Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội từ thực tiễn thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI VŨ NGỌC KHÁNH LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH: LUẬT KINH TẾ LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ MUA, BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI VŨ NGỌC KHÁNH 2018-2020 HÀ NỘI - 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ PHÁP LUẬT VỀ MUA, BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI VŨ NGỌC KHÁNH NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: : 8.38.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS VŨ QUANG HÀ NỘI - 2020 MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU ii PHẦN MỞ ĐẦU Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ ĐIỀU CHỈNH PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Những vấn đề lý luận mua nhà nhà xã hội 1.2 Điều chỉnh pháp luật mua bán nhà xã hội 15 1.3 Pháp luật mua bán nhà xã hội 18 1.4 Khái quát hình thành phát triển pháp luật mua bán nhà xã hội Việt Nam 23 Kết luận Chương 26 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 27 VÀ THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 27 2.1 Thực trạng pháp luật mua bán nhà xã hội …….27 2.2 Thực tiễn thực pháp luật mua bán nhà xã hội thành phố Hà Nội 38 Kết luận Chương 61 Chương ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 62 VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 62 3.1 Dự báo nhu cầu định hướng hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội 62 3.2 Kinh nghiệm xây dựng pháp luật mua bán nhà xã hội số quốc gia khả vận dụng cho việt nam 69 3.3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội 72 Kết luận Chương 78 PHẦN KẾT LUẬN 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 i DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Stt Mã số Nội dung Hình 2.1: Sơ đồ thủ tục xét duyệt hồ sơ mua nhà xã hội Thành phố Hà Nội Bảng 2.2: Tiêu chí chấm điểm điều kiện mua (và thuê thuê mua) nhà xã hội Thành phố Hà Nội Bảng 2.3: Thống kê số hộ nhà xã hội cho người thu nhập thấp bán Thành phố Hà Nội thời gian qua Bảng 2.4: Bảng so sánh mức lương khả mua nhà thu nhập thấp công chức, viên chức ii PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Quá trình tạo lập, phân phối quản lý, sử dụng nhà xã hội có nhiều đặc thù so với nhà thơng thường Theo đó, để đảm bảo mục đích an sinh xã hội, chúng cần phân phối hình thức định (thuê, thuê mua, bán) tới đối tượng xác định thơng qua thủ tục tiêu chí lựa chọn, xét duyệt chặt chẽ Quá trình phân phối Nhà nước điều chỉnh nhiều công cụ khác nhau, đó, việc điều chỉnh pháp luật hình thức phân phối mua bán nhà xã hội có vai trị quan trọng, điều kiện kinh tế thị trường, Nhà nước thực quản lý xã hội pháp luật Do vậy, việc nghiên cứu pháp luật mua bán nhà xã hội có ý nghĩa lý luận thực tiễn khơng với khoa học luật, mà với khoa học quản lý công Luật nhà Quốc hội thông qua năm 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) Trong quy định cụ thể việc thực chế Nhà nước tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng Quỹ nhà xã hội số đối tượng thu nhập thấp gặp khó khăn nhà thuê thuê mua Tuy nhiên, nay, việc xây dựng nhà xã hội chưa có nhiều chuyển biến tích cực; nguyên nhân chi phí đầu tư xây dựng nhà nói chung, nhà xã hội nói riêng địi hỏi phải có nguồn vốn lớn, chủ đầu tư phải vay với lãi suất cao, thời gian thu hồi vốn dài, dự án nhà xã hội thuê thuê mua theo khung giá Nhà nước quy định khơng có lợi nhuận Vì vậy, chế, sách thời điểm chưa thực thu hút thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng dự án nhà xã hội Từ năm 2012, kinh tế Việt Nam bị ảnh hưởng lớn khủng hoảng kinh tế giới, thị trường bất động sản bị xuống nhanh chóng, lượng tiền bị đọng bất động sản lớn, phân khúc nhà thương mại, nhà có giá cao bị khủng hoảng, gần khơng có giao dịch Nhiều dự án bất động sản bị bỏ dở Trong bối cảnh đó, phát triển nhà xã hội vừa kỳ vọng lối thoát cho dự án, nhà đầu tư bất động sản, vừa thời điểm quan trọng để Nhà nước chuyển trọng tâm sang phát triển nhà xã hội Từ đây, nhiều chế, sách ban hành nhằm hỗ trợ người đầu tư xây dựng người mua nhà xã hội Đến nay, nước, dự án nhà xã hội chuyển đổi từ dự án nhà thương mại, có nhiều dự án nhà xã hội hình thành từ ban đầu Để tăng cường chủ động Nhà nước thành phần kinh tế khác phát triển nhà xã hội, ngày 20/10/2015, Chính phủ ban hành Nghị định số 100/2015/NĐ-CP Phát triển quản lý nhà xã hội Trong đó, có quy định nhiều chế phát triển loại nhà xã hội để bán Tuy nhiên, chủ trương phát triển nhà xã hội để bán thực với tính chất xã hội mà sản phẩm đến tay người mua có nhu cầu thực sự, thơng qua hình thức phân phối mua bán Việc mua – bán khâu cuối cùng, khâu đánh giá tập trung thành cơng sách, dự án nhà Sau 10 năm phát triển, vấn đề nhà xã hội Nhà nước nhiều tầng lớp nhân dân quan tâm, đặc biệt đô thị lớn TP Hà Nội Hà Nội thành phố có nhu cầu nhà đứng đầu nước, thành phố có tốc độ phát triển dự án nhà vào loại lớn nước Trong năm qua, TP Hà Nội trọng phát triển nhà xã hội với nhiều chế ưu đãi cho người đầu tư, người mua nhà Nhiều dự án nhà xã hội Hà Nội hình thành, đầu tư, xây dựng Tuy nhiên, giai đoạn nay, chế, sách Nhà nước phát triển nhà xã hội nói chung, Hà Nội nói riêng cịn nhiều hạn chế, chưa đồng bộ, thiếu ổn định Quan hệ mua – bán chưa phản ánh tính chất nhà xã hội, nhiều bất cập Những hạn chế thủ tục mua bán nhà xã hội trở thành nguyên nhân tình trạng “tham nhũng nhà xã hội”: người không thuộc đối tượng, xét mua nhà, để sau bán lại cho người khác để kiếm chênh lệch Hoặc, mức độ công khai, trung thực chủ đầu tư