Thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội tại việt nam hiện nay

- Xác định được những thành tựu và hạn chế của hoạt động thực hiện pháp luật trong phát triển nhà ở xã hội và quản lý, sử dụng nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách; - Đề xu

TRỊNH THỊ QUẾ

THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI

TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội - 2017

TRỊNH THỊ QUẾ

THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI

TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Lý luận và lịch sử nhà nước và pháp luật

Mã số: 60380101

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Nguyễn Thị Hồi

Hà Nội - 2017

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu trong Luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đúng theo quy định

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của Luận văn này

Hà Nội, ngày tháng 08 năm 2017

Tác giả luận văn

Trịnh Thị Quế

Mục lục

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu những vấn đề liên quan đến đề tài 2

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 4

4 Phạm vi nghiên cứu 5

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 5

6 Những đóng góp của Luận văn 5

7 Kết cấu của Luận văn 6

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM 7

1.1 Khái niệm nhà ở xã hội 7

1.2 Pháp luật về nhà ở xã hội 10

1.2.1 Định nghĩa pháp luật về nhà ở xã hội 10

1.2.2 Nội dung pháp luật về nhà ở xã hội 10

1.3 Khái niệm thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội 16

1.3.1 Định nghĩa thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội 16

1.3.2 Đặc điểm của thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội 18

1.4 Các hình thức thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội 24

1.4.1 Tuân thủ pháp luật về nhà ở xã hội 24

1.4.2 Thi hành pháp luật về nhà ở xã hội 25

1.4.3 Sử dụng pháp luật về nhà ở xã hội 26

1.4.4 Áp dụng pháp luật về nhà ở xã hội 27

1.5 Vai trò của thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội 28

1.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện pháp luật về phát triển nhà ở xã hội 31

1.6.1 Đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước 31

Kết luận chương 1 36 Chương II 37THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY VIỆC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 37 2.1 Thực trạng thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội 37

2.1.1 Thực trạng thực hiện và kết quả đạt được trong việc thực hiện các quy định về phát triển nhà ở xã hội 37 2.1.2 Thực trạng thực hiện các quy định về vay vốn ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội 44 2.1.3 Thực trạng thực hiện và kết quả thực hiện các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở xã hội 45 2.1.4 Hạn chế, bất cập trong hoạt động thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội tại Việt Nam và nguyên nhân 47

2.2 Phương hướng và giải pháp thúc đẩy việc thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội tại nước ta hiện nay 69

2.2.1 Phương hướng nghiên cứu xây dựng và thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện nay 69 2.2.2 Các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội tại Việt Nam 72

Kết luận chương 2 78 KẾT LUẬN 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Nhà ở là một trong những nhu cầu tối thiểu, cơ bản của con người…Nhà

ở vừa là một dạng vật chất của chỗ ở, là nơi cư trú, nghỉ ngơi, vừa là môi trường văn hóa, giáo dục, tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, vừa là thước do phồn thịnh và tiến bộ xã hội của mỗi quốc gia Vì vậy, hầu hết Hiến pháp của các nước trên thế giới đều quy định về quyền có chỗ ở của con người, của công dân Quyền có chỗ ở là một trong những quyền cơ bản được Đảng và Nhà nước ta ghi nhận và quan tâm Ở nước ta, từ bản Hiến pháp đầu tiên năm

1946 của nước Việt Nam dân chủ cộng hòa đến Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 đều quy định về nhà ở, quyền có nhà ở của

mọi người; theo đó, khoản 3 Điều 59 Hiến pháp năm 2013 quy định “Nhà

nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở”

Do vậy quyền về nhà ở là một trong những quyền của công dân và đã được Đảng và Nhà nước quan tâm

Chúng ta không phủ nhận những nỗ lực của Nhà nước trong việc thực hiện quyền có chỗ ở của người dân Năm 2003, thị trường bất động sản, trong

đó có thị trường nhà ở đã được chính thức thừa nhận để huy động mọi nguồn lực trong xã hội vào phát triển nhà ở, đáp ứng nhu cầu của người dân Nhà nước ta đã xây dựng Luật Nhà ở năm 2005 và gần đây nhất, Nhà nước đã có

sự điều chỉnh, hoàn thiện bằng Luật Nhà ở năm 2014 Đó là công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước thực hiện tốt hơn chức năng quản lý của mình đối với thị trường bất động sản, thị trường nhà ở Số lượng những căn nhà, đặc biệt là nhà chung cư, biệt thự có kiến trúc đẹp, chất lượng tốt ngày càng nhiều và đã được đưa vào sử dụng đáp ứng ngày càng tốt hơn quyền có nhà ở của người dân Với việc tạo điều kiện cho mọi người phát triển kinh tế, phát triển thị trường hàng hóa, thị trường tiền tệ… ngày càng có nhiều người có khả năng

xây được các ngôi nhà khang trang để cải thiện điều kiện chỗ ở của mình Bên cạnh đó, đối với một bộ phận người dân thuộc đối tượng gia đình chính sách, người thu nhập thấp…thì việc để có nhà ở trong điều kiện thu nhập hiện nay thật không đơn giản Vì vậy, Nhà nước cũng không ngừng quan tâm đầu tư khoản ngân sách rất lớn để hỗ trợ nhà ở cho những người thuộc đối tượng trên, qua đó nhiều người được đảm bảo tốt hơn về quyền có nhà ở của mình Bên cạnh đó thì vẫn còn nhiều người đang gặp khó khăn về nhà ở, hay chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội gặp khó khăn trong đầu tư, trong đó có một phần xuất phát từ những cơ chế hỗ trợ tài chính, giá nhà ở, thủ tục còn rườm rà, phức tạp gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân

Với mong muốn tìm hiểu hoạt động thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội, thực tiễn thực hiện hoạt động này để góp phần tìm ra các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội ở nước ta hiện nay, tác giả đã lựa

chọn đề tài “Thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện nay”

làm đề tài luận văn của mình

2 Tình hình nghiên cứu những vấn đề liên quan đến đề tài

Thực hiện pháp luật nói chung và thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện nay là đề tài thu hút sự quan tâm của nhiều nhà khoa học pháp

lý Đặc biệt trong trong điều kiện xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của dân, do dân, vì dân và hội nhập quốc tế hiện nay, đó là biện pháp cơ bản để củng cố trật tự pháp luật Vấn đề thực hiện pháp luật được đặt ra như một nhiệm vụ cấp bách của các cơ quan nhà nước, các tổ chức xã hội và mọi công dân Thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội không nằm ngoài mục tiêu góp phần xây dựng Nhà nước pháp quyền Việt Nam xã hội chủ nghĩa

Thực hiện pháp luật là vấn đề được nhiều nhà nghiên cứu đề cập đến dưới nhiều góc độ khác nhau

Về thực hiện pháp luật nói chung có thể kể đến một số công trình sau:

- Đề tài "Thực hiện và áp dụng pháp luật" của PGS-TS Nguyễn Minh

Đoan – Trường Đại học Luật Hà Nội đi sâu nghiên cứu từng vấn đề về thực hiện pháp luật, áp dụng pháp luật, quy trình thực hiện và áp dụng pháp luật, những bảo đảm thực hiện pháp luật Ngoài ra còn đề cập đến vấn đề áp dụng pháp luật tương tự, giải thích pháp luật và hiệu quả thực hiện pháp luật tại Việt Nam

- Đề tài "Áp dụng pháp luật ở Việt Nam hiện nay – Một số vấn đề lý luận

và thực tiễn", Mã số LH-08-08/ĐHL/2009 của TS Nguyễn Thị Hồi và các

cộng tác viên Trường Đại học Luật Hà Nội Mặc dù nội dung chính của đề tài

đi sâu nghiên cứu một số vấn đề lý luận chung về áp dụng pháp luật, những vấn đề liên quan đến lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật trong một số lĩnh vực cụ thể như hình sự, dân sự, hành chính, đất đai, hôn nhân gia đình nhưng cũng đề cập một phần đến lý luận về thực hiện pháp luật

