Pháp luật về nhà ở xã hội từ thực tiễn thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI MAI KHÁNH VIỆT CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 51010162 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHẠM VĂN TUYẾT Hà Nội – 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu thân sau trình học tập lớp cao học khóa 17 (2017 – 2019), chuyên ngành Luật Kinh tế Trường Đại học Mở Hà Nội tổ chức Luận văn thực sở kiến thức tích lũy sau khóa học, tham khảo Luật, Nghị định, thông tư, tài liệu công bố thực tế Hà Nội với hướng dẫn tận tình thầy giáo – PGS TS Phạm Văn Tuyết Các kết nêu luận văn trung thực khơng chép cơng trình khác./ Tác giả luận văn MAI KHÁNH VIỆT LỜI CẢM ƠN Để hồn thiện luận văn, tơi nhận giúp đỡ thầy cô, bạn bè nhiều đồng nghiệp Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành thầy giảng dạy Trường Đại học Mở Hà Nội nơi học tập 02 năm qua đồng nghiệp thân thiết, anh chị học viên lớp cao học khóa 17 (2017 – 2019), chuyên ngành Luật Kinh tế Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc thầy giáo - PGS TS Phạm Văn Tuyết, tận tình hướng dẫn khoa học, giúp đỡ tơi q trình hồn thiện luận văn Tác giả luận văn MAI KHÁNH VIỆT MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI 14 1.1 Lý luận nhà xã hội 14 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm nhà xã hội 14 1.1.2 Vai trò nhà xã hội 22 1.2 Lý luận pháp luật nhà xã hội 26 1.2.1 Sự cần thiết việc điều chỉnh quan hệ nhà xã hội 26 1.2.2 Khái niệm pháp luật nhà xã hội 28 1.2.3 Nguyên tắc pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội 29 1.2.4 Nội dung pháp luật nhà xã hội 32 Tiểu kết chương 39 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 41 2.1 Các quy định đối tượng điều kiện hưởng sách nhà xã hội 41 2.1.1 Về đối tượng hưởng sách nhà xã hội 41 2.1.2 Về điều kiện hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội 43 2.2 Các quy định hình thức phát triển nhà xã hội 46 2.3 Quỹ đất phát triển nhà xã hội 53 2.4 Các quy định ưu đãi phát triển nhà xã hội 58 2.4.1 Ưu đãi với chủ đầu tư 58 2.4.2 Ưu đãi với tổ chức tự lo chỗ cho người lao động 62 2.5 Vay vốn ưu đãi thực sách nhà xã hội 63 2.6 Các quy định quản lý nhà xã hội 67 2.6.1 Quản lý thuê, thuê mua, bán nhà xã hội 67 2.6.2 Quản lý khai thác, sử dụng nhà xã hội 71 2.6.3 Quản lý chất lượng nhà xã hội 73 Tiểu kết chương 75 CHƯƠNG NHỮNG HẠN CHẾ, BẤT CẬP TRONG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI 77 3.1 Những hạn chế, bất cập việc thực pháp luật nhà xã hội thành phố Hà Nội nguyên nhân 77 3.1.1 Hạn chế, bất cập hoạt động thực pháp luật nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội 77 3.1.2 Nguyên nhân hạn chế pháp luật nhà xã hội thành phố Hà Nội 82 3.2 Các giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật nhà xã hội 85 3.2.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật nhà xã hội 85 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nhà xã hội 87 3.2.3 Đẩy mạnh chế giám sát việc thực pháp luật nhà xã hội 93 3.2.4 Nâng cao chất lượng quy hoạch, tạo quỹ đất để nâng cao hiệu thực pháp luật nhà xã hội 95 3.2.5 Một số giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật nhà xã hội 95 Tiểu kết chương 97 KẾT LUẬN 98 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 100 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết luận văn Nhà vấn đề nan giải cấp thiết đời sống người dân Một nhiệm vụ, giải pháp sách xã hội nói chung an sinh xã hội nói riêng Nghị Hội nghị lần thứ – Ban Chấp hành Trung ương (khóa XI) nhấn mạnh bảo đảm mức tối thiểu số dịch vụ xã hội cho người dân – có bảo đảm nhà tối thiểu là: Cải thiện điều kiện nhà cho người nghèo, người có thu nhập thấp thị, bước giải nhu cầu nhà cho người lao động khu công nghiệp học sinh, sinh viên Có chế hỗ trợ nhà cho người thu nhập thấp đô thị phù hợp cho đối tượng có nhu cầu thuê, mua nhà Tập trung khắc phục khó khăn đất đai, quy hoạch, vốn, thủ tục, tạo điều kiện cho tổ chức kinh doanh tham gia thực dự án phát triển nhà xã hội, có sách ưu đãi cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà khu công nghiệp Trong nhiều năm qua, Nhà nước ta có nhiều cố gắng việc tạo dựng nhà cho đối tượng khó khăn chỗ xã hội, văn bản, sách ban hành nhằm khuyến khích cá nhân tự tạo dựng nhà ở, thành phần kinh tế tham gia tạo dựng nhà để giải nhu cầu thiết đối tượng xã hội Được coi địa phương đầu