việc thực pháp luật bán nhà xã hội, nguyên nhân quan trọng ảnh hưởng tới phát triển thị trường nhà xã hội TP.Hà Nội Do vậy, việc nghiên cứu pháp luật mua bán nhà xã hội địa bàn Thành phố Hà Nội đỏi hỏi cấp thiết mặt lý luận thực tiễn, để từ Nhà nước có phản ánh, điều chỉnh phù hợp Xuất phát từ lý trên, tác giả chọn đề tài “Pháp luật mua bán nhà xã hội từ thực tiễn thành phố Hà Nội” làm đề tài luận văn tốt nghiệp hệ cao học chuyên ngành luật kinh tế Tình hình nghiên cứu Nghiên cứu pháp luật mua bán nhà xã hội vấn đề khoa học pháp lý Việt Nam Tuy nhiên, vấn đề nghiên cứu mức độ định cơng trình khoa học thuộc nhiều lĩnh vực khác luật học, kinh tế, hay quản lý nhà nước Có thể kể đến số cơng trình sau: - Các cơng trình tiếp cận góc độ quản lý nhà nước bất động sản, có vấn đề nhà xã hội: TS Hoàng Xuân Nghĩa, PGS TS Nguyễn Khắc Thanh (đồng chủ biên), Nhà cho người có thu nhập thấp thị lớn – Kinh nghiệm Hà Nội, Nxb Chính trị Quốc gia, 2009 [31]; Bộ Tư pháp – Viện khoa học pháp lý, TS Đinh Thị Mai Phương (Chủ biên), Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam (Sách tham khảo) [11] Đây tài liệu tham khảo quan trọng khảo sát thực tiễn Hà Nội, xác định vị trí thể chế - pháp luật mua bán nhà xã hội tổng thể thể chế thị trường bất động sản - Các cơng trình tiếp cận góc độ luật học bất động sản, nhà xã hội, hợp đồng kinh tế nhà ở: Có thể kể đến sách Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, 2009 TS Trần Quang Huy Nguyễn Quang Tuyến đồng chủ biên [25] Các tác giả phân tích vấn đề lý luận – pháp lý bất động sản, thị trường bất động sản, kinh doanh bất động sản, quản lý nhà nước thị trường bất động sản, có vấn đề nhà ở, nhà xã hội pháp luật mua bán nhà Đây xem công trình để nghiên cứu pháp luật mua bán nhà xã hội thuộc đối tượng nghiên cứu Luận văn Tiếp đến, cần phải kể đến sách chuyên khảo Pháp luật nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp Việt Nam, Nxb Xây dựng, 2010 TS Doãn Hồng Nhung chủ biên, tập thể tác giả: Trần Tố Uyên, Đỗ Thị Thanh Hà, Nguyễn Thị Minh Hồn [32] Cơng trình nghiên cứu vấn đề lý luận nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp; thực trạng pháp luật điều chỉnh loại nhà này, đề cập trực tiếp tới nhóm chủ thể có quyền mua, thuê mua, quy định thủ tục mua, thuê mua loại nhà này; kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp Việt Nam Đây xem tài liệu gần với nội dung nghiên cứu đề tài Luận văn - Các cơng trình nghiên cứu phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, hoàn thiện hệ thống an sinh xã hội, như: TS Đinh Văn Ân (Chủ biên): Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, 2011 [1]; Tạp chí Bất động sản số 83/2010: Hội thảo quốc tế phát triển nhà thị trường bất động sản – Kinh nghiệm giới lựa chọn cho Việt Nam [24]; Nguyễn Văn Thanh (Chủ nhiệm): Một số giải pháp tài tín dụng nhằm kích cầu thị trường nhà dân dụng nước ta nay, Đề tài khoa học cấp Bộ, Trường Đại học Thương mại, Hà Nội, 2004 [43]; GS TS Mai Ngọc Cường (Chủ biên): Xây dựng hồn thiện hệ thống sách an sinh xã hội Việt Nam [18] Các cơng trình đề cập tới sách nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, có phân khúc nhà xã hội, hay đề cập tới vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp hệ thống sách an sinh xã hội Việt Nam - Các cơng trình phát triển nhà ở, thị trường bất động sản Hà Nội: Các cơng trình có giá trị tham khảo trực tiếp cho luận văn; kể đến như: Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội, Chương trình phát triển nhà Hà Nội đến năm 2020 [53]; Viện nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội, Kỷ yếu Hội thảo khoa học: Giải nhà cho người thu nhập thấp Hà Nội – Thực trạng giải pháp, Hà Nội, 2006 [58], Kỷ yếu Hội thảo khoa học: Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn 2050, Hà Nội, 2006 [59] Những cơng trình, Hội thảo xác định định hướng cho phát triển nhà thành phố Hà Nội, có nhà xã hội - Các cơng trình nghiên cứu luận văn, khóa luận tốt nghiệp, nghiên cứu khoa học có liên quan đến đề tài như: Nguyễn Thu Dung, Pháp luật nhà xã hội cho người có thu nhập thấp qua thực tiễn thực Thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ luật kinh tế, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội [19]; Đỗ Mỹ Linh (2003), Thực trạng số giải pháp đẩy mạnh hoạt động đầu tư phát triển nhà cho đối tượng có thu nhập thấp Hà Nội, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội [28]; Đỗ Thị Ánh Hồng (2011), Chính sách nhà xã hội mua bán nhà xã hội địa bàn Thành phố Hà Nội, Khóa luận tốt nghiệp đại học, Đại học Luật Hà Nội [27]; nhóm tác giả Trần Tố Uyên - Đỗ Thị Thanh Hà - Nguyễn Thị Minh Hoàn, với hai nghiên cứu khoa học "Hoàn thiện pháp luật nhà xã hội nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam”, Khoa luật Đại học Quốc gia Hà Nội, tháng 11/2009 [51], “Hồn thiện sách pháp luật hỗ trợ nhà cho đối tượng có thu nhập thấp hộ nghèo khu vực đô thị”, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, tháng 4/2009 [52] Đây cơng trình gần với chủ đề luận văn, có giá trị tham khảo Như vậy, thấy vấn đề pháp luật mua bán nhà xã hội nói chung, Hà Nội nói riêng vấn đề Những cơng trình khảo sát đề cập mức độ định tới chủ đề pháp luật mua bán nhà xã hội, tài liệu có giá trị tham khảo lý luận phương pháp luận cho Luận văn Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu luận văn Mục đích luận văn nghiên cứu quy định pháp luật tình hình thực pháp luật mua bán nhà xã hội TP Hà Nội nay, từ đề xuất giải pháp hồn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội thành phố Hà Nội nói riêng, Việt Nam nói chung Để hồn thành mục đích đề