tiếp tục hoàn thiện quy định định giá đất Bốn là, tăng cường việc giao đất có thu tiền sử dụng đất thơng qua hình thức đấu giá QSDĐ, theo hạn chế việc giao đất khơng qua hình thức đấu giá cần có quy chế đấu giá QSDĐ công khai, minh bạch Năm là, hồn thành cơng tác lập QHSDĐ, KHSDĐ tổ chức công khai thời gian quy định, vào đầu kỳ quy hoạch, kế hoạch làm để giao đất Sáu là, tăng cường công tác tra, kiểm tra việc giao đất để Nhà nước nắm chắc, quản chặt quỹ đất đai phạm vi nước Bảy là, cần tiếp tục giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng có thời hạn theo hướng kéo dài quy định hành để khuyến khích nơng dân gắn bó với đất yên tâm đầu tư sản xuất Tám là, tiếp tục đổi mới, cải cách thủ tục hành nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất Nhóm giải pháp nâng cao hiệu việc thực thi pháp luật giao đất: Một là, thực quy hoạch sử dụng đất cấp dài hạn, nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất Hai là, phát triển nhanh tổ chức tư vấn giá đất để định giá đất Ba là, tạo điều kiện, chế thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch hiệu Bốn là, tăng cường phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai cách thường xuyên, liên tục cấp Năm là, tăng cường công tác kiểm tra, tra việc giao đất,cho thuê đất Những kiến nghị sửa đổi Luật đất đai văn hướng dẫn thi hành : - Về lập phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất làm cứu giao đất, cho thuê đất.Quy định việc giao đất, cho 11 thuê đất theo hướng vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch ngành, lĩnh vực phải lập theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, lập trước phải điều chỉnh lại cho phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất, tiêu chí thẩm định nhu cầu sử dụng đất trước giao đất, cho th đất Ngồi ra, cần có chế kiểm soát việc xác định khả tài nhà đầu tư thực dự án đầu tư -Quy định chế thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.Thực liên hoàn chế Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch sử dụng đất phê duyệt mà không thu hồi đất theo dự án cụ thể để giao cho tổ chức phát triển quỹ đất bồi thường, giải phóng mặt bằng, sau tạo quỹ đất "sạch" tổ chức đấu giá quyền sử đụng đất để chọn chủ đầu tư - Về phạm vi đối tượng giao đất, cho thuê đất Thu hẹp diện thu hồi đất định hành chính, sau giao cho nhà đầu tư thuê đất phục vụ phát triển kinh tế.Mở rộng việc cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất trực tiếp thuê đất người sử dụng đất Đây hình thức mà hầu giới làm, phù hợp với tính chất dân quyền sử dụng đất (quyền sử dụng đất thực chất quyền dân sự) - Về hạn mức sử dụng đất nông nghiệp Nghiên cứu bỏ quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp để đẩy nhanh tiến độ tích tụ ruộng đất cho sản xuất lớn nơng nghiệp phù hợp với chủ trương tiến trình cơng nghiệp hố, đại hố nơng nghiệp, nơng thơn - Giá đất giao đất, cho thuê đất phải gắn với hình thức, phương thức giao đất, cho thuê đất.Trường hợp giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất áp dụng giá trúng đấu giá, đấu thầu Trường hợp định chủ đầu tư khơng nên áp bảng giá đất UBND cấp tỉnh mà phải xác định lại giá đất cho trường hợp cụ thể.Phân biệt giá đất tính tiền sử dụng đất giá tính tiền thuê đất([3]) Cần tách bạch quản lý đất đai quản lý vốn doanh nghiệp, quy định rõ ràng trường hợp đối tượng phải nộp, nộp, miễn, giảm tiền sử dụng đất 12 Những kiến nghị nhằm giải vấn đề lịch sử để lại: - Cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân đến năm 2033 (thêm 20 năm) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất trường hợp tiếp tục sử dụng, gia hạn sử dụng đất nông nghiệp trồng hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản đất làm muối theo quy định pháp luật đất đai người sử dụng đất có nhu cầu Tiếp tục hồn thiện sách, pháp luật vấn đề đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số thơng qua hình thức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất phi nông nghiệp cho cộng đồng thuộc đồng bào dân tộc thiểu số.Đổi sách giao đất theo hướng khơng giao trực tiếp đất sản xuất, đất cho hộ đồng bào dân tộc thiểu số mà giao đất cho cộng đồng dân cư, thơn, làng, bản, bn, phum, sóc gắn liền với phong tục, tập quán văn hóa đồng bào dân tộc nhằm nâng cao vai trò quản lý sử dụng đất cộng đồng, hạn chế việc chuyển nhượng đất giao đồng bào Thời hạn giao đất sản xuất cho đồng bào ổn định lâu dài Trước mắt, thực thí điểm số vùng đồng bào dân tộc thiểu số Chủ động tạo quỹ đất để giải vấn đề đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số thơng qua việc rà sốt quỹ đất có khả khai hoang, phục hóa địa bàn xã; rà sốt quỹ đất sử dụng khơng hiệu nông, lâm trường, ban quản lý rừng giao cho địa phương; hỗ trợ kinh phí để nhận chuyển nhượng đất ở, đất sản xuất 13 Nguồn:  Luật đất đai năm 2013  Nghị định 43/2014/NĐ-CP - Hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013  ThS Nguyễn Thị Dung  Nguồn tin: Bản tin Thông tin Khoa học Lập pháp số 01-2013 14 ...Danh sách nhóm Lớp Luật K40C Bùi Thị Tú Anh Đặng Thị Ngọc Anh Nguyễn Thị Trâm Anh Trương Thị Ngọc Ánh Đinh Thị Ngọc Bé Đậu