việc cố gắng giải xúc nhà địa bàn thành phố, Hà Nội năm qua thực chủ trương gắn phát triển kinh tế với giải vấn đề xã hội, sách an sinh xã hội, quan tâm nhân tố người… đạt kết tích cực Quyền có chỗ quyền sở hữu nhà thừa nhận Điều Luật Nhà 2014: “Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ thơng qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, nhờ, quản lý nhà theo ủy quyền hình thức khác theo quy định pháp luật Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà hợp pháp thơng qua hình thức quy định khoản Điều Luật có quyền sở hữu nhà theo quy định Luật này” Đến khoản 3, điều 59 Hiến Pháp 2013 nêu rõ: “Nhà nước có sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện cho người có chỗ ở” Nghị 43/181 ngày 20/12/1988 Đại hội đồng Liên Hợp Quốc “Chiến lược toàn cầu chỗ đến năm 2000” nhấn mạnh “Chỗ thích hợp an tồn quyền người điều cho việc hoàn thành ước vọng người”, “Một môi trường tồi tệ mối đe dọa thường trực cho sức khỏe thân sống tạo nên kiệt quệ nguồn lực người, tài sản quốc gia giá trị nhất”, đồng thời “Tình trạng thảm thương tác hại đến ổn định xã hội trị quốc gia” Nghị nhấn mạnh “Một số lớn gia đình cá nhân nhóm thu nhập khác sống chỗ có tiêu chuẩn thấp so với khả thực họ Họ vươn lên sách hành phủ khơng tạo điều kiện thực tế khơng khuyến khích việc xây dựng chỗ ở” Tuy nhiên, thực tế Việt Nam nhu cầu nhà chỗ người dân chưa đáp ứng đặc biệt thành phố lớn mật độ dân số đông đặc biệt Hà Nội thủ đô nước với dân số đông thứ hai nước Với mức thu nhập bình quân đầu người nước ta mức thấp, để sở hữu nhà người lao động phải chắt chiu, tiết kiệm khoảng 10 - 15 năm suốt quãng thời gian lao động Đặc biệt, người có hồn cảnh khó khăn người thu nhập thấp, hộ nghèo, hộ cận nghèo, hay học sinh, sinh viên trường dạy nghề…thì nhà ước mơ xa vời Những năm qua thấy Nhà nước thơng qua hành lang pháp lý thể chủ trương sách nhằm giúp đỡ, hỗ trợ đội tượng khó khăn xã hội tiếp cận với nhà xã hội, góp phần tạo điều kiện phát triển nhà xã hội quản lý nhà xã hội hiệu Cụ thể Luật Nhà ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014 quy định: “Các sách nhà xã hội”, Nghị định số 100/NĐ- CP ban hành ngày 20/10/2015 quy định Phát triển quản lý nhà xã hội Ví dụ pháp luật quy định chế hỗ trợ, ưu đãi chủ đầu tư xây dựng nhà xã hội, vay vốn ưu đãi để thực sách nhà xã hội hay quy định quản lý sử dụng nhà xã hội Song thực tiễn áp dụng pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội gặp nhiều vướng mắc sách hỗ trợ đầu tư xây dựng phát triển nhà xã hội lý thuyết, quỹ đất hạn chế chưa có quy hoạch đồng bộ, quy trình để người dân tiếp cận với nguồn vốn hỗ trợ nhà xã hội nhiều thủ tục rườm rà, thời gian, nguồn vốn hỗ trợ hạn hẹp chưa có lộ trình ổn định… Từ phân tích trên, tác giả định chọn đề tài: Pháp luật nhà xã hội từ thực tiễn thành phố Hà Nội, làm đề tài luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Nhà nói chung nhà xã hội nói riêng từ lâu vấn đề nhiều học giả quan tâm nghiên cứu Tuy nhiên học giả lại có cách tiếp cận vấn đề chuyên sâu theo khía cạnh khác Ở Việt Nam có cơng trình nghiên cứu cụ thể sau: Thứ nhất, cơng trình nghiên cứu, Pháp luật nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam, 2010, nhóm tác giả Dỗn Hồng Nhung; Trần Tố Uyên; Đỗ Thị Thanh Hà; Nguyễn Thị Minh Hồn Nhóm tác giả đề cập đến quan niệm nhà xã hội Các sách nhà ở xã hội lần thừa nhận văn luật cao Luật Nhà 2005 Theo đó, tác giả đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật nhà xã hội Thứ hai, Chế định sở hữu đất đai qua thời kì giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đất đai, TS Doãn Hồng Nhung, Khoa Luật_ Đại học Quốc Gia Hà Nội Tác giả Doãn Hồng Nhung khái quát chế định sở hữu đất đai qua thời kì từ sau cách mạng tháng Tám 1945 đến giai đoạn có Luật Đất đai 1987 đến từ sau cơng đổi tồn diện kinh tế đất nước Tiếp đó, tác giả đưa gợi ý định hướng quản lý nhà nước với đất đai số giải pháp tăng cường hoạt động quản lý nhà nước đất đai Trong giải pháp đó, tác giả nêu rõ cần hoàn thiện quy định quy hoạch kế hoạch sử dụng đất Nhà nước cần sửa đổi quy định giao đất, cho thuê đất nhà cho người thu nhập thấp, thuê mua nhà xã hội Thứ ba, Chinhphu.vn, 28/02/2015, Xây nhà xã hội - Trọng tâm sách nhiều quốc gia Bài báo rõ, nay, khoảng 330 triệu hộ gia đình tồn giới phải sống khu nhà ổ chuột số tiền lớn thu nhập cho vấn đề “nơi ăn chốn ở” Tới năm 