ra, luận văn tập trung giải nhiệm vụ sau: - Một là, nghiên cứu vấn đề lý luận nhà xã hội, mua bán nhà xã hội; - Hai là, khái quát điều chỉnh pháp luật mua bán nhà xã hội số nước, giá trị gợi mở tham khảo cho Việt Nam - Ba là, phân tích nội dung pháp luật mua bán nhà xã hội nước ta nói chung TP Hà Nội nói riêng; - Bốn là, phân tích thực trạng thực pháp luật mua bán nhà xã hội TP Hà Nội; đánh giá kết thực nguyên nhân hạn chế, vướng mắc, bất cập pháp luật thực tiễn áp dụng - Năm là, thiết lập sở, định hướng hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội; đề cập, luận giải tính lơ gic tính khả thi giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội giai đoạn Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Từ góc độ luật học, đối tượng nghiên cứu luận văn hệ thống quy định pháp luật mua bán nhà xã hội, thực tiễn thi hành quy định chủ thể tham gia xét địa bàn Thành phố Hà Nội; tìm hiểu hạn chế, bất cập hệ thống quy định hành, sở đó, Luận văn nghiên cứu sở khoa học, tính khả thi giải pháp đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội Việt Nam nói chung, Hà Nội nói riêng Luận văn nghiên cứu quan điểm, sách, pháp luật Đảng Nhà nước phát triển nhà xã hội, hoàn thiện hệ thống pháp luật bất động sản với tư cách cách yếu tố tạo nên khung lý luận cho luận văn Luận văn nghiên cứu kinh nghiệm điều chỉnh pháp luật số nước giới nhà xã hội mua bán nhà xã hội, để chắt lọc giá trị tham khảo cho việc hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội Việt Nam nói chung, Hà Nội nói riêng 4.2 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Thành phố Hà Nội, chủ yếu nơi (quận, huyện) có dự án nhà xã hội; - Phạm vi thời gian: Luận văn tập trung nghiên cứu từ năm 2006 – từ có Luật Kinh doanh bất động sản đến hết tháng 5/2020 Những số liệu khác có tính chất tham khảo Việc nghiên cứu văn pháp luật theo hiệu lực văn - Về phạm vi đối tượng: + Tập trung nghiên cứu mua bán loại nhà xã hội thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán Nhà xã hội thuộc sở hữu nhà nước, hay Bộ Cơng an, Bộ Quốc phịng xây dựng không thuộc phạm vi nghiên cứu + Luận văn nghiên cứu việc mua bán nhà xã hội lần đầu, tức từ Chủ đầu tư bán cho người có nhu cầu dự án đủ điều kiện để bán hộ; không nghiên cứu việc bán lại nhà xã hội cá nhân với + Theo phạm vi nghiên cứu Luận văn, loại nhà xã hội bán nhà cho người có thu nhập thấp khu vực đô thị Hà Nội Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Cơ sở lý luận luận văn chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử; tư tưởng, quan điểm Đảng pháp luật Nhà nước thị trường bất động sản, nhà xã hội, an sinh xã hội Để hoàn thành mục đích nhiệm vụ nghiên cứu, luận văn sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, khái quát hoá, hệ thống hoá…để nghiên cứu vấn đề lý luận nhà xã hội, mua bán nhà xã hội, nội dung pháp luật mua bán nhà xã hội Hà Nội; sử dụng phương pháp điều tra xã hội học bảng hỏi, vấn sâu kết hợp với khảo sát thực tế để thu thập thông tin, số liệu thực tế phục vụ cho việc phân tích, đánh giá thực trạng, nguyên nhân vấn đề nghiên cứu luận chứng tính khả thi giải pháp mà luận văn đề xuất Ý nghĩa lý luận, thực tiễn đề tài - Về phương diện lý luận: Đây công trình nghiên cứu cách có hệ thống lý luận thực tiễn pháp luật mua bán nhà xã hội – vấn đề mẻ, đặc biệt địa bàn thành phố Hà Nội – nơi mà nhà xã hội có nhiều vấn đề pháp lý quản lý nhà nước Khi hoàn thiện, luận văn góp phần thiết thực vào việc hồn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội nói chung, hồn thiện sách, quản lý nhà nước phát triển nhà xã hội Hà Nội nói riêng - Về phương diện thực tiễn: qua việc phân tích, đánh giá tình hình thực thi pháp luật mua bán nhà xã hội Hà Nội, Luận văn cho thấy thuận lợi, khó khăn quản lý quyền Hà Nội hoạt động Từ khuyến nghị - Thứ hai, áp dụng phương thức tiếp cận tổng thể nhà Từ quy hoạch, thiết kế thu hồi đất xây dựng, thơng qua phân phối, quản lý, bảo trì, nhiệm vụ liên quan đến nhà nằm tổng thể trọn vẹn, liền mạch - Cuối cùng, hỗ trợ mạnh mẽ phủ hình thức cam kết trị, tài pháp lý giúp đưa chương trình nhà chất lượng với giá phải quỹ đạo xây dựng chỗ cho người dân Năm 2005, Chương trình Thiết kế, Xây dựng Bán (Design, Build & Sell Scheme - DBSS) triển khai Chương trình cho phép khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà chất lượng với giá phải mang đến nhiều đổi xây dựng, thiết kế chọn lựa nhà Hiện tại, khoảng 84% người dân Singapore sống hộ HDB xây dựng so với số 9% vào năm 1960 Kết xuất phát từ chiến lược đắn để giải vấn đề nói tảng cho phát triển kinh tế - xã hội [67] 3.2.3 Kinh nghiệm nước châu Âu Theo đó, Chính phủ khơng trọng vào hỗ trợ nhà đầu tư mà hỗ trợ, trợ cấp cho đối tượng thuê, mua nhà xã hội Cụ thể: Thứ nhất, Chính phủ hỗ trợ, trợ cấp thuê/mua nhà Hỗ trợ nhà xã hội chuyển từ trợ cấp xây dựng nhà sang trợ cấp đối tượng, nghĩa hỗ trợ người dân, khách hàng nhà xã hội làm tăng khả tài hộ gia đình để sở hữu hộ thích hợp Chính phủ hỗ trợ hình thức khác như: “trợ cấp nhà ở”, “phúc lợi nhà ở”, “phiếu”, “thẻ” hay “món trả thêm cho tiền mua nhà” Phần lớn nước hỗ trợ tiền trợ cấp thuê nhà Thứ hai, phủ phát triển bảo hiểm bảo lãnh tín dụng Một biện pháp khác phát triển bảo hiểm bảo lãnh tín dụng, số trường hợp có hỗ trợ phủ Tại Pháp, theo Luật “Liên kết đổi đô thị”, bắt buộc địa phương phải xây dựng 20% nhà xã hội (nếu khơng phải trả khoản đóng góp) Tại nước khác, phủ khơng tham gia trực tiếp xây dựng nhà xã hội mà tập trung vào cải thiện hệ thống tài khuôn khổ thị trường phát triển hệ thống bảo hiểm hỗ trợ cung cấp tài [32] Như vậy, quốc gia, khu vực có văn