Pháp luật về nhà ở xã hội từ thực tiễn thực hiện tại thành phố hà nội

Còn đối với hình thức thứ 3, Nhà nước sẽ trực tiếp cung cấp hàng hoá công - NOXH ra thị trường cho đối tượng thụ hưởng là các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo qui địn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI (NOXH) TỪ THỰC TIỄN

THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết luận, số liệu trong khóa luận tốt nghiệp là trung thực, đảm bảo độ tin cậy./

Xác nhận của giảng viên hướng dẫn Tác giả luận văn tốt nghiệp

(Ký và ghi rõ họ tên)

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

MỤC LỤC BẢNG TỪ VIẾT TẮT

MỞ ĐẦU

1 Lí do chọn đề tài 1

2 Mục đích nghiên cứu 1

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 2

5 Ý nghĩa đề tài 2

5.1 Ý nghĩa lí luận 2

5.2 Ý nghĩa thực tiễn 3

6 Kết cấu của luận văn 3

CHƯƠNG 1 4

TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI 4

1.1 Khái quát chung về nhà ở xã hội 4

1.1.1 Khái niệm nhà ở 4

1.1.2 Khái niệm nhà ở xã hội 7

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc phát triển nhà ở xã hội 9

1.2 Pháp luật về nhà ở xã hội 19

1.2.1 Sự cần thiết điều chỉnh bằng pháp luật 19

1.2.2 Khái niệm, đặc điểm và cơ cấu pháp luật điều chỉnh nhà ở xã hội 20

1.2.3 Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về nhà ở xã hội 22

1.2.4 Pháp luật về nhà ở xã hội một số quốc gia trên thế giới và những gợi mở cho Việt Nam 30

CHƯƠNG 2 37

PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 37

2.1 Nội dung pháp luật về nhà ở xã hội 37

2.1.1 Nội dung pháp luật về phát triển nhà ở xã hội 40

2.1.2 Nội dung pháp luật về quản lí nhà ở xã hội 47

2.2 Pháp luật về nhà ở xã hội từ thực tiễn Thành phố Hà Nội 53

2.2.1 Tình hình phát triển và quản lí nhà ở xã hội tại Thành phố Hà Nội 53

2.2.2 Đánh giá thực tiễn phát triển và quản lí nhà ở xã hội tại Thành phố Hà Nội 58

Kết luận chương 2 66

CHƯƠNG 3 67

ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI 67

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về nhà ở xã hội 67

3.2 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về nhà ở xã hội 69

3.2.1 Hoàn thiện pháp luật 69

3.2.2 Nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật 72

Kết luận chung……… ……… ………82

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO……… ………84

BẢNG TỪ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản

CBCNVC : Cán bộ công nhân viên chức

CPF : Quĩ tiết kiệm Trung ương

KLHC : Tổng công ty nhà và đất Hàn Quốc NHF : Qũi nhà ở quốc gia

NOXH : Nhà ở xã hội

ODA : Hỗ trợ phát triển chính thức

TNT : Thu nhập thấp

MỞ ĐẦU

1 Lí do chọn đề tài

Nhà ở có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi hộ gia đình, mỗi cá nhân, là tổ

ấm hạnh phúc của mỗi con người, là môi trường sống, môi trường lao động sản xuất, thể hiện sự văn minh, tiến bộ của một xã hội Trong nền kinh tế thị trường, nhà ở còn là hàng hóa, một loại hàng hóa có tính chất đặc thù, mang tính kinh tế - chính trị - xã hội cao Do đó, Nhà nước cần quan tâm quản lí, điều tiết và có chính sách phù hợp, xem đây là nhiệm vụ chính trị quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế, giải quyết an sinh - xã hội, tăng lòng tin của nhân dân vào Đảng, Nhà nước, thể hiện bản chất nhân văn của chế độ xã hội chủ nghĩa

Tuy nhiên, tại Thành phố Hà Nội, trong những năm qua, với tình hình gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, nhà ở đã trở thành vấn đề bức xúc trong đời sống xã hội, nhất là đối với cán bộ công nhân viên chức (CBCNVC)

Trong tình hình trên, để đáp ứng nhu cầu của xã hội việc nghiên cứu “Pháp

luật về nhà ở xã hội (NOXH) từ thực tiễn thực hiện tại Thành phố Hà Nội” nhằm

giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp (TNT) tại Thành phố Hà Nội

2 Mục đích nghiên cứu

Chứng minh nhà ở là một hàng hóa có giá trị cao, tuân theo qui luật cung cầu của thị trường, đồng thời làm rõ khái niệm nhà ở, NOXH, đối tượng cũng như điều kiện để được thụ hưởng loại nhà này

Khẳng định thị trường hàng hóa nhà ở có những hạn chế và một trong những hạn chế cần quan tâm đó là sự xuất hiện nhu cầu nhà ở của đối tượng TNT, đối tượng CBCNVC nhưng họ không thể tiếp cận được với loại nhà ở do khu vực thị trường tư nhân cung cấp, tìm hiểu thực trạng và nhu cầu NOXH tại Thành phố Hà Nội

Phân tích và đánh giá tình hình cung cầu NOXH cho CBCNVC tại Thành phố khi có sự can thiệp của Nhà nước đối chứng với nhu cầu để nhận ra mâu thuẫn cung cầu từ đó khẳng định Nhà nước cần xây dựng NOXH để giải quyết nhu cầu

nhà ở cho CBCNVC khi khu vực thị trường tư nhân không quan tâm đến đối tượng này, từ đó rút ra những mặt tích cực, tồn tại của thị trường NOXH làm cơ sở đề xuất các giải pháp phát triển loại nhà này

Đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho CBCNVC trong đó trọng tâm là vấn đề phát triển NOXH

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

Đối tượng: tập trung giải quyết chỗ ở cho các đối tượng có TNT là cán bộ, công chức, viên chức theo pháp lệnh cán bộ công chức có khó khăn về nhà ở theo các điều kiện, tiêu chuẩn được Luật Nhà ở qui định trên địa bàn Thành phố Hà Nội

4 Phương pháp nghiên cứu

Lí thuyết về cung cầu sẽ là nền tảng cơ bản để thực hiện nghiên cứu Dựa vào việc phân tích cung cầu của thị trường nhà ở nói chung và thị trường NOXH cho CBCNVC nói riêng để tìm ra những hạn chế của thị trường, nguyên nhân cung không đáp ứng cầu, từ đó khẳng định Nhà nước phải có sự can thiệp để điều chỉnh thị trường; đồng thời luận văn cũng đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho CBCNVC trong đó trọng tâm là vấn đề phát triển NOXH Phương pháp chuyên gia: nghiên cứu các quan điểm, kinh nghiệm, chính sách và các mô hình phát triển NOXH trên thế giới

Phương pháp thống kê mô tả kết hợp nghiên cứu báo cáo, văn bản pháp qui, các tài liệu phát triển nhà ở qua các năm của các cơ quan quản lí nhà nước, tổ chức

tư vấn nghiên cứu thị trường BĐS, các tài liệu nghiên cứu về nhà ở của nước ngoài nhằm tổng hợp, so sánh đối chiếu, thống kê tình hình phát triển nhà ở của Thành phố nói chung và NOXH nói riêng nhằm làm rõ các luận điểm của đề tài

5 Ý nghĩa đề tài

5.1 Ý nghĩa lí luận

Trên cơ sở kế thừa các nghiên cứu và các lí thuyết khác nhau về nhà ở đã

được công bố, luận văn đã chọn lựa, tổng hợp và lí luận làm rõ các khái niệm cùng với những nội dung liên quan đến NOXH Cơ sở lí luận này đóng góp vai trò quan trọng để làm nền tảng cho việc phân tích, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển NOXH nhằm đạt mục tiêu nghiên cứu của đề tài

5.2 Ý nghĩa thực tiễn

Nhà ở là vấn đề trọng yếu đối với đời sống con người Do đó, việc nghiên cứu tình hình thị trường nhà ở nói chung, thị trường NOXH nói riêng và đề xuất giải pháp, kiến nghị nâng cao hiệu quả việc giải quyết nhà ở cho CBCNVC hiện nay

là tạo điều kiện để người lao động “an cư”, sớm phục hồi sức khỏe, nâng cao năng suất và chất lượng nguồn nhân lực, hạn chế các tệ nạn xã hội phát sinh do phải sống trong những khu nhà đông đúc, chật chội, ẩm thấp, bình ổn thị trường nhà ở, an sinh

xã hội, ổn định kinh tế - chính trị

6 Kết cấu của luận văn

Kết cấu luận văn gồm phần mở đầu, 3 chương và phần kết luận:

Phần mở đầu nêu lí do chọn đề tài, mục đích nghiên cứu, đối tượng và phạm

vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, ý nghĩa của vấn đề nghiên cứu

Chương 1: Tổng quan pháp luật về NOXH

Chương 2: Pháp luật về NOXH từ thực tiễn Thành phố Hà Nội

Chương 3: Định hướng và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về NOXH

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Khái quát chung về nhà ở xã hội

1.1.1 Khái niệm nhà ở

Xét theo thang bậc nhu cầu của con người của Maslow1, ở là một nhu cầu cơ bản, chỉ đứng sau nhu cầu an toàn Nhà ở là nơi bảo vệ con người khỏi những điều kiện tự nhiên, khí hậu khắc nghiệt, là nơi tái tạo sức lao động của con người, nhiều nhu cầu cuộc sống bậc cao được thỏa mãn ngay tại nhà như nhu cầu hưởng thụ văn hóa, giải trí… Nhà ở còn tạo ra thu nhập, là mặt bằng trực tiếp sản xuất kinh doanh, buôn bán, làm trụ sở văn phòng… Như vậy, nhà ở là một hàng hóa thiết yếu bắt buộc mọi người phải tiêu dùng dù giàu hay nghèo, nó không có hàng hóa thay thế Như Ph-Ăngghen đã nói: “Con người trước hết phải ăn uống, mặc và chỗ ở đã rồi mới đến làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo ”2