2025, số chí tăng lên 440 triệu hộ gia đình, tức 1,6 tỷ người Từ số thấy nhu cầu nhà nhu cầu cấp thiết tất người dân giới nhiệm vụ tất quốc gia cần giải Đặc biệt quốc gia châu Á, có Việt Nam, nơi mà hệ thống phúc lợi xã hội yếu Đồng thời báo đưa kinh nghiệm phát triển Singapore, Thái Lan, Nhật Bản nước phát triển mạnh mẽ việc giải vấn đề nhà xã hội cho người dân Thứ tư, Bài viết Một số điểm luật nhà 2014, năm 2015, Cục trợ giúp pháp lý Tác giả viết so sánh đưa thống kê điểm Luật nhà 2014 bao gồm: (1) Luật Nhà 2014 thu hẹp phạm vi điều chỉnh so với Luật Nhà 2005, (2) quy định cụ thể thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà để phù hợp với loại giao dịch nhà ở, (3) qui định mở rộng đối tượng sở hữu nhà Việt Nam: mở rộng điều kiện sở hữu nhà cá nhân người việt nam định cư nước tổ chức, cá nhân nước mở rộng đối tượng sở hữu nhà xã hội mở rộng sách nhà xã hội Cụ thể, với nhà xã hội theo đó, đối tượng cụ thể nhà nước có sách cụ thể để tạo điều kiện cho họ sở hữu nhà nhà nước hổ trợ việc cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội, hỗ trợ vay vốn ưu đãi nhà nước, hỗ trợ xây dựng, sữa chữa cải tạo nhà ở, hỗ trợ giao đất có miễn giảm tiền sử dụng đất Mặc khác, để tránh phát sinh tranh chấp bảo vệ quyền, lợi ích người mua Nhà nước quy định cụ thể việc toán tiền mua nhà xã hội là“tổng số tiền ứng trước người mua nhà không vượt 70% giá trị nhà mua bán đến trước bàn giao nhà cho người mua, không vượt 95% giá trị nhà mua bán đến trước người mua cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà đó” Thứ năm,luận án tiến sĩ tác giả Đỗ Thanh Tùng, 2008, Đại học kinh tế Quốc dân, Chính sách tài nhà địa bàn đô thị Hà Nội Luận án đưa tổng quan lý luận sách tài nhà ở, vai trò sách tài chính, có so sánh đối chiếu với kinh nghiệm số quốc gia khác rút kinh nghiệm cho Việt Nam Đồng thời đưa thực trạng sách tài địa bàn thị Hà Nội: tiến độ triển khai, hiệu Từ thực tiễn tác giả kiến nghị giải pháp nhằm phát huy hiệu sách tài nhà địa bàn đô thị Hà Nội Thứ sáu, Luận văn thạc sĩ tác giả Nguyễn Thị Hằng, 2013 Đại học Quốc Gia Hà Nội, Giải pháp tài phát triển nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam Luận văn hệ thống hóa vấn đề lý luận giải pháp tài phát triển nhà cho người thu nhập thấp Phân tích thực trạng sử dụng giải pháp tài hỗ trợ cho người thu nhập thấp Việt Nam để thuê, thuê mua mua nhà Đề xuất số kiến nghị nâng cao hiệu sử dụng giải pháp tài để phát triển nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam: sách thuế, sách giá, sách hình thành quỹ tiết kiệm nhà Thứ bảy, Luận văn thạc sĩ tác giả Mai Hồng Thuận, 2014, Đại học Quốc gia Hà Nội, Chính sách phát triển nhà xã hội Hà Nội Luận văn trình bày sở lý luận chung sách phát triển nhà Hà Nội, có so sánh với kinh nghiệm địa phương khác Đà Nẵng, hay quốc gia khác Hàn Quốc Nêu thực trạng sách phát triển nhà Hà Nội đặc trưng với điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội Hà Nội Kiến nghị đưa định hướng hồn thiện sách phát triển nhà xã hội Nhìn chung, tác phẩm sách, báo, cơng trình khoa học phản ánh nhiều góc độ khác tình hình thị trường bất động sản nói chung, nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp thị nói riêng Mặc dù tác phẩm, tác giả phản ánh tình trạng cấp thiết cần có nhà xã hội đề xuất giải pháp để ổn 10 Để thực tốt sách an sinh xã hội, Nhà nước ta có nhiều sách khác nhau, nhà xã hội sách lớn Tuy vậy, q trình thực thi sách phát bất cập hệ thống pháp luật Để thị trường bất động sản nói chung thị trường nhà xã hội phát triển lành mạnh, hạn chế tình trạng bất cập pháp luật đặt ra, nhu cầu cần thiết có khung pháp lý hoạt động mua bán nhà xã hội Vì vậy, cần thực số giải pháp sau: - Về phát triển nhà xã hội nói chung Mặc dù có quy định phát triển nhà theo chế thị trường Luật hành chưa quy định rõ chế, sách chưa xác định trách nhiệm Nhà nước, tổ chức, cá nhân có liên quan việc phát triển nhà xã hội Vì vậy, thời gian qua, doanh nghiệp trọng đến phát triển nhà thương mại Cùng đó, nhiều địa phương, quyền lại chưa quan tâm mức đến việc phát triển nhà xã hội, dẫn đến nhiều đối tượng thuộc diện sách xã hội, người thu nhập thấp không tiếp cận loại nhà Luật Nhà hành chưa có chế, sách khuyến khích cụ thể đủ mạnh để đầu tư xây dựng nhà xã hội thuê, đặc biệt thị lớn có nhu cầu cao nhà để đáp ứng điều kiện khả chi trả người dân Bởi vậy, hầu hết doanh nghiệp trọng