- Đề tài "Thực hiện pháp luật ở cơ sở và giải pháp nâng cao năng lực

thực hiện", đề tài cấp tỉnh của Trịnh Thị Thanh Bình và nhóm cộng sự, Hội

đồng khoa học tỉnh Bến Tre năm 2008 Đề tài đi sâu nghiên cứu vấn đề thuận lợi và khó khăn trong việc thực hiện pháp luật ở cơ sở gắn với thực tiễn tỉnh Bến Tre

Ngoài ra còn một số đề tài nghiên cứu vấn đề thực hiện pháp luật trên

từng lĩnh vực khác nhau như đề tài "Thực hiện pháp luật về dân chủ ở cơ sở

trên địa bàn huyện Hoài Đức (Hà Nội)" - Luận văn thạc sĩ của Vương Ngọc

Thanh, Học viện chính trị hành chính quốc gia Hồ Chí Minh, 2010; đề tài

"Thực hiện pháp luật đối với người nghèo trong Nhà nước pháp quyền XHCN

Việt Nam" của TS.Đỗ Xuân Lân được Nxb Tư pháp xuất bản năm 2012 )

Trong lĩnh vực thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội thì có thể kể đến một

số công trình sau: Thực trạng áp dụng các quy định về mua bán nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội, Khóa luận tốt nghiệp – 2011 – Đỗ Thị Ánh

Hồng, đề tài chỉ ra được quy định của pháp luật hiện hành về hoạt động mua bán nhà ở xã hội với nội dung về đối tượng và điều kiện mua, trình tự thủ tục mua….cũng như thực trạng áp dụng quy định mua bán nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội; “Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội”, Luận văn thạc sĩ luật học,

2014, Phạm Hồng Điệp, đề tài đã phân tích các quy định của pháp luật về hoạt động mua bán nhà ở xã hội, trình bày được thực trạng thực hiện và chỉ ra những giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về hoạt động mua bán nhà ở

xã hội Nhìn chung, các công trình trên chủ yếu đề cập tới những vấn đề lý luận và thực tiễn chung nhất về thực hiện pháp luật, và hoạt động áp dụng pháp luật trong hoạt động mua bán nhà ở xã hội….nói riêng Vì thế, chưa có công trình nghiên cứu nào nghiên cứu một cách toàn diện và có hệ thống về thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội như công trình này

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu đề tài “Thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện nay” là nhằm xem xét, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội tại Việt Nam thời gian qua, trên cơ sở đó tìm ra các giải pháp có tính khả thi để thúc đẩy hoạt động thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội trong thời gian tới, qua đó góp phần thúc đẩy sự phát triển của hệ thống pháp luật nhà ở

Để đạt được mục đích trên thì nhiệm vụ nghiên cứu đề tài gồm:

Một là, hệ thống hóa và làm rõ một số vấn đề lý luận về hoạt động thực

hiện pháp luật về nhà ở xã hội như khái niệm, đặc điểm, nội dung, các hình thức của thực hiện pháp luật cũng như vai trò và các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội

Hai là, xem xét, đánh giá thực trạng hoạt động thực hiện pháp luật về

nhà ở xã hội của các chủ đầu tư, các đối tượng được hưởng trong thời gian

qua, chỉ ra những ưu điểm, khó khăn, bất cập của hoạt động này và xác định những nguyên nhân dẫn những khó khăn, bất cập đó

Ba là, đề xuất một số giải pháp để gỡ rối, hoàn thiện thúc đẩy hoạt động

thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội trong thời gian tới

4 Phạm vi nghiên cứu

Pháp luật về nhà ở xã hội là vấn đề có nội dung rộng và phức tạp Do đó, luận văn không giải quyết mọi vấn đề liên quan đến nhà ở xã hội mà Luận văn chỉ tập trung nghiên cứu về thực trạng thực hiện các quy định pháp luật về phát triển nhà ở xã hội và hoạt động quản lý, sử dụng nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách

Việc quản lý, sử dụng nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước không thuộc phạm vi nghiên cứu của Luận văn này

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở phương pháp luận là các nguyên lý cơ bản của chủ nghĩa Marx - Lenin, Tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước pháp luật, và đường lối chính sách của Đảng cộng sản Việt Nam

Luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể:

- Phương pháp phân tích để phân tích các quan điểm, các khái niệm, liên quan đến thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội;

- Phương pháp tổng hợp trong quá trình phân tích để đưa ra các quan điểm, các nhận xét có giá trị thực tiễn;

- Phương pháp so sánh, thống kê, xã hội học

6 Những đóng góp của Luận văn

- Góp phần hệ thống hóa và làm sáng tỏ cơ sở lý luận của thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện nay;

- Xác định được những thành tựu và hạn chế của hoạt động thực hiện pháp luật trong phát triển nhà ở xã hội và quản lý, sử dụng nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách;

- Đề xuất được một số giải pháp có tính khả thi để thúc đẩy hoạt động thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội và hoạt động quản lý, sử dụng nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách của các đối tượng cũng như chủ đầu tư trong thời gian tới

7 Kết cấu của Luận văn

Ngoài phần mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn gồm 2 chương:

Chương 1 Cơ sở lý luận của thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội tại Việt Nam

Chương 2 Thực trạng và giải pháp thúc đẩy việc thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện nay

CHƯƠNG I

CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM

1.1 Khái niệm nhà ở xã hội

Quyền có nhà ở của công dân được ghi nhận tại Điều 22 Hiến pháp năm

2013 như sau “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp” Theo quy định hiện

hành của Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở là công trình xây dựng với mục đích

để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân Theo nghĩa hiểu thông thường thì nhà ở là nơi phục vụ sinh hoạt cho cá nhân và gia đình, đáp ứng các nhu cầu cần thiết của con người, là tài sản có giá trị đối với con người Nhà ở tại Việt Nam có rất nhiều căn cứ để để phân loại, tuy nhiên, cách phân loại phổ biến nhất hiện nay là căn cứ theo Điều 3 Luật Nhà ở năm

2014 thì nhà ở bao gồm các loại như:

- Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt

thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập

- Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối

đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh

- Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho

thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường

- Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc

diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác

- Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia

đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật

- Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối

tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật Vậy nhà ở xã hội được hiểu như thế nào là đúng?

Cụm từ nhà ở xã hội còn rất lạ lẫm, có thể lầm tưởng đến những dự án chất lượng thấp, xây dựng tạm bợ để giải quyết chỗ ở cho một bộ phận người dân chưa có nhà trong chính sách được hưởng ưu đãi giống như các dự án tái định cư Có thể ý nghĩ này là đúng với một số dự án trước đây Tuy là khái niệm không còn xa lạ đối với người dân nhưng không phải ai cũng hiểu chính xác, đúng ý nghĩa khái niệm này

Văn bản đầu tiên xuất hiện cụm từ nhà ở xã hội là Chiến lược phát triển

nhà ở quốc gia được ban hành theo quyết định 76/2004/QĐ-TTg trong đó có

đưa ra định nghĩa về Quỹ nhà ở xã hội là “quỹ nhà ở do Nhà nước hỗ trợ

chính sách đầu tư xây dựng nhằm bán trả dần, cho thuê – mua và cho thuê đối với các đối tượng thuộc diện chính sách có khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở” Ở đây, khái niệm nhà ở xã hội đã xuất hiện một cách gián tiếp qua

khái niệm về quỹ nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước

Chỉ sau đó một năm, khái niệm nhà ở xã hội đã lần đầu tiên chính thức

xuất hiện trong Luật Nhà ở năm 2005 với định nghĩa nhà ở xã hội là “Nhà ở

do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua” Các đối

tượng đó gồm cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày

23/6/2010 thay thế Nghị định số 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở năm 2005 có bổ sung thêm đối tượng người có thu nhập thấp tại các đô thị và quy định cho phép mua bán nhà ở xã hội Đây là một quy định mới thể hiện sự quan tâm của Đảng và Nhà nước đối với chính sách nhà ở xã hội, được nhân dân hưởng ứng