Trong thị trường BĐS, Nhà ở là hàng hóa trung gian giữa hàng hóa tư nhân

và hàng hóa công, nó là “hàng hóa có giá trị đặc biệt hay còn gọi là hàng hóa có ý

nghĩa xã hội”, khi cá nhân tiêu dùng tạo ra lợi ích xã hội cao hơn lợi ích tiêu dùng

cá nhân Điều này thể hiện qua hai thuộc tính vật chất và xã hội

Nhà ở có thuộc tính vật chất khá rõ, nó cố định, luôn gắn với đất ở một vị trí nhất định Việc giao dịch mua bán phải bằng chứng từ Thường nhà gắn với đất thành một hàng hóa chung, chứng từ sở hữu nhà cũng thường chung với đất Nhà ở

có giá trị lớn, là sản phẩm của một đời người, có quan hệ mật thiết và toàn diện với

sự quản lí và phát triển đô thị Ngoài ra, nhà ở còn có tính đầu cơ vì giá trị của nó tăng lên theo thời gian Như vậy, về khía cạnh kinh tế, nhà ở là hàng hóa chịu sự chi phối của qui luật giá trị, qui luật cung cầu, qui luật cạnh tranh

1 A.H Maslov, A Theory of Human Motivation, Psychological Review 50 (1943): 370-96

2 Mác-Angghen, tuyển tập, tập 2, ST 1971, tr.198

Do nhà ở là nhu cầu cơ bản của con người nên nhà ở cũng là một loại tài sản

có thuộc tính xã hội cao, phản ánh về xã hội của một đô thị, một quốc gia như sau:

Thứ nhất, tình trạng chỗ ở phản ảnh khoảng cách giàu nghèo, trong nền kinh tế thị trường nếu thiếu sự can thiệp và điều tiết của Nhà nước, theo qui luật cạnh tranh,

khoảng cách này sẽ ngày một lớn Thứ hai, cách ăn ở của các cộng đồng dân cư thể hiện văn hóa của dân tộc đó Thứ ba, tình trạng chỗ ở của nhân dân thể hiện bản

chất của một chế độ chính trị, khả năng quản lí của chính quyền Một chính quyền

có hiệu lực, quản lí có hiệu quả theo mục tiêu chính trị vì con người thì không thể

để tình trạng nhân dân không có chỗ ở trong khi kinh tế đang phát triển được Thứ

tư, nhà ở phải được nhà nước điều chỉnh ở tầm vĩ mô do nó chiếm tỉ trọng lớn trong

đô thị, có mối quan hệ hữu cơ với qui hoạch tổng thể đô thị và gắn liền với hệ thống kết cấu hạ tầng kĩ thuật điện, nước, môi trường, xử lí nước thải…

Như vậy, dưới góc độ triết học thì nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa Theo phạm trù xã hội học thì nhà ở là phương tiện đáp ứng nhu cầu ở của con người; còn dưới góc độ kinh tế học thì nó là khối tài sản thường có giá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia Chính bởi tầm quan trọng như vậy

mà ở bất kì quốc gia nào, nhà nước cũng đều rất quan tâm đến vấn đề nhà ở thông qua việc ban hành các chính sách pháp luật của Nhà nước, tạo khung pháp lí an toàn cho người dân thực hiện các giao dịch về nhà ở nói riêng Ở nước ta, các qui định về nhà ở được nhà nước ghi nhận trong Hiến pháp 2013, Bộ luật Dân sự 2005, Luật Nhà

ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan

Vậy, khái niệm nhà ở cần được hiểu như thế nào?

Theo Từ điển Tiếng Việt thì nhà ở là "Chỗ ở và sinh hoạt của một gia đình" 3

Theo Điều 3 của Luật Nhà ở ở năm 2014 qui định “1 Nhà ở là công trình

xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” Tùy vào mục đích quản lí, sử dụng và kết cấu của công trình nhà ở mà

3 Nguyễn Như Ý (chủ biên), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Giáo dục, Hà Nội, 2001, tr.114

người ta phân chia ra thành các loại nhà ở khác nhau: nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư,

nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, NOXH.

Tại Điều 3 Luật Nhà ở 2014 cũng hướng dẫn cụ thể các loại nhà ở như sau:

- Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập

- Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu

thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh

- Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho

thuê mua theo cơ chế thị trường

- Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở

nhà công vụ theo qui định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác

- Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân

thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo qui định của pháp luật

- Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được

hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo qui định của Luật này

Tóm lại, nhà ở là nơi phục vụ sinh hoạt cho cá nhân và gia đình và nó luôn gắn với nhu cầu thiết yếu của con người Nhà ở là một tài sản đặc biệt luôn gắn với đất đai Nhà ở bao gồm nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công

vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư và NOXH

Nhà ở có các đặc điểm chính như sau:

Thứ nhất, nhà ở được lập ra với mục đích là để ở hoặc phục vụ nhu cầu sinh hoạt của con người Đó chính là không gian cư trú, sinh sống của cá nhân hoặc của các thành viên trong gia đình Nó không chỉ có giá trị vật chất mà còn mang giá trị tinh thần đối với mỗi thành viên sinh sống trong ngôi nhà ấy

Thứ hai, nhà ở được cố định với một vị trí địa lí và không thể dịch chuyển được Nhà ở luôn gắn với đất đai - một loại tài sản đặc biệt nên về cơ bản là không thể dịch chuyển được, vì vậy mà nhà ở cũng được coi là một loại BĐS

1.1.2 Khái niệm nhà ở xã hội

Theo Điều 3 của Luật Nhà ở năm 2014 “NOXH là nhà ở có sự hỗ trợ của

Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo qui định của Luật này”

Nhà ở là một hàng hóa thiết yếu bắt buộc mọi người phải tiêu dùng dù giàu hay nghèo và nó không có hàng hóa thay thế Và ở một khía cạnh nào đó, hàng hoá nhà ở là hàng hoá khi cá nhân tiêu dùng tạo ra lợi ích xã hội cao hơn lợi ích tiêu dùng cá nhân Song những người có TNT không thể tiếp cận loại nhà đang được khu vực tư nhân cung cấp trên thị trường do giá trị cao hơn mức thu nhập bình quân Điều này đòi hỏi Nhà nước phải giải quyết nhà ở cho những người không có

khả năng tiếp cận để đảm bảo tính công bằng

Nhà nước thường can thiệp vào thị trường nhà ở thông qua 3 cách thức chủ yếu: (1) Hỗ trợ tài chính cho người mua nhà; (2) Hỗ trợ tài chính thông qua thuế và các hỗ trợ khác để giảm giá thành từ đó giảm giá bán và giá thuê hàng hóa nhà ở; (3)

Sự cung cấp trực tiếp hàng hóa của khu vực công Hai hình thức thứ (1) và (2) nêu trên của Nhà nước có thể không đến trực tiếp những người cần được hỗ trợ, có thể chuyển sang những người không cần hỗ trợ Còn đối với hình thức thứ (3), Nhà nước

sẽ trực tiếp cung cấp hàng hoá công - NOXH ra thị trường cho đối tượng thụ hưởng

là các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo qui định của pháp luật Như vậy, NOXH là hình thức Nhà nước can thiệp vào thị trường nhà ở bằng việc cung cấp trực tiếp nhà ở như là một thứ hàng hóa công Và hình thức Nhà nước

can thiệp vào thị trường nhà ở thông qua hai chính sách cơ bản đó là: phát triển NOXH và quản lí NOXH Cụ thể như sau:

Thứ nhất, chính sách phát triển nhà ở xã hội

Theo Điều 3 của Luật Nhà ở năm 2014 “Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây

dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở” Như vậy, phát triển NOXH là toàn bộ khối lượng NOXH sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi theo qui định của pháp luật tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định, việc phát triển NOXH (nguồn cung NOXH) bao gồm:

Nguồn cung từ Nhà nước do các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng NOXH bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng NOXH và các quĩ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước

Nguồn cung từ khu vực tư nhân do các tổ chức, cá nhân thực hiện tuân thủ theo các qui tắc, pháp luật của nhà nước về quản lí xây dựng và phát triển nhà ở

Nguồn cung từ khu vực không chính thức là hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với những khuôn khổ, qui định của Chính phủ

Nguồn cung từ Nhà nước và các doanh nghiệp tư nhân là nguồn cung chính trong thị trường NOXH nhưng việc đầu tư xây dựng phải tuân thủ theo các qui tắc chính thức của nhà nước về quản lí xây dựng và phát triển nhà ở

Thứ hai, quản lí nhà ở xã hội

Đối với NOXH được nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng NOXH theo qui định để cho thuê, cho thuê mua, thì cơ quan quản

lí NOXH quyết định lựa chọn đơn vị quản lí vận hành NOXH Hoạt động quản lí

vận hành NOXH có thể do doanh nghiệp nhà nước hoặc hợp tác xã có chức năng quản lí vận hành nhà ở thực hiện và các đơn vị này được hưởng các cơ chế ưu đãi như đối với dịch vụ công ích

Đối với NOXH được doanh nghiệp, hợp tác xã, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng NOXH để cho thuê, cho thuê mua, để bán hoặc mua, thuê nhà ở để cho người lao động trong đơn vị mình thuê nhưng có sự ưu đãi của nhà nước theo qui định pháp luật, được phân chia các loại quản lí như sau:

+ Nhà ở xã hội để cho thuê thì chủ đầu tư tự tổ chức quản lí vận hành nhà ở hoặc thuê, ủy thác cho đơn vị có năng lực quản lí vận hành theo qui định của pháp luật thực hiện quản lí vận hành nhà ở đó;

+ Nhà ở xã hội để cho thuê mua thì trong thời hạn cho thuê mua, chủ đầu tư thực hiện quản lí vận hành nhà ở theo qui định nêu trên; sau khi người thuê mua

đã thanh toán đủ tiền thuê mua cho chủ đầu tư thì người mua nhà ở tự thực hiện việc quản lí vận hành nếu là nhà ở riêng lẻ; trường hợp là nhà chung cư thì phải tuân thủ các qui định về quản lí vận hành nhà chung cư qui định của pháp luật (hội nghị nhà chung cư, bầu Ban Quản trị nhà chung cư….) (Điều 64, Điều 174 Luật Nhà ở 2014);

Cơ quan quản lí nhà nước về nhà ở: Chính phủ thống nhất quản lí nhà nước

về nhà ở trong phạm vi cả nước; Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện thống nhất quản lí nhà nước về nhà ở trên phạm vi cả nước; Các Bộ, ngành có liên quan trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình thực hiện trách nhiệm quản lí nhà nước về nhà ở và phối hợp với Bộ Xây dựng để thực hiện các qui định của pháp luật về nhà ở; Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lí nhà nước về nhà ở trên địa bàn theo qui định của Luật này và phân

cấp của Chính phủ

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc phát triển nhà ở xã hội

Việc phát triển nhà ở xã hội chịu ảnh hưởng của những yếu tố cơ bản như sau:

* Đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước

Hiến pháp 1992, cũng như Hiến pháp 2013, Điều 53 đã xác định “đất đai

thuộc sở hữu toàn dân” nên về bản chất thị trường BĐS nước ta có khác với các nước theo chế độ tư bản chủ nghĩa Nhà nước ta là nhà nước của dân, do dân, vì dân

nên luôn đề cao quan điểm đảm bảo cho người dân ai cũng có “cơm ăn, áo mặc,

nhà ở” Vì vậy, đối với việc phát triển NOXH để hỗ trợ nhà ở cho những đối tượng TNT như cán bộ công nhân viên chức, vai trò của Nhà nước là rất quan trọng Theo

đó, trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm

2030 Chính phủ xác định nhiệm vụ giải quyết nhà ở cho người có TNT tại khu vực

đô thị theo hướng Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quĩ nhà ở từ nguồn ngân sách nhà nước để cho thuê, cho thuê mua; đồng thời ban hành các cơ chế chính sách

ưu đãi để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng đầu tư nhà

ở TNT để bán, cho thuê, cho thuê mua4 Theo đó, các nhiệm vụ cụ thể như sau:

Thứ nhất, xây dựng và chỉ đạo thực hiện các chiến lược, đề án, chương trình,

kế hoạch phát triển, quản lí nhà ở, đôn đốc việc thực hiện nhiệm vụ phát triển NOXH theo khối lượng, chất lượng và qui định của Nhà nước đối với các ngành, lĩnh vực, địa phương, các doanh nghiệp trong cả nước

Thứ hai, ban hành và tổ chức thực hiện văn bản pháp luật, để kiểm soát và phát hiện sự mất cân đối, thiếu đồng bộ trong quá trình thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế xã hội để Nhà nước điều chỉnh bổ sung vì lợi ích chung của nền kinh tế

Thứ ba, can thiệp thông qua việc phát triển loại hình NOXH cho những người có TNT để lấp chỗ trống về quĩ nhà ở cho đối tượng TNT mà khu vực tư nhân đã không tiếp tục đầu tư

4 Thông báo liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam - Bộ Xây dựng - Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường, hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo qui định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

Thứ tư, Nhà nước còn phải thực hiện chức năng kiểm soát để giám sát việc quản lí, sử dụng các nguồn lực, nguồn tài nguyên đất, nước của các đơn vị, tổ chức,

cá nhân nhằm hài hòa giữa mục tiêu phát triển NOXH với các mục tiêu khác sao cho đảm bảo hiệu quả kinh tế xã hội tối ưu

Thứ năm, trong nền kinh tế thị trường, nhà nước còn phải giám sát việc chấp hành pháp luật, chính sách và các qui chế quản lí do nhà nước ban hành nhằm phát triển loại hình NOXH, ngăn chặn những mặt tiêu cực của thị trường ảnh hưởng đến nền kinh tế theo định hướng đã vạch ra

Thứ sáu, Nhà nước thực hiện chức năng kiểm soát để đảm bảo sự công bằng

xã hội trong sản xuất kinh doanh, trong lưu thông phân phối, trong tiêu dùng và tích lũy giữa các ngành, các vùng, các lĩnh vực, các địa phương

Như vậy, vai trò của Nhà nước đối với việc phát triển NOXH là rất quan trọng vì thông qua các cơ chế, chính sách pháp luật nhằm quản lí, điều tiết thị trường nhà đất mà quan trọng nhất là phát triển loại hình NOXH Nhà nước trực tiếp cung cấp nhà ở giá rẻ, tạo điều kiện cho những người có TNT có thể có được chỗ ở phù hợp, từ đó thị trường nhà ở phát triển bền vững theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đảm bảo công bằng xã hội, ổn định kinh tế chính trị

* Chính sách tài chính quốc gia

Việc mở rộng các nguồn vốn huy động trong đầu tư xây dựng nhà ở đã góp phần giúp các chủ đầu tư tháo gỡ những khó khăn trong quá trình triển khai các dự

án phát triển nhà ở trong thời gian vừa qua Sự thành công của cơ chế cho phép các chủ đầu tư dự án huy động tiền ứng trước của khách hàng, kết hợp với vốn vay ưu đãi và vốn vay của doanh nghiệp đã giúp cho chủ đầu tư các dự án đẩy nhanh tiến

độ thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng đồng bộ các công trình hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở,

dự án khu đô thị mới sớm vào khai thác

Việc chuyển từ cơ chế bao cấp về nhà ở sang chính sách tạo điều kiện cho người dân có được chỗ ở thích hợp đã làm giảm bớt gánh nặng cho ngân sách Nhà nước, đồng thời huy động được một khối lượng lớn vốn đầu tư từ nhân dân Việc huy động vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực BĐS nói chung và nhà ở nói riêng cũng đã có những chuyển biến tích cực

Mặc dù, Nhà nước đã có một số chính sách về tài chính, tín dụng BĐS, nhưng nhìn chung vẫn còn chưa cụ thể, rõ ràng, chưa có chính sách riêng về tài chính nhà ở, các qui định về việc lập Quĩ phát triển nhà ở, Quĩ tín thác BĐS, Quĩ đầu tư BĐS, thị trường thế chấp BĐS còn chưa hoàn thiện, nên chưa tạo ra được cơ chế về tài chính đủ mạnh để hỗ trợ cho thị trường nhà ở phát triển, do đó các chủ đầu tư vẫn thiếu vốn cho đầu tư xây dựng nhà ở Nguồn vốn cung cấp cho thị trường nhà ở vẫn còn hạn chế, đặc biệt là nguồn vốn trung hạn và dài hạn Hành lang pháp lí cho các công cụ tài chính trên thị trường BĐS chưa hoàn thiện, chưa hình thành và phát triển các mô hình tổ chức tài chính cho phát triển nhà ở Hệ thống pháp luật về thuế liên quan đến thị trường nhà ở, như thuế chuyển mục đích

sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế nhà đất hiện hành không đủ mạnh không hạn chế được tình trạng đầu cơ nhà đất Thuế chuyển nhượng BĐS tuy có giảm nhưng vẫn còn cao, chưa khuyến khích phát triển giao dịch nhà ở chính thức Do đó, cần mở ra nhiều phương thức huy động tài chính mới cho đầu tư phát triển nhà ở đặc biệt là đối với NOXH

* Nhu cầu của xã hội

Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá lớn của cả nước, mặt khác Thành phố đang trong quá trình đô thị hoá rất mạnh mẽ Chính bởi vậy, luồng lao động di cư là điều tất yếu Bên cạnh đó chủ trương của Thành phố thực hiện chiến lược mở rộng địa giới hành chính thủ đô Chính hai yếu tố này đặt sức ép rất lớn cho xã hội và làm tăng nhu cầu xã hội đối với nhà ở Theo báo cáo thuyết minh Chương trình phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 - 2020 và định

hướng đến năm 2030, số liệu nhà ở và dự báo nhu cầu nhà ở trên địa bàn Thành phố như sau:

- Theo số liệu về nhà ở trong tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009, trên địa bàn Thành phố có hơn 1.713.684 hộ, trong đó chia ra:

+ Khu vực Thành thị:

Diện tích ở bình quân đầu người 20,63 m2/người,

Tổng số 713.480 hộ, chiếm tỉ trọng 41,63%: Số hộ có nhà ở 713.377 (trong

đó nhà chung cư: 113.034; nhà riêng lẻ: 596.675, số không xác định 3.668), chia

theo diện tích sử dụng, cụ thể bảng sau:

+Khu vực Nông thôn:

Diện tích ở bình quân đầu người là 15,25 m2/người

Tổng số hộ 1.000.204, chiến tỉ trọng 58,37%; Số hộ có nhà ở 999.807 (trong

đó nhà chung cư 10.386, nhà riêng lẻ 989.365, số không xác định 56), chia theo diện tích sử dụng, cụ thể bảng sau:

- Dự báo nhu cầu nhà ở (tổng diện tích nhà ở) của Thành phố cần tăng thêm cho từng năm, từng giai đoạn, cụ thể:

Các chỉ

tiêu

Hiện trạng năm 2011

Năm 2015 tăng thêm

Năm 2020 tăng thêm

Năm 2030 tăng thêm

trên địa bàn và nhu cầu của các Sở, Ngành, cơ quan trực thuộc Thành phố Hà Nội có tổng số 121 cơ quan, đơn vị với khoảng 197.212 hộ gia đình, cá nhân đăng kí có nhu cầu về NOXH Trong đó: 38 Cơ quan của Trung ương với khoảng 161.104 hộ gia đình, cá nhân đăng kí có nhu cầu về NOXH; 83 Cơ quan của Thành phố Hà Nội với khoảng 36.108 hộ gia đình, cá nhân đăng kí có nhu cầu về NOXH5

Nhu cầu về nhà đất ở là sự mong muốn của người dân có được nhà đất để thỏa mãn các mục đích tiêu dùng của mình Tuy nhiên không phải mọi người có nhu cầu nhà ở đều trở thành người mua nhà trên thị trường, bởi lẽ nhiều người không có nhà tức là có nhu cầu về nhà ở thực sự nhưng không có tiền mua thì cũng không thể trở thành người đi mua nhà Điều đó có nghĩa là nhu cầu về nhà ở rất lớn nhưng nhu cầu về nhà ở trên thị trường bằng không Như vậy điều kiện để xuất hiện cầu về nhà đất trên thị trường là bao gồm sự xuất hiện của nhu cầu về nhà đất và khả năng thanh toán của những người có nhu cầu Trong điều kiện giá cả nhà đất trên thị trường có xu hướng tăng lên, một bộ phận những người đã có nhà ở không

có nhu cầu về nhà ở nhưng có tiền nhàn rỗi sẽ mua nhà đất với mục đích đầu cơ và làm xuất hiện thêm một lượng cầu gọi là cầu đầu tư nhà đất

Giữa nhu cầu tiêu dùng về nhà ở và cầu về nhà ở trên thị trường có sự cách biệt khá lớn về qui mô, phạm vi đối tượng Nhu cầu thường xuất hiện với một qui

5 Báo cáo về tình hình phát triển nhà ở theo dự án và kết quả thực hiện các dự án phát triển NOXH trên địa bàn Thành phố Hà Nội, tháng 6/2014

mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng Song cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán

và có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng trở thành lực lượng cầu trên thị trường Chính vì vậy, cầu là một phạm trù có quan hệ chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường Tình trạng nhà ở hiện nay là nhu cầu lớn, cầu bé do nhiều người có TNT

Cũng như những hàng hóa thông thường khác, cầu hàng hóa nhà ở tỉ lệ nghịch với giá, khi giá tăng thì cầu giảm, giá giảm thì cầu tăng Bên cạnh đó, một số

nhân tố quan trọng tác động đến cầu nhà ở là thu nhập và dân số Thu nhập là vấn

đề cần quan tâm đầu tiên, để mua hoặc thuê được nhà cần có mức thu nhập cao hơn ngưỡng nhất định, ngưỡng đó phải trên mức “đủ ăn, mặc” Đây là cơ sở để nhu cầu

trở thành cầu có khả năng thanh toán Dân số tăng thì nhu cầu về nhà ở sẽ tăng, dân

số tăng làm tăng số lượng gia đình độc lập dẫn đến nhu cầu về số lượng nhà ở của các hộ gia đình tăng, dân số tăng còn kéo theo qui mô từng hộ gia đình tăng dẫn đến diện tích về nhà ở cũng tăng Quá trình đô thị hóa đã làm tập trung dân cư vào Thành phố và buộc phải mở rộng không gian đô thị, làm thay đổi căn bản về nhu cầu nhà ở đô thị và kết cấu hạ tầng kĩ thuật xã hội của đô thị

Ngoài ra còn có các yếu tố khác cũng ảnh hưởng đến cầu như sở thích, xu thế thị trường, chính sách của nhà nước…

(2) Cung hàng hóa nhà ở

Cung nhà ở trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa nhà ở sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định Cung hàng hóa nhà ở bao gồm:

Nguồn cung từ Nhà nước do các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách và các quĩ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước

Nguồn cung từ khu vực tư nhân do các tổ chức, cá nhân thực hiện tuân thủ theo các qui tắc, pháp luật của nhà nước về quản lí xây dựng và phát triển nhà ở

Nguồn cung từ khu vực không chính thức là hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn

độc lập với những khuôn khổ, qui định của Chính phủ Trong điều kiện luật pháp không được qui định chặt chẽ, rõ ràng, những qui định về quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà ở không đầy đủ thì hoạt động kinh doanh nhà ở không chính thức càng phát triển và cơ hội làm giàu cho nhóm người đầu cơ này

Nguồn cung từ Nhà nước và các doanh nghiệp tư nhân là nguồn cung chính trong thị trường nhà ở nhưng việc đầu tư xây dựng phải tuân thủ theo các qui tắc chính thức của nhà nước về quản lí xây dựng và phát triển nhà ở

Cung nhà ở tác động tỉ lệ thuận với giá, giá tăng cung tăng, giá giảm cung giảm Có nhiều nhân tốảnh hưởng đến cung nhà ở trong đó nhân tố có tính chất

quyết định là cung về quĩđất phát triển nhà ở trong qui hoạch của nhà nước Đây là

cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất, khi nhà nước mở rộng

hoặc thu hẹp quĩ đất sẽ làm ảnh hưởng đến tổng cung nhà đất trên thị trường Năng

lực của nhà đầu tư cũng là vấn đề quan trọng, dựa vào nhu cầu thị trường, các qui định của pháp luật, nhà đầu tư quản lí, sử dụng các nguồn lực để tạo ra sản phẩm và tìm kiếm lợi nhuận cao nhất Đối với hàng hóa BĐS đòi hỏi nhà đầu tư phải là có năng lực tài chính lớn, kinh nghiệm, phải có định hướng đầu tư lâu dài vì nhà ở là hàng hóa có giá trị lớn, có tính chất lâu bền, khó thay đổi công năng Thị trường nhà

ở còn chịu tác động của pháp luật và chính sách Nhà nước, Nhà nước thông qua các công cụ điều tiết chính sách về đất đai, qui hoạch, thuế,…tuy không làm thay đổi về yếu tố vật chất song nó lại có vai trò to lớn trong việc đưa nguồn hàng hóa nhà ở vào lưu thông là tăng hoặc giảm nguồn cung Ngoài ra, các yếu tố khác cũng ảnh hưởng đến cung như: giá vật liệu xây dựng, khả năng của hệ thống tài chính–tín dụng, xu thế thị trường, điều kiện tự nhiên,…

Đối với các hàng hóa thông thường, cung hàng hóa thường co dãn thuận chiều so với nhân tố giá cả.Tuy nhiên, cung về hàng hóa nhà đất lại không hoàn toàn như vậy Độ co dãn cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà đất nói chung

là rất nhỏ Điều này là do khi giá đất tăng lên, một bộ phận đất đai thuộc qui hoạch cho đất ở tăng lên hoặc các loại đất khác chuyển mục đích sử dụng cho đất ở tăng

lên nhưng số lượng cung đất ở đó bị hạn chế bởi tổng quĩ đất ở và sự ràng buộc chặt chẽ về pháp luật và chính sách của Chính phủ Khi giá nhà đất tăng lên nhưng cung nhà đất không phản ứng kịp theo sự tăng lên của giá cả bởi việc xây dựng nhà ở đòi hỏi vốn lớn, thời gian xây dựng dài và đòi hỏi một trình độ kĩ thuật nhất định nên lượng cung nhà đất đưa vào thị trường cũng bị hạn chế

(3) Quan hệ cung cầu nhà ở (giá cả trong thị trường nhà ở)

Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hóa đó tăng lên Khi cung bằng cầu nghĩa là khối lượng hàng hóa đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá

cả cân bằng và không thay đổi Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hóa cung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường giảm xuống

Tổng cung về nhà đất là cố định Tuy vậy, cung đất cho từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi Việc xây dựng nhà thường mất nhiều thời gian bởi vậy

cung nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu Trong

ngắn hạn, cung ngắn hạn ít co giãn hơn cung dài hạn và một sự thay đổi lượng cầu

cũng làm cho giá cả nhà đất trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn trong dài hạn Trong

dài hạn, cung dài hạn co giãn nhiều hơn cung ngắn hạn nên giá tăng ít hơn so với ngắn hạn

Những phân tích trên cho thấy việc dịch chuyển đường cung sang phải hoặc sang trái chịu tác động của nhiều nhân tố như chính sách về nhà đất, năng lực của nhà đầu tư, giá nguyên vật liệu… Mặc dù cung nhà đất có xu hướng làm dịch chuyển đường cung về bên phải nhưng trong bối cảnh đường cầu luôn luôn tăng lên

và thậm chí còn tăng nhanh hơn, đường cung có xu hướng dịch chuyển sang phải song sự giảm giá nhà đất chỉ là tạm thời, thị trường sẽ lấy lại sự cân bằng cung cầu

và giá nhà đất tăng lên là một xu hướng bền vững

(4) Cung cầu nhà ở xã hội

Hiện nay về tổng thể cung cầu đang gặp nhau ở một mức giá cao đôi khi vượt giá trị thực của bản thân nó do tâm lí của bộ phận lớn người dân chuyển

nguồn vốn cất trữ vào nhà đất, nạn đầu cơ BĐS tìm kiếm chênh lệch của những người không có nhu cầu thực sự nhưng có khả năng tài chính Cung tăng trong thị trường không phải do cầu nhà ở thực sự tăng mà có thể xem đây là cầu “ảo” do cầu đầu tư BĐS