đến việc đầu tư xây dựng nhà để bán nhằm thu hồi vốn nhanh, thực tế lại cần quỹ nhà đối tượng thuê khơng đủ khả tài Luật chưa có quy định cụ thể định chế tài tham gia hỗ trợ vốn cho phát triển nhà ở, đặc biệt hỗ trợ cho người thu nhập thấp, hộ nghèo vay để mua, thuê, thuê mua nhà xã hội cho doanh nghiệp vay để đầu tư xây dựng nhà xã hội quỹ phát triển nhà xã hội, quỹ tín thác bất động sản nên việc huy động vốn cho việc phát triển nhà gặp nhiều khó khăn chủ yếu phụ thuộc vào tổ chức tín dụng thương mại Khi tổ chức tín dụng thắt chặt việc cho vay 88 doanh nghiệp phát triển nhà gặp nhiều khó khăn thiếu nguồn vốn đầu tư * Hoàn thiện quy định điều kiện, trình tự thủ tục chủ thể hợp đồng thuê mua nhà xã hội Thứ nhất: Khoản 1, Điều 63 Luật nhà năm 2014 quy định: Chủ đầu tư dự án nhà xã hội lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai bán nhà có sẵn Như trình bày phần 2.4 luận văn, quy định giao tồn quyền định lựa chọn hình thức giao dịch cho chủ đầu tư Vì vậy, hầu hết dự án nhà xã hội, chủ đầu tư lưa chọn hình thức bán Điều trở ngại, khó khăn lớn người có thu nhập thấp họ khơng có đủ tiền để trả lần cho chủ đầu tư mua nhà xã hội Thực tế cho thấy, thời gian qua phần lớn hợp đồng thuê mua nhà xã hội thực dự án nhà xã hội đầu tư nguồn ngân sách nhà nước quy định nhà xã hội đầu tư nguồn ngân sách nhà nước sử dụng thuê thuê mua Vì vậy, đòi hỏi pháp luật cần thiết phải có quy định chặt chẽ, cụ thể vấn đề để hình thức thuê mua nhà xã hội thực nhiều thực tế phát huy tính ưu việt nình Ví dụ: Có thể quy định dự án nhà xã hội tỷ lệ hộ dùng để bán 40%; thuê mua 30%, thuê 30% Thứ hai: Việc quy định đối tượng thuê mua nhà xã hội phải có hợp đồng lao động từ năm trở lên có giấy xác nhận đóng bảo hiểm xã hội nơi có nhà xã hội thuê mua Quy định trở ngại lớn, gây khó khăn cho người thuê mua nhà xã hội trình bày phần 2.4 Vì vậy, pháp luật cần thiết phải bỏ quy định điều kiện để đối tượng người lao động tự không tham gia bảo hiểm xã hội, làm công không tham gia bảo hiểm xã hội có hội thuê mua nhà xã hội Thứ ba, Điều 20 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ban hành ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội quy định trình tự, thủ tục 89 để thuê mua nhà xã hội Tuy nhiên, trình tự, thủ tục phức tạp, nhiều thời gian, cơng sức, tiền bạc chủ đầu tư Như trình bày phần 2.4, thực tế để hoàn thành thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà xã hội thời gian gian qua từ – năm Vì vậy, Bộ xây dựng Sở xây dựng địa phương cần thiết phải có thiết kế mẫu nhà xã hội để chủ đầu tư lấy mẫu thiết kế thực hiện, rút ngắn thời gian chi phí cho khâu thiết kế Thực tiễn, Bình Dương thời gian qua chung cư giá rẽ, nhà xã hội xây dựng theo thiết kế chung nên giảm chi phí thiết kế tiết kiệm thời gian tổ chức triển khai dự án Bên cạnh đó, Bộ xây dựng, Sở xây dựng Quận huyện phải xây dựng quy trình phối hợp theo chế cửa liên thông để giảm thời gian làm ba thủ tục hành nhà gồm: thẩm định thiết kế sở; thẩm định thiết kế kỹ thuật, cấp phép xây dựng từ 75 ngày xuống khoảng 40 – 45 ngày * Hoàn thiện quy định pháp luật giá thuê mua nhà xã hội Hiện nay, Nhà nước có nhiều sách hỗ trợ cho chủ đầu tư dự án nhà xã hội tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp khống chế mức lãi suất tối đa cho chủ dự án nhà xã hội 10% thực tế, việc thực bồi thường giải phóng mặt bằng, lãi vay, hệ số vị trí dự án, hệ số vị trí tầng, chi phí bảo trì đẩy giá thành nhà xã hội lên cao so với thu nhập bình qn đối tượng hưởng sách nhà xã hội Ví dụ: Năm 2015, dự án nhà xã hội thuộc sở hữu nhà nước quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội có giá thành đầu tư tạm tính 15 triệu đồng/ m2 Mức giá m2 cao mức thu nhập trung bình tháng gia đình Vì vậy, cần thiết phải có quy định cho phép Thành phố Hà Nội đầu tư xây dựng nhà xã hội hình thức th mua có diện tích nhỏ từ 30 – 40 m2 để giảm giá thành thành sản phẩm nhà ở; có thiết kế mẫu nhà xã hội để giảm chi phí thiết kế; giao quỹ đất sạch, hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư dự án để giảm chi phí bồi thường, chi phí đầu tư hạ tầng; bên cạnh có chế sách vận động doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng giảm giá thành nguyên vật liệu để giám giá thành 90 * Hoàn thiện quy định pháp luật hỗ trợ tài hợp đồng thuê mua nhà xã hội Thực tế, Nhà nước ta có ban hành sách để hỗ trợ mặt tài cho chủ đầu tư dự án đối tượng thuê mua nhà xã hội việc thực sách hỗ trợ vấn đề Năm 2013, Nhà nước ban hành gói cứu trợ 30.000 tỷ đồng dành cho thị trường bất động sản đến tháng 6/2016 30.000 tỷ đồng giải ngân khoảng 80% khiến cho Ngân hàng Nhà nước phải xin gia hạn thêm đến tháng 12/2016 Do đó, cần phải có quy định pháp luật để người dân, chủ đầu tư tiếp cận nhiều với sách đơn giản hóa thủ tục vay, cho vay ngân hàng… Giảm mức lãi suất vay vốn để tăng cường việc giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Hiện mức lãi suất vay vốn thấp để thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội năm 2016 4,8% mức lãi suất cao Cần phải giảm mức lãi suất vay vốn ngân hàng xuống 3-3,5% để hỗ trợ hết mức thuê mua nhà xã hội Hỗ trợ đối tượng thuê mua nhà xã hội phần tiền bảo trì, bão dưỡng nhà suốt thời hạn tối thiểu 05 năm để giảm thiểu gánh nặng cho đối tượng Tiền lương trợ cấp tháng đối tượng thuê mua nhà xã hội không nhiều mà tháng người phải chịu tiền thuê mua, tiền phí bảo trì, bảo dưỡng nhà thời gian thuê, lãi suất ngân hàng thực việc vay vốn Làm người sinh hoạt để đủ đáp ứng nhu cầu cho gia đình? Bên cạnh việc hỗ trợ thuế, hỗ trợ tín dụng, Nhà nước nên ban hành thêm việc hỗ trợ nhà đầu tư để nhà đầu tư mặn mà với dự án thuê mua nhà xã hội Ví dụ: Nhà nước cho phép nhà đầu tư hưởng lợi từ 15-20%, thay việc kiểm sốt lợi nhuận 10% Hoặc, kèm theo việc hỗ trợ tín dụng trên, quan Nhà nước ban hành thêm sách để khuyến khích như: 91 - Nhà đầu tư đầu tư dự án thuê mua nhà xã hội ưu đãi dự án đầu tư nhà thương mại khác so với nhà đầu tư khác - Thưởng cho nhà đầu tư hoàn thành xong dự án thuê mua nhà xã hội trước thời hạn mà đảm bảo chất lượng cơng trình - Hỗ trợ dự án th mua nhà xã hội dịch vụ kèm như: trường học, bệnh viện, sở hạ tầng ban đầu như: phân lô, bán đất nền… - Bổ sung thêm nguồn vốn hỗ trợ cho dự án thuê mua nhà xã hội biện pháp để đẩy mạnh việc giao kết hợp đồng thuê mua nhà xã hội Thành lập địa phương “Quỹ phát triển nhà ở” giải pháp để việc tìm nguồn vốn hỗ trợ dễ dàng - Nước ta thành lập ngân hàng riêng để phát triển nhà xã hội Ngân hàng nhà Chính phủ Thái Lan (Government housing bank - MHB) Học tập kinh nghiệm Thái Lan giải pháp hay cho việc phát triển nhà xã hội Việt Nam * Hoàn thiện quy định pháp luật xử lý, giải trường hợp thu hồi trả lại nhà xã hội hợp đồng thuê mua nhà xã hội Thực tế, thời gian vừa qua xảy số trường hợp người thuê, thuê mua mua nhà xã hội sử dụng nhiều hình thức khác để thực việc mua bán, cho thuê lại nhà xã hội trình bày phần 3.1 Mặc dù, vấn đề Luật Nhà 2014 quy định Điều 84, Điều 135, Điều 136 mang tính chung chung nên thực tế khó khăn việc xác định hành vi vi phạm, mức độ vi phạm, trình tự thủ tục xử lý, hình thức xử lý Đây vấn đề pháp lý quan trọng việc xử lý trường hợp vi phạm mua bán, cho thuê lại nhà xã hội mà đặc biệt hợp đồng thuê mua Nếu người thuê mua nhà xã hội vi phạm quy định Điều 62, Điều 90 Luật Nhà 2014 dẫn đến việc chấm dứt hợp đồng, thu hồi nhà ở… việc xử phạt vi phạm, việc trả lại tiền thuê mua đóng lần đầu, tiền thuê mua đóng hàng tháng từ bàn giao nhà xã hội giải thê nào…Hiện nay, Điều 84, Điều 36 Luật nhà 92 2014 nghị định hướng dẫn quy định trả lại tiền thuê mua đóng lần đầu số trường hợp cụ thể trả lại nhà, tiền thuê mua mà người thuê mua trã hàng tháng pháp luật khơng quy Nội dung quy định chưa chặt chẽ, ngồi số tiền phải trả lần đầu người thuê mua phải trả tiền thuê mua hàng tháng Nếu trả lại nhà xã hội mà không quy định việc trả lại phần tiền thuê mua hàng tháng không đảm bảo quyền lợi cho người thuê mua (vì số tiền bao gồm tiền thuê mua) Đây vấn đề quan trọng cần phải quy định chặt chẽ cụ thể, trình thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội, nhiều lý khác chuyển đổi nơi công tác xa chổ ở, điều kiện, hồn cảnh gia đình mà khơng nhu cầu th mua nhà xã hội … người thuê mua nhà xã hội có nguyện vọng trả lại nhà việc trả lại tiền…, việc tính giá th mua bố trí nhà cho người khác thực nào…? Vì vậy, pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội cần thiết phải có quy định cụ thể, chặt chẽ đễ xử lý giải vấn đề này, nhằm bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội 3.2.3 Đẩy mạnh chế giám sát việc thực pháp luật nhà xã hội Tất lĩnh vực lĩnh vực cần phải có chế giám sát thực đạt kết tốt, nhà xã hội Đặc biệt, pháp luật có liên quan nhà xã hội hợp đồng với đối tượng sách