Như vậy, khái niệm nhà ở xã hội đã được luật hóa trong văn bản có hiệu lực pháp lý cao là luật, tiếp theo trong các các văn bản dưới luật đều sử dụng định nghĩa trên, coi nhà ở xã hội như một loại hình nhà ở được xây dựng dành cho các nhóm yếu thế trong xã hội Những thay đổi trong các văn bản dưới luật về sau đều chỉ cụ thể hóa những nhóm đối tượng được hưởng và các điều kiện để tiếp cận phân khúc nhà ở này chứ không thay đổi quan niệm chính thức này

Hoàn thiện khái niệm về nhà ở xã hội, tại khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở

năm 2014 định nghĩa: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho

các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng để đáp ứng nhu cầu cho các hộ gia

đình, cá nhân làm việc tại các khu công nghiệp, bao gồm: Khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, cụm công nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp (kể cả các cơ sở khai thác, chế biến) của tất cả các ngành, nghề thuộc các thành phần kinh tế (khoản 2 Điều 3 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP) Như vậy, nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi Nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận, được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của Nhà nước chưa

có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường

1.2 Pháp luật về nhà ở xã hội

1.2.1 Định nghĩa pháp luật về nhà ở xã hội

Đã có rất nhiều công trình khoa học nghiên cứu và đưa ra định nghĩa về pháp luật; theo Giáo trình lý luận chung về nhà nước và pháp luật, Trường

Đại học Luật Hà Nội: “Pháp luật là hệ thống quy tắc xử sự chung do nhà

nước đặt ra hoặc thừa nhận và bảo đảm thực hiện để điều chỉnh các quan hệ

xã hội theo mục đích, định hướng của Nhà nước” 1

Pháp luật là hệ thống các quy phạm (quy tắc hành vi hay quy tắc xử sự)

có tính chất bắt buộc chung nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội, do Nhà nước đặt ra hoặc thừa nhận, thể hiện ý chí Nhà nước và được Nhà nước bảo đảm thực hiện bằng các biện pháp tổ chức, giáo dục, thuyết phục, cưỡng chế, bằng

bộ máy nhà nước Trên cơ sở các quy định của pháp luật, các cá nhân, tổ chức tham gia vào quan hệ pháp luật tự mình thực hiện những hành vi nhất định nhằm đạt được mục đích nào đó Pháp luật về nhà ở xã hội hướng tới các chủ thể là tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội và các đối tượng được hưởng chính sách mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội Theo đó, có

thể định nghĩa: Pháp luật về nhà ở xã hội là hệ thống các quy phạm do Nhà

nước đặt ra hoặc thừa nhận và bảo đảm thực hiện để điều chỉnh các quan hệ

xã hội phát sinh trong lĩnh vực nhà ở xã hội nhằm bảo vệ các quyền, lợi ích hợp pháp của công dân

1.2.2 Nội dung pháp luật về nhà ở xã hội

Pháp luật về nhà ở xã hội hiện hành được thể hiện trong hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật mà chủ yếu là một số văn bản sau:

- Hiến pháp năm 2013, Bộ luật dân sự năm 2015 Hai văn bản này tuy không phải là những văn bản quy định trực tiếp về nhà ở xã hội nhưng lại có

1 Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình “Lý luận chung về nhà nước và pháp luật”, Nxb Tư pháp, tr.209

những quy định mang tính nguyên tắc, là cơ sở để xây dựng và ban hành các quy định trong các văn bản khác về nhà ở xã hội

- Luật Nhà ở năm 2013, Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016; Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đầu tư năm 2014, Luật Đất đai năm 2013, Luật Xây dựng năm 2014… Các văn bản trên là những văn bản trực tiếp thể hiện nội dung, các quy phạm pháp luật về nhà ở xã hội; quy định về các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, trình tự thủ tục để mua bán nhà ở xã hội, các quy định về lựa chọn chủ đầu tư, ưu đãi dành cho chủ đầu tư cũng như chính sách hỗ trợ vốn vay; trách nhiệm quản lý nhà nước về nhà ở xã hội

Được hưởng những cơ chế ưu đãi riêng cho chủ đầu tư xây dựng các Dự

án nhà ở xã hội cũng như được áp dụng cho các đối tượng đủ điều kiện được hưởng theo quy định pháp luật, vì vậy, các quan hệ xã hội liên quan đến lĩnh vực này đều phải được quy phạm pháp luật điều chỉnh và đây là cơ sở để hình thành pháp luật về nhà ở xã hội Pháp luật về nhà ở xã hội bao gồm các nhóm quy định sau:

Thứ nhất: Nhóm các quy định về phát triển nhà ở xã hội

- Quy định về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội:

Hiện nay có hai hình thức đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (Điều 53 Luật Nhà ở năm 2014), đó là: nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước; nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn không phải bằng ngân sách Nhà nước (doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng;

hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng)

Hình thức cung cấp dịch vụ nhà ở xã hội hiện nay gồm bán, cho thuê và cho thuê mua Trong đó thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp

người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó

Đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm: Đất được Nhà nước giao để xây

dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, bán (Nhà nước giao quyền sử dụng đất là

việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất) Và đất được Nhà nước cho thuê để xây

dựng nhà ở cho thuê (Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước

quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng) Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị (không phân biệt quy mô diện tích đất), pháp luật quy định chủ đầu tư phải dành 20% tổng diện tích đất trong đồ án quy hoạch chi tiết để xây dựng nhà ở xã hội Đối với các khu công nghiệp thì quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội do Ban quản lý khu công nghiệp của địa phương hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lập, phê duyệt, đầu tư xây dựng, bổ sung quỹ đất phù hợp để xây dựng khu nhà ở cho công nhân

- Quy định về loại nhà, tiêu chuẩn nhà và nhu cầu nhà ở

Nhà ở xã hội theo quy định hiện hành (Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014) có hai loại nhà là nhà chung cư (là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung…) hoặc nhà ở riêng lẻ (là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt), cùng theo đó là yêu cầu về thiết kế, xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội, cụ thể về tiêu chuẩn diện tích tối thiểu, diện tích tối đa mỗi căn hộ (hiện nay theo quy định pháp luật tối thiểu là là 25 m2

sàn, tối đa là 70 m2 sàn), bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Căn cứ vào quy hoạch chi tiết đô thị của từng địa

phương, Ủy ban nhân dân tỉnh sẽ có những quy định cụ thể về nhu cầu nhà ở

xã hội tại từng địa phương

- Quy định về cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư

Pháp luật quy định về thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở

xã hội, theo đó Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có văn bản lựa chọn chủ đầu tư

Đối với những dự án xây dựng nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn ngân sách, pháp luật quy định cơ chế ưu đãi chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; hỗ trợ chủ đầu tư chi phí đầu tư xây dựng; được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; được vay vốn ưu đãi

từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng; được hỗ trợ kinh phí đầu tư xây dựng đồng thời được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ

sở

- Quy định về huy động vốn phát triển nhà ở xã hội

Theo đó, nguồn vốn ngoài ngân sách do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội huy động gồm: vốn tự có của chủ đầu tư dự án hoặc của hộ gia đình, cá nhân; vốn vay ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc từ các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định; vay vốn thương mại của các tổ chức tín dụng hay vốn vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương…

Thứ hai: Nhóm các quy định về vay vốn ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội

- Quy định về vay vốn ưu đãi để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Doanh nghiệp, hợp tác xã là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không phải bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp

đồng xây dựng - chuyển giao (gọi tắt là hợp đồng BT) là hình thức đầu tư

được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng

công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ tạo điều kiện cho nhà đầu

tư thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hoặc thanh toán cho nhà đầu tư theo thỏa thuận trong hợp đồng BT2

) là những đối tượng được vay vốn Để được vay vốn thì pháp luật quy định chi tiết về điều kiện vay vốn của các đối tượng; mức cho vay không vượt quá 80% tổng mức đầu tư dự án đối với xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê, và không vượt quá 70% đối với xây dựng để cho thuê, mua bán; với thời hạn vay không vượt quá 20 năm,

15 năm, 10 năm cho các hình thức xây dựng cho thuê, cho thuê mua và bán theo lãi suất cho vay ưu đãi của Ngân hàng chính sách xã hội

- Quy định về vay vốn ưu đãi để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội

Các đối tượng là gia đình, hộ cá nhân đủ điều kiện vay vốn được hỗ mức vốn vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà với lãi suất cho vay được Ngân hàng chính sách xã hội quyết định cho từng thời kỳ, thời hạn vay tối thiểu là 15 năm

Việc quản lý nguồn vốn và quản lý sử dụng vốn cho vay hỗ trợ nhà ở

xã hội do Ngân hàng chính sách xã hội hoặc các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định thực hiện

Thứ ba: Nhóm các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở xã hội

- Quy định về đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội

Pháp luật quy định chi tiết các nhóm đối tượng được giải quyết nhu cầu

về chỗ ở theo quy định nhà ở xã hội gồm người có công với cách mạng; hộ

gia đình nghèo và cận nghèo; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân đồng thời, để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, những nhóm đối tượng nói trên phải đáp

2

Khoản 19 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2005

ứng các điều kiện quy định về nhà ở, cư trú, thu nhập như chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức; phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội…

- Quy định về chuyển nhượng nhà ở xã hội

Nhằm bảo đảm quyền sở hữu nhà ở cho người mua, thuê, thuê mua nhà

và tính ổn định trong việc chuyển nhượng nhà ở xã hội, pháp luật đã có những quy định chặt chẽ về việc người thuê nhà ở xã hội không được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian thuê nhà theo hợp đồng đã ký với bên cho thuê Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong mức thời gian tối thiểu kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai

- Quy định về giá bán, cho thuê, thuê mua

Chỉ những đối tượng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội Giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư nhưng không được cao hơn khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Trên cơ sở đó, căn cứ tình hình thực tế về giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua công trình, chủ đầu tư dự án

phân bổ phần lợi nhuận thu được để xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội

- Quy định về quản lý, khai thác sử dụng nhà ở xã hội

Pháp luật quy định việc quản lý khai thác, sử dụng nhà ở xã hội đối với

dự án đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước thì chủ đầu

tư dự án có trách nhiệm tổ chức, quản lý việc sử dụng vận hành và khai thác nhà ở xã hội Quy định này đảm bảo cho quyền lợi khi chủ đầu tư xây dựng

dự án, chủ đầu tư được quyền quản lý khai thác, sử dụng nhà xã hội đó

- Quy định về hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội

Mặc dù việc mua bán nhà ở xã hội là sự thỏa thuận giữa hai bên chủ đầu

tư và các đối tượng đủ điều kiện được hưởng mua, tuy nhiên, pháp luật về nhà

ở xã hội đã có những quy định mang tính tham khảo, giúp các bên tham gia nắm được các nội dung trong hợp đồng để thỏa thuận Ngoài ra, còn có quy định về thời điểm mà chủ đầu tư được ký Hợp đồng với khách hàng (theo quy định của pháp luật hiện hành là xây dựng xong phần móng), việc huy động thanh toán tiền trước của khách hàng theo thỏa thuận, nhưng cũng không được vượt quá 70% giá trị nhà trong Hợp đồng Bên cạnh những nội dung đó thì việc quy định quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm của các bên, việc xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp là nội dung không thể thiếu

1.3 Khái niệm thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội

1.3.1 Định nghĩa thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội

Trên phương diện lý luận chung về nhà nước và pháp luật, thực hiện pháp luật được coi là một khâu quan trọng trong cơ chế điều chỉnh pháp luật,

là giai đoạn thứ hai sau khi đã tiến hành xây dựng pháp luật bởi pháp luật chỉ

có thể phát huy được vai trò và những giá trị của mình trong việc điều chỉnh các quan hệ xã hội khi nó được tôn trọng và thực hiện đầy đủ, nghiêm minh;

do đó thực hiện pháp luật cũng được nhiều học giả nghiên cứu sâu như là một khái niệm cơ bản của khoa học pháp lý

Theo quan điểm của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội: “Thực hiện pháp

luật là hiện tượng, quá trình có mục đích làm cho những quy định của pháp luật trở thành hoạt động thực tế của các chủ thể pháp luật 3 ”

Theo quan điểm của Trường Đại học Luật Hà Nội:“Thực hiện pháp luật

là hoạt động có mục đích làm cho quy định của pháp luật trở thành những hành vi thực tế, hợp pháp của các chủ thể pháp luật 4 ”

Đồng quan điểm với giáo trình Trường Đại học Luật Hà Nội, PGS-TS Nguyễn Minh Đoan tiếp cận và xây dựng khái niệm thực hiện pháp luật trên

cơ sở phân tích phạm trù này trong mối liên quan đến rất nhiều hiện tượng và

hoạt động khác như hoạt động xây dựng pháp luật, liên quan đến pháp chế và

dân chủ xã hội, liên quan đến các yếu tố xã hội và các công cụ điều chỉnh quan hệ xã hội khác như tập quán, đạo đức, tín điều tôn giáo… và trong mối liên hệ với cơ chế điều chỉnh pháp luật Từ đó, tác giả đã phân tích rõ mục

đích ý nghĩa của thực hiện pháp luật trong từng khía cạnh, kể cả về học thuật

và về thực tiễn

Dưới góc độ khoa học pháp lý thì chỉ những hành vi, xử sự của các chủ thể phù hợp với các quy định của pháp luật mới được coi là biểu hiện thực tế của việc thực hiện pháp luật Dưới góc độ lý luận chung về nhà nước và pháp luật thì thực hiện pháp luật là hoạt động có mục đích làm cho quy định của pháp luật trở thành những hành vi thực tế, hợp pháp của các chủ thể pháp luật Những hành vi thực tế đó phải là của chủ thể có đủ khả năng nhận thức những quy định của pháp luật, từ đó xác lập, thực hiện hành vi do pháp luật quy định Dù hiểu dưới góc độ nào thì cũng có thể thấy thực hiện pháp luật là làm

3 Đại học Quốc gia Hà Nội – Khoa Luật (2005), Giáo trình “ Lý luận chung về nhà nước và pháp luật”, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội, tr 369

4 Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình “Lý luận chung về nhà nước và pháp luật”, Nxb Tư pháp, Hà Nội,

tr 403

cho các quy định của pháp luật trở thành hiện thực trong đời sống xã hội, trở thành những hành vi pháp lý hợp pháp của các chủ thể pháp luật Như vậy, thực hiện pháp luật là hành vi thực tế hợp pháp của các chủ thể pháp luật được thực hiện có mục đích, nhằm hiện thực hóa các quy định của pháp luật, làm cho chúng đi vào cuộc sống

Trên cơ sở một số cách tiếp cận khái niệm thực hiện pháp luật, có thể

hiểu thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội là quá trình hoạt động hoặc hành vi

của các chủ thể nhằm hiện thực hóa các quy định của pháp luật về nhà ở xã hội, làm cho chúng đi vào thực tiễn cuộc sống để đảm bảo thực hiện các chính sách, quy định của Nhà nước về nhà ở xã hội