Tình trạng cán bộ công nhân viên chức có nhu cầu về nhà ở nhưng không thể mua nhà ở có thể giải thích bởi thị trường cung cấp hàng hoá là nhà ở ở một mức giá cao hơn mức giá mà những người có TNT cho thể chi trả đối với nhà ở Mà nếu đối với doanh nghiệp kinh doanh vì mục đích thương mại thông thường, nếu cung cấp sản phẩm với mức giá thấp thì sẽ bị mất đi một khoảng lợi nhuận Chính

vì vậy, dù cung không gặp được cầu, nên nhà nước với mục tiêu ổn định chính trị -

xã hội cần phải có sự can thiệp để bình ổn thị trường bằng cách tác động đến việc dịch chuyển nguồn cung gặp cầu với lượng hàng hoá chính là NOXH

1.2 Pháp luật về nhà ở xã hội

1.2.1 Sự cần thiết điều chỉnh bằng pháp luật

Thực tiễn đã chứng minh những giá trị nhân văn của chính sách NOXH Tuy nhiên, trên địa bàn Thành phố cũng đã xuất hiện nhiều trường hợp lợi dung chính sách NOXH để chuộc lợi hoặc những người thụ hưởng chính sách không đúng đối tượng được hưởng theo qui định của pháp luật Thậm chí nhiều trường hợp, các qui phạm pháp luật không đủ căn cứ để xử lí những hành vi vi phạm trên thực tế Đơn

cử như trường hợp người được thuê mua NOXH cho người khác sử dụng nhà dưới hình thức cho ở chung; ở nhờ (người sử dụng nhà khai là bà con, người quen với người thuê mua), việc cho thuê lại mà không có hợp đồng cho thuê lại nhà

Mặt khác, nhu cầu về nhà đất ở là sự mong muốn của người dân có được nhà đất để thỏa mãn các mục đích tiêu dùng của mình Tuy nhiên không phải mọi người

có nhu cầu nhà ở đều trở thành người mua nhà trên thị trường, bởi lẽ nhiều người không có nhà tức là có nhu cầu về nhà ở thực sự nhưng không có tiền mua thì cũng không thể trở thành người đi mua nhà Trong điều kiện giá cả nhà đất trên thị trường có xu hướng tăng lên, một bộ phận những người đã có nhà ở không có nhu

cầu về nhà ở nhưng có tiền nhàn rỗi sẽ mua nhà đất với mục đích đầu cơ và làm xuất hiện thêm một lượng cầu gọi là cầu đầu tư nhà đất Đặc biệt đối với loại hàng hoá là NOXH, khi có những ưu đãi của Nhà nước với giá thấp thì càng cần phải kiểm soát một cách chặt chẽ

Theo đó, NOXH phải được quản lí chặt chẽ; đơn vị được giao quản lí vận hành NOXH phải bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng, đủ điều kiện theo qui định của pháp luật và không được tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng NOXH sang làm mục đích khác khi chưa có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bảo đảm nguyên tắc mỗi đối tượng chỉ được hỗ trợ một lần.Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư, chủ sở hữu và người mua, thuê và thuê mua NOXH Các hành vi vi phạm pháp luật về quản lí sử dụng NOXH phải được phát hiện và xử lí kịp thời, nghiêm minh theo đúng qui định của pháp luật

Như vậy, sự điều chỉnh bằng pháp luật của Nhà nước đối với việc phát triển nhà

ở và phát triển NOXH là rất quan trọng vì thông qua các cơ chế, chính sách pháp luật nhằm quản lí, điều tiết thị trường nhà đất mà quan trọng nhất là phát triển loại hình NOXH Nhà nước trực tiếp cung cấp nhà ở giá rẻ, tạo điều kiện cho những người có TNT có thể có được chỗ ở phù hợp, từ đó thị trường nhà ở phát triển bền vững theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đảm bảo công bằng xã hội, ổn định kinh tế chính trị

1.2.2 Khái niệm, đặc điểm và cơ cấu pháp luật điều chỉnh nhà ở xã hội

Trên phương diện lí luận: "Chế định pháp luật là một nhóm qui phạm pháp

luật điều chỉnh một quan hệ xã hội có đặc điểm chung, có mối liên hệ mật thiết với nhau thuộc cùng một loại" 6

Như vậy, pháp luật về phát triển và quản lí NOXH là tổng hợp các qui phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ về phát triển NOXH như về các nguyên tắc, hình thức phát triển, qui hoạch kế hoạch, tiêu chuẩn, vốn, chủ đầu tư, trách nhiệm các bên, cơ chế ưu đãi và quan hệ pháp luật về quản lí NOXH như những vấn đề quản về bán,

6 Trường Ðại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lí luận nhà nước và pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, tr.358

cho thuê, cho thuê mua; về đối tượng điều kiện; về giá; về hợp đồng; về quản lí chất lượng; về xử lí vi phạm… Pháp luật về phát triển và quản lí NOXH có một số đặc điểm sau:

Thứ nhất, pháp luật về NOXH có yếu tố lịch sử, đó là sự kế thừa và hoàn

thiện các qui phạm điều chỉnh liên quan

Trong từng giai đoạn nhất định, Nhà nước ta có sự thay đổi những chính sách pháp luật về phát triển và quản lí NOXH phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của thời kì đó Về cơ bản, các chính sách luôn được hoàn thiện, sửa đổi để khắc phục những hạn chế, kế thừa và đưa ra những giải pháp cơ bản để quản lí và phát triển NOXH Nội dung này sẽ được phân tích cụ thể tại tiểu mục quá trình hình thành và phát triển pháp luật về quản lí và phát triển NOXH

Thứ hai, pháp luật nhà ở xã hội chịu sự điều chỉnh của nhiều ngành luật

Phát triển và quản lí nhà ở xã hội là nội dung quản lí liên ngành, là một trong những chính sách an sinh xã hội được sự quan tâm đông đảo của nhân dân cũng như Nhà nước Chính bởi vậy, những quan hệ xã hội đan xen phát sinh và nó được điều chỉnh bởi nhiều ngành luật khác nhau Luật kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Đất đai; Bộ luật Dân sự; Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, …

Thứ ba, pháp luật nhà ở xã hội mang tính thống nhất

Nhà nước thực hiện tác động điều chỉnh phát triển và quản lí NOXH theo cơ chế quản lí hành chính, thủ tục hành chính Các qui phạm này tuy được qui định ở nhiều văn bản khác nhau nhưng luôn giữ mối quan hệ chặt chẽ nhất định Từ những qui định về phát triển NOXH đáp ứng nhu cầu của đời sống trong nhân dân đối với nhóm được hưởng chính sách đến những qui định về quản lí NOXH khá toàn diện đầy đủ mang tính thống nhất về chính sách

Về cơ bản những nội dung chủ trương, chính sách về quản lí và phát triển NOXH được cụ thể tại Luật Nhà ở 2014, Luật kinh doanh BĐS 2014, Nghị định

76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 qui định chi tiết một số điều của Luật kinh doanh BĐS (Nghị định 76/2015); Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/19/2015 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở (Nghị định 99/2015); Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lí NOXH (Nghị định 100/2015); Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/19/2015 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; và Thông tư 20/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lí NOXH

Cơ cấu pháp luật điều chỉnh về nhà ở xã hội bao gồm nội dung pháp luật về phát triển nhà ở xã hội và pháp luật về quản lí nhà ở xã hội Cụ thể như sau: Pháp luật về phát triển nhà ở xã hội điều chỉnh những nội dung như nguyên tắc phát triển nhà ở xã hội; các hình thức phát triển nhà ở xã hội; tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội; nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội và cơ chế hỗ trợ, ưu đãi phát triển nhà ở xã hội Pháp luật về quản lí nhà ở xã hội điều chỉnh quy định bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội; đối tượng, điều kiện được bố trí nhà ở xã hội; giá bán, cho thuê, cho thuê mua và những quy định về hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua Những quy định này sẽ được phân tích, làm rõ tại chương 2 của luận văn Đây là những quy định đảm bảo tính nhân văn xong cũng rất chặt chẽ của chính sách nhà ở xã hội, đặc biệt kiểm soát việc phát triển cũng như quản lí nhà ở xã hội

1.2.3 Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về nhà ở xã hội

(1) Giai đoạn trước năm 2006 (trước khi Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành)

Từ năm 1986 đến 2005 trước khi có Luật Nhà ở, với sự chuyển đổi cơ chế quản lí kinh tế, Nhà nước xóa bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở, chuyển sang hình thức tạo điều kiện và khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân tự tạo lập nhà ở Pháp lệnh nhà ở ngày 6/4/1991 và những văn bản pháp luật khác được ban hành trong thời gian này đã tạo động lực thúc đẩy phát triển nhanh quĩ nhà ở đô thị

Ngày 5/7/1994, Nghị định 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà ở được ban hành, trong đó qui định cụ thể việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê, góp phần tạo nguồn vốn dành đầu tư phát triển nhà ở Ngày 5/10/2001, Chính phủ ban hành Nghị định 71/2001/NĐ-CP về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, trong đó ưu tiên giải quyết bán hoặc cho thuê các căn hộ chung cư đối với các đối tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước cán bộ, công nhân viên chức làm việc trong các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, sinh viên các trường đại học, cao đẳng

(2) Giai đoạn từ năm 2006 - 2014

Luật Nhà ở tháng 11/2005, Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 của Chính phủ về qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ thay thế Nghị định 90/2006/NĐ-CP