nhận nhiều hỗ trợ nhiều Nhà nước từ vốn, thời gian thực hiện, giá… nên việc tăng cường kiểm tra, giám sát điều thiết yếu Giám sát từ việc giao kết điều khoản hợp đồng có quy định pháp luật giá nhà, giá đất, cách thức thực dự án, tiến độ thi công đến trình thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Cần phải có tổ chức, quan thống để thực nhiệm vụ Thực tiễn Quỹ phát triển nhà thành phố Hà Nội cho thấy việc quản lý, giám sát thực dự án nhà xã hội thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội đảm bảo thuận 93 lợi, quy định pháp luật, dự án nhà xã hội đầu tư nguồn vốn ngân sách nhà nước quan nhà nước giám sát, quản lý từ giai đọan đầu tư tổ chức ký kết hợp thuê mua Thực tế cho thấy dự án nhà xã hội đầu tư nguồn vốn ngồi ngân sách nhà nước vấn đề kiể tra, giám sát quản lý thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội gặp nhiều khó khăn nảy sinh nhiều vấn đề tiêu cực Do vậy, thành lập Tổng cục phát triển nhà để thực việc giám sát Mặt khác, thành lập Tổng công ty phát triển nhà Nhà nước để thực nhiệm vụ chủ yếu phát triển nhà xã hội Ủy phát triển nhà (HDB) Singapore, cộng đồng nhà Thái Lan (Urban community development office - UCDO) Đặc biệt việc giải ngân gói cứu trợ 30.000 tỷ đồng Nhà nước chế giám sát, kiểm tra, tra việc mà cần phải thực Trên thực tế gói cứu trợ ban hành năm chưa có quan chuyên trách thực việc giám sát giải ngân gói cứu trợ Gói 30.000 tỉ đồng khơng phải số nhỏ đất nước phát triển thời kỳ sau khủng hoảng kinh tế giới, tất khó khăn, đồng tiền rơi vào tình trạng giá Nhà nước ta thực sách đắn để cứu trợ thị trường bất động sản tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển phân khúc nhà xã hội, tạo hội cho người thu nhập thấp, người nghèo, người có hồn cảnh khó khăn mua ngơi nhà cho Chính quan trọng mà cần phải có chế giám sát cách gắt gao cơng minh để giải ngân gói cứu trợ Từ phân tích trên, đòi hỏi Nhà nước cần phải có chế tài nghiêm khắc chế giám sát, kiểm tra Quy định cụ thể trách nhiệm, quyến hạn quan, địa phương việc kiểm tra tính xác thực hợp đồng trình thực hợp đồng dự án nhà xã hội Ví dụ: giao cho tra sở xây dựng chủ trì phối hợp với quan liên quan chịu trách nhiệm kiểm tra, xử phạt (hoặc đề xuất quan có thẩm quyền) áp dụng biện pháp 94 chế tài nghiệm khắc chủ đầu tư người thuê mua vi phạm quy định sách nhà xã hội quy định hợp đồng thuê mua nhà xã hội Ví dụ; Chủ đầu tư vi phạm cấm không tham gia vào dự án nhà xã hội khác Đối với người thuê mua phạt hành chính, thu hồi nhà, khơng trả lại khoản đóng 3.2.4 Nâng cao chất lượng quy hoạch, tạo quỹ đất để nâng cao hiệu thực pháp luật nhà xã hội Cải tiến công tác quy hoạch giải pháp hiệu cho tình hình Trước tiên, phải chuẩn bị tốt quy hoạch xây dựng quy hoạch sử dụng đất Hai quy hoạch điều kiện tiên cho việc vận hành bình thường thị trường nhà đất Đẩy nhanh việc quy hoạch chi tiết công khai quy hoạch đặc biệt thị hóa, cơng khai quy hoạch nhà đất để chống đầu cơ, kích cầu ảo Mục tiêu chủ yếu quy hoạch đô thị phải tăng cường quản lý sử dụng đất đồng thời với việc kiểm soát tăng trưởng gắn kết với phát triển giao thông sở hạ tầng, hạt nhân việc sử dụng đất hỗn hợp kiểm soát thực tế có khả thực tiễn để không hạn chế đến giao thông tương lai, đặc biệt chỗ làm việc cần tương thích với Từ khởi đầu chương trình nhà xã hội yếu tố định nhịp độ, theo hệ thống giao thông, sở thương mại, công nghiệp tất cơng trình sở hạ tầng khác phát triển Nó giúp xác định lơ đất dịch vụ hạ tầng chúng, tuyến đường nhà ga, tuyết xe buýt hệ thống giao thông công cộng Như vậy, chiến lược nhà xã hội trực tiếp đóng góp vào phát triển nhanh chóng cấu trúc xã hội khơng gian, tạo hạ tầng xương sống cho thịnh vượng kinh tế, ổn định trị 3.2.5 Một số giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật nhà xã hội Thứ nhất: Tuyên truyền pháp luật điều kiện thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội giải pháp cần thiết thời điểm lâu dài Muốn hợp đồng thuê mua nhà xã hội phát triển phải đưa đầy 95 đủ thơng tin lợi ích từ hợp đồng đến với đối tượng thụ hưởng Trong đó, đặc biệt trọng đối tượng người có thu nhập thấp, người nghèo khu vực đô thị, công nhân lao động Bởi đối tượng có nhu cầu lớn nhà điều kiện thu nhập lại khó khăn, hình thức thuê mua nhà xã hội hình thức thiết thực đáp ứng nhu cầu nhà họ Tuyên truyền pháp luật thông qua phương tiện thông tin đại chúng báo viết, báo