hóa riêng, quan niệm riêng nới ăn người dân, Chính phủ nước nhận thấy tầng lớp xã hội thiếu điều kiện sống tối thiểu, cần tích cực Chính phủ, cộng đồng doanh nghiệp xã hội việc giải bất bình đẳng nơi Mỗi quốc gia có mơ hình riêng, đem lại cho Việt Nam kinh nghiệm 71 học hỏi phát triển nhà xã hội, có hồn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội 3.3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI Với việc ban hành Nghị định số 100/2016/NĐ-CP Phát triển quản lý nhà xã hội Thông tư hướng dẫn số 20/2016/TT-BXD, hạn chế, vướng mắc pháp lý phân tích Chương giải Hiện nay, Chính phủ, Bộ Xây dựng Ủy ban nhân dân nhiều tỉnh tích cực hồn thiện sách xoay quanh phát triển nhà xã hội Tại phần này, Luận văn đề xuất số giải pháp tập trung vào số nội dung sau 3.3.1 Hoàn thiện quy định nhà xã hội văn luật Phát triển nhà xã hội định hướng lâu dài, quan trọng Đảng Nhà nước ta Do vậy, việc thể chế hóa vấn đề nhà xã hội văn luật điều cần thiết hàng đầu Luật Nhà năm 2014 có quy định nhà xã hội, chất lượng thấp, đặc biệt chưa quy định hình thức bán nhà xã hội Hiện nay, Chính phủ hồn chỉnh dự thảo Luật Nhà sửa đổi Tuy nhiên, theo tác giả, Luật Nhà cần khắc phục hạn chế theo hướng sau: Về phát triển nhà xã hội Luật Nhà có hạn chế sau: - Mặc dù có quy định phát triển nhà theo chế thị trường Luật hành chưa quy định rõ chế, sách chưa xác định trách nhiệm Nhà nước, tổ chức, cá nhân có liên quan việc phát triển nhà xã hội Vì vậy, thời gian qua, doanh nghiệp trọng đến phát triển nhà thương mại Cùng đó, nhiều địa phương, quyền lại chưa quan tâm mức đến việc phát triển nhà xã hội, dẫn đến nhiều đối tượng thuộc diện sách xã hội, người thu nhập thấp không tiếp cận loại nhà - Luật Nhà hành chưa có chế, sách khuyến khích cụ thể đủ mạnh để đầu tư xây dựng nhà xã hội thuê, đặc biệt thị lớn có nhu cầu cao nhà để đáp ứng điều kiện khả chi trả người dân Bởi vậy, hầu hết doanh nghiệp trọng đến việc đầu tư xây dựng nhà để bán nhằm thu hồi vốn nhanh, thực tế lại cần quỹ nhà đối tượng thuê khơng đủ khả tài - Luật chưa có quy định cụ thể định chế tài tham gia hỗ trợ vốn cho phát triển nhà ở, đặc biệt hỗ trợ cho người thu nhập thấp, hộ nghèo vay để mua, thuê, thuê mua nhà xã hội cho doanh nghiệp vay để đầu tư xây dựng 72 nhà xã hội quỹ phát triển nhà xã hội, quỹ tín thác bất động sản nên việc huy động vốn cho việc phát triển nhà gặp nhiều khó khăn chủ yếu phụ thuộc vào tổ chức tín dụng thương mại Khi tổ chức tín dụng thắt chặt việc cho vay doanh nghiệp phát triển nhà gặp nhiều khó khăn thiếu nguồn vốn đầu tư Về mua bán nhà xã hội Đánh giá vị trí quy định pháp luật “mua bán nhà xã hội” hệ thống pháp luật Việt Nam, thấy rằng, nhiều quy định nhà xã hội Luật Nhà năm 2014 cần đươc điều chỉnh, bổ sung Chẳng hạn Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thực số quy định Luật Nhà mở rộng quy định, cho phép hình thức mua bán nhà xã hội, đến Nghị định 100/2016/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội thể hồn thiện cơng tác lập quy nhà xã hội Do vây, Luật Nhà năm 2014 cần sửa đổi để bổ sung hình thức phân phối mua bán nhà xã hội, tạo sở vững cho thực tiễn 3.3.2 Hoàn thiện quy định đối tượng, điều kiện thủ tục xét duyệt hồ sơ mua nhà xã hội - UBND tỉnh cần ban hành văn quy phạm pháp luật mua bán nhà xã hội theo hướng tiếp cận nhà xã hội Nghị định 100/2016/NĐ-CP Trước hết, cần hiểu khái niệm “mua bán nhà xã hội” Đây loại nhà bán – chuyển quyền sở hữu theo phương thức trả lần trả góp Đó loại nhà phần thương mại, phần xã hội có ưu đãi Nhà nước Như vậy, trước hết hệ thống pháp luật phải làm rõ khái niệm nhà xã hội, chất kinh tế thuật ngữ này, từ hình thành quy định pháp luật đồng điều chỉnh trình triển khai sách nhà xã hội Kinh nghiệm nước cho thấy, khơng có phân biệt loại nhà xã hội theo đối tượng thụ hưởng mà có phân biệt nhu cầu sử dụng (nhà cá nhân, nhà hộ gia đình) quy chế pháp lý (nhà cho thuê, nhà để bán) Do đó, việc phân biệt loại nhà xã hội theo đối tượng tạo trùng chéo, nhầm lẫn khó tiếp cận, khó hiểu cho quan quản lý người dân Ở Hà Nội, dù Nghị định 100/2016/NĐ-CP, Thơng tư 20/2016/TT-BXD có hiệu lực, UBND Thành phố chưa ban hành văn hướng dẫn theo tinh thần Nghị định, Thông tư; sử dụng hai văn điều chỉnh vấn đề nhà xã hội, 73 Quyết định số 25/2019/QĐ-UBND việc Ban hành Quy định quản lý bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội Việc UBND Thành phố ban hành văn hướng dẫn vấn đề thời gian Nhưng thực tiễn thời gian quan cho thấy học cần rút kinh nghiệm là, việc ban hành hai văn pháp luật khác để điều chỉnh lĩnh vực cho thấy có phân biệt nhà cho người có thu nhập thấp khu vực đô thị nhà xã hội Tuy nhiên, sâu vào nghiên cứu văn lại thấy có chồng chéo, trùng lặp đối tượng mua tiêu chí để chấm điểm mua nhà cho người có thu nhập thấp nhà xã hội Chính điều gây khó khăn khơng nhỏ thực tiễn áp dụng Vì thực chất, nhà cho người có thu nhập thấp trọng loại nhà xã hội Chính vậy, cần sớm thống hoàn thiện pháp luật vấn đề để khắc phục hạn chế tồn - Sửa đổi phương thức xét duyệt đối tượng quyền mua, thuê thuê mua nhà thu nhập thấp: Việc xét duyệt đối tượng quyền mua (hoặc thuê thuê mua) nhà xã hội nên giao cho quan nhà nước làm đầu mối quản lý, Sở Xây dựng, quan chịu trách nhiệm chủ trì phối hợp với quan quản lý nhà đất, quản lý kê khai thu nhập, quản lý hộ tịch, quản lý cư trú để xác định điều kiện mà người có thu nhập thấp thỏa mãn Hợp tác xã có trách nhiệm hướng dẫn thành viên chuẩn bị hồ sơ phối họp với quan chức xác minh điều kiện hưởng thụ sách nhà xã hội cho người có thu nhập thấp 3.3.3 Hồn thiện quy định xây dựng kiểm soát giá bán nhà xã hội nhằm đảm