1.3.2 Đặc điểm của thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội

Thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội ngoài những đặc điểm của thực hiện pháp luật nói chung như hành vi hợp pháp của các chủ thể; có mục đích thực hiện hóa các quy định của pháp luật, do các chủ thể khác nhau tiến hành theo nhiều hình thức khác nhau….thì nó còn mang những đặc điểm riêng theo lĩnh vực điều chỉnh Điều này được biểu hiện ở những nội dung sau:

Thứ nhất: Chủ thể của việc thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội

Trong lĩnh vực nhà ở xã hội, chủ thể thực hiện pháp luật bao gồm cá nhân hoặc tổ chức có quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm liên quan thông qua việc thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở xã hội Bao gồm các chủ thể sau:

- Chủ thể là chủ đầu tư:

Theo quy định của pháp luật nhà ở (Điều 53 Luật nhà ở năm 2014) thì hiện nay có ba hình thức phát triển nhà ở xã hội đó là: Nhà nước đầu tư xây dựng; doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng; hộ gia đình, cá nhân

bỏ vốn đầu tư xây dựng Dựa trên các quy định về hình thức phát triển nhà ở

xã hội mà quy định về lựa chọn chủ đầu tư, theo đó chủ đầu tư xây dựng nhà

ở xã hội có thể gồm các chủ thể sau: Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước thì Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng quyết định lựa chọn chủ đầu tư Đối với dự án nhà ở xã hội được đầu tư không phải bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước thì chủ đầu tư được lựa chọn như sau:

++ Trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở xã hội thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư hoặc chỉ định chủ đầu

tư nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư;

++ Trường hợp phải dành quỹ đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà

ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

++ Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư

và có nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội thì doanh nghiệp, hợp tác xã đó được giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội;

++ Trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp ở thì doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án

- Chủ thể là đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội

Khác với quy định pháp luật về nhà ở thương mại, pháp luật hiện hành quy định có 10 nhóm đối tượng được giải quyết như cầu về chỗ ở theo quy định nhà ở xã hội như sau:

+ Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng Cụ thể đó là các đối tượng theo quy định

tại khoản 1 Điều 1 Pháp lệnh số 04/2012/UBTVQH13 Đây là nhóm đối

tượng đầu tiên được Nhà nước ghi nhận thể hiện sự tri ân sâu sắc và thiết thực của Đảng, Nhà nước đối với những người có công với cách mạng, những người đã đứng lên đấu tranh, giành độc lập, bảo vệ đất nước, đó là ý nghĩa xã

hội lớn lao

+ Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn (theo

quy định tại Quyết định số 59/2015/QĐ-TTg ngày 19/11/2015 của Thủ tướng

Chính phủ)

+ Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

+ Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị

Theo quy định tại Quyết định của Thủ tướng Chính phủ thì hộ nghèo đáp ứng một trong hai tiêu chí sau: Có thu nhập bình quân đầu người/tháng từ đủ 900.000 đồng trở xuống và/hoặc có thu nhập bình quân đầu người/tháng trên 900.000 đồng đến 1.300.000 đồng và thiếu hụt từ 03 chỉ số đo lường mức độ thiếu hụt tiếp cận các dịch vụ xã hội cơ bản trở lên Còn đối với hộ chuẩn nghèo là hộ có thu nhập bình quân đầu người/tháng trên 900.000 đồng đến 1.300.000 đồng và thiếu hụt dưới 03 chỉ số đo lường mức độ thiếu hụt tiếp cận các dịch vụ xã hội cơ bản

+ Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp

+ Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân Đây là những đối tượng thuộc lực lượng vũ

trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước

+ Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán

bộ, công chức, viên chức;

+ Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này Theo đó, người trả lại nhà ở công vụ nếu không thuộc

diện bị thu hồi nhà ở do có hành vi vi phạm quy định tại các điểm a, e và h khoản 1 Điều 84 của Luật nhà ở và chưa có nhà ở tại nơi sinh sống sau khi trả lại nhà công vụ thì cũng thuộc đối tượng được giải quyết cho thuê, cho thuê mua, mua nhà ở xã hội hoặc giao đất ở để họ xây dựng nhà ở

+ Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;

+ Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở

Đồng thời, để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, những nhóm đối tượng nói trên phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 51 của Luật nhà ở năm 2014, về nhà ở, cư trú, thu nhập, cụ thể:

Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực

Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi

có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố đó

Đối với cán bộ, công chức thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân;

trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ

Các đối tượng trên phải có hồ sơ chứng minh đối tượng, điều kiện cư trú, điều kiện thu nhập theo mẫu quy định tại Thông tư số 20/2016/TT-BXD

- Chủ thể là tổ chức, cơ quan nhà nước và các tổ chức khác

Các quy định pháp luật về nhà ở xã hội xác định rõ trách nhiệm của các

Bộ, ngành có liên quan như Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng chính sách xã hội; trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong việc hướng dẫn, kiểm tra công tác phát triển và quản lý nhà ở xã hội Theo đó Điều 28, Điều 29, Điều 30, Điều 31 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định: Bộ

Xây dựng “Chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

hướng dẫn, kiểm tra, thanh tra theo thẩm quyền về công tác phát triển và quản lý nhà ở xã hội; tổng hợp, đánh giá tình hình triển khai thực hiện Nghị định này; đề xuất sửa đổi, bổ sung cho phù hợp tình hình thực tế trình Chính phủ xem xét, quyết định” Bộ Kế hoạch và đầu tư có trách nhiệm “Chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành tổng hợp, đề xuất và phân bổ nguồn vốn từ ngân sách trung ương theo kế hoạch trung hạn và hàng năm thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội, các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội” Bộ tài chính có trách nhiệm “Hướng dẫn cụ thể chế độ miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, việc hoàn trả theo quy định tại Khoản 1 Điều 9 và phương pháp xác định giá trị tiền sử dụng đất mà bên bán nhà ở xã hội phải nộp quy định tại Khoản 4 Điều 19 của Nghị định này; Hướng dẫn theo thẩm quyền hoặc trình cơ quan có thẩm quyền quy định chế

độ miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân và các thuế khác liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở xã hội theo quy định tại Nghị định này”

Như vậy có thể thấy phạm vi chủ thể của thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội rất rộng lớn, có thể bao trùm lên mọi tổ chức, cá nhân có năng lực pháp luật

Thứ ba, thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội có mục đích nhằm bảo vệ quyền lợi cho các đối tượng được hưởng chính sách mua, thuê mua nhà ở xã

hội và hỗ trợ ưu đãi chủ đầu tư khi tham gia xây dựng các dự án nhà ở xã hội

từ những chính sách ưu đãi, hỗ trợ của Nhà nước Đây là mục đích quan trọng nhất của pháp luật khi xây dựng và quy định những vấn đề cơ bản nhất về nhà

ở xã hội Chỉ những đối tượng đáp ứng đủ điều kiện về nhà ở theo quy định của phát luật mới được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội Và để hỗ trợ người dân được sở hữu nhà thì Nhà nước cũng đã có những cơ chế riêng hỗ trợ chủ đầu tư trong việc đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội Điều 9 Nghị định

số 100/2015/NĐ-CP quy định cơ chế hỗ trợ, ưu đãi chủ đầu tư xây dựng nhà

ở xã hội:

1 Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn ngân sách được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở, cụ thể như sau:

a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê, kể cả quỹ đất để xây dựng các công trình kinh doanh thương mại đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong phạm vi

dự án xây dựng nhà ở xã hội;