mạng, ti vi…hay thông qua việc niêm yết Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn Tổ chức buổi tuyền truyền trực tiếp địa phương, tuyên truyền doanh nghiệp nơi làm việc để giúp cho người dân hiểu thêm loại hình thuê mua nhà xã hội lợi ích thiết thực từ hợp đồng thuê mua nhà xã hội Do đó, đẩy mạnh buổi tuyên truyền pháp luật nhà xã, phường, thị trấn, nơi làm việc từ tư vấn viên giải pháp hay để phát triển nhà xã hội Thứ hai: Cần phải xây dựng liệu hệ thống thông tin hợp đồng thuê mua nhà xã hội để người dân tiếp cận thơng tin, sách hỗ trợ nhà nước cách nhanh xác nhất, đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ phải thực Cơng khai dự án nhà xã hội phạm vi, tiến độ dự án; quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, đối tượng thụ hưởng, điều kiện thụ hưởng từ bắt đầu dự án để đối tượng có nhu cầu tìm hiểu; công khai giấy tờ, thủ tục cần thiết để tham gia giao dịch thuê mua nhà Các sách hỗ trợ Nhà nước bước đầu tạo sở để phát triển hợp đồng thuê mua nhà xã hội Những sách phải song hành với thực tiễn xây dựng cách nghĩa để có kết tốt Hợp đồng thuê mua nhà xã hội loại hợp đồng chưa sử dụng nhiều, đặc biệt đối tượng thuê mua nhà xã hội vùng mà trình độ văn hóa, điều kiện thơng tin thấp Hơn nữa, phân khúc nhà xã hội chững lại nên phát triển thuê mua nhà xã hội giải pháp tối ưu thị trường bất động sản hướng đến khởi sắc phát triển bền vững 96 Tiểu kết chương Tại chương luận văn, tác giả phân tích hai nội dung lớn gồm thực trạng phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội giải pháp hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực pháp luật nhà xã hội giai đoạn Thành phố Hà Nội thủ đô nước với dân số đông, tỉ lệ gia tăng dân số tự nhiên học mức cao Do đó, nhu cầu nhà xã hội thành phố Hà Nội hàng năm tăng lên nhanh chóng Trong thời gian vừa qua, thành phố Hà Nội tích cực, chủ động thực đầy đủ chủ trương, sách Đảng nhà nước phát triển nhà xã hội nhằm đáp ứng yêu cầu nhà đại phận người dân Trong kết đạt thành phố đáng ghi nhận Nhiều yêu cầu đặt cấp quyền đáp ứng mang lại lợi cho người dân trình tiếp cận với nhà xã hội Ngoài luận văn đưa định hướng giải pháp sau Luận văn nêu lên định hướng hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội Về định hướng xuất phát từ mục tiêu đảm bảo tất người dân có chỗ ổn định Theo đó, nhà nước cần sử dụng cơng cụ pháp luật sách nhà xã hội để tạo điều kiện cho đối tượng khó khăn nhà cần hỗ trợ Thứ hai, luận văn nêu lên giải pháp hoàn thiện pháp luật đảm bảo thực pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội Nhóm giải pháp tiếp tục hoàn thiện pháp luật bao gồm: giải pháp tài chính, giải pháp quy hoạch sử dụng đất, giải pháp kiến trúc, giải pháp phát triển giao thông sở hạ tầng đồng bộ, giải pháp hợp tác nhà nước tư nhân giải pháp cải cách thủ tục hành Phần nhóm giải pháp tổ chức thực áp dụng pháp luật hiệu bao gồm: Kế hoạch theo dõi tình hình thi hành pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội; hoạt động tra, kiểm tra việc thi hành, áp dụng pháp luật chế tài xử lý hành vi vi phạm pháp luật 97 KẾT LUẬN Nhà nhu cầu thiết yếu người Tuy nhiên q trình thị hóa, kết có khu vực nhiều người tập trung khu vực có q dân cư Điều dẫn đến hậu là, nhiều khu vực đô thị, đặc biệt khu vực thủ đô thành phố Hà Nội, giá nhà cao, không muốn đề cập cao so với thu nhập trung bình người dân Vì vậy, vấn đề nhà cho người dân thành phố nước ta ngày cảng trở nên thiết, đặc biệt thành phố lớn Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh Như giải pháp nhằm giải tình trạng trên, năm qua nhà nước ta coi phát triển nhà xã hội chương trình mục tiêu quốc gia Luận văn giới thiệu phân tích vấn đề nhà xã hội thành phố Hà Nội nói riêng Việt Nam nói riêng, với hướng tiếp cận dựa việc phân tích văn pháp lý liên quan đến nhà nhà xã hội Nghiên cứu pháp luật nhà xã hội với mục đích nhằm hệ thống hóa đánh giá hiệu pháp luật hành, từ định hướng xây dựng, hồn thiện pháp luật Là loại hình nhà mang tính xã hội sâu sắc góp phần tích cực việc đảm bảo an sinh xã hội, vậy, nhìn chung, pháp luật nhà xã hội Nhà nước quan tâm Với xu hướng tạo chế thơng thống từ quy định pháp luật góp phần phát triển loại hình nhà xã hội Đây động lực, nguồn tác nhân thúc đẩy mạnh mẽ giao lưu dân mở rộng phạm vi phát triển thông qua việc tạo thị trường mua bán bất động sản phù hợp với quy luật cung cầu xã hội Có