bảo công cho đối tượng thụ hưởng Về giá bán nhà xã hội , cần xác định doanh nghiệp xây dựng nhà xã hội doanh nghiệp sản xuất hàng hóa cơng ích Các mặt hàng cần thiết có trợ giá nhà nước, đó, yếu tố lợi nhuận doanh nghiệp xây dựng nhà xã hội cho người có thu nhập thấp không phát sinh trực tiếp từ dự án nhà xã hội mà phát sinh gián tiếp lợi ích khác mà nhà nước ưu đãi Nhà nước phải có trách nhiệm trợ giá nhà xã hội cho người có thu nhập thấp đền bù cho doanh nghiệp việc bỏ vốn xây nhà xã hội cho người có thu nhập thấp lợi ích khác sẵn có nhà nước Nhà nước khống chế mức lãi tối đa cho dự án bán nhà xã hội 10% nhà phát triển dự án lâu hướng tới mục tiêu lợi nhuận 30 - 35% (trong điều kiện bình thường) chí 15% (trong điều kiện khó khăn) Bởi 74 thời gian để triển khai hàng loạt vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư xây dựng biến động rủi ro thi cơng lãi 10% “khơng an tồn” Khơng thế, việc xác định 10% lợi nhuận tồn chi phí phát sinh hệ trái chiều, bất cập là, giả sử doanh nghiệp áp dụng công nghệ đại, tiết kiệm chi phí giá bán sản phẩm nhà xã hội khoảng triệu đồng/m2 lợi nhuận họ có 500,000 đồng/m2 (10%) Trong đó, doanh nghiệp khác khơng cần phải áp dụng cơng nghệ mới, tiết kiệm giá thành lên tới khoảng triệu đồng/m2, ho lại lợi nhuận 700.000 đồng/m2 Như vậy, doanh nghiệp muốn chọn phương án thứ hai doanh nghiệp làm tốt để hạ giá thành nhà xã hội lợi nhuận lại Từ phân tích trên, cần tính đến, việc điều chỉnh quy định lợi nhuận cố định (fixed profit) sang lợi nhuận linh hoạt (floating profit) Chẳng hạn, doanh nghiệp bán giá thấp lợi nhụận cho phép cao doanh nghiệp bán giá cao, có cơng cho doanh nghiệp lẫn người dân 3.3.4 Hoàn thiện quy định thị trường tài hỗ trợ người mua nhà Trước hết, cần bổ sung nguồn vốn hỗ trợ cho Qũy phát triển nhà Qũy tiết kiệm nhà địa phương để tạo điều kiện cho vay vốn với lãi suất ưu đãi cho nhiều đối tượng có khó khăn nhà địa phương Đồng thời, cần có nhiều sách tài từ phía Ngân hàng Nhà nước để hỗ trợ, tạo thuận lợi cho người có thu nhập thấp vay tiền hay trả góp để mua nhà xã hội Ngoài ra, cần thay đổi quy định giới hạn, điều kiện chưa hợp lý đối tượng mua nhà xã hội Ví dụ để mua nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội, người phải có mức thu nhập từ 1,5 đến 2,1 triệu đồng/tháng Quy định hạn chế nhiều đối tượng khác có thu nhập thấp, mức 2,1 triệu đồng/tháng, với suy thối kinh tế lạm phát người có thu nhập từ 2,1 đến 2,5 triệu đồng thành phố Hà Nội gặp nhiều khó khăn, Vì vậy, cần mở rộng mức quy định để có nhiều đối tượng mua nhà xã hội theo tinh thần Nghị định 100/2015/NĐ-CP Huy động nguồn vốn để trực tiếp hỗ trợ cho người thu nhập thấp để có khả mua, thuê, thuê mua nhà xã hội cho người có thu nhập thấp Trước hết nguồn vốn từ tiền tiết kiệm người lao động Người lao động có nhu cầu thật nhà ưu đãi thêm đủ tin cậy người lao động muốn đóng góp nguồn vốn Tiếp đến huy động từ đóng góp từ doanh nghiệp sử dụng lao động Sau nguồn vốn huy động từ ngân sách nhà nước, quỹ phát triển nhà ở, nguồn trợ giúp từ nhà nước Sau đó, nhà nước đưa 75 sách ưu đãi vay vốn tín dụng với lãi suất thấp ưu đãi đất đai, ưu đãi thuế Một số doanh nghiệp cho điều tiết nghĩa vụ doanh nghiệp nhà xã hội cho người có thu nhập thấp thơng qua sách thuế Trích quỹ đất dự án; tìm quỹ đất khác tương đương giá trị đổi tiền để Nhà nước đầu tư lại mà lấy từ ngân sách Hồn thiện hệ thống tài nhà vấn đề lớn phức tạp, liên quan nhiều đến sách tài chính, tín dụng Nhà nước thời kỳ Tuy nhiên, có điều khơng thay đổi là, hệ thống tài tốt, hỗ trợ người dân dễ mua nhà xã hội Cần có hệ thống tài đắn để bảo đảm cung cấp đầy đủ vốn cho sản xuất bảo dưỡng quỹ nhà tiện nghi, đồng thời tạo điều kiện cho người mua nhà trả dần thời gian dài Hiện nước ta nhiều thành phố có ngân hàng phát triển nhà, quỹ tín dụng cho người nghèo người thu nhập thấp (tham khảo mô hình tín dụng nhà cho người thu nhập thấp Grameen Bank - Bangladesh) Theo luật pháp Singapore, tất cơng dân làm việc phải trích vào quỹ 20% lương mình, doanh nghiệp, chủ kinh doanh hàng tháng phải nộp vào quỹ số tiền định Do số tiền quỹ lớn, 40% quỹ lương nước Phần tiền lương trích vào quỹ khơng bị đánh thuế thu nhập, thuộc vào quyền sở hữu người gửi xem tiết kiệm hàng năm cộng vào lãi theo quy định rút hưu khoản chi cần thiết mua nhà hay chữa bệnh Quỹ hỗ trợ cho dân có tiền gửi tiết kiệm để mua nhà, tiền trả góp hàng tháng cho nhà nước Cần sớm thành lập “quỹ tiết kiệm nhà ở” (quỹ hình thành sở tái cấu quỹ phát triển nhà địa phương) Quỹ tiết kiệm nhà hỗ trợ cho người có nhu cầu nhà thu nhập hạn chế Nguồn vốn hình thành từ đóng góp người lao động từ tiền lương theo tỷ lệ quy định (có quốc gia quy định mức 10 15%, mức thấp từ - 5%) Mục đích quỹ tiết kiệm nhà để đầu tư xây dựng nhà cho người mua vay ưu đãi Người gửi tiền sau 10 - 15 năm mua nhà tiền tiết kiệm Nếu người gửi không xóa u cầu mua nhà nghỉ hưu trả gốc lẫn lãi Đây mơ hình hầu hết kinh tế phát triển áp dụng Mặt khác, hộ gia đình cá nhân tham gia chương trình tiết kiệm nhà ở, tiền đóng góp hàng tháng khơng tính theo tỷ lệ tiền lương mà tính theo nhu cầu 76 khoản vay dự kiến Khi tiền đóng góp vào quỹ khoảng 30% giá trị nhà cần mua cần thuê mua thời gian đóng góp quỹ tối thiểu từ năm trở lên hộ gia đình, cá nhân vay tiền từ Quỹ tiết kiệm nhà Việc cho vay tính nguyên tắc, gửi tiết kiệm nhiều thời gian dài ưu tiên vay trước Người vay phải trả hàng tháng thời hạn tối thiểu 15 năm, tính từ ngày vay để mua nhà xã hội Tuy nhiên nguồn vốn hình thành quỹ tiết kiệm nhà cần huy động từ nhiều nguồn: nguồn vốn quỹ tiết kiệm nhà ở, 10% tiền sử dụng đất thu từ dự