đã có bước tiến trong nhận thức về công tác quản lí và phát triển nhà ở Lần đầu tiên xuất hiện định nghĩa về NOXH của Việt Nam; Nhà nước còn qui định đối tượng, điều kiện xét duyệt NOXH và nhất là qui định xây dựng NOXH bằng nguồn vốn ngân sách là chủ yếu

Các chính sách của Nhà nước cho đến nay chủ yếu tác động vào thị trường

để làm tăng nguồn cung Tuy nhiên, có một sự chuyển biến tích cực trong nhận thức

của những nhà lãnh đạo khi cụ thể hóa việc giải quyết NOXH bằng luật, Nhà nước phải là người đứng ra giải quyết khi khu vực tư nhân không “mặn mà” với NOXH thông qua việc sử dụng vốn ngân sách để tạo dựng quĩ nhà cho thuê, thuê mua trong thời gian dài và có qui định để bảo vệ loại nhà này

Cuối năm 2013, để thuận tiện trong công tác quản lí và phối hợp triển khai thực hiện kế hoạch phát triển các loại hình NOXH, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2013/NĐ-CP dành riêng cho việc phát triển NOXH, đã gộp tất cả các đối tượng được ưu tiên nhà ở; đồng thời, trong văn bản này cũng bổ sung thêm các nhóm đối tượng là những người nghèo ở khu vực nông thôn và các nhóm đối tượng chính sách khác như người già, cô đơn, hộ nghèo đô thị, hộ tái định cư gặp khó

khăn về nhà ở và cả các công nhân làm việc trong các khu khai thác, khu mỏ (các khu vực tập trung lao động này vốn không phải là các khu công nghiệp, khu kinh tế nên chưa được hưởng chính sách ưu đãi trong các văn bản trước); trong đó đáng lưu

ý là các ưu đãi về sử dụng đất, về khả năng kết hợp giữa dự án NOXH và kinh doanh thương mại, việc sử dụng tài sản hình thành trong tương lai trong các dự án NOXH để vay vốn đầu tư

Đáng chú ý trong giai đoạn này là việc Chính phủ đã kịp thời có những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, đặc biệt có gói hỗ trợ vốn 30.000 tỉ đồng thông qua việc ban hành Nghị quyết

số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013, giải quyết tồn kho căn hộ tại các dự án phát triển nhà

ở bằng việc cho phép các chủ đầu tư điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm NOXH hoặc công trình dịch vụ, góp phần tăng nguồn cung về NOXH và nhà ở TNT

Để cụ thể những nội dung này, Thành phố Hà Nội trong giai đoạn này đã

bước đầu triển khai ban hành: Dự thảo “Qui định về một số nội dung về phát triển

và quản lí đầu tư xây dựng các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội” xây dựng theo chỉ đạo của Uỷ ban nhân dân Thành phố tại các văn bản (số 1383/UBND-QHXDGT ngày 4/3/2014 và số 2414/UBND-QHXDGT ngày 4/4/2014); Dự thảo khi ban hành này sẽ thay thế các qui định liên quan đến công tác phát triển và quản lí đầu tư xây dựng các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn Thành phố đã qui định tại Quyết định số 09/2012/QĐ-UBND ngày 21/5/2012 của

Uỷ ban nhân dân Thành phố ban hành kèm theo Qui định một số nội dung về quản

lí đầu tư và xây dựng đối với dự án đầu tư trên địa bàn Thành phố Hà Nội (do nội dung qui định về phát triển và quản lí đầu tư xây dựng các dự án phát triển nhà ở tại Quyết định số 09/2012/QĐ-UBND không còn phù hợp với qui định của pháp luật hiện hành)

Sở Xây dựng cũng chủ trì xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển đô thị

và thủ tục hành chính về chấp thuận đầu tư dự án khu đô thị qui định tại Nghị định

số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/1/2013 của Chính phủ về quản lí đầu tư phát triển đô thị; Theo đó, Nghị quyết của Hội đồng nhân dân Thành phố thi hành Luật Thủ đô, gồm: (1) Nghị quyết số 06/2013/NQ-CP ngày 12/7/2013 qui định về tỉ lệ diện tích đất ở, nhà ở để phát triển NOXH trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu

đô thị mới trên địa bàn Thành phố Hà Nội; (2) Nghị quyết số 07/2013/NQ-CP ngày 12/7/2013 về chính sách ưu tiên đầu tư và huy động các nguồn lực đầu tư xây dựng các khu đô thị, nhà ở, hệ thống hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, hiện đại thuận tiện, ở ngoại thành;

Thực hiện các Nghị Quyết số 01/NQ-CP và 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ và Thông tư số 02/2013/TT-BXD ngày 8/3/2013 của Bộ Xây dựng, Uỷ ban nhân dân Thành phố đã ban hành Quyết định số 2255/QĐ-UBND thành lập Tổ công tác Liên ngành bao gồm đại diện Bộ Xây dựng7 và các sở, ban, ngành của Thành phố thực hiện chuyển đổi cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm NOXH hoặc công trình dịch vụ để triển khai Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ và Thông tư

số 02/2013/TT-BXD ngày 8/3/2013 của Bộ Xây dựng Tiếp đó, ngày 2/4/2013 Sở Xây dựng8 đã ban hành Quyết định số 1942/QĐ-SXD thành lập Bộ phận giúp việc

Tổ Công tác Liên ngành và Quyết định số 2843/QĐ-SXD ngày 8/5/2013 ban hành Qui chế hoạt động của Tổ công tác liên ngành xác định rõ chức năng, trách nhiệm làm việc của Tổ công tác, Bộ phận giúp việc Trong quá trình triển khai, Tổ công tác đã phát hiện một số vướng mắc và đề xuất xin ý kiến chỉ đạo, hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Văn bản số 4152/SXD-PTN ngày 13/6/20139

7 Để giảm thủ tục lấy ý kiến Bộ Xây dựng đối với những dự án trên 500 căn theo quy định tại Thông tư số 02/2013/TT-BXD, góp phần cải cách thủ tục hành chính, giảm thời gian luân chuyển hồ sơ nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp góp phần phát triển kinh tế, phát triển quĩ NOXH, tạo cơ hội cho người dân được lựa chọn các loại hình nhà ở phù hợp với khả năng chi trả

8 Là cơ quan thường trực Tổ công tác Liên ngành của Thành phố triển khai Thông tư số 02/2013/TT-BXD

9 Đã được Bộ Xây dựng hướng dẫn tại Văn bản 1421/BXD-QLN ngày 11/7/2013

(3) Giai đoạn từ 2014 đến nay

Ngày 25/11/2014, tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII đã thông qua Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 (Luật Nhà ở năm 2014) Chủ tịch nước đã ký Lệnh công bố ngày 8/12/2014 và Luật Kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13 (Luật Kinh doanh BĐS năm 2014), hai Luật đều có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/7/2015

Sau gần 8 năm triển khai thực hiện Luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS, lĩnh vực nhà ở đã đạt được những thành tựu quan trọng, giải quyết cơ bản được nhu cầu

về nhà ở của người dân, đặc biệt là việc hỗ trợ cải thiện nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người thu nhập thấp, người nghèo có khó khăn về nhà ở, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội của đất nước, từng bước bảo đảm an sinh

xã hội Luật Nhà ở năm 2005 và các văn bản sửa đổi, bổ sung đã tạo một hành lang pháp lí tương đối hoàn chỉnh để điều chỉnh hầu hết các vấn đề liên quan đến lĩnh vực nhà ở Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được thì cũng đã xuất hiện nhiều tồn tại, vướng mắc trong quá trình thực thi các văn bản pháp luật về nhà ở Do

đó Luật Nhà ở năm 2014 được xây dựng trên các nội dung, quan điểm dưới đây nhằm hạn chế các tồn tại, vướng mắc của Luật Nhà ở cũ Những nội dung cơ bản của Luật Nhà ở 2014 về phát triển và quản lí NOXH sẽ được phân tích rõ tại chương 2 của luận văn

Trên cơ sở đó, Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội đã triển khai Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 tại Quyết định

số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ, Hội đồng nhân dân Thành phố thông qua Chương trình phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai đoạn

2012 - 2020 và định hướng đến năm 2030 tại Nghị quyết số 05/2013/NQ-HĐND ngày 12/7/2013

Thành phố đã chủ động trình Thủ tướng Chính phủ và chỉnh lí dự thảo trên

cơ sở góp ý của các Bộ, Ngành Trung ương, ngày 19/6/2014, Thủ tướng Chính phủ

kí ban hành Quyết định số 996/QĐ-TTg phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 - 2020 và định hướng đến năm 2030 Trong đó

bao gồm cả kế hoạch phát triển nhà ở dài hạn, trung hạn của Thành phố (đến năm

2015 - 2020 và định hướng đến năm 2030) đối với chỉ tiêu từng loại nhà ở: NOXH, nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ, nhà ở thương mại

Triển khai Chương trình phát triển nhà ở đã được duyệt, Thành phố đã chỉ đạo Sở Xây dựng triển khai ngay việc xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm

và 5 năm theo đúng qui định, trình tự của pháp luật về nhà ở Trên cơ sở tổng hợp góp ý của các sở, ngành, uỷ ban nhân dân các quận, huyện, thị xã và các tổng công

ty, tập đoàn lớn kinh doanh BĐS trên địa bàn Thành phố10, ngày 29/10/2014 Sở Xây dựng có Tờ trình số 8559/TTr-SXD về việc phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà

ở Thành phố Hà Nội năm 2015 và các năm tiếp theo (giai đoạn 2016 - 2020) Sau khi thông qua Ban thường vụ Thành uỷ Hà Nội, Uỷ ban nhân dân Thành phố đã phê duyệt Kế hoạch tại Quyết định số 6336/QĐ-UBND ngày 28/11/2014 Theo đó, Thành phố đã xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở chi tiết đối với từng loại nhà ở cho năm 2015 và các năm giai đoạn 2016 - 2020, với 05 giải pháp đồng bộ (qui hoạch, đất đai, nguồn lực, tổ chức thực hiện và công tác tuyên truyền) và giao nhiệm vụ, trách nhiệm cụ thể cho 09 sở, ngành và 30 uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở trên địa bàn Thành phố

Triển khai công tác qui hoạch đô thị năm 2014 theo Qui hoạch chung xây dựng Thủ đô giai đoạn 2011 - 201511, Uỷ ban nhân dân Thành phố đã ban hành Chương trình công tác số 21/CTr-UBND ngày 15/1/2014, trong đó tập trung vào hoàn thành công tác lập, thẩm định và phê duyệt qui hoạch Năm 2014, Thành phố

có các Báo cáo: số 165/UBND-TH ngày 09/01/2014 gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư và

số 99/BC-UBND ngày 12/6/2014 gửi Thủ tướng Chính phủ về triển khai thực hiện Qui hoạch chung xây dựng Thủ đô và định hướng, xác định nhiệm vụ trọng tâm cho từng năm, từng giai đoạn, làm cơ sở để chỉ đạo các sở, ban, ngành của Thành phố triển khai thực hiện

10 Các tổng công ty, tập đoàn: HUD; VINACONEX; UDIC; HANDICO; VIGLACERA; VINCOM

11 Uỷ ban nhân dân Thành phố đã ban hành Kế hoạch số 01/KH-UBND ngày 3/1/2012 triển khai cụ thể hóa quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội giai đoạn 2011 - 2015

Tiếp tục tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường BĐS trên địa bàn Hà Nội theo các Nghị quyết số 01/NQ-CP và số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ, Thành phố tiếp tục triển khai Chương trình hành động số 22/CTr-UBND ngày 29/1/2013

và ban hành Kế hoạch số 39/KH-UBND ngày 19/2/2014 về tổ chức Hội nghị gặp

gỡ doanh nghiệp trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2014, tọa đàm trực tiếp với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhằm giới thiệu các chủ trương của Chính phủ, Thành phố để tháo gỡ thị trường BĐS, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu; điều chỉnh thành viên Tổ công tác12 và bộ phận giúp việc13 Tổ công tác triển khai thực hiện Thông tư số 02/2013/TT-BXD ngày 8/3/2013 của Bộ Xây dựng14 về điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm NOXH hoặc công trình dịch vụ Chỉ đạo các sở, ngành và uỷ ban nhân dân các quận, huyện, thị xã tiếp tục thực hiện cải cách thủ tục hành chính, đặc biệt là trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, tiếp tục thực hiện tốt “Năm kỷ cương hành chính” của Thành phố nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp đẩy mạnh sản xuất, tháo gỡ khó khăn thị trường BĐS, phát triển kinh tế Thủ đô

Ngày 3/1/2014, Uỷ ban nhân dân Thành phố ban hành Chương trình hành động số 01/CTr-UBND về những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu chỉ đạo, điều hành thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và dự toán ngân sách nhà nước năm

13 Tại Quyết định số 6155/QĐ-SXD ngày 19/8/2014 của Sở Xây dựng Bộ phận giúp việc Tổ công tác được thành lập tại Quyết định số 1942/QĐ-SXD ngày 2/4/2013 của Sở Xây dựng

14 Thông tư số 02/2013/TT-BXD là một trong những thông tư triển khai Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ

2014; Ngày 20/6/2014, Uỷ ban nhân dân Thành phố ban hành Chỉ thị số UBND về triển khai Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 21/5/2014 của Thủ tướng Chính phủ về giải quyết khó khăn, vướng mắc, kiến nghị, thúc đẩy phát triển sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, góp phần thực hiện thắng lợi nhiệm vụ phát triển kinh tế

11/CT-xã hội của đất nước đến năm 2015

Năm 2014, Thành phố tổ chức nhiều đợt kiểm tra, giám sát việc triển khai các dự án phát triển nhà ở, cụ thể: Hội đồng nhân dân Thành phố tổ chức giám sát việc chấp hành pháp luật trong thực hiện đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn Thành phố Hà Nội giai đoạn từ năm 2006 đến nay, theo đó giám sát các cơ quan tham mưu của Thành phố (các sở, ngành và uỷ ban nhân dân các quận, huyện, thị xã), kiểm tra, thị sát tại hiện trường hơn 10 dự án phát triển nhà ở, kết thúc chương trình giám sát Hội đồng nhân dân Thành phố có yêu cầu Uỷ ban nhân dân Thành phố để chỉ đạo các sở, ngành, uỷ ban nhân dân các quận, huyện, thị xã tại Văn bản số 15/BC-HĐND ngày 30/6/2014; Uỷ ban nhân dân Thành phố

tổ chức nhiều đợt kiểm tra để nâng cao hiệu quả công tác quản lí nhà nước về phát triển và quản lí nhà ở và có các thông báo: số 112/TB-UBND ngày 12/6/2014; số 118/TB-UBND ngày 20/6/2014; số 176/TB-VP ngày 14/8/2014; số 181/TB-VP ngày 19/8/2014 Trên cơ sở đó, Sở Xây dựng đã tiến hành rà soát, phân loại các dự

án phát triển nhà ở, đánh giá nhu cầu nhà ở, đồng thời hướng dẫn, yêu cầu các chủ đầu tư tháo gỡ vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ dự án, đẩy mạnh công tác quản lí và phát triển nhà ở công nhân, nhà ở sinh viên, nhà ở TNT trên địa bàn

Thành phố rà soát, quyết định điều chỉnh, bổ sung thành viên Ban chỉ đạo chính sách nhà ở và thị trường BĐS Thành phố Hà Nội tại số 4005/QĐ-UBND ngày 25/7/201415 trên cơ sở điều chỉnh trưởng ban, phó trưởng ban thường trực và một số thành viên thường trực do nghỉ hưu theo chế độ hoặc do phân công lại nhiệm vụ hay

15 Sở Xây dựng có Tờ trình số 4405/TTr-SXD ngày 25/6/2014.Ban chỉ đạo chính sách nhà ở và thị trường bất động sản Thành phố Hà Nội được thành lập tại Quyết định số 3252/QĐ-UBND ngày 19/7/2012 của Uỷ ban nhân dân Thành phố; Tổ chuyên viên liên ngành giúp việc Ban chỉ đạo thành lập tại Quyết định số 3866/QĐ- BCĐ ngày 30/8/2012 của Ban chỉ đạo chính sách nhà ở và thị trường bất động sản Thành phố Hà Nội

chuyển công tác khác để đảm bảo công tác chỉ đạo thực hiện nhiệm vụ chính sách nhà ở và thị trường BĐS, chỉ đạo thực hiện chương trình phát triển nhà ở Thành phố được duy trì liên tục, thường xuyên

Tiếp tục triển khai Chương trình phối hợp hành động số 02/LT/BXD-UBND ngày 24/7/2012 triển khai thực hiện chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2030 ký giữa Bộ Xây dựng và Uỷ ban nhân dân Thành phố; triển khai và báo cáo kết quả

thực hiện Chương trình 06/CTr-TU về “Đẩy mạnh công tác qui hoạch, xây dựng và

quản lí đô thị Thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2015” và Chương trình

07/CTr-TU về “Tập trung xây dựng hạ tầng kĩ thuật đô thị, bảo vệ và nâng cao, chất lượng

môi trường giai đoạn 2012 - 2015”

1.2.4 Pháp luật về nhà ở xã hội một số quốc gia trên thế giới và những gợi

mở cho Việt Nam

(1) Singapore

Thành công của Singapore là chương trình phát triển nhà ở công, Chính phủ

đã tạo mọi thuận lợi để người dân được sở hữu ngôi nhà của mình Từ một nước kém phát triển với hơn 70% hộ gia đình sống trong những khu nhà ở xuống cấp; 1/4 dân số sống ở các khu nhà ổ chuột và 1/3 người khác sống trong các khu nhà tự phát ven Thành phố của những năm trước 1960 Đến năm 2011 Singapore đã có trên 93% dân số có sở hữu nhà (trong đó có hơn 80% đang ở nhà giá thấp) Quá trình phát triển nhà ở có thể chia thành 4 giai đoạn sau:

Thứ nhất, giai đoạn 1960 - 1970: thực hiện chính sách “người người có nhà ở” và "để dành tiền mua nhà" Phần lớn những hộ gia đình đều mua nhà theo hình

thức để dành tiền do Nhà nước đứng ra quản lí Nhà nước tập trung xây dựng các

khu chung cư TNT diện tích 50 - 60 m 2

cho mỗi căn hộ và bố trí cho các hộ TNT

chưa có nhà ở Mục tiêu trong giai đoạn này là: xây dựng càng nhiều căn hộ càng tốt để phục vụ cho việc tái định cư và chỉnh trang đô thị

Thứ hai, giai đoạn 1971 - 1980: Xây dựng nhiều căn hộ với diện tích lớn hơn

(khoảng 70 m2) để đáp ứng nhu cầu nhà ở do tăng dân số và điều kiện sống theo tiêu chuẩn tốt hơn

Thứ ba, giai đoạn 1981 - 1990: Xây dựng thêm nhiều chung cư mới, cải tạo

và xây dựng lại các khu chung cư cũ không còn phù hợp qui hoạch Các căn hộ được chú trọng, quan tâm về chất lượng sống và môi trường sống