thể nhận định rằng, pháp luật nhà nói chung nhà xã hội nói riêng cần phải có quy định thích ứng với thay đổi nhanh chóng nhu cầu nhà người dân phù hợp với tốc độ tăng trưởng kinh tế nước Có vậy, nhà xã hội phát huy hết đặc điểm tích cực, tiến mà mơ hình nhà mang lại Ngồi ra, quy định pháp luật nhà xã hội cần hướng tới mục đích nâng cao chất lượng sống cá nhân thông qua việc nâng 98 cao chất lượng cơng trình xây dựng, đồng thời, nhằm củng cố ổn định giao lưu dân sự, trật tự an toàn xã hội nước ta trình phát triển hội nhập 99 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Hiến pháp 2013 Luật Nhà 2005 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Luật Đất đai 2013 Luật Nhà 2014 Luật Xây dựng 2014 Bộ Xây dựng (2013), Thông tư số 14/2013/TT-BXD hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 34/2013/NĐ-CP Chính phủ quản lý sử dụng nhà xã hội thuộc sở hữu Nhà nước, Hà Nội Bộ Xây dựng (2013), Thông tư số 36/2009/TT-BXD hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua quản lý sử dụng nhà cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, Hà Nội Bộ Xây dựng (2014), Thông tư số 08/2014/TT-BXD hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội, Hà Nội 10 Chính phủ nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2013), Nghị số 02/NQ-CP số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu, Hà Nội 11 Chính phủ nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2006), Nghị định số 90/2006/NĐCP ngày 06/09/2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 12 Chính phủ nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2010), Nghị định số 71/2010/NĐCP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 13 Chính phủ nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2013), Nghị định số 34/2013/NĐCP quản lý sử dụng nhà xã hội thuộc sở hữu Nhà nước, Hà Nội 14 Chính phủ nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2013), Nghị định 188/2013/NĐCP phát triển quản lý nhà xã hội, Hà Nội 100 15 Lê Hải (2015) “Những kinh nghiệm phát triển nhà xã hội Singapore”, Tạp chí kiến trúc, số 16 Nguyễn Thị Hằng (2013), Giải pháp tài phát triển nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội 17 Nguyễn Văn Hoàng (2009, Nâng cao lực quản lý nhà nước thị trường nhà ở, đất đô thị (ứng dụng Hà Nội), Luận án tiến sĩ, Đại học Kinh tế quốc dân 18 Nguyễn Anh Khoa (2008), Phát triển dịch vụ cho thuê nhà khu công nghiệp tập trung Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Đại học Quốc gia Hà Nội 19 Phạm Sỹ Liêm (2011), “Nhà xã hội nhà cho người thu nhập thấp” 20 Nguyễn Đăng Sơn (2016), “Các giải pháp chế sách nhà xã hội, nhà cho ngƣời thu nhập thấp”, Tạp chí kiến trúc, số 21 Dỗn Thị Hồng Nhung (2007), Chế định sở hữu đất đai qua thời kì giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đất đai, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 22 Doãn Hồng Nhung; Trần Tố Uyên; Đỗ Thị Thanh Hà; Nguyễn Thị Minh Hoàn (2010), Pháp luật nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam, Đề tài khoa học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 23 Doãn Hồng Nhung (2009), Đặc điểm pháp lý hợp đồng thuê mua nhìn từ khía cạnh thuê mua nhà xã hội giai đoạn nay; Tạp chí xây dựng thị (số 5), trang 15; 24 Doãn Hồng Nhung (2006), Luận án Tiến sĩ “Những vấn đề pháp lý hợp đồng thuê mua Việt Nam”, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội; 25 Doãn Hồng Nhung (2009), Pháp luật hợp đồng thuê mua Việt Nam, NXB Lao động – xã hội; 101 26 Mai Hồng Thuận (2014), Chính sách phát triển nhà xã hội Hà Nội, Trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 27 Đỗ Thanh Tùng (2008), Chính sách tài nhà địa bàn đô thị Hà Nội, Luận án tiến sĩ kinh tế, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội 28 Trần Thị Kim Xuyến, Phạm Thị Thùy Trang ( 2015), Những vấn đề nhà xã hội cho người nghèo, tr 2, NXB Đại học Quốc Gia Tp Hồ Chí Minh 102 ... TRONG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI 77 3.1 Những hạn chế, bất cập việc thực pháp luật nhà xã hội thành phố. .. CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 41 2.1 Các quy định đối tượng điều kiện hưởng sách nhà xã hội 41 2.1.1 Về đối... hoàn thành nhiệm vụ sau: Thứ nhất, trình bày có hệ thống sở lý luận nhà xã hội, khái niệm nhà xã hội, nhà giá thấp, vai trò nhà xã hội, nhu cầu điều chỉnh pháp luật phát triển nhà xã hội nội dung