án phát triển thương mại, dự án khu đô thị mới, nguồn vốn từ ngân sách Trung ương cấp lần ban đầu cho quỹ, ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm, 30% lợi nhuận thu từ phát hành sổ số kiến thiết phát hành xổ số nhà Nguồn vốn từ việc phát hành trái phiếu nhà bắt buộc đối tượng tham gia số hoạt động liên quan đến bất động sản Đặc biệt, quỹ tiết kiệm nên cịn có nguồn đóng tiết kiệm trả nợ đố tượng có nhu cầu tham gia đóng vào quỹ Người vay doanh nghiệp, theo đề án, quỹ thực cho vay doanh nghiệp có dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội Số tiền cho vay tối đa 70% tổng vốn đầu tư xây dựng lắp đặt thiết bị dự án nhà xã hội Lãi suất cho vay từ quỹ lãi suất trung hạn ngân hàng thương mại trừ (-) lãi xuất không kỳ hạn, cộng (+) 1% [42] 3.3.5 Nhóm giải pháp chế quản lý việc mua bán nhà xã hội Để nâng cao hiệu quản lý Nhà nưóc việc phát triển mua bán nhà xã hội, Nhà nước cần nhanh chóng thành lập quan chịu trách nhiệm, quản lý phân phối nhà xã hội để giúp cho việc phân bổ quy hoạch nguồn lực hiệu Cơ quan giúp cho việc quản lý đạo thống hiệu việc triển khai thực sách pháp luật liên quan đến nhà xã hội; đồng thời có trách nhiệm kiểm tra, đôn đốc hưởng dẫn thành lập Ban Chỉ đạo sách nhà địa phương có dự án nhà xã hội Cơ quan giúp tăng khả bảo đảm quỹ đất, nguyên liệu nguồn lực cho cơng trình xây dựng quy mơ lớn, nhằm tối ưu hóa kết quả, tiết kiệm chi phí Mơ hình loại quan áp dụng phổ biến hiệu nước châu Âu (có ủy ban nhà xã hội), Hoa Kỳ có Hiệp hội nhà xã hội (Housing Associations) hay nước khu vực Đông Nam Á (Singapore với Cơ quan Nhà Phát triển HDB Housing & Development Board thuộc Bộ Phát triển Quốc gia việc xây dựng nhà xã hội, [41, tr.58] 77 Theo kinh nghiệm nước châu Á cần có quan có đủ quyền lực làm đầu mối đề xuất sách để quản lý vào phát triển nhà xã hội nhằm đảm bảo giải nhiệm vụ quan trọng đất đai, tái thiết phát triển khu vực đô thị, xây dựng quản lý nhà xã hội Do vậy, nước ta thành lập Tổng cục Phát triển nhà Mặt khác thành lập Tổng công ty Phát triển nhà nhà nước để thực nhiệm vụ chủ yếu phát triển nhà xã hội Chính có quan quản lý thống nhất, tổng thể khía cạnh nhà xã hội, từ khâu quy hoạch, thiết kế thu hồi đất, tạo quỹ đất, giám sát thi công xây dựng cần vấn đề phân phối, quản lý, bảo trì nhà xã hội giúp tạo chu trình khép kín, đồng bộ, đảm bảo cho phát triển hài hòa, bền vững quỹ nhà xã hội 3.3.6 Tăng cường phổ biến kiến thức pháp luật mua bán nhà xã hội cho người dân, đối tượng thụ hưởng Để người thực có nhu cầu mua nhà xã hội, Nhà nước, quan chức phương tiện thông tin đại chúng cần phổ biến rộng rãi kiến thức pháp luật mua bán nhà xã hội để đối tượng dễ dàng thực quyền ưu đãi Thực việc tuyên truyền rộng rãi quy định pháp luật mua bán nhà xã hội tránh tình trạng nhà có để bán mà người dân lại đăng ký mua khơng nộp đủ hồ sơ, trạng xảy Phòng nhận hồ sơ đăng ký mua nhà xã hội công ty Vinaconex Xuân Mai, người dân đến xếp hàng dài mệt mỏi chờ đợi lại thất thểu cịn thiếu dấu xác nhận, hay xác nhận không rõ ràng, nộp hồ sơ mà khơng biết rõ tính cách tính điểm theo quy định pháp luật Kết luận Chương Trên sở phân tích quy định pháp luật, đánh giá thực tiễn thực quy định pháp luật mua bán nhà xã hội Hà Nội, đưa giải pháp khắc phục hạn chế, bất cập pháp luật mua bán nhà xã hội, khái quát số nhận định sau: 78 Pháp luật mua bán nhà xã hội phận (theo cấu trúc nội dung) pháp luật nhà xã hội Do vậy, việc nghiên cứu, xây dựng thực pháp luật mua bán nhà xã hội vừa phải đặt tổng thể pháp luật nhà xã hội, đồng thời phải đặt mối quan hệ với nhiều pháp luật khác như: quyền người, quyền công dân, pháp luật cư trú, quản lý hộ tịch – hộ khẩu, pháp luật thuế, tín dụng; đặt mối quan hệ với sách cơng nhà xã hội, an sinh xã hội; đặt xu hướng phát triển nguyên tắc định Với vai trò chủ thể thiết lập thể chế hoạch định phát triển, Nhà nước cần, mặt tạo khung thể chế cần thiết cho phát triển Nhà xã hội, mặt khác, cần phát huy vai trị tác động chủ đạo kiểm sốt rủi ro, để việc thực pháp luật không làm tính chất tốt đẹp mục tiêu an sinh xã hội nhà 79 PHẦN KẾT LUẬN Dưới góc độ luật học, Chương Luận văn khơng nhìn nhận nhà xã hội phạm trù kinh tế, loại hàng hóa có giá trị, mà ẩn sau đó, quyền sở hữu cơng dân, người tài sản Do đó, việc thực sách nhà xã hội trách nhiệm Nhà nước Đây quan điểm tảng để đánh giá thực trạng quy định pháp luật tổ chức thực pháp luật mua bán nhà xã hội thực tế (tại Chương 2) Đánh giá thực trạng quy định pháp luật mua bán nhà xã hội Chương thực theo phương pháp lịch sử, so sánh, phân tích Theo đó, cho thấy vận động chế định vấn đề việc mua bán nhà xã hội Cũng chương 2, tác giả đánh giá thực trạng thực pháp luật hai mức độ Một là, hoạt động áp dụng UBND Thành phố Hà Nội – việc ban hành văn hướng dẫn quy định để thực thẩm quyền hành theo lãnh thổ Hai là, hoạt động áp dụng pháp luật tổ chức, cá nhân tham gia vào trình mua bán nhà xã hội Từ đây, Luận văn đưa nhận xét, đánh giá ưu, nhược điểm nguyên nhân Chương Luận văn, sau luận giải sở khoa học cho việc hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội Việt Nam thời gian tới, tác giả đề xuất số giải pháp mà chủ yếu công tác xây dựng pháp luật Việc xây dựng pháp luật đòi hỏi phải phù hợp với quyền người, quyền công dân điều kiện xây dựng nhà nước pháp quyền, cải cách hành Tránh tư tưởng ban phát, chế “xin – cho” nhà xã hội tư tưởng pháp luật thực pháp luật Khi hồn thiện, Luận văn trở thành tài liệu tham khảo có giá trị với nhà quản lý, quan nhà nước, với người dân có nhu cầu tìm hiểu pháp luật mua bán nhà xã hội; tài liệu công cụ quan để nghiên cứu sâu lý luận pháp luật