………

2 Chủ đầu tư dự án được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở và pháp luật về thuế có liên quan…”

Thứ tư, thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội phải được tiến hành theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định Đầu tiên, chủ đầu tư dự án cung cấp

các thông tin liên quan đến dự án (tên dự án; chủ đầu tư dự án; địa điểm xây dựng dự án; địa chỉ liên lạc, địa chỉ nộp đơn đăng ký; tiến độ thực hiện dự án; quy mô dự án; số lượng căn hộ; có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản về tổng

số căn hộ sẽ bán, cho thuê, cho thuê mua và thời điểm bắt đầu bán, cho thuê, cho thuê mua để Sở Xây dựng biết và kiểm tra Trên cơ sở các thông tin về các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn đã được công bố; hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội nộp hồ sơ cho chủ đầu tư

dự án Sau khi tập hợp đầy đủ giấy tờ đăng ký của các đối tượng có nhu cầu, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có trách nhiệm xem xét từng hồ sơ đăng ký, đối chiếu với các quy định về đối tượng, điều kiện theo quy định Chủ đầu tư dự

án xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm gửi Danh sách các đối tượng về Sở Xây dựng địa phương Nếu Sở Xây dựng không có ý kiến phản hồi thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trong dự án của mình đến để thỏa thuận, thống nhất và ký hợp đồng

1.4 Các hình thức thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội

Có nhiều quan điểm khác nhau về các hình thức thực hiện pháp luật Tuy nhiên, phổ biến nhất hiện nay là quan điểm cho rằng tồn tại bốn hình thức thực hiện pháp luật cơ bản, bao gồm: Tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật, sử dụng pháp luật và áp dụng pháp luật Do vậy, thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội cũng được thực hiện ở cả bốn hình thức nói trên

1.4.1 Tuân thủ pháp luật về nhà ở xã hội

Tuân thủ pháp luật về nhà ở xã hội là hình thức thực hiện pháp luật trong

đó các chủ thể pháp luật kiềm chế không thực hiện những hành vi mà pháp luật ngăn cấm

Ví dụ: Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

4 Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không được ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai;

Theo đó, việc chủ đầu tư không thực hiện hoạt động ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai tức là họ đã tuân thủ pháp luật, hành

vi của chủ thể thể hiện dưới dạng không hành động

1.4.2 Thi hành pháp luật về nhà ở xã hội

Thi hành pháp luật (hay chấp hành pháp luật) là một hình thức thực hiện pháp luật, trong đó các chủ thể thực hiện nghĩa vụ của mình bằng hành động tích cực Những quy phạm pháp luật bắt buộc được thực hiện ở hình thức này, hành vi của chủ thể được thể hiện dưới dạng hành động

Ví dụ: Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản quy định trách nhiệm của chủ đầu tư, theo đó chủ đầu tư phải:

- Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật

- Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt

- Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi

đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình

hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó

- Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận

Một chủ đầu tư nào đó thực hiện những hành vi nêu trên tức là chủ đầu

tư đã thi hành, chấp hành pháp luật về nhà ở xã hội Chẳng hạn Dự án Nhà ở

xã hội The Vesta Phú Lãm (tên thương mại The Vesta do Công ty cổ phần

Tập đoàn Hải Phát là chủ đầu tư) tọa lạc tại Điểm công nghiệp sạch Phú Lãm, phường Phú Lãm, quận Hà Đông, Hà Nội là dự án nhà ở xã hội có quy mô

lớn nhất thủ đô Hà Nội Được xây dựng trên diện tích 4.5ha với 8 tòa nhà; đến

ngày 25/07/2017, tiến độ thi công tại các tòa V1, V2 (hoàn thành 90%); V3, V6 (đã hoàn thiện); V4, V5 (hoàn thiện 95%) Sau khi đủ điều kiện ký Hợp đồng mua bán nhà theo quy định của pháp luật thì hiện nay Chủ đầu tư Hải Phát đang tiến hành bàn giao nhà cho người mua, như vậy thì Công ty cổ phần Tập đoàn Hải Phát đã chấp hành các quy định của pháp luật

1.4.3 Sử dụng pháp luật về nhà ở xã hội

Sử dụng pháp luật về nhà ở xã hội là một hình thức thực hiện pháp luật, trong đó các chủ thể pháp luật thực hiện quyền chủ thể của mình (thực hiện những hành vi mà pháp luật cho phép) Khác với hai hình thức trên, sử dụng pháp luật thường được thực hiện đối với những quy phạm quy định về các quyền và tự do pháp lý của các chủ thể, không có yếu tố bắt buộc trong việc thực hiện Chủ thể có thể sử dụng hoặc không sử dụng quyền mà pháp luật đã quy định cho mình Trong lĩnh vực pháp luật về nhà ở xã hội, hình thức thực hiện pháp luật này thường có chủ thể là chủ đầu tư hoặc các đối tượng mua nhà ở xã hội

Ví dụ: Điều 63 Luật Nhà ở quy định về bán, cho thuê, cho thuê mua nhà

trong tương lai hoặc bán nhà ở có sẵn có nghĩa là họ đã sử dụng pháp luật Chẳng hạn như Dự án Nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Khu tái định cư Kiến Hưng, phường Kiến Hưng, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội do Công

ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai và Công ty cổ phần Xây dựng Vinaconex 21, đơn vị thành viên Tổng công ty cổ phân Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt nam (Vinaconex) làm chủ đầu tư với tổng mức đầu tư gần 950 tỷ đồng, gồm 05 khối nhà 19 tầng nổi có độ cao 75,3 m và 01 tầng hầm 3,3….Chủ đầu tư đã lựa chọn hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật, tức là chủ đầu tư đang sử dụng pháp luật

1.4.4 Áp dụng pháp luật về nhà ở xã hội

Khác với ba hình thức thực hiện pháp luật nêu trên cần sự chủ động của các chủ thể thì hình thức áp dụng pháp luật là hoạt động trong đó nhà nước thông qua các cơ quan nhà nước hoặc nhà chức trách có thẩm quyền tổ chức cho các chủ thể pháp luật thực hiện những quy định của pháp luật hoặc tự mình căn cứ vào các quy định của pháp luật để tạo ra các quyết định nhằm phát sinh, thay đổi, đình chỉ hoặc chấm dứt những quan hệ pháp luật cụ thể

Là hoạt động mang tính quyền lực nhà nước, do vậy các quy định có tính chất bắt buộc đối với chủ thể bị áp dụng và các chủ thể có liên quan Chủ thể áp dụng pháp luật về nhà ở xã hội là các cá nhân có thẩm quyền hoặc các tổ chức thuộc Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài nguyên và môi trường,

Bộ Tài chính….hay Ngân hàng nhà nước, Ngân hàng chính sách xã hội

Ví dụ: Khoản 4 Điều 29 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định trách nhiệm của Ngân hàng nhà nước, theo đó Ngân hàng nhà nước Việt Nam:

b) Chỉ định một số tổ chức tín dụng triển khai cho vay hỗ trợ nhà ở xã hội; thực hiện các nhiệm vụ được giao theo quy định của Nghị định này

Theo quy định trên, ngân hàng nhà nước đã chỉ định Ngân hàng chính sách xã hội và 4 ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước sẽ được tham gia giải ngân cho gói vay mua nhà xã hội Vậy tất cả có 5 ngân hàng được hỗ trợ

đó là:

Ngân hàng Chính sách xã hội

Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển Nông thôn Việt Nam Agribank

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam BIDV

Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam Vietcombank Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam Vietinbank

Việc vận dụng các quy định của pháp luật ngân hàng về việc chỉ định danh sách Ngân hàng cho vay vốn nhà ở xã hội thì ta có thể thấy Ngân hàng nhà nước đã áp dụng pháp luật

1.5 Vai trò của thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội

Đóng vai trò quan trọng trong đời sống xã hội, thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội có những vai trò quan trọng như sau:

Thứ nhất: Góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội của Nhà nước

Là một nước đang phát triển với dân số trung bình năm 2017 của cả nước ước tính 93,7 triệu người; tổng sản phẩm trong nước (GDP) 6 tháng đầu năm 2017 ước tính tăng 5,73% GDP bình quân đầu người ước tính đạt 48,6 triệu đồng, tương đương 2.215 USD5, tăng 106 USD, tuy nhiên phần lớn người dân có thu nhập ở mức trung bình và thu nhập thấp (trung bình khoảng 4,05 triệu đồng/ tháng) Việt Nam đang phải đối mặt với nhiều thách thức to lớn nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu của người dân như nhà ở, cơ sở hạ tầng

kỹ thuật, y tế, giáo dục và môi trường Vấn đề nhà ở cho người dân tại các thành phố của nước ta đang ngày cảng trở nên bức thiết, đặc biệt là tại các