Thứ tư, giai đoạn sau 1991: Xây dựng các chung cư hiện đại, cao tầng (chủ yếu phục vụ cho thương mại theo nhu cầu xã hội và theo đơn đặt hàng) Hiện nay, Singapore có xu hướng phát triển nhiều dự án căn hộ cao cấp trên 60 tầng và rất chú trọng đến cơ sở hạ tầng, không gian và môi trường sống

Về chính sách, Chính phủ Singapore có những chính sách đồng bộ và phù hợp với từng giai đoạn phát triển nhà ở, tiêu biểu là hai chính sách sau:

Thứ nhất, về đất đai: Ban hành "Pháp lệnh về trưng dụng đất đai", bảo đảm

có đủ quĩ đất dùng để xây dựng nhà ở; Nhà nước chịu trách nhiệm giải tỏa, di dời đối với các tổ chức và cá nhân có đất bị trưng dụng

Thứ hai, về tài chính: Chính phủ có 2 hình thức tài trợ (i) tín dụng phát triển nhà ở, nhà nước trả chi phí xây dựng và điều hành (ii) tín dụng tài trợ thế chấp cho người mua nhà trả góp Các khoản thâm hụt được ngân sách tài trợ hoàn toàn

Chính sách mua NOXH thông qua Quĩ tiết kiệm Trung ương (CPF): Quĩ CPF được thành lập từ năm 1955 để quản lí hệ thống quĩ tiền tiết kiệm bắt buộc, trong đó người lao động phải đóng góp tiền lương tháng cho CPF 20% thu nhập/ tháng; người sử dụng lao động nộp 14%/ tháng Quĩ CPF được sử dụng cho 3 mục đích chính là: chăm sóc y tế, trả lương hưu và cho vay mua NOXH Quĩ CPF cho vay đến 90% giá trị căn nhà xã hội với lãi suất rất thấp (không đặt mục tiêu kinh doanh) và được trả góp từ 25 - 30 năm

Người lao động trước khi nghỉ hưu 5 năm thì được rút 50% số tiền gửi tiết kiệm để mua NOXH, phần còn lại sẽ được Chính phủ cho vay để mua nhà ở Khi về hưu (đúng tuổi) sẽ được rút toàn bộ tiền đã gửi vào quĩ CPF Mục đích của Quĩ CPF

là không kinh doanh, đặt mục tiêu an sinh xã hội lên hàng đầu để mọi người dân mua được NOXH và có cuộc sống tốt hơn từ lợi ích của Quĩ

Nếu không sử dụng nhà ở do nhà nước cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng 1.200 đôla Singapore) Chính phủ cung ứng nhiều loại nhà ở để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân, chủ yếu cung cấp các căn hộ trong các toà nhà cao tầng Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, Chính phủ qui định khi mua nhà của nhà nước phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ khi bán căn thứ nhất) mới được mua căn nhà thứ hai của nhà nước

(2) Hàn Quốc

Hàn Quốc là nước đã đạt được một tỉ lệ phát triển đô thị khá cao so với các nước trong khu vực, kể từ năm 2000 tỉ lệ đô thị hoá đã đạt đến 89% Quá trình phát triển nhà ở của Hàn Quốc có thể chia thành 4 giai đoạn sau:

Thứ nhất, từ 1953 - 1972: xây dựng nhiều lô nhà phố để tái định cư cho các người dân bị giải tỏa tại các khu nhà lụp xụp

Thứ hai, từ 1973 - 1982: ngân sách tập trung cho xuất khẩu và ngành công nghiệp, Chính phủ không đủ ngân sách để phát triển nhà ở nên khuyến khích người dân tự cải tạo nhà ở với sự hỗ trợ của Chính phủ bằng các khoản vay ưu đãi

Thứ ba, từ 1983 - 2002: đề cao vai trò của các doanh nghiệp tư nhân trong việc cải tạo các khu đô thị xuống cấp, phát triển đa dạng các loại nhà như nhà phố với mật độ xây dựng thấp, chung cư cao tầng với mật độ cao, các lô nhà phố nhỏ

Thứ tư, từ 2003 - nay: tập trung đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và xây dựng nhà có diện tích nhỏ để người TNT thuê hoặc mua nhà Nhiều chính sách để hỗ trợ người TNT có điều kiện thuê và mua nhà như: đa dạng các loại nhà, đa dạng các loại hình sở hữu, hỗ trợ vay để mua nhà, thuê nhà giá rẻ…

Một trong những khó khăn chính của quá trình đô thị hóa tại Hàn Quốc là thiếu nhà ở Do đó, Chính phủ đã nỗ lực tập trung vào việc tăng cường số lượng nhà

ở cho các hộ gia đình Giá nhà đất ở Hàn Quốc rất cao, tỉ lệ người sở hữu nhà riêng rất thấp nhưng ngược lại, nhờ có một chính sách NOXH tốt nên người có TNT vẫn

có thể tiếp cận được nhà ở như:

Thành lập Tổng Công ty Nhà và Đất Hàn Quốc (KLHC) để xây dựng nhà ở nhằm đảm bảo vấn đề phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho người có TNT KLHC được phép thu hồi đất để xây dựng nhà ở cho người có TNT với giá cả do chính quyền địa phương qui định KLHC có nghĩa vụ phải xây dựng các khu nhà ở diện tích nhỏ, giá thấp và khoảng lợi nhuận từ các khu này là không đáng kể KLHC tìm kiếm lợi nhuận từ các dự án nhà cho người có mức thu nhập trung bình, thu nhập cao tại các thành phố lớn nơi mà nhu cầu về nhà đang ở mức cao và từ đó phát triển được thị trường nhà ở Hàn Quốc

Phát động chương trình Quĩ Nhà ở quốc gia (NHF), công chức Nhà nước và người lao động trong lĩnh vực tư nhân đóng 2,5% tiền lương hàng tháng vào NHF Những người lao động tham gia chương trình này có thể vay tối đa 5 triệu Won với lãi suất 6%/năm trong vòng 30 năm để tạo lập nhà ở

Để khuyến khích các công ty xây nhà cho thuê, xây các căn hộ có diện tích nhỏ, Chính phủ cho phép các công ty này phát hành trái phiếu công ty, loại trái phiếu có khả năng thu hồi được trong lĩnh vực nhà ở, được ưu tiên vay vốn nhà đất, được quyền mua các khu đất dự án của cơ quan nhà nước

Chính sách NOXH được chuyên biệt hóa đến từng loại đối tượng, như nhà ở cho người có mức sinh hoạt cơ bản, người có mức sinh hoạt thấp hơn từ 5 -10% so với đối tượng cơ bản, người vô gia cư, các cặp vợ chồng mới cưới

Hỗ trợ vốn trực tiếp:

+ Những người muốn mua nhà và lần đầu tiên mua nhà có thể vay vốn từ

“Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu” với mức vay lên đến 70% tổng giá trị căn nhà hoặc 100 triệu Won, với lãi suất thấp vào khoảng 6 - 6,5%/năm

+ Chương trình tiền gửi Chonsei cung cấp các khoản vay để mua nhà cho những người làm công ăn lương và có TNT, chưa có nhà riêng Khoản vay có thể lên đến 70% tổng giá trị căn nhà hoặc 60 triệu Won, lãi suất 5,5%/ năm, đối với

những người có mức TNT nhất thì được lãi suất 3%/năm.Người có TNT nâng cấp, cải tạo nhà ở cũng có thể vay từ 15 - 20 triệu Won cho một căn nhà với mức lãi suất 5,5%

+ Hệ thống thuê nhà ở lâu dài SHIFT cho phép gia đình có TNT thuê nhà với giá khoảng 80% mức giá thuê trung bình của thị trường tới 20 năm

(3) Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Thứ nhất, các nước đều có sự quan tâm sâu sắc và nỗ lực lớn trong vấn đề giải quyết nhà ở cho người có TNT Việc giải quyết nhà ở cho người có TNT phụ thuộc vào ý chí của giai cấp cầm quyền và mục tiêu là nhằm hỗ trợ những người này có được chỗ ở, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo giữa các tầng lớp dân cư

Thứ hai, chính phủ các nước không tin tưởng vào khả năng của hệ thống thị trường tư nhân có thể chăm sóc cho những người có TNT Điều này nhắc nhở chính phủ các nước can thiệp để lấp chỗ trống mà khu vực tư nhân có nhiều tiềm năng nhưng không làm được

Thứ ba , Nhà nước giữ vai trò chủ đạo, định hướng trong vấn đề giải quyết

nhà ở cho người có TNT Chính phủ các nước đều có cơ quan chuyên trách quản lí, phát triển nhà ở và thay đổi phương thức thực hiện chuyển từ chế độ cung cấp sang chế độ tạo điều kiện: (1) Nhà nước hỗ trợ trực tiếp thông qua việc cấp vốn, cho vay

ưu đãi hoặc bảo lãnh về vốn đối với người mua hoặc thuê nhà; (2) Nhà nước hỗ trợ gián tiếp thông qua việc ưu đãi cho các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở đi đôi với việc qui định các tiêu chuẩn về căn hộ, về giá cho thuê, về đối tượng được thuê; (3) Nhà nước trực tiếp đầu tư vốn tạo lập quĩ nhà ở để giải quyết nhu cầu ở cho các đối tượng chính sách theo hình thức bán trả dần, cho thuê, thuê mua

Thứ tư, nhà ở xã hội chủ yếu là để cho những nhóm người có khó khăn nhất

về nhà ở thuê nhà hoặc thuê mua trong thời gian dài và các Chính phủ có cơ chế bảo đảm loại nhà này không rơi vào tay những người không có nhu cầu Tuy nhiên, đối tượng của loại nhà này là do chính phủ các nước căn cứ vào điều kiện kinh tế của