nhà xã hội 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Đinh Văn Ân (Chủ biên): Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, 2011; Lê Xuân Bá đồng nghiệp, Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, Nxb Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội, 2003; Bộ Chính trị, Nghị số 15-NQ/TW ngày 15/12/2000 phương hướng, nhiệm vụ phát triển Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2001-2010; Bộ Xây dựng, Thông tư số 36/2009/TT-BXD ngày 16/11/2009 Bộ Xây dựng Hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua quản lý sử dụng nhà cho người có thu nhập thấp khu vực thị; Bộ Xây dựng, Thông tư số 15/2009/TT-BXD ngày 30 tháng năm 2009 Bộ Xây dựng Hướng dẫn phương pháp xác định giá cho thuê nhà sinh viên, nhà công nhân, nhà cho người có thu nhập thấp giá bán, giá thuê mua nhà cho người có thu nhập thấp thuộc dự án thành phần kinh tế tham gia đầu tư; Bộ Xây dựng, Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 Bộ Xây dựng Quy định cụ thể hướng dẫn số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 23 tháng năm 2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà (Điều 14 đến Điều 17 bị bãi bỏ Thông tư 14/2013/TTBXD ngày 19/9/2013); Bộ Xây dựng, Thông tư số 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013 Bộ Xây dựng Hướng dẫn việc xác định đối tượng vay vốn hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Chính phủ; Bộ Xây dựng, Thơng tư số 18/2013/TT-BXD ngày 31/10/2013 Bộ Xây dựng Sửa đổi, bổ sung số Điều Thông tư số 07/2013/TT-BXD Hướng dẫn việc xác định đối tượng vay vốn hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Chính phủ; Bộ Xây dựng, Thơng tư số 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng năm 2014 Bộ Xây dựng Hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 188/2013/NĐCP, 10 Bộ Xây dựng, Thông tư số 14/2013/TT-BXD ngày 19 tháng 09 năm 2013 Bộ Xây dựng Hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 34/2013/NĐ-CP 11 Bộ Tư pháp – Viện khoa học pháp lý, Đinh Thị Mai Phương (Chủ biên), Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam (Sách tham khảo), Nxb Chính trị quốc gia, 2013; 81 12 Chính phủ, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà năm 2005 (đã hết hiệu lực từ ngày 08/8/2010); 13 Chính phủ, Nghị định số 71/2006/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà năm 2005 (thay Nghị định số 90/2006/NĐ-CP; số điều, khoản bị bãi bỏ, thay Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013); 14 Chính phủ, Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013 Về quản lý sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước; 15 Chính phủ, Nghị định số 188/2013/NĐ-CP Phát triển quản lý nhà xã hội 16 Chính phủ, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP Phát triển quản lý nhà xã hội 17 Chính phủ, Nghị số 18/NQ-CP ngày 20 tháng năm 2009 Về số chế, sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà cho học sinh, sinh viên sở đào tạo nhà cho công nhân lao động khu cơng nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp khu vực thị; 18 Chính phủ, Nghị số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Về số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu; 19 Mai Ngọc Cường (Chủ biên): Xây dựng hoàn thiện hệ thống sách an sinh xã hội Việt Nam 20 Nguyễn Thu Dung (2011), Pháp luật nhà xã hội cho người có thu nhập thấp qua thực tiễn thực Thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ luật kinh tế, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội; 21 Vương Duy Dũng - Phó Phịng Phát triển nhà - Cục quản lý nhà thị trường bất động sản- Bộ Xây Dựng, số liệu cung cấp tháng 03 năm 2011 (trích theo Đỗ Thị Ánh Hồng, Chính sách nhà xã hội mua bán nhà xã hội địa bàn Thành phố Hà Nội, Khóa luận tốt nghiệp đại học, Đại học Luật Hà Nội, 2012); 22 Nguyễn Minh Đoan (2010), Thực áp dụng pháp luật Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội; 23 Điều tra mẫu nhà năm 1989 (đi kèm theo Tổng điều tra dân số); 24 Nguyễn Mạnh Hùng (2011), Hợp tác xã nhà Thụy Điển, Trang thông tin điện từ Liên hiệp hợp tác xã Việt Nam (http://www.vca.org.vn/Default.aspx?tabid^82&CategoryiD=2&NewS“ 129) truy cập ngày 15/7/2011); 25 Hội thảo quốc tế phát triển nhà thị trường bất động sản – Kinh nghiệm giới lựa chọn cho Việt Nam, Tạp chí Bất động sản, số 83/2010; 82 26 Trần Quang Huy Nguyễn Quang Tuyến (Đồng chủ biên), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, 2009 27 Nguyễn Thị Hồi (Chủ biên), Áp dụng pháp luật Việt Nam - Một số vấn đề lý luận thực tiễn, Nxb Tư pháp, 2009 28 Đỗ Thị Ánh Hồng (2011), Chính sách nhà xã hội mua bán nhà xã hội địa bàn Thành phố Hà Nội, Khóa luận tốt nghiệp đại học, Đại học Luật Hà Nội 29 Đỗ Mỹ Linh (2003), Thực trạng số giải pháp đẩy mạnh hoạt động đầu tư phát triển nhà cho đối tượng có thu nhập thấp Hà Nội, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội; 30 Ngân hàng Nhà nước, Thông tư số 18/2009/TT-NHNN ngày 14 tháng 08 năm 2009 quy định chi tiết việc cho vay ngân hàng thương mại với đối tượng mua, thuê mua nhà thu nhập thấp khu yực đô thị; 31 Ngân hàng Nhà nước, Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15 tháng năm 2013 Quy định cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Chính phủ 32 Hồng Xn Nghĩa, PGS TS Nguyễn Khắc Thanh (Đồng chủ biên), Nhà cho người có thu nhập thấp đô thị lớn – Kinh nghiệm Hà Nội, Nxb Chính trị Quốc gia, 2009; 33 Doãn Hồng Nhung (Chủ biên), Pháp luật nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp Việt Nam, Nxb Xây dựng, 2010; 34 Doãn Hồng Nhung (Chủ biên), Pháp luật hợp đồng thuê mua Việt Nam, Nxb Lao động – xã