5

Tổng cục thống kê, Số liệu thống kê kinh tế - xã hội năm 2016 của Tổng cục Thống kê

thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng Để đáp ứng nhu cầu này, Chính phủ đã có nhiều chính sách nhằm tăng cường và cải tạo điều kiện nhà ở cho người dân, đưa ra những chính sách hỗ trợ cho cả người dân và chủ đầu tư kinh doanh xây dựng để người dân có cơ hội được sở hữu nhà, giúp người dân có nơi ở để an tâm phát triển kinh tế Do đó, thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội góp phần giải quyết các vấn đề xã hội, thúc đẩy quá trình phát triển bền vững kinh tế đất nước

Nước ta là một trong những quốc gia chịu ảnh hưởng lớn nhất của biến đổi khí hậu trên thế giới, bởi các hiện tượng thời tiết khắc nghiệt gia tăng như mưa lũ, hạn hán, cũng như sự biến đổi khí hậu khác đang diễn ra dần dần như mực nước biển dâng hay nhiệt độ tăng lên Người dân tại một số khu vực nông thôn chưa được trang bị cho việc giảm nhẹ, hoặc thích ứng với các tác động này do vậy sẽ lâm vào tình trạng dễ bị tổn thương vì các hiện tượng thời tiết khắc nghiệt gia tăng cả về mức độ và cường độ Do vậy, sự quan tâm của Đảng, Nhà nước đến các hộ gia đình thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng thiên tai, biến đổi khí hậu là trọng tâm của công tác nghiên cứu và hoạch định chính sách hỗ trợ về nhà ở Pháp luật về nhà ở xã hội chính là một bước thể chế hóa đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước trong phát triển kinh tế, đảm bảo an sinh xã hội Việc thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội là một hình thức giúp Nhà nước hỗ trợ nhà ở, chăm lo cuộc sống cho người dân thuộc nhóm đối tượng đặc biệt, đẩy mạnh chính sách an sinh xã hội

Thứ hai: Phát triển nhà ở xã hội góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Hiện nay, có ba nguồn cung chính để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân đô thị tại Việt Nam Nguồn cung đầu tiên cũng là nguồn cung phổ biến nhất là nhà ở do người dân tự xây vốn chiếm đến khoảng 60-70% diện tích sàn nhà ở Nguồn thứ hai là phân khúc sôi động nhất đến từ các dự án phát

triển bất động sản nhà ở thương mại với sự tham gia của chủ đầu tư đến từ nhiều thành phần kinh tế khác nhau, từ doanh nghiệp nhà nước đến các công

ty tư nhân cũng như các tập đoàn đầu tư quốc tế Nguồn cung thứ ba, với sự

hỗ trợ rất lớn từ Nhà nước nhằm đáp ứng cho các nhóm có điều kiện kinh tế hạn chế là nguồn cung từ các dự án nhà ở xã hội Theo đó, Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội thông qua các ưu đãi về miễn tiền sử dụng, tiền thuê đất, miễn giảm các khoản thuế liên quan theo quy định của pháp luật Trong thời gian gần đây, vấn đề nhà ở xã hội đang được bàn thảo rất nhiều tại Việt Nam, với kỳ vọng rằng phân khúc nguồn cung này sẽ vừa giải quyết được nhu cầu xã hội về nhà ở của người dân, vừa đóng vai trò như một động lực tái phát triển cho thị trường bất động sản vốn đang ở giai đoạn thoái trào ở nước ta Đồng thời, các dự án nhà ở xã hội phát triển góp phần tạo nguồn thu cho Ngân sách nhà nước và bình ổn thị trường bất động sản

Thứ ba: Bảo đảm quyền sở hữu nhà ở của những đối tượng được hưởng chính sách

Chính sách pháp luật về phát triển nhà ở xã hội thể hiện tập trung nhất, sinh động nhất sự tôn trọng của Nhà nước đối với việc thực hiện một số quyền cơ bản của công dân đã được ghi nhận trong Hiến pháp năm 2013, trong đó có quyền được có nơi ở Việc thực hiện các quy định pháp luật về nhà ở xã hội chính là phương tiện để người dân hưởng thụ các quyền của mình Hồ sơ xét duyệt đối tượng đủ điều kiện mua, thuê, thuê mua là sự khẳng định có giá trị pháp lý về đặc điểm mỗi đối tượng mà qua đó, các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có thể đánh giá đối tượng đó có khả năng, điều kiện để được hưởng những chính sách từ Nhà nước hay không Với ý nghĩa như vậy, việc Nhà nước chủ trương phát triển nhà ở xã hội thông qua các hình thức thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội chính là sự bảo hộ, quan tâm, tri ân,

tạo điều kiện được hưởng quyền sở hữu nhà ở cho các đối tượng đủ điều kiện Điều này chỉ có trong các xã hội mà nền dân chủ được mở rộng và phát huy, khi mà giá trị quyền con người được Nhà nước tôn trọng và bảo hộ

Thứ tư, góp phần nâng cao ý thức pháp luật của người dân

Quá trình thực hiện pháp luật nói chung và thực hiện pháp luật về phát triển nhà ở xã hội nói riêng, nếu đạt hiệu quả đều tác động không nhỏ đến ý thức pháp luật của người dân Khi thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội đem lại lợi ích không chỉ cho chủ đầu tư xây dựng dự án mà còn những đối tượng được hưởng quyền lợi theo quy định pháp luật Cụ thể, các đối tượng sẽ thấy được lợi ích từ việc tuân theo những quy định pháp luật về nhà ở xã hội sẽ ngày càng tôn trọng, tuân thủ hơn nữa các quy định pháp luật về nhà ở xã hội

Từ đó, pháp luật về nhà ở xã hội ngày càng được hoàn thiện hơn và phát huy được vai trò của mình

Thứ năm, góp phần nâng cao vị trí của pháp luật trong đời sống Nhà nước và đời sống xã hội

Với việc khẳng định tính tối cao của pháp luật trong quản lý Nhà nước và

xã hội Điều 2 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm

2013 ghi nhận:“Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là nhà nước

pháp quyền xã hội chủ nghĩa của Nhân dân, do Nhân dân, vì Nhân dân…”

Những kết quả của việc thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội không chỉ góp phần vào việc nâng cao ý thức pháp luật của nhân dân mà trên cơ sở đó còn góp phần vào việc nâng cao vị trí vai trò của pháp luật nhà ở xã hội nói riêng và pháp luật nói chung trong đời sống Nhà nước và xã hội Bởi ý thức pháp luật được nâng lên và người dân thấy được những lợi ích của việc thực hiện pháp luật đem lại, đồng nghĩa với việc người dân sẽ tôn trọng và tuân thủ những quy định của pháp luật

1.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện pháp luật về phát triển nhà ở xã hội

1.6.1 Đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước

Vấn đề nhà ở là một trong những vấn đề quan trọng đối với con người,

là nơi mà con người cư trú với nhiều thời gian nhất, nhà ở cũng là một yếu

tố cấu thành kết cấu hạ tầng đô thị Để đất nước phát triển một cách bền vững thì điều kiện cần là vấn đề nhà ở phải được giải quyết một cách toàn diện, ổn định; trong đó, nhà ở xã hội đóng một vai trò không nhỏ, quyết định

sự phát triển thành công của đất nước

Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã được Thủ tướng chính phủ phê duyệt, khẳng định quan điểm, mục tiêu chính trị của Đảng, Nhà nước là phát triển nhà ở cho người nghèo, thực hiện mục tiêu vì con người Nhà nước có trách nhiệm can thiệp hoặc hỗ trợ để người dân có nhà ở, đặc biệt là những đối tượng thu nhập thấp, không

có điều kiện mua nhà theo cơ chế thị trường Do vậy, trong những năm qua Đảng và Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản quy định và hướng dẫn việc xây dựng và thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội như Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, Thông tư số 16/TT-BXD Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII của Đảng đã chỉ rõ trong giai đoạn 2016-