hội, 2009; 35 Nguyễn Minh Phong, Nhà cho người có thu nhập thấp - yêu cầu phát triển bền vững, Trang thông tin điện tử Viện nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh truy cập ngày 20/7/2011]; 36 Quốc hội, Hiến pháp 1992, sửa đổi, bổ sung năm 2001; 37 Quốc hội, Hiến pháp năm 2013; 38 Quốc hội, Luật Xây dựng 2003; 39 Quốc hội, Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009); 40 Quốc hội, Luật Nhà năm 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2009); 41 Quốc hội, Luật Nhà năm 2014 42 Quốc hội, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006; 43 Gillian D Brown Sally Rice, “Professional English in Use Law”, Cambridge, 2010; 44 Nguyễn Đăng Sơn - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đơ thị Phát triển Hạ tầng, giải pháp phát triển nhà xã hội, Tạp Chí Kiến Trúc Việt Nam, số 4/2012 83 45 Nguyễn Văn Thanh (Chủ nhiệm): Một số giải pháp tài tín dụng nhằm kích cầu thị trường nhà dân dụng nước ta nay, Đề tài khoa học cấp Bộ, Trường Đại học Thương mại, Hà Nội, 2004; 46 Hoàng Thị Tới, Trưởng Phòng Tổng hợp - Cục quản lý nhà thị trường bất động sản - Bộ Xây Dựng, số liệu thống kê cung cấp tháng 03 năm 2011 (trích theo Đỗ Thị Ánh Hồng, Chính sách nhà xã hội mua bán nhà xã hội địa bàn Thành phố Hà Nội, Khóa luận tốt nghiệp đại học, Đại học Luật Hà Nội, 2011); 47 Tuyên ngôn Nhân quyền Dân quyền Pháp 1789; 48 Tổng cục Thống kê năm (2010); 49 Tổng cục Thống kê (2011), Báo cáo kết khảo sát mức sống dân cư năm 2011; 50 Thủ tướng Chính phủ, Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 ban hành số chế, sách phát triển nhà cho người có thu nhập thấp khu vực thị; 51 Thủ tướng Chính phủ, Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng năm 2009 Thủ tướng Chính phủ ban hành số chế, sách phát triển nhà cho cơng nhân lao động khu công nghiệp thuê; 52 Thủ tướng Chính phủ, Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng năm 2009 Thủ tướng Chính phủ ban hành số chế, sách phát triển nhà cho người có thu nhập thấp khu vực đô thị 53 Trần Tố Uyên - Đỗ Thị Thanh Hà - Nguyễn Thị Minh Hoàn, Nghiên cứu khoa học "Hoàn thiện pháp luật nhà xã hội nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam”, Khoa luật Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội, tháng 11/2009; 54 Trần Tố Uyên - Đỗ Thị Thanh Hà - Nguyễn Thị Minh Hoàn, Nghiên cứu khoa học “Hồn thiện sách pháp luật hỗ trợ nhà cho đối tượng có thu nhập thấp hộ nghèo khu vực đô thị”, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội, tháng 4/2009; 55 Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội, Chương trình phát triển nhà Hà Nội đến năm 2020; 56 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, Quyết định số 34/2010/QĐ-UBND ngày 16 tháng năm 2010 việc Ban hành quy định việc bán, cho thuê, cho thuê mua quản lý sử dụng nhà cho người có thu nhập thấp khu vực đô thị 57 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, Quyết định số 13/2012/QĐ-UBND ngày 14 tháng năm 2012 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội Về việc sửa đổi, bổ sung số điều “Quy định việc bán, cho thuê, cho thuê mua quản lý sử dụng nhà cho người có thu nhập thấp khu vực đô thị” ban hành kèm theo Quyết định số 34/2010/QĐ-UBND ngày 16/8/2010 UBND thành phố Hà Nội 84 58 Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội, Quyết định số 45/2010/QĐ-UBND ngày 13 tháng năm 2010 UBND Thành phố Hà Nội Ban hành quy định bán, cho thuê, thuê mua quản lý sử dụng nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội 59 Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội, Chương trình phát triển nhà thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 - 2020 định hướng đến năm 2030 60 Viện nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội, Kỷ yếu Hội thảo khoa học: Giải nhà cho người thu nhập thấp Hà Nội – Thực trạng giải pháp, Hà Nội, 2006; 61 Viện nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội, Kỷ yếu Hội thảo khoa học: Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội Thủ Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn 2050, Hà Nội, 2006; 62 http://www.gso.gov.vn/ 63 http ://www.development.ohio.gov/community/ocs/CSB G_FAQs.htm#eligibility 64 http://en.wikipedia.org/wiki/Public_housing 65 http://www.icsh.ie/eng/faq 66 http://dvt.vn/2011010603343297p0c73/2011-nha-o-xa-hoi-se-cocuoc-butpha-moi.htm 67 http://www.soxaydung.hanoi.gov.vn/ 68 http://www.baosonla.org.vn/News/?ID=638&CatID=112 69 http://ashui.com/mag/tuongtac/nhin-ra-the-gioi/1119-phat-trien-nha-o-xahoi-kinh-nghiem-tu-singapore.html 70 https://www.sggp.org.vn/quy-tiet-kiem-nha-o-xa-hoi-co-hoi-an-cu-cho nguoi-thu-nhap-thap-212165.html 71 http://www.tapchicongthuong.vn/bai-viet/uu-dai-doi-voi-chu-dau-tu-nha-oxa-hoi-va-nhung-van-de-thuc-tien-dat-ra-63907.htm 72 http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/vi-sao-doanh-nghiep-chuaman-ma-dau-tu-nha-o-xa-hoi-323542.html 73 https://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-su-phap-luat/nha-dat/20976/dieukien-chuyen-nhuong-nha-o-xa-hoi 85 ... thực pháp luật mua bán nhà xã hội thực tiễn Thành phố Hà Nội 26 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở. .. 1.3 PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 1.3.1 Khái niệm đặc điểm pháp luật mua bán nhà xã hội 1.3.1.1 Khái niệm pháp luật mua bán nhà xã hội Về nguyên tắc, pháp luật mua bán nhà xã hội phận pháp luật. .. Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 27 VÀ THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 27 2.1 Thực trạng pháp luật mua bán nhà xã hội …….27 2.2 Thực tiễn thực pháp luật mua bán nhà xã