2020 cần phải “thực hiện tốt các chính sách hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng

chính sách, người nghèo, nhân dân sống ở vùng sâu, vùng xa, vùng khó khăn; phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất và sinh viên” Thời gian qua, hệ thống pháp luật, cơ chế, chính

sách về phát triển nhà ở xã hội đã ngày càng được hoàn thiện, phù hợp với điều kiện thực tiễn của đất nước Hệ thống chính trị, cộng đồng doanh nghiệp, các tổ chức xã hội và người dân đã tích cực hưởng ứng và triển khai thực hiện

để có được thành tựu lớn là hàng triệu hộ gia đình chính sách xã hội đã được

hỗ trợ, có chỗ ở ổn định để thông qua đó, thực hiện tốt chính sách với người

có công với cách mạng; hộ nghèo ở đô thị, nông thôn, vùng thiên tai Việc ban hành Chỉ thị số 03/2017/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày

25/01/2015 về phát triển nhà ở xã hội đã chỉ ra những nhiệm vụ, giải pháp

để thúc đẩy việc phát triển nhà ở xã hội, nhất là nhà ở cho công nhân trong tương lai, nhằm hoàn thành cơ bản các mục tiêu về phát triển nhà ở xã hội đã được đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, theo đó xác định việc phát triển nhà ở xã hội, nhất là nhà

ở cho công nhân là một nhiệm vụ chính trị, trong đó chính quyền địa phương

là cấp quyết định sự thành công của chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhất

là nhà ở cho công nhân Phù hợp với từng giai đoạn lịch sử, Đảng và Nhà nước luôn đề ra các chủ trương, đường lối, chính sách phát triển kinh tế - xã hội khác nhau Đặc biệt quan tâm đến vấn đề an sinh xã hội để phát triển kinh

tế, do đó Nhà nước hết sức quan tâm chú trọng đến các chính sách về nhà ở giúp giải quyết những khó khăn về nhà ở cho người dân

1.6.2 Mức độ hoàn thiện của hệ thống pháp luật

Chất lượng của hệ thống pháp luật là một trong những cơ sở để bảo đảm cho việc thực hiện và áp dụng pháp luật đạt được kết quả cao trong thực tiễn, đồng thời cho phép dự báo được khả năng hiện thực hoá các quy định pháp luật trong đời sống xã hội Nếu chất lượng của pháp luật thấp, tính khả thi kém thì việc thực hiện chúng sẽ gặp rất nhiều khó khăn, thậm chí có những quy định pháp luật nhiều khi không thể thực hiện được trên thực tế Hệ thống pháp luật Việt Nam hiện nay thể chế hoá cương lĩnh, chiến lược ổn định và phát triển kinh tế - xã hội của Đảng trong điều kiện đổi mới, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của nhân dân, do nhân dân và vì nhân dân, mở cửa, hội nhập quốc tế Để bảo đảm cho xã hội phát triển ổn định thì đòi hỏi nội dung của hệ thống pháp luật phải quy định một cách hài hoà, đồng bộ và thống nhất Sự phù hợp của các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở nói chung mà đặc biệt là của các văn bản luật về nhà ở xã hội nói riêng phù hợp

với sự phát triển kinh tế - xã hội là điều kiện vô cùng quan trọng bảo đảm cho tính khả thi và hiệu quả của việc thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội Phù hợp với các quy luật và điều kiện kinh tế - xã hội sẽ làm cho pháp luật dễ dàng được thực hiện, đồng thời cũng góp phần thúc đẩy, tạo điều kiện cho sự phát triển của kinh tế - xã hội, trường hợp ngược lại, khi việc thực hiện pháp luật khó được thực hiện trên thực tế thì thậm chí có thể cản trở hoặc gây ra những thiệt hại nhất định cho sự phát triển đó

1.6.3 Ý thức pháp luật của các chủ thể thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội

Ý thức pháp luật được xem là yếu tố quan trọng, là tiền đề tư tưởng trực tiếp cho việc thực hiện pháp luật, xây dựng, phát triển và hoàn thiện hệ thống pháp luật; là cơ sở hình thành văn hoá pháp lý của các chủ thể pháp luật, tạo cho chủ thể có khả năng và kỹ năng sử dụng có hiệu quả cơ chế điều chỉnh pháp luật để bảo vệ lợi ích chính đáng cho bản thân mình, cho Nhà nước và cho xã hội, đồng thời có những xử sự đúng đắn, phù hợp với pháp luật Ý thức pháp luật có ảnh hưởng rất lớn tới việc thực hiện hành vi pháp luật hợp pháp của chủ thể Để hệ thống pháp luật về nhà ở xã hội được thực thi và có hiệu quả thì ý thức pháp luật của các chủ thể đóng vai trò quyết định, có tác động mạnh mẽ tới quá trình thực hiện pháp luật ở tất cả các hình thức thi hành, tuân theo, sử dụng và áp dụng pháp luật Sự quan tâm của Đảng và Nhà nước tới vấn đề đảm bảo quyền lợi cho mọi chủ thể trong xã hội thông qua hệ thống văn bản pháp luật về nhà ở xã hội đã tạo mọi điều kiện thuận lợi thúc đẩy tính chủ động và tích cực của các chủ thể trong việc thực hiện các quyền của họ, là cơ sở cho hoạt động này đạt hiệu quả cao Pháp luật về nhà ở xã hội chỉ được thực thi đúng khi các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật có sự hiểu biết về quyền lợi và nghĩa vụ, cũng như vị trí, vai trò pháp lý của mình

1.6.4 Sự tác động của thị trường bất động sản

Là một trong các hoạt động kinh doanh bất động sản, khi phân khúc nhà

ở xã hội ra đời đã chi phối rất nhiều đến thị trường bất động sản, là giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản thời gian qua Khi thị trường bất động sản những năm trước đang lên cơn sốt, kéo theo đó là giá nhà bị thổi phồng, đội lên cao chót vót Và khi có sự xuất hiện của loại hình nhà ở xã hội với giá thấp hơn giá thị trường do được Nhà nước hỗ trợ đã phần nào giúp thị trường bất động sản hạ nhiệt, đưa giá nhà đất về sát với giá trị thực, với thu nhập của người dân So với thu nhập của người dân thì để sở hữu nhà tại thời điểm thị trường bất động sản “nhộn nhịp” là rất khó khăn, là mơ ước của nhiều người dân Do đó với chính sách hỗ trợ của Chính phủ là đúng đắn, nhất là cho phép nới điều kiện, đối tượng vay của gói 30.000 tỷ đồng; chuyển đổi từ căn hộ diện tích lớn sang diện tích nhỏ, dự án chung cư thương mại sang nhà ở xã hội, chung cư mini; Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi, được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế suất và tín dụng ưu đãi; thế chấp tài sản trong tương lai để vay vốn ngân hàng; bãi bỏ quy định phải thông qua sàn giao dịch bất động sản để khắc phục tình trạng phát triển bất động sản một cách tự phát, phong trào, lệch pha cung - cầu như những năm vừa qua

Trong dài hạn, có nhiều căn cứ để tin rằng một chu kỳ mới của thị trường bất động sản phân khúc nhà ở xã hội đã và đang hình thành, và sẽ ngày càng tăng tốc, đạt trạng thái cân bằng cung - cầu tốt nhất, và trở thành cứu tinh cho bất động sản trong nước thời gian tới